中原乾观缘项目市场报告

中原--包头市乾观缘项目市场研究报告送呈：包头麦格瑞置业发展中原地产研究结论提要敝司根据房地产市场调研与定位的一般原理，通过对包头市宏观经济及房地产政策、房地产市场供应现状、市场需求和在售项目现状的深入调查和分析研究，最终得出结论如下：市场部分：受全国经济高速发展的影响，包头市经济发展迅速，以人均可支配收入为基础的购买力迅速提高；房地产市场尚处于初级阶段，但发展潜力大、速度快，房价呈明显的上升趋势；包头市目前房地产住宅市场供应以普通商品住宅为主、经济适用房和高档商品房为辅，且经济适用住房，尤其是高档商品房所占比例较小；商品住宅市场供应产品良莠不齐，且售价较低，营销推广手段单一，在产品上和推广上都存在较多的市场空白；产品供应类型集中为多层和小高层住宅，别墅及高层住宅较少见；小高层住宅04年开始起步，且发展迅速，并逐步为市场所接受，而高层住宅的市场接受程度尚待验证；住宅市场需求以二次置业为主，改善居住环境是主要购买目的，单套总价30万和50万是当地居民购买力的两个重要界限；东河区的市场产品供应以价位较低的中低端产品为主，而青山区和昆都仑区的市场产品供应集中于中高端产品；高品质产品是本市最大的市场空白点，该类产品在青山区的需求量较大，不容忽视，中高端产品有较大的市场空间。关于本案：从本项目地块特点来看，该地块是非常理想的住宅建设用地，周边绿化环境良好，附近有丽日花园等高档楼盘及青山宾馆，是人们心目中的高档社区聚集地，本案具备建中高档项目的基本条件；考虑到包头市民对高层住宅刚刚开始接触，对小高层住宅的态度尚处于开始接受到完全认可的过度阶段，但高层和小高层住宅将成为包头未来住宅市场的主流产品形式，最终将本案的产品定位确定为小高层、高层结合的中、高档项目。引本案最终定鱼位为：设小高层与高沾层相结合的隆大型运动、芽健康、绿色土社区报告正文：煮1宏观市未场研究坛1.1对全国经济情尤况蝴“皮增长较快、虏效益较好、字价格平稳、乖活力增强缠”衣，弦“捎经济运行的件稳定性有所宁提高、发展直的协调性有芒所改善、关钻键领域的改削革有所突破敬”——茫这是中央工里作经济会议烤对2005由年我国经济好运行的评价我和表述。据古国家统计局显发布的《中应华人民共和火国2005坐年国民经济秘和社会发展兄统计公报》笑显示，20躺05年我国攻经济运行总影体质量和效恶益不断改善翁，国民经济泄和社会发展厕取得明显成雨效，全年国矛内生产总值岁为1823娘21亿元，犬增速达到9究.9%。惑历年G闪DP及其增锐长速度午贞竞惭做注：GD喊P的绝对值耻按现价计算顶，增长率按尘可比价格计位算河“速十五桌”活期间，我国习经济发展迅砖速，国内生桐产总值稳步注增加，经济剩增长率持续触高位徘徊。栋未来经济发驳展前景乐观糕，GDP增献势明显，但糕受结构调整备等多方面影诉响，增长速瞎度稳中有降扣。今年3月仗份中央发布掏的《第十一固个五年规划经纲要》中指宽出，反“帽十一五民”射时期要努力胡保持国内生丰产总值年均竭增长7.5艳%，人均国愈内生产总值睬比2000鬼年翻一番。破实现经济的就平稳运行。齐历年固厦定资产投资尾额及其增长段速度狭固定资产投棍资一直为经烘济增长贡献升巨大力量，父但投资过快扶增加容易引币起整个经济训的不稳定发恭展。从走势腹图上可以很唐明显的看出造，2001奏年至200粗3年，我国汗固定资产投亲资增速明显宽加快，有过切热的危险。挂2003年当以后，国家窄出台相应政犯策进行调整栏，投资增速通缓慢下调，思有利于未来旺经济的稳定漆持续发展。唉与经济增长堪相伴随，人邀民的收入稳份步增加，生掌活水平明显湖提高。察“蝇十五的”供期间，城镇情居民人均可最支配收入增扰长53%，亲恩格尔系数污为36.7鬼%，农村居手民人均纯收固入增长38散%，恩格尔茄系数为45雁.5%，食守品支出比重飘下降，消费粥结构有所改幻善。纯历年城脖镇居民人均达可支配收入捧及其增长速停度汤2005年龄我国城镇居裙民的人均可贴支配收入达译到1049晒3元，实际哥增长11.通37%，购不买能力越来垮越强。讯历年社剂会消费品零金售总额及其注增长速度扔桥“污十五雷”滔期间，社会符消费品零售樱额稳步增长晚，2005圣年达到67调177亿愧元，比20良01年增长驴56%，增知加的购买力季释放量有限胡。双历年城猜乡居民人民狸币储蓄存款离余额及其增海长速度裤城乡居民人知民币储蓄存尚款余额增长杨迅速，20纸05年达到雷14105替1亿元，比泽2001年刷增长91%密。城乡居民文增加的收入测有很大一部简分用于储蓄巷，消费支出异增长有限，舰消费需求有屡巨大的发掘优潜力。三乐观的宏观夺经济形势，陈给中国房地逆产业的健康醉发展提供了玉重要保证和匠有力支持。醋2005年裙房地产开发矛投资157清59亿元，美比上年增长补19.8%分。商品房竣课工面积48悼793万平堤方米，增长活14.9%幅。商品房销体售额180层80亿元。驾其中，现房票销售额占3鉴5.5%，斜期房占64抽.5%（该势数据为初步离测算数据）躲。是房地产建设趴不但是经济株建设的结果锅，而且是经喊济建设的主内要动力之一兰，通过房地资产项目的建蓝设，能拉动刘经济增长。毛这种拉动作站用体现在投暖资和消费两麻方面：在投策资方面，房蒙地产建设必钓然要消耗相舒关各行业的倘产品和服务赢，带动其他炊行业的发展枯。在消费方纳面，房地产耻市场的繁荣口将拉动居民薪消费水平的男增长，扩大丘内需。今年缝年初，我国弦房地产业发始展迅速。第绝一季度累计顽完成房地产异开发投资2知793亿元伶，同比增长很20.2%精。房地产销露售逐步升温吹，全国商品乘房销售面积累9459万已平方米，同艇比增长10册.2%。商容品房销售价浴格增势趋缓抛。70个大听中城市的房岛屋销售价格核涨幅也在逐井级回落，一顺季度是5.宿5%。国家扣近期出台的愉一系列政策族也有利于房付地产市场正添常秩序的维遇护和供给结沙构的调整，梨房地产市场叔未来发展前暗景良好。端1.2污包头城市概舞况价原城市概况恩包头市位于愧内蒙古自治尤区的西部，慢北依阴山，励南临黄河，俱西连河套平炉原，东接土品默特川，是杯国务院首批即确定的十三袍个较大城市疫之一，内蒙霜最大的工业军城市，国家续重要的基础消工业基地。重土地总面积约27691芦平方公里。推辖9个旗、帽县、区，其虹中：市区3戴个，分别是湖昆都仑区、蹲青山区和东如河区；矿区名2个，白云技鄂博矿区和霜石拐矿区；希农牧业旗县班区4个，土吩默特右旗、差达尔罕茂明舞安联合旗、顶固阳县、九饿原区。该地按居住着蒙、畜汉、回、满振、达翰尔、庆鄂伦春等3狸1个民族，臭总人口21妖0.24万结（2004狠年末），6庭4.80万润户。其中以排汉族人居多薄，占总人口伤的93.6图9%。储包头属半干痛旱中温带大捡陆性季风气球候。这里景养色宜人，气枯温适度。绿胜地面积46绩68.92多万平方米，处人均绿地面毙积3.91雨万平方米，波高于全国平伯均水平。盆包头矿产资船源丰富，其螺矿产具有种爆类多、储量烂大、品位高堆、分布集中于、易于开采界的特点。目庙前开发利用铅的矿种主要鼠有煤、铁、狂黄金、稀土突、莹石、石歇灰岩、耐火曲黏土等。白赔云鄂博铁矿为是稀土、铌箱、铁、钾、姻氟、钛、钍锅等共生矿，须其中稀土储敲量居世界第余一，全球稀桐土消费的9下0%由中国漏提供，而中再国的稀土主睬要来源于包最头。另外，屿包头的铌储败量居世界第增二，仅次于撞巴西。证包头工业经辽济发展较快叛。从内“猎一五分”锋时期开始，芦国家在包头疗先后建设了朴包钢、一机赖、二机、包坑铝、北方重卷工等大型工衣业项目，使振包头逐步成身为冶金、军丘工基地和新矮发展起来的叔工业城市。谣近年来，通承过改造提升穿传统产业，毙培育引进新乞型产业，工注业化进程明按显加快。2睡005年，抹全市规模以窑上工业企业谜达到342予户，资产总通额1006言.14亿元震，销售收入参突破800照亿元，是览“科九五醉”震末的3.2谈倍。重点骨舟干企业对全其市工业经济隆拉动作用显泪著，包钢集拍团、一机集盼团、电业系膛统、包铝集杨团、北方重暂工集团等八鄙户企业工业恳产值均超过柄了10亿元宴。妖从规划局取巡得的资料显浅示，包头市古未来规划以哭山、河、绿然、田、园等剪自然要素为惑基础，构筑华城市的生态盲网络系统，摧充分发掘城艺市的地域文乎化和工业、榜创业文化特午色，构筑母“氧山河绿城、辜草原新城念”姥。订1.3陡包头宏观经听济情况趴膏宏观经稍济指标薯近年来包头条市的现代化振建设取得了柿巨大成就，督国民经济快员速发展，综哪合实力显著哈增强，人民侄生活水平明敏显改善，经猾济发展态势脉良好，综合差表现如下：叨包头市消GDP及增芽长比例图模从上图中可恒以看出，虽鸡然05年包妥头市GDP泪增长速度有急所下降，但凉始终保持高桑位运行，远慰远高于全国其8%的经济土增长率。政反府资料显示销，预计20押06年全市脏GDP达到家900亿元拴以上，比上澡年同期增长钟16%。表香明包头市宏熟观经济近年牵来保持着较纲高的稳定增的长速度。钓包头市鉴2004年浑GDP构成验：凝包头市绍2005年喷GDP构成止：才包头市的产英业结构还比三较落后，宿2004年暑，GDP中吧比重最大的鼠是第二产业罪，占到了5胃7.3%，悟其中工业占崖到45.4舱5%（比2桐000减少痛8.5%）锣，第三产业年占到37.或9%（比2异000年增赖加6.3%泥），第一产笑业所占比例笋最小，仅为影4.8%（沟比2000既年减少3.煮6%）。从甘中可以看出焦，包头市的旷产业结构是银以工业为主苦，以服务性柴行业为辅，眠农业为补充过。2005碌年产业结构约进一步调整绣，三次产业仿比重为4：淋54：42认，第三产业金比重增加，首还有待进一水步发展。随壁着产业升级摩速度的加快奇和产业结构淘的进一步调名整，包头市仿经济发展潜浩力巨大。奸人均G驼DP及其增两长速度剧2005年签全市人均国嘴民生产总值神达到331仁06元，增抵长速度远远姜高于全国平禽均水平，在误西北部属于论高收入地区燕。但是包头摧市深居内陆该，东南部地不区流行的生继活与消费方最式尚未对包嘴头人的生活它造成冲击。奇市民的消费油观念相对保返守，缺乏引头导。馒人均社购会消费品零丽售额得2004年洲包头市人均混社会消费品布年零售额7白412元，扇比03年上赞涨25.5爬%。05年积将维持此种息增势。消费泛品市场供需喇两旺。居民篮的消费水平集不断提高。普在岗职氧工平均工资黄从在岗职工僵的平均工资川来看，近几星年包头市在膀岗职工的生男活水平有明队显的改善。模这为包头市遵居民生活质户量的提高提胶供了必要的比保障。织城镇居奉民人均可支栏配收入老工资收入的雀增加，引起爪可支配收入悦增加，可以些看到200亭5年城镇居著民人均可支烟配收入达到透13218筐元，超过全碎国平均水平猪2725元蛋。其中青山尸区城镇居民剂人均可支配衣收入达到了片14308搏元，在内蒙早古自治区1熄00多个旗拢县区中居首逼位。随着可朝支配收入的惜增加，消费标结构也随之类改变，主要攀表现为居民浊用于食品的锅消费性支出炊比例（恩格狐尔系数）显魔著降低，这躁也表明包头没市市民用于怕住房方面的币支出能力增友强。曾城镇居租民人均消费绍性支出梦近几年包头产市城镇居民悲人均消费性洞支出维持着嗽较高速度的奏增长，表明员了包头市居芹民消费水平唐上涨较快。宿城乡居瓶民年末储蓄抖余额贵2005年裙包头市居民乒储蓄存款余确额继续保持耽持续稳定增西长，可以说坐包头市居民烂对住宅的消放费能力还有瓶较大的发掘缓空间，未来忽消费形势较栏为令人乐观责。眼城镇居喇民住宅建筑名面积心2004年迅包头市的城坐镇居民住宅腿建筑面积达妈到25.8精平方米，平丈均每户住宅饰面积68.母9平方米，培高于西部地漆区户均61报.94平方斥米的平均水稼平。从这一馒方面看，改策善生活品质拒和生活环境驴已成为现阶抱段包头市居矮民进行住宅朗消费的主要旧目的。瓣总体来说，昂包头市的经挑济基础雄厚原，经济稳定仔高速增长，持人民生活水双平日益提高袭，潜在购买奇力逐渐释放塞，未来经济船形势看好。怠债未来发昨展预测凝据市计划委寨员会的资料王表明，包头狭市计划未来炼几年GDP忘全年增长保饮持在30%嫌以上。促进网经济增长的夜主要措施有威：加快工业垫和服务业的苦发展，调整附产业结构，妨积极改善投推资环境以吸酷引外资，继挨续推进对外足开放以扩大土出口，加大姓固定资产投骑资等。侄包头市政府系对2005勒年全市的经羞济发展状况防持乐观的态盆度，据市政吴府工作报告湾预测：20信06年预计扶全市全年生谱产总值将达碎900亿以烤上,同比增秆长16%，愉经济增长仍侧然保持良好岂的势头，经租济发展形势凝依然看好。尸1.4晒包头房地产诚业发展情况仅鸭固定资告产投资情况兆历年固教定资产投资漏额艘作为拉动国径民经济增长阀的重要力量兼，固定资产杨投资在GD愉P中占有很脊大比重。从占上图中可以育看出，近几碧年包头市固骄定资产投资黎总额快速增更长，200股5年达到4挂98.8亿悟元，占GD玩P总额的六旦成以上。2买001年到印2003年鱼增长速度很某快，03年植之后由于投借资基数已经毙达到一定的膝水平，增长殃速度趋于下东降。要固定资产的扮稳定增长，谨有利于拉动旷国民经济的昨持续增长，雅直接促进城思市基础设施教的完善，改源进工农业生苹产能力，提费高人民的生昂活水平。灶2006年匹全市继续加哈大固定资产疲的投入，计马划全社会固拿定资产投资伤588.6婚亿元，增长队率为18%阵。加大固定贴资产投资将退是包头市较短长时期内的丑实施政策。爱历年住挂宅建设新开白工面积哥2004年午新开工面积虏显著增加，禾与03年开妥发商大量购刺置土地有关某。04年土雨地购置面积计较03年仅糠略有下降，誓因此，预计益05年的新齐开工面积将脆基本与04次年持平。这睡部分新开工扁的面积投入比销售，将大哪大增加房地单产市场的供乎给量，使市增场竞争加剧馅。述构房地产孝开发投资情琴况熊包头市地广获人稀，其房毕地产业发展档较晚。在人友口密度稍大犁的东城区，蚀很多建筑都莫是几十年前练苏联设计者卫帮助建造的称，即使是住大宅，也是9散6年地震以都后才开始形丑成规模的出扩现新兴小区踢。青山区和饶昆区的房地絮产业也是近肾几年才有较朋快发展。从育以下各方面雹数据可反映登房地产业的嘉发展情况：迎房地产非开发项目投腊资对比图披2005年纱房地产投资息总额首次突眯破的30亿并元关口，达乒到30.9丰9亿元，比望04年增长只4.1%。选房地产开发趁投资是固定兔资产的重要扮组成部分。务它不仅作用畏于生产领域末而且作用于启消费领域。辈房地产投资严的增加会直驳接增加市场专上房产的供饿应量，使潜菠在的居住需曲求得以释放羊，促进消费取增长，从而咏间接拉动经营济增长。咳2000年院以来，包头递市房地产投投资大量增加确，2000戏年房地产投啦资仅为7.唇81亿元。季截至200史5年，房地姓产投资额增歇长到30.暑99亿元（顿占全年GD街P的4%）捉，比上年上土升4.0%耗，房地产开栋发企业发展沈到206家跃。洲200役4年房地产苗开发企业（壮单位）投资安完成额（按蜻用途分）闻投资用途蚁住宅办公虫楼商业用红房其他陶合计商品责住宅经济妖适用房合贪计投资额述（万元）将16732届0342律3220浸1552牲7435宏84285芹4611援2978开83所占比例谜（%）5融6.17炭11.49夜67.6暴62.5玩028.吃291.甜5510沿0除从上表可以蝇看出200愤4年不同用陪途的房地产侮投资情况。磨住宅投资约塑占到全部投伏资额的7成魄，其中商品给住宅投资比参经济适用房教投资高44迎.68%，末而办公楼、爽商业用房及殿其他用途投庙资占到总投烧资的30%忽以上。可见团包头市房地内产投资以住竟宅（包括商村品住宅、经这济适用房）外投资为主，棚商品住宅投谣资比重大。串忠土地开发服面积攀历年土惧地购置面积扛2003年握、2004奴年连续两年狭，包头市土药地购置面积姻都在90万颤平米以上，牲04年的购蝇置面积略有剃下降。开发歪商对土地的脆需求比较强既烈。烧历年房累地产土地开终发面积雾02年、0绘3年、04魔年连续三年尝包头市的房民地产土地开问发面积小幅谷稳定增长。索2005碗年包头市房朴地产开发建今设规模增长疼强劲。房管北局的资料表袋明，200照5年房地产慰开发建设规盘模达到37锋7.12万季平方米，与掠04年开发仓建设量30俭3.4万平呆方米相比，柴增加了73揭.72万平康米，增幅为型24.3%模。2006船年承接05猫年的良好态将势，继续保滩持强劲的发扯展势头。1炎至3月份全姨市房地产开悉发建设规模碑达到33.胀57万平方常米，同比增侄长174.素7%，其中漂住宅建设规续模约为23渐.31万平哭方米，同比本增长114国.5%。房券屋新开工面满积为21.尖68万平方逼米，同比增益长77.4关%，其中，纱住宅新开工挺面积为20屈.99万平沙方米，同比赖增长93.蓝1%。房屋筒竣工面积3贺.22万平渴方米，其中叛住宅竣工面脂积0.23鄙万平方米。辛甩房地产住升宅开发情况僻200懒5年房地产诞开发情况（认单位：万平西方米）俘按用途分类小住宅其尾他类型合倍计韵建设规模寸278.5罩198.遥6137低7.12披新开工面积滋141.缓138.数5617请9.66灰竣工面积楚151.3朋352.摊8220哲4.15瓦从以上表中崇可以看出：闪2005年锋包头市房屋贡建设规模达齐到了377股.12万平桶米，其中住贼宅占73.翁9%；在全仁部施工面积述中，新开工药面积为17谋9.66万解平米。住宅费占78.5袍%；全年竣预工面积达到付了151.唇33万平米亿，住宅占7胳4.1%。堆住宅在整个监房地产开发君中占有重要徒位置，也是乱未来开发建烤设的热点。抢据包头市房蔽管局局长李忧丹夫介绍，错2006年狸全市房地产牌开发项目约泊76个，开工发建设规模嚼达370万蛇平方米左右枝，总投资额间将超过32寻亿元，这为淹房地产业发屈展创造了良疤好的市场条崭件。睡200号5年房地产踏开发建设中态住宅类型比嚼例父从以上20柔05年房地希产开发建设盼中住宅类型膏比例图可看读出包头市住节宅的供应结词构。普通商桌品房占到住薪房总供应量竿的78%，看普通商品房油加上经济适卡用房的总供作应量占住宅持总体的95秀%。高档商婚品房供应量牌有限，仅占两到5%。板柏销售情况嘴历年商程品住宅销售狼面积擦2003年钳，包头市商判品住宅年销慨售面积接近横100万平谎方米，04屠年达到12稍5.22万嚷平米，上涨佛26.42犯%，市场供傲需两旺。平新建商谣品房屋销售漆面积碌从上表可以治看出200咬5年包头市届房地产宏观洽需求市场情撤况：200引1年到20惠05年，新柳建商品房销粉售面积变化赤不大，在1率05万平方理米左右上下泻波动。05程年新建商品华房销售面积射为106.冶36万平方撤米，成交1灯2217套滤，成交金额怜为14.9见3亿元，分盲别比200帅4年增加了美3.75%弟、8.51听%和22.抛47%，市档场需求较为日平稳。房价屡的上涨很快誓就被市场消狱化，对需求翅的抑制作用留非常有限。偷存量房鲁销售面积坑包头市存量流房交易在2水004年有录大幅增加，贪增幅达到6孟8.8%，聚2005年国成交面积少验量增加，为汪95.68铜万平方米，弓成交114遣62套。对杏新建商品房慢销售基本不膛形成冲击。盐2005年戏商品住宅空罪置面积约为摧37.2万高平方米，比券2004年止减少17.减5万平方米蒙，商品住宅允空置率明显饲下降（由0桶4年的10晶.17%下灶降为6%）昏。目前，包雨头市商品住激宅空置绝大耍多数集中在灭1-3年期祖的合理存量徒空间，03蔑年04年青流山区的空置糟率较高，主松要是由于供许应量较大的驼大连新型住扫宅小区没有股预售造成的脆。随着该小旨区楼盘竣工焰和现房销售次，青山区的艇住宅空置率截明显下降。由此可见：纱嗓包头市忧2005挎年商品房销无售面积（实识际销售面积佩加预售面积腊）为拾106.3必6孩万平方米。松销售量比较神稳定，没有镰出现大的波掘动。夏挂哈存量房销售木面积小幅增爱长，平均价曾格略有上涨纽，对新建商为品房销售不踏构成冲击。号蒜市场供需基瓦本平衡，奔2005荣年包头市空永置面积占销孟售面积的架35%比，今后两年仪的空置比例润会进一步下趋降。奴雄瓶商品住宅酿价格情况颠200富5年新建商辛品房价格州包头市新建抱商品房价格皆呈逐年上升撇的趋势，但佳是目前的总悬体水平还较姐低，每平方皂米的平均售痰价仅为14东20元，比罚04年上涨逆5.2%，涉值得注意的轻是这个数字闹是全市的平史均水平，部穿分房价上涨匪比较缓慢的跟地区会使全演市平均的新熔建商品房售找价增长额降轰低。据包头灭市房管局局事长李丹夫介价绍，受土地文供应趋紧、厨建筑材料价昼格攀升、拆闻迁补偿费用泡提高等影响手，全市房价芽有所上涨。井市四区，尤私其是青山区乐、昆区的房振价上涨幅度江要高于全市蔬的平均水平希，均价16泽45元/平也方米。尽管煎如此，与呼振和浩特市（驼住宅均价2姨475元／纪平方米）、班鄂尔多斯市熊（住宅均价和1625元蚕／平方米）蒜等周边城市继的房价相比斥，包头市房丢价基数较低赵，涨幅合理该，基本不存牛在泡沫，有册一定继续上者涨的空间。资1.5城碍市市政基础在设施奥爪城市基建某投入遇“测十五学”圣期间，包头失市坚持统一全规划、分级绿建设，调动夜各方面的积脂极性，多渠澡道筹措资金希，不断完善繁城市功能，现进一步提升瞎了城市形象关和品位。城扶市基础设施塌建设投资累共计完成35武0亿元，实铃施了城市景霉观绿化、亮园化、美化和皂道路、城市侮出入口、地刑下管网改造丽等建设工程石。道路完好黑率由太“无九五钳”线末的不足4暂0%提高到轰90%以上固，路灯装置沙率由55%脂提高到76直%，建成区险绿化覆盖率戚由30.2刮%提高到3裂5%，人均梢公共绿地面贱积由7.1旁平方米提高爸到10.6昏平方米。建眨成了北绕城目高速公路、推机场高速公抖路等一批重典点项目，全批市乡际油路爪（水泥路）怨通达率达到乔84%。早经过大力投伴入，包头市年市容市貌有放了明显改观饮，城市基础浪设施水平得防到提高，给惨城市房地产森建设带来了针新的机遇和后开发条件。渡荐市政配套坊情况贪绪城市环境脾包头市市区丹有五个：东摄河区、九原泄区、昆都仑公区、青山区士、稀土高新矩区。其中昆以区与青山区伸相邻，两者丈的环境和经香济发展水平求比较类似，云属于铺“耳新区俱”茧。东河区是而包头的老城饱区，与其余练两区遥遥相壤望，中间隔座着包头的肺窄——森成吉思汗草土原。由于是绕老城区，东齐河的很多建颈筑设施比较老陈旧，环境鸽不好，人口仰密度比起另贺外两个城区缠稍大一些；姥居民的收入流水平偏低。侨而青、昆两洒区，建设时具间相对较晚硬，环境较好挥，包钢、一馅机、二机等央效益较好的寸工业企业也吸集中在这两辟个区。居民片的收入水平狸相对较高。饲这里也是新舱建住宅区比伙较集中的地喘区，自然环屯境好，是包炕头人心中的闪“视富人区蚁”陕。变这几年包头撑市政府开始讲着手实施了薄饮水健康、酱空气清洁、迹环境安全、秆生态恢复四孙大工程。在醋全市工业经唇济大幅增长伶的同时，有耽效控制环境侧污染，万元役生产总值工神业废水排放辰量由27.西3吨降低到等6.4吨，敌大气氟化物疑排放量由4致148吨降贸低到176庄3吨，烟尘岔控制区面积书由70.5面平方公里增伍加到148刊.8平方公陷里。200炮5年全市空编气质量二级员以上良好天誓数达到25滩6天，比开海始实施空气斗质量日报的尿2003年失增加了14制6天。先后贴荣获迪拜国巩际改善居住毛环境最佳范丙例奖、联合址国人居奖、赖中华环境奖片和国家园林占城市称号。雷城市环境的隔优化，有利访于房地产开赖发。慢追市政交通绳包头市区市怒政配套比较维完善，道路做宽阔，公交晶车交通条件愉良好。能够剩基本满足城燥市居民交通乎出行的需要丝。由于包头克市三个主要且市区的地理仙位置差异，捎道路情况也离比较特殊。营青山区整体贵倾斜，该地恐区的道路基何本是向西北繁或西南倾斜茄。如文华路炼和呼得木林股大街。昆都胞仑区的道路书比较规整，踏团结大街、娃钢铁大街、歇友谊大街平讽行从该区穿赴过。建设路绒穿过九原区午将东河与青顿、昆二区连膨接在一起。租与建设路相唯通的巴彦塔椒拉大街斜穿疯东河区，是枝该地区的主嘴要街道之一喝。损2004年个，包头市对看连接市四区盟的建设路、麦钢铁大街、负友谊大街、萄团结大街、椒西脑包大街摆、环城路、舰文化路、呼恭德木林大街蹄等39条主河要干道进行醋了修建、翻液新、拓宽，吗2005年铲，包头市新停建、改造道罚路工程12弱5项，总面能积400万毛平方米，其圾中新建改造嚼道路面积2乳32万平方刑米，便道铺奶装168万辈平方米。市横规划局的资灭料显示，包杜头市未来将耀全面建设亭“衔七纵十横并”悬城市道路主拥骨架网络；毫其中城市快塔速道路网络港布局为液“奔四横四纵件”移的方格网状末结构。四横羽：国道G1转10城区段城、校园南路锅－哈屯高勒哀路－巴彦塔催拉路、南部片规划路（通节往萨拉齐辅仗城）、机场仇快速路；四随纵：哈德门移沟规划路、等宋昭公路（钱城区段）、嘴国道G12小0(城区段封)、电厂西朽路。这八条弓路主要沟通丧中心城与辅旁城及各组团冰之间的联系谎。这些道路饲的建成可以娃大大改善城袜市交通条件晃。捉押配套设施泼据了解，包包头市区内由国于拥有大量面企业、市级边和地方政府食机关等单位脉，建设时间截较早，已经漫形成较完善鸟的配套体系全，供水、供坟电、供暖、钳天然气、电房信等配套设突施能满足市现民的需求，杠另外购物、墨教育、娱乐负、体育、邮马局、银行、从等生活设施妻也初步具备石。虽然本项调目周边没有托大型的娱乐夏场所和超市扑，但是便捷傍的交通可以严很好的弥补择这一缺陷（己驱车从本项班目到繁华的筐钢铁大街仅短需5分钟）布。风总之，包头规市市区城市鼓环境良好，份市政配套基蛮本能满足需倘要。由于城发市分区明显毫，各区域边止缘离市中心贸繁华区域不乔过几公里，庆可以借用到徒市中心的一猫些公用配套档，因此不存滥在明显的区截域性。车寸未来城市卖发展端政府将进一醒步加大基建驴投入。近日烫，自治区发胃改委下达了绕2006年纱预算内基本抹建设投资计昏划，安排给榴包头市预算盲内基建投资原计划资金1戏575万元浸。肾主干道的翻考新、拓宽，示公路网的建字设等会使包流头市区的环悼境、基础设出施、生活配虽套等方面的勾完善，包头钟市的房地产损业开发环境谨也将更广阔肿。市政设施夹建设重点包钳括：绿化率严达到25%辱以上，道路刑绿地率达到百100%，唯1.6祸产业政策分节析米鸡全国床房地产业是帮我国新发展垄阶段的一个宁重要支柱产爱业，引导和惨促进房地产旁业持续稳定赖健康发展，鹿有利于保持艇整个经济平领稳较快增长康和全面建设区小康社会目腾标的实现。拳因此，房地喉产业的发展轧一直受到中贺央和各界人醋士的热切关疏注，房地产蓄行业本身受杨政策影响较筛大。肢2005年吴以来，针对砌部分地区房愿价持续上涨偏，房地产市抛场秩序混乱渴的问题，国吩家出台了一泼系列措施进也行宏观调控飘。05年影举响最大的两亩个措施分别例是国务院3怪月份下发的法《关于切实程稳定住房价居格的通知》次（国八条）慎和国务院办靠公厅转发的济建设部等七治部委《关于和做好稳定住涂房价格工作顽的意见》。寸国八条的主降要内容包括钢：惰一、高度重欢视稳定住房由价格工作良二、切实负影起稳定住房质价格的责任当三、大力调框整和改善住农房供应结构清四、严格控遍制被动性住恨房需求蝇五、正确引峰导居民合理崇消费预期帖六、全面监河测房地产市拖场运行特七、积极贯遗彻调控住房汁供求的各项根政策措施巴八、认真组晕织对稳定住乐房价格工作萍的督促检查欺2003年兽到2005狭年初，房地眨产投资规模纤膨胀。03拥年的房地产滔投资增长速元度是30.游3%，0尖4年增速为耀28.1%对，05年2胜月份的增速仔为27%。油与之相伴随睛的是房价暴愚涨。在这种秆背景下，国顷家对房地产戴业实施宏观房调控，出台见盏“铃国八条或”壮。从房价、胃消费预期、盼拆迁等多方屿面切入，集爷中精力给房辟价降温。各痕主管部门也屡积极配合。秆与宿“青国八条彻”染相呼应，4彻月底，建设和部等七部委鱼联合下发了嘴《关于做好难稳定住房价柳格工作的意挥见》。具体慈内容有：参强化规划调逮控，改善住哭房供应结构撒。勉加大土地供职应调控力度循，严格土地竟管理茎调整住房转绸让环节营业商税政策，严猜格税收征管昼。薄加强房地产丢信贷管理，捎防范金融风耳险洲明确享受优疫惠政策普通伶住房标准，猴合理引导住外房建设与消碰费骂加强经济适源用住房建设菠，完善廉租微住房制度域切实整顿和缘规范市场秩颠序，严肃查装处违法违规牛销售行为译加强市场监旧测，完善市残场信息披露昏制度煮七部委的《泡意见》是西“阳国八条根”条的细化。月“碰增加中低价版位普通商品户住房和经济蜂适用住房供挨应量掉”涛，丧“愤严格控制低盗密度、高档碎住房的建设巧”孤等具体措施议，有利于缓鼻解供需矛盾折。废“统对个人购买出住房不足2跌年转手交易皂的，销售时离按其取得的摘售房收入全停额征收营业悠税妻”返等措施，有火力地打击炒基房行为，有盗利于维持房揉地产市场的顽正常秩序。寒“提国八条档”炒、七部委《到意见》的出满台与执行，毛使得04年盛底到05年杜初暴涨的房酒价受到控制易，涨幅出现研稳定、回落砍的态势。尽荒管如此，房泡地产市场仍笨然存在着供歼需矛盾尖锐折、秩序混乱何等问题。0落6年的政策杀承接05年集调整、监管旨、引导并举蹲的主方向。县2006年妨4月底，中浪国人民银行州宣布将金融仍机构一年期讲贷款基准利梨率上调0.干27个百分贴点；5月初步，建设部上俊调各档次个衡人住房公积炉金贷款利率沸0.18个乖百分点。同队时，国土资村源部下发出伏台政策，对舅开发商囤积化土地行为将府施以重拳。脉5月17日嘉，国务院总破理温家宝主陕持召开国务兆院常务会议糊，研究促进泼房地产业健老康发展措施耻，审议并原影则通过《中戚华人民共和困国测绘成果岗管理条例（皮修订草案）乔》，会议提锋出余“钓进一步采取养有针对性地美措施贡”搁（国六条）恨，调控房地读产市场。缴这六条措施放分别是：日一、切实调形整住房供应症结构。重点咬发展中低价街位、中小套伴型普通商品翁住房、经济右适用住房和怕廉租住房。晓各地都要制笔定和实施住翼房建设规划花，对新建住拐房结构提出田具体比例要亏求。港二、进一步誓发挥税收、卡信贷、土地筹政策的调节引作用。严格躁执行住房开役发、销售有峰关政策，完精善住房转让步环节税收政耳策，有区别惹地适度调整救信贷政策，扣引导和调节他住房需求。笼科学确定房导地产开发土肝地供应规模嫂，加强土地常使用监管，逼制止囤积土渗地行为。护三、合理控敌制城市房屋线拆迁规模和耗进度，减缓铸被动性住房喷需求过快增质长。制四、进一步销整顿和规范甜房地产市场陡秩序。加强觉房地产开发疮建设全过程嫁监管，制止刚擅自变更项湾目、违规交院易、囤积房杆源和哄抬房充价行为。寇五、加快城孟镇廉租住房释制度建设，嚼规范发展经元济适用住房列，积极发展旨住房二级市哑场和租赁市愧场，有步骤证地解决低收穴入家庭的住苍房困难。残六、完善房慢地产统计和雹信息披露制汇度，增强房替地产市场信野息透明度，斤全面、及时嫌、准确地发注布市场供求模信息，坚持托正确的舆论西导向。鞭“友国六条匙”喝新政出台，链标志着房地固产二次宏观把调控全面展逗开。良“兔国六条若”踩的主旨在于只抑制少数大脚城市过快上掀涨的房价，累缓解住房供旦应结构不合奔理的突出矛挣盾，整顿比欲较混乱的房另地产市场秩区序。这一举付措有利于房完地产市场健块康发展。讯5月29日央，国务院办闯公厅转发了秘建设部等部就门《关于调似整住房供应昂结构稳定住位房价格意见片的通知》（山“胆国六条皱”永细则）。水“办国六条索”届细则是家“晋国六条羞”弯贯彻执行的尝量化行为准责则。前后两铲年的政策对蔬比，可以看拦到，在投资守增速回到合型理水平以后隶，国家对房弱地产市场的申调控重点，的转向不合理狂的住房结构熔。矮中国国土辽弃阔，东中西掉部市场处于芦不同的发展东阶段，且各笨地区的房地名产市场有不蚂同特点，妖“秋国六条糖”窃与裁“黄国六条辽”冶细则在各地眉方上的执行刚，还有待地仗方政策的出赞台。包头市租房管局的领戚导认为，《临细则》中有羞些条款如劣“泡自2006论年6月1日李起，凡新审背批、新开工妖的商品住房评建设，套型旗建筑面积9晒0平方米以萄下住房（含楼经济适用住泛房）面积所亿占比重，必珠须达到开发钳建设总面积世的70%以颂上。出”默明显不适用恋于包头市的淹市场现状，封具体如何执衣行还有待进稿一步商榷。厉《细则》的云其他条款如毙“许为抑制房价舟过快上涨，桥从2006银年6月1日婆起，个人住捕房按揭贷款菜首付款比例暑不得低于3堆0%。考虑棍到中低收入幅群众的住房础需求，对购辛买自住住房朽且套型建筑鸽面积90平激方米以下的醋仍执行首付浙款比例20关%的规定。努”吃对包头房地卖产需求的抑秀制作用很小给。这主要与拌包头市地广挤人稀，购房气者多为二次松置业，手中漂有一定积蓄仔的现状相关镜。脖总之，随着门房地产市场枯的成熟发展凝，各项有利浙于住宅产业侮化、市场化冻的政策将会血逐步出台，冬住宅市场的补政策环境也揪会逐步走向堤完善，住宅愉市场将会越架来越规范，忧这对整个住煎宅市场的运杆行将会产生藏积极而深远井的影响。负争包头市箭包头市房地聚产市场尚处茄于起步阶段胃，各项产业孔政策正在逐繁渐完善，房三地产业对地蜓方经济增长暴的拉动作用订已经凸显出酸来。角目前包头市彩存量房市场佣交易的活跃我，这将促进鹊对住房一级翼市场的需求础，有利于包答头市住宅市汤场的发展。宁包头市政府叮2005年口7月份下发票《关于切实甜稳定住房价粒构筑住房保洋障体系的报千告》，提出薯强化宏观调尝控力度，建右立住房保障锄制度，实现歌拆迁规模计岗划管理等意粱见。11月干份下发了《惯转发内蒙古妈自治区建设吉厅关于加强宽内蒙古自治嫁区城市房地歪产开发建设篮项目管理的灰通知》，加金强对房地产型开发项目全究过程的监管葱。12月份盏下发了《贯忧彻〈关于把印物业管理工系作纳入社区鲜管理体制的立意见〉的实患施方案》，讨加快推进物瞎业管理的社贡会化和专业倡化。包头市鹿政府下发的阀一系列文件糖也表明，政历府着力维护其房地产市场锤的正常秩序吵，力促房地士产业健康发弊展。右总之，包头蚕市的房地产虏业还刚刚发渔展起来，政碰府对整个产耕业有相对比脆较长远的发香展规划，但伏是市场还需薪要经过一段优时间的快速框发展才能到允达比较成熟缸的阶段。砌1.7经衫济发展预测透及房地产市槐场展望相红经济发展题预测爬目前包头市漆正处于经济妙产业结构调烤整时期，G遣DP中第二勾产业产值的杨比例占大部补分，第三产耳业产值不到陵四成。但从竭近三年看，沫经济增长平式稳，每年增坡长幅度也很漏大，预计未尚来几年的经徒济发展仍会注保持较高的遍增长速度。朝2006年仇市政府计划恢GDP达到晒900亿元衬以上，比0昌5年增长1意6%。按照过市政府保持堆18%左右盒的增长目标陡，2007县年包头市的结GDP将超拣过1062徐亿元，经济买综合实力也巩将逐步提高关。晒浩房地产市洽场预测起2005年舱是包头市房摔地产市场的须“跨调控年+整并顿年粪”湿，2006晴年进入了奶“堆稳定+销售依”北的时期。加身之国家政策流的连续出台运，当地政府栋各部门将加笑大对市场的并监管力度，割房地产市场业环境将进一听步净化。成2000年煤版的包头总狮体规划已经佩提前完成，价新的规划正态在编制中。悠从市规划局裙获得的资料自显示，近期姐建设的重点现区域：东河沃区更新旧城桨，有机疏散零，居住地区架主要是向西雾北方向扩散榨，规划新增蚊用地2.2突平方公里，皇规划改造用持地2平方公恒里；九源区庸向南新增用泥地3.6平涉方公里，北继侧新增规划餐用地2.7盖平方公里；匹青、昆组团俊向西、南发窑展，新增用星地24.5筒平方公里，史北梁地区和漏青山区东部陡以改造为主酷。从房地产欠布局来看，泡青山青东路疗两侧改造，迅九源组团的窄开发，昆区崭明日星城二谜期建设等项蚀目的实施，神使得200伐6年包头市助的房地产项芒目空间布局食更趋于均质优化。但是交宾通便利、配奶套设施完善蛇、绿化率高女、居住环境业良好的区域某仍是大部分驾购房者的首孟选。俯房地产业发鞭展的主要目油标是到20扰07年，房饱地产业的直先接投资额预眠计达40亿兆元，占GD备P的3.7佣%左右。人营均住房建筑福面积达到2钱9平方米，很住宅成套率闸达到90%愤以上，房地滤产及关联产言业可拉动G亮DP增长3翁个百分点，王预计可直接江创造税收将述超过6亿元拦。到201优0年，房地前产业的直接某投资额预计本超过55亿颤元，占GD勿P比重达到在4%左右，锅人均住房建竟筑面积达到菠35平方米壳，住宅成套旬率达到95丰%以上，房汇地产及关联廉产业可拉动品GDP增邻3.8个百朋分点，预计贵可直接创造浪税收将超过叠8亿元。包脊头市房地产廉有很大的发辣展空间。加2006年曾包头市场的叨供求结构预做计与200援5年基本结闯构类似，不红会发生大的值改变。中高僵档商品房建资设在品质和钓数量上将有完所提高，普抹通商品房、框经济适用房虹基本保持相制当规模。受贱购买住房5扒年内转手交滩易，销售时威全额征收营助业税的影响具，存量房交铃易的升温趋木势趋缓。粥需求相对于戚有限的供给持过于旺盛，串必然引起房替价上涨。随桐着人们收入蛛的增长和生倍活水平的提委高，住房需鸽求不断提高额，加之小高诸层、高层楼洪盘的推出，材必然会引起讲价格上涨。致但是，由于占购房者的经黑济实力有相供当差距，对盯房价上涨的散承受能力也滴有很大差别粱。房价上涨均过快，会打声击购房者的乞积极性，引期起市场畸形讲发展，对房嘱地产市场的喉持续发展不立利。国家近骡期出台的政出策措施，也妹旨在控制房步价过快上涨叉，维护正常茄市场秩序。辣受多方面因封素的影响，止未来几年内仿包头房价将马保持上升趋爆势，但上涨班的幅度不会轰太大。根据遭房管局相关撑部门的估计而，06年包评头房价的涨省幅将控制在然10%以内涨。龄裳总之，包头吴市未来经济心预期良好，案城市房地产朽开发也有很菠大发展空间漫。购房者需固求档次的提头升、先进的狠开发和营销元观念的引入娇，也会使包管头市的房地士产开发水平炉逐步提高。桨2区域市宾场研究童2.1区商域调研的目摊的和方法方通过对包头员市房地产的指最详尽调研来，最大程度使地熟悉和了他解包头市房红地产供应特朝点，掌握目默前市场上各助项目具体情许况、总体供鱼应量和供应枪结构、价格细情况、规划的及配套等，嘴分析各在售拼（建）项目数以及其销售千情况。捷在掌握了的督市场基本情德况之后，针柿对项目的区转位特点、供做应量、项目梢总体规划设全计、物业管甜理、价格等多诸多因素如破何对项目品亦质产生影响醋，逐项进行姻综合对比分胞析，发现其愧内在规律，督掌握辆“忽包头市住宅再市场现状的嗽形成原因蜂”欣和分析玩“予包头市住宅窗市场今后的燕发展方向套”愚，进而挖掘叹市场空白点只。财通过对包头慈市房地产的野了解，确定版出包头市房静地产住宅项歪目的各项影术响因素，运秒用层次分析教法（AHP榆）确定各影钉响因素的权茄重，即对于归项目的影响株程度。然后奴运用德尔菲岔法根据这几狱个影响因素墨对各项目进幼行综合评分现，得出各项在目的综合品昨质值，根据陆各项目价格而求出各项目断的性价比。浩以对现有项赔目进行更为肤准确的了解赤和判断。晕2.2样秋本选择唯参照包头市耳房地产市场邻的现状，敝百司对形成一框定规模的在煤售项目进行羽了全面的调坝研，剔除一显些规模较小楚、参考意义街不大以及定且向开发的项约目，最终选晨取9个项目权作为分析的仓样本，同时索对样本中的渔2个具体的眼项目进行个阵案分析。项胆目详细情况软见下表。躁项目概口况渠物业名称雨发展商环物业位盒置梨丽日花园疾包头市申银护房地产开发泄公司民族姓东路和莫尼物路交汇处车欧风丽景耀包头市银基知房地产开发耗武民族东路和茧莫尼路交汇提处营锦林花园穗包头市锦盛戒房地产开发弱圆青山区文化悔路西端（青屋山宾馆东侧纤）疼欧鹿生活城星包头市声苏蒙置业有动限公司青武山区文化路锐与青山东路肌交汇处续新星壹品陈大连新星房旷地产开发集组团糕团结大街如与阿尔丁北信大街交界处绿新福地包眼头市萨拉齐因福达建筑工充程塘青山区包跌头市党校斜饮对面嗽景苑花园歼包头市激樊列房地产开发坝茄友谊大街南鼠、富强路西具专家公寓楼它包头久丰凤置业有限公狐司包头市转稀土高新区件创业园区阵2.3市风场界定肺包头市房地疗产目前还处悼于初期阶段援，市场还不等太成熟，但捡近两年来发碧展迅速，2趁004年的密房地产总投距资高达29浪.79亿元耗，2005针年房地产投腥资额首次突拉破30亿元膊，达30.短99亿元，网其中住宅建蚁设完成的投院资为20.藏19亿元，懒占2005鸟年房地产总星投资的65闷.15%。膀受地理区位忘及城市变迁以等因素影响牲，包头市房惜地产市场呈蓬现出明显的岛区域性特征挺，虽然目前彩市场供应量惨不大，项目精数目也不是档很多，但彼发此间差异较槽大。为使所权选项目更具还可比性，敝怕司将区域市兰场界定为青仪山区及附近倡区域。简2.4供思应市场对比怨研究绕站项目分布钥及特点斜按照包头市瓣的行政区划网，包头市重倒点划分为昆蜂都仑区和青盼山区和东河蓄区，东河区牺在包头市的海东部，是包妨头市的老城践区，也是人涛口比较密集掠的地区。青姐山区是包头扛市的新区，覆相对东河区吐和昆都仑区境人口较少，寺但是人们的丙平均生活水父平较高。悉本次市场调狱研选取的9纠个样本的详啄细供应情况岂见下表：应供应状刮况舟诸逐布眨桌单位：万街平米狡物业名称浙总规划用地百面积建筑奥面积枕丽日花园饿13.3笼6之欧风丽景锹——扭16冤锦林花园句18.7残23坐欧鹿生活城晃11.9片114.姜61滋景苑11粉.872杯4.1凯新星壹品新1320诞新福地2郑.28.才05秤专家公寓楼瞎闻¬——杂约1.5若总计灶邪——存113.引26让注：本期建芬筑面积之中述扣除了定向片开发的面积王根据房管局雅的数据统计国，2005滥年青山区的真房地产建设糊项目25个草，开发建设灶规模70万满平方米。从件上表可以看例出，加上历虚史存量，青哪山区主要住杰宅项目供应稀面积约在5招0万平方米罩左右。昆都碎仑区因受旧敌城改造中拆乳迁等因素的尼影响，严重窃阻碍了房地白产发展的进听程，导致目臣前推出的销南售面积远远肤小于总规划洞面积；而青姿山区则受这抬方面的影响拦较小，发展哄顺利。所以驶目前青山区丙的供应量较岂大，而昆都脆仑区未来的父供给量比较半大，尤其是植新星壹品2管0万平方米贫的供应量还岸没有投放市玻场。种此外，敝司煌发现随着包饱头市房地产以的快速发展略，这两年供轧应呈上升趋页势，开复工眨面积也逐渐蓬增加。根据害房管局的数闻据，200尾5年住宅建痰设规模27克8.51万睬平方米，住诚宅新建商品叮房销售面积豆79.08艰8万平方米似，可销售套包数6733猎套；估计未哥来几年包头筐市房地产仍牌将持续快速袋发展。其中护，普通商品暮房在包头市责房地产市场亏中扮演重要呜的角色，在酱市场供应量己中占很大比衡例；而经济进适用房在市核场供应量中撕所占比例也惨远远高于高倒档商品房，铸对包头市的凑住宅市场具邪有一定的影阁响。详见下草表：荐200止5年不同性万质住房建设早规模所占比享例赏经济适榆用房情况进嘴症绢单袍位：万平方涉米承上表可以看王出经济适用眼房在市场中两仍然占有很著大比重，并诞且因为经济屠适用房的价勺位较低，在同空置面积中朝所占的比例裕较少，类似此经济适用房夏的项目产品季供不应求，移因此会对商央品房市场造膨成一定冲击银。因此未来首市场上商品谈房的竞争会采更激烈，同凭时也意味着蚕有更大的市气场空间。狸2.5供羽应量毯2005年纯整个包头市赵房地产市场衰住宅建设规驾模为278纵.51万平弯方米，其中米批准预售面酬积79.0鱼9万平方米拦，已经有1雪03.36捞万平方米售驼出，即使将扑04年的历晶史存量忽略武不计，也就幸是说未来市利场上至少还除有175.巡15万平方款米待售。洁已售和毁未售面积陕从上图看，盆显然未售面维积要远大于毛已售面积，产体量较大，蕉仍停留在市祖场上等待吸茎收，因此未勇来的包头市各房地产住宅确市场竞争将抓越来越激烈颂。肥2.6项阔目综合品质梢项目的品质安如何是消费纱者所关心的泰问题，小区旬的交通位置烂（包括周边疗的环境）、好整体的规划炉水平、户型汤设计的合理锄性、小区内笼部的配套设建施状况以及件小区的物业瞒管理水平都演将直接影响游小区的综合谅品质。为了杨能更科学、瑞客观的反应熊包头市各个兄地产项目的陷综合品质，闸并将其量化杨。敝司应用兼了中原公司恭住宅产品综片合品质指标咱评测系统，仗建立了新的绢数学模型，兰对各个项目些的综合品质吐进行评定。惊本系统以层夫次分析法为包基本原理，脉经过分析论健证确定位置送交通、整体讯规划、小区颂配套、户型开、管理水平押五个要素为瞎影响项目的拥重要因素，婶用层次分析裂法（AHP础）确定其权享重，运用德停尔菲法对各律项目5项要姨素综合评定钓打分，最终授得出各项目挣的综合品质扰指标。各要泡素权重及各平项目最终综最合指标如下计：茧各要素尸权重所占比恼例奶项目综扶合品质（要昼素满分为5誓分，综合品狸质满分为1蛮00分）宏物业名称估位置交通授整体规划熄户型小区拳配套管理姻水平综合禾品质席丽日花园斜2.52唇2.62功.41.任82.5陵47.2醋8冒欧风丽景勿2.52骑1.98辛2.21教.82.看142.初4植锦林花园滋2.53炎2.45周2.32咳.12.白346.谅72爹欧鹿生活城纯2.49蕉2.41炎2.28厅2.2级2.04裕5.52否景苑2.井472.奖291.鸦82.1宫1.9别42.24征新星壹品筝2.54汉2.52老.252因.32.腾247.坟16症新福地2伤.11.确91.8胶31.8趟11.9松838.乔48录专家公寓楼这2.45误2.4份1.85厚2.12话.244永项目性胖价比亿物业名称学均价（元/唐平方米）请销售率综而合品质性战价比稍丽日花园粗4100款90%抓47.28撤11.5斤3灿欧风丽景咏——熊未售4葬2.4钉——估锦林花园叙——拿售完4查6.72逗——确欧鹿生活城形2800恳30%雁45.52笔16.2夜6猪景苑30眠0080豆%42.愿2414彼.08闸新星壹品砌3400（柱预计）未门售47.届1613司.87感新福地3够0003服0%38奶.481秆2.83疫专家公寓楼站3200受70%叔4413仓.75栽可见，所有乱项目中，性喝价比最高的淹项目为欧鹿肆生活城，性仓价比最低的率项目为丽日扶花园。（性唉价比在数值锦上等于综合僻品质的值除萄以销售价格低乘以100蜓0）炮结合上表可炸以看出，综矛合品质较高蚀的4个项目禾分别是：丽忙日花园、锦艇林花园、新滨星壹品、欧膀鹿生活城。具性价比较高光的3个项目申为：欧鹿生此活城、景苑炮、新星壹品诊。挂2.7产盏品分析浸容积率和绿敌化率是评价泥小区整体规迎划水平的重找要指标，是叙小区档次和隔形象最直接衰的体现。现客在包头市在悄售的小区整耽体规划水平妥较低，具体素数字见下表泛：惩容积率摊（万平方米捞）析物业名称细占地面积来（万平方米邻）建筑面障积辱（万平方米沃）容积率跨丽日花园待13.3城60.4满5远欧风丽景描——钟16牧——求锦林花园柄18.7怕231.咽23叙欧鹿生活城霜11.9疼114.糟611.瞧23浮景苑11此.872症4.12李.03洪新星壹品违1320选1.54犯新福地2诉.28.烫053.疫66家容积率访分布堵容积率范围验建筑面积库（万平方米公）比例兆平均容积率婶容积率＜1长68%扮0.45膀1＜容积率巧＜234浇.614刃4%1.思38输容积率＞2茎38.1妇548%阶2.32敞绿化率粪水平晕物业名称贝建筑面积（闹万平方米）叔绿化率沾丽日花园旗660曲%国欧风丽景融1639杆%桂锦林花园安2346崖%沿欧鹿生活城园14.6御1弓——纳景苑24驱.13影9%液新星壹品趣20建——缺新福地8俱.053谎7%蜘从上面的图爷表中可以看站出，容积率抛小于1的项属目只有一个妻丽日花园，浑容积率在1激和2之间的这项目与容积浮率大于2的炎项目比例相供当，分别占姿到了44%络与48%。欣与之相对应悲的是小区的醉整体的绿化讯率水平偏低匀，大部分的鞋绿化率在2痛0%~40提%之间，对炕于绿化的理扑解仅限于不瞧让地面裸露条，绿化的手添段也比较单有一，大多数挤是草皮和冬百青的搭配。但同时绿地非裙常的零散，附除丽日花园殃和锦林花园逼外，一般项汗目没有大面茂积的绿化区夕域，无法形络成绿化景观逗。趁这体现了当姓前包头市房庙地产项目运致作中小区规砌划水平的滞摸后。开发商罢在开发的过项程之中，过遮于追求容积趣率，致使多把数的小区没锋有能够体现恼小区风格的丑景观，尤其荒是绿化景观津。由于当地害的气候条件辈不是太好，霞高水准的绿卖化也就显得置更为重要。绍这也说明当内地大多数开珠发商还没有释意识到小区箭的整体规划出能对小区的绘形象以及销杂售价格产生况的深远的影斜响。李2.8小承区配套奋小区的外部葬配套主要是戚指小区周边岸的公共设施闪的情况，一伤般情况下越备靠近市中心智的项目依托路于原有的公讲共设施，配证套设施比较纹齐全，在市养区边缘项目漆因为市政发峡展的滞后性耀，周边的配娇套设施有待羡改善。就包窝头市而言，诵昆都仑区因蜂为是城区较恳老，市政配头套比青山区谦齐全。踢外部配毫套设施劫物业名称保邮局银行体餐饮钳娱乐商业众体育贞场馆幼儿讯园中、小胡学医院袍公园景区威丽日花园芳帐√患赤√塞悔√辫探√贿欧风丽景水样√偶删√垒穷√慕瓣√跟锦林花园装抬√茂桂√破曲√拌幸√曲睛√拥集欧鹿生活城到表√览讯√备骡√钢回√傻盾√肉观√古肠√鸣景苑爆√医压√以盐√档食√报盛√案春新星壹品道√揭泄√代属√盒桐√卷蜘√往恋√驴贸√容魄新福地择赞√勺能√绵鲜√窄诵√病专家公寓楼却尖√传膛√漂抚√妨助√番它√键冒项目根据地戏段、规模、净产品定位及天目标市场等吊条件的不同能，项目周边标外部配套设证施的齐全程捆度，以及政融府的相应规舱定，各自所毫配套的内部扔设施也不尽灯相同，一般门偏重于日常驳生活及购物争配套。叔小区内抽部配套惨物业名称贪游泳馆（池关）健身房掠餐饮设施小区亩诊所会所伏幼儿园立中小学商角店壶丽日花园榴虎√版景√峰拿√听扫√嫌饶√齿欧风丽景状铁恨锦林花园辉滋√怎盗√税间√印曲√递逗√味昆√打欧鹿生活城出南√静史√粗垒√辈荣√林景苑右√圈煎√灿今√烛到√本阔√爪某√仰新星壹品尤阔性新福地皱√创辆√攀玉√瞎臭√厕专家公寓楼打渴粥从上表可以朽看出，现在丝包头市的项夜目内部的配维套设施都不舱是很完善，纪绝大多数项偶目都是尽最扫大可能的利轿用外部的配草套设施。小搭区内生活配饿套设施和社液区服务是否东完善是区分舒不同档次项语目的重要指障标之一。完忧善的生活配连套设施建设释和社区服务戚对于提升项科目品质与档壮次、增加项掌目卖点是很恶有帮助的。亡由于受包头卷市居民消费讯观念普遍较岗低所致，只扔有丽日花园万小区设有网与球场、室内蹲游泳馆等高脏档设施，所筋以本案可对新于这一市场泻空白点加以咸利用。令2.9楼吹型、户型楼型表倚物业名称托楼体类型恢建筑面积置（万平方米蜓）旗丽日花园呼别墅、多层抹6孕欧风丽景沉多层、小高气层、高层偷16奥锦林花园偿别墅、多层蓬23摸欧鹿生活城钓多层、小尺高层14废.61店景苑多层粪、小高层呢24.1蛮新星壹品蔽多层、小高仪层20班新福地小粗高层、高层术8.05农专家公寓楼雨小高层急约1.5摆如上图表，吵地产市场规沙划和在售的吐多层住宅所嗓占比例分别刺为49%和联79.7%多；小高层住哑宅所占比例饥分别为40炸%和19.吵9%；高层拢住宅所占比葬例分别为7离%和0；别叨墅住宅所占尼比例分别为战4%和0.民1%。努从以上的数醋据分析中可垮以看出，包厕头市住宅市龙场中多层住缺宅占有绝对翠的优势；小疏高层住宅刚莲刚起步，现蔬在在售的已传有新福地（宋1栋17层悔）、景苑（拢2栋11层故）、健康新稳城（2栋1撤2层）项目捉推出小高层青或高层，包坟头市房地产国市场上的小伯高层产品，拘敝司考虑到母购房者对于粘新产品的接候受程度，低交价入市，损留失较大；而惜连排别墅和粉单体别墅的亦现有供应量粥不多，只有迫专家公寓有录几栋楼在售晴，建议对这挽一产品类型短加以考虑；醒且高层住宅匙市场上尚未牙见到踪影，劣调研中发现皂，住惯了多微层的包头居任民接受高层内住宅还有一乌段时间。伙造成这种现鲜象的原因主喊要有以下几凤点：叠翁普通多层住愤宅因其造价酷便宜、售价纷较低，同时杨相关的管理世维护费用较海低，成为包夜头市民购房杏的首选。神载包头市商品勒住宅市场还粱不是很成熟扑，消费者对芬多层之外的勒其他类型住叨宅形式认识绸不足。开发胃商在开发的托过程中，大键多依附于消木费者的消费再习惯，采取笼相对保守的蜡开发策略。困蛛包头市较充剃足的土地供移应以及较差注的地理气候念环境也是影届响包头市市陈场出现小高瞒层、高层住委宅较缓的重绣要影响因素庙。崖沈对于中高端羡产品如单体粪别墅、联体盈别墅的缺乏担，主要是当熊地开发商缺酱乏操作高档乡楼盘的经验滴，对于目标槽市场缺乏有加效细分，开否发的定位过辨于保守造成承的。后在售各旗项目户型情坚况侮物业名称躺主力户型香户型面积俭丽日花园唤2室2厅、陪3室2厅、殃别墅12步3-382慕㎡（欧式公据寓）驳231-3停99㎡（别苹墅）写欧鹿生活城述2室2厅芳、3室2厅顶85-2虎10㎡谈景苑2室僻2厅、3室圣2厅12边0-170茧㎡举新福地2吉室2厅、3业室2厅1恩23-19预4㎡显专家公寓楼当2室2厅铜、3室2厅弓137-扫176㎡牛户型类退型比例乞包头市地产抖市场以二居络、三居户型疤为主，供应枝量占总供应冻面积的93料%。其中又嚷以三居室占未据主导地位竟，占总供应情面积51%滋。既在调研的过算程中没有发动现一室，比愤较热销的是兄125释—证145平米炼的三居室。丹较低的价格循把总价限制雁在一定范围啊之内，大一蔬点的户型也晌多在大多数胞人的承受范约围里。住多层这类型轿的产品，就港其多层楼本球身的产品品阀质而言，户支型在体现其新品质重占有红很大的比重超。本次调研晨中发现，由距于包头市的早消费者对于滤户型设计的坏挑剔，而且贤特别强调通枝风性，使得骆当地开发商轮对于户型设扣计都给予了元充分的重视遥。但也有部邮分项目的户蹄型设计比较凭陈旧，例如毫，卫生间的淡窗户对公共脸楼道；动静您安排混乱；遣忽视客厅的芹采光问题，酒没有动静分算离概念等。突而新福地的胞户型中，1促75平方米消的三居室因果为刀把形状必而又没有设击样板间，最阁终成为滞销屯户型，同时模影响了整体世销售。随着舍包头市房地发产的发展，屿人们认识的脂逐渐提高，愧可供选择的皆增加，人们荣对于产品品仇质尤其是户晕型越来越挑蚂剔，因此户罚型成为项目武销售过程中续，影响销售邮成绩的重要池因素，而且厨越来越重要逗。院2.10嫩装修标销准筒装修标鞋准表锦物业名称民户内装修婆公共部分装捡修状况番丽日花园泄厨卫简装粘水泥地面，宜墙面涂料卷欧风丽景千厨卫简装五施工即锦林花园马厨卫简装祖水泥地面，符墙面涂料废欧鹿生活城铃厨卫简装汽施工陪景苑厨卫柿简装水泥撤地面，墙面孝涂料志新星壹品辅厨卫简装猴施工彼新福地厨突卫简装施火工申专家公寓楼只厨卫简装戴施工蜜从上表可以慌看出，目前厅，在区域住收宅市场中住帖宅项目的外悦立面装修选泳材绝大多数颗采用涂料。溜住宅的外立味面不仅仅体干现在外立面林的装修、色冠彩方面与众收不同，还体默现在富于变初化的立面效筐果，充分展有现产品外观锄的艺术性。徒因此，在住舅宅市场中产亦品要树立高趣品质的形象词、与众不同糊的个性，住脱宅的外立面也必须充分体饥现其美观性圆和艺术性，婚从而在消费婆者面前展现放项目的个性匪和特色。昂按照住宅室萌内装修标准推，住宅内部勤装修形式一备般分为四种废：毛坯房、极厨卫精装修洲、菜单式装毁修及精装修乞。从上表可央以看出，区猫域市场住宅需户内装修方定式大部为厨占卫简装。而滴没有一个项便目采用菜单急式装修和精涛装修，面对吧对于价格相谊对夏“汗敏感营”作的包头购房跌者，菜单式抹装修显然更渴容易被接受管。雄公共部分的蚊装修一般包孩括大堂、电林梯间、公共拜走道、楼梯裂间的装修。镇从表中可以两看出市场中必的绝大多数龟项目仅楼梯喜间仅有一般贩装修。盟2.11贿物业管理蜡随着房地产孕市场的发展明，购置者不雪仅关注房屋茫本身品质，屋而且越来越公注重后期服帆务。一个知容名物业管理冷公司不仅能抢够给今后的响业主带来一亦流的服务，核而且还能够箩提高物业的沃附加值，特凝别是在市场伸竞争日趋激沫烈的情况下彼，物业管理骂的水平的高附低已经成为杏吸引目标客复户的重要手勺段。高档项单目的客户有泄着较强的购酿买力，他们晌对物业管理兔的要求也更忆为严格。只善有下大力气谱提高物管水鸦平充分满足赵业主的需要吴，才能真正直体现项目的壁品质并最终沫赢得客户的遍认同，这也叔是差异化竞史争的要求。抬物业管际理费捕物业名称充综合品质库物业管理费帆丽日花园魄47.2起8公寓0宇.7元/㎡评别墅1元/破㎡哨欧风丽景捕42.4版——下锦林花园吐46.72玻0.6元燕/㎡沉欧鹿生活城摇45.5表2多层0今.6元/㎡斯景苑42造.240栏.9元/㎡搞新星壹品鉴47.16草脱——幼新福地3死8.48纳高层1.2鞋元/㎡丹专家公寓楼亦441斧元/㎡雷物业管理费愉是客户入住帜后长期支付汁的一笔费用呈，由于将会喂涉及客户的传支付能力，巩因此物业管辟理费用的高涝低也会影响塔目标客户的钻购买行为。阔在目前的包校头住宅市场烫，客户普遍鸣对物业管理振公司的认知屑感较差，这柏主要是由于决客户对物业血管理的重要青性认识及对坦其的重视程馋度一般，但秤却非常关注凉物业管理费淋用的高低。暑本次调研发慎现各项目物浆管费平均分碌布在1元以探下。因为物捕业管理费用作较低，致使阴盈利性的物靠业管理公司撞无法进驻项烈目，为小区巧居民带来专纷业化的物业愿管理服务。屈现在包头市池几乎所有的乱项目的物业乒管理都是由忘开发商自管妇，属于开发左商为销售而爽附加的产品族，所以普遍窜的管理水平河不是很高，谁而且管理主雾要方面也仅门仅集中在保扑洁和保安方跌面。因此本纸案应在物业桶管理上做足驱文章，使客奴户通过本案占充分认识到诱物业管理的瓜重要性，这障就意味着客蝇户对本案的腰认同，本案历就会因出色涌的物业管理国在市场上树外立良好形象泳，促使本案归取得更大的耳成功。糖2.12尾整体价格窑及销售细由于包头市租经济不发达际，人均收入索较低，房地云产市场发展变较晚，而且填市场上缺乏着高档项目，但低价的经济睛适用房和安精居工程在市茂场中占有很谊大比重，致绑使目前整个抬包头市房地塞产价格较低温。具体价格巡情况见下表恒：弊小区单稿价表落物业名称象均价（元/攻平方米）蜜丽日花园病4100胖欧风丽景刻——品锦林花园砖——沸欧鹿生活城挤2800贵景苑30错00类新星壹品帜3400（而预计）秀新福地3寄000熔专家公寓楼肝3200孤单价：前两标年很少有均碌价超过30价00元的项优目。随着房朋地产市场的返发展，在几火个较高品质界项目的拉动顶下，包头市队房地产价格枕有明显上涨者趋势，相继利出现五个项济目均价在3联000元以且上，大多数絮项目的均价增也超过了2诚500元。楼相信未来包日头市房地产笨价格还会逐奏渐走高。衬总价：虽然室较低的单价付限制了总价安，但是包头慧市房地产市接场以大户型参为主，总价眉在30万以翻上的项目较抗多，大多数模项目的部分械户型总价在信30万以上罚，而除了别专墅项目外，份但总价在6国0万以上的昼项目则存在予较少。这主宵要是由市场伸上没有真正货意义上的高蓝档项目决定嫂的。签价格和税综合品质表尼物业名称雾综合品质贴均价（元/盼平方米）铅丽日花园伸47.2盏8410欺0捉欧风丽景绑42.4己——鞠锦林花园移46.72衫速——损欧鹿生活城青45.5延2280滤0成景苑42椅.243循000馆新星壹品钻47.16变3400从（预计）更新福地3独8.48妄3000蝶专家公寓楼抹443隐200斯价格综按合品质图秘从上表可以盯看出，综合私品质最高的侄项目丽日花惜园在售价上肺也较高，但爪也可以看出俊，并不一定星综合品质高城售价就一定林高。通过趋兰势线可以看翼出，价格和谢综合品质大芽致还是呈线膊形关系的。快也就是说，镇综合品质的薯高低虽然不及能完全决定僵项目售价的该高低，但整窄体上售价还滥是随着综合叫品质变化而旱变化，一般遭来说综合品困质高的项目匀的售价大多骨高于综合品末质低的售价逗。旁性价比至销售表讯物业名称性均价销售弊率综合品共质性价比乳丽日花园辰4100副90%莲47.28浪11.5扒3陡欧风丽景扶——您未售4畜2.4餐——弱锦林花园枯——边100%们46.7羡2缩——浊欧鹿生活城红2800说35%及45.52息16.2针6销景苑30该0070旁%42.圈2414适.08御新星壹品路3400（毛预计）未属售47.牧1613番.87册新福地3炉0003波0%38忙.481伐2.83争专家公寓楼拘3200墓80%泉4413心.75殊虽然不一定霜性价比高的生项目其销售巩率就一定高槐，但整体还绘是呈曲线变卷化，即销售词率大致随着睬性价比增加劈而增加。所教以在销售过俘程中，产品岂的性价比扮妹演了一个极始其重要的角收色。乎但是性价比俊对于项目销视售的影响因势产品品质的末差异而有所社不同。相对但于普通产品星，产品本身粒的附加值较薄小，市场的剂价格弹性较死大，即消费妖者对于价格邻的关注程度攻和敏感程度闲很高，性价评比在销售中畅的作用就非罩常明显；而职高端产品本勉身的附加值蚕较高，市场传价格弹性较谷之中低端市反场大为降低算，即消费者馒对于价格敏亿感程度和关扒注程度都显怨著的降低，购这时，产品虏的综合品质舒对于销售就会起到了更重僵要的作用。睡在包头当前触的房地产市猛场上，大部笼分的产品属堂于中低档产离品，高档产损品尚属空白抛，通过以上衬图表还是可呢以看出性价教比对于销售鹅速度的影响薯还是要大于午综合品质的茎影响。敞2.13塔供应市壁场个案研究海根据已经确缎定的调研目售标，中原在禁已调研的项衰目中选定2悼个具有市场原影响力、项煮目外部环境饱、项目产品暴方面，具有掀典型特征的禁项目作为个营案项目，进质行重点分析堂。涝2.13.色1眨新星壹品误整体规缠划项目概况：笛新星壹品由洪大连新星房译地产有限公纽司开发。整胀个小区由1桂9栋小高层久与20栋多秀层组成，占梦地13万平贷方米，建筑凑面积20万欠平方米，是践包头少有的颗高档居住区特之一。产品分析：育扬位置、交通第项目位于包估头市团结大双街与阿尔丁塌北大街交界磁处，与阿尔圈丁植物园隔桥道相望，北谁有大青山，堤西有昆都仑境河，自然环宜境良好，地已理位置优越肾，交通条件是便利。龙抗外部环境耕项目位于包顶头市昆都仑罗区与青山区个交界附近，骑基础设施及达相关配套设伯施比较完善江，小区周边过的公共性配畜套设施，如莲饮食、娱乐葵、购物等设问施较为齐全均。在宅规划设计且项目占地面歼积13万平后方米，建筑感面积20万惯平米，容积那率为1.5富4。新星壹壶品充分结合乡地块的地表耐地貌形态，臣在整个景观网的规划设计桶中贯穿亲水再主题。中央触景观带融入君跌水平台、匙观水亭桥、右水滨乐园等总主题景致。端斩小区配套蜻该项目地理亡位置优越，州地块周边相洗对繁华，餐停饮、娱乐设猎施齐全，项因目自身配套住与周边配套妙相结合，营婶造出比较完刚善的生活配应套设施，如谜运动、购物后、子女入托枣等，居住舒谜适性良好，祖生活方便。项目定位：丘充产品定位脆包头市的中贱高档住宅。齐甚客群定位缺个体私营企永业主；嫩政府公务员询；光企事业单位个高级职工点评：尺该项目将产县品定位于包摸头市的高端蚕市场，全部宵采用现房出动售的