山东市场调研及定位建议报告

报告思路目标对于宏观市场的判断对于项目地的判断案例研究产品定位建议客户群体定位总结目标——产品发展方向开发商目标的理解：发展商语录：打造滨州独一无二的产品，不做同质化产品报告内容：滨州临水高端别墅住宅项目建成后将成为滨州市东郊乃至全市高端楼盘典范精准市场定位目标：目标表现客户青睐一个位于城市边缘，拥有水景资源的项目，如何能进行准确产品定位？未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右高盛、摩根将中国2010年GDP增幅预期自先前的9.0%调高至9.5%宏观政策环境经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境中国每年新增就业人口近千万经济持续增长就业增加政治稳定GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于7％保证GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展宏观政策环境随着限购令进一步的实施，更多的二线，三线城市将被纳入到限购范围，相关信息透露滨州市周边城市包括东营，淄博在内的城市将被纳入到新的限购令城市范围之中。滨州目前不会被纳入到限购令城市的范围国务院明确指出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施城市房产限购股市的低迷汇率的走高外部热钱将会瞄准新的城市发展热土固定资产投资依然作为资产保值主导宏观政策环境市场篇滨州概况

滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。滨州地理位置分析滨州地理位置分析渤海滨城中心区滨州地区黄河东营淄博济南河北滨州2001年建市，现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平方公里，人口369万人。滨州市的中心城区位于黄河边上的滨城区。滨城区面积1040平方公里，总人口60万。是滨州市委、市政府驻地,也是全市的政治、经济、文化和信息中心。滨州概况【环境气候】

属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。

【地域特征】

滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。

【人口民族】

2010年，滨州全市总人口377.92万人，人口密度为395人/平方公里，其中农业人口285.89万人，非农业人口92.03万人。全市少数民族约占总人口的5‰，分布全市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县的6个乡镇、26个村庄，其中纯回族村18个，回汉杂居村8个。四季分明，气候宜人为滨州提供了舒适的居住环境滨州概况【行政区划】

滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。全市18个乡，53个镇，15个办事处。

【城市特点】

滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。滨州城市定位自然生态园林城市，科技现代工业城市滨州概况滨州经济状况分析从以上数据可以看出，滨州市宏观经济保持着稳定且较高的增长速度，从2006年开始经济进入调整稳定阶段，受全球经济危机影响，2008－2010年增幅有所下降。滨州经济持续增长,到2006年全市GDP增幅达到33%，2007年全市GDP突破1000亿大关，受全球经济危机影响，2008年增幅下降至13.1%，达到1236.83亿元，截止到2010年，滨州市GDP达到1551.52亿元。滨州概况根据城市GDP与房地产发展关系模型，滨州市房地产处于高速发展时期。滨州经济状况分析滨州概况滨州经济状况分析近五年来滨州国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业及第三产业的迅速发展，对GDP的贡献程度增强，产业结构日趋合理。截止到2010年，滨州市第一产业达到155.48亿元，第二产业达到847.31亿元，第三产业达到548.73亿元滨州概况从2008年到2010年，滨州市三产业所占比例中，第三产业逐年增长，第二产业逐步回落，第一产业保持稳定，第三产业的发展表明滨州市的国民基础逐步增强，同时第三产业的发展也促进了滨州市的第一产业和第二产业，有利于优化生产结构，促进市场充分发育，缓解就业压力，从而促进整个经济持续、快速健康发展。滨州经济状况分析滨州概况据国家统计局资料分析，2010年全国城镇居民人均可支配收入达到19109元人民币，同比增长7.8％；山东省人均可支配收入为21737，同比增长12.5%。从上表看出，虽然滨州市人均可支配收入还略低于山东省,但是已经超过全国平均水平。而且它的增长幅度要基本与山东保持平衡，远远超过全国增长水平，这说明滨州市经济建设已经跨上稳步快速轨道。人均收入逐渐增高，消费潜力增强滨州经济状况分析滨州概况中海东海北海南海东环城景观带南环城景观带西环城景观带北环城景观带西海123456789城市建设现状

概况：滨城区建成区面积51.8平方公里，建成区人口45万，城市道路达175.6公里；拥有城市公共绿地990公顷；城市化水平达到69.8%。滨州发展规划方向分析滨州概况老城区：东起205国道，南至南外环路，西到渤海十一路，北至220国道。新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至220国道。经济开发区：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环路，北至220国道。开发区市场供应越来越大，高端别墅项目越来越多，主要集中在中海附近。随着新城区的开发，政府政策的利好，新城区房地产的开发如火如荼，主要集中在渤海十八路沿线及南海附近。老城区土地资源有限，外加土地、拆迁成本较高，别墅开发向东区发展，主要集中在东外环沿线及东海附近。滨州发展规划方向分析滨州概况区域优势劣势老城区路网发达，公交便利滨州核心商业中心工行、建行、齐鲁证券等金融机构齐全老北镇中学、市三中、市一小等教育系统完善滨州医学院附属医院、人民医院等医疗配套完善市政办公配套齐全交通相对拥挤车流噪音大绿化环境一般空气质量较差人流复杂，治安情况一般受市政规划影响，原城区政务中心西移，导致居住群落向西转移，尤其是机关单位领导层新城区路网发达，交通畅通北镇中学等名校驻地滨州市政务中心所在地，治安较好空气质量好，绿化环境佳公交线路不完善社区商业为主，生活配套设施缺乏开发区路网发达长途汽车总站10月迁移到长江一路地价便宜公交线路少周边商业配套不完善空气质量差人流复杂，治安情况一般教育、市政及医疗配套不完善滨州市委、市政府提出了建设“四环五海”景观特色，打造市强民富、碧水绿荫的生态园林型现代滨州的总体目标。围绕这一总体目标，滨州人民按照老城区、新城区、经济开发区“三位一体、整体推进”的发展思路，进一步加快了新区建设和旧城改造力度，有力的推进了全市城市化进程。新城区建设老城区改造同步进行。“四环五海”规划面积176平方公里，主要内容为建设环城公路、环城水系、环城绿化带、环城风景带和新建西、南、北、中四个水库。“四环”总长度60公里，“五海”总蓄水量1.5亿立方米，将种植速生林、枣林1.1万亩。“四环五海”工程完成后，将形成“生态滨州，四环五海，三十六桥、七十二湖”的城市特色经济开发区建设初具规模。滨州发展规划方向分析滨州概况老城区面貌滨州发展规划方向分析滨州概况城市新区面貌滨州发展规划方向分析滨州概况200捞6年-201宜0年滨州市牲固定资产把以年均超智过20％的速度快假速发展，萄截止到201患0年，全市王固定资产剥投资总额触达到886.撒12亿元。房地产呜发展起猎步晚，测速度快衬，过程古程跨越洲式发展截止到2010年，滨州帅市房地产归开发值占裹固定资产签投资比例10.从90％滨州房地夸产市场分暴析由于新评市政大奔楼的启这用以及球新城区菜规模的携逐步形树成，带岛动了房降产业的凯快速发启展。尤趣其200努8年，滨州提房产开发勒额比前一定年增长了116.黄5％，达到50.6章7亿。从滨州泥商品房迹销售走宅势看，蝇投资的先增加一垄定会有茂旺盛的呢销售势涛头所支倚持。2010年商品房销售额臣达到262.丢85万㎡，创历秧史新高屈。滨州房轮地产市谢场分析2006年-20悲10年，滨姓州市商欲品房施萍工面积双以年均帆超过40％的速度纽奉增长，同侧时商品房掘竣工面积脱增长率也鹿以年均超澡过40％速度笼增长。圾截止到201当0年底，拌商品房杀施工面陶积达到710.咳02万㎡，竣工寺面积达咸到143.类3万㎡。滨州市眨商品房渗市场正抛处在快煌速发展姨道路上协。滨州房地纽奉产市场分糊析大部分多为层建筑+少量高层勾建筑滨州由晨于房地警产起步卫较晚，路土地充丑裕，且锋地块成跨本相对滨较低，酒故原有咳开发项军目大多泻为多层好建筑，惑目前随毅着城市唇的进一休步发展澡，越来延越多的并小高层腹，高层谎，以及痛高品质选别墅项娃目逐渐铜增多，记市场开校始迈向痰多元化预。滨州房溪地产市稠场分析

滨州居民对通风采光要求较高，故当地楼盘建筑物之间的间距都相对较大楼间距并较大滨州房指地产市锣场分析售楼部装贡修档次低滨州房掉地产市需场分析中高品质册楼盘较少滨州房地厚产市场分岛析小区规斗划较为吩简单高品质的承园林景观仇打造，必谷然会大大恭增加项目肥的开发成如本，而滨绒州由于楼伤盘价格相虚对较低，忽为了节约侧成本，园夜林景观规艺划都较为顷简单。滨州房地吵产市场分袍析楼市小秋结：滨州作为皂一个新兴廉城市，房伙地产起步蹲较晚，房袋价相对周诸边其他城饲市，较低少，但又是竭农业为主孝导产业，零外来人口肥及城市人灭口不足，歪城市化进岂程缓慢。酒城市交通笔体系不够粉健全，无香火车站、恳机场，在辉一定程度僵上阻碍了顿滨州经济缺发展。当奴地现有楼沉盘多数功尝能设计均遥较为简单腊，园林景托观规划要矮求不高，反由于滨州何土地资源郑丰富，加团之受传统庄的居住文猪化的影响宵，滨州现轮有所开发咏的房地产饥项目建筑迫密度和容坏积率均较接低，所以受通风采光魂效果均较附为良好。滨州房地杨产市场分含析市区主堡要在售逝楼盘分万布图１５８２６９３７１０４１１项目地滨州房地国产市场分娇析编号项目名称编号项目名称1里香格拉•水岸绿城6新悦田园牧歌2香溪翠庭7信达国际花园城3中海城棕榈湾8新湖玫瑰园4中海城•渤海城邦9中兴绿都花园5祥泰麒麟阁10中央公园11上海世家精选楼词盘个案钞分析—项目名称香格里拉·水岸绿城推广主题

天赋稀贵荣耀典藏开发商滨州市一零一置业有限公司物业管理待定地理位置滨州市渤海一路黄河十五路白鹭洲西岸建设规模27万㎡周边环境位于东区中心，距老城区中心5分钟车程，东邻90万平方米的白鹭湖。相关配套酒店，火车站，学校结构形式高层，联排主力户型90-175㎡销售价位均价3800元/㎡客户类型本地客群为主推广方式报广，杂志，网络付款方式全款，按揭优惠政策全款9.8折物业费用待定香格里勾拉·水岸绿榆城，距为离本项剖目最近席，目前旬只在售铅高层，数别墅暂也未动工辟，高层相预计明设年5月交房。乳周边环境渴较好。项割目规划合捉理，绿化矿景观设计抬先进。滨州房地购产市场分宋析项目名称香溪翠庭推广主题科技美墅舒适生活开发商山东和居置业有限公司物业管理待定地理位置渤海十九路与长江二路交汇处建设规模6万平方米周边环境滨州市开发区中心位置，距离市中心5分钟车程。相关配套中学，幼儿园，政府部门结构形式联排，双拼主力户型206-321㎡销售价位待定客户类型待定推广方式2011年10月开盘付款方式全款，按揭优惠政策待定物业费用待定香溪翠庭卵整体采用权西班牙异亿域风情，省整体定位技为人居典允范，生态惑之城。主森打科技成抛分，包含冬地源热泵烦等领先的苏科技住宅剖元素。精选楼包盘个案赞分析—滨州房滥地产市刷场分析项目名称中海城棕榈湾推广主题和谐人居，碧水绿荫开发商滨州市莱钢建设置业有限公司物业管理山东信莱物业管理有限公司地理位置滨城区黄河12路渤海18路交叉口往西建设规模15万平方米周边环境中海附近，城市新区，政府周边相关配套滨州国际会展中心结构形式独栋、双拼、多层主力户型390-534㎡销售价位均价9000-12000元/平方米，价格上下浮动1-2％客户类型本地客户，内部关系客群推广方式报广，杂志为主付款方式全款，按揭优惠政策全款8.5折物业费用待定一期已交拌房，目前灾销售二期春联体、双欺拼别墅，据已封顶。练项目绿化壳景观一般瓦，水景资眠源丰富。叹周边环境鉴优雅，配贤套齐全。沃开发商实态力雄厚。精选楼盘宝个案分析—滨州房地文产市场分拦析项目名称中海城·渤海城邦推广主题中海城40万㎡西班牙情景洋房开发商滨州市莱钢建设置业有限公司物业管理山东信莱物业管理有限公司地理位置滨州市渤海十八路与黄河十三路交汇处建设规模41万平方米周边环境项目南侧城市未来主干道黄河十二路，北测是黄河十五路，东侧是渤海十八路，西测为渤海二十路，相关配套滨州国际会展中心学校结构形式花园洋房，高层主力户型90-155㎡销售价位3650元/平方米客户类型本地刚需客户为主推广方式杂志，报广付款方式全款，按揭优惠政策全款9.9折物业费用约为0.5元·㎡/月中海城·渤海城邦辅包括高层翅，花园洋优房，目前灶花园洋房衔已封顶，否高层还未仗动工，洋河房均价3650元/㎡，整体痕去化速度赞较慢。精选楼药盘个案帆分析—滨州房地延产市场分猛析项目名称祥泰麒麟阁推广主题滨州首席32万平方米原生深水湖畔人文大宅开发商祥泰实业物业管理祥泰物业有限公司地理位置黄河十二路渤海十一路建设规模32万平方米周边环境原生深水湖畔，六中学区，中行，区公安局相关配套学校，银行，超市，集贸市场结构形式多层，小高层主力户型92-136.5㎡两房，三房销售价位3750元/㎡客户类型本地人为主推广方式报广，杂志付款方式全款，按揭优惠政策全款9.2折物业费用0.40元/平方米·月项目以两随房为主，雄总价较低赴。项目自06年销售根至今还渴剩一栋六房源未葱售，反暮应滨州谊房地产速市场很增平淡。宜周边交薄通便捷产、配套捷设计齐幼全，一粘二期已铸入住。精选楼盘失个案分析—滨州房地透产市场分县析项目名称新悦田园牧歌推广主题巅峰生活尊贵亦从容开发商信达国际花园城物业管理待定地理位置滨城区黄河八路渤海十二路以西建设规模18万㎡周边环境相关配套医院，百货大楼结构形式小高层，高层主力户型110-510㎡销售价位4700元/㎡客户类型本地客户及周边县市推广方式明星效应，报广，杂志，网络，电视付款方式全款，按揭优惠政策全款9.9折物业费用待定新悦田广园牧歌是隐目前整个浇滨州市唯困一聘请明件星代言的快楼盘，以页打造滨州融第一高端煤楼盘为目摊标，在滨轿州具有一枣定影响力刮，目前欲阵在地产“谈五大行”捷之间选择妙一家作为古物业代理保公司精选楼舟盘个案扣分析—滨州房选地产市久场分析项目名称信达国际花园城推广主题新都心私家海健康家开发商山东信达置业有限公司物业管理待定地理位置滨州市汽车总站东临建设规模65万平方米周边环境北邻220国道，南临长江一路，黄河一路从小区中心通过相关配套汽车站医院商贸城学校结构形式小高层主力户型70-125㎡两房三房销售价位3300-3700元/㎡（现在仅剩72㎡一种户型）已销售90％客户类型本地客户，部分周边市县推广方式报广，杂志，网络付款方式全款，按揭优惠政策全款9.6折按揭9.8折物业费用约0.5元·㎡/月信达写国际花辰园城紧则邻秦台绑河、以牢小户型输为主，祸项目对挎面是城自市汽车帅站交通蜓便捷。阶项目整泽体展示澡型良好梢。去化凶速度快忽，开盘搏不到2月基本躲售罄，值项目宣尺传力度稿大，当则地客户魄口碑好锯。精选楼盘北个案分析—滨州房地觉产市场分越析项目名称新湖玫瑰园推广主题名宅为生活荣耀加冕开发商滨州新湖房地产开发有限公司物业管理上海新湖物业地理位置滨州市城南文教区，渤海十一路以东，盛华路以南建设规模63500㎡周边环境北临秦台河，南靠黄河文化风情园，东临蒲湖公园，相关配套医院学校结构形式独栋排屋花园洋房主力户型别墅260-430㎡花园洋房80-110㎡销售价位花园洋房均价4000元/㎡，别墅均价8000元/㎡客户类型本地客群为主推广方式报广，杂志付款方式全款，按揭优惠政策全款有少量优惠物业费用待定新湖玫拉瑰园采用上南加州建远筑风格，卫目前项目胶一期已售燃罄，二期葡还未正式堪开盘。项叙目整体强左调物业，债园林及开息发商实力提为主精选楼盘鄙个案分析—滨州房夕地产市捎场分析项目名称中兴绿都花园推广主题德系豪宅都心MVP开发商滨州中兴置业有限公司物业管理中兴物业地理位置黄河五路与新立河东路交汇处建设规模171735平方米周边环境处于城中心，紧邻新立河相关配套医院学校酒店结构形式小高层，高层主力户型104-108平方米销售价位5000元/m2客户类型本地客户推广方式报广，杂志付款方式全款，按揭优惠政策9.9折物业费用待定中兴绿马都花园预识计2011年9月开盘，慎目前只是胸进行项目吹的展示。窑整个项目扒位于城市谜中心位置棋，配套相度对齐全。精选楼盘惧个案分析—滨州房地毯产市场分栏析项目名称中央公园推广主题每个城市都只有一个中央开发商滨州富泰置业有限公司物业管理待定地理位置渤海七路与黄河三路交汇处建设规模28万㎡周边环境项目所处商圈为目前滨州市的核心商业圈，主要集中在老城区的黄河三路、黄河四路和渤海七路之间。相关配套超市，学校，医院，商业结构形式高层主力户型70-110平方米销售价位5000元/平方米客户类型未开盘推广方式报广，杂志付款方式全款，按揭优惠政策未开盘物业费用待定中央公园直预计201私1年10月开盘，稳目前只是台进行项目敞的展示，楚没有任何犹排号等活烫动，物业帜拟定为大敏润发同等抱物业管理言。精选楼盘光个案分析—滨州房地军产市场分幸析项目名称上海世家推广主题一一开发商滨州金居房地产开发有限公司物业管理建翔物业有限公司地理位置滨城区滨州市渤海十八路485号建设规模22万㎡周边环境位于南海之畔，濒临景观大道渤海十八路相关配套学校公园大卖场结构形式小高层主力户型100㎡左右销售价位3649元/平方米客户类型本地客户为主推广方式报广，网络，杂志付款方式全款，按揭优惠政策贷款9.9，全款9.8折物业费用0.7元·㎡/月上海世罪家200百7年开盘，世目前仅剩汪下房型面斥积100㎡左右的心户型，房援源较充裕冲。精选楼盘拣个案分析—滨州房地论产市场分哪析别墅26265㎡棕榈湾西地块340尽00㎡商业街揉区中海城扬棕榈长湾目前锋在售为核西地块悔别墅典型案虑例分析—中海城怎棕榈湾滨州房饼地产市刘场分析中海城坏棕榈评湾以多她层，双苹拼和独颂栋别墅宴为主，谦其中多兼层仅对主开发商燥和政府会有关部灵门内部雀认筹。双拼和敬独栋别族墅产品况面积在397.茎96㎡一534.叔24㎡之间。整体建大筑以北窄美风格踩为主。典型案例励分析—中海城辱棕榈湾滨州房地它产市场分否析本地客群外地客群中海城精棕榈膨湾多层米已被当尾地政府兔买断，贿剩余独伞栋价格亏在400-挂500万之间杏。VS内部关筹系客户救群体在岸整体购途买客群霸中所占本地客弯群比例约觉为30％。典型案炕例分析—中海城滥棕榈伍湾滨州房愿地产市更场分析供需价格滨州市住宅喂楼盘主匠要价格淘主要集锹中在300暮0—400旦0元/m2根据市场恳调研及相衬关数据分章析，目前滨州住宅盖价格主要倡集中在300锋0—500榴0元/m2，占整个误市场的74%，500色0元/m2以上的占15%。滨州房般地产市揭场分析0％10％20％30％40％50％60％70％80％90％100％11％40％34％15％3000以下3000-40004000-50005000以上滨州市壶在售住锤宅楼盘上房型比盯例图供应面积滨州市莲在售住比宅楼盘派面积主肝要集中事在100—140㎡面积段根据市场涛调研及相幅关数据分醒析，目前滨州市栋商品房周住宅结庭构面积羽段主要剪集中在100含—14附0㎡面积段佛，三、四徐房实用性俊占户型比险较多；其住中100—紫120㎡、120—融140㎡占整个熄市场的67%，140㎡以上占10%，80—1炒00㎡占15%，80㎡以下债占8%。滨州房地订产市场分超析供应房型滨州市敬在售住扭宅楼盘运房型主味要以两钩房和三弄房房型萝为主根据市备场调研煌及相关夺数据分遇析，目逗前滨州市在眉售楼盘主祸要以两房侨和三房房摧型为主，遇占70%。可见开柄发商对刚尚需客户及泡改善型需半求比较有施信心，主小要推两房球和三房房奔型来满足哈市场需求投。别墅市粥场保持10％的稳定反市场份额产，市场依贯然存在别防墅高端消转费群体。滨州房旱地产市仁场分析0％10％20％30％40％50％60％70％80％90％100％8％32％38％10％10％2％一房二房三房四房别墅跃层滨州市盲在售住秆宅楼盘浇房型比藏例图总结分未析目前滨鹊州楼市裁主要分武两大区摧域：新带区与老涛区。受甘滨州市险城市发雄展战略挑的影响挎，目前鸽新老城嘱区已明俗显呈现肯“东商呼西居”这的格局首。

老餐区旧城弊改造，删其中以分“渤海尖国际广怕场”和姥“国贸鸡新天地暗”为代傅表的商膀业项目唤倍受关冰注，住甲宅项目碰则较受肃冷落。新区建设辽热火朝天硬，政府在件新区投入届了大量的茧绿化景观索及市政配魂套，使新暴区的居住痰环倍受滨讯州人们的段青睐。该悉区域的住哥宅项目总贴体品质相牵对老区更艳胜一筹。滨州房地材产经过近侄几年的发呜展，市场岩日趋成熟税，需求表狱现旺盛。婆在需求旺炼盛的市场紫环境下，锣大部分楼刃盘销售状欧况较为可棵观，但纵由观整个市软场，某些阁户型面积躬较为紧凑卡的产品较共受广大消唇费者喜欢越。此外，通畜过对消费防群体的了布解，其消士费特征还蚕有以下几拿点：1.对朝北、东剧西向的户捎型有较大茅抗性，朝找南的户型申较易销；2.趋向于对小户推型的选择宾，面积在100-猴130㎡最受欢慎迎；3.对房屋总徒价的敏感单度较高，脚总价在35-4绢5万元以内为市宜。滨州房粉地产市目场分析基地篇地块位置滑：主城区水库项目地滨州市滨城区梁才街道办事处东外环以东，东郊水库以北。距离城剧市中心屡仅8分钟车算程项目地疫块概况地块规岂模：557亩项目地块557亩东郊水库黄本河大十据六勉路黄摸河构十缴五盆路二0五行国胖道项目地周边道路状况项目地块丸概况地块周竞边环境垂及配套项目地所块位于子滨州市厘的东部横边缘，误是城市扑未来的猫物流聚裕集地，捧也是连胀接全国锁各地的牧交通要丢道，目让前该区内域正在弟规划建登设当中烘，各项则配套还召比较缺域乏，除味了地块卸边上的却一所小朽学外，竖该区域杨其他各泉项配套炼设施目付前还处归于空白五，预计阴未来四舞五年会漂得到有皮效地完颈善。项目地壶块概况地块价值战分析环境优势降性——地块东靠竟东郊水库妇，有较丰波富的水资申源，且周彻边尚无凡任何我污染，环枪境优美、亏空气清新亮；项目地竞块概况规模优势旅性——项目占地500亩，规模按庞大，可固以自成体爹系，附加止经济效益耽较为明显添。大盘优势给园林厕规划提陷供了较大的设拉计空间自身住缓户较多矩，可自成病商业体圈系可以有效厕地降低单位开发刻成本内部配套隙完善，对外界的依苍赖性较小地块价值尿分析项目地剩块概况城市未来规划方向滨州市身城市围爹绕“四舒环五海·生态滨州性”特色城哗市进行塑绢造，本项困目地位于锈城市五海循的东海旁包，处于城残市规划范它围之中。目前在水项目地5分钟车晒程范围窃内正在私建设和掀准备拟义建的项休目有义鉴乌小商睛品城，练城市东贿区长途窝客运站仗，滨州炉市火车朱站等。地块价拖值分析项目地框块概况属性界定地理位置城市边缘地带片区发展具备良好发展前景项目规模规模巨大资源状况无明显比较优势配套资源现状配套设施匮乏项目是位蛾于城区边厦缘、具备勒良好的片鲁区发展前向景、规模花较大、资透源状况一设般的住宅顺项目。项目地块恐属性界定项目地块碍概况1、从地块净的本身具橡备条件和鸟周边综合姓因素来看纠：均不存形在优势，津唯一支撑毛本项目的仓优势就是赤东海水库幻玉景观资源展，以及未歌来交通优收势；2、仅仅帜从地块墙资源来尚看：本原项目如墓果打造暖对配套衫设施依答赖严重柳的的中套低端产勺品可能艇存在一嚷定问题愚；3、从景音观资源浅来看：眉本项目水资源丰罚富，具备牢打造中机端以上尚的产品缴的潜质嫂，高端翅产品对伴于配套映的依赖铜相对较役低；4、从距悠离角度小看：本根项目处浓于城市怒东郊，稿到市中子心车程竭约8分钟。胜做为高宇端产品紧而言，属距离较可为优越湖。评价细目优秀良好中等一般较差备注自然景观

紧邻东海水库交通情况

205国道旁社会人文

一一区位形象

生活配套

一一辅助配套

一一

综合评价项目地遥块规划项目地块吩概况通过正确梁产品定位犬以及结合船强势营销祸策略，正扇确地引导穗消费者，裳可排除本拥案的市场飘压力。滨州城市发展机会经济的持续发展城市化建设推进本案支柱产业的带动中心城区发展潜力物流聚集地形成居住配套的完善地块综合开发价值地块升值潜力大优越的生态环境大规模开发运作火车站建成使用市场需求有限城市建设水平不高单位自建房的影响城市需求量有限市场竞争激烈市场供给量较大房地产发展较为迅速地块开胁发价值准总评项目地披块概况

swotS优势W劣势1、项目地块周边景观优美，水资源丰富，生态环境优越。2、地块位于滨州市规划物流中心内，地块有较大的升值潜力。3、火车站的建成投入使用，会给项目所在区域带来大量的人流，地块未来商业价值凸显。4、项目占地577亩，具有一定的规模优势。5、地块所在区域，路网已基本形成，交通条件良好。1、地块目前位于滨州城东的边缘区，生活配套不是很完善。2、项目地块现有大量住户，尚未拆迁，给开发增加了一定的难度。3、开发商以往没有任何项目开发经验，对项目的操作会带来一定的难度。4、项目开发周期较长，这对本项目后期的销售会带来一定的风险。O机会SO发挥优势，抢占机会WO利用机会，克服劣势1、滨州目前房价不高，仍有较大的提升空间，这对项目来说是一个契机。2、当前滨州市民投资意识不是很强，如果善加合理的引导，可以为本项目的后期销售提供一个有利的机会。进行特色性的规划，结合周边环境，以个性化的产品，区域市场领跑者的身份，营造区域核心生活圈氛围，借区域远景价值提升项目价值。同时打造区域性品牌效应和品牌延伸，提升开发商的品牌形象。把握政府东拓发展的方向，注重项目的配套建设和发展，提升项目的整体区域价值。T威胁ST发挥优势，转化威胁WT减小劣势，避免威胁1、当前滨州的楼盘供应量相对较大，而市场需求有限，这对本项目会带来一定的威胁。2、国家宏观政策的不确定性，给当地的房地产开发也会带来一定的威胁。走特色产品竞争路线，加快项目整体开发速度，确保前期资金回笼，中期扩大整体销售，提升品牌，后期在风险可控的情况下实现较高的利润，在规划、产品品质、环境、营销等方面下功夫。把握客户的需求，改善生活配套，将产品设计创新和营销策略相结合。项目地块SWOT分析产品篇是永不离落幕的遣风华，亦是亘古在存在的脊传奇是建筑即文明的醋灵韵，旁是盛世窝江南的烛才情是石材立仓面的真实巷，是杨柳源水岸的倾照心江南城惊躁世之作即将绽放扁万千风情带着底胃蕴浓厚役的江南类文化，款带着江衬南水乡呢人特有摄的灵性唱，带着里对纷繁劣生活的智彻底感沾悟，带陕着对回段归自然仪的居住亿渴望盛世江范南，风晌情恣意天共水，水远与天连。天净水平寒月漾，水光月色两相兼。月映水中天。人与景，人景古难全。景若佳时心自快，心远乐处景应妍。休与俗人言。江南好/忆江南【宋·赵师侠】根据市场驱调研反馈瞒，结合本捎项目实际塘区位，地腐理特征，呼以滨州市寸目前独一昂无二的产页品进入市宪场，来赢远得客户的伸亲睐。因此本项闯目整体将痕以江南水阶乡为建筑风街格炎昼永，初夜月侵床。露卧一丛莲叶畔，芙蓉香细水风凉。枕上是仙乡。望江南【宋·朱敦儒】

地处齐鲁换之地，在阁中华文明狡的发祥与慢发展过程蹈中有很多配重要贡献勒，其中最程广为人知烘的是孔子苹及其儒家死思想。滨而州作为孙古子的故乡繁，同样传庄承了根深摸蒂固的民幼族文化气蓬息。“越是民族盟的文化就越是世真界的文化祖！”案名建倡议一：映像江南在这里耕有一个悲世外桃架源！案名建房诚议二：江南城阳春三装月的江粱南城呢喃着脏春日的晓私语，鬼蝶舞莺暴啼，柳春暗花明录。风格：鸭多为简急洁型色彩：大伍都以暖色由系和明亮克色彩为多外立面造箩型：相对绝简单外立面都扩以涂料与槽面砖结合泥为主市场缺乏税个性风格么，整体上谣较为粗糙篮──本项菜目的机会滨州现壳有建筑联风格——现代传统学简洁建筑风窃格建议——江南庭院风格映像——江南庭东院风格映像——江南庭院风格元揭素——屋檐，顾庭院风格元素——建筑组病群风格元素——窗边，阳表台风格元岗素——建筑入荣口，围锈墙客户群饼体定位客户群呈体定位寻找我们的客户……他们是谁？他们需要什么……王女士身份：征广告公违司白领家庭：武三口之歪家年龄：36岁区域：老侄城区置业原因作：09年老城阀区拆迁驾住户王女士，谎滨州本地舞人，32岁，上阵班在老错城区，现以前曾菌经去看幕过上海歉世家，踩麒麟阁博等。觉勾得老城友区房价乏偏高，鸽希望在机附近区记域买套卸小户型2房，在热买房之藏余能留愚笔钱用项于投资废。客户访谈示意图陆先生身份：工赏厂员工家庭：三速口之家年龄：39岁区域：卷老城区置业原践因：改释善居住乱环境陆先生，率是滨州本谣地人，39岁，上班轿在纺织厂兆，现在有向改善住房通的需求，辞希望买间材高档3房与父蚁母同住食，父亲旋爱好养络花草，滩新房最皮好带花街园。示意图客户访谈李先生身份：陕私营老平板家庭：蜡三口之炕家年龄：48岁区域：新姥城区置业原因棕：改善居孝住环境李先生，登是济南人拨，48岁，来滨看州10年了，殖准备考威虑换个机房子，校家里比腊较倾向掀于购买讨一套别丧墅，最童好在水欢边，有吨花园。诱希望房翼子与工坦作地毗甚邻，工芒作方便夺点。示意图客户访谈宋先生身份：银秧行投资顾本问家庭：三兽口之家年龄：41岁区域：山老城区置业原饥因：改臣善居住意环境宋先生傻，是滨窃州本地蛾人，40岁出头，你上班在新筝城区，以药前曾经去师看过中海纷城棕榈扇湾，对于毒小区环境手要求高品递质，建筑敏密度不要在过于密集滋，想能享孤受别墅的剪私密空间缠。示意图客户访谈陈先生身份：夕政府公竞务员家庭：五昆口之家年龄：52岁区域：侄老城区置业原因核：改善居始住环境陈先生集，是滨誓州本地格人，50岁出头，烫上班在新晃城区，以劣前曾经去仆看过渤海股城邦，对尸于小区环义境要求高汗，交通便瓜利，上班口方便。示意图客户访占谈秦先生身份：餐沟饮老板家庭：犁四口之似家年龄：49岁区域：省老城区置业原够因：改织善居住险环境秦先生隔，是东蓬营市人冬，年龄行近50岁，来许滨州快20年，最近玩考虑到儿史子结婚，义现有住房仿无法满足者需求，考浓虑把现在颈的房子留狸给儿子，睡自己在买量一套环境栽好一点的图。示意图客户访谦谈客户群秆体定位【客户购买龄心理分析】使用便利体现身份价格实惠贪图便宜实用主义跟风购买羊群效应面子问题购买原因购买心理营销思路提高附加值，物超所值讲事实、摆道理客户营销体验营销、品质感增值保值投资渠道描绘远景价值目标客户身群体特征新贵需抬求关键词新贵们(企业家忽阶层)，需要抖一种东烛西(诸如房子)来把财富敬的档次拉普开，享受躺这种距离芽为他们带烂来的无限唱优越感、龄成就感与董超然尊贵棚气质。因此他们叨置业中核亮心需求因广素有两点款：一是价贼值品质，圈二是高端写人气。客户群酸体定位富人思维关键词作为中国秀商人第一遮群体，我杂们的目标因客户都是坑经过不同牙的努力与斑艰苦奋斗四才能获得调今天杰出铜的成就，胜无论在“惭物”与“赞我”两种果境界都同瓜样需要得脱到某种程炭度的精神曲与物质满漆足以“奖扭励”他们埋所付出的谢一切努力鼠。他们有常波人不可企今及的经济喇实力和广倚阔的人生搞见识，他勇们享受生劫活的标准袋自然也应黑该与常人五不同，对皮房、以至厕生活中方骨方面面的挥细枝末节让，都献莫不如此勉。而且，越稠来越多的尽富人们已得从消费性势置业转向咸盈利性置损业，购买板房产某种华程度也成兵为他们的丙财富之道苍。目标客都户群体艳特征客户群扇体定位锁定我们的市场客源阳信惠民无棣沾化博兴邹平淄博市东营市客户群牲体定位他们是谁？年龄区间条：30岁——5蔬0岁外资、合资企业高级管理人员名人股份制企业股东政府官员民营企业家金融、证券、外贸电信、IT、大型国企高级管理者在外经商滨州人在滨州经商外地人客户群么体定位客户定位——显性客户是本项目的核心客户，隐性客户是本项目的重要客户界定：区内现奶有项目的主流购买老客户群；职业：政府机仙关领导、疲私营业主臣、企业中高念层管理者哥、投资客炸。来源：滨城焦市及周没边城市砖；年龄：35－50岁；收入：家庭年收何入在50万以上置业特死征：多为多辰次置业燥，改善状居住环奸境，提亦升生活拍品质，注重西产品的趋品质和包周边的证生态环亦境。重要客户核心客户显性客户隐性客户基于对市柜场分析的喇提炼以及役对本项目笛开发策略总的取向，乡丰客户定位棍如下：本项目的拒客户定位蒜策略抓住练现有的显冬性客户群档，然后引塑导潜在的玻隐形客户潮，提供满赠足他们投催资需求和贷精神层次罪需求的产扮品。界定需要被但挖掘、拼被引导泛的潜在痰客户群闷；职业：收入限较高的宾居民及孙企业白慌领阶层稍；来源：滨城区拘为主；年龄：28－45岁；收入：家庭收入30万以上置业特湖征：注重品项质，对地校段要求较般高，偏向慕高性价比管产品。客户群体论定位目标客群辰细化定位年龄主要集中在30－50岁；家庭结构为处于满巢期的三口之家；来源区域主要集中在老城区及周边县市；工作稳定，家庭年收入较高，非顶富阶层；多为改善居住条件；物理层面年龄主要狐集中在30－50岁，主要具来源于滨壶州市主城马区和周边伞市县具备一砍定经济回基础滨州市的侵高收入阶剥层1、年龄主轧要集中在30－50岁；2、看重的乌居家品质/生活环色境等；3、对繁华鼠城市生活贡的向往；4、多为用二次以馋上置业冬；5、事业患处于上虏升阶段冬；6、事业家火庭稳固，毙人口以3～5人为主孟；交集目标客群定位财富积累阶段，有一定的经济实力；追求健康高品质生活，对住宅小区绿化、文化、档次比较在意；看重居家品质/生活环境等;心理层面客户群纵体定位商人与岩私企业蚁主将成霸为购买降主力滨州人均之收入与其麻他大城市缺相比而言慈，尚有差叼距，但是拆当地的商拉人与企业挎主等成功薪人士不在昼少数，发摧掘潜力巨令大，这些仍客户将成洗为购买本挖案的潜在讽主力，初忙步预计购嫂买比例将驶占整个楼卖盘的60％多。当地大范型国有捕企业与脉事业单烛位中高灰层人士滨州城捕市虽小摧，人口训不多，泉但是基塔本必要纱的事业刷单位、厦社会机化构一个宽不少。凯这些机饥构的中霉上层人谜士年收缴入可观骡，在他哥们事业舟稳定的板同时，暑会考虑馅提高自荡己的生惊活品质都，享受持生活，闻于是，允购置高泰档住宅酸将成为云他们的鼠不二之织选。政府机构瓣人员滨州市政枪府的搬迁朋，给该地原区的房产钢经济注入后了动力。若为了工作闲与生活的萝需要，将大会有部分俩政府工作瓜人员前来鼓购置。不可或缺逝的投资者每个城市溜房产业的芬兴起，总疾少不了投泡资者的推失波助澜，仔特别是一踢些房产经存济刚刚起币步的地区迫。滨州的凭房产经正济正好跪符合了递投资者屿的投资察要求，咐较低的吓总价，棉较快的恨发展速都度，吸金引了投价资者的短目光。葱结合市宇场情况独，预计东将有10％左右仆的投资织者将涉榜足本案嫂。本案未来抚客源分析滨州城东之边缘区陌生、配仍套缺乏、稍生活不便无共享设啊施，民众浊很少能到屋的区域现状城市核侧心新区配套全乡丰、生活之便利设施共武享，全响市民众干的活动盼中心未来？以城市的殖标准建设负本区域本区域禁将配套轧完善，稿自给自圈足，达欠到城市刷功能要欺求本区域土开放、颂共享，沿与城市脉对接，垄成为城啦市的公截共的一软部分本区交通辽体系与城音市建立关尿联本区域轰让新建策老城共煌享新城袋市的设赛施、服膨务等配扯套以打造新迅“城”开查发理念，械规划未来壶的城市新厉区产品未来角规划新城：开阳放、多元扣、复合、毫完善开放的规姨划理念，迹体现城市手气息开放的交斤通体系、节道路、与缩慧城市对接死，实现社顷区的开放完性开放的齿公共空花间成为碧城市节缴点，成蒙为城市援的休憩饱区、商候务区开放的设耻施，承担婶对外的城阶市服务功猎能多元的黎产品和姑文化，勇体现和德谐气氛针对不间同的人么群，提尽供多元微化产品建筑形串态、建植筑风格震、环境温景观的炼多元化金组合复合的功歌能设施，肉形成自我渴完善的生啦活体系商务、密娱乐、脑购物等叮多功能苦组合，井自成完糕善打造新“城”产品未鉴来规划产品档次单价面积区间总价区间高档：5000元/㎡以上170-250㎡85-125万中高档：3000-5000元/㎡90-190㎡57-95万中低档：3000元/㎡以下80-130㎡39万以下首期开发产品规划高档住宅中档住屑宅低档住晕宅豪华宽黎裕舒适适锻中面积紧甩凑产品未来唯规划产品类型户型面积（平方米）户型配比（面积比）联排200—250㎡40%双拼220-320㎡20%花园洋房100-140㎡40%开发产品规划产品未此来规划户型设计提示产品户型框建议享受充箭足阳光+新鲜草地+绿荫大树户型：三房两椒厅两卫，面积：押约116扒.08平方米围合式圣空间，呢两个超历大入户氧花园。休闲庭院密与景观别两院共享，津生活功能秧区分合理逝，保护主续次卧私密璃关系，庭院与客描厅、卧室餐接壤，自霞然采光充纵足，重现室温暖的传国统院墅生历活。花园洋房户型设计提示双拼别墅户型：四房两厅上两卫，面积：效约220平方米休闲庭眨院与景有观别院壶共享，求生活功梨能区分月合理，看保护主裳次卧私戚密关系情，庭院与材客厅、剑卧室接锁壤，自格然采光闷充足，合重现温栋暖的传愚统院墅灰生活。产品户型它建议户型设计提示联排别墅面积：深约190平方米休闲庭院尾与景观别狂院共享，些生活功能炕区分合理节，保护主糖次卧私密抽关系，庭院与客传厅、卧室堪接壤，自挤然采光充详足，重现肌温暖的传际统院墅生斗活。产品户甲型建议依据滨尽州经济座发展情息况定价滨州200瞒1年撤地辽设市，愤并把滨首州建设芬成为黄省河三角轨洲中心浅城市作聪为当前杏城市发酿展目标兰。滨州重市的设挖立，使辫得滨州陡近年的请经济有竖了大踏渠步进步涉，GDP增幅很快炉，2005年达到665亿元人粗民币。甚经济的嗓增长必及定是由质无数个热经济细揉胞的快吗速成长床所带动影，这为群滨州高旷端房产制的发展揉提供了及主动力准。依据滨达州整体减规划的判环境定摩价滨州为全报国首批“潜卫生城市拥”之一。蔬设市后，沫政府规划捕了“四环捆五海”项摸目，目前范已经基本纷成形。其邪中，五海锡中的中海韵将作为滨摔州城市的砌主要旅游启景点进行滔开发。随辜着旅游经交济的形成顺，越来越木多的游客冲将从各地毕慕名前来杨。滨城新付城区规蛋划面积40平方公里隆，现在已欠经初具规尸模。市级棕行政机构墙今年已全煎部入驻新闭城区，新些的行政中挡心已经形栗成。这些仍条件的形钞成，为本紧案的可行险性增加了嘴的机会。产品价则格定位益建议楼盘的斑定价方块向，最付重要的货是要把大当地同士类市场骡作为参眨考依据爷。目前璃同区位跑别墅市辽场的价追格基本哈定在800互0元/㎡以上，蔽品质最丧高、位酒置最佳志的别墅卫价格要赖达到100削00元/㎡。从该区别恨墅市场销津售态势来橡看，楼盘委去化速度穿较快，个贪案存量大饼致在15％上下。悟销售状况徒说明当地百高层次成救功人士对疑别墅的渴标求，也说屠明滨州别更墅市场的吴现阶段需观求大于供来给。结合自湾身品质偷定价高端客户拆对“住”怜的追求除坚了舒适性角之外，更捆加注重对慎住宅品质哀的的高尚蜂带来的生映活享受。胃高档的别糟墅居住区层是由高贵盗典雅的社哑区品质与竟迥异风格啄的建筑组煌成，让人斯时时刻刻庆体验着尊欠贵唯一的楚贵族式生炒活。园林式蛙的小区献环境、遭带着艺椅术灵魂耐的建筑喇、完善台的会所扮配备、耍人性化陪的小品聚组团、拢宫殿式真的物业裂管理可逝作为小达区发展军的主线船。这条笔主线将垂作为本艺案价格侄定位重炊要依据片。依据周遣边楼盘净销售情持况定价产品价格纪定位建议定价策妥略基于市惧场对别茶墅的消爹费心理敏分析，悦以价值顶为依托贩进行差果异化定举价，同苗时保证蝇在项目威整体价欲格稳步支上升的躺前提下美确保全役盘均匀富销售。价值定健价根据别墅床特性，对哥鉴山临水劲别墅制定网相对较高阔价格，保度证项目全检局上的整族体去化。打高卖低由于项目态的高端性暖，客户消死费带有一链定的炫耀挺心理，少挽量优质房锈源可以制华定超越价赴值之行情柴，带动主却力价格带快房源的去稻化。同时沸随着项目捞的推进，那也可在未孕来为发展时商获得超耽行情的利限润。赠送地下套室本项目竹大部分至房源都抚带有大壁面积地搜下室，鸦建议以纸赠送地丽下室方怪式推出舍，给客狭户超价手回报感恳觉，有纱利销售件。产品价册格定位之建议8000元/㎡7000元/㎡联排双拼实现均价联排双拼价格范围6000～8000元/㎡7500～9000元/㎡建议项目请价格（备注：受限于摊资料的不阵完整，无杰法对各个残具体房源再拟订详细言价格表，骗在后续工匠作中，我撒们将依据渐我们所建惩议价格策还略拟订完亡整价格表券。）花园洋房花园洋房4000～4500元/㎡4000元/㎡产品价格槽定位建议市场比咬较定价翻法的适竿用范围滋是要在途近邻地厉区或同斑一供需烂圈内的唯类似地厅区中，哀与类似芹房地产脊交易实喇例相比偏较，以服此决定粘待估房恶地产的叉价格，汽其特点较是结合愁区域市竖场的特淘质，令享所制定党的房地匪产价格驰更加贴剑近市场辆。该种屠定价方碍法是一粘般房地毙产价格盐评估最该常用的示一种方会法。通过分棍析滨州喉市场的槐整体市吗况，结餐合调查意同区域责内周边船楼盘的核价格水竞平，再卷通过对帐各物业光的环境愤配套、棉交通状付况、小意区规划颠、物业览管理、永升值潜览力等影下响价格论的因素除做类比过分析，楚以便得伤出该物封业最合息理的价钓格水平灰。市场比较寸定价法产品价截格定位腿建议综合品存质如何情是消费仿者所关偏心的问兼题，小塔区的交喊通位置伞（包括校周边的皂环境）续、整体能的规划滤水平、献户型设载计的合延理性、烧小区内掩部的配踢套设施愤的状况包以及小躺区的物进业管理俱水平都趁将直接奴影响小纯区的综狼合品质涝。为了匙能够更乒为科学再的、客挨观的反饱应各个膛地产项雾目的综栏合品质旱，并将澡其量化初。综合映品质评殃定法应披用了住脂宅产品慌综合品刊质指标住评测系权统，建夏立数学窃计算模核型，对颂各个项蔑目的综陈合品质盐进行评爷定。系统以层脾次分析法掏为基本原包理，经过供分析论证椅确定影响执项目的重告要因素，腔用层次分计析法（AHP）确定盈其权重关，运用恰德尔菲域法对各嫩项目要逼素综合毕评定打甘分，最百终得出疫各项目孔的综合订品质指陵标。对于本龄项目的同价格定狮位，我奶们将按棚照综合晌品质定犬价法的筑原则来脏评定。形在样本愁的选择算上，我逆们主要巷针对区狼域内的弊和城市标的可比膝楼盘。综合品质匀法产品价惕格定位涝建议根据项目徐区域目前造的销售情睁况，价格酬走势及宏柱观市场情愿况，建议聚本案花园洋递房销售均无价浮动阻空间：400容0——450谊0元/平方米具体价送格要根衫据开盘拣时间和哀当时的是市场情摘况而定签，采取咽低开高何走的价满格策略席。价格初愉步确定产品价苏格定位吧建议根据项目罗区域目前荡的销售情译况，价格鹿走势及宏阵观市场情芹况，建议量本案别墅销售均价必浮动空间掌：双拼750舰0——望900迅0元/平方米联排600灵0——800打0元/平方米具体价格召要根据开裳盘时间和愁当时的市贴场情况而勿定，采取夺低开高走黎的价格策知略。价格初开步确定产品价格高定位建议滨州项目知目前园林凡景观均较灶为简单，统也没有明阀显主题，盾同时展示欣滞后。园林景颤观建议项目园梳林典型嫂案例─座─中式短庭院的删景观体裹系来展擦示风情西班牙怀风情的趴核心景麦观区拉丁风情碰的核心景连观区地中海风孝情的入口夜核心景观核心景盖观集中浮设置在厕社区入洒口位置述，并充斯分展示赔给客户脂以价值俗感。园林景观咸建议典型园林腔设计分析些──中旅蔑国际公馆立体绿化塘，丰富视幸觉情趣蜿蜒小排路显