房地产开发项目技术管理

房地产开发项目的技术管理第一部分房地产开发项目技术管理工作要点第二部分房地产开发项目施工组织设计（专项方案）的审查第三部分房地产开发项目的图纸会审第四部分房地产开发项目施工过程中主要技术控制点

房地产开发项目的技术管理工作是房地产企业生产经营过程中的一个必不可少的组成部分，它始终贯穿于项目开发的全过程。随着房地产行业竞争的日趋激烈，房地产销售由卖方市场向买方市场的转变，对房地产项目的质量投诉日趋增多，业主对房地产的品牌、质量、技术含量的要求达到了一个新的高度，而工程技术则是保证品牌、质量、技术含量的重要基础。根据2002年建设部发文实行《新建住宅保证书》，《新建住宅使用说明书》制度，这更从法律角度上对项目技术管理工作提出更高的要求。大量实践证明，一个房地产项目的技术含量比较高，所生产的“产品”就越好，市场效果也就越好。

因而所带来的社会效益、经济效益、环境效益就会有很大提高。否则将造成“产品”低下、积压、生产周期长、投资费用增加等致开发商无法收回的投资。可见技术管理工作在房地产开发过程中的重要性。

所以今天我将根据公司作为国有大企业中的房地产开发企业的具体情况，结合我们公司在房地产开发项目技术管理工作的特点，我们全体技术管理人员在我们的项目技术管理中应做什么？能做什么？控制什么？来和各位领导及各位同仁进行探讨。第一部分：房地产企业的技术管理工作要点一、房地产开发项目的技术管理工作的特点：（三性）二、房地产开发项目技术管理的主要工作三、做好房地产开发项目技术工作的前提条件一、房地产开发项目的技术管理工作的特点（三性）（一）综合性（二）复杂性（三）超前性二、房地产开发项目技术管理的主要工作

（一）参与编制开发项目的可行性研究。针对所有开发项目，结合现行规范、标准要求，从技术应用角度分析其可行性，为开发决策提供技术依据。（二）根据公司的总体开发要求，参与开发项目设计任务书的编制工作，特别是设计任务书中的技术标准要求，必须提细、提准，具有科学性和可操作性，包括开发项目的功能要求、技术经济指标、面积标准、装饰标准、主要新材料、新设备、新技术的应用等。同时还要参与规划设计方案、详细规划、户型设计、初步设计、施工图设计等的审查工作。使得设计文件在符合国家政策、标准、规范要求的同时，充分体现公司的总体设计意图和理念。（三）参与编制公司开发项目总体开发建设组织方案。从技术层面提出具体要求，不论是进度计划、质量标准、经济指标等要在满足技术标准的前提下进行。

（四）组织施工单位、监理单位做好设计交底、图纸会审、技术交底等工作，并与设计、监理、主要材料供应商等单位沟通、协调，随时解决现场出现的一切技术问题。（五）组织审查施工单位编制的施工组织设计和专项方案。施工组织设计是指导工程从开工一直到竣工投产及保修的作业指导性文件，它涉及到进度、安全、主要施工方法、各类资源配备等一系列问题，同时涉及由于施工方法等原因造成的经济是否合理等因素。所以各级技术人员必须对施工组织设计和专项方案进行严格审理（后面还要讲施工组织设计和专项方案的审查方法等内容）。（六）各级技术人员要组织编制各种材料、设备的技术标准，主要编制材料、设备应执行的国家、省、市标准、材料设备的性能型号等，同时要重点考虑公司对一些影响质量和造价的材料、设备有无特殊要求等。（七）各级技术人员要负责收集、整理、识别工程所需的国家、省、市的方针、政策、规范、标准等技术文件，保证工程所使用的各种标准、规范都具有效性避免标准使用上的错误。（八）各级技术人员要保证监视测量设备的完好性，保证每台设备都在检定周期内，确保各种数据的科学、有效。（九）各级技术人员要完成好施工过程中各种技术问题的发现、处理工作。这项工作贯穿着工程施工的全过程。由于工程在现场的复杂程度，施工队伍素质的参差不齐，材料设备供应的种种客观因素，设计单位施工图纸深度满足不了工程所需等等原因都会造成现场技术问题，这是我们技术工作者的日常工作，必须做到位、及时，否则影响工程的总体安排。（十）组织各相关单位（施工单位、监理单位）完成竣工资料的收集、整理、存档等工作。（十一）各级技术管理人员要制定企业内部的技术措施，编制和实施企业内部发展规划。收集科技情况，及时了解国内外房地产科技发展信息，适时推广新材料、新技术，提高开发产品的科技含量。三、做好房地产开发项目技术工作的前提条件

（一）公司技术管理人员要具备较强的事业心和责任心。

（二）具有较强的全面技术管理能力

（三）具备较强的专业技术知识

第二部分：

如何做好房地产开发项目施工组织设计（专项方案）的审查工作

一、审查人员应具备的能力

（一）较强的事业心和责任心（二）熟练掌握国家、省、市（油田公司）的标准、规范及相关规定要求。（三）能够充分阅读设计图纸要求的各项内容（四）熟练掌握专业技术知识（五）熟练掌握施工组织设计（专项方案）应重点审核的内容。二、施工组织设计的基本情况（一）什么是施工组织设计（专项方案）施工组织设计：是以施工项目为对象进行编制，用以指导其建设全过程各项施工活动的技术、经济、组织、协调和控制的综合性文件。施工组织设计根据不同编制阶段可分为投标施工组织设计和实施施工组织设计；对于大型建筑项目或建筑群，分为施工组织总体设计和单位工程施工组织设计。施工方案：是以单向施工项目或其中的某一部分项工程为编制对象进行编制，用以指导其施工过程并重点考虑施工方法、机械设备利用、劳动力和材料组织安排的具体文件。（二）施工组织设计的基本规定1、施工组织设计必须在工程开工前由施工单位编制完毕，并交监理、建设单位审核，严禁边施工边编制审核，更不允许施工完毕后补施工组织设计或专项方案。2、施工组织设计编制前，应熟悉、掌握招标文件和施工图纸、并到施工现场进行实地调研。

3、编制分部分项工程施工方法时应有所侧重，对于工艺复杂的部分应重点编制。4、施工组织设计的编制依据和借用的素材应现行有效，不得引用国家废止的文件和标准。严禁在施工组织设计使用国家、省、市、明令淘汰和禁止使用的建筑材料和施工工艺。（三）施工组织设计的编制依据

1、项目招标文件和工程承包合同2、工程全部施工图纸及标准图集3、工程地质勘查报告、地形图及工程测量控制网4、气象、水文资料5、工程建设法律、法规和有关规定6、企业类似施工项目经验资料7、现行的国家标准、行业标准、地方标准及企业施工工艺标准三、施购工组织侮设计的击主要谷内容施工组织呜设计主要成包括以下轮三部分左内容：（一）常纹规内容（二）分至专业内容（三）注附加壮内容（一）常惭规内容1、编制依争据及说明2、工程概钞况3、施工准辜备工作4、施工管触理组织机彼构5、施工部壤署6、施工夜现场平单面布置削及管理7、施工进调度计划8、资源需索求计划9、工程质误量、安全树、文明施序工、环境盒保护措施10、特殊季桨节施工措芹施（二）分搏专业内容1、分部态分项工柴程的施与工方法2、工程重拆点、难点携的施工方煮法及措施（三）睡附加湿内容1、四新的课应用2、成本控决制措施3、施工箱风险防摘范4、工程续创优计谷划和保蜓证措施（四）专煌项施工方捎案内容1、桩基执础工程2、有防党水要求营的楼地深面工程3、屋面防插水工程4、地下防屡水工程5、现场预强应力砼工肠程6、钢筋工折程7、钢结冬构工程8、配筋砌事体工程9、电梯工额程10、基坑支寺护与降水制及土方开巨挖工程11、模板耗工程12、起重吊涂装工程13、脚手架叉工程14、拆除、起爆破工程15、其他恐结构复智杂、技于术含量律高、施装工难度赛大及易葡出现质垒量、安殿全问题牲的工程16、上级鉴主管部较门规定山的其他阿危险性苍较大的翁工程（五）幸建设单静位审查拜施工组夹织设计<专项方填案>的重点希审查内开容1、编制依峡据2、施工气组织管裳理架构遍和职责仔分工3、施工英布置4、施工进决度计划5、施工准道备6、施工方恼案7、质量保块证措施8、安全文对明施工保屿证措施9、施工进归度保证措阻施10、经济技丑术指标分欧析第三部分崖：

房地买产开发项员目的

图友纸会审一、图案纸会审林的基本劲内容（一）图渐纸会审的职定义（二）莲图纸会冠审的目槐的（三）图比纸会审的份主要内容二、建毛设单位房诚图纸会你审应解颗决的骑重点内铅容（一）审查桶施工图纸针是否达到您国家标准末规范要求桑应达到的辞设计深度滋。（二）殊审查施懒工图纸倦是否严瞧格按照禾设计任花务书和阿建设标陆准进行牲设计，缩慧设计图锡纸能否撇完全表汪达开发榴企业的锻设计意突图。（三）审忘查施工图贺纸是否有妇违背国家钞、省市强宿制不允许气应用的项培目和材料丽。（四）审希查施工图体纸是否影裂响工程质裙量、安全钞的内容。（五）结妹合施工队膀伍素质、活施工工艺猫是否能够谜完全达到参设计图纸喊要求。三、图三纸会审烛的技巧（一）凑从遵守首规范的日角度进宗行图纸掘会审（二）帅从保证貌质量的活角度进叮行图纸方会审（三）从曲便于组织摩施工的角窄度进行图贞纸会审（四）奸从节约拼成本的糕角度进胖行图纸肠会审（五）从宝加快施工厦进度的角冠度进行图疏纸会审（六）从罩利于竣工皆验收的角盟度进行图煎纸会审（七）锦从销售污角度进浴行图纸紧会审（八）盈从满足侵交房的北角度进筛行图纸裤会审（九）从滥物业管理违的角度进岸行施工图业纸会审（十）从嚼居住者的少角度进行升图纸会审（十一吗）从满发足开发旨理念角馒度进行导图纸会陕审第四