哈尔滨南益集团哈西项目商业产品定位建议

深度策划·细节执行第42页共43页广州善策·形界联合机益集团哈西项目产品定位建议商业定位篇炮广州善策勿·惧形界联合机祥构脆二00八年捎元月节目辣录峰1汪、哈尔滨商流业市场研究贺裂3珍1.1评、城市商圈岗太过集中，处不符合发展唉需求锐岩3妇1.2每、商业业态柳比较单一，叫市场创新潜网力巨大封堂3摘1.3迷、商业产品芝设计风格雷精同，没有吸恒引力胸嗽4季1.4动、市民热衷虾消费，市场爸高档次需求骂潜力大破梦4滥1.5冻、外来有经竹验开发商的流进入，共同萄做大市场的祥蛋糕优耽5有2咸、项目区位表及发展前景较分析吨构5玩2.1术、项目所在僻区位监严5俯2.2吧、区域发展城前景分析么始6攻祥、区域范围萄及发展定位婚前6正多、规划分区搅定位笛巩6赌饱、区域发展罚优势疗扩7牵落、国际企业打及资本参与程建设卧宏7嫁夹、哈尔滨西昂站落户哈西萝新区，基础自设施建设飞纹速发展亭攀8推缺、区域体育厘休闲产业规粮划向凶9起奴、区域旅游蕉产业规划亿享9屿3燥、商业经营须专题研究坏坐9截3.1营、经营模式笼研究冷靠9缺3.2炉、城市商圈贼研究护戏11封3.3侍、火车站周藏边商业研究略咳13杰3.4环、社区商业疲的经营研究嫁苍15揪4恳、本案商业谈终端消费群疯的初步研判续占17醋5反、本案商业趟定位建议锡将17甚5.1塔、定位应符撞合的几个关辫键原则垂汗17场铃、实现用地咸价值最大化泪的原则费羽17陷挨、可持续性元长远发展的培赢利原则涌坏18左酒、城市整体军性商业布局埋的定位原则咐卖18培此、走特色商天业定位的创今新性原则绩阴18卧译、符合区域涨发展前景的呼原则害事19禾眼、科学处理葡居住与商业屑关系的原则屈躁19擦么、分期开发鸡建设前提下衰的整体布局背定点原则跟障19径5.2授、关于定位唤的几点建议麦：漂梁19泻交、本案应该炊以零售商业上为方向，而惭不是批发市榜场业笼颤19奋忠、本案应该娇以建设区域堪型商业中心增为定位目标动偏20判哪、产品的定浮位应该具有耕多元化的竞士争力丢厅20梁饲、应该寻求手绝对异质化止的创新，才茫能保证长久绞的竞争优势唤揉20舱5.3陆、本案商业言定位背景分能析计存21验叛、深圳商业佩市场现状的袖思考陪目21浩寄、文化休闲雹产业在中国疫的发展随州22赛崖、哈西区对数于发展文化友城区的规划长纪25醒子、哈西地区贞发展文化休和闲商业的消险费基础江纽25蚂5.4趟、本案商业您定位的户“库蓝海战略代”触藏26所盛、商业模式萍定位只卫26已貌、本案经济僻模式的构成屑净27召钢、文化休闲越商业的内涵授及对本案的套价值径粉29哑葱、本案商业爹业态的规划援扰31魂雹、省美术馆陈分馆的引入揉作用酸柴31严蜘、购书中心秤的设置作用仙滔32满拴、本案三级跳商业体系的认构筑亿奔34抖覆、本案产品交构成体系内砌35栋园、本案市场毁空间的成长当体系混闭36怀淘0血、本案整体孔价值体系的宽构成慈蚁37子伶1蹲、本案产品津的规划布置绩辩38逝柜2惕、本案消费笨人流的动线欢组织拢唐39彩趟3迁、本案商业谅自有及销售兼比例策略纹较40皂5.5驰、本案整体般商业功能定莲位援球41票崇、针对休闲嚷商业来讲：轮挖41后稿、针对整体嚷商业来讲：凉饮41炮6堆、结论装头42涝1、哈尔滨壶商业市场研野究斩1.1、城张市商圈太过较集中，不符递合发展需求那整个哈尔滨芦的商业零售役、休闲、娱必乐服务业商攻圈主要集中核在道里区中于央大街一带吐附近，成为冤市民消费的娇习惯性首选嘴区域。士该商圈的形巧成虽然有其帆历史的原因仍，足以成为扛城市级的中乌心商圈，俊但从整体城培市向四周扩环散型发展的震方向来看，铁随着烛居住与工作熟人口的逐步症分散，其服气务半径已经敏远远超出距鼓离。输消费者消费依出行的路线稍与时间成本衰加大，市场怪需求邻里型堪、区域型的申多商圈共荣钉发展局面。矿特别是区域辱型中心商圈竿的发展潜力泼巨大。拌资料链接：桂广州城市商跨圈发展现状蒙广州整体城摩市商业零售晶、休闲、娱捷乐商圈原来姨也比较集中沉在老城区的双上下九路商盲业步行街、构北京路商业址步行街及广伪百百货、农拘林下路步行因街等三个地呼方。随着广馅州城市向四旧周发展的拓怕展，现在已该经盛逐步呈现出炸以行政区域释为划分，西天河区以天塌河城、正佳欲广场为中心啄商圈，越秀乱区以北京路宵步行街、中治华广场及流聋行前线为双裹中心商圈，坛荔湾区以上壳下九步行街恢为中心商圈覆，海珠区以欲江南西路为少中心商圈，轮各蹈个于区域中心商掏圈成熟共同慢发展的局面祥。税原来只有一阔个城市级中踢心商圈的概脱念已经消失味。位1.2、商飞业业态比较仍单一，市场振创新潜力巨声大浙从哈尔滨现姥有商业项目烫的业态调查歼情况看，呈遮现出业态比际较单一，零仓售业主要以梅服装及超市骄消费为主，溪整体档次较岂低；其次是卷各种中低档涌次的餐饮食靠肆，而娱乐监及休闲业则肠主要仍以K鼠歌房及浴室膊为主。新近艺开发及经营雪的商业项目供，虽都打出肯购物、娱乐迟、餐饮、休殊闲一站式的躁概念，可是孔仍只停留在走本行业内模谢仿、照搬其贩它成功项目忌的程度上，龟且学习的深捐度不够，经荷营能否成功擦也还需市场泥的考验。没属有寻找到更堵好的市场突器破口，不能苏满足市民日丰益提升的物务质与文化需读求与品味，伞市场创新的冲潜力巨大。请1.3、姜商业产品必设计嘴风格雷同，陈没有吸引力舍哈尔滨旧有陷商业项目的峰建筑设计风折格受城市特期殊性的限制志，均受欧式炉，特别是俄榴式建筑风格脚的影响较重功，在本身就袭以欧式风格淡为主体的整歉个城市老建随筑群中难以场形成市场的截区隔性。新量开发的商业谅项目虽偿试兽走现代式建和筑风格的路居线，但从已刘建成的情况坡看，思想仍带比较保守，足产品的现代注感不强，对失于商业场所迟所要求的时爆尚感、缤纷放感表现不足灾，没有特色街。其中做得跨最好的只有冤爱建商圈的井商业物业，避从当前来看具，算是走在所了哈尔滨市竿场的高端。机做为商业物毫业的建筑风伴格及室内空蒜间规划来讲挡，同样也是格构成商业物然业本身经营颗力的一项重迁要因素掠。一个优秀量的商业物业赞规划及建筑妇设计，特别劲是商业室内男空间的科学刚合理分割，逢能有效地提劲升商铺的价烦值。这是本单案商业物业粒产品定位应木该重视的关哗键之处。煎1.4、市且民热衷消费弱，市场高档报次需求潜力扛大弊哈尔滨市民稍比较热衷于渐高档商品的嚷消费，从奢抵侈品在哈尔具滨市场的销亩售额提升及秧高价值皮草汽的销售情况鹿就可反映出芳市场的消费镜能力。而且庄，东北人在倍外工作与做煎生意的人比惜较多，这一纠班人无疑具傲有较高的消仰费实力，且狼由于经常来鞋往于南方地局区，消费观员念与品味也杆得到提升。馒另外，由于们东北地区邻俭近韩国，也项有不少韩国基人在哈尔滨贿从事边贸生种意，同样会罢在哈尔滨进团行日常消费希，这两大人干群在本身就奔已经构成了赛市场消费潜景力的重要基海础之后，也强带动了本地友的消费风潮恋与消费习惯概。烫1.5、外凯来有经验开惰发商的进入封，共同做大绑市场的蛋糕垃哈尔滨商业访市场的消费鱼潜力，已经所吸引了众多挂外地有经验贴的商业地产遮开发商及国趋际国内各大吓品牌商家的价关注与入市轧开发经营。押2007年随，随着大商依集团收购哈伞尔滨新一百代以及福顺上径都国际商业挥街区的动土论建设，标志堵着大型投资愤商已经开始堆走近哈尔滨剂的商业市场教。爱建滨江绞大型社区的益发展与成熟嫂给即将开发剪哈市商业地而产的发展商候上了一堂现勒实中的示范爪课。问随着哈西新戒区的规划完岸成，韩国投锐资商也在哈制西新区圈地星，日后内地逆大型发展商潜、港资发展枪商、国外投贿资商将大量歪涌如哈市，谷继续开发哈点市的商业市宣场。罗外来有经验险商业开发商拢及国际国内贴成熟商业品恳牌的进入，罩在提升了整貌个城市的商船业形象的同丘时，也给市所场带来了新杨的消费观念仍，使哈尔滨于商业市场的寿蛋糕越做越眼大，树其前景十分茶看好。典2、项目区红位及发展前启景分析投2.1、项肤目所在区位叛本案项目位继于哈尔滨城章市西南角的老哈西新区，强是城市规划槐重点发展的舞新区域。项裳目地块具体割位置西临哈轧西大街，北遮临学府四道笑街，东临尤辛家街，南临哑保健路，均辛为哈西地区同城市级主要毙交通干道，冤处于哈西新爆区精整体规划分的中心位置爬。商业临街旱面长，商业钞价值极高。刃2.2、区孤域发展前景难分析恋宣、区域范围罪及发展定位舍哈西新区规缝划范围北起郊康宁路、南烈至四环路、俭东起学府路绣、西至京哈醉铁路线，规碰划面积43庭.18平方产公里，伤计划用罢8到10年怨的时间忆，雁建设成为邀集基础教育狭、商贸商务委、生态居住塌、新兴工业骆和高新科技惧“册五位一体恼”复的床哈尔滨版城矿市规划4个百城市副中心始之一。讽规划目标是叼将哈西地区干建设成为具足有世界先进舒水平、可持剪续发展、以熔新经济为特牵色、多元地英域文化为内录涵、生活与价就业平衡、托环境与自然巧和谐的城市册地区。区域主人口控制在驴20预万人以内。养驶、规划分区蔽定位渡哈西新区内符主要划分为脑南区、北区犯两大区域。教其中，哈西暖北部地区占读地18.4衣5平方公里给，重点建设陷集行政办公塞、商贸服务割、运动休闲剖和文化教育纱有机融合的控综合功能区吸；钥北部区规划舒中将形成三乌大焦点：一鸡是冬季奥林结匹克中心及责公园，二是露具有商业、给文化娱乐和集供市民休闲废活动功能的伯活跃商业中阶心，三是哈液西大街这一配信息、金融杏、商务、办础公发展轴。别南部地区将塘被重点建设币成为高新技股术产业和劳状动密集型环敬保产业聚集其发展的加工臣产业区。膀哈西北部地偷区的改造建铲设，主要围胀绕两大发展洞主轴展开布素局，即以学区府四道街为绑东西主轴，控建设区域性授中心景观大裂道，形成以圆购物、休闲械、娱乐为主婶的商贸综合静服务轴；另搜以哈西大街挥为南北主轴季，构建区域饲交通主要干孩道，形成以疮信息和金融俱为主的商务码办公发展轴寿。驾蚂、区域发展间优势启哈西老工业逼区形成于上个个世纪50竹年代。按照灶当时的城市便发展规划，春哈西地区要心成为哈市重普工业聚集区它。在此基础包上规划中的语哈西新区，狂拥有六大优膨势：克区位优势，夫哈西位于哈鉴市城区西南兴部，是哈尔摔滨南端的门孤户；趴科技资源丰咐富，拥有1袋5所大专院他校及10个阅省级以上科画研院所；垦城市基础设概施完善，拥涂有重要的城智市出入口和花铁路枢纽，色主干道学府狗路与京哈高僻速公路和城厉市二、三、束四环路相连勒接，即将启徒动建设的地种铁1号线贯赖穿新区南北拘；习产业基础好炎，建有服装卷、果品、钢兴材批发等市旺场；丑开发建设呈洪强劲发展势遗头，社会对稼哈西老工业还区的发展关葱注度高；脂工业企业群粘集程度高，装机械、电子次、汽车、橡茎胶制品、建丘材、制药等员企业均有分伶布。睡谱、国际企业农及资本参与剑建设柄06年12霞月30日掩东北最大投休资项目一由抓美国商兰德爬集团公司拟接投资30亿听美元参与哈滨尔滨市南岗释区哈西新区熄的建设项目酸正式签约。较崇商兰德集团析公司总部设踏在美国佛罗电里达州迈阿炭密市，包括锅商兰德世界现贸易公司、泽商兰德RG国ITC公司昂等多家子公扎司，是由在世国际金融、闸银行、贸易壤和跨国项目丑开发方面具照有多年专业禽经验的各类蹄专家组成的脑集团公司。斥国际大型企营业的参与建慎设与巨额资叼本的投入，桶将保证哈西事地区发展的玩品质与速度黄。兰匪、哈尔滨西汁站落户哈西窜新区，基础肉设施建设飞加速发展赛2007年获11月9日论，铁道部与情黑龙江省政粘府签署了《何关于哈尔滨羡西站建设有锯关问题会议毕纪要》，准都备从200拉8年开始，遗按照30年讽不落后的标驳准，设计建沙设一座现代针化的铁路枢谣纽客站播———皮哈尔滨西客慧站。规划中僻的哈尔滨西葱客站场址位吵于南岗区新沈建齿轮路（建临道里区一豪侧铁道线）放两侧，规划贸占地面积为缸2至3平方跟公里。装按照30年查不落后标准适规划设计，个哈西客站建糊成投用后将恼是一座现代裤化枢纽站。洋实现铁路、伙公路、地铁功等多种交通熔方式的他“谈零换乘傻”逃，即不出车决站，在立体裁化的客站内乱自由选择任龄何交通方式雄。冬《哈尔滨城密市总体规划痕文本》将城秀市用地发展猫方向确定为宏“忧向南、向西仁南啊”泥，哈西新区兵正是按这个禁方向进行包。离哈西净铁路深客站宰的建设名有利于城市蓝向西南发展龙，同时西客负站附近必将愉出现一个繁祥华商业圈，匆从而促进城屑市经济社会农发展。将来迈的西客站不掉仅能大大改贿善城市的交竟通条件，且总必将成为城时市陈重要景观和烘标志性建筑窗。素哈西区在域内主干道幼路学府路与擦102国道赴、京哈高速说公路和城市戏三环路相连姓接，是崖哈尔滨羡市重要的城滑市出入口。讯哈西新区西耍侧有三条铁冤路专用线，救中部有铁路便编组站，可劈提供方便的近铁路运输。滥2006年烂启动的哈尔约滨地铁一号滥线沿新区东拾侧的学府路呆经过，将更广加便捷地联顽系城市其它贞中心区域。盆新区北侧康互宁路与哈尔粘滨市城市东摔西主轴西大罗直街和埃德宝蒙顿路相通歪，可直达商登业中心与机饰场。意2003闭—鲁2005年佳区域内及周障边修建了工蔽电路、哈西泛大街、学府桌四道街、长妇寿路、征仪永路等十条骨设干道路，为隔哈西新区的抢调整改造创鲜造了基础条粥件。地烈、塑区域拉体育休闲产元业妹规划繁素建设袖冬季奥林匹捞克中心尽，并却进一步完善红体育配套设救施，加快体谦育社会化步转伐，积极促仔进体育产业更和房地产业榆有效融合，造突出体育人谨文的主题色位彩，推进实蝴施奥林匹克座公园项目，踩使之成为融框健身、休闲钻、娱乐、购缓物为一体的挂哈西新区体掩育文化产业税中心区域，茎提升哈西新纸区的城市功共能和文化品区位。裤速、区域旅游丧产业规划轨依托哈西新叫区区域内的蜡生态、人文茂等资源优势这，围绕欧亚围之窗，不断铺完善开发现代代化新兴旅伐游基地，创傲新旅游形式臂，丰富旅游酸内涵。以建碑设项目为纽廊带，把旅游鞋观光、商贸苗购物、运动理休闲、文化梁娱乐、教育绳会展有机结姓合起来，促金进旅游及购怨物、餐饮等嫌行业的兴旺赔，实现旅游焦、经贸、文斧化一体化发封展。睛3、商业弓经营专题里研究谷3.1、经蒙营模式研究匆中国自改革校开放，建设案社会主义市塌场经济以来叔，历经20晨多年的发展饥，国内的社挑会消费商业挽共经过了以阴下几个阶段边的发展历程蹲：咸第一阶段：言国营百货商睛场一枝独秀女；修第二阶段：次地摊（大棚危）、自由散捡铺式与国营淡百货商场辆共存经营；怖第三阶段：列国营百货商侧场走向没落艇，超市与商锡业步行街成钟为居民消费立主体，批发讽市场行业开手始兴旺；踪第四阶段：映SHOPP万INGM卡ALL概念便在国内风行失一时，购物职、餐饮、娱识乐、休闲一妥站式经营业宪态组合在国绣内一线城市智新开发商业匀中心遍地开纽花；百货商羊场经过改革宽，更新机制贞与观念之后两，再次迎来智发展的机遇奶；国外知名遥超市及其它冒商业品牌纷快纷进入中国济市场，商业湾经营枪市场泼百花齐放，舅进入黄金时遥期；渣第五阶段：克市场竞争激剥烈，亭细分市场经筋营策略开始剃出现，各种婚主题式细分窜消费拘人群、业态阴商业中心在殊市场中共存吐错位经营。轿国外知名超梳市品牌开始么在国内市场粪进入纵深发各展，攻城掠遭地，国内超洞市品牌在一煎线城市经营低艰难，纷纷委转移阵地，办避开锋头，掏进入二、三狂级城市经营波。部分细分锻经营市场如挠电器派、通讯产品圆、家俱市场运，其中尤以梅国美电器为吹代表，第开始走向连镜锁化、垄断锦式的经营抛。兽一线城市的津商业经营模普式创新基本尸属于停滞状祸态致。随着二、享三线城市房捷地产开发热菠潮的兴起，弃市场进入了夕复制化发展立阶段，即将穴一线城市的托大型商业中应心定位模式输简单复制到周二、三级城椒市进行发展贺，形成了二眨、三级城市交新开发商业杨中心的固定敏模式：强调翁购物、餐饮造、娱乐、休壤闲一站式经再营主题，商宿家组合上以牧百货公司、奖知名超市、距国外品牌快醒餐店为主力德店，经营散腹户为辅助店疯的形式。院从上述分析咐可知，国内序商业物业的痒经营模式，何已经陷入了尺模式化复制莲的怪圈。对钱于本案而言贿，是继续复载制，加入同壁质化经营，吸越来越激烈砌竞争红海市熊场，还是寻畜找自己的蓝玩海战略，抢残得市场先机缩，是第一个栽要思考的关万键。楚本专题分析棕对本案的思郊考点：孤寻找市场的箱蓝海战略？掠3.2、城禽市商圈研究戴研究国内当览前各级城市痕商圈发展的开现状及前景松，做为中小松型城市（如闪地级、县级叹市）来讲，娘未来的城市政商圈发展格丝局，应该是踩以单一城市悟核心商圈的析形式发展。却而做为区域东型中心城市抹（如省会城敌市）来讲，塞则会呈现出负以一个城市选级核心商圈交为中心点，跌各个区域另毙有中心商圈旱的卫星状城派市整体商圈典布局。章具有卫星状惕商圈布局城姿市，其城市淹级核心商圈童一般位于该着城市老城区赤中心，存历经多年城纪市历史所形定成的成熟商益圈，在城市年原居民中具泄有崇高的知发名度，地段限优势在整个搜城市中无可胀比拟，成为嫁该城市的商膜业各片！如桃广州的北京蝴路商圈、上矩海的南京路什商圈、北京懒的王府井商野圈以及哈尔投滨的中央大奇街商圈等。忧而卫星商圈研的形成，则箱是由于各个狗城市近年来圆寻求向四周趁拓展发展所柜对应出现的总，一般可以峰行政区域为黄划分的城市并辅助商圈。梳其形成的原薄因主要是由困于城市体量谊的放大，市馆民居住与工欠作的区域得够到了惨重新的规划坐与拓展桃，原先集中言居住于老城脂中心区的居阴民纷纷分流霉到新城区的吊各个区域，尽超出了核心择商圈的服务禁半径，从而均引发了城市收区域级商圈井的消费需求桐。秧城市区域级轿商圈的商业张经营业态及临商品档次定叠位，主要考耍虑该区域的弱消费人口特芦征进行规划里。城市在进丈行拓展之前子，都会对整芬个城市的功巡能分区进行呢新的规划，躁将商务区、兴居住区、工触业区、教育粪区在城市空霞间上进行划全分，每个新丽城区因功能络定位的不同宫，所聚姑集镰的工作、居茄住人口也有秩不同，相应盆的消费力与愤消费品味也鼠不同。区域琴商圈侵应按照当地骗消费人群的么消费能力、葡消费结构、凡消费商品档耍次进行定位碑，才能符合俯区域的消费迈需求，成功女经营。同时题，还应在整茶体城市商圈毅的结构上进杜行错位经营挡，才能避免姜同质化的竞掘争，共同构馆建城市商业统的生态系统凭，达到共赢谋的目的。谦如广州的整苏体城市商圈改构成：实际赢上，广州的劣整体城市商异业布局已经晋形成以区域艺型中心商圈竿为主，细分幼人群，错位纺经营，多点番共荣，特征狡鲜明的尚模式。如上耽下九商圈，扰由于区域内葛居住的主要尸为当地原住泛民，且收入裁及消费水平研较低，所以沫上下九商圈寒的商品主要防偏向于较低怒档次的消费沃，且以服装增消费为主，撑餐饮及娱乐扬业经营阀比例孟较低，整体吸是针对低层滑次消费的商铁圈定位；部北京路商圈婶，是广州城贱市的商业名射片，消费的销人流更多的房是以外地来门穗的旅游人状口消费和市餐场中等层次雄的人群消费朱；天河商圈骗，由于地处袋广州的集中腰商务区，是孤白领集中办黑公和市场高革层次人群居许住的区域，龙消费能力高声，所以消费彩业态的构成钟则以品牌百糠货、专卖店厦以及高级餐敌饮、娱乐业鞋经营为主。继所以，箩市场永远都搭有机会，只稳是看有没有周发现机会的幼眼光！练本专题研究蜜对本案的思蚁考点：旱打造区域级答的商圈中心栽，寻找在整蕉个城市商业瞒结构上的错评位经营？属3.3、火辈车站周边商过业研究厕城市的火车骄站，是连接氧全国铁路网塑络大动脉的蚕节点，人流当与货流集中寄与发散的区购域，所以火饥车站周边的太商业价值，劲一直是商家滋关注的重点么。但火车站匆周边的商业怀，一般也存决在如下的几条个特点：易一是车站人首流虽大，但叶停留时间短泽暂，难以形务成各业态齐洗全、商品品魂种丰富的真吵正意义上的呢商业中心采；柱二是适宜经仗营的商品有迫限，井一般以服装娇及小百货商欠品犬主，早且大多为批些发性质，相正应的画餐饮、旅店运等服务性商管业有较大的杀市场；画三是车站尺周边的环境象及来往人群沃一般比较杂守乱，难以形加成较高层次耻的业态经营漠定位。狂从北京、郑上州、上海及拥广州等全国万各地几个比结较重点枢纽雾车站周边的隶商业研究来紫看，火车站接周边的商业木经营定位，腰大部分都是饥以小商品的邪批发经营业虾态为主，虽峡然有部分城子市包括广州路尝试进行较申高层次的购粘物中心定位翻进行经营，穿但到目前为超止，说得上勤成功的项目削还没有实际千的案例。赏下面，仍以志广州火车西霞站和东站周暴边商业的经飘营做为借鉴裂分析：拔以广州火车披西站及紧邻夏的广东省、晋广州市两个龟客运站为中壁心，整个火肥车西站商圈窃的范围东至则解放北路、妄西至东风西纸路、北至三亦元里大道、掠南至中国商壳品进出口交涂易会馆，商令圈半径达到棉方圆2公里仆。汇集了包窑括服装、鞋段类、皮具、摄化妆品、成因人用品等各土个种类近百朝家大小的批忙发市场，每妨家市场在细重分业态经营追的定位下，失均呈现出非据常兴旺的经践营状态。相押应的低档次造餐饮及旅店腿业、货运站丈等也在其中绣见缝插针般潮的良好生存沟。相应的也岂有一些商场短尝试进行购译物中心式的咱零售服务业率经营，但却酿都难以成功痛，最终还是尾转向批发业跑态的经营。胳商业兴旺的唇同时，也带榴来了乏一系列的问奶题：人流量香、车流量太灵多，三教九售流汇集，交满通堵塞严重坐，卫生状况先极差，环境览污染严重，宴各种罪案发召生率高等。宅广州火车东贿站，位于广中州天河狡CBD中心边区天河北路冠后侧，洋即是广州火债车站的三大千站点之一，织也是广深列巡车、广九列棒车的始发及专终到站，盟平常在周边追来往出入的记均为较高消订费层次的商喘务人群。厨相对于西站贼来讲，东站旺的商业经营馅主要以零售浓及餐饮服务研业为主。餐严饮业在此得嫁到了较好的洋发展，但零阿售业如大型符购物中心的归中天商业城价，天汇城等鼻均是经营惨核淡，始终不摔旺！究其原绘因，主要还彻是因为商务皂人流来去匆巧匆，停留时讽间太短，没赚有消费的时腐间跟计划所异造成。另外亮也跟经营的鼠特色定位不间足有关，无滑法吸引消费望人群的兴趣粪，创造需求娘。蒜本专题研究叙对本案的思柳考点：腹是批发业态绩还是零售业旱态定位？藏3.4、社护区商业的经援营毅研究窗随着中大型惠房地产住宅非社区项目的艇开发，出于贼居住区配套尊需求或开发证商出于追求佳用地价值最眨大化的目的逆，社区配套鄙商业开始出桐现。逆社区商业是胶属地型商业赠，它以居住齿区为载体，淹以便民利民钓为宗旨，以门满足和促进蒜居住区居民仙综合消费需验求为目标。瘦社区商业在姐产品规划上静的表现形式铅，一般为住名宅底商及独坡立集中式中板小型销综合商业疗中心两种方您式。其中应绵重视社区综滋合商业奸中心的核心睬人流吸引功横能及消费引呢导作用。缺以少了社区综残合商业中心输对人流及消念费的吸引，邀将如没有了格商圈的主力买店一样，对旧社区商业的盘成功保障将逮会大打折扣汗。从保障社悠区的居住生楚活品质，将廉商业人流与继居住人流分找开，减少商毛业的繁杂对斥居住安静性演要求的角度乔出发，科学倘的社区综合夫商业中心最蜓好采用独立云于一片区域沾，采用相对骄独立的建筑痕来承载的方列式进行建设披。涝社区商业的斯功能，即业兆态的组合，边基本的出发恶点是满足社蓝区居民的各命种生活需求户：如24小秘时社区便利蝴店、巷银行、邮局戏、干洗店、痰美容美发店正、小型餐饮约店、水果店兵、花店、菜稼市场、茅修鞋、剪裁丢、洗车夫等是必需的桂最基本经营吗项目。更高腐极的功能业听态则会延伸丝到满足居民车购物、餐饮伪、娱乐、休半闲、培训、淋交友、聚会熄等需求，基透本上与区域休型商业中心经的功能一致贯。哪从相关的市杂场数据资料熔可以咳知道盒，哈尔滨的易社区商业畅体量已经达离到一定的程惰度，社区商哈业的经营，赴成为一项摆丙在眼前的迫什切课题。其贷实，从国内伏乃至一线成申熟房地产市大场的范围来某看，社区商妙业成功的案停例少之又少探，大部分都顶处于空置率涨极高，勉强距维持经营的村状态。究其室原因，主要碰还有三个方志面的原因：浙一是建筑体兼量的失重，寒面积过大，旨超出了本身武社区乃至所志在区域的消再费承载力；惑二是整体的怨经营没有特袋色，也就是企没有经营力蛇，没有吸引絮力；三是租倚售的比例没圾有控制好，瑞造成经营管圈理上的尴尬蔬，寸步难行宪。掏本专题研究扑对本案的思渣考点：干如何从产品棍定位、创新孩经营、租售亮关系上保证轻项目的成功断？喂4、本案商那业终端消费大群的初步研做判吴根据本案所问处区位的现饿状及其发展颂前景，确定驶本案商业经梨营的终端消售费人群来源炊构成主要可芒能有如下几鲜类人群：

泄类驶唱别赠消费需求择种类坏本身社区的努业主及住户病购物、休闲原、餐饮、娱趟乐、聚会加周边其它社梁区的业主及旱住户蒸购物、休闲挥、餐饮、娱琴乐、聚会醒来自周边众厅多高校的师寨生人群干及科研机构锡的知识分子忘购物、休闲服、娱乐、尽交友、化聚会、掉书籍、猎高层次精神分审美熏陶活妇动宗哈西大街信引息、金融、深商务、办公沾发展轴勒的白领及公鉴务员群体触购物、休闲屋、餐饮、娱阀乐、个人综丙合素质及技想能提升、商著务接待员周边大型企摘业的干部及羞职工汗购物、休闲倡、餐饮、娱志乐朱周边批发市领场的经营户孙休闲、餐饮旋、娱乐、生诉意接待脉来自本身星号级酒店住宿惜的商务及旅笼游人群民餐饮、旅游瘦特色瓶纪念难商品购物、肤商务洽谈籍火车站所带隆来的短暂停斩留客户群（忆过路或来哈干尔滨做生意温的人群，特增别是边贸生售意的国内或朗俄罗斯、韩禽国客户）择餐饮、旅游存特色纪念商兔品购物、娱虹乐、商务洽毯谈畅5、本案商馅业定位建议情5.1、定牌位脉应符合碑的及几个关键智原则浴鼓、惰实现用地价峡值最大化的喜原则客实现项目用须地价值的最揭大化，是一下切房地产项瞒目开发的首克要原则，当唱然，要实现水这个目标，沈还需建立在型市场的深刻旺分析与项目长科学定位的铜前提之下，贿才能将理想统付诸实际，浑而不是成为啄永远的乌托倡邦！贪瞒、脾可持续性长递远发展的赢缘利原则盆要进入商业膊项目的开发施经营，必需准首先要树立逐长远可持续臂性发展赢利创的理念。因随为商业项目皱的开发经营石，是一个长耽期性的过程买，要做好前肤期先投入培搬育市场，不玻断在实践中裳调整，一步心步扎实走向置成功。要有抵三到五年左袜右的时间才粪有可能实现纤项目的成熟螺稳定，逐步赛实现赢利的佛心理准备。磨短期就希望等赢利的心态姻，绝对不能准做好商业的改开发，只可搁能会加速失去败！但同时良也应该看到躲，商业项目劣成功所带来弊的巨大丰厚井的利润：除雷了本身稳定冰收入的租金亡来源之外，椒还有项目本盼身整体价值卡的提升，乃僵至所带来的唱周边物业，杨特别是本身潮社区物业的并升值。这无饭疑需要有一掏个长远、全剑局性的眼光涌。愁责、城市整体家性商业布局端的定位原则代市场自由经盾济制度下，泛永远存在竞咳争，也永远包存在机会，程关键在于你诊能不能把握黄市场发展的幼机遇！对于站本案而言，睡必需站在整默个哈尔滨城堤市商业发展懂格局变化，糠寻找错位经委营，走区域售性商业中心氏发展的道路级。蜂谁、走特色商袭业定位的创拜新性原则猾同质化背景初下的竞争，迟无非是对细六节关注表现圣的竞争，争续取的只是有册限的利润。鹅而异质化前杨提下的竞争夜，寻找到的炭是一个全新符的睡蓝海市场的摸第一桶金，蹲赚取的是市山场时间差距与下的最大化意利润，不可梯等同引而言。创新衫，走产业整翁合，特色商肢业定位的原番则，是成功贪的利器！组抛、符合区域挣发展前景的隶原则音消费者的需茂求是市场永绸远的基础。嫌区域发展的哨定位，决定理了区域中现摇在及未来人必群的构成，幅研究区域发越展前景，就苍是研究区域嘱消费人群的忌构成、性格排、需求。营奴销理念从4淡C时代走入争4P时代，遭谁抓住叔了事消费群，谁唤就赢得了市垦场。板创新，也应爷该建立在符洋合区域特性灯的基础之上然，才不是空起中楼阁。秤壤、科学处理帽居住与商业仙关系的原则碑居住区与商镰业区是相互倾相成，但又慢是在某些方刮面存在矛盾校的关系。居齐住区需要相栏对宁静的休酱息环境，而悲商业区则极精力营造繁华径喧闹的氛围虚，这两者的表关系，应该毯从整体社区充规划的总局经观念进行把砍握，以免得贵此失彼。移抵、分期开发房建设前提下继的整体布局寻定点原则箭本案项目的规整体体量较碎大，必定要胀走分期开发送建设的策略剖。所以，在香整体商业布皇局的定点上验，要考虑到忘分期建设的票自成系统和妨整体商业街旺区的分阶段津实现计划。急从市场营销不推广的角度万出发，即是沾要实现分期脂卖点与整体框商业魅力的曲展示策略。拍5.2、刷关于定位的投几点建议：喘熄、本案应该犯以零售商业慎为方向，而狐不是批发市变场业亡从前述3.鸡3项专题研伏究的分析可算以知道，批寇发市场业态口的经营会带屋来人流量、牢车流量太多谁，三教九流块汇集，交通俗堵塞严重，矛卫生状况极佣差，环境污叹染严重，各催种罪案发生睬率高等等一穴系列的后果味，与本案社况区高档次居缠次产品的定凭位相矛盾。评所以本案的探商业定位，芹应该舍弃批冈发业态的偶方向，而以至零售商业服以务业为定位遮的目标。孩晃、本案应该宗以建设区域圾型商业中心称为定位目标铁本案地块位稀于学府四道吓街与哈西大遵街的交界口原位置。按应哈西北部地珍区的改造建含设杨规划浙，忌将慧主要围绕两听大发展主轴俗展开布局，娃即以学府四谎道街为东西楚主轴，建设棚区域性中心绪景观大道，弃形成以购物爬、休闲、娱去乐为主的商讯贸综合服务毅轴；另以哈而西大街为南狭北主轴，构凉建区域交通存主要干道，铲形成以信息虑和金融为主惑的商务办公过发展轴。劲所以，本案驼正好位于哈费西区商业轴边与商务轴的钳交汇点，再毛加上本身将蝶建设五星级丸酒店的优势杠，完全有条暴件形成为一彻个新型的商牵业街区，成墨为哈西区的贞区域商业中病心为定位的例目标。焦松、产品的定炭位应该具有悬多元化的盟竞争力后本案的商业歌产品定位应呢该走独立式救的商业节点拾与住宅底商帜相结合的形夸式，做到既蛮能形成吸引岩人流的节点并，又不会对匀居住产生太绘大的影响。摄不能希望业色主的利益而危去换取商业呜的成功。同鞋时，在商业换产品的室内阳、外建筑方昌案上也应该鞭进行创新，巾做到各个方芝面都有创新馆力，经营力衬，吸引力，傻竞争力。言挽、应该寻求很绝对异质化树的创新，才词能保证长久番的竞争优势窜本案商业经扶营业态，服和务，除了在售一般的商品拴零售、餐饮胡、娱乐、休戏闲等类别之烫内寻找细分矿市场，细节黄化的服务优勇势之外，还呜应该把眼光穷放大到寻找紫与其它行业询相整合，即尤走钞“萍蓝海战略午”启的思想，催纵生出一种全漂新的商业形考式，从而谋超得更长久的夺商业生命力碎，赚取更大反的商业利润挥。竟5.3、本孔案商业定位众背景分析盒蹄、深圳商业版市场现状的术思考此而自200匆1年起，深嘉圳已拥有全废国密度最大宝的商业税源居。2004翅年，深圳商吨业市场总销俱售额超过武杏汉达到全国答第五，如果滩按人均计算凶，深圳各项炸指标则名列侄前矛。单是修1－5月份范，深圳市社扶会消费品零惨售总额达4幸29.28窜亿元，增长哀15.2％弦，说明深圳书拥有非常良忘好的商业发承展环境和庞藏大的民间消西费实力。爱但在到达繁岛荣的高峰之然上，我们却忍看到了深圳宵商业市场所梅存在的为制约其走向皮更大发展健病态尿根源更：醒重商轻文。购无论是罗湖殃人民南商圈护、东门商圈皇，还是华强胸北商圈、深防圳中心区商鸣圈，都表现福出这样的特猫征：重商轻歪文。深圳的签商业区，极蚁少表现出商环业与文化结池合的特点。脆由于商业与抗文化脱节，护深圳的商圈铲表现得相当喉“况实际句”权，直奔主题支式的消费习贼以为常，连侨带消费、休披闲消费的成岂分过少。也稠就是说，深个圳商圈的消绝费行为显得室过于单薄，虹对于市民生味活的影响层毕面较浅，导秃致深圳缺乏湿广州、上海么一样的逛街离文化，因为轻重商轻文、铜缺乏文化休牛闲气质的商狭圈氛围难以菊使商圈真正朽地打动人心鸣、让行人停毕留驻足且流酿连忘返。盟只有象华侨副城MALL飘一样，其构差成中，有大汉型商店、也焰有酒巴，有目艺术中心艺套术馆、也有跳酒店律旅游馋设施，有大世型绿地、也约有区域广场悲，其在商业衬与文化的搭谋配上，呈现墙出商业与文婚化怕“绞文武双全立”谎的结合特征款，因此吸引础了越来越多胃的消费者前昏往，而由于傲商业与文化渠结合，前来刑重复消费的折特点越来越爽明显。唯深圳华侨城还MALL商炉业与文化相虹结合，烈“桃文武双全恭”执所带来的成绿功，应该能结给予我们很受多的启发！咐再、文化休闲银产业在中国衔的发展养随着中国经碍济的快速发崇展，人民生截活水平的提长高，商品经舰济、休闲经释济在国内取吊得了长足的识发展。在一佣片繁荣之下练，却过早地由不应该有的照呈现出老态沈，主要体现晕在牲功能单一，会产品雷同。羡目前汗中国例休闲产业的菊功能主要集班中于吃、住娃、游、玩四稻个方面。休屠闲项目共性默普遍，个性轻阙如，产品译相同相近，醋质量较低。雅如全国遍地释开花的农家请乐，能够为嗽休闲者提供积的主打项目诸产品，绝大您多数都是垂歪钓、棋牌娱仰乐、农家饭汁菜。茶楼是固清茶一杯，熟酒吧是洋酒胀一瓶，歌厅漏及KTV则伤是小曲三五拉支。文化艺次术休闲、健宋康疗养休闲跑、教育学习宪休闲等，总佳体上还处于腹原生状态或酱睡眠状态。喊恩格斯曾经匆提出：敲“……炮使每个人都土有充分的闲静暇时间从历兼史上遗留下必来的文化盛——信科学、艺术治、交际方式社等等滨——雀中间承受一卧切真正有价卵值的东西，旬并且不仅是烈承受，而且梦还要把这一侦切从统治阶钳级的独占品贩变成全社会届的共同财富责和促使它进苗一步发展。里”衫在闲暇时间包里，如何术“蒙从历史上遗凳留下来的文处化男……押中间承受一仿切真正有价害值的东西斤”漆，并把它初“斤变成全社会光的共同财富梨和促使它进僵一步发展肃”妇，诸如此类物的问题落实集了，才算是婶得到真正的番快乐。掠在引导国民橡消费的方向房上，我们认要为坦消费力应分揭为物质消费斑力和精神消雀费力，强调轮精神消费力揭对提高人的让素质、促进紧人的全面发籍展，对扩大愁消费领域提水高消费层次捐，对提高生事产力促进经假济发展的作隆用，极力反拉对那些片面始追求物质享殊受、大搞挥拣霍浪费的情杨况。逆“但21世纪全抬球最有前途咏的产业有两倒个，一个是弯信息产业，絮另一个就是自文化产业。饥高新技术产计业的重要性版大家都看到盏了，而文化幸产业的重要受性很多人还喉没有看到。盯”脉北京大学文茫化产业研究箭院院长任叶朗挺教授坦言。痕中国有50巨00多年的剧文明史、5皇0多个民族杨，文化积累苗十分深厚、焰文化类型极邻其丰富，积喷累了难以估自量的文化资霜本。启动这缝些文化资本钓，就有可能牌形成具有中板国特色的文葬化产业，并份且是独特的替、唯一的、尿别人无法重绕复和模仿的跟，理应在全亏球的市场竞立争中占有比侵较优势。著同时，中国架的社会经济杆已开始向精垦神、文化消坊费转型，人午们开始追求察一种精神、聪文化含量更逝高的生活和稿消费。在这巴种情况下，寨精神、文化休需求以及由萄它带动的需禾求成为经济务发展新的空雪间，发展文钉化产业成为榴我国经济发津展的内在、吵必然的需求甜。宇休闲交经济脊作为一种生波活质量提高营的标志，不穗同于基本生记存需要的单西一化和物质被型，而越来仪越趋向于多赶元化和精神齿型。如文化派娱乐消费、极体育健身消忠费、旅游服户务消费等等扎。此外，休庆闲蛙经济执还表现在教应育、科技、阳文博等领域兔，如为自身键发展而开办营的各种业余滑电脑、外语它及其他专业从技能班，老惧年大学的各陪类休闲教育够，科技馆的医科普启蒙，占文史博物馆嫁的历史文化登温故等等。绳在市场经济纹条件下，资伪本向利润率坐高的新兴行术业流动这一尊规律的驱使厅，文化娱乐艺业、体育健躁身业、旅游炸服务业等休软闲产业逐渐偶地发展起来堆，成为市民亦休闲消费的农最好去处。捐近年来，文散化市场成了命市民和游客犹在假日里光啊顾的重点。符人们在休闲券中追求文化贫品位、文化慨享受，感受峡文化氛围，蜘接受文化熏梅陶。利用休烟闲时间进行润文化娱乐是花人们休闲消称费最主要、勺最普遍的需叔求。因此常链常以家庭亲涛人为单位，熟或在家观看乞电视、录像坛、家庭影院围，或外出观冶看电影、观此赏节目、听幼听音乐、跳精跳舞蹈。还倒有的经常以巾亲朋好友为脊群体，或切袍磋棋艺，品欲尝茶艺，或例尽情享受泡透吧文化和网单络文化的乐乱趣，等等。邪这些积极健仗康的文化娱龟乐活动，不距仅使人们得淡到高尚有益痛的休闲消费贿，而且还可粉以得到高雅润美好的艺术愁享受。从文壶化市场的种在种迹象表明赴，无论报刊尸、图书，还蛮是电影、音攀像，其市场是潜力是巨大玩的。辜据调查，长奥假期间，市店民的消费结闹构中文化消侄费占家庭、淋社会消费的栏比例在不断阵提高，市民腊花钱观赏文山艺表演、参字加各种文化披娱乐活动的淡已越来越普赛遍。割在一些发达午国家，文化桃产业已成为符国民经济和扮社会发展的称支柱产业，晌美国文化产粒业的产值已劣占其国民生赖产总值的三吧分之一，日奇本的文化娱啊乐收入超过马汽车工业产仗业，英国的阀文化产业产顶值也超过了辟制造业，而异韩国用8年匹时间实现了雅文化产品逆工差转顺差，任其中的奥秘虹就在于韩国塞政府为文化艺产业的发展贯作了特别的经规划，支持榆力度非常大个。目前发达浓国家文化产郑业占GDP活的比重一般李在10%~杀12%之间网。而专家预清测，理想的匹状况是中国盘用10到2镇0年时间,色使文化产业资占GDP的机份额从目前着的2.2%耍提高到8%心左右。吸2007年幻3月5日抛上午9时，距十届全国人傅大五次会议绸在人民大会曲堂开幕。会骗上，国务院芒总理温家宝耻作了政府工螺作报告。在网政府工作报谜告念中，温家宝黎总理浓强调岭指出巡，要加快发丑展文化事业宰和文化产业配。盛可以预见，死文化产业将知是中国未来妈发展的又一仰个经济增长巩点，将文化解产业与商业汤零售业、休锅闲经济相结循合，可以湿为我老们找碑到弱一个帆顺应未来发守展前景的胸创新方向。浆机、哈西区对藏于发展文化蝴城区的规划吗在首《哈尔滨市刘哈西新区法“慰十一五征”杜发展规划》编中，明确提肢出简规划目标是躁将哈西地区葵建设成为具急有世界先进瘦水平、可持李续发展、以惜新经济为特对色、多元地般域文化为内敬涵、生活与烦就业平衡、德环境与自然药和谐的城市令地区。充分膝利用该地区增毗邻大学科耕研院所的资亚源基础，发怪挥已有优势顺，推进传统洗工业进行产缝业置换，进显而提升城市靠功能和新区萝整体形象，蹄将哈西地区购建设成为以亿文化产业、郑教育产业、缘新技术产业南、运动休闲腥产业和商贸子业为主体的沙、环境良好身、适宜居住论的绿色城市登副中心。揭在规划中更错提出了建设赵哈西豪文化艺术中宰心没的策略鞋。府整合地区竞简争力，沾依托哈西新秒区区域内的妨生态、人文顽等资源优势惑，围绕欧亚突之窗，不断烈完善开发现惜代化新兴旅问游基地，创兼新旅游形式吊，丰富旅游天内涵。以建胃设项目为纽齐带，把旅游庄观光、商贸什购物、运动西休闲、文化伸娱乐、教育弟会展有机结把合起来，促能进旅游及购时物、餐饮等凤行业的兴旺道，实现旅游企、经贸、文花化一体化发滥展。可发展文化产亏业，提升城盐市北方文化咸名城的形象舟，使更新后芦的哈西地区酱成为工业城盯市复兴的典尝范。肥在哈西新区策的未来发展叉规划中，文寿化产业的发定展，将是重幻点内容之一证，是提升新必区文化品味庙，城市形象酷的竞争力来寺源。在哈西渔新区发展与雀文化产业相糟配套的文化践休闲商业，娇符合区域发符展的动向。哨挎、哈西地区明发展文化休虹闲商业的消岗费基础边在哈西地区其，聚集了阀15所大专德院校及10捧个省级以上岛科研院所，映可以说是哈膀尔滨市高级宅知识分子集临中工作、生奔活、居住的防主要区域。阶相对于其它肌群体来讲，碗由于这些高录级知识分子嫂自身的文化凶素质较高，设对精神消费缓、文化审美破与享受的消妖费需求更高晚。在爱好的译基础之上，庸更希望通过必高层次的文战化、艺术的薯精神陶冶、柜教育不断提童升自身的品雄味和审美技湾能，得到高绒层次的精神美欢愉。管高层次消费播群体的集中棉，使本案发榜展文化休闲截商业的发展舌，拥有了最歼坚实的市场巨消费基础。姑5.4、本溪案商业定位唱的斑“绑蓝海战略三”矩在前述分析鸣的基础之上招，提出本案组商业经营定捉位的端“胸蓝海战略驰”尽，具体定位德体系如下：法疼、商业模式拖定位军整合商业休迫闲、文化休斯闲、生活休揪闲为一体的姓城市综合型那BCL艺术俩街区定位解析：巷本案的商业往模式定位，况将不仅仅是础停留在与市请场其它商业蛾项目同质化匙竞争的基础堆之上，而是屠依据市场未哥来发展的新林态势，看准哑全国大环境且下以及区域狭小环境下文侵化产业将迎沈来大发展的颈市场时机，莫整合文化休效闲产业为一收体，创新出里一种全新的需商业形态，脊形成鲜明的馒市场区隔性而与独特的核毛心竞争力，牺挖掘市场的给第一桶金！叔B（bus骄iness墙，商业，商售务），C（机cultu池re，文化酒），L（l译ife，生票活），丙“传BCL旺”碍本案全新商唱业模式英文英缩写概念的糟提出，将使厦本案更加具捏有国际化的毫形象魅力。忧艺术街区定席位的提出，单一方面符合嗽本案具有高伟级酒店、大准型居住社区耽、大型商业姐中心以及周唇边哈西商务肆、金融轴上航将建设有商狡务写字楼、竖金融银行等估多种产品形浩态，形成综穿合型商业街侧区的实际情凑况。同时强蒜调艺术，商胜业的艺术、俯文化与艺术池、时尚的艺珍术、生活的瞒艺术，强化孕本案独特的霞文化品牌形滩象。休都、本案段经济模式的宁构成社区经济乞是指由于居妈住社区所聚崭集的居住人幅口对于生活齿必需品与服值务所构成的值最基本的生砌活需求，也畏是本案所具鼻有的最基本巨层次的功能宿。商品经济抽指城市居民雷对时尚流行俊商品、餐饮通娱乐服务性充商品等的需长求所产生的父经济模式，炼是本案所具植有的中等层臭次的功能。文化经济倍是指人们对损于艺术、知间识、历史、丸民俗等精神弯领域的享受塑所产生的高蛛层次的精神孩消费需求。讽这是本案的粪核心经济模余式之一，也搜是最高层次在的功能。欲高校消费经狠济蝇高校中聚集吹的众多教师夏及学生群体愚，他们普遍迈都具有较高活的消费能力颂，同时对于迫高层次的消符费也更有喜硬好性。创造信与引导高校川消费，同样廉是我们走向口成功的优势植。商务区经济悉本案位于哈宅西新区商务导轴哈西大街群，未来商务费区所集中的击大量高层次弦，高消费力饿的商务人群违和商务活动伟，也必将催煤生出一系列驻的商务经济怀需求，成为可项目承接的惩商机构成。公园经济疾本案紧邻哈变西区的市民定公园，城市浇公园是城市牧居民集中的科人流吸引机棒，人流就是多商机，创造私与引导到达押公园的人流子进行消费，伤做大公园经仓济。场站经济临本案紧邻哈例西火车站，捆规划中地铁振一号线也在称附近，这些忙站点无疑是判人流集中的坏城市重要节许点。针对车原站人流的特粉性，设置有违吸引力的消继费场所，做六好场站经济社。忙姿、文化休闲锦商业的内涵蕉及对本案的凳价值侍由于文化产枪业的定义，起当前在国际绳上还没有统哗一的标准。溜但可以颗肯定的是，恐在世界上的气大多数国家渗，特别是发警达国家，均龟非常重视文摊化产业的发磨展，并获得贱了丰富的经滩济利益。态中国文化产乒业的定义最子先见于20级03年9月覆文化部《关蛙于支持和促胆进文化产业会发展的若干吧意见》，指神“冈从事文化产墓品生产和提铃供文化服务陕的经营性行慈业卖”宜。2004知年，国家统功计局对失“态文化及相关已产业雕”厅的界定是：鹅“警为社会公众扯提供文化娱越乐产品和服域务的活动，翠以及与这些肝活动有关联接的活动的集郑合。蛾”谦这个分类是颈在《国民经贿济行业分类炊》（GB/泰T4754译―首2002）滑的基础上制架定的，它根核据文化活动吼的特点把行盾业分类中相支关的类别重脚新进行了组趣合，将文化纲及相关产业亲划分为4层胡共有80个小小类。中国得文化产业分昏类强调的是安产品或服务榜的文化属性躬及文化关联铁度，具体范勇围不仅包括外提供文化产冈品（如图书土、音像制品锅等）、文化厌传播服务（汽如广播电视帖、文艺表演浆、博物馆等年）和文化休谢闲娱乐（如消游览景区服漂务、室内娱艇乐活动、休布闲健身娱乐鹅活动等）的鹿活动，其构巡成文化产业意的主体；而烛且还包括与衬文化产品、费文化传播服纹务、文化休喉闲娱乐活动推有直接关联惧的用品、设单备的生产和融销售活动以绿及相关文化怨产品（如工嚷艺品等）的唤生产和销售但活动，其构刺成文化产业肿的补充。螺1998年破，韩国政府淹提出前“兵文化立国胀”弄战略，随即谣出现了发展许“渡文化产业辩”棉的规划。1窜999年2依月韩国发布菠的《文化产很业振兴基本早法》将文化退产业界定为因与文化商品己的生产、流响通、消费有陵关的产业，流具体行业门雾类有：影视惠、广播、音址像、游戏、丘动画、卡通屯形象、演出处、文物、美磁术、广告、发出版印刷、毁创意性设计咸、传统工艺调品、传统服敬装、传统食呈品、多媒体管影像软件、启网络以及与寄其相关的产扮业。此外，晴还有根据国载家总统令指功定的产业。验韩国统计厅崭的文化产业滴统计指标包剩括：出版产向业、唱片产换业、游戏产摔业、电影产袋业、广播产犁业、演出产愧业、其他文闭化产业（建梁筑、摄影、塔创意性设计温、广告、新剥闻、图书馆艇、博物馆、久工艺品及民峰族服装、艺亏术文化教育怕等）。韩国但的文化产业饶也称菜“船内容产业浙”宫，重点有影岔视、动漫、视游戏、音乐楚、出版六大身产业。文化瞧观光部负责阶韩国文化产克业管理。垮可见，在韩缸国，文化产恨业已经先行钻发展起来。把而东北地区营由于与韩国切非常接近，贸有大量的韩交国客商或韩翁国人来往于耻东北与韩国米之间，无疑押具有了先天拍的消费基础狱。虚在文化产业腔定义内涵的告基础上，本脱案所提出的库文化休闲商辟业，主要是能指将文化产就业内非常丰单富的资源、垦技能录与人民的休岁闲生活相结买合，通过节展示、董表演、四销售、享培训、创意无产品开发等遍商业手段，网达到毙“北寓民以乐语”答，丰富人民践精神文化生眠活的高层次橡需求的创新停商业模式的旦开发。规同时，应该姓提出的是，弹文化不仅仅遇是指高雅文筐化，一些民夹间的习俗文狼化，同样包旷括了丰富的尿历史文化内吗涵，也应该黄成为文化产欧业的有机构蕉成。只有做异到启“炊雅俗共享掠”玉，才能满足场不同层次爱何好的消费群踏体需求。黑而且，由于针东北地区处暖于欧亚大陆哪连接点，紧掀邻俄罗斯、累韩国等不同靠文化传统国符家的特殊地痰理位置，本疼案所提供的凭文化休闲内售涵，甚至应骄该节延伸至包括拐这两个国家从代表文化的父领域之内，吼做到最大化格的拓展客户仅群体，形成者个性鲜明的的特色商业主为题。贼在东北地区锻发展文化产姓业尤其具有过良好的市场饮基础。在白脂天黑土上成回长的东北人员民，生性豁则达乐观，个包性大方，热马爱生活，善赔于表演，富锦有极强的参滨与感，如东贫北的秧歌和夜二人转就是贷这种人民秉馒性的最好表殃达，在全国超都具有知名斤度。发展文框化产业，符兰合地区人民刻的生活需求馆。摄录、本案商业望业态的规划喊商业模式分汽类逃分类玉比例搬业态点分类束分类霜比例有业态构成菌生活配套商香业嚷15%默零售辟40%古24小时便封利超市、花栗店、药店、陕水果店江、面包西饼陈店农社区便民服糖务尾60%貌银行、邮局君、干洗店、享美容美发店欣、小型餐饮协店、修鞋、倘剪裁、洗车周等拉时尚休闲商悠业透50%窑零售壳50%剖主力店：国归际知名百货框，超市，国众美或苏宁电速器等赴辅助店：时旦尚服装、皮才具、鞋、饰尖品、运动用药品、手表、索家居摆设品验、电信产品哥等胡餐饮稀30%顷主力店：麦末当劳或肯得橡基，国内知躲名高档中西受餐厅连锁纠辅助店：各俩种风味，主丛题小餐馆拾娱乐休闲盒20%级主力店：K探TV、高档富盐疗沐浴会们馆爸辅助店：足钓浴馆、SP揉A会馆等抖文化休闲业堆35%笛展示与表演卫30%咱主力店：黑晶龙江省美术狮馆分馆、大裙型购书中心忌销售峰20%寨各种画廊、精文化用品店乌、乐器店、笑音像店、创足意产品销售屡店等骨主题餐饮扁40%仪音乐吧、艺朴术沙龙餐厅法、表演茶馆费、爱好交友版餐厅、民俗普餐厅等文培训夹10%深各种艺术培眉训班、陶吧旺、画吧挺缩、省美术馆石分馆的引入失作用糠黑龙江省美拉术馆是黑龙玉江省惟一的邪官方造型艺塌术博物馆，亩它的前身是亏始建于１９谅６２年的黑响龙江省美术旅展览馆，至辱今已走过了埋４５年的发蜓展历程。雾做为一家具端有数十年历半史的知名艺正术机构，灰黑龙江省美斯术馆自成立鄙以来，特别困注重美术展咱览的举办和倚美术成果的货推广工作。扯先后主办或纲承办了徐悲市鸿、吴作人谱、古元、力带群、王琦、屈彦涵、裤华称君武等人的垄经典作品展妙以及当代著镜名画家黄胄庄、李琦、刘薯勃舒、周绍蚊华、刘大为炼、江文湛、舰刘春华等人盘的优秀作品求展，使地处浇祖国北疆的铅黑龙江人民慢在家乡就能誓近距离感受夕到大师们的章艺术风采。粒多年来键，帜黑龙江省美虚术馆溉还耻先后完成４写０余项国际呈交流展、２碌００余项国染家和省际展备览、３００缓余项省级展骗览以及数十瞧项画家、书风法家的个展臂、联展和专耗题展览，成戚功举办了第虚七届全国美衰展插图、年仓画、连环画盟、宣传画展疲，第八届全识国美展水彩来画展，第九馒届全国版画检展和全国新萍人新作展等妙重要展览。屑另外，还与穗美、英、德斤、法、日、壮俄、韩、加偷、澳等国家患及港、澳等宣地区的美术思机构及艺术截家联合开展脉了美术交流脖活动。样此外，玉黑龙江省美黑术馆荒还浙于１９６２招年成立了创雹作室（现为船黑龙江美术怎创作研究院钥），１９８转８年建立了剩黑龙江省版木画院。杨院内明星闪鼠烁，人才辈严出，所创作妹的作品涵盖割了版车、济国画、油画蜜、雕塑及连孩环画等画种雁，屡获全国纺大奖，并匙打造出北大却荒版画等具返有浓郁地域舞特色的美术抖品牌。虏引入黑龙江也省美术馆分狗馆的想法如暗果能够实施旺，无疑于将支整个黑龙江院省美术界的睡眼光都吸引果到本案来，疲从而拉动了必一大班高层除次的艺术创奉作与消费群缝体，对市场经具有强烈的伶领头作用。继同时，又极蓄大化地保证眨了本项目的奏文化资源与唱艺术形象，然且对本项目百住宅部分的敢