建筑业营改增风险防范及典型案例讲义

营改增工作推进要点

及风险防范

前言：“十二五”全面完成营改增改革目标财政部正在会同相关部门抓紧研究和论证试点方案，按程序报经国务院批准后适时付诸实施，力争“十二五”期间全面完成营改增的改革目标。第十二个五年计划时间段:2011-2015年实施营业税改征增值税（简称营改增）改革是党的十七届五中全会作出的重要部署，是“十二五”时期我国财税体制改革的一项重要任务，十八届三中全会决定和《深化财税体制改革总体方案》都对这项改革提出了明确要求，充分说明营改增的重大意义。尚未改革的行业包括建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，据统计，上述行业涉及800余万户企业，年营业税税额约1.6万亿元，占全国税收收入比重约15%。涉及行业的阻力建筑业阻力：1、占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税票3、总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗房地产业阻力：1、土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票2、选择集中回笼资金维持高周转，还是选择进销税金匹配牺牲资金成本谨慎应对“营改增”“营改增”不仅是对财税体制的变革，更是对所涉及行业经营模式的考验！公司应从全局把控，协调各个部门同心协力，打好这场营改增的应对之战！一、集团整体推进思路

二、不能按节点推进的风险

三、土地增值税清算项目在营改增推进中的风险

四、针对上述风险的补救措施

五、税改后工作推进中的重点风险

六、应对税改后重点风险的措施目录营改增前营改增后5一、集团整体推进思路1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目2、2015年7月1日前已启动但在2015年7月1日后方完成开发销售的项目（跨期项目）3、2015年7月1日后启动的储备项目61、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分为避免营改增后，施工单位转嫁税负、开发商成本受损，对已付款未开票部分应尽快催收发票；已开发完毕未结算合同应尽快结算并催开发票。举例：假设已付款未开票金额100万。税改前施工方开票，承担税金100*3%=3万元，我公司税前可抵扣成本100万。

71、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分

1、如果施工方在税改后才开具发票，含税价100万，则我公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元，较之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。

81、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分

2、如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，则施工方税改后开票总额为100*1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。为避免我公司受成本受损、施工方转移税负的影响，此项工作务必在2015年6月30日之前完成。91、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

销售部分为避免多缴纳销项税金，对已收款未开票部分应尽快开票已签约应收未到期部分，结合公司贴息政策，鼓励客户提前还款，并及时开具发票举例：假设已收款未开票金额为100万。税改前开票，承担税金100*5.6%=5.6万101、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

已收款未开票部分1、如果我公司在税改后按照含税价100万开具发票，确认收入部分为100/1.11=90.09，收入下降9.91%，税后收入下降4.57%2、如果按照不含税价100万开具发票，承担的税金为100*0.11=11万为避免我公司收入受损、多承担增值税金的影响，此项工作务必在2015年6月30日之前完成。111、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

销售部分措施细节细节一：税改前客户已汇款必须及时对账，保证按营业税纳税细节二：已收款开票但已批退款的，务必在税改前退款并开红字发票细节三：已收款开票，在税改后退款的，需扣除已缴纳的营业税（原因在于税改后各项目转为增值税纳税系统，原营业税纳税系统停用。即使开具营业税红字发票亦无从冲减，损失税金）121、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

贴息政策解释前提：必须保证售出的单位或提前回笼的楼款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（预计营改增时点）成功收款开票才可执行。措施：针对已签约未到期楼款（2015年7月1日以后才到期的楼款），建议采用金融贴息等手段引导客户提前回笼资金。如客户将以上未到期楼款提前于2015年6月30日前缴纳并开票，根据相应时间段获得一次性返还利息。131、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

销售贴息政策解释返还利息视同现金折扣，按财务费用入账。应收取利息发票，可由项目人员集中到税局代开。税金由客户承担，从返还利息中直接扣掉开具发票需提供的资料以及税金起征点具体情况，由各项目向当地主管税局咨询142、跨期项目支出部分为避免税负转嫁，与乙方谈判不加价而取得专票。付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取得专票。152、跨期项目销售部分收入提价以转嫁税负。不能提价项目争取快卖快收快结算。163、2015年7月1日后启动的储备项目筛选供应商，选择具有一般纳税人资格的供应商以取得专票。付款收票进项应与收款开票销项匹配，避免税金浪费。支出部分173、2015年7月1日后启动的储备项目收入提价以转嫁税负。销售部分18二、不能按节点推进的风险1、乙方可能提价，将税负转嫁给开发商2、已完成销售的项目，如果工程结算拖延至税改后，将导致大量的进项税额无法抵扣，形成浪费3、已收款未及时开票的项目，收入承担的税金将会由5.6%提升至11%，增加税负4、土增税、企业所得税税前抵扣成本缩水，增值额上升，应交税金同步上升19三、土增税清算在营改增中的风险1、目前安徽达到清算条件的项目有五个，任务重，压力大！

2、以上待清算项目销售已满足清算条件，对应的工程结算开票工作需在预计的营改增时点前完成。要求更高、时间更紧！如果在营改增后才取得成本发票，可抵扣开发成本将面临缩水，项目承担的土地增值税会增高20三、土增税葛清算在营耐改增中的誓风险假设：祥清算项俱目已销何售完毕谋，土地及拆届迁补偿、瓦开发间接络费无进项舟；利息支瓜出已按开献发成本5%计提；收入异已开具膜营业税久发票；姻营业税包金及附灾加已缴汪纳；开发成本驴其余部分在税改后骑结算取票锯比例为30%。21三、土增胡税清算剃在营改卷增中的倘风险例一：营业税融口径拜营改降增口径22三、土增税备清算在营馅改增中的嘴风险例二：营业税口盏径根营改增口覆径23三、土增叔税清算傻在营改培增中的睬风险例三：营业税口食径刘营池改增口径24三、土增惑税清算遵在营改骄增中的沟风险测算结果三个例子夺中应纳土蝇地增值税栏分别上浮16.妇40%、24.0宝3%、21.0爽6%,增长率加幻玉权平均数毛为19.步48%。意味着蒙土地增值晃税会多交20%左右。如将工牢程在税纲改后结槐算取票递比例降树为20%，土地拖增值税拒分别上土浮10.屠93%、16.0告2%、14.目04%,增长率加痰权平均数陪为12.皆99%。意味着挣土地增值闷税会多交13%左右。25四、针柔对上述米风险的披补救措角施1、土地增基值税待清珠算项目加范紧成本发蓝票的催开惨工作，务必敞在预计椅营改增秘推进时袋点前完现成。要膊求项目生根据具姻体情况劫，排出给土增税易清算工肌作节点预，严格誓执行并戚定期反拦馈。2、如果中税局规性定，由脂某期项目取得酒的进项税刑只能用于滤抵扣该项洪目的销项霜税额，应扛与税局沟醉通，该项擦目土地增泽值税在清肥算过程中超收取的专并票不做进腾项抵扣，惕开发成本港仍按含税烈金额处理3、与业主黎协商，税禽改后开票乡丰尽量提价4、跨期项险目，付款收嘉票在与鸦销项匹迷配、不会螺形成留峡抵的情况下膜尽可能惹延后以造取得专哗票。26五、税雕改后工骑作推进效中的重点风正险1、施工方敞资格风阅险2、销项、进项时际间节点奥不匹配风险3、三流不妻一致风险271、施工方资些格风险项目●施工方牵非增值税一般纳这税人，柳无法取拉得与合同业务匹配澡的进项税少额。例如：某工程史由小规兴模纳税替人施工僻，含税益合同价渣为100万。本应取得进项税羽额为100福/1.膜11*锐0.1垫1=9库.91万的建筑业专票。因其为小排规模纳税割人，只能聪按照3%税率代开络，只能取亚得进项税震额100/妄1.03龙*0.0假3=2.格92万元。282、销项进率项时间节柱点不匹配风险●前期集兆中销售苍，缴纳遇大量销摆项税金迷，后期则收取成本费形用发票，直形成大连量进项闷留抵。293、三流不州一致风险●三流：资金流、土发票流、此业务流。树即银行收线付凭证、约交易合同嫂和发票上灵的收款人颈、付款人盛和金额必米须一致。务必杜怠绝委托星支付现少象！《国家税供务总局关克于加强增淘值税征收捉管理若干黄问题的通上知》（国税发近【199赔5】192号）第劝一条第(三)项规定诊：纳税人餐购进货译物或应折税劳务财，支付亏运输费法用，所井支付款兼项的对修象，必友须与开求具抵扣弱凭证的真销货单折位、提架供劳务掠的单位佩一致，啦才能够周申报抵爱扣进项谢税额，响否则不秘予抵扣。30六、应对税改后重点风险的杨措施1、避免进叛项销项不喂匹配，规咏划工程付闻款和销售键节点，避贴免集中销售在缝前，集中结算在否后，建椅议改集成中开盘举为分批起分步骤深销售，同时在掩建安合姑同中提涝前开票躬节点，盐推动施触工方尽支早开票，避免丹在取得较议少进项税吨额的情况悄下，产生向大量销项美税额。31六、应对税改后重点风险的措黑施2、降低销芦项税为避免无谓多缴税款招，销售合献同中不得业使用“无帅偿”、“枣赠送”字肥眼。合同筋中包含的寺家具家电等应分开列叛明金额，舰避免在混至合销售中汤不能划分胃各自收入控，导致适侦用高税率剩纳税。举例：房产公禁司销售许一套总凝额100万的商香品房，包含1万元的连家具礼敏包。分三摸种情况策解读。32六、应对税改后重点风险的魄措施例一：购房合同明确无偿赠送逃价值1万元的家才具礼包。迈合同标明据房款100万。家具礼包视同销茂售，总增值滩税销项为泉：100x蚁11%+惑1x17溉%=11呢.17《增值税留暂行条驶例实施离细则》规定，扩以下8种行为植视同销汇售：⑧将自卸产、委熔托加工阀或购买的货物无偿赠送他人。33六、应对税改后重点风险的措久施例二：购房合同只明瞎确销售一套耕总额为100万的商品蜡房，包含家具协。没有分别列磨明房屋喂与家具播的价格。总增值誓税销项崖为：100明x17绞%=1楼7《中华人悼民共和国阶增值税暂茎行条例》肯第三条，泻纳税人兼肝营不同税浮率的货物亮或者应税复劳务，应唱当分别核孩算不同税锻率货物或想者应税劳锹务的销售走额；未分别衡核算销竖售额的初，从高登适用税缝率。34六、应对税改后重点风险的双措施例三：购房合同明耻确销售一码套总额轨为99万的商浴品房和1万元的家具。叔分别列取明房屋彩与家具凡的价格，总价100万元。总增值笛税销项肝为：99x纤11%绕+1x搅17%暂=11扭.06三者分别申纳税11.1特7万、17万、11.0追6万，第唉三种情捷况交税联最少。35六