上海房地产项目调查报告典型案例

中国上海xx地产项目

尽职调查报告上海西安重庆常州舟山1目录一、上海城市分析1、城市简介2、城市规划3、经济及产业二、上海房地产市场宏观分析1、发展阶段2、发展周期3、宏观数据分析4、供给分析5、需求分析三、各项目分析1、嘉定区嘉城项目2、徐汇区徐汇新城3、宝山区xx生活广场4、虹口区上海花园城四、项目综合判断及操作建议2上海城市分析城市简介地理环境气候条件城市总体规划行政区划宏观经济数据主要产业情况及分布3城市简介上海简称沪，别称申,是中国最大的经济中心城市，也是国际著名的港口城市。在中国的经济发展中具有极其重要的地位上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处长江三角洲前缘，北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省地处南北海岸线中心，长江三角洲东缘，长江由此入海，交通便利，腹地宽阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。4地理环境上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区域面积5299.29平方公里，县域面积1041.21平方公里。上海地区河湖众多，水网密布，水资源丰富，是著名的江南水乡，境内水域面积697平方公里，相当于全市总面积的11%。上海境内除西南部有少数丘陵山脉外，全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。5气候条件上海属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛；上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长；全年50%左右的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期。6城市总体规划城市性质：我国重要的经济中心和航运中心，国家历史文化名城，并将逐步建成社会主义现代化国际大都市，国际经济、金融、贸易、航运中心之一。规模：到2020年，上海人口规模预测全市实际居住人口为1600万左右，其中非农人口1360万，城市化水平达到85%，全市城镇建设用地规模约1500平方千米。其中中心城规划人口约800万，城市建设用地控制在外环线以内667平方米范围。发展目标：城市的发展目标到2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，基本确立上海国际经济中心城市的地位。7城市总体布局城市的发展方向：拓展沿江沿海发展空间，形成滨水城镇和产业发展带，继续推进浦东新区功能开发，重点建设新城和中心镇，完善城镇体系，把崇明岛作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。市域空间布局结构：按照城乡一体、协调发展的方针，以中心城为主体，形成“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。“多轴”是由沪宁发展轴、沪杭发展轴、滨江沿海发展轴组成，也是长江三角洲城市带的重要组成部分。“多层”是指中心、新城、中心镇、一般镇所和构成的市域城镇体系及中心村五个层次。“多核”主要由中心城和11个新城组成。产业布局分为三个层次第一层次：城市内环线以内的地区，以发展第三产业为重点，适当保留都市型工业；第二层次：城市内外环线之间的地区，以发展高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治和完善现有工业区；第三层次：城市外环线以外的地区，以发展第一产业和第二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，积极发展现代化农业和郊区旅游业。中心城8行政区划上海市辖有18个市辖区和1个县；市辖区：浦东新区、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、黄浦、卢湾、静安、宝山、闵行、嘉定、金山、松江、青浦、南汇、奉贤；县：崇明县9宏观经济数据截至2006年，上海GDP连续保持十五年两位数，国民经济增长保持稳定，2006年GDP首破万亿。GDP总量与年增长率固定资产投资额保持增长态势，但增幅回落，投资结构进一步优化。2006年全年完成全社会固定资产投资总额3925.09亿元，比上年增长10.8%，增幅比上年回落4个百分点。其中建设改造投资2246.93亿元，增长13.2%。全社会固定资产投资总额与增长10宏观经济数据居民家庭人均可支配收入及消费支出城市及农村居民家庭人均收入水平持续提高。居民总储蓄额居民储蓄持续增加。至2006年末，全市居民储蓄存款余额9480.28亿元，当年新增1068亿元。11宏观经济数据居民居住质量不断提高。至2006年，城镇居民人均住房使用面积22平方米，比上年末增加0.7平方米；人均住房居住面积16平方米，增加0.5平方米城镇居民人均住房居住面积12主要产业情况及分布上海共有六大产业基地、5个国家级工业区以及12个市级工业区；六大产业基地：微电子产业基地、汽车产业基地、精品钢材基地、石油化学工业基地、装备产业基地、船舶产业基地；国家级工业区：张江高科技园区、金桥出口加工区、外高桥保税区、漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区；上海市级工业区：上海化学工业区、莘庄工业区、嘉定工业区、松江工业区、青浦工业园区、康桥工业区、工业综合开发区、金山工业区、宝山城市工业园区和宝山工业区、崇明工业园区、紫竹科学园区、星火开发区13主要产业情况及分布——六大产业基地上海微电子产业正在浦东、漕河泾和松江、青浦等区域加速集聚，从东到西横贯上海的“一带二区”微电子产业基地格局业已形成。上海已成为全球集成电路产业发展最为迅猛、投资最具吸引力的地区之一。上海汽车产业围绕三大战略目标，即到2007年本地产轿车销售达到100万辆/年，进入世界500强，新增自主品牌轿车5万辆，加快布局调整和基地建设，在激烈的市场竞争中保持良好的发展态势，逐步形成完整的产业链和强大的集聚效应，有力地推动上海国际汽车城和浦东金桥基地建设。上海精品钢材基地以宝山钢铁股份有限公司为依托，是中国现代化程度最高、生产规模最大、品种规格最齐全的精品钢材生产基地。其核心区位于上海市中心区以北的宝山区，东邻黄浦江出口，北靠长江。14主要产业情况及分布——六大产业基地石油化工产业基地由上海化学工业区、中国石化上海石油化工股份有限公司、中国石化股份公司上海高桥分公司以及吴泾化工区等组成，它主要位于上海南翼。为推进上海装备制造业发展，发挥临港新城毗邻国际航空港和国际深水港的地理优势，上海市在临港新城规划建设以装备制造业为特色的临港产业区。根据新的发展规划，上海船舶工业正实施从黄浦江边向长江口搬迁的整体调整战略，将以长兴岛为主体，在长江口形成由长兴岛造船基地、外高桥造船基地、崇明造船基地组成的上海船舶产业基地。15主要产业情况及分布——国家级工业园分布图16主要产业情况及分布——国家级工业园上海张江高科技园区成立于1992年7月，是国家级的高新技术园区，规划面积25平方公里。经过近12年的开发，园区构筑了三大国家级基地（国家上海生物医药科技产业基地、国家信息技术产业基地和国家科技创业基地）的框架，形成了生物医药、集成电路和软件三大主导产业。上海金桥出口加工区是1990年经国务院批准设立的第一个以“出口加工区”命名的国家级经济技术开发区，规划面积25平方公里。经过14年的开发建设，已成为以电子信息、汽车及零部件、现代家电、食品医药为主要产业特征的高科技工业园区，成为国家环保总局验收批准的、上海第一个通过ISO14000国际环境管理体系的国家示范区。上海外高桥保税区是1990年6月经国务院批准设立的全国第一个规模最大、启动最早的自由贸易区域，集国际贸易、出口加工、物流仓储及保税商品展示交易等多种经济功能于一体。它位于上海浦东新区东北端，濒临长江口，处于我国长江黄金水道与东海岸的交汇点，规划面积10平方公里，已开发运作8.5平方公里。区内工业用房建筑面积达到275.9万平方米，配套设施用房建筑面积257万平方米，基本设施齐全。目前入驻企业5712户，来自世界72个国家和地区。世界500强的跨国公司中已有85家进驻保税区。上海漕河泾新兴技术开发区是国务院批准的第一批以引进外资、引进国外先进技术和发展新兴技术为主的国家级经济技术开发区和高新技术产业区之一。开发区位于上海市区的西南部，规划面积6平方公里。上海闵行经济技术开发区是1986年经国务院批准的首批14个国家级经济技术开发区之一，位于上海西南部，总开发面积3.5平方公里，一期开发2.13平方公里，二期开发1.37平方公里。经17年努力，已建成以机电设备、生物医药和轻工产品为特色的现代工业园区。17主要产业情况及分布——上海市级工业园分布图18上海房地产市场宏观分析一、发展阶段二、发展周期三、供给分析四、需求分析19一、上海房地产市场发展阶段20启动阶糊段（1978－1985年）——上海率先订改革了住萍房由政府艳统建、统某配、统管涝的制度，开始进行的商品房建秋设。缓慢发展汁阶段（1986瞒-199冲1年）——上海依凤然在计岛划经济款体制下或滑行，福利分房求制度还在同实行；上海本翼地居民经湿济收入偏肆低，多数堂居民无力购房；外省丈市人员纳很难进房诚入上海腹就业；模境外人鸟士认为拖不适宜君居住寻。超常发量展阶段灾（199泡2-1务994年）——国外资谋金大量荣进入上零海，上艰海放开房狐地产市钩场。调整回落秋阶段（1995－199茎7年）——上一阶瓶段商品艘房供给超过书了市场有谎效需求，空置惰量迅速理上升。复苏阶段揉（1998年1999年）——上海国民经济杰持续快速冰发展，广大城万市居民家赏庭经济收唇入迅速增索长，迫切希望材改善自己的住货房条件。快速发展滨阶段（2000年－200灯4）——20芳00年以来泼，上海本地居民宝购房需求究继续高涨；越来越范多的外地原人在上海纲就业，对俗住房产生脾需求；大量境内划外人士来到上阳海投资胃、就业汪甚至生危活居住教。平稳发展零阶段（2005年－至今）——上海房百价上涨幅你度逐步洁回落，土地粮供应量伍被控制梦在正常转值范围块之内继，上海册房地产案市场综妖合指数池已经进药入正常御值，目骄前上海鸣房市正维处于多缺年未见淋的平稳状态。上海房盟地产市故场发展发展历休程阶段21上海房地凶产市场发残展地产环境渗良性平稳02-娱04学年上海钢房产需锣求强劲搜，03-0强4年商品房垮销售面挖积上升猾幅度达鲁到38.壶9%，04考年销售揉面积达幸到顶峰岂，从0盼5年开防始受国勾家宏观茅调控的能影响，霞上升幅词度逐渐魄下降，仰但是始绢终保持默上升趋仆势；刚认性需求撒使上海每房地产筝保持平铃稳发展蜻态势。03-树04年上海住永宅销售均昨价涨幅为6纺.1%，结合敏目前的该市场和匀政府的傻大体导越向，房嘉价将继赠续保持盯平稳态虑势。宏观情况22上海房地圈产市场发预展03-0钢4年上海购资房需求高伙涨，销售吊额增长幅度炕为58.撞8%，04躲年以后断，商品甘房住宅寺年销售妥额略有摇回落，晕但总体变仍处于表较高水害平；03-0屡4年上海沙商品房住汤宅面积增文长了38.虚5%，由于钟国家宏平观调控母的影响侵，05疮年出现析销售面栏积下降漆，04-0添5、05妇-06下降幅度分别盼为12%、8.1速%。宏观情况23上海房渔地产市顶场发展土地供应期情况从04然年开始墨，土地诵供应量暂呈现逐笛年下降吼趋势，难到06年供应鹅量仅为1犹416跑公顷，比0依5年下降了埋55.践8%，土地闸逼门紧缩的伏趋势已经辩非常明显腹。上海“十昌一五”住才宅规划纲付要中明确改规定200被6、2巴007两年上海糊土地出让总规模栏均为1近500宫公顷，土地命供应的掏稀缺将箭体现在熄未来两得年的商料品住宅始供应上杀。24上海房布地产市省场发展相关政采策200凑6年7斤月13遥日，建设周部发布《关于音落实新远建住房台结构比扣例要求娱的若干侦意见》。《意普见》指拴出，自狼200遭6年6呀月1日拖起，各恐城市(新包括县窝城，下稿同)年邪度(从烂6月1救日起计授算，下件同)新壳审批、茄新开工恳的商品搏住房总挪面积中敌，套型建叨筑面积伪90平革方米以怎下住房晨(含经露济适用桑住房)掏面积所厘占比重锻，必须满达到7从0%以赵上。90㎡扰70%开——上海市常200貌6年9宇月30误日发布菜《上海柏市住房纱建设规日划(2趋006即-20稳10年惩)》文敌件表示哀：中央柔宏观调随控中“赠90平鸡方米占浮70%都适用范甘围”将艰适用于上海的城页市总量而和并非单个室项目。25外资上海房弟地产市漫场发展相关政预策200沟6年7甜月24垮日，发布了《关于规次范房地产斗市场外资眉准入和管秃理的意见犬》。《考意见》妨指出：提高部分禽外商投资疮房地产企克业注册资阴本金在投钢资总额中引的比重；加强外漏商投资企脸业房地产筛开发经营资管理，规嫂范外商投胞资房地产置企业在贷质款、结汇甘等方面的坑行为；厅境外个人照在境内工范作、学习超过1怀年的，可以器购买符合久实际需要非的自用、街自住商品诞房。这一政策宽在上海最险直接的作君用就是此因后沪上针病对外资的诱高档商品链房销售进长入黯淡期竟。26上海房预地产市楚场发展未来发医展预测政策调控尊执行力度箩将加大房地产开蹦发投资增辨速将放缓住房供艰应结构厦继续调封整，普帖通住房肥和经济妈适用房观供应将羡增多土地管理规更加严格滥，土地增猾量供应控乱制更严，桐土地成本变将提高，尾这也将加谅剧对于存眠量土地的误竞争政府继续标执行紧缩态银根的政细策短期内酸不会变化蜜，房地产左企业资金尿压力不容依小视2007年住房供吐求差距将羽缩小，价跟格成为关加键因素。27二、上堂海房地普产市场沙发展周统期28上海房地胜产市场周飘期第一周花期：1款978臣~19随91年第二周期邀：199污2~19蒜99年第三周炼期：2艺000傍年至今29此间上姨海房地枝产经历鼠了从无粱到有，驼逐步发采展的过胸程。随挺着改革色开放和丈住宅商管品化思筛想的提述出，上万海房地理产市场宋逐渐复熊苏，但开是投资伸规模还个是比较后小，年动住宅投挣资额均馅小于5骨0亿元观。19喝88年坟是上海捡房地产肆业发展淋史上里崭程碑的涨一年，组这一年纺，虹桥那第一幅死土地—暮—一改亮政府无其偿划拨剥方式实和行有偿腰批租，沿上海房区地产开夫始尝试悲走市场漂化道路芦。但是戴从19旱89年砍开始，伤国家实字行宏观舅调控，春紧缩银傻根，压传缩开支衬，房地杜产市场荷受到冲泳击，1碍989拘年上海伶住宅投赤资额负伍增长。障199萍0—1贴991丢年投资历额有小律幅回升膊。第一周驾期：1绝978烫—19捷91年30第二周期领：199畜2—19壁99年这个周期第是一个完恭整意义上岛的周期，遍上海房地浩产市场经考历了过热和调整两个阶贴段。⒈过热校阶段。19幸92年放，邓小辟平南巡登讲话和仗党“十飞四大”础的召开欣，以沿妖海大中颗城市为侧代表的钉房地产迁市场迅谷速发展照。上海王房地产州市场更灵是在开震发浦东姑的有力痒推动下雾，经历垄了19秀93~晌199述5年三缠年的迅单速发展通，19醒95年侨相比1种992元年住宅睛投资额晃上涨了腿608寸.41席%，抱商品房哲销售面缸积上涨菌了79赚6.7述8%涝，商品糕房销售姿价格上施涨了5累7.2妇1%。⒉调整似阶段。199顺3年下半芽年，经济商过热导致杠高通货膨控胀，国家耀开始实行借适度从紧施的政策，光房地产市诸场自然成份为此次调单控的重点截，收缩银症根，并规文定房地产些公司不得抢上市融资焰。上海房雷地产投资恭增长开始浊逐步减缓艘，199良7~19绵99年三求年经历了删住宅投资乳额的负增俘长，商品皱房销售价晴格的上涨妙也基本停蛋滞。但商疼品房销售渐面积的增喘长率却依绸然坚挺。摆1998结年上海房央品房销售窑面积增长倍率高达6茅6.5%株，主要庭与199调8年货币堵分房、购山房退税政扯策以及个奴人住房贷任款政策的装实施相关抄。但总体隐来说，1具996~守1999浇年上海房敲地产市场嘴在宏观调耀控政策作学用下有所积回落。31第三周期悲：200统0年至今在国家票住房制裁度改革匹、商业鼓银行开傻办住房禁抵押贷城款等业芦务的推筐动下，知上海房丹地产市龙场投资肺额增长剥率开始慢回升，医200万0年恢宫复正增风长。与锈前两轮船周期相烟比，由全于各项钱指标基桂数较大旅，虽然氏显示本逗轮周期介的波动指幅度较椒小，但敌从绝对赞值可以绕看出从饮200描0年开船始投资完总量持脖续放大熟，房地导产市场阳异常火凝爆，特阳别是2弹003斜~20步05年推初，上播海房地茂产出现发了非理厌性繁荣樱，投资纷额快速最上升，月房价更钱是一路届飙升。角200围3年上等海商品骗房均价关达51刮18元真，首次项超过北犯京，成鲁为全国庙房价最伯高的城贸市。2犁004筑年、2央005秧年上半前年房价剥仍然飞懂速上涨嫂，20勤05年沫3月中购旬出现唐了上海梨楼市最茂高均价消，达1害032扇7元。绸200芬5年下灭半年宏张观调控飞作用开咬始显现朱，各项奔指标都广有了不牺同程度秘的回落抽。20拿05年怜商品房沈均价与据200牌4年相育比只有拣小幅度碗上涨，梯几乎持岔平，住质宅投资座额和商捐品房销怜售面积慨都比2革004技年有所览下降，气上海房魄地产市葛场开始驶回归理双性。从以上关突于上海房胳地产周期冻的分析可晋以看出，慕上海房地扒产市场从探真正起步桥至今才经粥历了18肃年的时间智，发展还墨极为不成弓熟，表现份为波动幅坡度较大，熔常出现大券涨大跌；等政策在房牙地产市场棵中的影响赌作用较大贝，仍未形倾成完善的寒市场机制忠。但从现伸有的分析加中我们仍动可以发现佣以下规律设：上海房繁地产市场弱的一个周雾期大致要叮经历7年匀时间；波合动幅度有店逐渐缩小责的趋势，糖可以预见那未来上海纺房地产市挎场会朝着猎更平稳、弓更理性的重方向发展触。32三、上修海房地爸产市场副供给分洋析33（一）土致地市场供猪给萎缩但听存量很大年份1999200020012002200320042005房地产开发企业年购置土地面积335.1592.77391010.31469.11038.8754.3购置土地面积增长率（%）

76.8724.6836.7145.41-29.29-27.39我们可旅以看到枣土地购淡置面积龄的变化析趋势，棕199概9~2枯003使年房地篇产企业锋每年的陷土地购怜置面积荡保持数搞量上比通较稳定院的增长振；从2004迎年开始，土地君的购置稳面积开愈始出现负旱增长，200示5年的土扎地购置面矿积总量下狸降到了2详001年割的水平。34年份1999200020012002200320042005本年完成开发土地面积（万平方米）148.1165.6246.5339.3605.5672.8588.4土地开发面积增长率（%）

11.8248.8537.6578.4611.11-12.54可以看出漆：199诞9~20绞04年房叨地产开发律企业完成黑开发开发毒土地面积卫保持上涨财的趋势，2004镰年达到最衔大672夕.8万平宾米，但是在堂2005潜年完成开字发面积下唉降到了2龟003年任的水平；炮另外从增息长的角度丹看，在2秀003年帐完成开发咏面积的增芬长率达到洲最大，2斥004年飞开始下滑铸，200天5年为砖负增长。（一）梳土地市威场供给精萎缩但韵存量很己大35年份1999200020012002200320042005房地产开发投资额（亿元）514.83566.17630.73748.9901.241175.51246.9房地产开发投资额增长率（%）

9.9711.418.7420.3430.436.07（二）房公地产开发碍总量上升辟但增幅下剪滑从200半0年的9矩.97%丘上升到了浸2004锤年的30傅.4%，敬说明房地拆产开发企揪业对上海纠房地产市削场看好的技态度；200旺5年，虽然总宿量在房地蛛产投资额似保持着上勿涨，但是芝增长幅度肃有了非常明突显的滑脊落，从20粗04年的话30.4陡%降到了6包.07%。鉴于辆房地产芹开发投管资期大拔于一年径，总量没上的增粒长可能勺是历年捎投资增粒长的延絮续效应接，但投舒资额增诱长率的沫滑落显绵示了上球海房地圾产市场剑的未来忧供给情弱况出现余了比较区大的转趋折。36（三）商信品房供给评出现了一好定程度的香下降年份1999200020012002200320042005商品房本年新开工面积（万平米）1308.61992.32426.82612.73134.53196.23055.5商品房新开工面积增长率（%）

52.2521.817.6619.971.97-4.4在199坑9~20挠04年期柿间总量都侵是增长的坚，2005起年出现了总量上的陆下跌。20票04年旁的增长求率明显币下降。37年份1999200020012002200320042005商品房本年竣工面积（万平方米）1468.61643.61791.41984.72491.834433095.7商品房竣工面积增长率（%）

11.928.9910.7925.5538.17-10.09在199联9~20霉04年期悲间总量都即是增长的肌，200头5年出毁现了总凑量上的膊下跌。在土地稿与资金逆同时趋导紧的时成候，2集005鼻年上海盏商品房韵的新开气工面积凳和竣工堡面积在析总量上到都出现糠了滑落迫，意味翠着上海锋房地产碰市场实际供分给水平编下降。（三）商驻品房供给店出现了一趁定程度的保下降38四、上海惊房地产市狐场需求分碰析39年份1999200020012002200320042005商品房本年销售面积（万平方米）1328.71557.91796.61971.52376.43488.83158.8商品房销售面积增长率（%）16.3617.2515.339.7320.5446.81-9.46商品房销发售面积出做现回落上海市润商品房部销售面欣积增长胸迅速，挂在2004蛙年达到顶峰少，相比1舌999年诱的商品房留销售面积增长了近威3倍。在20龙05年增犬长势头忽励然遭到了取遏制，销智售面积比类2004裳年下降近孔10%。40年份1999200020012002200320042005商品房本年销售额（亿元）454.64555.45694.66815.031216.342263.842161.3商品房销售额增长率（%）

22.1725.0617.3349.2486.12-4.53商品房渣销售面脚积出现铺回落上海市商会品房销售惑额增长迅那速，在2骗004年定达到顶峰湾，相比1愧999年帮的商品房妻销售额增脸长了近5腹倍。在2敏005年吐增长势头呼忽然遭到娘了遏制，僻销售面积脊比200塑4年下降大近5%。41年份1999200020012002200320042005住宅本年销售面积（万平方米）1243.31445.91681.51846.42224.53233.72845.7住宅销售面积增长率（%）

16.2916.39.8120.4845.37-12商品房销蚀售面积出关现回落住宅市严场波动条与商品晃房市场盈波动一抬致。2004朱年达到了需耻求增长的汗高峰，增长率超弓过了40杂%，然后框在2005扎年迅速回睡落到10%左而右的负增息长，需求涌的短期演波动剧至烈。42年份1999200020012002200320042005办公楼本年销售面积（万平方米）39.247.7640.9842.3545.1884.8397.89商业营业用房本年销售面积（万平方米）39.454.5456.5573.9378.05121.57150.19其他房屋本年销售面积（万平方米）6.79.717.648.828.748.6165.09住宅销御售面积趴在20廉05年日出现了撞回落，甚办公楼福、商业巾营业用窜房与其逢他房屋扯的销售低面积都久保持了汁上涨的掀趋势，疫但是后漆者在整吩个商品竭房市场袋中占的颤份额很亲小，因款此商品相房的需治求波动型和住宅讨市场的于需求变乒动极为缎一致：词200合4年达系到了需饼求增长别的高峰问，增长从率超过写了40筛%，然逐后在200客5年迅速回炭落到10%左喝右的负增抹长，需求坚的短期馋波动剧贯烈。办公楼滥及商业车用房销碑售面积轮保持上西涨43上海房地颠产市场供朽需缺口分仗析从竣工腊面积与召销售面借积的差材额来看堂，各年开的供需敏水平大某致相当六，19抢99年巧、20筐00年顽、20吐03年乐的供给张水平大贫于需求老水平；仗其他年货份则相寸反，尤才其是2爹004封年、2存005牧年，商尖品房的塑销售面贿积均大旗于竣工投面积，额市场的脉存量房午得以消兆耗。但拒从19素99年弟以来的纪累计差逮额看，我目前商球品房市水场还存忘在着2啦40万私平方米舞的缺口音有待消遗耗。年份1999200020012002200320042005商品房本年竣工面积1468.61643.61791.41984.72491.83443.023095.74商品房本年销售面积1328.71557.871796.641971.472367.43488.753158.87竣工面积-销售面积139.985.73-5.2413.23115.4-45.73-63.13累计差额139.9228.63220.39233.62349.02303.29240.1644年份200020012002200320042005商品房批准预售面积154916592609338529392829商品房住宅批准预售面积//2475315025472357商品房预售登记面积145318322685286934522181商品房住宅批准预售登记面积/17932587271130361771批准预售面积-登记预售面积96-173-76516-513648差额累计96-77-153363-150498上海房地某产市场供坊需缺口分廉析45200劝5年上寺海市共蜘发出预反售许可北证17充11张辅，相比歪200蚕4年1华450愉张增长覆了15香%；格批准预漂售面积膛达到了嘴284倡2万平崇米，相棋比20樱04年坟244暮2万平住米增长袋了14暮%；全隆年吸纳鹿面积达斯到了2拖182森万平米失，占全凭年供应销总量的目77%抬，吸纳诉面积同缓比去年闭有所下宫降。自旺200逃0年开修始上海活房地产缓行业进掏入了一列个持续埋发展期注，20撒04年龙已到达湿了顶峰蹄后，2常005印年开始窜回落，纤从需求容市场来幸看，市任场吸纳居水平已膝在20掏02年足之下。上海房炸地产市险场供需社缺口分险析46各项目分旱析一、嘉发定区嘉记城项目1、嘉全定区宏宏观经济家及房地投产市场俭研究2、项目慎自身概况3、竞争臣及相关项样目分析4、项腾目综合翼判断及颈操作建阿议二、徐汇领区徐汇新条城1、徐岸汇区宏详观经济昏及房地雕产市场梁研究2、项屠目自身挪概况3、竞畜争及相蒙关项目隔分析4、项目轮综合判断贯及操作建顷议三、宝敌山区x袄x生活女广场1、宝考山区宏顶观经济卷及房地侄产市场榜研究2、项目钩自身概况3、竞冻争及相泳关项目傅分析4、项目犯综合判断掏及操作建烦议四、虹口宝区上海花殃园城1、虹泛口区宏牵观经济纽奉及房地宋产市场矩研究2、项目滑自身概况3、竞争鹿及相关项扫目分析4、项目邮综合判断材及操作建夏议47嘉定区刻嘉城项咳目一、嘉定代区宏观研驳究1、规轿划2、经济总与产业3、政策晒与重大事姨件二、嘉定归区房地产久市场研究1、区域漆商业及住蠢宅现状2、区窗域用地妻规划3、分达析小结三、项养目自身枯概况1、区搭位与交表通2、项港目四至造及周边四概况3、项量目简介四、竞争参及相关项伶目分析1、区位壮与交通2、项目樱四至及周但边概况3、项目讯简介五、项目贞综合判断霜及操作建握议48区域性戏质:嘉定区是三以汽车文化市为品牌，先进制白造业和败现代服报务业为之主导，具有惩独特人基文魅力部、持续金创新力茧、高科灶技水准卸和综合便辐射功罚能的现鼻代化新凉城，是锹上海市盒最重要惹的汽车产业爱基地之一，锯是上海标市近期重点推进雕发展的新孔城之一。城镇体杠系规划鼠：规划形成雕“新城——新市镇——居住社无区”三现级城镇圾体系。砍规划至202纺0年，嘉易定区将杰建成行“一城字、五镇影、六居棚住社区材”的格拉局。新城：即嘉懂定新城足，是由首嘉定主益城区、尝安亭、授南翔3个组团构浇成的组合中式城市，添规划人口反规模为80万。新市镇：外冈宫镇、江桥镇、嘉定劳市级工曲业区（漆北区）连、华亭烈镇、徐速行镇。居住社区：娄塘倘、唐行财、戬浜棕、封浜虽、方泰婚、徐行搞。未来人口赖：至202榆0年，嘉定梁区总人口际为125万，其中甩城镇人柜口115万，城隶市化水悲平92%。嘉定区绞规划49交通规划—对外交通铁路系统规划在沪温宁铁路北挖侧设置京同沪高速铁娃路和城际尽铁路，加鞋上从黄渡解站或安亭迎站引出的花江南铁路杂，将形成2个方向获的4条干线念。市郊快劣速铁根据上海夏市轨道交岛通系统规牢划，市域旗快速铁R3线进入膝嘉定区及。主线疾的起讫扛点嘉定哪新城——临港新城宫。高速公骑路（快邪速路）摄系统规划高速牧公路（快虑速路）有馅：郊环切笔向线、外旁环线、郊迟区环线、六沪嘉浏高接速公路、膀外环北延期伸线、沪亚宁高速公败路、嘉金早高速公路践、外环西睛延伸线。对外公路规划由腊高速公秆路网及泳主要公护路承担乡丰上海市堤的主要侧对外公虾路运输众，故嘉帮金高速规公路——沪嘉浏高泛速公路将踏取代沪宜状公路作为肢上海市北蛇部的主要艇对外通道出。内河航运规划建议愤创造条件货逐步取消剪环城河航店道，将嘉娱定新城内祝的内河码汁头逐步外缠迁，使通矮过城区的客运输量减沟少，减少剖对嘉定新辈城的干扰订。嘉定区规千划50交通规划—内部交通规划嘉定灭区道路总誉长约794公里，当公路网唐密度约1.7途1公里/平方公里轰，其中干恰道网密度坛约1.2风6公里/平方公里。主要公技路（主洽干路）总体上形悼成“五横畜五纵”的待格局。“辅五横”指俊曹安公路喜、宝安公侄路、嘉盛蛾公路—外钱公兵路、嘉那安公路—塔城路、能宝钱公路揉，“五纵构”指浏翔筐公路、嘉挨行公路—沪宜公路蚀、胜辛路—胜辛北路远、嘉松北颠路—沪宜公朴路、墨图玉路—墨玉北路灰。次要公望路（次巷干路）嘉定区春次要公错路有：答金鹤公锋路、博奇园路—爱特路、路众仁路—武威路、欺冈峰公路亩、嘉黄公狡路—嘉安公路爸、桃浦公舌路—昌吉路、天金昌路西坚延伸、新普翔黄路、希环城路、梁永盛路、谣伊宁路—横仓路鄙、沪嘉苗高速公已路入城卧段、城不中路—城中北路合、霜竹公赛路、澄成适公路、陈烂宝路、陈追太路（锦斗秋路）、您薀北路、泪双丁路、翼薀南路等厦。嘉定区规资划51嘉定区总唐体经济状贡况经济发展载水平近4年来嘉拖定区GDP值年度幅碗度超过10%，200役6年达到污了478狭.3亿元，社虽会财富增偏长比例与评速度较快坛。固定资产芝投资呈稳幅定增长态您势。06年全年完叮成全社会棚固定资产就投资总额170.歇9亿元，胃比上年购增长6.2债%。在全擦社会固胀定资产赤投资总同额中，劣城市基侮础设施对投资25.纽奉9亿元，罪增长87.饥2%。52嘉定区总旺体经济状压况居民生活裙水平城乡居民伐收入逐年谅提高。06年末全爹区城乡那居民储裙蓄存款娃达到了316.静3亿，新愁增48.9亿元，湖增长18.委3%。03年到05年城镇职逮工年均工惠资持续增凝长，05年为2360干4元，居民清生活水平风逐年提高阁。53主要产眨业嘉定作为驳上海西北兄郊工业重锦镇，近年度来贯彻“冻二、三、斤一”产业牢发展方针鞋，坚持优热先发展先秘进制造业前和现代叠服务业，形成品与大都器市郊区春地位匹桃配并具及有明显海特色的田产业发亲展格局量。嘉定岩工业结面构渐趋意合理，换已形成环汽车及器零配件辨、通信解电缆及币设备、策电子电峡器、精弱细化工悼、金属劫制品、语纺织服搬装等一情批支柱夸产业。四大板尼块：南部是以生活白服务、现喊代物流、恨专业性市画场为主的哗“三产”职综合发展眼板块。北部是以汽贯车零配完件、光留电子、剪生物医井药、新坑材料新脊能源、砍现代信辨息技术聚产筑业为主录的先进亮制造业侦板块。西部是上海国戴际汽车城锋板块，以畏汽车整车村及零部件屠制造、汽耍车商贸、腰博览、研减发等为主袭要功能，葬将建成国屈家级汽车封产业高地设，以及极功具特色的胜现代化的渣安亭新镇泡。中部是嘉定纷新城板帜块，是演集文化覆教育、难科研培狼训、运贪动休闲挡、旅游狐度假、戏生活居占住等功摄能于一抽体的综馋合性现庸代化城益区。5402—公06年党，嘉定炒区房产代竣工面挤积逐年曲增加，隶04则—05胃年增长斯幅度最摄大，为饿87%托。02—初05年勾，嘉定移区经济我水平提夕高，人塞们住房茅需求高胞涨，商邀品房销辜售面积蚂保持逐备年增加考，02—0贤3、03—互04、0裙4—05中增长幅度猴分别为：58%，44悼%，3伤5%。捞到05双年以后怎，受国墙家宏观斯调控的丢影响，规商品房芒销售面译积出现政迅速下均滑，下滑幅度到碎达40%。嘉定区房员地产市场污状况近几年竣逗工、销售北面积55嘉定区苦房地产易市场状饥况土地供应—20恢06年上海各培区土地出呜让情况200蛛6年度岔嘉定区疑共公开存出让土询地18辣幅，总胳面积约呼159当.94晴万平方吐米，占距全市供疗应总量疼的22食.0%是，位居珠第一；56项目位置竖——大区渠位本案距离上海袄市中心人群民广场仅杰15公里距离虹桥沾机场7公检里本项目耻位于上穗海市西淹部嘉定暑区江桥内新镇，极西外环妇以西，葛曹安公各路以北紫，坐落蜻在嘉定败、普陀掀、长宁白三区交侦汇处外环内环距离内佩环线8音公里本项目靠秀近外环和块曹安公路罗两条快速粮主干道，交通出行杆条件十分周优越，不管是讨去往机场槐还是市区候各处都是荐比较方便失的。曹安路57项目位置果——小区母位上海江蔽桥，嘉幻玉定第一童重镇，芒与安亭涉、菊园绪、南翔妙齐位的换嘉定四佩大板块捞之一，渔也是嘉士定与上绳海市中枣心城区肉的往来师枢纽，短素有“录西堂门腿户”美棵誉。占地4稍600杨亩的江终桥新镇胀是嘉定选确定的辽四大房霉地产板搏块之一驰，东起短外环线典，西到漂黄家花陪园路，挺南到曹腥安路，矮北到在障建的桃悦浦路。嘉城是话江桥新浩镇的首垫期启动生项目，诸位于江谣桥新镇透的东部奸，占江揭桥新镇偷的1/邮3，是启嘉定区功为数不缓多的大冈盘之一旅；本项目具小区位插交通发御达，离东曹安路暴二三百灯米，距晕沪宁高答速匝道耍口2.滩5公里康，离外水环线的灾江桥匝触道口8井00米音，自驾拉出行比挣较方便切。规划中搁的地铁匆14号忘线离本救项目也荐很近740、脚860、樱北安线、挺旅游6b夜线、34抚0等公交应线路使得隆出行更加桥便捷。外环曹安路沪宁高锅速规划13灵号线58项目四补至本案处于腰江桥新镇驻东侧，东很至华江路寄，与外环揉之间仅隔约一绿化隔野离带；北碗至桃浦路迫，西至曲炒江路，南惕至海蓝路君；总占地皱1320价亩，占整占个江桥新柄镇的1/屋3.华江路桃浦路海蓝路曲江路59地块现献状本项目共马占地占地厦1320甚亩，总建艰筑面积达廉80万平号方米，分时四期开发宽。一期地栏块现状筐：总建结筑面积逐30万岸平米，吐现已全谷部开发联完毕，卧并入住铃。二、三喇期地块胖现状：笼二期三文期在建京过程中四期地块飞现状：四叉期尚未拆捷迁，现状卵为农民自阀建房；位于一期偷地块东侧窑的嘉怡路政双向四车俱道，车流缠量大，目础前多施工漠车辆，道丧路环境相汁对较差；整个地块早南侧部分神高压线绿赌化带，对输本项目整甘体形象和及居住品质况都有一定企的影响。一期以建成二期在建中三期在建中四期规划中高压绿化带高压绿化带嘉怡路60地块现状纽奉——分期邻情况分期建筑面积(平米)产品形式一期300000小高层，多层，别墅二期254268多层、小高层三期104077多层、小高层四期187535多层、小高层一期总建响筑面积3祥0万平米街，其中包锡括三万平狸米的集中益商业配套拾和一个幼纤儿园，均助价600啊0元/平杂米，入住厌率80%势；二期三期料在建，在把建面积1暖1万平米价；四期尚在筹规划中，耕预计三年站内开工；61地块现列状——倚一期简销介基本信息占地面净积：2支9万平戏方米总建筑面已积：30智万平方米总户数：各2000停车位：类地面、地松下（可租权可售）建筑类别不：小高层滔，联排别贵墅物业地搜址：嘉声定区曹木安路2殖378盒号物业管理柴费：1.帮5元/平文方米·月价逼格郊：小高们层均价御600跳0元/蜘平米入住时间偿：200灭5-09容积率条：1.乔4绿化率：羽50%62地块现呢状——朽一期简率介嘉城一骑期总建刮筑面积此30万结平方米聚，以水咬为界分损为不同殿的组团讨。西侧桃花岛组团共计42栋联排别墅，建筑面积约5万平米，绿化率42%。南侧香槟河畔组团由11栋小高层组成，建筑面积15万平米3万平米的商业广场和社区幼儿园北侧爱琴海组团总建筑面积7万平米63地块现状著——一期盆简介64地块现状扬——一期宫简介分期销售岛情况

2004200520062007（至目前）小高层

销售均价（元/平方米）5258564755355897销售面积（平方米）514763978510430826341联排

销售均价（元/平方米）

919188049772销售面积（平方米）

2359382308975从04寻年开盘碧到现在春，该项溉目价格妻基本处嗓于稳步茅上升阶灿段，虽金然小高刊层的均晚价在0亚6年较廉05年牢有小幅舒度下滑示，但交套易量明寄显增大壁。今年幻玉下半年选开盘的伯二期，割预计均呼价在6游000压左右，穿主要客切户来源辱为嘉定甲区，普享陀区居矮民为主组，一部醒分动迁约需求。联排别墅迁05年投泊入市场，押交易量较炮大，但0烤6年价格四有些下滑目，从06爱到07年爸价格增幅蠢明显，涨狂幅近10匙00元。65项目周今边物业走描述江桥新村昼，现状为肝部分拆迁歇平房，破勿旧的工厂兆，整体环圆境较差，妄随着工程轧建设进度狱，将建成疼成熟的住焦宅小区外环内的据商业中心庄，包括易究初莲花，呜轻纺中心退，上海国剥际鞋城等杨大型购物绢场所江桥镇老疾居住区，筝在老居住信区的附近便有条低档欲次的商业墓街在建嘉户莲华商沈业中心66项目周篮边物业猛描述在建嘉莲滨华商业中羞心嘉莲华唯商业中基心嘉莲华奥国际商删业广场所总占地俘面积为把2.5痒5公顷感，共分和为A,循B,C置三地块软分别开择发，共招计建筑妇面积为眉16.誉8万平占方米。目前首先锐开发的是拥B地块，读建筑面积劲为4.8凑万平方米厨。2、3层徐为沃尔玛赚大卖场，歌总建筑面按积1.9钞万平米，寻预计今天甜八月份开通业中庭休抬闲广场穗及底层慕百货区知建筑面害积1.献3万平寄米，均专对外出盲售，目州前售价剂4万元液/平米幕，主力足面积为顾15-径100焦平方米痛，预计拣200捧7年3叉月左右惰开张。67竞争个案沾——城市添岸泊基本信铜息占地面积婆:29万南平方米总建筑课面积:丢30万题平方米总户数绩:25埋02停车位被:13额53个建筑类更别:小毕高层，慌多层，铃联排别督墅物业地址份:嘉定区旨吴杨东路赵333弄物业管恢理费:普1元/钻平方米魄·月价侨格龟：多层成均价5嘱600悲元/平侵米双拼联他排95互00元千/平米开发商陈:上海尸城运房混地产发其展有限浊公司开盘时闲间:2来005过-08慈-13入住时鹿间:2津007盏-01并-31容积率源:0.啦99绿化率膜:35足%68竞争个案祸——城市穷岸泊分期情况一期一期率44栋多躁层、3栋差小高层已列经售罄二期17系栋多层、任7栋高层将、29栋左别墅69竞争个案痒——城市饮岸泊配套情厕况3000平米的会所18000平米的商业街配套商针业与会汁所均未锦开始经僵营，配舍套未能完及时跟蛋上，无庄法更好晶的烘托头后期销限售70竞争个案责——城市茂岸泊时间销售均（元/平米）各期情况备注2005年5500最低价格5080元/平米，最高价格6000元/平米2006年5300主推90平米左右的两居和130平米左右的三居；10月份曾推出4700—4900元/平米的特价房，销售状况良好多层价格5300元/平米，别墅价格9000元/平米2007年5600主推小高层与联排别墅复式价格在9000元/平米左右，联体别墅在9000-10000元/平米由上表可仙以看出该杜项目在近碗几年内普俱通住宅价奶格浮动并净不大，三冶年时间内萍仅上涨了液300元仍左右的空孟间，且还凯要通过不手定期的价肚格战来赢刘得市场，颜月均销售鸭60多套颠；71竞争个拔案——叶阳光威情尼斯物业地址馋:普陀区毕祁连山南跑路272故7弄占地面牲积:8侨20亩总建筑门面积:盼100什万平方召米总户数都:80较00停车位倡:70牲0建筑类别举:高层、磨小高层、类电梯洋房抚、联排别夺墅装修状况驼:毛坯价格:国起价:鹅700喊0元/刃平方米最高价:卸9000这元/平方顷米物业管埋理费:驳1.5樱0元/玩平方米谊·月开发商尖:上海北意景房曲产开发右有限公影司容积率交:1.特60绿化率视:35贴.80目%客户：本陶区为主，舟部分普陀唇区，长宁评区客户基本信蛙息72竞争个发案——喘阳光威熄尼斯分期情帜况四期建棒筑面积泰20万且平米，协容积率寻1.6假0，主坊要物业泼形态有雄小高层基公寓、请花园洋六房和别鱼墅一期由氏10幢分小高层和，8幢仆高层组作成二期由1踏1幢小高座层（18项-24层苍）组成二期由户11幢杰小高层日（18赏-24舍层）组谦成三期以高值层为主各，容积率狡2.4，泥05年一塘月开盘，敌06年7坝月入住73竞争个行案——绪阳光威熔尼斯配套情资况商业中心酒店学校１２万淋平方米储配套商桶业（开股发商保兄留产权郊，出租挠。）74竞争个案庆——阳光床威尼斯销售情屈况记录时间均价最低价最高价备注2007年6月8700元/平方米8500元/平方米9000元/平方米小高层售价在8500-9000之间2007年初7800元/平方米5750元/平方米13200元/平方米（别墅）顶层复式买一送一2006年底8200元/平方米7000元/平方米9500元/平方米2006年六月8000元/平方米7000元/平方米9000元/平方米三期价格2005年底8800元/平方米8200元/平方米10000元/平方米水岸宽景房最高价格达10000元/平米价格销售速秃度一、二、掠三期已全算部售完，绿四期销售附率80%魂，月均销孟售80多上套；75本案均价：6000城市岸泊均价：5600阳光威尼斯均价：8500竞争个案六综合分析厉——位置刘分布本项目所甲处的江桥艘新村板块皇，是嘉定戒区的重点泽发展板块酱之一，将促来居住配悉套齐全，柜位于本项猫目对面的奶沃尔玛也苦即将开业陪，使得生怀活更加方芹便，居住友氛围浓厚枪，相对难“城市岸停泊”而言旁优势明显孔；“阳光期威尼斯夺”位于坑外环内冬，大区缓域环境册基本趋冤于成熟售，交通挽购物环膏境也比被较成熟镇；而本李项目所挺处区位贩一切还倒都在发奥展过程猫中，周海边环境我和配套匹现状较刺差，但苹随着周仗边环境崇的不断肿成熟，庆和嘉定机区的发睡展，透螺过阳光结威尼斯纵可以看萍到本项院目未来贸还是有秤很大发怎展空间祸的；76竞争个锄案综合咐分析—和—价格县关系“城市岸基泊”虽然调与本项目占同处于曹塌安公路北膊侧，距离魄市区相对予本项目要据远，但价翼格相对本惕项目差别慰并不大，脂周边亦无峡商业配套境可言，无忽论是出行粉还是生活摄都没有本凳项目方便超，亦没有梦本项目竞落争性强，健涨幅上略格低于本项睁目。“阳光供威尼斯指”与本迈项目仅兵隔一外摇环，但窝区域环命境和区诱域认知镇度明显皱高于本盯项目，任价格上米也比本著项目要脏高出很扔多，价枕格波动朋性也高花于本项尺目。77城市岸泊纹与阳光威奏尼斯后期挽基本无可撒开发用地羽，而本项命目尚有两冷期未推入辰市场，一擦期未规划仓，后期可福持续发展献性较强，哑也可更好予的借助区汉域内的发肆展，来提苦升自己的后价值但同时也竿看到该区懒域大环境炭内升值空拜间与市区激相比存在园很大的差较距，且存撒在一定的耳硬件问题灰，人为无赌法改变；妨如交通环借境差，据民市区较远蚊，周边轨茶道交通稀纸缺等问题箩，也是制爆约项目发意展的一个办重要因素巩，即使将晶来区域内吩环境成熟醉，价格亦浙将低于外恒环内的项寻目；竞争个耻案综合旗分析—害—后期揭开发城市岸泊规划沙盘阳光威尼斯规划沙盘嘉城规划沙盘78优劣分析优势：大区位忧：该项目位镰于嘉定区姐房地产重佛点发展板隙块，项目热体量巨大湾，随着江叨桥新镇的君逐步建设准，未来发驶展前景良瓶好；小区位：项目周馆边两条军城市快恭速路，澡交通方咬便；对面嘉莲衣华商业中苍心明年全老面投入使滥用，区域列配套日趋纤完善，具房诚有一定的链升值潜力猜；发展前景邻：本项目毛体量较没大，随特着前几快期项目挺的开发惹，为后扑期项目劳创造了幻玉良好的太口碑，榆区域环泥境也随董之成熟时，后期太土地具赛有一定蛛的增值康空间；劣势：大区位：本项目慕所处的肥外环外榜不容易包被老上视海居民抢认同；小区位梅：曹安公路喉的拥堵情充况，给驾悔车出行带忌来一定的静不便；项目南范侧高压拒线对本座项目环摧境和整继体品质器的提升瓜都有一桌定的影抗响；项目临近信虹桥机场印，飞机航失道从项目鞋上空经过贼，产生一丧定的噪音吊污染，对埋本项目的雪销售和升舟值都产生邻一定的影辩响虽然本畜项目区原位存在侵一些无百法避免倘的问题法，但总牧体上还璃是有一粒定的发航展潜力蜡，未来援发展空未间不容驴忽视。79项目综届合判断黑及操作闻建议评定项目评定结果评定说明大区位好嘉定区重点发展板块，离市区距离先对较近小区位现状一般，未来发展前景良好周边配套相对较差，南侧高压线，上空的航道对本项目都有一定的影响；对面即将放量大体量商业中心交通大交通较好，小交通相对落后靠近外环与曹安路，到市区及虹桥机场都很方便；但紧邻本项目的海蓝路路况相对较差，曹安公路高峰期易拥堵产品一期较好，二三期在建，四期未定一期小高层，多层，联排别墅，二期、三期规划多层，小高层可控性住宅较好，商业较差住宅价格稳中有升，后期开发稳定，风险性小，商业部分体量较大，未来销售出租招商存在一定风险性竞争激烈程度较大江桥新镇未来土地放量巨大，本项目周边外环内外易存在不少大盘升值潜力目前区域价值较差，未来升值潜力巨大未来区域发展，周边配套完善，交通环境的改善销售速度预测较快第一期的积累，后期小户型和周边配套影响，销售速度应大于前期项目投摄资价值秤评定表未来项目兵的住宅部泊分销售速剧度会比较生快，商业捕部分需经峰过准确的添定位和策佛划，确定亚最后的销领售与经营钓方式，总致体潜力较您大，可控饶性较强80徐汇区徐欲汇新城项愁目一、徐野汇区宏亚观研究1、规划2、经庙济与产贫业3、政策爷与重大事放件二、徐淹汇区房谷地产市穴场研究1、区域违商业及住刮宅现状2、区种域用地题规划3、分贞析小结三、项单目自身谱概况1、区位尸与交通2、项目墨四至及周糕边概况3、项谣目简介四、竞争拴及相关项壶目分析1、区位耻与交通2、项胁目四至开及周边西概况3、项目股简介五、项腹目综合痒判断及超操作建恶议81徐汇区规旁划徐汇区观地处上惭海市中匠心城区炸的西南样部，是上海市的远中心城区物之一，区域面皂积54.8平方公彩里，常给住人口86.咳7万。这里撒集聚了交烛通大学、胁复旦大学悬医学院等11所大专响院校，链中科院烘上海分尽院等117所科研机痛构，以及铃国家级的化漕河泾新捷兴技术开识发区。他画的经济和牧社会发展宜的综合实祥力，在上散海10个中心掀城区中猜名列前女茅。徐省汇区是架上海市情首批可膜持续发跌展综合独实验区纱，也是馋上海市夜电子商得务发展报的一个买试点区枣。徐汇区将陪继续做大爬做强商贸搭和房地产蝇业，积极括培育、扶饮持以信息虽、生物医凶药和新材塌料为主的希新兴科技因产业，大加力发展都植市型工业注和都市型宪旅游业，士并按照“匀繁荣的现搞代商贸区悉、舒适的谢高级居住夹区、领先纽奉的科技密爽集区和一恰流的文教勒优势区”匠的功能定抄位，将徐压汇区初步泽建设成为肆体现国际芒化大都市采水平、具怪有上海特挺点、综合轧竞争能力绵较强的现黎代化一流仍城区。82徐汇区规央划徐汇区城成区规划布斑局分为“煮三大板块渗”：即内环线酒以内的撕中心城趁中央分么区徐汇速次分区串板块、梯内环线当到外环著线之间倍的中心械城南分劲区徐汇妇次分区鲁板块、通外环线矿以外的弃建设敏匀感区（悼徐汇部办分）板画块：中心城胳中央分搂区徐汇吼次分区劳板块：百包括内柴环线之稻内的用划地，涉啊及湖南誉、天平援、徐家太汇、枫封林（部栗分）和夺斜土（辞部分）稻等地区笋，面积朴约12.1别9平方公里肚；中心城杜南分区晚徐汇次缓分区板闷块：包拔括内外千环之间阻的用地汤，涉及肯田林、银虹梅、蕉康健、恼漕河泾冲、龙华授、枫林扭（部分盐）、斜矿土（部蚀分）、士长桥、书凌云和烟华泾等惠地区，暖面积约37.滋42平方公里趁。3、建设畅敏感区冶（徐汇迅部分）比板块：自包括外播环线以槽外的用挽地，主贴要是华猫泾地区塔，面积懒约5.15平方公站里。83徐汇区宏费观研究规划——六大功倾能区建子设漕河泾新论兴技术开忌发区。主要功轰能是信息蔽通讯、生屡物医药、崖新材料等照高新技术凡产业的研陶发和制造顶，以及生科产性服务协业等。徐家汇导知识文看化综合抗商务区。主要异功能是笛现代服祥务业集泊