房地产项目合同管理制度与招标管理培训讲义

2012年01月xx合约管理制度解读xx发展管理部xx合约管理制度共分5个部分一、成本管理制度二、招标管理制度

三、合约管理制度

四、物资采购管理制度

五、承建商/供应商管理制度六、统一合约模式七、工程合同议标、定标规则第2页编制依据1、《合约成本管理执行法则十四条》2、《地区公司工程合约管理制度》（2008年5月）3、《中海地产物资采购管理制度》（第二版，2009年4月）4、《中海地产集团有限公司招标管理办法（试行）》5、中海地产集团后续颁发的管理细则、通知、规定等第3页成本管理的思路：全过程管理688：三级管控，集团管“一头一尾”，区域管“一头一尾＋中间”81：两级管控，强调“主动控制、过程控制”第4页一、成本管理制度1、管理职责：在总部成立全过程成本管理小组，负责统领xx各项目的成本管理工作。财务资金部是全过程成本管理小组的日常办事机构。总部发展管理部负责建安成本（含保障房）、土地合同中未含的大配套成本、勘探测绘费、环境评估费、报建费用、工程管理费以及经济技术指标的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。地区公司财务资金部负责牵头本公司的成本管理工作。第5页一、成本管理制度2、成本科目：在建安费用中增加二级成本科目“卖场”，售楼处/样板房的实体建设费和装修费不再列在营销费中，改由合约部监控。保障房和市政大配套成本列在建安费中进行测算，但科目归口为地价中的基础设施配套费。说明：“户内装饰”的内容为批量户内精装修，不同物业类型再从科目下进行划分，不得将户内装饰拆分到各物业类型中。物业管理用房的装修列入其所在的物业类型中。第6页一、成本管理制度3、目标成本：三个阶段定位阶段（V2.1版）：与《项目发展纲要》同时上报；方案阶段（V3.1版）：方案定稿后15个工作日内上报；施工阶段（V4.1版）：第一个总包定标后15个工作日内上报；说明：a.每个阶段都需要上报建安成本预测明细表及盈利预测表；b.原则上，下一版的成本目标应低于上一版的；c.如增加批量精装修等原因需要追加目标成本，需重新进行项目盈利预测。第7页一、成本管理制度4、过程监控和预警：每月编制合约成本月报，对项目成本进行动态监控；三级预警：橙色、红色、黑色。第8页二、招标管理制度1、招标文件评审：分判合同金额预计超过100万元的，必须评审。2、投标单位：第9页招标金额投标单位数量预计≥100万≥4家总包工程建筑面积≥5万m2或招标金额预计≥1,000万≥6家总包工程建筑面积≥10万m2，或招标金额预计≥3,000万≥8家二、招标管理制度3、开标：开标人员：合约主管领导、合约部经理和经办人、财务部负责人。带样板投标：先确定样板，直至所有投标样板均满足要求后，再开经济标。带设计方案投标：先确定设计方案，直至所有设计方案均满足要求后，再开经济标。4、议标：大额分判工程的议标，建议合约主管领导应参加。第10页二、招标管理制度5、定标：定标记录应在定标会上当场手工填制并签字。合同金额≥100万元的暂定总价合同，定标后应上报总部发展管理部核定暂定总价后，才能签发中标通知书。中标通知书由总经理签发。6、扩标：扩标金额原则上不得超过原合同金额，且累计不得超过100万元。第11页二、招标管理制度7、小额工程及物资采购招标合同金额预计＜20万元的工程及物资采购招标，无须上定标会，由合约主管领导确定中标单位并签发中标通知书。8、零星采购招标工程急需使用，且金额预计＜5万元物资采购，可直接议标；金额≥1万元的，应签订书面合同。第12页二、招标管理制度9、需总部参与审批的事项：1）大额合同招标采购包括：总包工程招标、预计合同金额≥500万的工程招标、预计合同金额≥200万元的物资采购。投标单位审批；每一轮回标后，将《开标书》、相应的评标分析以及拟定的议标单位名单报总部发展管理部备案；最终的评标报告经总部发展管理部审核后，由集团总裁召集定标会议；《大额合同中标单位审批表》应不迟于定标会后第二天交总部发展管理部、副总裁、总裁审批。第13页二、招标管理制度2）招标金额预计≥100万元时，新引进的投标单位在第一次参加投标时，应报总部发展管理部审批。3）金额≥200万的合同，总部参与合同评审。4）任何招标采购的中标价超过所对应的成本控制限额的，地区公司应将定标结果报总部发展管理部备案，并附原因说明及后续应对措施。第14页三、合约管理制度1、工程款支付：根据工程形象进度计算当月累计进度款，当月工程款＝当月累计工程款－上月累计工程款单笔金额≥100万元的工程或物资款支付，报总部发展部审批。第15页三、合约管理制度2、工程变更管理1）工程管理指令：设计变更指令发给项目部，以工程管理指令的形式发给承建商；不要一份工程管理指令同时致多家承建商；项目部签发的工程管理指令或其它正式函件的内容不应涉及：价款确认、合同解释、承建商违约行为判定等越权内容。对于涉及双方合同责任界定、索赔与反索赔、承建商之间相互索赔的正式函件，可能引起加重或减轻承建商责任等事项的，应事先征询合约部意见；工程管理指令应按月统计，按合同分类。第16页三、合约管理制度2）工程管理指令的评审设计变更评审：详见规划设计部的相关制度文件项目部发出的工程管理指令评审新增项目价款预计超过20万元、且与原分判工程无必然联系、在施工工序上无依附关系的，应优先考虑通过招标程序来决定价格和承建商。第17页单一指令审批权限预估金额＜2万元项目经理签发2万元≤预估金额＜5万元合约主管领导审批5万元≤预估金额＜20万元总经理审批20万元≤预估金额＜50万元合约分判评审小组审批预估金额≥50万元报总部发展管理部审批三、合约管理制度3）指令完成确认一份工程管理指令对应一份指令完成确认单；如果根据指令及所附图纸可以计算出变更的工程量及变更费用的，则《指令完成确认单》可无需注明工程量；如果根据工程变更指令不能计算出变更的工程量和变更费用，则应及时到现场核实工程量，承建商应将核实的工程量填写在《指令完成确认单》中，必要时用图示、照片的形式加以说明。任何变更确认均应避免以点工或台班计算。第18页三、合约管理制度对于因任何原因而返工的项目，必须详细说明返工程度及材料损耗数量，注明返工原因，对于承建商提出的材料“全部损耗”必须特殊说明(如损耗的材料是否可以在今后重复使用等)。对于可继续利用或可变卖的材料，签证意见需要说明具体的处理方式。《指令完成确认单》的签署仅代表对指令完成情况的事实确认，并不表明由该指令造成的费用增加全部属于业主的责任。如果根据合同或现场有证据表明，承建商对该指令造成的费用增加负有全部或部分责任，则业主有权不支付或部分支付该费用。《指令完成确认单》中的数量均不代表是业主确认的最终数量。在工程变更价款审批时，只要有真实可靠的证据、或经计算可以得出新的数量，则承建商须无条件地承认新的数量。第19页三、合约管理制度4）工程变更价款的审核审批权限每一份《工程变更价款审批表》对应一份工程变更指令和变更指令完成确认单。合约部在进行工程变更价款审核时，应先根据合同判断是否属于承建商的责任，并对工程量及单价的合理性做出审核。涉及减少合同工作和合同责任的工程管理指令，合约部应及时完成变更价款审核，并在当期工程进度款中扣除。第20页单一指令审批权限变更价款＜2万元合约部经理审批2万元≤变更价款＜5万元合约主管领导审批5万元≤变更价款＜20万元总经理审批变更价款≥20万元合约分判评审小组审批三、合途约管理住制度5）大额茫增补：固定总价点的工程合大同，其增吐补的变更第价款累计色超过10臂0万元，脆如果需要元中期付款馋，应报总选部发展管聪理部审批中，经审批呆后的变更籍价款才能升办理款项臣支付。就音单个合同翅而言，每佛个合同的散大额增补假原则上只爆能审批一页次。暂定总价显的工程合雾同，在转科为固定总弃价合同之窜前，不得缓确认增补葛变更价款辅。第21页三、合罗约管理生制度3、结算在结算审偷核之前，群合约部应筑首先要求车项目部对陈合约内工塑作完成情敬况进行核买实并予以缠说明。承建商使染用的甲供快物资数量欠需要由合图约部、承渡建商、供使应商三方虾签字确认垂。任何合备同结算责超出合愚同额≥玻200撤万元、宪或大额像合同结炭算超出乎合同额旷≥10截％的，幕地区公院司合约默部先与无承建商鸡达成共咸识，但闲应声明衡并非最往终结算吃金额，铺报总部烂发展管糊理部进绳行专业垒层面审泉核后，让再由地但区公司彻根据审抖核意见龙与承建雾商作最忠终确认垫。第22页四、物绝资采购宋管理制谊度1、地区捏公司自行绣采购的物杯资1）甲墓供：由巧地区公言司经过廊招标确命定物资说的品牌驶和价格办，并直挡接与供勿应商签枯订采购准合同。午该方式竿适用于晒设备类连采购合臣同。2）甲指疾乙供：由绿地区公司上经过招标晶确定物资胖的品牌和拥价格，但标由接收物突资的承建住商与供应迫商签订采栗购合同，洁或者由地乒区公司、钩接收物资负的承建商私与供应商消签订三方佣采购合同掩。该方式闪适用于材缎料类采购检合同。第23页四、物资咬采购管理乱制度2、集编中采购叨的物资1）集采煌物资的采凉购合同价察格由总部邀确认后，牧地区公司篮签订采购霉合同；2）集称采物资耽自行采除购如果地碧区公司皆经过调拴研评估叶后，确东定自行锣采购可冶以有效美降低成害本，则命可向总蒜部发展粪管理部哗提出申巷请，经诱批准后逢进行招陷标采购咳。在定排标前，择地区公盲司须向筒总部发脂展管理蠢部上报吵招标结恐果，由吵总部发射展管理叫部对比洒集采物但资价格精后，再士通知地仗区公司漫定标意沈见。不蚕论合同凶金额大刺小，地占区公司茄不得擅为自定标腾。定标后，陷地区公司称应将定标绿资料报总裕部发展管色理部备案冰。第24页四、物资活采购管理深制度3、甲供红物资的合屋同管理1）物资需卸货：除莫供应商负油责安装的盯物资以外门，如工程果合同和采策购合同未差作规定，穴则卸货责吓任方规定放如下：建筑材料睁、装饰性桃材料及设销备，除洁惨具外，由伴承建商卸光货；洁具骆由供应商悟卸货。机电设艘备由供镜应商卸呀货。以上卸钉货责任松如相应特合同中毙有明确接约定，嚷则按合运同约定演执行。第25页四、物川资采购兔管理制含度2）接收冤：承建商庄应提供甲炸供物资接光收人员姓这名、职务鹿、联系方罪式、签名询式样及承仓建商项目灵部印章式付样。3）合姓同结算采购合坑同在供仅货完成费后两个扛月内办傻理结算胳手续，搂合约部狐计算出绒供货数脾量、合联同金额业、承建纳商领用酿数量，救并与供钩应商、咳承建商闲共同签轧署《物重资合同杏结算确薯认表》紧。根据签署吩的《物资垫合同结算躲确认表》跑，合约部筒和供应商接办理结算垃手续，双占方签订《拍结算协议座书》。第26页四、物资黄采购管理粗制度4、甲猴指乙供泉品牌1）对于顾价值大的笨、或者对私工程本身峡质量、或框者对完成亮效果有较弊大影响的冶乙供物资锁，地区公渣司应限定罗3个及以归上的品牌角范围，由员投标单位珍自行选择炭。对于钢筋钩、水泥、叉砼、砌体袍，无需提权供样板；对于防构水材料藏、保温葡材料、味屋面瓦屠、门窗胀五金配牲件、开处关插座矩面板、填涂料等仔，应要嫂求投标凳时报送牙样板。承如果同匀一品牌梁内包含叨多种档挡次或规孩格的系恐列产品页，须予手以明确语。2）禁豆止指定拾唯一品幕牌的甲毅指乙供禽形式。第27页五、成绩虏商/供应狼商管理制跌度1、QD破SS名册透分为四类悲：新引进（泊N）、合认格（Q）缸、垄断（铃A）、不迎合格2、各地喜区公司Q湿DSS名改册建立时驶，已与公椅司建立合沿作关系的狐在建工程虑合作单位工、自动获她得QDS竟S资格；祖曾经合作怨但无在建敬工程的合限作单位、肤则应针对判其已完成乒的合同进碧行《承建灰商/供应诊商履约情秘况评价》断、视评价弃结果列为仆合格或不果合格之列幸。第28页五、成继绩商/侮供应商抓管理制许度3、考察蹄：1）资料醉预审，重符点包括：荡公司概况征、营业执岂照（经营史范围、注患册资本）驰、资质证继书（资质惜等级、年邀检情况）宅、公司组粉织架构、填近三年的短业绩、当设前业务状孟况等。2）对通承建商躁的考察货重点：沸公司办痒公场所挠、材料颗设备基铸地（如政有）、膏在建工最程（优敬先选择希与拟建搭工程类幕似的）膜、近期管已完工展的类似忘工程。循对于需菜要在工冲厂制作粗半成品背的专业诞工程（颗如木门近、铝门绒窗、栏匪杆、橱乌柜等）盈，还应赠该考察瞎其工厂缓，以了迎解生产顿技术装右备、生程产工艺预、材料穗品质、威生产能闭力、生百产管理陆水平、锹成品包挥装和运朗输等情葬况。3）对供叮货商的考秆察重点：形公司办公芽场所、工饿厂、产品相所应用的牌项目。如图果产品是乡丰当地知名娃品牌且厂著址在外地恐不便考察桌，则重点济考察产品并在项目中妻的应用情南况及客户累反馈。第29页五、成绩冠商/供应卸商管理制即度4）对于添大型承建抗商集团公斥司，其下博属往往多继家管理相齐对独立的省分公司，饿因此，考梳察应主要阵针对拟与繁我司合作桥的下属分宪公司进行闭，进入Q万DSS名价册的也仅攻限于该分督公司。5）对于握挂靠的情浓形，不仅机应考察挂脑靠人的资步金实力、守工程管理元能力、诚垂信记录、勿工程业绩欲等，还应施考察被挂慈靠公司的料资质、资朋金实力、露企业信用拐情况以及捞与挂靠人皆的合作情疯况、合作犁模式、支票持力度等价。6）新皮引进承东建商/秩供应商鸣在2年后内未参哄加公司当任何投胖标的，闸需重新馆安排考昆察。第30页五、成狗绩商/桃供应商戒管理制强度4、履垂约：有下列行糖为的，须冠评定为不缴合格承建帝商/供应译商：1）在抹投标过给程中被啄发现有代违规行鬼为；2）在甲中标后债弃标的发；3）已袜进场施责工却中删途退场南或已没响有意向献合作的桥；4）在剪合作过涛程中发醉生恶意秋讨薪或凶发生任光何法律佛诉讼的径。第31页五、成挪绩商/特供应商挺管理制惨度5、未考娘察先行投依标1）对于泡合同金额何预计＜1派00万元抽的招标，怖未能及时捞安排考察雪的单位，促可以先行云领取招标蒸文件并做琴好投标准梳备工作。同但在回标饰之前，合支约管理部筛必须组织侵完成考察帮工作。对方于考察不浆合格的单石位，即时今通知对方哪中止投标闭。2）同肾一项招仿标，未监经考察督先行投严标的承过建商/址供应商瓜不得超被过2家后。3）对于路合同金额戒预计≥1某00万元局的招标，文不得未考痛察先行投傍标。第32页六、统一组合约模式1、总包腔＋专业分递包2、无辜图发标任、有图付定判3、付嘱款比例坝：不得阴超过9纺0％，摘建议为威80％4、价调格浮动摘：除钢烈筋主材马按市场忙价浮动竟外，其辉余所有尘综合单咽价包干5、开办颜费：模板烧、脚手架极都放入工吨程量清单6、对裤于供应搅给多家嫌承建商恒的甲供竞物资，园需分别采签署物禽资采购于合同，报与相应愤的工程泄合同一俘一对应坚。7、甲漠供物资拉出现节浅约或超缓供的处隶理方式漠，应在乘工程合匹同中进辞行约定蛙。一般贩来说，觉超供的否部分加弦收一定坏比例的镜管理费外，节约出的部分耐按不超快过50棵%的比陷例计算施补款。第33页七、工程宜合同议标萝、定标规梢则1、议多标单位爽选择1）合同妖金额超过镰100抓万的招标扛，不得实