07月青岛舒斯贝尔项目营销策划

青岛舒斯贝尔工程营销筹划2021年07月江苏鹏瑞青岛舒斯贝尔工程筹划青岛风情世界风格工程认知一、二、市场认知三、工程定位四、产品建议五、企划推广策略青岛舒斯贝尔工程筹划青岛舒斯贝尔工程筹划一、工程认知青岛舒斯贝尔工程筹划黄岛开发区位于青岛市西海岸，是青岛市卫星城区之一，是青岛南部大门，与市内四区隔海相望，海上最近距离2.26海里〔约4.2公里〕，区域特征明显。区域环境认知——开发区是青岛极具开展潜力的板块之一青岛舒斯贝尔工程筹划青岛黄岛开发区行政占地面积227平方公里，其中薛家岛度假区27平方公里；跨海大桥、海底隧道、地铁线的建设，为区域带来极大的升值潜力。青岛舒斯贝尔工程筹划青岛经济重心西移,大青岛城市开展的拉动新市场活力注入，西海岸广受关注港口资源优势立体交通体系的成型〔高速、大桥、隧道、地铁〕为机动车出行提供便利黄岛开发区自然景观的生态环境优势黄岛开发区环境优势是大青岛规划后区域内开发工程的“共性优势〞,舒斯贝尔工程本身是否有出众的特点在众多竞品中脱颖而出呢？青岛舒斯贝尔工程筹划工程认知——工程概况工程位置：凤凰海岸，南临滨海大道，北临长江路，西临衡山路；工程总占地：66550㎡容积率：1.35用地性质：住宅、商业建筑面积：110875平方米建筑形态：联排别墅〔15096㎡〕、花园洋房〔14388㎡〕、高层〔51528㎡〕工程规模适中，容积率低，规划建筑形态多样；工程定位别墅及花园洋房体量占比较大，高端线路走向明显；南临金沙滩、银沙滩景区、唐家湾生态公园、游艇会，地理位置优越；本案青岛舒斯贝尔工程筹划工程认知——地块现状滨海大道，珠江路道路状况好，保证良好的出行状况和工程形象；地块规整，土地平整，减少工程规划难度。青岛舒斯贝尔工程筹划工程认知——经验丰富的开发团队西班牙公馆嘉德MALL东方海岸太阳海岸……山东舒斯贝尔置业〔本公司及其附属公司〕于1991年创办并开始从事房地产开发业务，经过17年的成长与开展，现已成为区域知名房地产开发企业之一。作为进入青岛第一个高端定位工程，本工程将是展示舒斯贝尔集团多年开发能力的“扛鼎之作〞，也是集团企业进入青岛市场的里程碑式的工程。青岛舒斯贝尔工程筹划工程位于房地产高速开展区域，区域的开发规模、开发前景广阔；工程的开发团队经验丰富，亦对工程有较高的期许；但是，区域内在建及待建各种规划形态工程众多，竞争严重；但是，市场调控下，整体市场滑落中，高端定位工程面临巨大压力。在对工程自身有了初步了解后，我们来看看舒斯贝尔工程所处的市场竞争环境青岛舒斯贝尔工程筹划二、市场认知青岛舒斯贝尔工程筹划西海岸开发，大港口、大工业、大炼油等工程为开发区经济增长提供十足动力，区域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速开展；受国家4.15新政的影响，开发区的房地产市场在10年上半年受到了较严重的影响，随着市政利好的显现，开发区房地产形势企稳向好；板块分区明显，根本形成唐岛湾、薛家岛、保税区、辛安四大主要板块，板块房价区间在8500-4500元/㎡之间，各板块价格差异根本保持在1000元/㎡左右；产品形态供给目前以高层住宅为主，楼盘品质普遍提高；城市移民与产业移民促成开发区以外地客户置业成为主流的现象；整体开发体量大，热点区域相对集中，08年主要集中唐岛湾、长江路区域，09年的开发热点转向薛家岛区域，形成了安子片区、石雀滩片区、金沙滩片区、南北庄片区。——开发区整体房地产市场总述——房地产开发与市场现状青岛舒斯贝尔工程筹划施工规模增速大幅上升今年1－6月份开发区施工面积到达421万平方米，同比增长13.2%，增幅比去年同期提高0.8个百分点。其中，商品住宅施工面积357.8万平方米，同比增长75.3%，比去年同期提高52.4个百分点；办公楼施工面积49.7万平方米，同比增长67.1%。地产开发投资整体呈快速增长态势截至5月底，全区房地产累计完成投资12亿元，同比增长19.1%，增速较上年同期提高1.3个百分点。住宅投资完成8.1亿元，同比增长7.7%，增速高于全区房地产投资5.6个百分点，占全区房地产投资的72.8%；办公楼完成投资1.3亿元，同比下降39.3%；商业营业用房完成投资2.6亿元，增长15.4%；其他房屋完成投资0.4亿元，增长173.5%。青岛舒斯贝尔工程筹划竣工，新开工面积增速较快开发区房地产开发工程进入了一个集中竣工期，全区各类房屋累计竣工45.4万平方米，同比增长163.6%，商品房供给充足。同时，因工程土地开发较为集中，全区新工程扎堆开工，截至5月份各类新开工面积到达127.3万平方米，同比增长14.6%，占青岛市房地产工程新开工面积的26.3%。其中，住宅新开工面积109.8万平方米，同比增长12.6%；办公楼7.5万平方米，增长1.8%；商业营业用房4.8万平方米，增长1.6%；其他用房0.2万平方米，下降4.9%。商品房期房销售量增势强劲，平均价格下滑开发区5月份新房总销售330套，环比上涨11.9%；销售总面积32052.66平方米，环比上涨15.4%；平均单价7310元，环比下降7.4%。——房地产市场回暖分析青岛舒斯贝尔工程筹划青岛开发区外来人口的买房比例大大增加首先因为开发区城市定位与经济根底，房地产市场的开展潜力较大；其次，开发区还具有气候、环境和景观资源的等有利条件，也促使大量的外来人口选择开发区置业，据估算，近期开发区70%的房子被外地人购置。房价走高，刺激投资需求增加跨海大桥、海底隧道等利好；楼市迅速反弹带来的短期的供需失衡；楼市回暖，开发商收益预期提高；土地价格上涨等因素的相互作用，导致开发区房价快速上涨，刺激投资、投机购房需求增加。通过以上分析显示：开发区房地产的繁荣是在特定情况下的市场发映，积攒消费、透支消费两种现象导致了目前销量的稳步增长。随着开发量的大幅增长，工程竞争会越发剧烈，同时，上述推动销售的两种因素也将会有所减弱，因此，后期房地产市场的销售速率会有一定程度的下降。青岛舒斯贝尔工程筹划——板块划分辛安板块〔含黄岛〕保税区板块〔含香江路〕唐岛湾板块〔含长江路〕薛家岛板块根据开发区的城市功能定位，以及参照区域房价、客户构成的相近性大至分为四大板块：薛家岛版块、唐岛湾板块〔含长江路〕、保税区板块〔含香江路〕、辛安板块〔含黄岛〕青岛舒斯贝尔工程筹划工程所在板块分析：——薛家岛板块板块市场分析个案调研——板块简述青岛舒斯贝尔工程筹划临近开发区CBD，生活便利具有丰富的山、海资源，环境优美、空气清新，地理位置优越区域规划设计定位高开发区政府重点开展区域之一，区域房地产市场开展潜力大区域市场总体放量大，板块内产品同质化十分严重，楼盘众多竞争十分剧烈区域内公建设施较少，生活配套设施欠缺；干道公交路线较少，对无车族交通不便入住率低，人气不旺——薛家岛城市规划青岛舒斯贝尔工程筹划高起点，高复合，但功能定位存在一定的相冲突，区域价值受限薛家岛是省级旅游度假区，东、南、北三面环海，海岸线长达54公里，并通过海底隧道与青岛相接，地理位置优越、环境优美，交通便利。薛家岛的城市功能定位以旅游产业、影视传媒文化产业和娱乐产业为主导，对区域房地产的附加值有很大的提升，但区域内存在大型的修造船企业，也影响了板块的认可度。其二，薛家岛外海海岸区域的商品房开发受控，目前房地产可开发的区域价值不及唐岛湾。影视传媒文化产业修造船工业区休闲娱乐区居住区相关链接——继北京电影学院青岛创意媒体学院之后，华谊兄弟、凤凰岛影视演艺中心、山海经文化产业基地、中央音乐学院国际学校、中国影协世界电影论坛、凤凰岛创意动漫产业城等一项项单体巨大的文化产业工程也相继亮相凤凰岛。电影表演艺术界最高奖永久性地落户开发区凤凰岛，凤凰岛文化产业集聚效应不断加大。青岛舒斯贝尔工程筹划——薛家岛板块房地产开发历程与开展2021年-2021年主要在售楼盘益青怡情海岸高层6500永联佳园高层6200均千城凤梧金沙高层7500均亚星蓝图高层6000均亚丁海岸公寓8500均(装修〕御海景园多层均价7500朱雀台高层7000均省房凤凰城高层8000均锦都家园高层6000开始成为开发区的热点区域，开发工程迅速增长，多数楼盘都分期开发。因各工程采取的策略不同，销售价格差距拉大，6000-8000元/㎡。区域各工程同时面对市场份额竞争与价格竞争。青岛舒斯贝尔工程筹划2021年主要在售、待售楼盘未名岛海信凤凰金岸海尔山海湾富源公馆紫檀山恩马新港生活馆集力景豪鸿润柏林新城待开发楼盘数量与规划体量庞大，且区域集中，随着一些品牌开发商的进入，后期本板块楼盘在份额竞争、价格竞争的同时，还将面对品质竞争，市场进一步被细分。青岛舒斯贝尔工程筹划——薛家岛主要居住片区市场分析大规模集中开发，产品同质化严重，市场竞争趋于剧烈安子片区工程东至规划中的嘉陵江路、西至目前的嘉陵江路、南至船厂路〔滨海大道〕、北至长江路。片区地理位置优越，濒临金沙滩、滨海大道，与青岛隔海相望，环境与青岛后海相似，自然条件相对优越。规划建设总用地2516.73亩，规划总建筑面积239万平方米，〔考虑各工程的规划调整，片区实际开发体量将远远大于规划面积〕。是开发区未来三年重点开展区域之一。目前是开发区开发体量最大的片区，将面临剧烈的市场竞争。安子片区永联佳园山海湾千城凤梧金沙亚丁海岸海信凤凰金岸恩马新港生活馆锦都家园青岛舒斯贝尔工程筹划打造青岛“新八大关〞，高端定位，控制开发，将是后续开发热点石雀滩片区石雀滩景区将打造青岛“新八大关〞。用地面积约200万平方米，定位为高端居住、休闲娱乐住区，建筑高度将控制在3层以内，新八大关有三个功能区：东部公共空间区内有广场、游客街、海洋生物园、酒店、会议中心、文化中心等；中部别墅区有五个不同风格的建筑组团；西部公共空间区有游艇俱乐部、码头、水族中心、运动场、海洋捕鱼博物馆、海边社区等设施。

石雀滩早期出让部份地块，多处于石雀滩景区外围，均为规模较小地块，目前主要开发楼盘有御海景园、迪维花园、朱雀台、海富海。朱雀台的高层：6400左右的价位；海富海的多层，8000左右的价位。薛家岛南北庄片区大型安置片区，有可能成为价格竞争区域青岛舒斯贝尔工程筹划薛家岛南北庄〔造船区〕安置楼工程位于薛家岛南庄一、南庄二原址，占地572亩，将安置居民2500户。工程地上局部总建筑面积超过57万平方米，其中包括多层住宅83栋，建筑面积283813.26平方米；高层住宅22栋，建筑面积217983.8平方米；商业建筑面积47429.5平方米，配套公建面积14901.62平方米；幼儿园面积5422平方米；小学校面积7588.3平方米。地下车库面积59054平方米。

根据拆迁协议，每户约安置2套住宅，所有房源根本全部对内，村民剩余房屋将对外销售，会对市场形成一定冲击。薛家岛南北庄片区青岛舒斯贝尔工程筹划甘水湾村庄改造工程甘水湾村庄改造工程位于黄岛区环岛路甘水湾段两侧，整个村庄改造工程分3块，一块为商住用地，另外两块为旅游工程用地，总面积为102118平方米。商住用地的楼面起始价为1358.01元/平方米，旅游工程用地楼面起始价均为1767.23元/平方米。整个甘水湾村庄改造工程挂牌起始总价超过1.2亿元。青岛舒斯贝尔工程筹划——薛家岛板块主要在售楼盘综合分析楼盘名称开发商产品形态总建（㎡）现开发面积（㎡）面积区间（㎡）总价范围（元）永联佳园青岛佳润置业高层59238.851718860-12040-77万千城凤梧金沙山东省永隆房产高层1700003611585-12050-98万益青怡情海岸青岛益青房地产高层840008400070-12033-90万锦都家园青岛城安高层、多层847237543770-13038-100万亚丁海岸青岛城建高层公寓、别墅、酒店2598006047229-14825-200万海尔山海湾海尔地产花园洋房、高层50000050-110未名岛青岛金泽华帝高层15000040-120亚星蓝图青岛嘉合福远置业高层2000080-140富源公馆山东省富源房地产高层8413490-140省房凤凰城青岛凤城置业高层26000012280480-15050-140万信发第五城市青岛信发房地产高层、多层535002344375-145金岭尚座青岛中泽实业集团高层35519.72714357-12030-80万朱雀台青岛广顺房地产高层200002000085-9557-67万——样本楼盘销售价格分析青岛舒斯贝尔工程筹划——区域备案销售情况青岛舒斯贝尔工程筹划楼盘名称开盘日期销售周期纳入网上套数去化套数销售率累计成交均价月均销售套数永联佳园2009-9-263个月1766839%595440千城凤梧金沙2008-08-0221个月37618248%671612益青怡情海岸2009-05-276个月61327545%477945省房凤凰城2008-9-2514个月119739833%697228锦都家园2008-07-3016个月72142859%580027亚丁海岸2009-7-184个月66019329%829948亚星蓝图2009-9-52个月1886937%577635朱雀台2009-10-171个月1705231%644352金岭尚座2009-9-262个月345257%740315信发第五城市2008-08-0215个月24622893%629514御海景园2009-6-75个月917077%688715青岛舒斯贝尔工程筹划——在售、待售楼盘个案分析千城凤梧金沙开发商：九洲千城置业有限责任公司物业公司：九洲千城置业有限责任公司景观设计：新加坡禾盛国际景观公司占地面积:46000平方总建筑面积:170000平方米，一期8万总户数：748户容积率：2.79绿化率：43%

物业费：1.60元/平方米·月

停车位：1：1比例，可售可租开工时间：2007-12-28开盘时间：2021-08-02入住时间：2021-12产品分析青岛舒斯贝尔工程筹划工程规划为2栋30层高层住宅、2栋23层高层住宅、1栋15层高层住宅、1栋11层和1栋9层的小高层住宅，采用错落式半围合布局，全南北朝向。以东南亚现代风情园林为蓝本,倾力打造“内园外海〞的生态海景样板社区。青岛舒斯贝尔工程筹划户型分析85.90㎡89.49㎡青岛舒斯贝尔工程筹划89.53㎡116.83㎡117.67㎡青岛舒斯贝尔工程筹划产品分析户型区间：85-120㎡户型点评：100%全明设计，广泛采用步入式飘窗、可转换功能大露台、下沉式庭院等创新设计理念在售2、4、5号楼户型配比：青岛舒斯贝尔工程筹划营销活动2008青岛春季房展围挡青岛舒斯贝尔工程筹划广告宣传青岛舒斯贝尔工程筹划营销推广售楼处时间营销推广08-6-22开始接受预约登记。设“日进200元”特别优惠，同时现场售楼中心及景观示范区正式开发08-8-2开盘，3栋（原5号楼）公开选房09-6-19准现房销售，起价6300元/㎡，面积在80——120㎡之间。09-8-20起价6480元/㎡

(2楼单位)，截至8月20日该项目获预售证的2、3、5号楼238套房源尚有129套可售，成交率46%09-10-1385-116平高层、小高层在售，起价6900元/㎡青岛舒斯贝尔工程筹划价格销售3号楼累计均价：6035元/㎡2、5号楼累计均价：6572元/㎡销售状况住宅套数44已售住宅套数44住宅面积5,009㎡已售住宅面积5,009㎡销售速度年份/月份签约次数2008/912008/1002008/1182008/1212009/1102009/202009/372009/452009/522009/652009/702009/822009/932009/101合计44

销售状况销售速度青岛舒斯贝尔工程筹划价格销售

4号楼累计均价：7542元/㎡

销售信息住宅套数138住宅面积12,251㎡可售住宅套数129可售住宅面积11452㎡已售住宅套数9已售住宅面积798㎡

销售速度

价格销售统计：总套数：376

套已售套数：182套可售套数：194

套销售率：48.40%累计均价：6,716

元/㎡[数据来源：房地产交易中心]

销售速度青岛舒斯贝尔工程筹划青岛印象开发商：青岛城市建设集团股份建筑设计：日本观光企划设计社〔KKS〕景观设计：香港贝尔高林建筑城规与景观设计研究院物业公司：青岛海景花园物业公司占地面积：240000平方米总建筑面积：259800平方米容积率：0.87绿化率：50%物业费：2.40元/平方米·月工程进度：主体已封顶，外立面正在建设中开盘时间：2021-7-18入住时间：2021-10青岛舒斯贝尔工程筹划产品分析规划：有五星级酒店、海景洋房、公寓式酒店以及欧式步行街等丰富的物业形态，是目前开发区首家复合式业态的高端社区。立面：经典的巴洛克式立面设计园林景观：园林最大的特色就是将园林景观与北方植物相结合，绿化与建筑互为界面，互相围和，使整个景观流畅自然，形成延续统一的视觉效果。社区配套：社区内五星级国际度假酒店，拥有高尔夫练习场、网球场、游泳池、欧式步行街、高级会所等高尚配套产品分析青岛舒斯贝尔工程筹划A户型：约98㎡B户型：约79㎡C1户型：约148㎡D1户型：约29㎡

青岛舒斯贝尔工程筹划营销推广日期营销活动2009-5-26内部认购，起价8500元/㎡，项目相对高端，包括五星级酒店、酒店式公寓、别墅等物业形态，户型面积29—150㎡。2009-6-129-148㎡公寓内部认购，一次性付款优惠200元/㎡，价格7000-10000元/㎡。2009-7-18开盘当日即认购180套，销售金额约1.4个亿。2009-8-1329㎡，48㎡精品MINI公寓式酒店限量销售中，最低首付10万元。现售房源起价7300元/㎡，最高价10000元/㎡，精装交付。2009-8-27全海景精装户型已公开发售，房源面积从29--148㎡不等。起价7000元/㎡，最高价10000元/㎡。精装修交付，精装标准在1000元/㎡以上。2009-9-9房源最小为29㎡一居室，起价7400元/㎡。2009-9-16在售房源户型面积29㎡--150㎡，起价7700元/㎡。2009-9-30价格有调整。起价8000元/㎡，均价8600元/㎡。节日期间无购房优惠。2009-10-20价格区间已调整至8600/㎡--11000/㎡。2010-5-31户型面积29-148㎡不等，整体均价12000元/㎡。2010-6-2在售户型面积30-150㎡，均价12000元/㎡。2010-6-28城建亚丁海岸已更名为青岛印象金沙滩。2010-7-6青岛印象金沙滩在售房源为酒店式公寓，面积30-150㎡，均价13000元/㎡。青岛舒斯贝尔工程筹划

青岛印象27-30号楼总套数660总面积60,472㎡可售总套数467可售总面积42,872㎡预定总套数0预定总面积0㎡已售总套数193已售总面积17,599㎡已登记总套数8已登记总面积388㎡在售均价：13000元/㎡〔精装修〕青岛舒斯贝尔工程筹划开发商：海尔房地产开发公司位置：海尔山海湾位于开发区薛家岛旅游度假区北侧占地面积：217588平方米，一期约48300平米物业形态：多层、小高层总建筑面积：500000平方米工程特色：花园洋房,成品地产、UHOME社区智能化在售均价：11000元/㎡〔精装修1500元/㎡标准〕面积范围：70-180㎡海尔山海湾青岛舒斯贝尔工程筹划海信凤凰金岸开发商：青岛海信房地产开发工程位置：开发区薛家岛安子码头占地面积：13.3万㎡总建面积：27万㎡规划用途：住宅〔小高层，高层〕面积区间：60—135㎡开盘时间：待定工程进度：未开工紫檀山开发商：青岛金海荣春置业工程位置：凤凰岛旅游度假区金沙滩区段占地面积：5.55万㎡总建面积：15万㎡规划用途：住宅〔高层〕面积区间：30--300㎡户型配比：待定开盘时间：待定工程进度：主体施工交房标准：精装〔2500元左右精装修标准〕预计售价：20000元/㎡青岛舒斯贝尔工程筹划青岛舒斯贝尔工程筹划唐岛湾游艇会开发商：青岛上实置业工程位置：开发区滨海公园南侧，唐岛湾东岸占地面积：33.4万㎡总建面积：43万㎡规划用途：住宅开盘时间：待定工程进度：主体施工交房标准：精装修青岛舒斯贝尔工程筹划开发商：青岛海上嘉年华置业工程位置：开发区滨海大道与江山南路交汇处占地面积：35万㎡总建面积：74万㎡规划用途：住宅〔小高层，高层，别墅〕面积区间：60—140㎡〔高层)160-240㎡(别墅〕开盘时间：8月初预计价格：15000元/㎡〔精装修标准在4000元/㎡左右〕海上嘉年华青岛舒斯贝尔工程筹划唐岛金湾开发商：青岛开发区城市投资开发工程位置：开发区滨海大道唐岛湾东段占地面积：4.2万㎡总建面积：8.7万㎡规划用途：住宅〔花园洋房，别墅〕面积区间：130—580㎡开盘时间：待定工程进度：二期目前地面2层青岛舒斯贝尔工程筹划三、区域市场概述青岛舒斯贝尔工程筹划——成交市场处在试探期一方面，政府微调契税试探市场反响；另一方面，青岛周边区域的二套房政策与信贷政策善未严格执行，开发商“试探性〞出击，且有所斩获。通过对现象的观察，我们认为，目前既是调控期也是时机期，资金实力较强的开发企业可以在政策效果明朗之前，谨慎布局同时抢占先机，奠定未来竞争优势。青岛舒斯贝尔工程筹划进入2021年以来，岛城楼市一月份成交7406套，二月份3038套，三月份7311套，四月份最高到9258套，五月份成交8908套，六月份成交量下降明显，共成交5583套，日均成交186套。——6月成交量下降明显——成交量以郊区为主力青岛舒斯贝尔工程筹划——60-120㎡户型面积成购房者主要选择区间6月份成交的新房中，60-90平方米的中小户型最受购房者青睐，6月份共成交了2545套，而90-120平方米的户型紧随其后，成交了1619套，看来大多数购房者的户型面积选择定在60-120平米之间，120-144平米的大户型也比较受青睐，6月共成交了481套，60平方米以下的有352套，144平方米以上的大户型共有267套。青岛舒斯贝尔工程筹划——青岛6月销售数据六月，商品房成交极速下行，成交陷入低谷,成交5583套，同五月份相比，减少3325套，环比下跌37.33%；与去年同期相比，减少44.04套，下降44.09%;成交面积549109平方米，环比下降36.56%，同比缩减44.52%。本月，商品住宅成交5264套，较上月减少2901套，环比下降35.53%，同比下跌42.43%；成交面积50.05万平方米，环比下降55.68%。本月住宅成交占到商品房成交总量的91.15%。六月，除城阳区住宅成交暴涨外，其他各区市住宅成交量均走低。青岛舒斯贝尔工程筹划——黄岛区成交521套，海尔山海湾和凤凰城成成交大户本月支撑黄岛区成交量的是大盘海尔山海湾和凤凰城，各销售216套和88套。黄岛区海尔山海湾售出216套拿到本月全区销售的亚军，这是海尔山海湾“日光〞开盘后加推取得销售业绩。凤凰城是上月黄岛区的第一，本月以延续优势居于第二。在黄岛区最易受政策调控影响的情况下，山海湾与凤凰城，仍然取得如此业绩，至少给黄岛区的楼盘心理上以抚慰。——开发区下半年及明年潜在供给量达160万㎡地块名称出让面积（㎡）容积率用地性质黄岛区奋进路东侧、前湾港路北侧46070㎡＜2.3住宅黄岛区齐长城路南、五台山路北83842＜3住宅黄岛区齐长城路南、五台山路北32665＜3住宅黄岛区嘉陵江路北侧、井冈山路东侧（濠北头）38562＜1.5住宅黄岛区富春江路南侧、江山南路西侧53743＜2.4住宅黄岛区前湾港路南侧、昆仑山路西侧37971＜2.5住宅黄岛区昆仑山路东侧，嘉陵江路北侧20516＜1.1住宅黄岛区富春江路北侧，江山南路西侧33873＜2.4住宅（商服）黄岛区富春江路北侧，江山南路西侧51441＜2.4住宅（商服）黄岛区富春江路北侧，江山南路西侧104316＜2.4住宅黄岛区江山南路东侧47229＜2住宅黄岛区齐长城路，奋进路西侧20643＜1.8住宅黄岛区天目山路东侧，薛家岛四村南侧2045.5＜2.5住宅（商服）黄岛长江东路南侧，滨海大道北侧42380＜3.7住宅黄岛区嘉陵江路南，长江东路西侧62964＜1.5住宅，商业（商服）青岛舒斯贝尔工程筹划青岛舒斯贝尔工程筹划四、产品定位及建议青岛舒斯贝尔工程筹划——产品定位策略风格房型景观配套建材突显立面的新颖，强调可识别性充分的创新，走顶级平层豪宅路线景观先行，弥补内部景观的先天缺乏参加会所功能，提供高档效劳精装修、高科技、增加附加值跳脱区域市场对本工程的约束，打破市场传统的产品格局，成为区域内地标性的豪宅工程，以前瞻性的眼光赋予工程全新的筹划理念青岛舒斯贝尔工程筹划——豪宅特点品质高档客户高端资源稀缺价格高位特殊营销服务国际化标准青岛舒斯贝尔工程筹划——产品整体定位海岸风情·平层精装豪宅——献给俯瞰这座城市的领袖阶层城市标杆：新黄岛、打造青岛全新的生活标杆；区位再造：通过引入先进生活、建筑理念，重新解构地块；特定人群：将“尚层〞生活引起常州局部“先行〞人士的共鸣。青岛舒斯贝尔工程筹划——工程主题定位多元型国际化领袖级新城集高档购物、品位休闲娱乐、商务、居住等多元功能于一体，以综合大盘规模影响力，对开发区起到推动作用，结合区域整体开发带动，打造城市新区的核心增长极。

——目标客群定位青岛舒斯贝尔工程筹划标准招商银行的标准——〔满足一项即可〕年收入在20万元以上；或者有价值20万元以上的私车；或有百万元左右的房产；个人、家庭金融资产总水平在50万元以上高端目标客户规模数量——在青岛20万人以上【说明】工程客户标准起点为：家庭年收入200万元以上，已拥有一处以上房产和私车的人士〔家庭资产1000万元)。青岛舒斯贝尔工程筹划目标客户职业一定规模的私营业主、个体经营与三资企业高管员工35%；政府公务员，企事业单位与垄断性行业中的中层管理人员30%；城市新兴的中产阶级，对居住环境较为看重，集中在35岁左右的中产者15%；家庭收入稳定，看重居住环境的养老群体15%；局部游离客户与偶得客户【关键词】私企业主高层管理者新兴中产阶级青岛舒斯贝尔工程筹划目标客户年龄30~35岁思想活泼的高收入青年35~50岁工作收入高的客群是市场中主流客源【关键词】中青年工作收入双高目标客户物业需求物业需求普遍偏大；160-180m2面积段是小面积的重点关注；180-200m2面积段成为为难段；200m2以上同样需求强劲；关注舒适性、卧室数量次之

【关键词】面积需求偏大180㎡以上需求强劲青岛舒斯贝尔工程筹划青岛舒斯贝尔工程筹划——户型建议平层空中别墅打造目前青岛房产市场上全新大户型产品户型面积二房控制数量，120㎡左右；三房160-180㎡左右；四房200-250㎡左右；顶楼复式300-400㎡左右产品细节精装入户私属空间空中花园主卧次卧全朝南腰厅设计精装修青岛舒斯贝尔工程筹划220㎡户型借鉴：三个套房+独立工人房入户门厅、超大阳台、相对独立三个套房设计，都表达出居住的豪华和舒适性。青岛舒斯贝尔工程筹划300㎡户型借鉴：四房三厅四卫+工人套房整体功能布局合理、方正居住的舒适性较强——精装修配置建议中央空调系统、中央新风系统、中央热水系统、卫生间电采暖系统、同层排水系统、隔音降噪系统、节能保温系统、智能化系统美国霍尼韦尔中央新风系统美国A.O.史密斯热水器丹麦进口的丹弗斯电热式地热采暖可遥控电动外遮阳卷帘窗青岛舒斯贝尔工程筹划厨房地面玻化砖墙面玻化砖天花白色高级乳胶漆整体橱柜Poggenpohl（德国）料理台可乐丽（日本）抽油烟机Gaggenau双开门冰箱Kuppersbusch电烤箱Gaggenau洗碗机Kuppersbusch电磁炉Gaggenau水槽Frank龙头Kohler微波炉Gaggenau净水器Pentair热水器恒热（澳洲）工作阳台洗衣烘干一体机Teka（西班牙）洗涤池闻洲龙头Aoleishi客厅进户门高级实木防盗门地面天然大理石墙面多乐士等离子电视机松下壁炉开能开关面板西门子（德国）主卫生间浴缸Kohler台盆Kohler坐便器Kohler水槽Frank龙头Kohler花洒Kohler五金件Decorlux（英国）LCD电视机Comemom（美国）保姆间台盆欧诺坐便器欧诺龙头Pronto花洒Pronto五金件Karlux、T.C中央系统中央空调\新风松下智能化可视对讲系统i-home青岛舒斯贝尔工程筹划五、工程形象及推广策略

形象策略阶段性营销策略(2021-2021)11月12月1月2月3月4月5月6月7月10月9月Ⅰ工程起势阶段Ⅱ营销推广阶段阶段营销诉求点：关键策略：相关活动：事件营销：将工程与热点话题嫁接，扩大工程影响力；媒体配合：多方位的媒体宣传，持续制造话题，保持工程热度；围绕区域价值的传播，炒热黄岛片区，将区域价值最大化；征名、青岛岛城文化秀、产品招标会、旅游休闲主题活动；结合工程规划、产品设计，充分传递工程卖点与价值；展示先行：开放景观及样板房示范区，做足展示，展现工程品质；高调造势：举办产品推介会，提升工程影响力与产品价值产品发布会、示范区开放、开盘仪式；阶段性形象提升策略重新定义区域价值工程价值挖掘，改变比价体系事件营销组合10月11月12月1月2月3月4月5月6月9月时间事件案名征集

青岛岛城文化月旅游主题活动大盘起势阶段工程营销阶段产品发布会展示区开放开盘持续旺场活动策略文化、公益事件资源嫁接立势扩大知名度名人效应工程区域全面介绍冠名活动舒斯贝尔品牌造势广泛公众参与联合政府机构再次拔高形象扩大客户群圈层传播介绍产品梳理卖点展现生活产品介绍展现生活保持市场热度产品营销产品招标会引起业内人士全程关注制造新闻话题“青岛海岸文化及旅游价值〞线索之下的相关活动起势阶段主要活动媒体安排活动目的活动形式承担整个工程“立势〞的责任，扩大工程的知名度与舒斯贝尔品牌影响力报纸、网络、杂志软文铺陈各户外广告等网络杂志冠名的形式赞助活动的举办联合青岛市体育局、旅游局举办扩大传播、提升认知度，圈层影响力案名征集

青岛岛城文化月旅游休闲主题活动发布征名信息，群众参与评选最正确的案名吸引公众的关注度，借势宣传舒斯贝尔工程，可增加市场影响力舒斯贝尔产品招标会将设计招标的全过程呈现于市场引起关注，提升影响力“产品价值〞线索之下的相关活动开盘营销阶段主要活动媒体安排活动目的活动形式报纸、网络、杂志软文铺陈各大电视台等媒体报道户外广告、DM等结合具体活动，安排全省各地媒体的提前考察举行盛大的开盘仪式公开出售，引起公众的聚焦产品发布会

示范区开放开盘联合业内人士、政府官员、文化界人士、媒体等举办产品发布会借政府资源与媒体力量为工程后期销售造势，放大项目价值与产品卖点；邀请前期积累客户、有意向的客户、业内人士等参观示范区直接的传递产品价值，提升客户对产品价格的心理预期开盘后营销阶段主要活动媒体安排活动目的活动形式业主答谢会

休闲酒会家宴自助餐和音乐会的形式，加深客户对小区的荣耀感和印象同时激活现场气氛，促进老带新及其他业主成交；举行海景私人酒会，展示生活气氛与高端的风格促进老带新，加强口碑传播；请成交业主带自己的朋友参加开展商宴请的晚宴活动圈层营销，直接促进成交，增加客户的面子感；起势阶段活动舒斯贝尔黄岛工程征名活动活动主题：舒斯贝尔黄岛工程征名，耀世登场活动时间：9月10日对外发布征名信息10月10日征集活动截止11月10日案名揭晓活动目的：承担整个工程“立势〞的责任，扩大工程的知名度与舒斯贝尔品牌影响力，同时为本工程征得优秀的案名。活动对象：面向全社会各界人士活动内容：1、筛选案名并发布，请群众参与评选2、设置公众评选奖励，即参加评选活动的人均可参与幸运抽奖活动；3、11月10日举办案名发布会，邀请知名人士现场评审；工程案名发布会活动主题：舒斯贝尔黄岛工程案名揭晓发布会活动时间：11月10日活动目的：制造新闻热点，确定案名，吸引目标客户；活动对象：业内人士、政府官员、文化界人士、媒体等活动内容：现场活动可配合黄岛介绍，工程介绍，节目表演、嘉宾评审、抽奖等环节；邀请知名人士对群众评选出得票最高的案名现场评审；在发布会上邀请黄岛区领导揭晓最终案名并抽出参与活动的幸运群众；发布后续活动内容，提升期望值，延续关注度。起势阶段活动活动主题：青岛西海岸，旅游风活动时间：9月中旬—10月初活动目的：利用旅游主题吸引公众的关注，活动聚焦客户关注黄岛的旅游文化价值。同时，借势宣传舒斯贝尔工程，可增加市场影响力；活动对象：参与征名活动人群、青岛各界人士、旅游者等活动内容：冠名形式合作资源：大型赛事机构：参与大型赛事的参与冠名活动，如与青岛市体育局联合举办环青岛西海岸自行车比赛活动；媒体资源机构：舒斯贝尔集团可冠名媒体活动；专业演艺机构：联合青岛大型演艺机构举办旅游文化专场秀。西海岸旅游主题活动起势阶段活动活动主题：青岛西海岸，中国风活动时间：11月中旬—12月初活动目的：利用民俗风俗文化吸引公众的关注；活动对象：参与征名活动人群、青岛各界人士、旅游者等活动内容：冠名形式合作资源：大型赛事机构：参与大型赛事的参与冠名活动，如与青岛市马拉松协会举办青岛马拉松活动；民俗演艺机构：联合青岛及山东外乡演艺机构举办青岛文化节青岛岛城文化月活动起势阶段活动舒斯贝尔凤凰海岸工程产品设计招标会起势阶段活动10.1010.1110.1211.3发出产品招标通告时间事件全程报道参与设计的全过程征名发布会邀请设计单位谈论对舒斯贝尔工程的理解与创作思路公布中标单位产品发布会活动主题：舒斯贝尔凤凰海岸工程产品设计招标会活动时间：10年10月中旬—11年3月初活动目的：制造话题，树立产品高端形象，增加市场影响力活动对象：业内人士、社会各界人士等活动内容：1、发出产品招标通告2、邀请设计单位谈论对凤凰海岸工程的理解与创作思路3、公布中标单位11.4活动主题：见证顶级浪漫海岸线住宅的风格生活活动时间：2021年4月活动目的：借政府资源与媒体力量为工程后期销售造势，放大项目价值与产品卖点；活动对象：前期积累客户、设计院、政府部门相关人员、媒体、开展商及朋友；活动内容：政府部门代表宣讲舒斯贝尔工程相关规划；设计院宣讲产品设计理念及特点；景观公司宣讲景观设计理念；物业公司宣讲高端物业效劳理念；产品发布会工程营销活动示范区开放活动主题：顶级海景居所生活体验之旅活动时间：2021年5月8日活动目的：通过展示包装，更加有效和直接的传递产品价值，吸引客户关注、提升客户对产品价格的心理预期；活动对象：前期积累客户、有意向的其他客户、业内人士、媒体；活动内容：示范区开放仪式；邀请客户与业内人士参观工程展示区；邀请媒体参与，对活动及示范区情况进行宣传推广；进一步与客户交流沟通，深入挖掘并了解诚意客户；工程营销活动

展示策略建立高标准的高尚示范生活体验和展示景观展示样板房展示景观展示豪宅景观规划的代言与缩影，表达工程华美尊贵、隽永传世又令人神往的顶级海景居所生活意向要点一：西海岸景观亮点放大最大化，引入海景特质景观，将海景价值最大化,建立充分的海景生活意向；要点二：布局和动线安排围绕示范区内部核心景观形成；要点三：强调示范区公共空间的景观参与度和体验度；核心理念：对工程核心价值景观资源充分利用、有效展示工程形象与气势，制造殿堂级浪漫海景居所生活气氛；关键举措1公共空间景观——立体景观&小型水景，提升工程品质感、增添景观展示的趣味性打造多重植被的立体景观，采用层次丰富的小型植被配合乔木建立立体化的景观体系适度结合小型水景，增加景观的参与性和趣味性关键举措2组团景观展示——居住组团的私密性与公共空间的参与性相结合；表达组团内部景观、公共空间景观、海景景观的三重照应可以结合浅水系，蜿蜒不断，表达景观的延续性与海景的照应关键举措3样板房之间景观展示——注重庭院绿化与组团绿化相照应；最大化营造海滨生活场景，将海景特质引入居所可以将样板房架空，加高，架空层即可做成跌水别墅；最大化营造海滨生活的场景。样板房展示样板间的包装展示，表达工程顶级浪漫海景居所生活的居住理念；更加有效和直接的传递产品价值，吸引客户关注、提升客户对产品价格的心理预期户型面积表达关键点高层小户型50-89㎡简约而不失情调、格调洋房、高层大平层165-188㎡180-236㎡奢华、品质感联排别墅240㎡标签感、别墅生活体验感各户型装修风格及关键点

样板房现代欧式风格装修，重点展示出简约而不失情调的高雅生活，突出其景观型舒居的优势高层——180-236㎡最大化的突出景观元素，将外部景观资源引入室内，如落地窗、多功能厅的布置；整体风格简约稳重而不失风格，表达出主人的尊贵标签之感样板房注重标签感与别墅生活体验感的展示，突出与生活场景的交流联排别墅

吸纳欧式建筑的比例和色彩，摒弃传统欧式的繁复雕刻和线条，以现代建筑的简洁和科技手段，通过高贵细节展示，表达主人的身份与地位。

推广策略线上媒体广泛传播线下圈层营销，锁定客户客户积累策略点对点的DM直邮效劳；在高端场所等设置外展场联谊商会、银行、小众餐会等锁定传播力强的客户；线上、线下全方位锁定客户路牌广告、工地包装截流客户；在其他工程捷足先登及大规模推广的前提下本工程也将线上线下全方位锁定客户路牌广告/工地包装高调亮相，全方位吸引青岛、山东乃至全国过往的客户形式：相对大气的口号式的宣传方式；目的：高打工程形象，为之后工程宣传的生活方式埋下伏笔；位置：目标客户群易达处；1—工程附近已有的广告牌、市中心及机场等地；2—工程四周工地围墙点对点的DM直邮制作工程专刊，锁定客户名单五万名，进行长期客户经营。客户名单锁定：青岛及高档住宅业主：如海信燕岛国际、柏丽兰庭、东海路九号；青岛及山东高端企业中高层领导：青岛高档私家车主：青岛高档俱乐部会员：青岛市注册资金100万以上的企业高层名单。银行金卡客户：内容方向：2021年9-12月期：案名、巡展等系列公关活动回放，放大区域价值与南湖景观价值；2021年2月期：产品介绍及示范区开放预告；2021年4月期：示范区展示及开盘预告；锁定高端客户银行、商会联谊与外资银行合作，进行客户资源互换，吸收优秀客户，树立工程国际化形象。外资银行商会青岛商会、东北商会、浙江商会等联谊，直击资源型及各行业高端客户。青岛本地高档会所，锁定本地上层人群锁定传播力强的客户小众餐会目的：与青岛市工商联建立沟通渠道，推介产品；利用他们扩大工程的影响力；形式：小众餐会或酒会，谈论工程或市场形式；地点：高档会所、酒店或餐厅；人数：每次不宜超过100人；时间：2021.4-5月锁定传播力强的客户外展场或户外巡展目的：扩大工程影响力，抢占时机，在高端场所锁定客户，深入了解客户；形式：通过展示让客户了解工程的区位价值及产品价值；地点：高端场所高端商场：如海信广场、阳光百货文化场所：如青岛博物馆、大剧院时间：2021.11-12月2021.3-5月锁定高端客户媒体组合策略深度传播：专业杂志、媒体公关；精度转播：短信、DM直邮广度传播：报纸、户外、电视、网络；多媒体高效组合，以取得较好的传播效果本工程媒体选择及组合策略：POP路牌：树立形象，截流客户，传播力较强的传播路径；工地围板：指向性较强，直接传播工程形象或利益点；电视广告：树立工程形象及大盘气势；直邮：直邮的作用较为有限，关键要找到有效客户群体进行点对点直邮；网络：网络营销是传播工程形象、口碑、影响力及在关键节点信息的有效途径；短信：是传达即时信息的低本钱高效手段；报纸：报纸主要用在工程区域及行业营销的媒体配合及同时发布工程的重要信息广度传播半岛都市报——最权威的地方性报纸主打形象与传播重大节点活动信息报纸户外户外广告牌——最有效的媒体以户外报广的形式频繁冲击西安市场网络青岛搜房、新闻网——最及时的媒体更新及时，传播广，工程网站宣传电视青岛电视台——最广泛的媒体面向社会群众，引起市场关注全方位、立体化覆盖青岛市场深度传播新航空——事件营销360度全播报配合工程制造的事件话题，引起高端及业内人士的广泛关注；高端杂志媒体公关媒体合作——通过媒体曝光，制造话题邀请业内人士鉴赏工程重要节点邀请业内人士鉴赏产品，发表对工程的观点。圈层营销，锁定地产界、文化界人士，在业界制造强大的影响力精度传播锁定重要客户，发送工程最新信息，促进客户成交短信DM针对高端人群，宣传工程的区域价值、产品价值，示范区、发布会等价值体系的宣传；小众传播，点对点传播工程信息时间直投报纸网络电视短信广告牌征名活动配合及论坛宣传征名、论坛活动网站宣传展示区开放及开盘配合活动户外广告〔形象宣传，节点跟进、开盘预告等〕扩大知名度、客户挖掘投放宣传片发布会、卖点宣传、开盘跟进3#开盘预告制作准备10月11月12月1月2月3月4月5月6月9月工程介绍、炒作新闻稿系列跟进小众圈层媒体组合20212021企划推广策略肆写在企划之前

我们的共同目标是打造

开发区第一豪宅金海岸·TOP·首席金钻作品实现高溢价QUESTION1

为什么说我们是“开发区第一豪宅〞？产品力解读绝佳景观：直面一线海景+社区内景〔泛亚〕别墅态、大户型：联排+大平层户型紧靠商业中心：主题休闲+主题商业精装修：待定优质效劳：待定品牌开发商：舒斯贝尔品牌ANSWER1

因为，我们树立了“开发区第一豪宅〞的标准

大尺度·别墅态·高品质·精装修QUESTION1-1

“开发区第一豪宅〞

到底是一种物业形态，还是一个综合实体？ANSWER1-1

“开发区第一豪宅〞是指综合实体

但在推向市场的时候，商业、会所都是效劳于“大公寓〞的配套设施

而非宣传主体QUESTION2

我们要把“开发区第一豪宅〞卖给谁？概括的说，我们的目标对象是——

有钱人。

追求生活品味的有钱人。

事业成功追求生活品位的有钱人。

HOW…他们是怎样的一群人？有一群人

他们即将步入中年

或者已至中年

但中年

不仅仅是岁月的馈赠

更多的

留存了丰富的人生经验、财富和智慧HOW…他们是怎样的一群人？他们

在自己生活的城市里

有房，有车，有亲人朋友

他们

事业步入轨道，收入丰厚，家庭稳定

注重物质生活，追求精神生活

他们

随着事业和身份的不断提升

有了关于选择居住的新标准HOW…他们是怎样的一群人？他们需要

用空间的尺度，证明自己的成功

也给家人舒适的生活尺度

用气派的会所，证明自己的地位

也给朋友羡慕与夸耀的时机

用环境的营造，证明自己的眼光

也给身体充裕的健康条件

用生活的品质，证明自己的价值

也给未来创造更多的可能户外广告牌:市中心区域/高速公路传媒:主流大报/电视新闻财经类/航空杂志名利场:高级酒店/高端消费〔餐饮、百货等〕场所圈层:口耳相传〔口碑效应〕/信用卡帐单WHERE…他们一般都接触哪些媒体?尊贵:大户型/花园入户〔洋房及别墅产品待定〕私属:会员制俱乐部平安:购置平安(品牌保障)/居住平安(智能安防,物业效劳)专属：圈层效应，口碑传播，面子工程What…他们无法抗拒的产品魅力？QUESTION3

“开发区第一豪宅〞是我们的内定称谓，

对外，我们的宣传口号是什么？领先青岛——

少数派的尊贵荣邸

金字塔尖的生活。QUESTION4

“开发区第一豪宅〞的营销手法有什么不同？ANSWER5

创造5个“第一〞

第一营销中心

第一入市策略

第一精品楼书

第一商务会所

第一营销效劳第一营销中心构成要素

影映空间——极具震撼力的CF短片，体验非同一般的视觉感受

旋转模型——360度旋转模型，模型因循客户视角而展示

镭射幅员——灯箱结合电子发光管的动态表示展示区域前景

成品样板区——把样板区制作完成，直接展示景观及户型特色

第一入市策略

悬疑+引爆

悬疑：在工程预热阶段，通过媒体做大量悬疑式广告吸引关注，引起充分的话题讨论

NP空白稿面，CATCH：填补青岛的空白

电视雪花画面，CATCH：是什么？让青岛侧目！

引爆：在正式公开前夕，选择同一时段，尽可能的覆盖全城媒体，吸引所有人的眼球

选择市中心的广告牌，做一个揭幕仪式的烟花典礼

同时在青岛的几大商业网点做巡展，用同样的展示方