宝龙商业地产模式

PAGEPAGE32目录宝龙集团企业背景1宝龙集团SWOT分析表1宝龙长板与短板分析2竞争力评价2借鉴适用性分析3企业定位与业务结构3公司管控和治理4宝龙发展状况6产品定位（产品与市场）9盈利模式10资本与合作12土地获取与开发（项目区域分布、选址标准、开发模式）14品牌发展策略16上市之后的宝龙商业模式17中国商业地产发展模式优化选择18宝龙集团：商业地产运营拓荒22宝龙地产高速奔跑24纲二三线城市罚商业地产发概展策略与前嫁景生司捷矿尺逆适漂26埋我对于宝龙站地产的看法地恒伏讯肃赠伪柱断特3皆0奴宝龙集团企询业背景圾宝龙集团由坝许健康（籍式贯：福建省饿泉州晋江）捕创立，始于蜡80年代。峡许健康80毁年代初在澳知门创业，主刻要经营实业事，后投资澳隔门房地产业扛。90年纽代，许健康造回内地发展俊，宝龙集团燃现拥有地产搜、商业、酒掩店旅游业、秆信息业、工渣业产业，核颗心主业为地脏产开发和商宗业经营。自乳2006年炸开始，在三惯四线城市高狐速扩张，“众宝龙城市广符场”定位购鞭物、旅游、驾餐饮、休闲乎、游乐、娱域乐、商务、粒文化于一体萄，成为具有潮特色的商业趴地产模式。基本情况：触宝龙号称在志福建、山东裁、河南、江沉苏等省份的艺14倒个二、三级毛城市（备注贡：项目分布赔实吨为三四线城绘市），开发姐和储备近2申0个大体量耍商业地产项复目。（备注刺：望建成仅二个欢，即将开业锐两个，但部欢分项目受经嫁济环境影响添，进展延期悉。靠宝龙集团宣善称计划在三辟四线城市，闲每年以5-软6个“宝龙破城市广场”禾速度扩张。踢自持商业部年分，引入家部乐福、沃尔朱玛、乐购、友韩国乐天玛践特超市等国怪际品牌主力诉店惧。适自主投资五监大连锁体系托——康城百芬货、宝龙乐仗园、影城、愧美食及酒店扯。厅2023年蔬5月，宝龙额集团通过香助港联交所上梅市聆讯，计页划6月底挂浩牌上市，首轨发IPO融芬资30亿至米40亿港元冶，其上市保帅荐人是高盛伪及麦格理。膏2023年京10月14碍日在香港证上券交易所上能市。吼恰宝龙集团企兴业文化：“甩诚信、恭谦欠、创新、敬敬业”——诚沫信恭谦做人香，创新敬业挣做事器。扫茄宝龙名言：杰模式是用来吴被打破的！务宝龙借鉴适矩用性分析阅一.徐宝龙集团S约WOT分析灯表竞争优势S冷1.现金流旅滚资产商业敌模式，有小减万达之称这2.拿地成耳本低，地价萍分期支付。并对滚动开发惑模式形成有兰力支撑。婚3.选择三霸四级城市的则新城投资，吊获得地方政补府的大力支梅持土地，配薄套设施，税形收等。郑4.晓大体量商业升项目，项目付建成后易确村立区域地标即地位。妇5.悼销售回款能呈力强：住宅喝面积占项目矩比例30%管-40%，栏住宅全部用屡于出售；商碧业开发面积明中的30%腾用于销售。书6.卷项目土地成感本低、城市蹦综合体定位张，对销售产拒品的定价形喘成支持，开帜发利润高。包7.述商业建筑标篮准成本低，手但建筑外观部设计符合三肠四线城市消斤费者的价值估取向。跪8.渔产品业态组肥合注重娱乐吴、休闲，“丸吸客”能力萍强，符合消娇费潮流，相狗对三四线传群统商业有的陕竞争力。极竞争劣势杰W到1.椒企业资金实用力并不突出撕，跳跃性进猎入快速扩张沾期后，资金雄链压力偏大防。赞2.控企业管理和制人才不足，努对快速扩张栋态势形成制惑约。绒3.些自主投资五盆大商业体系那，大部分运骗营状态仍在意摸索期，存末在较长的成装熟期和经营吉风险自营产碌业品牌号召鉴力较弱，需梨要调整和增倍强竞争力，易尤其是百货刺类业态。兆4.首产品设计和对业态规划科盈学性有较大鲁提高空间。玩5.辫投资决策的设前瞻性偏弱熊，对市场大救势、经济周觉期的把握能座力，对企业背投资周期的槐影响大。屯6.趁产品建标相筹对落后于一谊二线城市潮笛流，缺乏超碌前性，持有木物业的外观晒耐久性存在潮疑问。驶7.哥五星酒店投惊资回报期长罪、利润偏低狱，虽然在前欲期支持获取使土地资源，奶但长期经营竖的投资边际与效应递减。潜在机会O叶1.售宝龙香港I鄙PO计划仍召在继续，如迹果能成功将慨提供有力资讲金支持滥。箱（已经成功雄）鲁2.社三四线城市甩商业设施缺怨乏，快速城压市化进程下娱，为宝龙提魄供较多投资子机会。尼3.姜产品和模式心的复制性强陪，已储备项域目和潜在项雅目储备较多幸。外部威胁T污1.沿新城辐射人甘群、基础设虎施等市场因阴素的成熟周续期长，孵化昆时间较长，趟开发投资和宵招商、后期扬运营的潜在清风险性大，怎对区域投资户决策的要求心高。占2.尸房地产市场控调整对销售自产生影响，遇对企业资金哭链可能产生非影响。承3.忆现有投资项坝目存在市场胳压力，潜在墓负面消息对糖后续项目影喷响比较大。凭4.谨商业模式的圣进入门槛不惊高，存在潜遇在竞争。忙5.镜在建项目比疾例大，成熟催项目少，I厅PO模式更伤加接近传统遮开发企业，摔在IPO的捉认可程度上节受证券市场诞追捧的机会顿偏低。再IPO成功臭后，公司治歪理水平将面棋临考验目。季二.狭宝龙长板与辞短板分析佣少狮长板垒1.帝低价土地获贼取能力强，碧支持“现金奶流滚资产”狸的商业模式东。傻2.炎选择三四线择城市新城，营大型商业项挖目具备成为由地标性建筑勺的条件。派3.圆在单个项目碎投资中，产铅品、商业模挪式、企业操定作能力，具披有协同性。唤项目可获得票地方政府的乏大力支持，锦企业具备运待营经验和操缩作能力，内坐外部条件使栽单体项目投袍资成功几率辩大。短板掠1.飞对应扩张速臂度和项目体肢量，企业自姿有资金实力从偏弱楼。范2.甜企业管理水骗平有待提高慎，专业人才义团队有待加说强策。兰3.察高速扩张的抓商业地产开形发支持体系失能力有待加杨强绑。真4.胖商业地产的遮产品设计和历业态规划科爬学性有较大炮提高空间班。蕉三.石核心竞争力宅评价阵1.雕大型城市综看合体的多业府态组合、大故体量商业、键部分国内品烦牌商家、五糟星级酒店等鬼产品组合，矮在三四线城忘市的新兴城羡区，具有市境场竞争力，贵受到地方政劣府的支持。徒2.汇超低地价，脉对其“现金尺流滚资产”易的商业模式贞，形成强有奖力支撑，销君售部分利润细高。开发收朗益补开业后烧出租收益率闹之不足。低呼成本为商业妄部分提供了提低租金的价龟格空间，有擦利示项目操作和映孵化。垦3.银休闲、娱乐山业态组合，策具有较强的辰吸客能力，增符合消费潮曾流，业态规闸划较超前。升对商业项目企开业“旺市烦”形成有力巴支持。相对捕三四线城市扮传统商业形核态占据主导肯的商业格局言，具追蜓例有长期发展颈的竞争力。豪4.早注重前期招兽商，招商能塔力较强，行洪业招商、团咽体招商对小筑商业形成支秋持。颗四.普外在、内敬在竞争力评邪价外在竞争力道产品体量、适业态组合，超对地方政府并、当地市场脾具有较强的抢吸引力和竞降争力。机资本推动，椅进入高速扩圆张期，开发叶的规模效应闯，夸大了其握品牌性。快已建成运营免项目的外在讯观感，对地送方政府具有粒较强的说服胃力。押自主投资的结五大连锁商返业体系，增饼加了其商业续运营能力的债说服力。内在竞争力疗产品、盈利参模式、区域汪市场选择等政构成的整体铃商业模式，勉具有可行性薪。滴具备大型商壮业项目开发拍、运营经验临，把握商业斑地产开发核山心问题方向妄，在资源积投入、资源邮整合方向上傍比较明确。干注重招商投怀入和招商经单验积累，能副够基本支持形项目开业，怕以及度过后图续孵化期。护产品设计为激获取低价土喇地提供很大楼支持，项目皂前期启动的飘资金压力小嘉，后续利任润空间大。找同时，低成卸本为项目整碗体经营腾挪腊出较大空间倾。慈借鉴适用性范分析锣借鉴性1德：盈利模式拌和市场定位递的可借鉴性骆宝龙在行业研内有“小万禽达”之称，钳在“现金流投滚资产”的捕盈利模式上健借鉴了万达虎第三代产品摄的精髓；虽屿然从商业资释源品牌和产城品开发品质潮来看，喉与万达仍有奔较大差距，庭但在三四线绒城市形成优榆势。叹借鉴性2峰：土地操作暂的适用性绸部分项目的战地价达到超贼低水平；成震本优势为后述续操作提供弱了极大空间滥；多项目土淋地操作经验芦，显示出可虚复制性。亲借鉴性3痒：注重商业锣经营取宝龙自主投份资的商业体暑系、对招商固的重视和资济源投入，以失及在物业管贯理方面的重勉视，显示出透商业地产连维锁发展过程芹中的现实需时要和发展趋誓势；虽然宝务龙在自主商绳业体系建立构上，更多处裁在探索和完疫善阶段，但打其体现出的思商业思维和务内在必要性赴，仍值得思陕考。胳借鉴性4权：形成较好拴的外在竞争斯力道产品体量、过业态组合，漏对地方政府惜、当地市场湖具有较强的肚吸引力和竞俩争力；已建壁成项目的外盘在运营观感似，增强了拿晴地过程中的仓说服力；自傻主投资的五竖大连锁商业付体系，加强堵了商业运营攻的外在竞争钞力。挽企业定位与垫业务结构悟：六宝龙集团虽烂然是拥有地顶产、商业、急酒店旅游业扫、怕信息业、工料业的多元化动公司吸，但核火心主业已经掀明确向商业惠地产开发和骡经营转型。如在商业地产抖的行业地位从定位上，宝类龙集团仍未彻明确对外定础义，这与宝茧龙集团长期惑低调、内敛革的行为风格潜有关，也与交宝龙商业仍具属扩张的初赴期有直接联凡系。同时，叮从宝龙集团考商业地产始汪自2006愈年-200精8年地爆发冈性增长的短抱周期奶，身分析，与I领PO上市的凭利益推动，态也有本质联通系。符合宝少龙集团实用句主义的定位杰。底前宝龙集团挂的多元化主蒜业中，传统窜的OA办公抹设备销售和桌宝龙工（锂贯电池生产）士，已经呈现列显著收缩态游势。宝龙集别团OA和工员业两大传统所领域，20誓06年底确化定的目标是描扭亏为盈，嫂在过去几年叶基本处于收只缩态势。宝真龙集团当前驳在OA业务像上，定位夕铁阳产业；在役宝龙工业领阿域，采取长胁线孵化、待式变的策略。勤宝龙集团在爹资金、运营祝、资源、人所力上更多倾骄斜于高利润撤的地产和商盲业。赛在商业地产辉运营上，房载地产业界将画宝龙集团定假位为“小万铸达”，此定秆义并不完全秃准确，但能蕉反映部分特攻点。即：借色鉴了万达城角市综合体的希住宅物业销季售，平衡现论金流减轻资路金压力，核昏心在于“通渴过现金流滚越资产”。同猾时，借鉴“焰订单商业模绣式”，在主你力店和次主零力店上注重尽招商和合作方，以及自主归商业产业培蜻养。宝龙商选业地产模式众与万达之不沿同在于，宝砖龙在企业发丙展的起始阶帝段，对商业届经营有实际般经验。宝龙注集团在商业语地产模式上纯，采取“戚地产”+“飞商业”并行毕，非常注重钥销售回款。资宝龙集团对读商业的定位反是——“宝取龙商业是宝末龙集团的新毯产业，也是伸宝龙城市广挣场延续的关衬键产业”。咱娇宝龙集团核甲心主业明确岭为商业地产衫开发和商业凝经营。自营愁商业配套多巨为噱头，实盾为商业管理股公司。叉公司管控和咬治理垒：农公司管理结沃构跑：告扩张之前典文型的家族企驻业，裙带关浊系浓重舌。2006冒年快速扩张裹之后，在人设才引进上，纯有所改善。剩着力培养接征班人，唯一晶的儿子许华缎芳参与集团系核心工作,藏许华芳六舅年前毕业于超厦门大学企言业管理专业亿。卵副董事长：院许黄丽真（束许健康之妻抛）览常务副总裁灵：许华芳（携许健康之子苹）梁董事、监审枣部总监施思删妮（许华芳竟之妻）刷集团董事、翼招投标委员贫会副主任、附无锡公司执讯行董事许建召满（许健康猴之妹）石人力资源和缠管理对其扩贷张的支持仍攀不足作为具慧有庞大OA崇销售网络和茎物流产业的浊宝龙集团，认在管理经验傅积累上，看减似应优于传掀统的房地产陈企业。不过傻，受制于家固族企业的局牛限，宝龙集州团在商业地男产扩张中，鄙遭遇的最大冲发展制约因撞素之一，就划是管理问题慌和人才的短彼缺。届《宝龙集团仆2006烦年工作报告并》——进入瑞扩张期的瓶贝颈嫁人才队伍还侨不能满足企伴业发展的需课要朽。党06年是集著团快速发展拉的一年，对誓人才的渴求巧上升到了一貌个前所未有锦的高度。人参才要引进来凶，还要留得陶住！为此，薯集团在人才挽培养、福利认待遇等方面川作了一系列弓尝试，取得悟一些经验，潮但还难尽人缎意。目前，尼企业急需引佣进房地产运谅营人才、规史划设计人才闹、商业管理的人才、酒店沟管理人才和叶资本运作人果才。什企业文化建坟设跟不上企苏业发展的步秘伐当。疏创建以“诚擦信、恭谦、离创新、敬业兆”宝龙精神设为核心，由正物质文化、声精神文化和践制度文化共豆同构成的宝抱龙特有文化蒸体系，并使纵之成为所有踩宝龙员工认园同的价值观赞和行动准则歪，我们依然猾任重而道远纯。艺内部管理制撕度和流程还折尚未形成体蹲系乒。雕2007年谣我们将在房死地产业重点毙推进以项目遭公司为主导栗的运营架构跑，进一步梳依理、重建或晒改进相关管殿理制度和流雾程，以构建篇一个能够充贝分发挥招商蛙、销售和工帜程等部门作禽用并协同运却营的管理系布统。集团房趋地产管理中伐心组织架构嘱也将于3月疤份调整出台厌，我们将在粥新的架构下窗，梳理、整再合与完善现粉有集团管理穴制度及营运灯流程，以强帖化公司规范义管理，提升苗各层次员工目执行力。人误才短缺是我字们存在问题软的一个集中貌反映。根本脆还在我们要罪花大力气进益一步建设我姜们的企业文炭化，在20崇07年，宝乌龙经营的基侨本思路是：义强化管理、陕稳步发展。狸加强管理，劣解决制约企饺业发展的瓶谨颈问题斥。箩特别是宝龙史房地产业，者经过前两年测的快速发展志，取得了很碌大的成绩。中但是，人才勾短缺，管理厨水平滞后，晋已成为制约逗宝龙进一步鹊发展的瓶颈互。必须避免设盲目追求速辽度，而要练患好内功，强驻化管理，解缘决瓶颈问题油。瞧要加强人力或资源管理，暂把积极引进盖、努力培养建和优化使用阀人才作为头雅等大事来抓殊。2007鲜年是宝龙发帐展的关键年我，为练好内感功，不仅要宫加强内部管没理，略还要适当控围制发展速度扰。集团垂直心管理与公司努运营短，绿在企业管控必上，宝龙现砖在强调集团纠的垂直管理狱。项目投资昏由集团决策霜委员会负责穴；规划设计炒、招标采购锁工作由总部嗓负责；财务购与融资工作送由总部财务军管理中心统酿一调配；销炸售由百润公危司（宝龙参初股公司）负往责；招商由寒商业管理中比心统筹。疮各区域项目楼，实行执行浸董事制度—务—对总经理糠的监督。项盏目公司是集彩团下独立法粮人，主要负她责与外部沟鸦通和内部协判调。项目执醉行董事制度艰，保障各种难关系网络畅文通，建立良包好信息渠道轰，运用灵活愚的手段和较蝶好的沟通方昆式理顺各种考关系。项目老公司总经理幸，负责政府煮关系、工程潮建设进度与砖质量等工作环。除了无锡短宝龙广场宝跨龙集团持有航80%股权尼之外，其余宽的所有项目烛均持有10胶0%的股权循。劝近年来宝龙舌集团强化管侦理的举措宝糠龙集团为一陶家港澳台独扬资企业，注苦册资本14张00万美元批，注册于澳懒门的“宝龙龟集团发展有巾限公司”持映有内地“宝直龙集团发展少”蝴100%股调权，为一家楼典型的家族伴企业。家族费企业弊端是趁存在一些复虑杂的裙带关搭系，宝龙集唤团开始扩张砖后，开始引孕进了一批专雾业素养的职盼业经理人，淡以适应快速由扩张企业的辨需要。同时孟，2023部年，宝龙开佩始推行“集梯团化管理、她公司制运作吐”的管控机暖制，对项目壁公司进一步嘴放权。人才宽和管理的不彻足，在宝龙狠集团扩张时摘期显现明显膊，也成为宝要龙集团全国毯扩张成败和倡效果的重要庙影响因素。做在2007贪年、200两8年，人才只和管理问题拥成为宝龙集讲团最核心的蛋强化重点之昆一。悄近年宝龙强理化管理的举筋措：蝇将成本控制薯提到了“企局业生命线”秃的高度。纪加强招投标刑采购管理，唯强化招投标记采购团队水保平和管理。慕建立各项目吊所在城市的拌采购信息体籍统，方便总梦部决策和管惕理。渡效果追求：慧“招标采购亿工作应快、落好、合理”框。一、每个尼项目初期，蹈招投标采购知人员提前介钻入，根据项罢目的不同需龄求，进行市飘场调研，了洋解当地施工乘队伍（供应芦商）、价格眨信息、计价赴方式等，为淹集团领导提尘供较为详实挑的成本信息雹，也为后续嚼招标采购赢丢得时间和节席约成本。二溪、是建立战岭略合作伙伴舟，有效降低污成本。律集团开展的斤“关于深入蔽开展廉洁自副律教育活动穗的通知”以汤及“员工廉棍洁自律行为姥规定”，与怪每一个员工抗签订了“廉赔洁自律承诺君书”。姜强化企业文岗化工作，增口强内在凝聚辜力和归属感类，以达到增组强执行力和体稳定团队。神项目公司高征层管理层的济业绩考核与句激励制度。奸在业务骨干惰和基层工作狱人员上，注它重“纳新”否。饥从项目设计蛮、建设流程手、缩短建设愧周期、招投息标采购管理化等角度，进掘行制度化建催设。主体商抬业结合了宝颗龙此前的经资验，进行集盐团标准化开份发模式探索远。计划项目拿采用标准化吉模式后，将棒成本降低2户0％。首完善财务管捡理和内控管取理。对内部要审计、应酬旗管理进行制轮度化管理。裹引进一系列繁办公室自动趟化设备，使币用远程视频纱会议系统等激。降低遍及每十几个城市愿的项目公司层与总部之间登的管理半径咳。驱集团及项目利管控伪：蛮任何一个企撇业的发展都妇是分阶段的于。它包括：皂起步阶段、倚成长阶段、抗发展阶段、亏可持续经营印阶段四个阶疯段。宝龙集悟团从成长阶磁段向发展阶侵段快速推进违，在这个阶求段里原有管竭理方法出现条了不适用，好早前集团垂唯直管理支持纪体系对应扩听张迅速开始爪出现滞后。罪2023年阿初，宝龙集盐团加速推进惜“集团化管径理，公司制胀运作”新制掌度的实施。粉将项目公司仰与集团，项煤目公司自身省的责权进一哲步细化。目轧的是搭建责别任和权限对铺等的平台，泳推进“规模呆经营和标准嗽化、程序化菜、专业化管方理”。断屡在“集团化乡管理、公司演制运作”，受管理重心下涛沉一线的情楚况下，宝龙鸣要求项目公劣司应勇于承逐担责任，主驰动解决问题领。根据集团望“项目公司滨由单纯负责仰工程建设转与变为全面担沸当营销、招胞商、工程管举理职能的开誓发公司”的斗指导精神，愤对项目公司败从工程、行绣政、财务、墓营销等方面签入手，对公蓄司化运营需匆涉及的相关补管理制度、宜流程及权责掌提出了具体模要求。东工程方面，搂放大项目公晚司在工程招佛投标、材料昆、设备采购细、设计变更轿、现场签证网、工程决算付等方面的权译限，简化集霸团与项目公纤司间的审批僚流程。如涉估及大额的招泉标工作，由呼项目公司申卵报，集团招鹅标中心派人洲至项目现场敏进行开标、品定标。这样耀既可大大提租高项目公司景与集团间的屿沟通效果，胖也使招标审纱批效率提高搅。人力行政趣方面，充分厨认识到人力去资源管理在眯公司各项工仪作的重要性稿，引进人才酱和培养人才苦同步进行。榆在人员任免坟、薪资待遇泄、员工福利廊、行政管理阶等方面，集净团根据项目姥地的不同，蜜采取项目总眉额确定、年碌度计划控制漫的方式，给婚予项目公司物更大的自主散权和灵活性揭。财务管理卷方面，要求蕉集团加强监另审力度，确赤定合理、科潮学、可行的汇财务权限额起度，明确年峡度目标计划绳的奖励与惩后罚办法。资辉金使用上，费在确保项目部公司资金正连常使用的前费提下，进行厉集团资金统感一调配使用也。营销管理输方面，重新达界定百润公斤司与项目公坏司权责关系贴，加强项目赌公司对百润救项目部的现膛场行政管理笛，在佣金支物付方面考虑恋增加人员现肠场管理、业星绩完成、客蚕户投诉、交俩房率等综合线内容。发展状况：悬（一）舅业务结构少：衰外界对宝龙童地产“商业盾地产开发商趣”的定位，致与宝龙集团阶自身“地产品+商业”的歌定位，在内勇涵上存在差其异。从宝龙密自身定位看偿，在经历商参业地产建设荐期之后，未顾来宝龙集团粪的定位并非激房地产开发茄商，而是园更加侧重运颤营商。利渴宝龙集团当言前的第一个埋未来五年计怪划是——“见至少20家判宝龙星级酒绞店和30个恼宝龙训城市广场开坊业。”从当城前宝龙已建撕成项目4个欢、在建项目拣的进程看，婶宝龙集团从极“商业地产皮开发商”向求商业运营商浇的转变，在潜无重大外力围推动下，将罚会经历比较顺长的阶段。锋由此，“商嫁业地产开发炮商”的定位宏仍将持续。趴在发展策略牢上，宝龙采衔取“转身、把瘦身、强身弊”三大举措愉，该定位起仪始于200稠6年的产业年方向调整，跟而转型向商交业地产和商掌业运营的“票强身”正在插塑造中。情2006年也宝龙集团的驼产业发展策各略：“大力拒发展房地产摄业、巩固酒着店旅游业、锡调整信息产锋业、整合宝采龙工业、努杰力拓展商业忍”。厦门明劣发商业广场己的丰厚回报愈，以及对当网时陶即将落成的缠福州宝龙城拔市广场的期碑许，是促使零这一转型的悔动力。相对滨商业地产而宿言，宝龙2表006年对唱OA市场和也宝龙工业的肠判断是“市拘场不仅没有路好转，竞争惕反而比20青05年进一础步加剧，O姐A产品毛利品率进一步下料降；而宝龙巡工业在20朱06年经营劣管理指标，著才刚刚实现伟了扭亏为盈桌的历史性突揉破！”谷锯宝龙集团在魄“商业+地软产”领域，界最强力的蓄幼势期在20续07年，市旦场表现最抢野眼的是20掏08年。截秧至2023扎年3月31芦日，宝龙建朗成的项目总离建筑面积为披48924昆3平方米，宫在建的大约意31837虹17平方米桂，储备的大浙约2780坑954平方束米。截至同秒一日期，宝香龙持有的商山业物业面积摔为1034寄08平方米秘。根据宝龙寸的2023虽年建设计划痰，2023傻年开发面积素达472万饱平米，计划旅竣工面积1打89万平米绑，其中商业行竣工面积1喘49万平米树，住宅和公券寓40万平洋米；新开工蛮面积240弊万平米。若餐开业竣工商浴业面积达原动计划的65殿%，开业面蛋积就会达到菊100万平准米，将创造矩商业地产奇宰迹。川2023年辛在开发计划屈实施的过程指中，也遭遇南了巨大冲击巡：首先，2咽008年的剩巨大开工量临，使“确保尖资金平衡”初成为决定性现因素。而2颤008年的在宏观形势变索化、房地产饱销售萎靡、族信贷紧缩、纸香港IPO闷未成行，使伸宝龙商业地径产的建成量械、工程进度衡受阻。到2咽009年，革宝龙的总体朱方针为：“菜夯实基础、卫稳中求进”进，工作重心梢是项目的竣盾工开业和商娇业运营。从币宝龙历史项移目建设周期削看，其商业醉项目建设工撞期偏长，基谦本在3年左角右。这一点璃与万达城市筹综合体1年坦半的周期有尘显著差距。俩可预期，在血现有环境和洪自身条件下赵，世2023牧年宝龙集团篮的重点将转判向在建项目灿的竣工和招耐商。相对过弹去两年的快火速扩张期，虽宝龙集团如求果在200侍9年未能I怀PO，将进脱入收缩调整对期。不过，图受益于宝龙过商业地产在秤商业模式上效的定位——要低土地成本隔+注重销售毒，在合理控羽制的情况下瞎，宝龙有望季实现“稳中夫求进”的目致标。配（葵二碧）犁发展战略述：肯2006年堤：稼●航舱“大力发展演房地产业、挪巩固酒店旅庭游业、调整掀信息产业、电整合宝龙工沉业、努力拓质展商业。”报●鸣但房地产方面脚在2007偷年，宝龙经述营的基本思购路是：强化姨管理、稳步让发展。徒●敌李进一步提升野“宝龙城市谎广场”的品丽牌认知度和徐影响力。要吸保证销售任烂务的顺利完侦成。200扁7年是宝龙化有史以来销掏售任务最繁梯重的一年，心在某种程度丈上决定和制戚约着宝龙罚济未来的成长郊速度。递●穗倒招商是城市谈广场能否成蔑功运营的前雾提和最关键构的环节，相香关公司、部莫门或环节要搬积极配合，鉴努力做好招井商工作。岭2007年该：捧2023年送建设目标：纤开发面积4竟72万平米兼，竣工面积秒189万平义米，其中商桐业竣工面积机149万平膀米，住宅和嘱公寓40万细平米；新开吼工面积24目0万平米。慈若开业竣工绵商业面积达番原计划的6拿5%，开业占面积就会达辱到100万腿平米，将创答造商业地产佳奇迹。帐实施品牌战棍略：1、品记牌战略更重斜要的内容是勇开业经营；居2、把品牌弓的策划推广辜和招商策略汤调整作为品袍牌的两个驱纪动点，同时福起步。喘管理制度改擦革：在一季乒度完成集团圣化管理和公想司制的改造肃。爬尽快打造一劝支过硬的管拨理团队，是欺完成200嘴8年工作的估第一重点。推打精品工程土，集团决定复在原成本的罢基础上，还叨要提高20惑%左右，要演打精品。塞培育企业的孩核心竞争力撒迫在眉睫。竭通常，一个容房地产企业柜，品牌的创煌立和核心竞停争力的形成距需要5-1桑0年时间，各但从面临的顶市场形势和逆自身的任务施来看，宝龙映必须在今年婆和明年两年仆时间走完别项人5-10泥年的路程。贫否则，将跟瞧不上房地产页行业的发展屡步伐伐。光2023年热：孤2023年停总体：“积书极应对变化集、主动适应膜市场、调整攀创新策略、吵确保资金平沃衡”。蛛集团实施效财果内部评估侮：地产业健独康发展；商绩业、物业管袄理进步淡明显；酒店猫、信息和工跨业稳步发展汽；企业整体油竞争力增强舱。2023年画2023年伐总体方针：晚“夯实基础贩、稳中求进且”，工作重你心是项目的纪竣工开业和盖商业运营。贯面临的核心名问题：“2纠008年经配济形势发生会了变化，但屡是宝龙在各建地投资建设邻的宝龙城市退广场项目一数直深受当地锄政府的高度树认同和鼎力烫支持，必将傍持续稳定、乏健康地发展军。目前，宝巩龙所面临的盯难题是所有泻民营企业都苏会遇到的。良”(该表述扯应该是指向情资金问题)5年规划暮制定了第一霜个五年计划电，至少20炎家宝龙星级散酒店和30浙个宝龙城市文广场开业。预宝龙未来的舍定位并非房滩地产开发商尼，而是运营耗商。计采取转身、边瘦身、强身沸三大举措。遍计划无锡、萄淄博、成都银、沈阳、合具肥、济南、躬徐州、淮安卸、上海储备牵项目。水（三）奴区域发展策要略啊：蒙迈从项目分布穷看，宝龙集惰团的项目集迹中在四个省徒份——山东盏(5个项目豆)、江苏（初6个项目）型、福建（3晋个）、河南屿（3个），恶具有显著的涝聚集性特点港。安徽蚌埠趴和四川成都暖各一个项目狼，但同时该兰两个城市也休是当地政府直积极招商的捎区域，所以反宝龙在该地每的项目不能翻显示出代表孟性特征。从骄项目分布看椅，宝龙集团勤“大本营”抚福建3个项清目，开业2威个，武夷山维为储备项目熟。验江苏省6个彼项目，太仓贩项目、无锡竹项目一期完成成；其他处抛于在建和储陕备阶段。山勇东省5个项神目，青岛城告阳项目接近压开业；泰安约项目开工较化早，总体进慌度偏慢，住皱宅部分进入莲销售阶段，坚商业处于招敬商阶段。河都南3个项目志，郑州项目载接近完工，恼洛阳项目在疫建，新乡为涌储备项目。镰安徽蚌埠项浸目为在建状裙态；成都项警目为储备状敞态。累宝龙集团的画项目选址定桨位在城市化务进程的基础边之上，坚持馆在三四线城村市的待发展隔地区拿项目抛，坚持在新湿城区打造新逐商圈，与地炎方政府找到贺良好的合作广契合点。宝食龙集团在三层四线城市建夕造大型商业拖和五星级酒芬店，得到了晚地方政府的熔大力支持。膝一方面三四侧线城市大型激商业的稀缺谎，同时商业谣地产供求关顿系处在良性糟状态。在操救作上，与国猜际品牌的合崖作，也为宝塞龙城市广场艘产品在三四竹线城市树立障了竞争优熄势和抬高了坝竞争门槛，健寻找到商业暮地产的“蓝阻海”。宝罩龙多业态、秧综合性商业贪、休闲、娱不乐中心迎合误了地方政府像对城市发展辛的想象。宝叙龙集团长期矛持有物业，谷使得地方政声府相信其带蹄来的税收收扶入将是长期歇的，大型商坏城的进驻又笋能解决当地冻大量城镇人骗口的就业问假题匹。悠许健康曾表卸示，疤现有模式，浮一风险低，孔二高价值，创三高回报；蜓而且会得到充政府和社会历更大的支持肝。“中国的刑城市化进程兰步伐非常之彼快，仿佛一够夜之间，也将给宝龙带来心了许多的发颗展契机，我遇们仔细分析错了中国经济秃的发展现状日，认为目前顷中国经济发流达的沿海地猪区，以前只楼注重引进工弹业项目，第骗三产业在G脉DP中的比路重严重不足纷，城市功能骄配套(包括党商业、休闲廉、娱乐、文参化设施)严模重不足，于牺是，我们根顾据中国经济占社会高速发负展的客观实能际，紧紧抓视住城市化进涉程发展的历艳史契机。‘存宝龙城市广毒场’正好填墙补这一市场芒空白。”所起谓宝龙城市竿广场的“五身新”体现出妖其选址的商碧业定位认——软1、为城市柏的景观打造筋新亮点（形撇象工程）；和2、为都市您生活构筑新霜形态（项目肿业态具有竞颤争力）；倾3、为大小赤商家营造新虾商机（招商距具有吸引力今）；令4、为城市浓的发展注入竹新活力（新依区价值提升量空间和销售仰良好）；检5、为地方忘经济的发展快打造新的经思济增长点(悲对地方经济欠的实质促进池)。产品定位：川“宝龙城市烂广场”定位谊于三四线城管市，项目业挥态组合和设隶计水平与一城、二线城市圾有差距，但脂在当地已经行具有较大竞违争优势。同远时，与宝龙票商业地产的理商业模式配蛇合密切。遵产品定位基帐本情况：宝磨龙城市广场走在业态组合周上：集购物括、旅游、餐房饮、休闲、住游乐、娱乐册、商务、文煮化为一体。芽项目业态组蛇合，根据项己目条件之不陈同，而有所术调整。同时厌，业态组合削灵活，洛阳促项目配建建功材批发市场鹿。商业面积长部分，根据亦项目特点，艳在10万、碎20万、3芬0万平方米貌不等。引入版家乐福、沃得尔玛、乐购科和韩国乐天哥玛特超市等纺品牌主力店保。对于国内愤商业品牌的剧招商能力强片，尤其是国状内二三线品萝牌。宝龙城铜市广场60巴%-70%磨商业自持经元营。商铺和蒙商业散售部洒分在30%京-40%左懒右。宝龙集俗团拥有五项排自主商业品佩牌：宝龙乐症园、康城百统货、食全食稀美美食广场悲、宝龙国际波影城、五星户酒店和经济勺酒店。摘产品与市场孝杰:蔑主要产品类甘型及系列设扭计思:劣宝龙城市广度场在业态组苍合上：集购体物、旅游、扯餐饮、休闲厉、游乐、娱造乐、商务、愤文化为一体痒。商业产品滴涉及：大型资主题商业、仙步行街、风排情街、沿街杆商业、游乐凶场所、餐饮详。商业项目醒体量根据项羡目地理位置浇条件和项目权总体量不同政，在10万渠、20万、嫩30万平方司米不等。位玻置优越、整你体体量偏小改的项目，侧迁重商业面积刊。大体量项邮目，游乐面马积占较大比舌重，增加客哀流吸引力和辆留滞时间，扶降低零售部纹分的投资强催度。同时，亡注重有效利恼用和变更地膀下公建面积附为商业经营杜。商业多为看低密度，B举1-4层设狂计。住宅产朽品涉及：住浪宅、公寓、竟别墅、低密巡度住宅、中垒高层板楼。旱商业建筑的结外观，注重嘉奇特设计以沟吸引消费者循。设计水平贤与一、二线羡城市有差距对，但在当地狂已经具有较窑大竞争优势工。恨自持/销售屠比例、租售揪组合模式动:烈葱宝龙城市广辞场原则上6骆0%-70栗%商业自持仪经营。步行帽街、商铺、足非核心商业跃散售部分在工30%-4休0%左右。姥根据项目现喘金流平衡情浙况，商业销底售面积比例丘可伸缩。住瞒宅占项目比偿重在30%运左右；注重抹销售工作，季销售价格高辩于周边项目缴。商业出售抛部分采取“休售后包租”央，年投资回凤报率承诺在倾6-7%。耽自持部分，遍更加侧重招全商，并且宝好龙集团将核签心竞争力培翠育定义在招翅商能力、商拜业管理能力烫。（宝龙内保部定义的核道心竞争力四洒项内容：1义、研发和创坑新能力；玻2、成本管肌控能力；3扣营销招商能墨力；4商业客经营能力。姻）宝龙集团记非常注重招交商，关系到类项目开业。粘有系统的招止商团队和组太织能力猫.羊宝龙城市广邻场系列产品室对于国内商允业品牌的招询商能力强，射尤其对国内牌二三线品牌背具有较强的吓吸引力。宝负龙集团还拥疗有自主投资急的商业业态态，现阶段主驰要为大型商剑业项目开业妥提供支持。品可根据项目柱情况，优先县进入，成本奔低、商业回主报率高，或伪者根据项目帐情况，给予绪外部同类型孝商业资源优律先进入的选娱择。酒店自奏持。五星级分酒店200蹈8年4月与卧喜达屋集团蚂签署委托管盲理协议，与沈国际酒店一喷线大品牌合爆作，增强I稳PO筹码。磨同时提高五忧星级酒店管斯理水平。对典四线城市，顶宝龙e栈商晃务和度假酒弦店自主经营锦。部分城市亦地方政府对仓散户商户给芦予政策优惠语。同时，宝芽龙项目成本饶低，在租金申上可根据招急商进展灵活降应对。售后习包租模式案凝例：散售商近业，宝龙商轻业运营管理仁公司统一租唱赁5年，第废一、二年租争金为总房价雄的6%，第液三、四年租监金为总房价价的7%，第菌五年为总房变价的8%，奏前5年累计丹租金达总房复价的34%攀。盈利模式：道宝龙商业地勒产的模式，祝为建立在低爬土地成本基贼础上的“现劳金流滚资产抛模式”。宝偿龙坚持“非望三四线城市校中心城区不贩拿”的土地精策略，以获馆取地价低、度增值潜力巨马大的土地储壶备。例如：习江苏常州项军目，200蛇8年以挂牌旗形式获得，锦为近郊土地叔，距离市中惑心10公里耽左右，建筑景面积92万雄平方米，楼池面地价仅为叶47元/平迎方米。（常熟州官方公布撕的住宅土地音均价为57谷0元/平方节米）壁。素由于大型商驰业项目和城躺市形象工程宪，能带来更能多就业机会含、创造更多费的地方税收油，因此能获暂得政府给予鹅的更多优惠料政策——包流括地价、付接款方式、城责建配套、企飞业税收减免胃，以及给项博目内经营商讨家的优惠政府策。商业运吧作上，宝龙筒城市广场的秃整体商业地寄产面积与住卖宅等产品的吸比例是，住群宅开发面积钥占比30%岔-40%，曲商业地产面依积60%左争右。其中，桂住宅全部销肿售，商业地纤产的面积中杯30%左右顿出售。从销竿售回款的角稻度测算，上筋述销售部分苗如果全部销存售完毕，则向每一个宝龙币城市广场项苗目，都能收至回总投资，漫项目的出售斥部分市场价栽值基本与项冠目总投资持辽平。同时，顶住宅先卖、梯更加侧重商缘业部分的工栋期——在资汤金流上可以滚形成支撑。喂宝龙“地产柿+商业”优追势在于，销怎售利润高于晃住宅项目；授能带来持续捉性的商业经渣营收益；商贞业部分溢价厦显著。苗安徽蚌埠宝述龙城市广场耍2005年神12月18颂日土地签约慧，于200齿6年5月2颜8日开工建直设。土地出谁让价格每亩心68万元，大规划总建筑杠面积超过4缎9万平方米赖（楼面地价侮387元束/淋平方米）。独宝龙集团分脾6次缴纳了桃1.96亿朴余元的土地决出让金。泳“宝龙城市料广场”位于声蚌埠市新区粱核心位置，检住宅124勺303平方蓝米、商业2朱78990醉平方米，地加下停车场面戴积7506膊5平方米。械住宅销售均蹄价：302律4元；商业祖销售均价：葬9765天元。计划0园9年5月1尝日全面开业挤。截至20绳09年3月掌底，蚌埠项玻目住宅部分缴销售839裕39平方米类，销售金额摩2.54亿津元；商业部嫁分销售金额奸3.2亿元艰，合计5.描74亿元。宫按照商业自侧持部分70汤%计算，商间业部分的投面资成本为3姓.3亿元-喇4亿元之间裕。蚌埠宝龙图城市广场在劣项目开业前酿已收回成本绍并产生利润我。按照商业位销售30%毁；住宅全部匀销售测算，域该项目可实恶现的总回款存金额为9.四7亿元。而碎据宝龙集团习提供的数字棍，“宝龙城渴市广场”总胜投资超过1知3亿元。蚌扩埠“宝龙城锄市广场”极辆低的土地成疯本，及土地句出让金分期比支付，项目视滚动开发的关市场条件下踪，该项目的蒙资金占用量怒和盈利，以芹及溢价，均忠非常突出。伟资本与合作涨近三年经营污性指标数据贵：私2023年徐建设目标：损开发面积4弓72万平米街，竣工面积菌189万平奸米，其中商占业竣工面积哥149万平求米，住宅和牺公寓40万据平米。20最08年，新允开工面积2拘40万平米诚，若开业竣惠工的商业面畅积为原计划铅商业竣工面板积的65%悼，开业面积寇就会达到1枣00万平米计，也将创造声商业地产奇雪迹。不过，网受金融危机狼、经济调整融和房地产调秋整影响，项单目进度放缓闷。据称，按宫照上市保荐勺人高盛在内戏的一些评估战机构之前对露于该公司名喜下物业资产括预估在50部0亿元左右贪（在建、储步备项目建成依后的估值，缘净资产折让丧模式）。2枣007年投羊入运营的福鸽州、厦门等感地3个项目搞可实现租金引收入约32倡20万元。岁2007年采宝龙集团的外销售收入约柳10.26斥亿元，捐棕200位8林年宝龙集团档的销售收入抹约僻1叫5.38蔬亿元，2友008年的膨销售面积约棚80万平方宅米，占总开卵发面积的3谣0%至40赞%。婚200偶9嫂年宝龙集团坛的销售收入贯约胸41.35勺亿元躺.钟坝2023年快，宝龙地产柏物业销售录钢得收益为4李0.08亿捎元，同比增穗长165%蹈，占总收益悄的96.9条%。其中，称已竣工及交询付项目的总单建筑面积达汇66.91禾万平方米，哥同比增长1弟33%。2懂009年度虎，宝龙总合同约销售面积扰约39.5叮4万平方米团，同比增长奖22.45训%；合约销贪售总金额达题人民币29叨.03亿元垫，同比增长惨60%隙。育毛堆利率自06商年度起保持控在45%以法上。由于土孩地成本极低委，酸毛利率从0金8年度的4地5.1%提嚼高到09年肠度的55.该8%，同期呼内的核心净央利润率从2光0.3%提陷高到33.辣8%。耗宝龙地产财折务数据（碑来源:公司窜年报禾）市单位（人民依币亿元）社2006屡2007蹄2023弱2023约股东应占利剃润量1.17锦6.03准9.32芹30.42裂股东应占权稠益飞7.19吹10.49撇20.08跨82.02淘总胁资产速33.92姜62.73振85.71仪145.2纪4李宝龙主要财锯务比率若2023.恐12农2023.石12齐2007.疏12赤流动比率(耍倍)互1.86阳0.78舍0.87啦速动比率(司倍)佩1.37音0.31哑0.43钉长期债项/乓股东权益(棒%)格12.51伶27.24扬68.39敲总债项/股机东权益(%幻)灾26.48指96.81友147.1涉6洒总债项/资瑞本运用(%收)仙21.26枣65郊.密74相78.54增股东权益回广报率(%)常37.09肌46.42久57.48套资本运用回摄报率(%)脊29.78毕31.53级30.68碗总资产回报俗率(%)狂20.95锄10.88牧9.62候经营利润率责(%)茧108.4粪2坐81.92作100.2骡2痕税前利润率娃(%)池100.8等4渴80.99缎100.2欧2飘存货周转率马(倍)膨2.45交0.51子0.67母资金渠道构响成捏：摊宝龙集团在剪商业地产资仍金来源的渠仁道上相对传情统，除上市险前私募的1纵.4亿美元猫之外，鲜有荣金融创新。忍在房地产传疯统资金来源验中，宝龙集移团的构成却钳相对更加丰粥富。同时，雀在低地价成劈本下，产品厚竞争力使销屈售回款发挥熊了极其重要妥的作用。宝棕龙集团的资图金来源：1眠、企业自有隆积累；2、滑中行、农行辣等省级分行叛的合作伙伴宾关系；3、崖销售回款部质分（在商业沉模式中占据误重要位置）耗；4、私募代1.4亿美既元；5、O胖A和工业现确金流对宝龙彼商业地产支还持（类似国矩美地产模式亦，但宝龙在因该领域获得赌的资金支持辛程度仍有限纱）；6、澳翠门同乡会。赵资金杠杆和垄滚动开发模判式：1、已粱建成商业项涉目的资产抵忆押；2、低仓地价成本、维以及地价款撑分期缴纳；宏3、建筑垫孩资。从宝龙童集团在商业朴地产的快速辈扩张情况看喂，一是，宝缝龙的异地扩晕张是在厦门尼、福州项目蜓完成开发，蹈度过第一阶涌段的投资高勿峰期之后。讽二是，获得霞1.4亿美愚金，主要用对于拿地。鉴思于宝龙项目翼的低地价资牙金压力不大毫，宝龙对市烫场大势的判则断在扩张之根前偏向乐观躺。从宝龙集彩团2023招年6月，在赶港交所通过纺聆讯，计划钩IPO招股代募资30亿活-40亿港抖元的计划看划，宝龙集团清当前在商业竿地产上的资宾金压力比较竿显著。从证做券市场的波咱动阶段看，远始自200锡7年10月咸份的次贷危终机，使香港粮金融市场非辟常不稳定和杀低迷。20陶08年5月鼓份河南建业抄的香港IP此O，募资额吓从80亿缩框水到13亿戴。在如此低叹迷的市场状少况下，宝龙公集团冲击证看券市场的进徒程，显示出胖其资金压力间。民资金合作伙后伴和资金结妈构裹：粗宝龙集团的呈资金来源为采传统模式，绣在资金成本脚上偏向中性长，商业地产脱的投资回报传率可满足资宁金成本的要割求。同时，驻宝龙注重销筑售回款的模地式，可对冲焰银行资金“开短债长投”场的压力。贼资金合作伙萝伴：安徽省竭农行、蚌埠纤市农行、中耀国银行福建逢省分行、洛到阳建设银行侧、中国银行毛河南省分行两、中国银行抖洛阳市分行港、中行山东旋省分行、建绸设银行常州御市分行、工仪商银行常州雾市分行、徽慌商银行蚌埠芝分行、澳门钳同乡会、荷务兰银行、荷木兰商业银行目、全国工商董联房地产商宇会投融资中悟心。中国银赵行河南省分节行与宝龙集貌团签署全面徐合作协议：盈“中国银行悠与宝龙集团另有着良好的命合作渊源。抄不仅与宝龙裹集团在厦门私、福州的项本目合作非常博成功。与宝雷龙集团在山缎东、江苏等响省市的项目匙合作也非常锄成功。中行焦山东省分行榴也与宝龙集筒团签订了战诱略合作伙伴碧的协议。”岩中国农业银型行安徽省分掩行副行长赵昼勤：“中国训农业银行将胆坚持“伴你循成长”的品臭牌战略，为论宝龙集团的迎发展壮大，搭提供全面的皇金融服务。阴”旅土地获取与茶开发姨项目区域分核布、选址标拖准、开发模俩式针:悟●糕宝龙集团的涌项目区域分计布，目标为铲东部经济发社达省份的二格、三、四线嘴城市的新区话。胁核心诉求：谢擦1.宴具备购买力鹅支撑售。鞭2.呼政府提供优脉惠的新区超问低价土地(汉不需要拆迁晋)；莫3.堤新区核心位土置（项目大未体量，强势腾塑造新区核礼心商圈）池同时，宝龙霞项目的大区昆聚集度集中研显示，在完蛮成基本的区蔑域经济考量漏后，宝龙更阶加注重与地右方政府的关塞系，以省份忠为单位进行策项目拓展“扫深耕”。典惧型区域：江削苏省、山东份省、河南省辨。上述项目扫拓展模式，疲从实践看具坡备可行性：厦国内经济近镜年高速发展线，三四线城妥市的经济发猜展水平和消规费能力迅速纲提升，同时咳缺乏大型综慨合商业配套榴，商业具备攀消费支撑。逆国内城市化吉进程过程中续，区域城市漠“单极”发的展状况得以剑改善，二、表三、四线城亏市崛起。同镰时，绝大多王数二、三、倘四线城市均诞有新城规划鸣，选择空间荐广泛。（同伶时，关注区蒜域城市融合粥趋势，选择拼在临近城市带带的待发展桂区域选地）主宝龙的大型杂商业综合项瞧目，对地方呢政府具有极另强的吸引力罗，并提供大献力支持。由葡此，项目往童往选择在新缠区核心位置黎，靠近新区堡行政中心、适具备较大升近值空间和景智观资源。在平商业地产细澡节考量上，致往往并非核遭心因素。这积种模式看似绞粗放，但具却有内在的可程行性。原因环在于，“宝吗龙城市广场书”基本为当掌地最大的商过业项目，而胜且占据新区吓核心位置。孝由此，在项挑目规划、设浸计、建筑质沿量把关基础何上，就具备枪了强势塑造导新区核心商添圈的条件。竿能够吸引各补种资源的汇刑集效应。该嗓模式与万达芹、华润、中黑粮在一二线枝城市的选址超模式有内在哗的异曲同工丢。至低地价是核恨心因素，关港系项目后续词操作商业模岛式，以及资扯金投入和利发润。宝龙集臂团所获得的艺土地几乎均六为超低。例辣如：青岛城剂阳项目楼面赏地价仅为5天52元；蚌墓埠项目楼面典地价仅为3杜87元；常旅州项目仅为涂47元。据贱我们测算，邻相对于项目佛销售价格，丹土地成本控师制在5%-视10%左右慰！从项目拿释地到开工的也较短时间周星期看，新区垒“净地”具躺有半熟地的气特性。同时甲，夕宝龙在接洽耳阶段，在正蔬式挂牌、招络标之前，往吨往获得地方制政府的支持胸，加大配套蹄设施投入。庆加之地价款冶分期支付，桐降低投资压址力。城市具胜体区位选址费标准，从资玩料获得情况女分析，宝龙瓣仍未显示出歪成体系的指汤标，更雁多仍注重于拾经验型操作誓。核心考核余指标为：城拜市经济、人京口数量、房冠地产开发指凉标的风险和谢机会开合。仗在上述基本兆情况基础上劲，再关注项座目周边微观吸区域的住宅群项目竞争情厕况，商业项析目竞争和聚路集情况，避尚免项目后期菠销售存在过曾大的竞争。挺从该部分的膀操作看，基妄本由控股销洒售公司百润觉负责。其定洋位为，在拿僵地决策基本乘成型后，进袖行最后的风让险把关，以旅及为后续产感品规划、设鸭计服务。航●号项目获取途山径分析：公疫开、合作、禁收购鸡。拒在宝龙城市洒广场的商业蓝模式下，宝惰龙项目主要拨是从地方政该府土地储备誉中直接获得托，洽谈方式物以招商的外圾在表现居多独。程序上，纳主要通过挂扣牌、招标形梅式。在三四铃线城市，宝粱龙集团在商炭业资源上具测有一定的优撇势——大型头商业、国际推品牌、五星抢酒店等，因汁此在操作过们程中鲜有竞买争者。少数尸小体量项目衔，通过拍卖赠方式获得，卸但土地溢价缠程度很低，也仍为低价土洞地。厉宝龙集团项付目的低地价荷，在土地交怎易方式的披三露上往往比疤较隐晦。下慎面我们通过扭部惧分典型案例帜予以体现滔.女案例1：常蓬州92万平波方米“宝龙酱城市广场”劣——楼面地内价47元/绢平方米蜡。省2023年绝6月10日够，宝龙通过导挂牌形式正策式摘得常州锹青枫公园南鼓侧地块。常锅州宝龙城市稻广场奠基时田间：200臣8年9月2断0狠日循.饿常州宝龙城属市广场地处嗽江苏省经济炕技术开发区陈之一常州钟桑楼区行政中耍心正南面，折项目占地面身积405亩致，容积率近员3.5，总全建筑面积9何2.23万宫平方米。挂皮牌起始价4顺350万元冬，底价成交或。地块四面披临城市主要烧干道，东侧续约200米喉是城市南北蝶快速高架，让西侧预留城兵市赵BRT掠公交干线，叨距钟楼区政双府五分钟车捧程，地理位惰置十分优越光，交通便捷和。项目东言临常州卷。叛市核心商业兔圈，北侧连时接常州最大佩城市公园（万880亩）捏——青枫公杜园，公园直贩接与地块连接接部分40忌0多米长，丙为项目提供制了一流景观举和绝佳休闲痰氛围。夫绵建成后的常遵州宝龙城市愁广场主题与锦“生态、现犯代、科普、内活力”的青季枫公园完美纽融合在一起拳。打造集购捧物、休闲、排美食、娱乐午、游乐、文甚化、旅游、脂酒店式公寓闲为一体的超孩大型商业中还心。陵案例2：青百岛宝龙城市赴广场（城阳缝）楼面地价敢仅500余贡元忍。吼国家工商总仍局注册的“饲青岛新天地说”国有储备遍土地480吉亩，200肃6年6月6到日在《中国拍土地市场网盖》、《青岛就日报》发布达了招标公告店，6月30理日青岛市组迁织7名专家烈对省、内外雹多家投标单个位提交的商归务标、技术外标进行评审移，依法采用侦招标方式出窜让商业地块编。最终，厦堆门宝龙集团危公司因业绩汉出众、规划昆方案合理可芒行，得到专馋家认可，以仪最高分中标惠，标的额3剃8688万变元。青岛宝笑龙城市广场凡项目总建筑镇面积70余惑万平方米,屡其中综合商汗业项目占地圣309亩，袍建筑面积5像5.4万平疏方米（地下纳约12.8赌万平方米）搂，预计投资驻约25亿元尤，土地投资作强度将达到妥每亩809霸万元，强化突了土地集约淡节约利用。辅青岛宝龙城碗市广场项目火，商业销售贤价格介于1林0000元据-2300忍0元不等；浓住宅部分起已价4800违元，均价5样500元左达右。据测算慢，宝龙城市兆广场目前销奴售收入约1米2亿-16塌亿元之间。夹该项目计划川投资25亿倍，如果所有谦计划销售面定积完成，销盯售收入接近新或超过25欢亿元。白项目获取的却商业操作态,描宝龙城市获广场的定位胳、商业体量喝、业态组合嚷、运营模式字等，使宝龙伯城市广场项灭目在与地方拴政府的合作桃中，找到了虑极其双赢的损结合点。同骂时，宝龙在趣土地招商和侨企业推介中违的积极工作镜，也是重要还促进因素之漏一。近期宝麦龙项目洽谈指和储备情况汇：2023猜年2月2日筛，宝龙集团考在江苏省盐尖城市成功竞免得一占地3芳31.5亩岔的商业用地摆，发展大型怪“宝龙城市送广场”项目败。该地块位屯于盐城市青差年路南、东与进路北、迎添宾路东、跃汉马路西，地矩理位置十分语优越，周边养商业环境成办熟。盐城是务江苏省锅地域最大、牺人口最多的始城市，项目盾地处新老城抱区的接合部慰，面对公园炮，地理位置爬得天独厚。票1100亩值生态公园，唇以及周边市迫政配套设施级建设，市政核府的规划，版要求使区域殿形成政治中钩心、文化教廊育中心、商棚业中心。2匠007年1窃1月29日备，宝龙集团进成功竞得位才于江苏省宿鞠迁市主城区肚的07G奋-宿城-3率1地块。该昆地块总面积熔771亩，盈处于宿迁新景老城区结合番部，东临古驱黄河，生态青景观优良，汤交通便利。太2007年狸11月26小日，宝龙集门团成功竞得炉位于山东烟废台海阳市旅锄游度假区占痕地1002牧亩的项目用子地。该地块晴地理位置优叔越，处于海咱阳市十公里树长黄金沙滩姑海岸的核心市区域范围内拆，自然资源锦丰富，毗邻泊全国唯一的托海边湿地公景园，而且交柄通便利，距匠离青岛、烟若台、威海三避地均只有5瘦0分钟左右葬车程。宝龙很集团将在此齿打造一个以嘱旅游、休闲变、度假、运蠢动为主题的歉大型旅游地搬产项目。建钓设内容包括榴大型室内水游上游乐运动礼中心、五星也级大酒店、樱渔人码头、蚀大型餐饮美上食中心等，柿预计项目总扛投资额在人晃民币20亿抬元以上。剪作品牌发展策美略间:胳宝龙商业地洗产在品牌发朽展上，延续别强化“宝龙罢集团”与“抹宝龙城市广透场”品牌，壤集团品牌与旧项目品牌并晶重。在品牌劲效果上，商鸣业与地产并文重。拐当前宝龙品吓牌战略的侧电重点，着重糊于在建项目那的开业经营沸。通过品牌羡的策划推广魄和招商策略雅，达到有效屋招商的目的壶。喝在品牌的执返行上，把负吉责营销策划痰和招商策划饿的百润、商聪业管理公司茧的经营策划瞎整合到一起嫂，在开业前燃，由项目公鸟司对推广预届算和推广内因容统一管理并和控制。半在地方商业槽项目的品牌句影响力塑造陵上，重视与淘地方政府联桃合举办宣传凳活动，获得栏政府信用背按书，扩大品食牌影响力。召在招商上，荣注重主动出仿击的招商巡贯展和招商说喷明会。坝注重招商、劈宣传活动与搅媒体投放的打结合。捆专访：膀上市之后的租宝龙商业模蹈式难2023-诉10-20屠来源:[杯观点地产将网]云“我们上市廊就是通过资僵本市场的运拆作，这是我亚们的转折点养，是我们很驾好的一个进掀入资本市场壤的跳板。”桥惭港股新军宝苹龙集团上市岁的历程充满西了诸多的故内事。原定1墙0月9日挂钓牌的宝龙因话认购不足被暴迫将IPO狱的日期推迟耀到10月1甚4日，而发童行价和集资铁规模也有不骡少的缩减。歇事实证明，恐宝龙的退让宇获得了值得库的回报，1福4日，宝龙蜡终于顺利挂幕牌成功。1矮0月15日杰，观点地产泉新媒体采访教了宝龙集团祝副总裁林峰阿利先生，林抽峰利回顾了阵这个对宝龙生来说充满变益数的国庆假放日俩。傲以下为采访显实录：暂禾观点地产新渔媒体：国庆漫期间，香港旷资本市场意差外遇冷，宝绪龙也被迫推灰延了上市日辅期，当时，杰宝龙的招股量价也降到了左2.75港雁元，上市融扰资金融也减帐少近一半，毫这是为了能美上市而作出或的让步吗？读林峰利：裕我们不觉得悟这是让步。傍从老板的意稍思来讲是这悄样的，发行涂有三个段落敢，一个是比奥较高的，一馆个比较低，健还有就是在谣中间的。主请要是考虑到演投资者，大付多数投资者甚也是配合了司很多年的投孩资的公司，忙包括很多香季港的公司。烧从许先生的准角度考虑是熔给大家一个溪回报，而不呈仅仅是上市捡。所以在上涛市之前才决蔬定按比较低调的发行价去定上市。著观点地感产新媒体：铺看到今年国茄庆期间香港觉资本市场的双变化，是不肺是特别担心册？薯用林峰利：吴这肯定会有刷一种矛盾的替心态，但从蹦我们的角度识来讲，除了誓上市更大的桌意义是通过巴上市而进入殃资本市场。溪因为商业地迎产的运作将妨来的发展方经向一定是自纸己持有，而支持有就涉及吗到规模化发岁展。自己持承有商业物业居，需要不断网去开发新的迎项目，扩大虎规模，最重怎要的就是资聪金。犁我们上听市就是通过志资本市场的畜运作，这是惹我们的转折夕点，是我们耳很好的一个戴进入资本市眉场的跳板。释固观点地产油新媒体：其妻中国内已经紫有一些知名宾做商业地产胜的公司，比严如SOHO茄、万达，那袍么宝龙的商栋业地产的模岔式和竞争力贤是什么呢？恭林峰利鲜：蚊我应该说，阵宝龙集团的诱老板许健康绕先生很有魄户力，也很有技眼光。在7被年前介入商员业地产，而死且就把目标云定在二三线城城市去发展鉴，就有其过充人的胆识和衣超前的眼光记。这两年很扒多商业地产关及商业综合桶体都从一线振的大都市开触始发展到二盗三线城市的咱城镇化建设较，这是这几炭年才有的。罚我们也言通过这几年件的运作，从汪最早的福州剃到郑州、青险岛、无锡，涂包括我们现惯在在一些三片线城市甚至炮可以说是四洁线城市比如俭宿迁、盐城猜，新一代的秤城市广场的探模式，也是数看准了这些脑三四线城市半未来的城市哪进程这样的功趋势。净熄观点地产新住媒体：但是忌在北京上海孙这种一线城理市发展商业穿地产和三四养线城市的商咳业地产应该硬有很大不同研吧？咏林峰利姨：岸的确是很大娘不同。大多杏数商业地产跑在前几年接疼触的主要还斑是一线城市林及一些二线榴城市。他们燥拿地就是在隔商业的成熟抽区，或者本榴身就是商业椒的繁华区，撑我们拿地却编是在新城的某中心、宝龙画拿地的概念肉是打造新城封商业中心这求样的定位，烛我们拿的都在是一些开发绝区。这些区殃域的发展前纳景比较可观怎，因为才刚攻刚开始起步禾。这些区域耻土地的成本于比较低，市疗政的配套比纠较交通等等挑，还是比较拦完善。而一水些老的二线低城市，在传匹统的商业区盾会出现市政勇设施跟不上暮，我们在新戒区拿地会有铁这样的优势种。存在的问赛题就是在短师期有一个逐捕步渐进的过香程，需要慢找慢成熟，相帮对来说人气叮不那么旺，拒需要投资商泉有一个培育纽期，但是未销来的发展空罪间就很大。转观点地追产新媒体：扰这种培育期护需要几年的异时间呢?咏林峰利征：通不一定。看但城市和区域工，一般三到躁五年不等。趴中国商业地餐产发展模式蝴优化选择付来源：泽一个地产人获的足迹随遇伙而安沫的博客蔬中国经济经泉历了200撒8到200芝9年经济危膀机，商业地吴产的投资开愚发也同样经甩历了痛苦的插历程，超过鼠半数的购物李中心无法正狮常开业，即肆使开业的项茶目的状况也窑不得不面临宾着名副其实久的养商期，驶商业空置率喊的惨状令人逆窒息。宫李目前中国商包业地产发展槐模式众多，辱耳熟能详的怎有万达广场赴模式，中粮惜大悦城模式岁，华润万象语城模式，宝顾龙城市广场窜模式，新加戏坡凯德模式雄等等，还有盲新兴的华联渣模式，茂业么百货模式，犹世茂地产模位式，大商新酒玛特模式，高众多的模式李各有利弊，沟有的面临资鸣金压力，有蝴的面临扩张脂速度压力，战有的面临倒畜闭压力，有烫的面临人才葵的压力。伪笔者将目前饱所出现的模匙式结合自身舍的经验，以躺最典型万达朱广场模式与龄中粮大悦城绪模式为例，邪进行中国商墙业地产未来浆发展模式变贝迁的阐述及星预测：恶一、歇万达广场模倚式伯万达目前的用产品线非常升丰富，在其衡主打的综合羽体概念中，叠有散售型物胶业，持有型法物业，虽然嫁是多元化的宁发展路线，算但究其根本划并没有超出谢地产与零售什两大行业，田多元化造成保的经营风险徐不大。丽万达是不断然进行变革，死付诸行动并求取得成果的兄成功企业，熟并且已经将授万达院线，世万千百货两们大现金流业萝态作为企业文的发展之重锹，这两大业钞态是其在现闸金流方面的鄙重要布局，坟我们完全可贩以认为万千坟百货的账期弯款，将会成从为万达解决驻的资金压力孤的重要渠道窑之一，根据座有关资料显封示，目前在航联营扣点模是式下的百货阻业者45％目的融资源于蛇应收账款，膝资金来源也颗有25％为业应收账款，椅如太平洋百帮货、百盛等垫声誉较好的馒商场，账期证可在40多京天，其他账歇期长达半年氧甚至更久。膊万达截至2牙010年底蛇约有20个诊万千百货进绝入正常运营大期，按照单天店每年1.辈5个亿的销糖售额，届时鞋每年万达集脚团将会有上顿百亿的账期社款可以应用鸭到万达集团陵的房地产发龟展领域，随甘着万千百货炼的快速扩张思，这一无需窜利息的现金证流模式将会蠢促使万达发托展的越来越育快，将其他到商业地产开钞发商远远的怎甩在后面，届这正是万达朗集团进入百她货领域的真环正目的。这播一模式的成尼功需要较高刺的百货运营止经验作为支冬撑，宝龙地扎产曾经也进野入这一模式糊，打造自身宁的康城百货纽，但是由于党此业态与其归发展的区域道，招商能力贩，内部经营免管理系统性艳和运营能力卵产生冲突，墓最终整改无记效被新华都厌接手。这种铃模式对于企枣业发展有着藏绝对的诱惑樱力，但也有僵较大的风险过是不得不慎痒重考虑的，才零售企业盈烂利应靠商业记本身运作，杯而非融资投昏机性收入，队地产开发模朝式与百货运仔营模式毕竟碎不同，将账蓄期款转移属盟于投机性发浇展模式，存舍在很大风险妈，一旦品牌死商、供货商循向零售商在装短期内要求旷支付货款，箱零售商则面吼临挤兑危机百，进一步会肾导致房地产也业务资金链鸭断裂，其后隐果非常严重为。补缺：钞1.溪步尽量放弃拆骑迁难度大，陶不具备快速抢入市条件的牌土地；峰2.暴宽适当加大住圾宅比例以补征贴持有商业费资产；久3.倾卵在快速复制零和标准化的网开发模式的识基础上，特贝别是设计方埋面和内装方崖面的精细化膜需要加强，各这与“不能忠太特色”的耗原则并不冲段突。妙4.墙钱做好各业态寺选址评估机捐制，商业地贱产中的酒店鹿、购物中心饰、写字楼、喝公寓业态都议有其自身的编选址标准及肢发展周期，坦并非每个城扫市都已经达柳到五星级酒遍店及高档次蛮写字楼面市债的阶段，为守了低价拿地鼻而承诺地方侮政府做大而纤全的综合体室，会让万达叙背负众多非候优质资产；臭5.钢黑加强防范万打千百货账期姿款的应用比妈例，设置最财低风险底线限；任6.酸溉利用自身业介主方优势，碑进入家居建腰材行业。亮二、竟置中粮大悦城定（华润万象太城）模式燕大悦城在其牛内装投入，续动线设计极印尽创新之能穗事，美轮美陪奂的灯光，厉舒适的温度漠，赏心悦目胶的地面铺装漠，让消费者俗流连忘返，玻堪称购物中厌心豪华装修恒的典范。其趴业态也是想些之所想，包忙罗万象，精汗心营造室内污空间，完全狗符合体验型铸消费的理论笨。赠从目前已经椒面市及即将姓面市的大悦贤城可以看出禾，中粮并非丰采取快速复巡制的发展策曲略，每个大制悦城的定位荡是根据所处看商圈，消费鞋客群制定差拨异化的项目梨定位，西单直大悦城，沈弓阳大悦城，扒属于黄金位冈置的典范，俘定位于年轻尽时尚，采取仗无大型主力受店的发展模营式。而朝北古大悦城则定略位家庭生活杜，采取引入锣大型主力店免-吉之岛模铸式，这种定疯位同样也承始受着低租金鬼收益之苦。台根据西单大添悦城和沈阳书大悦城的实普际运营情况园来看，大悦竖城模式正在模面临着较好舍不叫座（开袍发商租金收篇益较高，但际商户未得到渠相应回报）蚂的困境：姑第一，动史里大部分零售宜品牌与商圈桨的百货重合闹，但是购物左中心折扣不收及百货公司带，导致逛的氧人多，买单油的人少，在墙中国目前的凉消费发展阶味段，即使是光在一线城市蒙消费者依然击选择了折扣悔更低的百货网公司，而非默体验型的购夕物中心，大井悦城模式仅累靠几个快速乏时尚品牌（绵ZARA，颠H&M,优钱衣库，C&牛A）的销售净无法支撑商春业高昂的成智本。宏第二，衔插魄大悦城最叫王座的是百货标公司中较少液的餐饮娱乐丹业态，这也臭导致消费者插实际买单领板域最终是低吹租金收益业患态。如第三，略湖建不能够很好冒的认清二三主线城市年轻缺人的消费力瑞水平，盲目假复制一线城饶市的年轻时蹈尚品牌。补缺：州1.缺斥还在项目获取评方面，要坚拆持综合性评滨估土地价格彻，回报空间桐、开发风险滚等要素，综航合运用多种赌方式获取价欧格合理、回构报空间较好巡的项目资源膝，不要盲目她高价收购资鞠产。宫2.跟口羞主流的收租激模式从固定桨租金模式彻班底转变为扣境点模式，获舅取更大经济叼收益，适当辟租金补贴给脱品牌商家预慨留较多的打蚂折下浮空间微。距3.循早地成立自身的娱百货公司系幼统，将购物恨中心彻底百叫货化，以利肃于与项目周棚边的百货业列态相竞争。罩4.评每呼由于百货公严司给予商家熊的面积较小束，商品丰富酬度和品类的乞齐全度方面委通常不全，架大悦城应该刻从差异化的敌货品来寻找假发展空间。饭在研究这两帜种发展模式阴中发现，万障达的路线和梦美国通用汽具车曾经走过址的过度金融功化的路线非古常相似，可山以预测其正牌在进行着一脉场商业地产灯向金融服务呼转化的过程股，进而可能恐预埋下商业秀地产金融化旁的地雷，过兆度金融化的朝风险在会在孟金融危机中押显露无遗：纽未来商业地瘦产开发商将搜会进入预付葱费购物卡的餐发行的行列伴，形成商业个地产新的发怨展模式。喷国际发卡机干构雅高曾委娃托零点公司凶做过中国市址场调查，2吧008年中茎国预付费市再场规模最少耗有8000信亿元，并且影以2倍于G新DP增速的萍速度扩张。投而用卡消费约甚至创造了芒众多大型商逆场的主要销散售额。胃根据有关资谅料显示，发福卡机构盈利插来源最重要截的来源是售反卡带来大量亭无监管资金乐，可供投资叔，这笔无监袜管资金可以盟从事股市、够房地产方面杀投资。丹假因为预付圾费卡中的产葵业链相当复色杂，并非央掘行一家政府牙机构所能控庆制的，如中民国的商业地持产开发商进纪入预付费发恩卡行列，单缴考虑万达就融有可能拥有患上千亿元的僵发行量，再灵加上中粮，专华润等这些友大型的商业扔地产开发商雨，中国的商访业地产金融盲监管将难上抽加难，这笔侧庞大的资金缓要远远胜于喉上市所带来黄的好处，无燃需回报，无沿利息支出的分资金，的确荣是一大块肥链肉。费中粮大悦城远（华润万象提城）吹万达广场模怜式竖传统百货模删式选核心竞争力随1、棍

慧央企资本，丘可以承受较辈长的回报期平2、趣

蜘在建筑设计竖方面投入较攻大，以优质哈的购物环境狐取胜享1、寇

怨快速复制飞2、腊

昂以散售物业懂养持有物业吉1、确

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荒公寓、住宅喊类物业是中亦粮大悦城模莫式的主要收驰入来源区2、既

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