建设项目全过程成本管理培训讲座大纲

建设项目全过程成本管理2009年12月9日内容提要一、整体思路和基本原则二、设计阶段成本控制思路与方法三、招标阶段成本控制思路与方法四、施工阶段成本控制思路与方法五、结算阶段成本控制思路与方法六、建安造价以外的其他成本项目控制要点七、如何发挥造价咨询公司的作用八、综合建议一、整体思路和基本原则1、对于商业开发项目，最终的目的是利润最大化。增加利润的途径和方式不外乎开源和节流，节流比开源对于利润的贡献更大2、成本管理和控制的终极目的就是节流3、构成项目成本的所有因素都应纳入成本控制的范畴，所以成本管理的对象必须是项目全成本。对于销售项目，包括从拿地到清盘的所有成本；对于持有项目，还包括运营成本4、成本科目的划分及归类非常重要，体现全成本，不遗漏、不重复、不交叉，并与公司成本管理的责任体系相匹配，与控制手段相兼容一、整体思路和基本原则5、因为对象是全成本，所以项目成本管理和控制必然是全过程的6、习惯上分为四个阶段：设计阶段（方案设计至招标图完成）、招标阶段（招标图纸完成至签约开工）、施工阶段（开工至竣工）和结算阶段（竣工至结算完成），其中招标阶段的分包招标和采购招标与施工阶段在时间上有重复。不同阶段的控制重点、方法和手段有差异7、上述各阶段，时间越靠前，其成本控制的重要性和控制空间越大，如失控，则祸害也越大一、整体思路和基本原则8、因为是全成本、全过程，所以必然是全员的。项目成本管理不是某个部门的独立责任，更不是个人英雄表现。参与项目的每个人的观念、思路和行为都直接或间接地与影响或决定项目的最终实际成本9、成本计划无比重要，必须在项目的最初就要编制成本计划，并且贯穿于项目的整个过程。以建安造价成本计划为例，设计阶段作为限额设计的控制依据；招标阶段作为限额招标和签约的控制依据；施工阶段作为设计变更和调价的控制依据；结算阶段作为成本控制后评估的依据10、后面的内容重点讨论项目建安造价管理与控制二、设计阶段成本控制思路与方法1、设计阶段是建安成本控制最重要、最根本的阶段2、基本思路：项目初步策划和定位（方案）→投资估算→初步合约规划→成本计划→限额设计→造价估算与成本计划对比→反馈、调整和优化3、重点和目标：设计本身合理并足够优化投资估算合理反映项目策划和定位成本计划完整、科学、合理、可行设计图纸反映的造价在成本计划以内图纸质量到位，减少施工过程中的变更因素二、设计阶段成本控制思路与方法4、本质：花最少的钱实现既定功能和品质，或者，花既定的钱获得最好的功能和品质——追求资金价值的最大化5、关于项目初步策划和定位（方案）。根据项目地块特点、规划控制条件、产品定位、销售对象及市场情况，策划并决定项目的基本方案，包括规模、整体规划、基本结构形式、主要系统设置和配置、主要材料设备档次。上述方案是投资估算的基础和依据。也是项目初期的基本决策二、设计阶段成本控制思路与方法6、关于投资估算投资估算与技术条件同时存在才有意义投资估算的构成应与公司成本体系中的成本科目一一对应投资估算中应留出足够的预留金额最理想的情况是项目竣工结算总金额无限负接近投资估算二、设计阶段成本控制思路与方法7、关于（建安）成本计划。成本计划只是投资估算的另外一种表现形式，将投资估算中的建安造价合理分解到以后将要签署的各个合同项下。投资估算和成本计划都必须由公司高层严肃、审慎、及时批准8、为了得到成本计划，必须先解决整个项目到底会签多少个合同？签哪些合同？此即项目的初步合约规划（详情后述）9、关于限额设计。在设计合同中真正明确限额设计责任、造价额度及奖罚条款；建立设计阶段成本控制的工作机制；留出足够的时间二、设计阶段成本控制思路与方法10、不同阶段的设计图纸具备后，对其进行成本测算，并与成本计划进行对比，根据对比结果，调整并优化设计。除非万不得已，不要轻易修改成本计划11、设计的调整和优化不仅针对图纸本身，更包括相关技术条件12、上述过程循环往复，直至完成施工图设计，此后进入招标阶段三、招标阶段成本控制思路与方法1、招标阶段是建安成本控制最现实、最有效的阶段2、合约规划中包含的每个合同的合同价格是通过招标确定的3、招标阶段与成本管理有关的重点环节：项目招标采购策划招标文件工程量清单技术条件清标合同签署三、招标阶段成本控制思路与方法4、本质：通过真正的竞争获得优惠的价格通过招标获得一份好的合同5、关于项目招标采购策划合约规划招标进度计划招标方式合同形式计量计价方式招标控制价格（拦标价）三、招标阶段成本控制思路与方法6、关于合约规划理由：设计限制、垄断、专业性、施工总承包单位的局限性表现形式：直接发包、直接采购、指定分包、指定供应、总包自行施工等五类合同关系基本原则：考虑设计状况、考虑竞争、勿过于零碎、不重复、不遗漏7、关于招标文件。其本质和重要性在于：是日后合同的基础决定了项目施工过程中项目管理的游戏规则三、招标阶段成本控制思路与方法8、关于招标文件中的技术条件往往被忽视但却非常重要，直接决定了合同价格，甚至直接指向某个特定品牌（特别是分包和材料设备采购招标）到底由谁来编写9、关于合同形式总价合同单价合同费率合同三、招标阶段成本控制思路与方法10、关于计量计价原则清单体系定额体系11、关于招标控制价格必须限额招标限额招标的拦标价与成本计划的关系12、关于工程量清单清单列项与招标文件约定的招标范围一致忌漏项量差风险如何处理三、招标阶段成本控制思路与方法13、关于清标什么是清标？为何要清标？清什么？何时清？清标结果如何使用？14、关于合同招标的目的是为了签署合同合同应当承载招标的全部有效成果以招标文件和中标人的投标文件为基础三、招标阶段成本控制思路与方法15、值得思考的问题：到底什么样的合同算得上是一份好的合同？16、招标的灵魂在于竞争17、招标阶段结束后，项目的建安成本基本大局已定四、施工阶段成本控制思路与方法1、施工阶段在各阶段中时间最长，也最容易得到重视，但实际效果已经非常有限2、重点环节和程序：变更索赔政府部门的无端干预市场波动风险合同约定的其他价格调整因素成本定期动态报告四、施工阶段成本控制思路与方法3、关于变更变更是施工阶段对成本影响最大的因素大部分变更来源于设计图纸的缺陷剩下的基本源自各级领导不断变幻的想法变更对造价的影响应随时发生随时解决图纸变化的清晰管理四、施工阶段成本控制思路与方法4、关于市场波动风险不可控完全转嫁给承包人确实有问题5、关于成本定期动态报告施工过程中，项目实际成本不断变化所以需要定期给予动态报告让决策者在每时每刻都清楚项目实际成本的变化情况实际成本与成本计划的对比作为动态决策的重要依据五、结洗算阶段糕成本控问制思路坑与方法1、除非施绪工过程中饥发生的问肆题都没有知及时解决篮，否则结撒算阶段基亲本属于实粘际成本的御事后计算帐，已经不贱存在主动疮控制成本零的有效机仿会2、结算实烂际上是施忠工阶段相提关工作的号延续和汇扛总3、结算是赌以合同为畏单位，每谱个合同履虏行完毕后叙即可结算销，并非等乎竣工才能躺结算4、每个合裳同的结算舞金额的汇活总即为整规个项目的况竣工结算旁，所以并政不存在所皇谓的单独链的竣工结庙算工作5、在结且算阶段碑，更有慨意义的名事情可犬能就剩坊下事后纲的总结妙，包括养成功的候经验和筹失败的座教训六、建渐安以外毛的其他葬成本项朱目控制魄要点1、除无法井控制的成蝴本项目（拥如土地成联本、政府牙收费、税赴金等）以某外，也应躺引入成本柔计划，避习免花到哪附儿算哪儿考，根据成易本计划去捕控制开支2、成本计肠划之前应垫先有方案抢，形成方酷案的过程调其实就是轰项目决策表的过程。晓如销售成诸本、财务吴成本3、对于您很多成忍本项，膝优秀、峡合理的档方案是晕成本优辆化的基患础，而湾充分的由竞争是洋获得优处惠的有仔效手段4、企业脱内部的蜜良好组坑织机构乘、合理浮分工及缝协调一已致是公杯司有效亿成本体更系的重饭要组成肢部分七、如何舞发挥造价准咨询公司泊的作用一个好的搅造价咨询喝公司应该欧能帮业主豆做些什么抹？1、设计阶素段是实际翼阶段成亮本控制惹机制的孩重要组捡成部分编制投资仆估算编制成本景计算针对不租同深度恒的设计袋图纸测因算成本这并在与烤成本计央划对比医后及时禁反馈差触异提出设序计优化册和降低就成本的病建议提供类袜似项目羡的实际疏成本数仇据七、如何框发挥造价喷咨询公司蝇的作用2、招标阶笼段协助业主升进行招标废采购整体材策划提出合急约规划杏意见编制招遮标文件编制工程猛量清单编制标嗓底并落锄实限额承招标清标合同组衡卷并交泪底七、如里何发挥降造价咨霉询公司答的作用3、施工桶阶段和隶结算阶纤段合同管理资金使用杯计划管理变更管理索赔管蔬理合同价格蒙调整管理支付管盖理成本动太态报告合同结算透及项目竣碍工结算八、综合童建议1、全员过的成本润意识和三观念2、领导午真正重香视3、良好的青组织机构法及清晰的赤职责分工右，尤其是哭项目公司朝与总部的都关系要交器代清楚4、成本麻构成清杨晰，影贸响每个暮成本项步的因素需清晰5、让成也本计划绢深入人偏心并得族到真正铺尊重6、任何阶烛段都牢记眠每项工作出均有成本杜计划和限烧额，应想拳方设法去碧实现，而异不是千方晶百计为成尼本突破去慎找各种借样口7、真正让像设计院参粒与到成本须控制的机故制中八、综韵合建议8、给设计恼留出足够山的时间，棍磨刀不误勾砍柴工。