广东东莞某商业街项目销售执行报告

***国际公馆一期商业街

销售执行报告呈：******商住开发有限公司4/29/2023商业物业目标沟通***千亩大盘商业物业运作目标：②项目整体增值：形成对***整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用2概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；3周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代经典东莞大道五环路四环路金地***世纪绿洲新中银在建入住待建4汇报思路东莞商业物业市场分析***国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断***国际公馆商业街营销策略分析和实施方案东莞商业物业市场分析***国际公馆商业街核心均价的探讨5东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；6大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商业70%；华南MALL总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1F:1.8万，2F:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;————模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；7商铺调查表租金和售价的关系东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；8商铺经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：

——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；9东莞商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；10汇报思路东莞商业物业市场分析***国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断***国际公馆商业街营销策略分析和实施方案***国际公馆商业街核心均价的探讨商业物业价值判断11商业物业价值判断商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量多少商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种集中商业的内街：不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营12关于两种商业类型的价值对比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；13关于东莞目前商业物业投资价值的思考大型集中商业的集中面世，给东莞商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。东莞城区需要多少商业物业？城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米；东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米；最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积超过2M2/人；参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；14汇报思路东莞商业物业市场分析***国际公馆商业物业价值分析商业物业价值判断***国际公馆商业街营销策略分析和实施方案***国际公馆商业街核心均价的探讨***国际公馆商业街价值分析15***国际公馆商业物业价值分析***商业街——最大的商业价值在于未来升值潜力：位于东莞最有发展潜力的城市生活圈内，生活圈内的总人口将可望突破10万人；将形成东莞规模最大，档次最高的社区；将拥有含金量最高的客户群体；五环路东莞大道***四环路东泰凯旋城阳光假日景湖春天景湖春天金地格林小城景湖花园世纪绿洲泛世纪商圈日渐成型16本项目商业物业的可能性物业类型SHOPINGMALL吉之岛、沃尔玛等大超市商业步行街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足无法提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行不可行可以参照不可行以风情商业街为主的运作模式最为可行；17汇报思路东莞商业物业市场分析***国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断***国际公馆商业街营销策略分析和实施方案***国际公馆商业街核心均价的探讨***国际公馆商业街营销策略分析和实施方案18商业街的SWOT分析S（优势）：全街铺；公馆社区品质和客户群的含金量；；高起点的商业街规划和品质；泛世纪商圈的逐步形成；W（劣势）：目前基本无商业氛围，无法立即持续经营；O（机会）：街铺是最受广东投资者关注的投资型物业；公馆二期集中商业即将动工，三-五千平方米的主力店可望进驻；T（威胁）：东莞投资类型商业的总体供应量巨大；大型集中商业的推广力度和声势占据先机；营销策略让客户回归于关注商业价值的本源；通过设计全新的形象，形成差异化；降低置业门槛，有效扩大客户层面；打造泛***商圈蓝图；19推广形象的确定推广名建议：

东方魅力

形象延展：与上海新天地，香港顶级娱乐明星组合投资的价值直接链接；经营组合：高档餐饮；西餐、清吧；银行、证券业；高尔夫艺术精品店等运动特区；书店、药房、电器；美容化妆品、服饰；鲜花店、24小时便利店；20营销举尊措1：什新闻发趋布会举措：邀役请各家媒饮体和专业每人士参与窜；主题：1、泛宿***租生活圈娃商业价妹值分析辆；2、集挣中商业辨和商铺闪的投资蓬价值论束；目标：引发对***商业街面押世的广泛涨关注：引发业你内和专馅业人士愿对集中使商业和春商铺的害投资价均值分析导和争论州；21营销举措卵2：产品湖包装方式一：述卖商业街火物业；——“东炒方魅力”国商业街，仿“地块升肿值潜力”船……。方式二：耀复合型金沃融投资产药品——“东舌方魅力”惹商业街，恋“地块升嚼值潜力”婆，——东莞端2004篮年最有吸播引力的金莫融投资产堆品——最抢低首期静，最高炭投资回耳报率的往东莞商忆业物业穗投资品悠种操作方式122操作方式拉高未挠来价值肃，降低获现有的产置业门葱槛；帐面定额价=实幼收均价助/79梁%；购房时喝发展商拆一次性祖按照7民%的年姐租金回静报率支狡付三年丸租金；客户购良买商业嫁物业后摘由发展铸商统一再招商经绸营，三赵年后可心收回经熔营权自贤用；23案例分析假设某铺辞位面积：至40平方轻米，实收辣均价20五000元爱/平方米颠，总价8姨0万。普通销缸售方式理：首期缸四成，陡32万坊，卖金融咸产品：习售价=岛200衰00/某79%团=25拢316寺元/平翅方米，所总价1涂012畏640腐万；（首期狡四成应坝付，4介050片56万浅）；一次性器返租三格年抵扣钥首期年回报率痰7%，返顶还款21滨2654括万；客户实充际缴纳陆首期款句192丘400元万，相膝当于1坏9%；降低首付炕；年回报率亿高出市场博一般水平越的80%赶；24营销举措袄3：挖掘债老客户老客户煌投资计知划:1、老业志主购买商姿铺的的额高外回馈措急施；——2%友额外购房焰优惠措施笋；2、购买虎商铺和住复宅的客户塌特别优惠劝措施；——3总%额外插购房优筝惠措施徐；25营销举措矮4：业态闲招商规划B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1车库车库银湖路一层B1-4B1-潮3B2-谁2B3-彼2二层国际一线画品牌折扣丈店东方魅给力酒吧金特区餐饮类美容服饰侨特区茶馆、咖拍啡馆等等运动特区儿童迪访士尼特化区日常购汗买类、常如医药细等书吧等垃日常服叮务特区锁定目标恢招商（如业肯得基、叙麦当劳）同一品绘牌，招厌商时承熟诺在商想业借不胖出现第本二家；进行清器晰的分帖区，如飘精品区贿，餐饮兄区，清戴吧特区丙、金融白区等等棉，并增摆加临街锤面集中晶排烟的观设施，做保证临佩街面有晒做餐饮袖的可行毕性；——“点多”对“点压”有效控炒制经营风冒险的模式26营销举忙措5：诉一本商典铺投资猛价值报榆告《泛*遗**生浪活圈商挖业投资鉴价值报扭告》报告的结扶构设定：泛***生活圈堪的由来种；专业的此招商规馅划；街铺投资丹技术分析全街铺，猪零风险投侵资产品；最适合板东莞人拥的投资膜物业品尊种；财富的榨贮存地桶；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层营销举措黎6：1-伪2层商铺乱组合操作控计划二层和泄一层打盈通捆绑掩销售，俘联动解姻决传统押二层经汁营和销元售的难正题；一、二楼膀打通捆绑涉销售，提隐升二层的层价值，并己利于销售馆；方式：下潮铺+上铺方式一方式二28营销实施馆方案东方魅力诉商业街展荒示攻略营销组急织攻略——以“筹国际化”纸，“时尚宋”为核心句的展示要础求；——最氏大限度施利用御微膳坊；——以新深闻发布会亭为推广的诱引爆点，滴逐步蓄客端，集中解胖筹。29展示攻略孔——Ac授tion展现商业爬氛围和街洪铺的临街潮面气势：局部店铺的吨包装展组现东方揭魅力的时尚和国际化；高空气球损；丰富并且氏个性化的旁导示牌或阁门店牌；30展示攻枪略——普Act腰ion条1丰富并坛且个性干化的店社牌，可秤以形成兵独具特惧色的商咏业街风舱景；图片借恶鉴图片借鉴31展示攻奶略——灭Act巡寿ion夫2高档次餐忌饮的介入舌对商业街算整体价值愁的提升作雀用明显方案：御蚕膳坊延扶伸和利象用左证：华侨城陆波托菲诺宪——丹桂胆轩的引入32营销组严织攻略号——销比售节奏200薯4年8月7月6月9月关键节六点及条界件前期预巨热公开发垮售7.1锄7.2花0前期准备孝阶段：确定合克作的广小告和礼羞仪公司由；局部环好境、橱车窗、灯由观光效惕果的展幅示；《泛***生活圈商大业价值报铅告》；招商工圆作开始底筹备；新闻发诵布会筹腐备；预热阶笑段：商圈人文相及配套地妇图；宣传单共张和户颜型图的毕制作和笑完成；售楼处滥的包装泉；发售方案炕确定；完成价格陡表；7.18集日泛世纪销商圈投资雕研讨会；公开发袄售阶段浊：后续媒体日发布；营销策略枕的调整及氏后续方案活制订；推广媒体形彩象强势厨推广期媒体投放洽（报纸、梨网络、影遍视）；南晴城土地拍座卖升值的劲话题炒作糊；软文+爽广告牌柄/认购发信息发植布；世涉纪商圈页投资研铅讨会；持续销售形象推广屑期33汇报思症路东莞商业骑物业市场凑分析***天国际公荐馆商业道街价值羡分析商业物业蹈价值判断***国话际公馆商代业街营销扶策略分析励和实施方撞案***结国际公晚馆商业翻街核心隐均价的根探讨***国垃际公馆商跌业街核心河均价的探桥讨34商业街所核心均赢价的探企讨均价范疫围的确唇定：市场比较摸法对比项散目的确冲定对比项棒目的综垂合比较既分析比准均价化的确定营销可航能提升闭的溢价珠空间