南充房地产市场调查报告

目录前言3第一章、宏观经济情况调查4第一节、国民经济基本情况41、2006年中国宏观经济概要42、2007年中国宏观经济预期5第二节、全国房地产行业基本情况51、宏观调控52、价格涨幅63、近期国家和地方对房地产调控实施的主要政策74、2007年房地产行业趋势12第三节、四川省及二级城市房地产开发投资增幅情况141、2006年四川房地产市场呈现特点142、2006年四川主要二级城市房地产开发投资增幅情况15第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析16第一节、南充市宏观经济及城市发展规划概况161、城市概况162、经济环境18磨3啦、房地产政泥策环境讨功20酸4鬼、城市发展直规划竟京21俯5根、南充市国宿民经济和社听会发展第十旦一个五年规变划纲要浓乎22椒第二节、南睛充市企2006裁年房地产市拳场发展特征慧颜24览1钓、三区房地朗产市场情况器狂24扰2问、三区房地己产价格情况迎喂26锅3刃、消费者购号买特征分析鬼帽28箩4消、发展趋势折分析乓嫌30文第三章、南纱充市中高档售住宅市场分迈析顾封34稻第一节、供胀给市场情况薪妙34晚1蜡、产品形态恢供应分析熔补34幼2互、面积及户摩型供应情况右话35挤第二节、多碰层中高档住坛宅项目分析帝储35手1延、多层中高蚊档项目简析很吧36撕2奖、价格分析怒钥40榨2.1护、翁04-06际年主力价格段走势房心40灯2.2讲、渴2006股年底部分代纹表性楼盘价优格汇总僵感40卵第三节、电角梯公寓中高采档住宅项目榜分析礼派41详1着、电梯公寓是中高档项目软简析税匙41桥2尤、价格分析挨烈43酱第三节、将2007臭年中高档住透宅供应分析碧权44快1态、多层项目没推出面积分获析蕉辫44慌2澡、电梯公寓委项目推出面词积分析红煮44雾3露、拍卖地块谅推出面积预骆估分析评姑45庆第四节、中惧高档住宅销疗售速度加快怎辉46赌第五节、高闲档住宅步入晋品牌竞争和指46础第四章、消誓费者需求调载查辛眯47博1菠、调查样本拥概述变专47名2吓、项目品牌仁关注度调查性羽48痕3回、产品形态谜接受度调查持乖50普4淘、面积及户碧型需求调查树夫51夸5援、购买力调还查秩艺54促6遵、配套需求山调查斑遭56炎7吨、物业管理世费接受调查喝子57带第五章、市往场机会与风被险分析克默59称1上、市场机会智分析换而59园2棒、威胁分析垦线59前言萄南充绪房地产业发蠢展笨已经掀步入穴成熟准发展阶段、盯进入了全方衬位竞争的时钢代往。融房地产开发劳不仅爬需要衫雄厚基的渔资金实力攀、良好的捧社会资源整瞧合赞能力，阅更要有战略钉性的全局眼江光柳、专业的开茎发陈及过营销篇能力容。蚂“都览大局者要带、持势者久归”理，房地产市哪场森研究及渣项目淡定位胖应秆遵循市场盏背景与伍规律、粉围绕开发战丙略的目标来泄把握方向毒、在瑞对怠市场费精准迁掌控泻的条件下素对项目进行田定位腔与开发侍。阴本次调查香以停行业园及覆城市尽发展界的缎高尾度巧为乎组织失设计寇要善点采，站在宏观夏战略的高度急观察行业、备探究城市、筹研析项目。播并将以下研汁究成果汇集误成本案姐，哥为项目的开秒发膀与策划提供覆客观狼资料借鉴渔。香第忙一添章、宏观经烟济情况调查果第一节、国杠民经济基本醋情况糠1主、岗200示6年中国宏据观经济概要困2000漂年到遇2006丢年，煎中国宏观经忽济梦连续福7爱年保持敲8系%针至涛10谨%甩左右适度增秋长区间内五的耳平稳较快运焰行。却“宋十一五厕”异开局之年的遇2006艇年，中国宏屑观经济总体咬运行平稳，订经济社会发杨展取得了大显著耳成绩。中国腥经济发展呈好现林“给高增长、高践效益、低通闲胀圣”袋的良好局面嗽。来2006节年以来，中画央采取了一塑系列宏观调辅控政策，进茶入三季度后衔取得了初步背成效，经济东运行总体上镰呈现出湾"职增长快、运此行稳、质量犬高咐"骄的发展格局漠，实现桶了纤"荣十一五斩"竭的良好开局碎。骆吹就2006艺年前三季度霸，国内生产主总值达到怕14147丘7鹿亿元，同比陕增长梢10.7%喇，增幅比上叠年同期加快仆0.8印个百分点。雀预计各2006蜡年中国倘GDP誓增长率为紫10.48助%匠。胶宏观调控成丹效明显鞠，丰经济运行状隆况良好尊。稠首先是国内废生产总值增役速高位回落奇。第二，工甩业生产增速采回落。第三减，固定资产歉投资增速回心落。第四，呼货币信贷增毒速高位趋稳句。叼这次宏观调最控政策是及保时和有效的任，不仅有效病地避免了经交济运行由偏季快转向过热抵，把过快的映增速放慢了厨下来，而且义也没有出现敬大的回落，壤避免了经济雪运行的剧烈塞波动。紧这主要得益先于这次宏观稼调控域：抬一是多重用概力。既重视呢货币政策，裳也使用了财仅政政策；既堪重视用经济伶手段、法律疼手段，也适描当运用必要女的行政措施摧，在使用货画币政策和财许政政策时，可还综合运用巩了多种政策漂工具。岸二是边看边掌调。在滩4笑月份出台的怨上调金融机涝构贷款基准圆利率基础上亲，又分别于满7皮月份和鼻8家月份两次上拖调金融机构廊存款准备金贵率和存贷款标利率。券三是微量频壁调。在短短各半年内，仅丧货币政策就摩动用了通4衫次，而每次球调整的力度询不大，存款米准备金率上渐调唤0.5限个百分点，午存贷款利率袭调整都在晋0.27赤个百分点。湖2花、红200始7年中国宏世观经济预期既中国经济即减将实现连续肆第4年两位滨数增长之时就，宴2007或年宏观经济装政策大局已炎定。权威机鸦构和专家普鹿遍预计，2未007年，很中国经济将作延续200廊6年的高位谊增长态势，旬增长率将保个持在10%久左右。漂起2006年皇12月5日踏至敲12月7日绢中共中央政削治局会议指热出，全将损“者坚持加强和温改善宏观调贸控，保持和绝扩大经济发形展的良好势掉头称”慕列为明年经锹济工作八项久主要任务的遮首位，提出针必须保持宏犬观经济政策著的连续性和旁稳定性，适乳时适度进行页预调和微调翅，确保经济哑平稳较快发祝展。民”谁中国明年将细加强和改善妄宏观经济调敲控，以确保封2007年脉经济稳定、糕快速地增长溪。得“酿稳烘”遗成为中国明薄年宏观经济梯政策的突出挺特点。邻中央经济工跟作会议提出低，做好明年迹经济工作，饲最重要的是破保持经济平际稳较快发展钩，防止出现旱大的起落。列古“良将苦‘建好乐’音放在范‘啄快挑’广前，这是栋2006年兴中央经济工接作会议的一茧大亮点，意相味着中国经丝济发展思路慈将更重视调彼整经济结构浓和转变增长妻方式，注重虑质量和效益冤。中国经济刮将步入一个苏更加注重科装学发展的轨制道。霜”舱悟第二节、庭全国揉房地产行业到基本情况勾1惜、宏观调控税房地产调控婚，对百姓而凯言是稳定房夹价、提高生搞活质量旷；眼在宏观经济奥层面，是有睛效防止关联或行业投资过陪热、保证经辱济平稳运行撒。认2006年踪以来，房地扇产市场经历生了一轮新的士调控，般“稳定房价至，调整住房纠结构”是2饶006年中乐央政府调控剑房地产市场沫的主要目标秆。为了达到歼这一目的，蒙加息维、躁“国六条”树、晒“90东㎡滔·法70%”、肠“限外”等砍等涉及金融穷、信贷、土弓地、税收等哑多项政策顺衰次出台，调雨控从“宏观椒领域”深入久“微观层面翼”。骂2盐、价格涨幅驶2素.芒1、投资涨归幅忆2006年邀1若-练9月，全国茄房地产开发姿投资持续平顾稳增长，房其地产开发投轮资1290纽2.4亿元跑，同比增长约24.3%亡，增幅上升登2.1个百科分点。住宅报房地产开发岔投资占70聚.3%，其罚中，经济适沾用房开发投周资占3.2扬%。东、中亩、西部地区乎商品住宅开困发完成投资旷同比增长分投别为22.晶7%、53项.0%、3含3.6%，坦其中，东部骂地区商品住婶宅开发投资痒增幅明显低关于中、西部矮地区。售2006年柜1胁-寿9月，全国诉完成购置土拒地面积24逐054.2平3万充㎡裹，同比下降捧3.0%，捏同比去年增慨幅回落了6屠.1个百分浅点，低于商奇品房施工面绢积涨幅的2旷1.9个百散分点、新开扎工面积21瓶.0个百分高点。芹总体来看，购2006年秀1挺-帆9月说房地产市场云正在朝着宏列观调控的目咸标方向发展续：住宅为主密的房地产开节发投资平稳尿增长；商品绵房施工、竣堡工和新开工摧面积均大幅爽上升；房地戏产开发企业永本年土地购磁置面积有所小减少，完成排土地开发面姨积上升。疯2因.诚2、价格涨皱幅枣2们.暮2偶.逗1扩、房地产市而场价格寺涨幅僚情况夫纵观200屡6年中国房野地产市场，尖房价可用“盏且调且涨”拉四字来形容插。谊2006年愧初，发改委肯和国家统计崇局发布调查疼数据，2月堆份全国70雅个大中城市煮房屋销售价排格同比上涨箱5.5%鬼；例二季度，全南国70个大宇中城市房屋砌销售价格同触比上涨5.歼7%；到了悔10月份，犹全国70个轧大中城市房厌屋销售价格奉则同比上涨姑5.4%，蒸房价涨幅基彼本得到控制短。财房地产投资衫增速已经趋码向稳定，房波价大幅上涨商的势头也得巾到初步遏制辩，房地产业爽步入持续、钓稳健发展的式轨道。献介、量2006年巡上半年您房价变化特贺点验（一捐）、累商品房价格门持续上涨，部但涨幅有回配落迹象；存狭量房价格小谁幅下降。（爷二）枕、为各类住宅价辣格上涨较快要，低价位住峰宅价格涨幅禽较大。（三废）舅、滚各地区房价草均呈上涨态装势，部分城软市房价涨幅耍较高。养从岩2006年旨上半年的房艇价走势看，淘全国房价上赞涨较快、涨畏幅较大，但呈在5月末国撒家出台调整刑住房供应结见构、稳定住屡房价格的政文策后，房价竹涨势有趋缓材迹象。侨3跨、近期国家潜和地方对房杜地产调控实超施的主要政胀策畅3.帽1、神加息梅央行上调金虎融机构贷款掠基准利率2陆7个基点，救即其中5年粗以上的商业棋房贷基准利歇率由原先的羽6.12%霜上调至6.妨39%；5耀年以上公积度金贷款由现驱行年利率4蝶.41%调戴整为4.5帜9%。央行跟当时表示，床本次上调金骗融机构贷款认利率是为了净进一步巩固展宏观调控成纠果，保持国逼民经济持续没、快速、协柜调、健康发棒展的良好势统头，进一步协发挥经济手凶段在资源配格置和宏观调吵控中的作用大。点评：书坝2006常年加息的直坦接诱因是第组一季度GD咳P增长过快唇、固定资产顿投资同时出露现过热的现职象。央行此貌举直接意图以在于控制信库贷，一季度吼的新增贷款骨几乎完成了氏央行半年的屡贷款目标，骆信贷的增长夕刺激了投资籍增长，进而勒推动了商品金价格上涨，崇而这些钱大繁多流入房地摸产和其他固园定资产投资肢行业，许多洞产业出现产泻能过剩。加迅息有利于调境整国民经济民增长的速度源，也意味着活国家对经济硬宏观调控的窝开始。别3.膨2、渐国六条煌时间：绵2006年可5月17日牺主要内擦容：声(一)闭、愉切实调整住我房供应结构洲。重点发展具中低价位、料中小套型普食通商品住房巩、经济适用宏住房和廉租聋住房。各地丹都要制定和闸实施住房建仰设规划，对批新建住房结百构提出具体予比例要求。腹(二)语、晒进一步发挥叛税收、信贷笨、土地政策管的调节作用扮。严格执行凉住房开发、鬼销售有关政回策，完善住号房转让环节怎税收政策，婶有区别地适乡度调整信贷撕政策，引导坦和调节住房便需求。科学弟确定房地产测开发土地供策应规模，加粱强土地使用谱监管，制止筒囤积土地行尽为。邪(三)拜、叛合理控制城蒙市房屋拆迁户规模和进度筐，减缓被动驱性住房需求农过快增长。浇(四)理、穴进一步整顿叮和规范房地袍产市场秩序鼻。加强房地晓产开发建设男全过程监管距，制止擅自币变更项目、只违规交易、盏囤积房源和隔哄抬房价行节为。叙(五)唯、匀加快城镇廉肝租住房制度致建设，规范戚发展经济适轻用住房，积截极发展住房见二级市场和韵租赁市场，摸有步骤地解便决低收入家弦庭的住房困逢难。招(六)劈、腐完善房地产柿统计和信息正披露制度，饼增强房地产畜市场信息透著明度，全面错、及时、准药确地发布市赏场供求信息衰，坚持正确芦的舆论导向停。点评：理国六条桃产生于国务正院总理温家稼宝当日主持饱召开国务院艰常务会议，碧研究促进房繁地产业健康裕发展的措施跑。会议认为烟，中央去年沟实施加强房牙地产市场调戚控的决策和嗓部署以来，兽各地区、各嚼部门做了大翼量工作，房筛地产投资增薯长和房价上因涨过快的势恩头初步得到芹抑制。但房茫地产领域的胶一些问题尚乞未根本解决结，主要是少股数大城市房通价上涨过快宽，住房供应坏结构不合理持矛盾突出，亮房地产市场墓秩序比较混厨乱。童国六条丘拉开了20挥06年国家芳对房地产行精业宏观调控皆的序幕，是岗日后出台的客各项政策的段总的指导方叨针。而此次浩的国六条在土宏观性中又仰具有很强的爹针对性，表谅明楼市调控茄不是对房地普产市场的整风体打压慨，而是保持尊持续、稳健归的产业发展慨。治3.雁3、芦国十五条虹时间：探2006年集5月17日透主要内过容：携经济适尖用房建设目村标9月底前降公布；90仇㎡缓以下住房须凡占项目总面唇积列7惰成以上；购木房不足5年舞转让须交营庄业税；空置图3年以上商秒品房不得作逮为贷款抵押虫物；个人住兼房贷款首付扬比例不低于炕3尤成；居住用祖地供应量截7播成用于中低肉价位中小套壁型；土地闲触置2年将被纱收回使用权蝇；各地城市剖年内建立廉肢租住房制度冤。点评：巨国十五条涉狸及面广、力忽度大，被认缸为是国六条萌的细则之一堤，该政策移是彩对房地产市察场影响最大仅的政策，直译接导致了上直海房地产一须、二手交易说量的下降并旅且对房地产勒行业的发展飘起到长期的辽影响作用。那由于各地都劝将会出台新希政细则对国贞六条和国十头五条进行进承一步的阐释办，此后各地滨就国十五条表所出台的细辫则，以及各责部委就国六邻条、国十五浙条所进行的江进一步调控仰，将凡2006债年宏观调控种的力度充分么凸显出来。恨妖3.烈4、页预售氧时间：缝2006年移7月10日主要内容：钱加强商目品房预售许爪可管理。房剂地产开发企像业取得预售背许可证后，厌应当在10尼日内开始销盼售商品房。止未取得商品起房预售许可技证的项目，误房地产开发卵企业不得非翅法预售商品拨房，也不得铁以认购(包像括认订、登普记、选号等叙)、收取预去定款等各种编形式变相预拥售商品房。索对房地产开淋发企业未取撤得预售许可肌证而非法预优售或变相预滔售的，责令渔其限期整改核；对拒不整洁改的，要从更严查处，直帝至取消开发见企业资质。点评：维建设部、发马展改革委、莫工商总局联写合发出的通房知，进一步绿整顿规范了脂房地产交易箱秩序。《进棋一步整顿规甘范房地产交滚易秩序的通播知》可以有御效抑制开发窃商的捂盘行蚕为，对保持片房地产市场词稳定的供应圈进而稳定房喉地产的价格肚有积极的作支用。靠3.元5、蹄外资裂时间：角2006年险7月24日堂主要内厅容：盗规范外饲商投资房地磁产企业的市恰场准入，提然高了部分外典商投资房地晌产企业注册绪资本金在投窜资总额中的恨比重，明确呜了外商投资艺房地产企业伐的设立、股遍权和项目转足让等程序；凤加强外商投谦资企业房地以产开发经营砌管理，规范完外商投资房削地产企业在眯贷款、结汇俊等方面的行吸为；严格境黄外机构和个艘人购房的管调理，规定境皂外机构在境领内设立分支猫、代表机构元，境外个人泛在境内工作驳、学习超过冲1太年的，可以束购买符合实币际需要的自吴用、自住商吴品房，规范穿了境外机构欧和个人的购办房手续。点评：科《意见》在苏坚持对外开潜放方针的基记础上，针对严当前房地产刚市场的新情轨况，借鉴国纲际上多数国案家的惯例，膝按照统筹国愈内发展和对咳外开放的原水则，进一步弟规范和完善卫了外资进入灯房地产市场繁的有关政策臂。《意见》净从供应与需闭求两个方面旦打击外资对订国内房地产逗行业的影响籍，对外资助阁涨国内房地资产有明显的框遏止作用。哥及时地制止宏外资在国内隐房地产行业困不合理的扩互张对国内房耀地产行业长穷期稳定发展晶具有积极意坚义。税3.示6、肌个税费时间：钢2006年赌7月27日赵主要内捎容：裙指2006桨年6月1日俘后，个人将池购买不足5核年的住房对丝外销售全额叠征收营业税绘。个人将购易买超过5年匹（含5年）怕的普通住房泽对外销售，组应持有关材甚料向地方税燃务部门申请印办理免征营忘业税的手续尖；贸从秃8月1日起狮，各地税局块将在全国范费围内统一强浅制性征收二膜手房转让个至人所得税旅，疗对于5年之袄内转让二手危住房征收盈裕利部分20子%的个人所特得税。点评：等该政策哨目标直指房阶地产投资者凡，政策出台托后，按照目捕前上海房地备产价格的上姿涨水平，投谅资普通住宅陡5年内已经慕无利可图。缴几个政策的小叠加效应，衬让绝大多数睁希望投资普尿通住宅获利久的投资、投复机者不会再车进行投资，幼房价的上涨敞“推力”被乏卸去了鸦一部分降。侍3.戴7、筒土地主要内容：袖进一步榜明确土地管盏理和耕地保翻护责任，切恐实保障被征些地农民的长敌远生计，规唱范土地出让奶收支管理，建调整建设用瞒地有关税费樱政策，建立衡工业用地出拜让最低价标印准统一公布父制度，禁止普擅自将农用祥地转为建设葡用地，强化模对土地管理福行为监督检剪查，严肃惩姨处土地违法姜违规行为。产财政部国土晕资源部、中滑国人民银行标联合发布《缘关于调整新遇增建设用地轧土地有偿使症用费政策等蝶问题的通知欣》。为保护沾耕地，强化厘土地经济调她控手段，控解制固定资产另投资过快增翅长，促进节杀约用地。

倚2007怪年牙1损月叙1兄日起表，新增建设芬用地土地有泉偿使用费标遗准将提高一柔倍，同时继标续实行中央额与地方悔30百：膨70杨分成体制，赖相关收入专苍项用于基本港农田建设和抵保护、土地打整理、耕地训开发。点评：铲《国务院关拉于加强土地咬调控有关问哗题的通知》援与涛《关于调整工新增建设用哈地土地有偿焦使用费政策丸等问题的通这知》领是继200饼4年《国务止院关于深化薄改革严格土尘地管理的决吴定》出台后竹，中国政府按在土地管理菠和调控政策衰上的又一次卖重大调整。劝新缝出台的土地伯政策扩着重解决当司前土地管理墙和调控中存姥在的突出问膝题擦，究以后的土地谣市场将会越狱来越规范蒸。拦3.起8、疯规划洒时间：舰2006年羊9月30日破主要内尾容：套型建炒筑面积在9汇0垮㎡补以下的商品数住房将占全览市新审批新曲开工商品住枕房总面积的仙70%以上懒。点评：糟“住房结构牺”调控细则倾的薪出台托，老主旨在于对从结构上解胳决章供应比例孟，敬降低购房门些槛柿，叠其目的是保可障中低收入吊阶层的颠购房需求，夕此规划母对新项目的耀设计、定位就提出了更高戒的专业要求柿。莫3.壮9、翠稽查闻时间：圣2006年稍底满主要内仍容：登11月23餐日择，国土资源序部办公厅就糕治理商业贿势赂工作发出读通知，要求延全国国土部介门深入开展知自查自纠，蹈搞好评估验胶收工作，对灭违规出让土要地等进行纠贵正、追回欠抚缴的出让金环、改革易诱茫发商业贿赂闻的管理方式筹。与此同时台，各个部门云都同时加大愈了对治理商尝业贿赂的工男作力度。点评：至国土管理部续门在近期调锋控过程中不谈断加大力度烈，财政部亦渐开始表明房倡地产企业刻郑意隐瞒利润愈过高；与此罩同时，信贷技环节上调控亿指令也开始历畅通。种种徐迹象表明，摊各部门在2好006年底浓，已经打出御了稽查楼市愁违规的组合均拳。找4、200宇7纹年蔽房地产行业岁趋势颜4.歌1偿、加大对房蒜地产市场的瞎调控和管理堪力度沟展望200泊7年的政策梦走向，尽管谋政策调控的腹效果尚未充渠分得到体现得，但作为稳却定规范市场餐的政策，竟稳定价格、园规范市场、仪防止泡沫、纳促进发展仍塔然将是政策滚出台的核心经目标。势因此，从当狸前的市场状捉况看，20阻07年在税票收、金融、湖土地供应等顽方面仍然存眨在政策出台纷的空间。热猛议中的物业愿税、土地市举场治理、物旅权法出台、贵流动性过剩让问题、逐步诞上升的汇率打预期，仍然驶将是政策调填控房地产市贤场的重点。召应该说20暮07年的政雀策仍然是影于响市场走向慈的最大因素争，而这种影模响或将加强劣。蹄2007年老国家在继续叹发挥房地产草业带动经济继发展作用的夏同时，将抑本制房地产投姑资过快增长逐和房价过快胃上涨。由通过建立健换全廉租住房科制度，改进贿规范经济适繁用房制度，漆搞活二手房宝市场，调整托住房结构解鹿决困难群众电的住房问题触等办法促进缎房地产市场做健康发展。集4.衬2盾、和行业并购走名向纵深化拍从企业层面善考察200贴6年中国房驴地产行业，逗兼并收购仍屋是一个重点捧。政策调控标、市场竞争糖导致扁行业洗牌，优同时董成为贺并购整合的慨基本推动力壮。弦可以预见2拜007年房喝地产企业并兵购将会在2艘006年基钓础上得以延土续并进一步疤的发展，以婆获取资源为死目的的并购便仍将是主流恒，大企业之房间以战略联笼盟为目的的风并购也将逐吗渐成为市场骑的一个方向虑。而无论是晨强强联合，材还是强弱结崇合的房地产做企业间的兼盟并重组方式顿，都是以追她求资源利用踏最大化，进己行土地、资伙金、人力、御品牌等资源规价值的整合权与挖掘，对情不同资源的腰优化组合来任达到双赢甚惧至多赢的最炭终目标。饱4.习3墓、职城市经济圈谅发展将带动秧二三线城市违市场成熟中国内已经形经成珠江三角危洲、长江三功角洲和环渤躲海地区三大铃城市集群经国济圈的格局愧，目前正处箭于高速发展晋时期，目标肤是成为具有厕世界竞争力观的组团式大维城市集群。奏根据200此4年《中国伏城市发展报炮告》数据显申示：珠江三葛角洲城市群币的GDP约向占全国的1凝0%，长江捐三角洲城市商群的GDP析约占全国G调DP的18阵%，京津环础渤海湾城市闹群的GDP抚约占全国的奴9%，中国村三大城市群悠的GDP对快于全国GD梯P总量的贡房献率只有3伯7%，比美耍国纽约、洛昏杉矶和五大订湖区三大城脆市群对全美安GDP的贡卡献率低30蛋个百分点，粉比日本东京捷、大阪神户棚和名古屋三架大城市群对民全日本GD寻P的贡献率址低32个百震分点，作为涨经济发展主过力载体和战滨略制高点，静中国三大城中市群远未形倒成国家财富侵积聚的战略良平台。因此念三大城市圈晴的发展潜力熊巨大，单纯鞭依靠中心城烛市的标杆作任用略显不足尿，二三线城捕市的迅速发鞭展才是提升别城市集群竞虏争力巨大的淹后发力量。宿4.暮4腾、蚀市场呼唤升倾级的专业服棵务匆2007年关的中国房地缠产市场环境态将更加复杂台。当这种市忠场环境日益疫复杂多变，敞并从卖方市寸场过渡到买富方市场时，弦资本运作能波力和产品技秤术水平拒、市场类倚技术水平易日益成为未见来房地产市誉场竞争的重抬点似。恭升级中的房象地产市场，焦将逐步形成啄发达国家的峰产业链专业犹分化的模式祥，走向专业卡化分工协作倦的路径，从购而形成众多送的房地产专步业服务产业贤链。当前的脑房地产市场院发展趋势，越从专业化角影度分析，可彼分为两大类即技术领域，斑一大类是市碗场类技术，陕一大类是产烤品类技术。初在专业服务坑提升的市场袋背景下，房饥地产项目逃品牌、品质伶开发饮将闪成精为纯市场亩的核主流艺。樱第三节、四枣川利省及主二级城市房顿地产开发投乌资增幅情况跃1、俱2006年野四川房地产纷市场呈现特穴点炸1凶.虎1、房地产选市场的投资丛呈持续稳定吓增长箩罢2006年盆以来，四川剖房地产业由职于到位资金坊持续稳定增容长，为房地赢产开发提供中了重要保障午。全省房地晕产开发投资阁增幅逐月回鸭升，呈现低芒开高走态势奖。破1-8拼月，四川房言地产开发投恋资专551.5饼亿元，同比秘增长法30.6%嫂。增幅比上问月回升通2男个百分点，却但比去年同苏期回落6.穴4个百分点逐。在投资保哈持稳定增长余的同时，开塔发结构进一探步优化。其疮中住宅投资萝387.4前亿元，增长亚39.9%舰；办公楼投私资钥10.9蚁亿元，下降东3.9%劫；商业营业责用房投资桥67.7前亿元，下降坟15.7%集。办公楼和倍商业营业用兼房投资下降拐，符合国家按宏观控制政筋策和市场发称展需要。同圾时，商品房阶销售情况仍企然较好。傲1-8疏月，全省共酸销售商品房贵2236.饶5加万痛㎡愉，增长灯32%浴。其中住宅竟销售泻2061.扔4赚万题㎡尝，增长苦35.3%芳。索1.2、将房地产开发为规模继续扩愤大，施工及决竣工面积增月长较快斜2006年窝1-8炉月，全省商桐品房施工面顶积达阴8662.遮5磨万吗㎡晴，同比增长百22.9%报。其中住宅滥施工面积守7014.悟5虎万冒㎡银，增长咽26.7%令；商业营业帆用房施工面翁积访1129.兔9食万冲㎡雹，增长午1.6%原；办公楼施颗工面积钉137.2细万态㎡指，下降保1.8%影。全省房地挂产开发在建锦规模中新开图工面积哨3139.油9给万惰㎡杠，同比增长驾12.1%已。其中住宅爷新开工面积制2656.志5兔万菜㎡隔，增长音14.8%丈，占全省新疑开工面积的抖84.6%遇。商品房供裕应情况较好残，据1-8蜓月，全省商事品房竣工面觉积达瞧1175.五2绞万盯㎡本，同比增长架39.5%锣。其中住宅添竣工面积后968.6骄万土㎡鸟，增长甲46.9%缘。全省商品燥房竣工面积杏中住宅占了融82.4%概。商品房施谊工及新开工欣面积增加，在为后期房市缠供应提供了应较充足的房蹲源。逐1.代3、商品房悔销售继续活贱跃欢2006年炎1-8症月，全省商借品房销售面然积浊2236.匙5浇万猫㎡遣，同比增长梁32%阻。其中住宅掠销售面积勾2061.核4轨万然㎡号，增长州35.3%躁，占全省商有品房销售面紫积的恢92.2%赛。在商品房怪销售中，现窃房销售拣548.6色万谅㎡占，增长俱28.2%顽，其中住宅漏销售敢472.2用万笛㎡障，增长萄28.7%尝；期房销售娃面积睁1687寺.9兔万奏㎡朗，增长谨33.3%虏，其中住宅霞销售蜡1589.摆2恳万头㎡秧，增长裁37.5%栏。各市、州译商品房销售扛面积全面增语长，其中增纳长词60%另以上的地区泊有：凉山（涉194.1扣%奉）、雅安（泼164.9违%手）、宜宾（气113.8脉%翻）、绵阳（贷75.9%污）等跌4揭个市、州。谁2、200深6年四川州主要二级城殊市炭房地产开发今投资渣增幅匙情况周(物数据统计啄截止时间:螺2006紧年塑10盘月看)短猾地区惹房地产投资辞额（万元）宇住宅枣（万元）黎房地产投资病额比去年同仇期增长（%苍）奸住宅比去年料同期增长滑（%）究自贡市尝11438膛8鉴77656被敢38.7名33.5挣攀枝花市棉1掌30568刑优88348笑骆88.2粉134.1姜融泸州市陕12872森3笼99425奸既10.1拾7.7你绵阳市闹27494触8楼18142刚9隙15.8萄13.5头南充市运15239战8分12954现7资-0.9料12.9旗遂宁市需14926泻9薯90863唯闪61.6屯73.1冬内江市问12199伤4堂10268途5夜40.0扇48.5庆乐山市露15687抗8清13294式9亲34.8远41.6握眉山市峰10584竖7紧91115纵限30.6著50.5表宜宾市裙28056泄8稠18967弯4露75.4午53.9例广安市钩12343须3按94082渐治19.8仿19.9馅达州市姜17963抢1茧11941价1不30.6算20.3男资阳市阳86147运动56942阻毒31.2价18.5点评：配以上数据显页示，南充的际房地产发展喊的开发投资敏比去年同期棕增长是不列明显妻，在四川二剪级奥地市当中衰属于增幅术不高币的臣城市超之一碍。筛二级城市房跪地产市场投贪资资金不同愉程度增长，醉意味着在今杜后四川二级监房地产市场邪将存在巨大伪的市场供应驾量。雹二级城市房惕地产市场商珍品住宅销售自面积大幅度耀上升，意味冠二级市场蕴厌藏巨大的住糕宅需求市场扎；萍二级城市房白地产市场供锦应量增加，饭市场将面临仓激烈的竞争邮，对清开发商芽以及收对产品品质留、营销手法件提出更高的条要求。严第穿二柔章、南充市亿宏观环境及绳房地产市场该分析宋第一节、南答充市宏观经桨济及城市发悲展规划概况寻1、城市概悟况址1绪.暑1、循城市概况福“擦南充携”——境这个位于"摩天府之国"喇东北部腹心始地带的区域蒙中心城市，驻自古以来就凶以历史文化这悠久、物产倦丰富、名人昨辈出而闻名逐于世。管南充位于四蛾川盆地东北征部、嘉陵江鲜中游，幅员高面积1.2接5万平方公天里，人口7贿26万，辖仪5县1市3宫区。安南充进几年袭一直泡按照伟“强化规划脸、构建骨架璃，完善功能烟、优化环境熄，全面经营表、规范运作热”的总体思续路，强力推莫进大城市基溪础设施建设蹈，不断优化粉人居环境，稍进一步促进伯了城市发展遗。“200药5年建成大切城市框架”澡目标细已经实现依，城市综合封实力和发展鬼后劲显著增懒强斗；台目前羞南充城市建端成区面积已荡增加到50霞.5平方公巩里，城市居孝住人口达到唉68.5扣万，100棉平方公里的鬼大城市框架耕初步形成。翅1.2、昂城市定位蹈南充炊城市性质消——无川东北地区铃的中心城市笼和交通信息多枢纽，以发损展轻化工、惹商贸、文教登科研为主的察生态型园林挎城市；将城盯市空间结构预——友以江、城、欧山、田自然乱格局为基础吐，沿嘉陵江殃水系发展的跃组团式城市倘；将城市形跳象结构把——穿“一核一心拔、三环八轴值、六园五带映”的轴心式嘴结构模式；盯将城市发展琴方向明确为荐以江为轴、橡北拓南延、鄙跨江东进、咽拥江发展。授城市的一环提、二环、三阅环东段道路椒，政府新区微道路艇及1、2、遥3号办公楼补，人民公园川广场、体育婚中心、大剧跑院、滨江大祥道、嘉陵江蹈防洪堤、桓晌子河大桥等久城市重点工终程相继建成歼，总投资上摘亿元的青居抬电站、小龙获门电航桥工躬程、嘉陵江李三桥、绕城砌高速西段、僚光彩大市场扒等工程曲正逐步命建诵成扭设，博物馆捆、科技馆、把图书馆、文贯化馆即将兴蔽建。这些项僵目的实施，树拉大了城市副骨架，完善刊了城市功能湾。组1.3、牢交通既以联接成渝梅、沟通周边闲的道路建设闷为重点，大秀力构建区域绕性交通网络悟。继成南高貌速公路通车耗后，南广（牵安）高速、高南充绕城高邮速公路东段镜通车，南充蓝汽车客运站据、南充港和胶高坪机场投致入使用，布城市的一环平、二环、三左环东段道路刻，政府新区侧道路别等城市重点邮工程相继建食成胶,轻南充城市由饱点及面的扩攻张效应和由调面及点的吸茧纳功能不断顾增强。帆1.4、人苹口演年责2003年例200育4年枣200娘5年祸200森6年上半年尼总人口（万丧人）庙717.7傍3铸724.7颂7狡728.9笨4评728.9侧4貌按照《南充残市城市总体昨规划(20欺03年至2膝020年)己》经省政府船批准实施（秘见邻2004年句8月20日挠《成都商报筑》A3版）割，同意把南瓦充市建设成膊为区域中心嘱城市和现代央化大城市。叨南充市确定候的城市规划盒蓝图是，到本2010怪年，城市用木地规模秤62.5或平方公里，嗽城市人口去70猾万人；到盈20德2壳0侧年，用地规障模庸100沟平方公里，头城市人口控霜制在蝴100关万人以内。现而然现在南充甲城市居住人义口达到汤68.5筝万，深随着城市焦竞争力的进意一步提桨升，盆到眉20任2国0年而发展到借100万人攻的目标实现起的可能性较歪大廊。芬2、经济环锣境蔬2索.漂1澡、GDP议年今2003别20仍04目2005团2006上屿半年绸GDP（万育元）孙23930去39抚29007粉66绝33527斑26驼175跨4474字年禾2003侍2004援2005所2006上本半年蜂2006.镜10月卖GDP增长怜率放13.80计%浊21.21扣%释15.58票%及14.10个%狐12.5%点评：健2004年唉在全国经济谈放量的背景辣下，南充经励济总量上了泄一个大台阶凳，全市经济巡实力大幅提扛高，乞2005年俩、2006吸年上半年疾南充的GD俩P宇依然保持高贱速绑增灰涨势耗头踩，六整体经济市发展势头良嫩好梅，共根据南充遮“乎十一五规划粮”告中多“不地区生产总盟值年均增长外速度保持在梅12%以上市”久，眠预计份2007年买的经济增长沾态势数将保持在1蛮0%以上毯。陷2.宏2某、滚社会消费品碰零售总额和抽储蓄存款丝年探2003年呜200束4年饭200芽5年梨200耽6年上半年滥社会消费品菠零售总额（绑亿元）渣107.3为3佳123.6寇3姜142.3居84.92手零售总闻额逐年增长土率（%）扇15.1扑15.18版15.09袜15.7仙储蓄存款（锁亿元）干187洋219.3剖6腊257.9修6宿393.1妈7弹储蓄存款增肌长率（%）液13.65瞒17.30慌17.59吓52.41点评：心社会消费品唉零售总额艇保持逐年、召稳步哭的高速扑增长裤；而滴储蓄增长握则迅猛提升跃，千消费欲望有腿待进一步释程放、月蕴涵着巨大存的消费潜力霜。飘2仓.斗3习、质商品住宅鞋投资选年贷份袍2004诚2005蚀2006.州10月料商品住宅完壳成投资额（沈亿元）悼9.4巾15.4饭15.2点评：遭商品住宅完住成投资额女呈逐年上升森趋势，20贺05年苹“创商品住宅完绞成投资额丈”驶上升幅度最泼大三达到63.唉8%，枪而2006翅年前10个罗月接近20欢05年的全税年投资，表坐现出房地产据企业窄对仗市场的信心麻，同时也侧思面反映出构南充木房地产市场农的火热梅、健康据局面。挤2少.般4医、城市人口参人均消费能差力街年钞2003年彩200融4年环200凤5年挑200载6年上半年熄居民人均可岛支配收入（夺元）亦6451允7208输7764戚4231颤居民人均可宾支配收入增迟长率（%）舰9.8起11.1格7.7蒜8.99神职工平均工木资（元）蠢9242烧10652忙11735则6311旺职工平均工碗资增长率（亮%）腿12.1炼15.25护10.16寸7.55点评：播城市经济笋保持高速增竞长，习城镇居民人搁均可支配收秤入鸦依然保持盯增长倒势头但相对局较杯慢，爬在消费产实力的评估缓上片需芳准确谈细碑分倘、谨慎对待贤。蒙3、养房地产扫政策环境兽在南充紫“把十一五规划柿”职中把冈“痰积极发展房苏地产业垃”革作为规划的孕重要目标之附一。扣深化住房制币度改革，完绢善住房公积起金制度，规越范发展住房发消费信贷，郊多层次多渠蛋道解决城市阔特困群体居顶住困难，加叹快农民拆迁个还房步伐。顾完善房地产沸开发融资方惊式，加强资妖本金管理，量吸引社会资欺金投入城市自建设，促进我城镇住宅建爆设产业化。悲强化城市建爸设规划导向竹功能，推行狐小康型住宅羊建设，提高苦住宅规划设族计水平。全袋面实施物业丽管理招投标榴制度和企业兆资质动态管污理，规范物巨业管理行为估。到“十一夹五”末，城朵镇人均住宅竖建筑面积达歪到30娇㎡点。闯南充市房地解产市场发展乐历史莲虽然启不长，棍但随着页2006年衔系列宏观调笼控的政策出泼台，艳其带相关法律、犁法规划正在逐步萝完善，剥如或网上备案系界统御开始启动宜、抄70%的9画0㎡指标的稻严格油执行等轿相关号宏观调控冲政策帮的隔落实胀等碍，娘南充的房地掠产兔市场已开始址逐步赖进入毫规范。扫南充市政府展在故2006年尼12月12求日能下发了《南平充市房地产各市场整顿通书知》，并在单随后正式组武织了相关会炉议仍，通过政策哄及舆论措施梢来规范、检腐查南充房地禽产市场的违猎规行为垂。在此次会滴议之后，南雷充市房地产卵市场的销售流违规稀情况受到了意明显的申改善盒。乒南充房地产扒政策环境纹将弓使整个产业硬健康、持续狗稳健地发展局。杯4、城市发怎展规划释4府.授1、袜南充将建成舞特大城市袜《做中共四川省烧委关于制定思国民经济和啄社会发展第澡十一个五年津规划的建议碍》提出：独“移促进攀枝花莲、绵阳、自祝贡、南充加顽快发展，有帆条件的向特缴大城市迈进易。棍”粥2006年仓12月19议日偿，市委副书少记、市长杜庄光辉在南渝凝经济合作项径目推介会上仔提出：员“王要立足南充虾，通过借力剪成渝，早日停把南充建成轰特大城市。她”求南充正处于垂由中等城市牧向大城市发栏展的过渡阶若段，溪南充念将通过绕城希高速公路建哈设，拉大城秤市骨架，扩苏大城市规模上，增大城市趋容量；以市浴政府整体搬乱迁为契机，足整合城市要雪素，拓展城鸡市空间，带至动城市扩张缸。届时，南挺充嘉陵江上月将有转13况座过江大桥慌，南充建成锐区面积将达丸60违平方公里，暗建成区居住涛人口超过默100刮万人，南充饶作为川东北择中心城市的暖地位将更加些巩固。斧4.2、南宝充英城市发展方偶向洽以江为轴，易北拓南延、岛跨江东进、直拥江发展。村4.3、跟城市发展布揪局胜一核：城市绘核心抛——乐以旧城商业视区和高坪商卫业区共同组事成一个拥江述发展的商务扮区，是城市恰最重要的功缸能区和景观度重心。墙一心：城市欣绿心界——尼以嘉陵江中鲁坝为核心，铁形成以生态杀、休闲为一帜体的城市生夹态绿心。状三环：城市脾内环（顺庆伏滨江大道与弓玉带路构成龟），共鞋13挡公里糟；中环（通绝过小龙电航舟桥、张爷庙象大桥、江东警大道等，加丛强籍3朽个城区之间耀的联系），动共煤27颠公里牧；外环（绕稳城东环、西悉环高速公路乓），共约船42策公里糖。务六轴：阴3挣条东进轴（烧涪江路、模学范街至鹤鸣秧路，大东街允至高坪东方筋大道，胜利通路至松林大浓道）；拆3俭条南北拓展灾轴（人民南屈北中路、滨洞江大道、江袖东大道）等向构成的交通刃干道。悟5置、名南充市国民岔经济和社会毕发展第十一彼个五年规划耗纲要俊“十一五”掌发展总体目都标：按照市聪委提出的建讨设“川东北摘区域中心城拔市”的要求贺，2010通年地区生产脆总值在20常05年的基梅础上翻一番贩。基本奠定妨川东北产业欢聚集中心、嫁商贸物流中挥心、科教文茄卫中心、金泰融中心和交跌通、通信枢累纽的区域地黎位；基本建端成嘉陵江中钥游生态屏障诵。拴5.1顾、暮经济快速健右康发展贞地区生产总摔值年均增长晒速度保持在眉12%以上熟，2010搞年全市地区铲生产总值达面到670亿惕元以上，人蒙均生产总值炉达到899湿5元以上。迈经济结构进挤一步优化，胆三次产业的似增加值比重脖由目前的3吩2：33.跪7：34.痛3调整到2呢2.5：4耗4.3：3铺3.2，非跨农就业比重暗达到55%逼以上。地方臂财政收入年情均增长15列%以上。锯5.2、准城镇化水平查显著提高而着力构建以内市辖三区为屑中心、县城萍为主干和若痒干小城镇为独基点的城镇来体系，创建罗中国优秀旅顷游城市、国扑家园林城市椒、国家卫生爬城市、国家案环保模范城政市和省级文够明城市，使环南充成为有未特色、有品煌位、有文化街、有影响力拜的现代化城疯市。城镇化扰水平由“十伏五”末的2纷8.3%，微提高到35劈.8%。言5.3、抵积极发展房御地产业室深化住房制乳度改革，完按善住房公积浑金制度，规泥范发展住房剖消费信贷，巾多层次多渠穿道解决城市舟特困群体居戚住困难，加旧快农民拆迁执还房步伐。疾完善房地产异开发融资方医式，加强资使本金管理，底吸引社会资令金投入城市晴建设，促进隔城镇住宅建筋设产业化。危强化城市建际设规划导向学功能，推行戴小康型住宅回建设，提高培住宅规划设箭计水平。全桥面实施物业码管理招投标俯制度和企业杨资质动态管轮理，规范物摆业管理行为慌。到“十一疗五”末，城警镇人均住宅许建筑面积达誉到30居㎡腹。加5.4、袋加快城市基膜础设施建设踩完善区域中适心城市功能铲，美化城市滤环境，提升刺城市形象。馋完成城市二兽环线和小龙晌电航桥、上门中坝、朱凤篇寺大桥等重电点工程建设己，构建顺庆决、高坪、嘉昂陵三区间的可快速通道，矛形成方便快守捷城市交通牵网络。强化挣城市道路的信建设与改造些，大力发展描公共交通。机加快城市地毁下管网、城脑市防洪堤、酸污水和垃圾毅处理等环保挖设施建设。粘加快市政新斤区的配套建瞎设，完善给化排水、电网冰、供气、公颗共消防、通伟讯等设施。却加快文化馆贡、图书馆、凉科技馆、体币育场馆、博倦物馆等公共最设施建设。智扩大城市绿翁化面积，改爪善城市生态威环境。搞好岂城市规划与度土地利用规偶划的修编、乌衔接，加快帝工业集中区巾基础设施建揪设，调整用算地布局，为数产业发展创清造条件。愁5.5、偿优化城镇结循构巧按照合理布乏局、特色鲜食明、功能互段补的原则，框构建中心城圆市、中小城轻市和建制镇林在内的城镇却体系，繁荣递城镇经济，绘增加就业容棒量。加快南洁充中心城市斜建设。大幅座度提高综合旨经济实力，馅增强辐射和壶带动作用，此推进城市人眼口向100轨万规模发展车，成为川东蹦北城市群的镇主要依托城伤市。科学规粒划区域内的践经济中心、舌产业聚集区鸟、基础设施荒网络、绿地挽系统、自然色保护区、待证开发的保留相地区，建设撞生态良好、暮创业条件优哲良、适宜居疫住的特大城紧市，为实现寇“四中心、唉两枢纽”奠棋定坚实基础僵。加快县城筝建设。按第二节、南替充市200涛6年房地产挥市场发展特当征伏1、三区房枪地产市场情秩况禽1舞.1柔、不同物业目供销情况乘1源.1.1旁、住宅供销遮情况梨项目垫住宅供应面朝积念（万驶㎡悬）亿住宅销售面饱积钥（万娇㎡壳）青住宅销售金畅额筋（万元）穗顺庆区酒1绘08帮100.3扬7箭14191黄5.4威嘉陵区脖4降7单43.19衫48230共.5管高坪区愿1谷5介14.23惰12659烧.4疤合擦碎计=SUM(ABOVE)攻170=SUM(ABOVE)讽157.7沉9=SUM(ABOVE)农20280污5.3蹲南充200德6年撕住宅供应面茫积达到了读170万㎡伍，而销售达农到了=SUM(ABOVE)探157.替8万花㎡，销售率算达到透92.8%贸，算销售势头非块常好床，郑住宅供求确比较平衡丰。结其中闷2006年筐电梯公寓看的供应量见私下表：登案名幅建筑面积翼地中海蓝炮2析.睬0究万狮㎡努瑞露嘉都帐约仆6浊.他5塔万虚㎡尚望泰雅居牵1摩.妖8际万袋㎡粒锦绣江山庭0.慨85狭万忌㎡挪水天丽景膏2帖.奔6鸦万尊㎡吩现代名门攻2奏.悔0召万修㎡永浪高凯跃抢2稼.剂664电万针㎡况玉带明珠行1凑.然0548妖万盈㎡修总计礼19领.投4舅7霜万㎡烦在2006潮年遣住宅供应中眨，电梯公寓酱的比重占到裳1摩1烟.登45抗%愉，贝而推出的旗电梯公寓销抓售情况均较窗好，堤根据调查除穴新开盘的项啄目望泰雅居络销售达70蹲%匪外菌，穷其余蛮电梯公寓衰销售率志均超过草9泰0%即。窗1很.1.进2吉、非住宅供剖销情况俘项目展非住宅咽供应面积屈非住宅搅销售面积书非住宅叙销售金额箱顺庆区温18万丧㎡中7.86万裕㎡殊24103僚.8万元酷嘉陵区讽11.5万鬼㎡稠（含光彩大凤市场）材1.央1葱9万甘㎡找2145.冶21万元射高坪区迟12.7万冬㎡依7.63万疏㎡车17231从.47万元伍合小搜计析42扁.瞒2枝17挽.普39拴43480蜂.霸48愚在2006舞年非住宅供仍应中，拘供应量高达聪42.2万仰㎡，而销售苦量仅为炮17.08党万㎡,其一烧年的空置量崖达到玉25.12餐万㎡南、拍比例达到了惹推出量老59.53冲%，轰分析踪2006年柴南充办公物阶业开发极少动，侧面反映石出辣商业的空置冬面积较大凝，沉未来星商业物业的悔开发需要谨凝慎对待。问1殖.2身、不同方位观住宅尚供销状况犁项目满住宅供应面龟积（万㎡）困住宅销售面成积（万㎡）壤供销比例敞顺庆区杯1滑08披100.3涌7喝9绘2胁.吵93定%沾嘉陵区圣4续7篇43.19弊9位1筐.9确%奏高坪区德15踏14.23抖94.87塘%驱合计=SUM(ABOVE)痒170=SUM(ABOVE)纪157.7朝9匪92.81确%粉三区供应面清积比例粘三区销售面户积比例助在2006抱年住宅供那销巨中，牺顺庆区为最帆高、其傅供应量墨达63%、撒销售比例以达苦64%；其再次为赴嘉陵区求、其供应量袖达28%、拖销售比例达睛27%；粥高坪区为最辆弱、扬其供应量旗为9垃%、销售比超例剃为9期%汽。胀2、三区房史地产价格情祸况净2娘.1日、均价增长漏情况男午、享市辖三区约商品房粪销售面积、式销售总价、旗销售散均价极统计表蜜区域六销售面积(黎单位:万㎡盒)抚销售总价(档单位:万元骗)验均价(单位召:元/㎡梦)兽悬期2006伟历众捐矮模滚2006润千顺庆区邀49.86雀57.9间——长72816歉75877积——太1460蜘1310诱——抚嘉陵区树2.93循44.25倘——占3685挣55572略——近1257爬1255壶——母高坪区屿13.7吴16.54菠——体11017蜓14124申——设804夹853件——煎合计=SUM(ABOVE)沉66.49=SUM(ABOVE)袜118.6有9=SUM(ABOVE)博174体.深8瘦7=SUM(ABOVE)稍87518=SUM(ABOVE)监14557益3字24628被6再1316洪1226围1408绩刑、麦市辖三区唉住宅肌均价走势界图枝区域斜销售面积(橡单位:万㎡传)洲销售总价(倒单位:万元酬)蓝均价(单位棍:元/㎡旧)廊艺2006亿还搬询绿2006躲颗顺庆、嘉陵浙、高坪区竹111.7坡8苦157.7掏9滴13151池6.45减20280故5.42辨1176巷1285点评：瓣南充市区扯住宅巩均价肢仅为森1讲285饥元/㎡，旁而优同为省内二螺级城市的辰雅安堡2006年鼻1-9蔬月蹲的圾住宅销售均矛价翅都达到幕1744在元滨/葱㎡艳、粗绵阳克住宅销售均技价达到尽17扇67干元坐/拳㎡，愤攀枝花住房辟全市成交均武价仇更是高达产2152叮元拴/柜㎡混，能说明南充的辱房地产价格来还有探较遇大的上升空老间柱、前景喜人有。丝2慢.2蝴、茎非盐住宅价格变遮动情况镇区域亡销售面积(份单位:万㎡奶)盯销售总价(锹单位:万元耍)亩均价(单位评:元/㎡怪)寇锣2006忆轧么听埋2006渐庆顺庆、嘉陵辈、高坪区葛18.12陕17.08氧53111思.73次43480遭.54尝2931健2546仔南充汗非蝶住宅均价招不高液，筹结合其商业窃的空置面积掘大的市场信树息执，户新开发的房腿地产男项目的商业漂应控制体量用。必3、消费悟者眠购买付特征肿分析值3谢.1姓、大购买总量泰需求明分析映2005年续统计桂南充三区常丑住人口为莫68.5否万人，现有歇人均览居住面积为密26织.4后㎡肢；按照辅建设能部颁布的2泛020年全屡面建设小康士社会居住的榴指标中啄“黑城镇人均居椒住进驻面积栽35滨㎡识”暑这一指标巷，南充蹈在2020皂年妹达到100求万人帝、大城市典的录发展目标食，按照前述表指标拣计算割，禽2007剪-找2020年碧南充市区颗需撕求的逝住房两总元面积为他1兽00跪×蒸35-帅68.5秆×园26.4态=茂1691.雅6旦（居万㎡锡）顶，年茧均棍需求的狗住房爽面积千为卷1691.注6赏÷衫14伪=啦120.8叶3（万㎡）沙，飘根据帆南充发三区咐2004年澡商品房销售偿面积能为裁66.49持万㎡，月2005年储住宅腐销售面积为烂11绪1曾.尾78廊万㎡，20咱06年神住宅滩销售面积为区157似.队79见万㎡妙的市场数据盈结合宏观经暴济发展趋势爽分析赖，充2007锻年南充住宅捧需求面积丸估计滤与万2006年冰的需求脑量叛差异络不潮会太棍大叔。絮3毁.2蜘、购买者年脾龄构成销根据离对南充锦绣牙北湖、滨江蹲名城、格兰循春天、海山猴半岛花园、剑凯旋帝景等宁5大代表性成中高档依楼盘陵有效慢客户芳数据站分析祸，南充秤购买者绍的年龄分布谢如下：洲年龄段箩20岁以下外20黑—自29岁臭30漠—茎39岁搁40夕—隔49岁疑50岁以上刘备注战客户数量(冒个)版31企350狂761条655特193寻有效统计客熔户数为19拢90位赛不同年龄客锤户比例喘1.55%测17.58弱%除38.24留%汪32.91用%荡9.69%点评：孔南充需购买者年龄娘段主要集中波在伍30-49去岁循其比例错占到71.靠15%，是丛购房的绝对此主力年龄段甜；章其中20-输29岁的年情轻周购买者踩比例品占到付17.58讽%贝。迫3.3、婶购买者劫区域休比重分析物地遣倡区召顺庆区撤嘉陵区踩高坪区说周边区县壮其它地区鱼备注炒客户数量毫1099跑329蒙200霸308阿163城有效统计客讨户数为20踪99位粉不同地辟区比例陈52.35蒸%减15.67晒%冶9.52%识14.67槐%宴7.76%点评：沸南充扬客户以侮顺庆区孕为绝对主力已，倡其比例达到舱52汁.35%其，其次摩外地客户遣的购买淡比例达到了偶22昆.档43%宰；屠分析教成都外地客声户的购房比亦例忘超过50%洒，芽随着适南充大城市煮构架的形成口、将壳会胃吸引更多的罗外隆地营人傻在南充飞置业滑，在项目的猫开发中应注速意外地人医在购买比重谎并进行针对减性的营销策博略拟订苗。蜜3.4、付但款方式分析图付款方式糟一次性付款榜银行按揭付评款钟备注饥客户数量致(绑户界)但512抗511驼有效统计客欲户数为10青23位派不同付款方管式比例咸50%由50%点评：公南充一次性扁付款与银行朱按揭的比例用达到了1：苍1，露为袜以后泛项目聚营销过程中荒的辣针对最付款方式的驳策略提供了亚数据基础镰。损4、发展趋嚷势分析勺4免.1孕、侧房地产与开发趋势镰南充市房地浸产市场燥近2年哭来发展魂势头伸迅猛，呈现始出以下特点脖：碌4拼.1.1勇、杜投资力度不丽断加大元、投资信心吉高涨主。童南充锤房地产业已为经成为南充班市的投资重茄点、消费热班点、重要税乒源和龙头产员业，其支柱蚕产业地位得嗓以凸显央，2005糖年房地产功业投资占固恰定资产投资夫总额的14首.彼66吧%。披商品住宅完颈成投资额呈景逐年上升趋筐势，200纳5年省“国商品住宅完野成投资额陡为15.4看亿元纽”榜比2004可年的让9.4亿元满上升弱了胶63.8%蝇，而200缓6年前10由个月洽投资就达到锡15.2亿闸元懒（谈接近200当5年的全年水投资寺）锻，表现出房母地产企业对潜市场的信心灭，是而土地价格川翻番的增长市从颜侧面反映出扰南充房地产柱市场的火热链、健康慎发展烦局面。骑4娇.1.熔2蹲、开发商水去平提高很快恼。环全市具有资直质的房地产菜开发企业已估发展到15戴0多家，注姑册资金21宜.8亿元。雄南充大城市例的构架完成鞠后，经济的茄进一步发展示同时吸引外非来资金进入论南充。20无06年开始遭南充的开发罢操盘水平有仔了明显的提溜升，出现了者滨江名城、常天地山水、间格兰春天、娃地中海蓝、唐都市水乡等灯高品质楼盘蒜，其市场的滑开发运作水班准已达到了琴一定的专业均高度，市场素正逐步完善虹。奖4示.1.累3反、庭开始重视攻市场研究登与细分颠，产品冠差异化特点堪开始呈现鲁。吃200待5虚年以前南充敢大部分已开刑发项目由于明对市场研究架的深度不够蜂，呈现出相懂对盲目及混坟乱的开发状增况，产品的箩设计、环境鄙和配套的建泪设水平不高吗且同质化严嘴重，造成产疏品的竞争加获剧，空置率早高副；2005约年以后开始混注重市场研薪究与细分、岁涌现出了一竭批具有差异盗性的高品质糖楼盘减并受到楚市场欠的追捧么。困4拼.1.授4僚、拥品牌开发与融规模开发牌的时代已经露来临唐。坡随着副本地部分开艳发商意识的虑提高、鸦外地开发商挪的进入亦，债以及通过对息专业营销公冲司、广告公缴司、知名设甲计院、物管悲公司的引进盏，开发项目死在游产品、脊营销运作、秆包装时与推广士等方面有了忽质的飞跃，刻南充房地产扔市场俱已经步入品捕牌竞争的综呢合素质竞争室的时代拘。稻4面.凶2、阁房地产板块铁发展趋势踪4钢.何2闸.蓝1泪、恩分区域特征舱及发展趋势导顺庆区版块虹：椒开发环境、左居住环境相和对成熟，南忆充高品质、薯高价住宅廉相对斥集中吓的脑区域，消费腊者认同度最胜高凳，一直是开时发的热点区决域员；高品质开楚发、高价位黑楼盘狭成为此版块页的栏开发谋主流方向脱。言嘉陵区版块骡：签开发环境、母居住环境的红成熟度比较始顺庆区版块德而言较为次环之，柏中档警次列楼盘的踏市场半接受度较高辛，限但帅随着200渡6年及以前颈大批项目的四开发，土地直资源相对有辫限刷、躲发展袜空间不大职，悉未来捧是遮持续件性活的坛房地产开发预区域福。增高坪区版块斥：阵开发环境、畅居住环境的攀成熟度为三派区中最弱版补块，但其土稠地升值最快给，随着近期头三假桥兽的乓开通,其巨奥大发展潜力抢将在近1、骆2年内得以困表现出来付，择此版块烈是湿最具潜力的芦发展区域身。盐4亲.吧2潜.强2卡、分方位特折征及发展趋恨势炊东：扶嘉陵江以东章：吧土地凝升值最快，死前阶段主要稠受限于道路偿与大桥建设刘，但辫随着近期三食桥的开通,行其巨大发展针潜力将在近汁1、2年内鸽得以表现出吊来，是最具慧潜力的发展朝区域。困南：救嘉陵区：纷中档次楼盘疗的市场接受助度较高，但岗随着200货6年及以前良大批项目的序开发，创土地资源相旦对有限、发根展空间不大腹，是持续桂性缠的开发区域语；易南门坝：微是2006穗、2007秤年最热点的啦区域珠，高得益于滨江丧公园的修建熟与西河的整骄治，稍新开发的项戒目界均以高档为刘主、市场接与受度较高犬，朴依然是近2脏年内的查城市爬最热点开发都区域喊之一的。故西：哨以西山为代微表，开发环江境、居住环泊境漠均比较渔成熟，但土告地资源暂比较稀少靠，是延续性番的娃开发区域功；钳北：境政府新区：泳随着政府新麻区的开发览、以及城市箭土地的稀缺蚊，本区域沿即将简成为未来的娇关注朝的聚重点撕、房产开发尊的热点份区域；辉中：倡市中心区域铺：土地稀缺庆，土地成本狱高，蝶最受消费者颗关注、但开又是世高疗价格伸竞争搁的构白热化谊区域，其开高发猴以小规模、食高价格项的电梯公寓钢为主伸，近2年内叫是开发的热唉点区域之一梨。耍4聪.才3终、房价会继焰续平缓上涨诵预测寨中国经济浊CDP的权增长率将保途持在10%棋左右赵，里根据南充十纲一五规划中与“流地区生产总尸值年均增长边速度保持在脂12%以上市”赔，灯上述数据成反映出南充枣整体所经济将花继续保持虏高速发展础；颠一系列扯房地产矩宏观调控政右策删的寸终极棕目的是保障腔房地产持续昨、稳健鞭地发展蚁，档从必南充剥土地拍卖价议格翻番的壮地价楼情况、位南充市区商棵品房均价不工到1370拒元/㎡郑的敲房价情况乱（乡研究坐同为省内二冈级城市的很雅安200肯6年峡1-9蛛月的住宅销厅售均价都达揪到称1744养元胸/喘㎡、绵阳住絮宅销售均价覆达到们17柜67元钱/咱㎡，攀枝花茧住房全市成黑交均价更是涛高达遮2152街元依/涛㎡周）垦，驳结合蛙南充的居民施收入水平及贷消费支出裙增长速度低穷于需南充经济发近展速度丛的综合情况考分析，组南充房地产踪市场括也将随着闲地区整体经杨济的发展而仆发展看、峡价格还有较蛮大的上升空财间税、未来房价丛将会保持稳喉健、康平缓地上涨煌趋势斯。谨第渗三间章、南充市尤中高档住宅缝市场分析棍第一节、鉴供给市场尿情况疫1、垦产品形态供胶应袜分析叶项目喉楼盘名称捡楼盘乖数量迷多层楼盘鹅顺庆区：毁滨江名城1宵-2期、天兄地山水、格曾兰春天、明席宇床·责帝壹家、龙破吟水郡、爬香槟小镇、某城市印象、出上城家园训1闹7疏嘉陵区：摊地中海蓝、啄海山半岛花城园、逸水兰采庭、满庭芳纸、柏林美墅傲、水慕清华姑高坪区：上产上城、水映茂兰庭、金水抛岸的电梯公寓助顺庆区：简滨江名城3训期、背锦绣北湖、闯北湖盛景、砖凯旋帝景、雄香榭春天2究期、塞纳印秋象、望泰雅森居、瑞露嘉防都、五星鼎龟城未、浪高凯悦面1拢2浴嘉陵区：灰地中海蓝姐、上城领地式在萍南充赖的中高档项付目冠中梳，2006荒年艰上半年及以享前是主要以多层膀为主的产品醋形态，挡从2006简年下半年医电梯公寓跳产品形态开墨始大规模进饼入市场，俘其比例占到醒了陈41始%做；分析电梯替公寓的开发播区域主要集攀中在顺庆区比、而嘉陵区偶很少、高坪类区没有的分亿布情况，短结合顺庆区说城区的土汤地剑供应稀少塌情况分析亲，航电梯公寓将避逐步够成为忍主城区的茄主流京产品甲开发形态。鹿2、窝面积及户型单供应情况慨面积区间息60㎡以下限60-80类㎡煮80-10羞0㎡岸100-1救20㎡悠120-1宾40㎡腿140㎡以捧上母套数防333自541漫1853扯2018败2495逢1709哭根据幼抽样对贿南充枕2岂0泡个孕代表性未中高档若楼盘愈、共计仔8949套或房屋面积比添例的调查分谈析，曲目前南充市邻场上，大中揪户型的供应有量较大，兄其中半120㎡示以上捡的斑户型比例压占到溜了纲46艺%、滥为市场的鹊第一荐主力户型区杯间余；句而80-1称00㎡户型板比例为21倚%、求1玉0遵0-1闷2惭0㎡扎户型比例为扯23锄%，呼为代市场的第二酒主力户型区喘间；而棵60㎡以下堆户型的比例展仅为寄4%，肉市场供应搂的意比例较小漏。坊第二节房、筹多层中高档桑住宅项目分序析顾1、多层中舟高档项目简张析乡项目漂名称锹开发商顷项目位置买所属区域收经济技术指贷标饰户型面积分周布衫开盘价格由现在价格预开盘时间刺销售进度赔销售优惠缘配套症物业公司妹物业费（元途/月/㎡）叫滨江厌名城丙1、2期胶森宏凌实业肯滨江中路四完段276号静顺庆区阻多层：约7偏2000㎡量电梯：29务934.9汇㎡园商业：53钟28.74渴㎡逗容积率：1唤.74诊建筑密度：鬼26.9％妇车位：３期捞地下93个拌产品类型：狂多层自/花园洋房城总套数短（494套低）攻80纪—望100㎡以换下13失.16%鸣（65套摊）躁100恋—迁120㎡以增下3.2僵4%（中16套）串120射—穷140㎡以汪下51.解62%期（255启套）夺140㎡以你上31妇.98%句（158守套）墓起价：15抬00遵最高价：2筹400渔均价：18固00璃起价：1哗95姿0咏最高价：2凤650首均价：23赤00倚1期：20辱06.4.呢15流2期：辛2006.荒7.22碗1期：90终%尿2期：条80%霜1期：一次龟性2%、按承揭0.5%吼2期：一次结性4%、按疼揭2%、分瓦期3%垮3期：一次然性3%、按件揭1%、分绩期1%扑羽毛球场、茂篮球场、游欧泳池、休闲注会所唉盛华堂肉住宅0.6桨8，商业欢1.00四天地时山水怜文迪房地产蛋西山脚下.难彩虹