思源地产天津武清保利房地产项目营销定位报告

思源地产天津武清保利房地产项目营销定位报告第一页，共198页。保利进入天津的第一步项目位于京津走廊项目近百万平米的大盘我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正意义：契合保利进入天津首个项目的战略目标契合京津一体化发展的整体态势契合项目连续的开发步调，实现价值最大化项目2008年1月第二页，共198页。项目本体研究项目定位分析市场机会与初步定位方向优化限制条件

纬度的分析价值最大化

纬度的分析提升竞争力

纬度的分析开发环境研究项目定位结论宏观环境市场环境区域环境项目区位交通研究客群定位整体定位产品定位形象定位项目本体属性项目理解跳出借势超越2008年1月第三页，共198页。项目理解分析2008年1月第四页，共198页。如何借势周边环境并引领造势？如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次？本案定位目标我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我项目理解分析2008年1月第五页，共198页。借势——最大的利用资源借势武清区域未来发展趋势关键词：借助目标性规划，提升发展潜力“十一五”后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚集相关客户群体的关注。借势武清产业链不断完善的趋势关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加”武清产业的发展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。借势武清房地产市场发展形式关键词：把握区域价值借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，创造地块的最大价值。借势天津北方经济中心定位关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。2008年1月第六页，共198页。跳出——在更加广阔的范围看待本案跳出项目看项目关键词：项目在武清的发展潜力本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。跳出区域看项目关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；跳出当前看未来关键词：项目未来整体的升值前景本案入市时间预计在2009～2010年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘土地最大的价值。2008年1月第七页，共198页。超越——全面提升项目价值超越传统产品功能关键词：多功能组合引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。超越传统开发理念关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。超越同期同区域竞争项目关键词：稀缺通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同期同区域上市项目,增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。2008年1月第八页，共198页。地块优劣势分析、规划方案优劣分析宏观环境、区域环境分析运用三个纬度分析方法客户、功能、产品、价格项目本体分析项目开发环境分析商品住宅市场分析项目定位分析项目定位结论天津商品住宅市场、武清商品住宅市场通过客户访谈判断目标客户群目标客户判断2008年1月第九页，共198页。项目本体分析2008年1月第十页，共198页。地块现况条件分析前期规划方案分析项目本体分析小结2008年1月第十一页，共198页。项目区位：项目位于武清新城区，紧靠武清开发区，紧邻武清城区主要3条道路，包括行政单位集中的雍阳西道、以商业为主的振华道、以及居住区集中的强国道。项目四至：项目位于武清城区，北至雍阳西道，横跨振华东路，南至强国道，西至泉达路，东至泉发路。本案2008年1月第十二页，共198页。l

房地产E网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。第十三页，共198页。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易-2008年1月第十四页，共198页。目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚未正式清除，例如地块内电网仍然存在、地块仍有积水、变电站等。2008年1月第十五页，共198页。东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土地局、交管局、广播中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小区、松鹤园（包括2栋高层建筑）西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通）南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小北部：英华中学、饭店、武清区政府北西东南2008年1月第十六页，共198页。距项目最近的公共汽车站为561、562、563总站，位于光明道和泉旺路交口的。三条线路共配车36部，覆盖了武清新区内33处小区、19所学校、6座医院、8处商场、邮局，并途经武清主要街道、商业和学校网点。京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦庄、永乐、杨村、天津站共5站，开通后天津至北京的距离将缩短为30分钟，而北京至杨村的距离为20分钟，将极大的方便京津之间的交流。目前城际铁路全程票价定为58元，杨村至北京票价为40元。泉旺路光明道本案武清客运站地块交通城铁站实景图城铁站目测地块位置地块位置项目周边的公共交通不发达，近日刚刚开通第一批公交线路，公众的交通工具普遍为自行车、电动车和农用三轮车611覆盖了武清新由武清逸仙园开往市区中心公园，完成了武清与市区间的客流输送。京津城际铁路正在修建中，距地块仅1公里，交通大环境优越，对项目地块价值的提升将会起到巨大作用2008年1月第十七页，共198页。泉旺泉兴泉州雍阳西道振华东道光明道建设新华本案随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城铁商业中心、距项目约1.5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第6城等住宅项目配套的商业中心等，都将为区域商业发展提供动力。目前主要商业场所目前1、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。2、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。3、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。青少年活动中心1122海达家乐超市二店33泉州路市场44江河酒楼、建设银行、中国移动、信用联社5678910新华书店、京津购物6金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦7如家快捷酒店8大光明市场9雍阳宾馆、体育馆10东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信名都商厦1111海达家乐超市一店及少量商业5未来商业发展地块周边商业配套2008年1月第十八页，共198页。本案泉达泉发泉旺泉兴泉州雍阳西道振华西道振华东道强国道光明道新华英华中学：距项目约200米11英华小学：距项目600米2英华幼儿园：距项目1公里323454杨村五中：距项目1.5公里5杨村一中：距项目1公里66杨村三中：距项目1公里7杨村六中：距项目1.5公里788991011101112121313区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会i拥有一所学校，并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。注：英华学校为私立学校，小学学费2万/年，中学学费万/年1413杨村二小：距项目1.5公里卫生学院：距项目1公里杨村四小：距项目1公里师范大学：距项目2公里杨村二中：距项目1.5公里劳动技校：距项目1.5公里天狮学院：距项目2.5公里2008年1月第十九页，共198页。政府及市政机关泉兴雍阳西道新华本案包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础局等。包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心等。另外，项目西北侧，距项目约1.5公里处，拟建一所三级甲等医院——世纪东方医院（昝用名）医疗武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。地块周边行政及医疗单位2008年1月第二十页，共198页。地块优劣分析1.位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大。2.地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活氛围浓厚。3.地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚。4.地块距城铁仅1公里，城铁建成后，巨大的人流量必然为地块带来更大的升值空间。地块优势地块劣势1.地块距雍阳西道、振华道（振华西到-振华道尚未开通，需绕道强国道）等商业集中区域相对较远（约1.5-2公里），周边商业设施缺乏不便利。2.地块被振华西道分割为南北两个部分，其东侧为政府机关单位，在项目开发时，如何处理好南北组团内部交流将是关键。振华西道现况2008年1月第二十一页，共198页。地块现况条件分析前期规划方案分析项目本体分析小结2008年1月第二十二页，共198页。占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率住宅2294387179783.1商7可售小计2475987306903初中3000013800——小学2700012960——合计3045987574502.5项目占地30.64万平米，地上可售面积73万平米，其中住宅71.7万平米，商业1.27万平米，另需建设教育配套3.22万平米。项目规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。项目规划指标2008年1月第二十三页，共198页。项目规划初步理解1.地块楼体层次排列，由南到北、西到东呈现由低到高的排列形式，在满足足够采光的要求下，可以形成良好的天际层次。楼体布局景观布局2.分组团的形式，有利于开发节奏的控制，以及各组团不同风格景观环境的营造。2.中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少，南部组团由于面积较大，表现更加突出。公建布局3.南北向楼体整体布局、整体较大的楼间距设计符合当地人的居住习惯。1.中心组团水域设计若能利用充分将极大带动社区品质的提升，但水域功效未完全发挥）。3.目前的景观布局考虑到了其观赏功能，但其阻隔噪音、人流的功能还没有被完全发挥。1.商业街的设置，极大地提升了社区品质，对改善区域商业环境将起到巨大作用。2.商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥，且南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。3.学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性，但北部组团学校可能对北侧居民产生影响，而南部组团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。2008年1月第二十四页，共198页。地块现况条件分析前期规划方案分析项目本体分析小结2008年1月第二十五页，共198页。项目本体分析小结地块开发条件优越配套需不断完善规划需进一步完善地块地处武清城区核心，周边汇集大量行政单位及居住社区，为项目的开发提供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅1公里，巨大的交通优势，势必提升项目整体的投资价值。地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、交通配套、娱乐休闲配套等。从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资源将是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。2008年1月第二十六页，共198页。项目开发环境分析2008年1月第二十七页，共198页。天津城市宏观分析经济分析城市规划产业布局京津一体化武清区域分析城市看区域区域看项目城市规划产业调整人口规划地块外部环境开发环境小结2008年1月第二十八页，共198页。宏观环境分析区域环境分析开发环境小结2008年1月第二十九页，共198页。宏观环境分析天津城市发展分析宏观环境分析小结2008年1月第三十页，共198页。2007年前三个季度全市生产总值完成3601.3亿元，按可比价格计算，增长14.8%

；高于全国平均水平4个百分点；GDP总量比上年增长资料来源：天津统计局GDP分析从经济发展角度看——

天津经济形式向好，为区域的发展创造良好环境固定资产投资分析固定资产投资总额比上年增长固定资产投资迅速发展不仅保证了国民经济的持续高速发展，也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发展，使城市产业结构更趋于合理2007年前三季度，全市房地产开发投资343.51亿元，增长27.1%，同比加快5个百分点2008年1月第三十一页，共198页。天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构：“一轴”是指：“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴。“两带”是指：“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带和“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇发展带。“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境建设区。天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构，武清位于该主轴上，承接京津发展带2008年1月第三十二页，共198页。

相关资料表明，京津分工逐步实现——北京重点放在第三产业的发展上，天津将逐步承接其第二产业。随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势。2008年1月第三十三页，共198页。从京津一体化发展角度看——京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能从北京的中关村到天津滨海新区，中间由京津塘高速公路连接，周围分布着数量众多的高新技术开发园区和汽车产业基地，京津塘在区位上具有成为京津冀区域产业合作发展轴的优势。京津塘发展轴的发展建设已经开始得到高度关注和重视。京津塘发展轴北起中关村科技园区向南经北京经济技术开发区、廊坊经济技术开发区、天津武清开发区、天津北辰科技园区、塘沽海洋高新技术开发区直到天津经济技术开发区。2008年1月第三十四页，共198页。1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，发展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区组合城市。

2.实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，保护缺水地带的农田和林地，发展生态绿地，改善地表覆盖状态。

3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交通运输网从“单中心放射式”向“双中心网络式”的转变。资料来源：吴良镛教授主持的建设部科技研究项目"京津冀北城乡空间发展规划研究"核心城市“有机疏散”与区域范围的“重新集中”相结合，实施双核心多中心都市圈战略

2008年1月第三十五页，共198页。宏观环境分析天津城市发展分析宏观环境分析小结2008年1月第三十六页，共198页。通过我们对项目所处宏观环境的分析，我们可以看出1随着京津区域一体化发展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步拉动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境。在天津整体规划中，武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分，在全市整体经济水平的不断发展的前提下，其对天津的影响将不断增加,而本案也将站在更高的起点京津整体发展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的第二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案提供了大量的潜在人群。232008年1月第三十七页，共198页。宏观环境分析区域环境分析开发环境小结2008年1月第三十八页，共198页。区域环境分析武清区概况武清区域环境分析区域环境分析小结2008年1月第三十九页，共198页。区位

城区距北京71km天津25km

首都机场90km天津港71km

基本情况

区域面积1574km2

乡镇街29个村741个人口82万武清概况2008年1月第四十页，共198页。武清区位于天津市西北部，距天津市区25公里，距北京市区71公里。到天津新港71公里，到天津滨海国际机场35公里，至北京机场90公里。东与天津市宝坻区、宁河县搭界南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连西与河北省廊坊市安次区接壤北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻区位四至武清武清武清区位——京津核心枢纽2008年1月第四十一页，共198页。区域环境分析武清区概况武清区域环境分析区域环境分析小结2008年1月第四十二页，共198页。2006年武清GDP收入为135亿，较去年快速增长，武清对天津GDP的贡献作用在增加，而究其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。从经济环境看——

区域经济稳定增长，为房地产发展提供良好环境2008年1月第四十三页，共198页。目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作用，预计第二机场选址工作在2007年完成，2010年启动建设，2015年建成投入使用。武清城市空间结构：一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。八大组团：新城核心组团；外围7个产业特色鲜明的小城镇组群。其中，东部发展带，包括3个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发展带，包括4个组团，立足现有基础，发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。武清是京津城市发展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市从武清城市规划角度看——本案位于规划中的“新城核心组团”，是未来发展的重点2008年1月第四十四页，共198页。武清区现阶段户籍人口数量基本保持稳定，据了解，目前武清区常住人口达83万人，其中户籍人口82万人，流动人口超过1万人。城区人口22万，按照规划，到2010年将达36万，2020年达60万。从业人口比例近几年提高较多，特别是城镇单位从业人员数量呈现上升趋势，从侧面预示了区域人员的人均收入将呈现稳中有升的趋势。2001年2002年2003年2004年2005年户籍人口80.1780.5780.7881.181.72城镇单位从业人员3.442.826.26.586.36乡村从业人员36.3236.3336.5636.8637.29未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带动人均收入将呈上升趋势2008年1月第四十五页，共198页。由于区域内第三产业从属于第二产业，随着第二产业的不断发展，区域第2、3产业从业人员逐年递增，随着工业化进程加深武清区就业人口收入逐年递增，使购买商品房成为可能。故第2、3产业发展可以为区域商品房发展提供了持续发展的客源。武清产业人口发展2008年1月第四十六页，共198页。京福公路（104国道），双向二车道，直通天津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行车辆较多且以大型货运车为主京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速公路交叉，直达天津市区（高速费30元）京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨海新区，京津塘二线正在修建中，预计2008年通车从交通建设上看——

不断改善的交通环境将会为本案提供更为宽广的发展环境四条高速：5个出口两条国道：103104六条城市干道城际铁路：杨村客运站京山铁路：杨村货运站2008年1月第四十七页，共198页。北京到天津城际轨道,全线总长115公里京津城际轨道交通时速为300公里。京津城际轨道交通将设5座车站。分别是北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站。全线费用：58元（北京至杨村40元）全线时间：30分钟开通时间：2008年8月从京津城铁看——

城铁为本案既带了极大的发展机遇，同时也带来了相应的竞争城际列车车站武清站就设在距项目步行仅约10余分钟路程的前进道上2008年1月第四十八页，共198页。京津城铁周边规划大量投资型项目2008年1月第四十九页，共198页。前进道两侧开发建设京津城铁专题分析前进道沿线重点开发区域三个村庄，规划占地面积8平方公里城际车站南部生态居住区近期开发项目：新农村试点、华北城、休闲岛新城南部生态高尚居住区2008年1月第五十页，共198页。目前武清城区居住板块主要由3大部分组成，分别为武清新城板块、武清开发区板块、武清老城板块，其中：武清新城板块：为武清城区主要居住板块，是未来规划的宜居生活区的核心区域，区内集中了第六城、北岸尚城、城市艺墅等为首的多个项目；武清开发区板块：主要以栖仙公寓东区、中区、西区为主；武清老城：以原有叫早建设的居民楼为主。新城居住区开发区居住区老城区2008年1月第五十一页，共198页。第一产业所占比重（%）第二产业所占比重（%）第三产业所占比重（%）2001年16.416.043.742.742.241.32002年17.315.647.342.746.341.72003年18.814.456.443.355.142.32004年21.1719.844.9642.040.8938.22005年21.6518.649.3842.545.1738.9武清区三大产业绝对规模呈现不断增长势头。同时三大产业在地区生产总值中的比重保持稳定。目前来看，武清区生产总值主要由第二产业主导，同时，第三产业也占据相当规模。从2006年产业结构来看，第一产业所占比例大幅减低，第二产业所占比例仍然在增加，预计在未来几年，第一产业继续减少，而第二产业和第三产业的主导地位将会更为明显。从产业发展角度——武清第二产业的不断发展，必然促进其人口结构的变化，并同时带动城市的发展进程2008年1月第五十二页，共198页。2006年开发区累计实现国内生产总值47亿元，增长35%；完成销售收入143亿元，增长29%；实现税收15亿元，增长50%。武清的两个开发区均为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用2008年1月第五十三页，共198页。武清具有两大省级工业园区和十多个县级工业园区。省级工业园区：武清逸仙园：属于泰达园区的一部分，其功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装为主的电子产品配套产业园。武清开发区：现阶段已经基本形成了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息为主的产业群落。县级工业园区：王庆坨经济区、王古经济区、上马台工业区、河西务产业功能区、梅厂福源经济区等十多个区县级工业区。以化工、电子产品、汽配及自行车制造为主产业链以初步形成。以下将主要介绍武清开发区与武清清逸仙园共同组成高新技术产业区2008年1月第五十四页，共198页。武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。武清开发区规划总面积24.8平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。目前，已有来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、德国、日本、韩国以及台湾、香港等21个国家和地区的500余家企业投资建厂，形成了电子信息、新型材料、生物医药、机械制造、汽车及零部件五个主导产业。武清开发区概况武清区工业园区介绍——武清开发区2008年1月第五十五页，共198页。武清开发区是中国北方产业和人口高度密集，城市集中，交通便利，工商业发达，市场容量巨大的黄金地带武清开发区地处京津之间，位于京津塘高速公路71公里处。是中国环渤海经济区的中心，区位优势得天独厚。如果以武清开发区为中心，在100公里半径的国土范围内，有北京、天津两座直辖市的全部和河北省的部分省、市，常住人口3000万；500公里为半径的国土范围内，有100万人口以上的城市11座，常住人口2亿多，占全国总数1/6，国内生产总值占全国的1/5。武清区工业园区介绍——武清开发区2008年1月第五十六页，共198页。武清开发区总体规划一期开发面积6.4平方公里，由5平方公里的产业区、0.8平方公里的中心区和1.4平方公里的生活区构成。1992年6月奠基起步，2002年7月建成。

二期开发面积6.9平方公里，按照“超前建设、全面接轨、聚集优势、持续发展”的发展思路，2003年10月完成全部基础设施的建设，并开始招商，目前已完成大部分招商出让工作。

三期开发面积5.9平方公里，计划在2010年前建设完成。武清区工业园区介绍——武清开发区2008年1月第五十七页，共198页。经过十年发展，逐步形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业武清开发区产业状况武清区工业园区介绍——武清开发区2008年1月第五十八页，共198页。投资方企业名称性质国别主要产品日本东棉株式会社天津大真空有限公司独资日本水晶震动子、水晶片日本住友商事株式会社天津华住金属制品有限公司独资日本剪切钢板韩国乐喜化学公司天津乐金新型建材有限公司合资韩国PVC地砖、地垫、高光膜日本住友商事株式会社中农住商（天津）农用化学品有限公司合资日本除草剂、杀虫剂、杀菌剂日本三井物产株式会社天津三之星机带有限公司独资日本机械用（主要用于汽车等）硫化橡胶传动带艾默生电器公司艾默生过程管理（天津）阀门有限公司独资美国气动阀门控制系统日本伊腾忠株式会社天津真和实业有限公司独资日本制鞋企业名称（龙头企业）国别备注欧、美企业丹佛斯（天津）有限公司丹麦控制阀生产处世界领先地位、天津公司是在亚洲地区最大的投资项目瑞特格散热器（天津）有限公司芬兰散热器生产居世界前列泰姆玻璃机械（天津）有限公司芬兰钢化炉生产居世界第一位麦格昆磁（天津）有限公司美国当今世界上粘结钕铁硼磁粉的最大生产商、已占据了粘结钕磁市场90%的市场份额天津中天高科特种车辆有限公司美国亚洲最大特种车辆制造商日新企业天津伊都锦时装有限公司日本世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司新加坡国内著名品牌港台企业光宝电子（天津）有限公司台湾世界第三大光电产品制造商天津济丰包装纸业有限公司维尔京群岛世界著名品牌功学社（天津）乐器有限公司维尔京群岛乐器生产居世界前列天津天宝光碟有限公司香港产品市场占有率居全国前5名天津天狮生物发展有限公司香港民族企业著名品牌、被中国国情研究会确立为中国惟一国家级保健品研究基地“和”国家级直销行业研究基地被联合国评为“国际生态安全最佳企业”、被确定为联合国正式供应商“之一天津南玻工程玻璃有限公司香港中国玻璃工业最富有竞争力的企业、拥有多条世界一流生产线绫致时装（天津）有限公司香港世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司新加坡国内著名品牌中国企业中体产业股份有限公司中国国内体育产业的第一家上市公司天津红日药业股份有限公司中国销售额济身全国制药企业百强之列、天津市十佳民营明星企业天津名门动物食品有限公司中国投资方希望集团是中国最大的民营企业天津豹鸣股份有限公司中国全国500家最大建材工业企业之一天津完达山华明乳品有限公司中国国内著名品牌世界500强企业世界级大型企业齐聚武清开发区武清区工业园区介绍——武清开发区2008年1月第五十九页，共198页。天鹅湖大酒店

雍阳宾馆

海关培训中心

武清开发区生活配套武清开发区生活区是为产业区提供生活娱乐配套的高标准社区，栖仙温泉公寓、花园别墅、海达家乐超市、海隆酒楼、栖仙公园、英华学校等一大批生活服务设施为前来投资的各方人士提供了一个优良的生活空间。武清开发区有四星级酒店天鹅湖大酒店；三星级酒店雍阳宾馆；以及海关培训中心。武清区工业园区介绍——武清开发区2008年1月第六十页，共198页。天津经济技术开发区逸仙科学工业园（逸仙园）坐落在天津市武清区，规划面积10平方公里，已经初步形成了以电子工业、机械制造（汽车配件）等高新技术产业为主的工业园区。武清区工业园区介绍——武清逸仙园工业区2008年1月第六十一页，共198页。现阶段园区内的投资企业约40家，转让土地面积1.1平方公里，累计吸引投资总额8.3亿多美元，注册资本近4亿美元，投资密度达750美元/平方米。2005年工业总产值为62.5亿元人民币，出口额为1.5亿美元，从业人员6500多人，年税收接近3亿元人民币。天津三星SDI有限公司：截至目前是逸仙园内最大的企业，成立于1996年7月，投资总额4.73亿美元，占地48万平方米，由三星电管（香港）有限公司和天津电子工业总公司共同投资，主要从事彩色显像管、彩色显示管及配套件的开发、设计、生产和销售。武清区工业园区介绍——武清逸仙园工业区2008年1月第六十二页，共198页。安施电子（天津）有限公司美国独资企业，(美国总部为日本京瓷公司控股)，占地7万平方米，投资总额7000万美元，生产、销售钽电容器和其他新型电子元器件和集成元件。

鹏思特（天津）实业有限公司美国独资企业，占地6.3万平米，累计投资总额2998万美元，主要从事集成电路等精密机电组件，元件组件和挠曲电路组件的生产和销售。现作为摩托罗拉的国内配套企业，为摩托罗拉生产零部件。武清区工业园区介绍——武清逸仙园工业区2008年1月第六十三页，共198页。万都（天津）汽车零部件有限公司韩国独资企业，占地约4.5万平方米，投资总额4876.8万美元。主要从事汽车刹车及相关部件的生产。天津平和汽车配件有限公司韩国独资企业，占地约59502平方米，投资总额3600万美元。主要从事汽车减震器及相关部件的生产。武清区工业园区介绍——武清逸仙园工业区2008年1月第六十四页，共198页。泰达研修中心

中国妇女人材开发交流中心天津鹅湖渡假村逸仙公寓武清区工业园区介绍——武清逸仙园工业区2008年1月第六十五页，共198页。天津王古开发区2001年10月11日由天津市武清区人民政府批准成立，始建于2002年5月，总规划面积6平方公里（约合9000亩）。截止目前，已有入区生产企业80余家；注册企业30余家，入区企业已化工、建材、配件为主，吸引国内外投资近20亿元，现已成为京津地区最具发展潜力和竞争力的开发区之一，2004年全国开发区整顿中顺利通过国土资源部等五部委审核，同年4月被天津市人民政府确认保留武清区工业园区介绍——武清其他县级工业区2008年1月第六十六页，共198页。天津武清福源经济区建在梅厂镇中东部，东邻津围公路，杨北公路东西向从区内穿过，占地300公顷，区内土地平坦，地质构造良好。石各庄产业功能区规划建成占地1000亩的产业功能区，220亩起步区土地已全部出让并正在建厂，二期1000亩地正在建设中。区域拥有股份制企业、民营企业85家，形成了建筑建材、医药制剂、房地产开发、服装服饰、餐饮服务、木业制造、轻工电子、造纸印刷等8大主导行业。武清区工业园区介绍——武清其他县级工业区2008年1月第六十七页，共198页。天津武清上马台工业区是集铸造、制造及其研发为一体，产业聚集，功能完备的现代化基础性工业基地。工业区位于京津之间，京津塘高速公路二线与津围公路交口处，距北京85公里，距天津市区20公里，距天津港50公里，距天津滨海国际机场25公里，距杨村城区20公里。工业区规划总面积2.6平方公里，由产业区、生活服务区和公建区组成。区内基础设施完备，配套设施齐全，实现了“七通一平”，生活服务区可为企业职工提供住宿、医疗、购物等生活服务。工业区现有内外资企业35家，投资总额已达2.5亿美元，并形成了铸造、机加工、厨房器皿、乐器制造、户外家具制造五大主导产业集群化发展的格局。行业类别企业数投资总额(万美元)所占比例(％)汽车零部件铸造、制造加工172826591.2厨房器皿和乐器制造87202.3家具制造512854.1其他127302.4合计4231000100武清区工业园区介绍——武清其他县级工业区2008年1月第六十八页，共198页。于2000年规划建立的南蔡村自行车工业区，占地面积2350亩（1.6平方公里）。如今首期开发的1800亩（1.2平方公里）自行车产业区以其高水平的基础设施建设、优惠的扶持政策、高标准的服务举措吸引了17家中外企业到此投资兴业，年创产值突破8亿元，已成为较具实力和竞争力的中国北方自行车生产及出口基地。如今园区自行车生产企业已发展到40余家，年产自行车300多万辆，从事自行车产业的员工人数超过了5000人，各类技术人员占员工总数的30％，其中具有大专以上文凭的技术人员近200人。武清区工业园区介绍——武清其他县级工业区2008年1月第六十九页，共198页。区域环境分析武清区概况武清区域环境分析区域环境分析小结2008年1月第七十页，共198页。随着“十一五”后武清城区规划的进一步调整，区域功能定位更为明确，本案处于规划的宜居生活区内，周边居住氛围浓厚，其明确地功能定位，将会进一步加强客户对于区域发展潜力的认可；

2武清经济水平近年来不断增长，为房地产的发展提供了稳定的发展环境，并且随着常驻人口数量的增长，必将带动人均住房需求的逐渐上涨；3随着武清经济的不断发展，已吸引本市及外地各大房地产开发商对其关注，他们的进入将进一步加快武清房地产市场的规范化与竞争性，为武清房地产开发提供更为广阔的空间。14随着以武清开发区及逸仙产业区为主的高新技术产业区的不断完善，以及国际物流区筹建的逐步落实，必定带动区域产业人口及产业相关人口的增加，他们对居住新的一轮需求，必定刺激整个区域市场的供应紧张，并影响到产品的设计方案。2008年1月第七十一页，共198页。大盘案例分析2008年1月第七十二页，共198页。我司操作大盘开发经验总结本案定位面临主要问题2008年1月第七十三页，共198页。项目位置：北京朝阳区项目性质：高档住宅开发商：国奥投资发展有限公司项目规模：总建筑面积约40万平方米我司操作大盘案例12008年1月第七十四页，共198页。项目位置：北京双汇桥

项目性质：普通住宅开发商：北京金时代置业有限公司项目规模：建筑面积45万平米我司操作大盘案例22008年1月第七十五页，共198页。项目位置：北京市海淀区四季青乡项目性质：中档住宅开发商：北京天鸿宝业房地产股份有限公司项目规模：建筑面积50万平米我司操作大盘案例32008年1月第七十六页，共198页。项目位置：天津南北大街与中环线交口

项目性质：综合体大盘开发商：天津海景置业有限公司

项目规模：约110万平米我司操作大盘案例42008年1月第七十七页，共198页。1.前期定位是关键2.寻找充足客户源3.产品的适应性及丰富性4.产品设计的超前性综合来看，本案近70万平米的居住大盘，在项目定位、产品设计、社区建设上必须考虑多种因素，才可以保证项目对区域的趋势引导。前期需要对项目所在区域进行详细的调研，了解区域市场整体情况，以及客户的实际需求，并对未来发展进行预测，方可进行定位。我司操作大盘经验总结5.配套顺应区域发展，避免重复要动态的看待项目不同时期的客户变化，跳出区域看项目，不断扩大客户源。大盘引导区域需求，面对多重客户，因此需要多种类产品以及丰富的产品层次。大盘开发周期较长，追求可持续发展，在产品设计上考虑要长远，并根据销售时点有节奏推出。充分考虑区域发展规划，在配套设施建设上弥补区域不足，丰富自身生活氛围。2008年1月第七十八页，共198页。我司操作大盘开发经验总结本案前期定位从大盘角度需考虑问题2008年1月第七十九页，共198页。不缺乏普通教育配套，缺乏具有高品质、特色的教育设施从大盘角度，前期定位需考虑问题交通便捷教育环境物业服务商业便利产品多样外部观赏塑造区域坐标建筑，做到景中有盘，盘是景中盘通过高品质物业服务公司，提升项目整体价值结合外部交通，合理规划组团内部沟通联系

弥补区域不足，打造外向型社区性综合服务商业街立足于当前和未来市场需求与盲点，进行产品组合与设计，吸引多样客户2008年1月第八十页，共198页。商品住宅市场研究分析2008年1月第八十一页，共198页。天津商品住宅市场整体分析武清商品住宅市场分析商品住宅市场小结2008年1月第八十二页，共198页。天津住宅房地产市场整体分析天津商品住宅市场土地交易情况天津商品住宅市场2007年商品房交易情况天津2007年房地产政策分析天津商品住宅市场小结2008年1月第八十三页，共198页。05-07年，天津居住用地供应量持续增长，06、07年的供应均达到了前一年供应量的3倍，增长迅速。05-07年，市内六区的居住用地供应大幅度减少，而环城四区则保持了相对稳定的供应速度。值得注意的是，从06年开始，天津郊县居住用地供应活跃，最近2年供应量持续走高。05年没有供应，而06年共成交16块，而07年则共成交55块。数据来源：天津市土地交易中心土地供应持续增长，07年表现异常活跃，城区供应放缓，环城四区及郊县将支撑大局，本案发展大势利好2008年1月第八十四页，共198页。06-07年，天津郊县居住用地供应量持续增长，武清的市场供应在整体供应增长的大环境下，始终保持稳定的供应比例，并且在郊县的整体供应中占据较大比例数据来源：天津市土地交易中心注：由于05年郊县没有居住用地供应，因此此处只考虑06-07年情况武清土地供应稳中有升，预示城市规划与发展正在稳步发展中，为本案提供良好的区域发展环境2008年1月第八十五页，共198页。05-07年，天津居住用地成交均价持续走高，07年更是涨势明显，郊县及环城四区贡献巨大数据来源：天津市土地交易中心07年，武清的居住用的的单亩价格上涨态势明显。06年价格为14.86万元/亩，低于市场均价44.64万元/亩，而2007年，武清的居住用地单亩均价已达117.52万元/亩，高于市场均价84.1万元/亩。2008年1月第八十六页，共198页。天津住宅房地产市场整体分析天津商品住宅市场土地交易情况天津商品住宅市场2007年商品房交易情况天津2007年房地产政策分析天津商品住宅市场小结2008年1月第八十七页，共198页。2007年天津市商品房成交量达972.05万平米，环比2006年上涨幅度约11.15%。成交均价达到5769.2元/平米，环比上涨幅度约19.3%。2007年全市价格逐月上涨，由于宏观政策调控，成交量9月份之后得以控制，12月则再次反弹。2007年天津房地产成交价格上涨幅度较大，成交量也较2006年大，但第四季度受宏观政策影响，成交量得以控制，呈现有价无市状态。07成交面积及成交价格大幅提高，年末宏观政策在控制成交量的同时对价格的增长暂没有形成抑制2008年1月第八十八页，共198页。武清房价明显高于其他郊县，并且基本与北辰区均价持平，对于来自市区、城郊的人口，其价格优势已经在逐渐减少。支撑今年市场数据跃升的主角，主要来自郊县区域和滨海新区，中心城区作为传统的成交集中区域，对整体市场的影响力正逐渐缩减，而以郊县和滨海区域为代表的郊县区域，在相关数据中的比重正在逐渐提升，并开始积极的影响天津房地产整体市场的走势。2007年天津商品房成交量及价格对比市区房地产成交均价较高，存在较大价格落差的远郊五县将有可能承接部分市区人口。城区与郊县价格落差大，郊县及滨海新区渐成为市场主角。武清价格涨势迅猛，与近郊价格拉近，后期价格涨幅存在压力。5328元/平米4982元/平米武清全年消化量约60万平米2008年1月第八十九页，共198页。天津住宅房地产市场整体分析天津商品住宅市场土地交易情况天津商品住宅市场2007年商品房交易情况天津2007年房地产政策分析天津商品住宅市场小结2008年1月第九十页，共198页。1月至12月，央行十次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，最后一次上调后，存款准备金率达到14.5%。3月至12月，央行共6次加息,存款基准利率从2.52%提高到4.14%,贷款基准利率提高到7.47%。9月29日，中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知》，提高第二套住房的贷款首付款比例，不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。

影响：此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投机性购房，同时影响开发商的楼盘销售量，进一步影响房价的上涨。2007年金融政策分析2008年1月第九十一页，共198页。2007年土地政策分析2007.7国土资源和房屋管理局出台《出让项目土地使用权转让审核工作程序》规定8种土地不得出让规范土地市场，规定8种土地不能出让。2007.10.9国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》影响：严格控制土地的转让环节，使土地转让更加透明，减少暗箱操作。同时，使拿地成本增加，控制开发商囤积土地。强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，并且将工业用地纳入招拍挂范围。影响：这一政策出台不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。

2007.5天津市土地及房管局《天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法》住宅房屋因买卖、赠予而发生转让的，受让人为自然人且不改变房屋设计用途的，并收取土地出让金。影响：这一《办法》的施行意味着在土地出让金上政府收益上浮，二手房的交易价格有可能由此上涨。2007.12国土资源部、财政部、中国人民银行颁布《土地储备管理办法》

土地储备实行计划管理，严格规范土地机构融资。影响：有效的打击囤地行为，明确了土地产权关系。

主要内容影响2008年1月第九十二页，共198页。影响：有助于解决因房地产所引起的权属关系问题，为物业税的开征奠定了基础。12月，央行和银监会颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，解释了“第二套住房”的含义，是以家庭为单位的第二套住房贷款首付比例40%。

10月，《物权法》的颁布实施，对农民耕地被占用、城市拆迁矛盾引发的利益侵占、企业改制中国有资产流失问题、小区车位、绿地权属、70年后房屋续约问题等等做出了规定。

影响：明确了第二套住房的含义，加大了对房地产市场的管理力度。2007年综合政策分析2008年1月第九十三页，共198页。再次，众多开发商对于天津房地产市场发展前景还是比较看好的，对房价抱有上涨的预期。2007年政策对房地产市场的影响在宏观调控的背景下，商品房价格仍然持续上涨这主要是由于天津市住房需求以自住仍占较大比例，投资需求相对较少，因而宏观调控政策并未象对南方地区一样对天津市场产生巨大影响。其次，国家出台的相关调控政策使得部分购房者产生了房价下跌的心理预期，这也导致了天津市商品房的成交量增幅有所放缓出现“量降价升”的市场局面。2008年1月第九十四页，共198页。天津住宅房地产市场整体分析天津商品住宅市场土地交易情况天津商品住宅市场2007年商品房交易情况天津2007年房地产政策分析天津商品住宅市场小结2008年1月第九十五页，共198页。土地市场商品房市场政策小结06-07年，武清的市场供应在整体供应增长的大环境下，始终保持稳定的供应比例，并且在郊县的整体供应中占据较大比例。天津市居住用地供应量持续增长，07年供应量更是大幅增长，郊县供应量的持续增长是主要的作用力，而环城四区供应量基本保持稳定市内六区供应比例则持续减少。06-07年武清居住用地单亩价格持续走高，07年价格接近06年价格的8倍，并高于天津市场平均水平。2007年天津市商品房成交量、成交均价保持快速的增长。受宏观调控政策影响，成交量在9月出现萎缩，而成家均价依旧持续上升，未得到有效控制。金融、土地等综合政策的相继登台，对抑制投资产生的一定效果，却未能抑制百姓最关心的价格，市场购房者多数持观望态度。2008年1月第九十六页，共198页。武清住宅房地产市场分析武清商品住宅市场土地交易情况武清房地产市场2007年住宅交易情况武清核心区域二手房市场情况武清房地产市场小结2008年1月第九十七页，共198页。06-07年，武清区居住用地供应量持续增长。06年供应量约15.79万平米，07年供应量迅速增至61.7万平米，07年的供应量约为06年的4倍，增长迅速。数据来源：天津市土地交易中心注：由于05年武清没有居住用地供应，因此此处只考虑06-07年情况在供应量快速增加的情况下，每亩的成交价格却实现了更加快速的增长。由06年的14.9万元/亩增至07年的117.52万元/亩，07年价格约为06年价格的8倍，可见市场需求旺盛。供应量呈迅速增长态势，价格同时随市增长2008年1月第九十八页，共198页。06年武清区居住用地供应约11.8万平米，而07年此数据已达58.4万平米，从整体上看，武清区整体居住市场将在未来出现1-2年出现高峰。数据来源：天津市土地交易中心注：由于05年武清没有居住用地供应，因此此处只考虑06-07年情况据我司由武清区土地管理中心了解到的情况：2008年，武清城区及开发区尚没有新增的居住用地规划，新增供应将集中于各个下属村镇。同时，07年市场供应量的增加也体现了武清的城市化进程在07年进一步加速。2008年1月第九十九页，共198页。数据来源：天津市土地交易中心2、虽然07年武清城区的居住供应量占到了全区供应量的52.2%，但值得注意的是：07年城区全部的居住供应量均来自本项目。1、从06-07年的整体情况看，居住用地供应分布比较分散，但每年都出现了一个供应量较为集中的区域，06年为河西务，而07年则为武清城区。本项目未来武清居住用地主要集中在城区外，城区内供应有限2008年1月第一百页，共198页。武清住宅房地产市场分析武清商品住宅市场土地交易情况武清房地产市场2007年住宅交易情况武清核心区域二手房市场情况武清房地产市场小结2008年1月第一百零一页，共198页。2007年武清商品房市场成交量及价格走势2007年武清区自销售旺季5月份以来，成交面积快速上扬，并一直保持较高的成交水平，市场需求旺盛程度可见一斑。随着市场热度的提升，年中武清商品房成交价格较年初有明显提升。而10月份以来，受政策及销售淡季的综合影响，市场热度稍有回落，成交均价已基本与年初持平。进入07后武清市场表现活跃，商品住宅成交量及价格涨势明显，年末市场热度受政策及淡季综合影响有回落迹象2008年1月第一百零二页，共198页。武清目前项目主要分布在武清城区，且与本项目处于同一区域范围。项目名称位置京津时尚广场雍阳道与京津公路交口武清城区第6城武清京津公路与前进道交口北岸尚城武清雍阳西道与翠通路交口东篱19英里东篱现代农业产业区辖区村镇阳光家园武清陈嘴镇本案第六城北岸尚城京津时尚广场因此，我们将研究的重点放在武清城区范围内的项目2008年1月第一百零三页，共198页。物业名称整体供应量（平米）市场存量（平米）销售率月均消化量开盘时间入住时间第6城70万（住宅35万，商业35万）约17.5万（住宅）50%1.4约万平米06.6一期07.10、二期08.9、三期08年底北岸尚城20万约8万60%1万平米07.509年底京津时尚广场16万约14万约10%——08.1.608年底1、目前，区域内的主要在售项目已经接近销售的中后期，只有京津时尚广场本月刚刚开盘，后期的供应较充足。2、从已经统计出的项目情况来看，第6城、北岸尚城的月均消化量都在1万平米以上，消化速度较快、周期较短。当前市场整体存量约为３９．５万平米，约计消化至０９年从以上几个项目消化量看，本案预计销售６年2008年1月第一百零四页，共198页。物业名称建筑形式层数备注第6城高层、多层（主要形式）5层、7层、11层住宅与商业体量相等北岸尚城高层、多层（主要形式）5层、7层、24层住宅与少量商业（高层地上与商业街，2万平米左右）京津时尚广场高层12层商住公寓（40年）、商业1、区域内在售项目多数以5-7层的建筑为主要形式，高层建筑较少。2、随着区域的发展和规划要求，目前在售项目均有商业配套，表现尤为突出的是第6城，其商业体量已达到项目总体量的50%。2008年1月第一百零五页，共198页。松鹤园：高层18层、多层4层（主要）附：区域其他主要项目建筑形式颐安花园：9层、6层（主要）城市艺墅：6层注：据了解，当地产品还有一个特殊的特点——一层被当地人叫为“地下室”，存放车辆或杂物，主要为了满足当地人存放杂物的生活习惯而建，需要客户进行购买，有些项目要求客户必须购买，例如第6城，储藏室销售价格为3500元/平米。许多当地人必须要有“地下室”的储物功能。栖仙公寓：6层（主要）、11、18、24层（西区）2008年1月第一百零六页，共198页。物业名称商业形式整体面积单位面积销售均价（元/平米）第6城商业广场、商业街35万平米30-200平米一层1.3万，整体8000-9000北岸尚城底商、小型商业街2万余平米最小30-40平米2万京津时尚广场底商3万40-6000平米一层2.1-2.9万，二层7500-1.3万，三层7500附：武清主要在售项目商业情况注：值得注意的是，第6城建有室内滑雪场、百货、餐饮、电影院等，且整体商业体量大，但目前的招商情况良好。一期06年10月底销售以来，销售率达95%以上；二期自07年5月销售以来也已销售80%以上。

今后，其商业的开业经营必定为区域的娱乐、生活等配套环境带来进一步的提升，使城市氛围更浓。2008年1月第一百零七页，共198页。物业名称梯户户型面积第6城1梯3户一室，60平米；二室，100平米；三室，120、140、150平米北岸尚城1梯2户二室，110-130平米京津时尚广场2梯4户二室，110、120平米；三室，150平米；四室，180-200平米区域内在售项目产品舒适度较高，单层户数少，户型面积普遍较大，只有第6城规划有90平米以下的户型。2008年1月第一百零八页，共198页。物业名称销售均价（元/平米）年度价格涨幅开发商品牌第6城550083%天津优联投资发展集团有限公司北岸尚城6000100%天津凯德恒业置地有限公司（天津市政投资下属子公司）京津时尚广场5500——天津中房雍阳置业有限公司（中国房地产开发集团下属公司）

1、市场价格涨势剧烈目前，武清主要在售项目的销售均价已达5500-6000元/平米，据调研了解第6城最高价已达6800元/平米。根据我司一直以来对市场的跟踪情况，年初武清城区主要在售项目的均价约3000元/平米，07年年度价格涨幅剧烈。2、实力开发商开始抢滩市场

越来越多的实力开发商进入武清市场，区域市场内开发商的品牌、经验竞争已经开始。2008年1月第一百零九页，共198页。城区及北岸尚城客户构成：当地居民+下属市镇产业移民+京津等外地投资客户客户比例：5：3：2主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）当地改善型客户是在售项目的主要购买者

第6城客户构成：当地居民+下属市镇产业移民+京津等外地投资客户客户比例：6：3：1主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）注：由于京津时尚广场刚刚开盘，其客户尚没有表现出明显的结构特征，此处暂不对其进行分析。产业结构调整及中心镇的相对成熟的外力，有力的吸引了下属镇市的产业人口

京津等外地客户有一定比例，但非现在市场上的购买主力2008年1月第一百一十页，共198页。小结一区域市场以低密度、大户型面积的舒适产品为主流产品。小结二“地下室”在当地被普遍接受，对当地居民的影响甚大。小结三07年全年价格涨势猛烈，已接近环城四区，对后期价格增长产生一定压力。小结四由于区域正在高速发展中，商业配套在项目中已渐渐由无到有，由“配角”走向相辅相承的重要部分。小结五实力开发商开始进入武清市场，以成熟区域市场发展看，开发商实力、经验将成为将来树立产品优势的又一砝码。小结六区域内的主要客户以公务员、个体经营者为主，投资客户及外地客户未能成为目前市场主力客户。2008年1月第一百一十一页，共198页。武清住宅房地产市场分析武清商品住宅市场土地交易情况武清房地产市场2007年住宅交易情况武清核心区域二手房市场情况武清房地产市场小结2008年1月第一百一十二页，共198页。注：由于武清其他区域房地产发展处于起步阶段，因此，这里仅对武清核心区域二手房市场进行简单分析武清核心区域：武清城区、开发区二手房售价：均价5100-5300元/平米典型项目：1、栖仙公寓：5500-6000元/平米2、杏林公寓：5000元/平米3、翠景花园：5500元/平米4、和平里：5000元/平米5、广厦里：4900元/平米6、颐安小区：4900元/平米二手房租价：均价1000-1500元/月（100-120平米）典型项目：翠亨花园：1000元/月城市艺墅：1500元/月对比二手房与商品房价格，可以看出目前市场的平均价格水平应在５３００左右．2008年1月第一百一十三页，共198页。武清住宅房地产市场分析武清商品住宅市场土地交易情况武清房地产市场2007年商品房交易情况武清核心区域二手房市场情况武清房地产市场小结2008年1月第一百一十四页，共198页。土地市场商品房市场1、06-07武清居住市场整体供应分布较为分散，各下属村镇分布较多。2、未来城区供应量有限，07年本案是武清区域内较大项目、是城区新增的唯一的居住用地，体量大。1、全年保持着较高的成交量，市场吸纳量一直保持较高水平。2、07年价格增速剧烈，翻倍增长，已基本与北辰持平，相对近郊四区，其价格吸引力有减弱趋势。3、2008年，武清城区及开发区尚没有新增的居住用地规划，新增供应将集中于各个下属村镇。商品房市场1、07年二手房市场随行就市，借区域商品房市场的火爆形式，迅速发展。2、目前，核心区域二手房价格已接近新建商品房价格。2008年1月第一百一十五页，共198页。目标客户初步判断2008年1月第一百一十六页，共198页。寻找最有价值客户，我们的准备：

为了对当前以及未来的市场、客户情况有深入的了解和把握，为定位工作奠定基础，我们对区域现状客户进行了有针对性地调研工作。希望通过调研工作，能够准确高效的寻找到我们的高价值客户，并有针对的进行市场定位工作。2008年1月第一百一十七页，共198页。手段：

由于时间有限，本次调研采用拦截问卷访谈与典型客户深度访谈相结合的手段进行，共进行拦截问卷访谈200份。对象选择：

项目区域内近期内的新生社区、已入住社区——栖仙公寓、城市艺别墅、颐安花园、松鹤园，这些社区建成时间短，与本项目处于同于同一区域，在区域上对客户具有相似的吸引力。注：调研结果均为实际购房者资料2008年1月第一百一十八页，共198页。区域现状客户调研客户解读典型客户描摹区域现状客户调研小结区域客户判断与项目初步定位2008年1月第一百一十九页，共198页。区域内的主要购房客户来自于武清城区和开发区，其次为武清其他辖镇的移民。来自北京、天津市区、北辰以及周边的客户数量较少，目前，在城铁正式开通前，区域对外埠客户的吸引力仍然较小。被访客户来源（现工作地、原生活地）2008年1月第一百二十页，共198页。区域购房者的职业以个体经营者、企业员工、公务员为主要客户群体。并且除个体经营者外，多为中层管理者购房者职业/职位/家庭年收入情况上述客群的收入水平均较高，所以，购房者的家庭年收入较多的集中于10-15万的区间2008年1月第一百二十一页，共198页。客户年龄/家庭结构与实际购房情况目前区域内的购房客户主要为26-45岁的中青年二口或三口之家现住处的面积较大，以100-140平米面积居多，但购买价格均低于现在的市场价格。2008年1月第一百二十二页，共198页。客户对于目前居住的社区普遍表示满意，没有太多需要