双流项目全程策划案

双流项目全程策划案（草案）双流房地产分析一、双流基本概况双流有着深厚的古蜀文化底蕴，无论在经济、交通、规划以及市场容量等各方面，对于房地产开发而言都有着很大优势。１、历史双流县始建于公元前316年，时称广都，与古蜀国的成都、新都并称“三都”。至隋朝，为避讳炀帝杨广改称双流，迄今已有2300余年历史。２、区域位于成都平原腹地，三面环绕成都，县城距成都市区10公里，幅员面积1068平方公里，辖26镇，90.64万人。３、交通境内交通四通八达，其中双流国际机场距县城仅2公里，开通国际国内航线160余条，已成为全国第五大航空港；成昆铁路横贯南北，设有白家、公兴两大货站；川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、机场高速路、国道213线穿越全境，另有天府大道、金华路、华龙路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路，通车里程2882公里。４、经济双流县经济继续持续、快速、健康发展，综合经济实力进一步增强。2004年完成地区生产总值173.45亿元，比上年增长（下同）15.0%。财政收入13.5亿元，增长28.6%，其中，地方财政收入6.96亿元，增长32.7%。社会消费品零售总额40.4亿元，增长14.8%。全社会固定资产投资67.5亿元，增长28.2%。农民人均纯收入4293元，净增462元。基本竞争力跃升全国“百强县”第45位，第九次位居全省经济实力综合评价“十强县”榜首。５、水系双流属亚热带湿润季风气候区，年平均气温16.2度，降雨921毫米，气候温和，适宜多种动植物生长。县境河属流域属岷江水系，有金马河、府河、江安河、杨柳河、清水河、白河和鹿溪河，河流总长186公里。对于居住环境要求具有很大的先天优越性。６、科研、教育、医疗双流具有科研单位30个，其中国家级科研所2个，专业技术人员1.8万余人。有四川大学等高校5所。中小学230所，其中国家千所示范性普通高中2所、省重点学校3所。各类医院45所，其中二级乙等医院3所。７、政府举措裂双流政府为胁促进地方经漫济发展，加午快城乡阿一体化发展醒进程，进行威了一系列有凝利举措，筝如：承办美沃食旅游节、窜承办全国草美莓年会宜指、承办全国态养羊年会等渗节会，不仅须丰富了本地阻文化内容，驳还吸引了大双量外资，促促进了本地有寺利发展。不尿但如此，政押府除推出亮辣点节目外，王还强化内部茶改革，如：拾①含双流县按照蜘创新思路、耻配套完善、仅整体推动的谎要求，全面源深化错“眨三个集中岩”离，城乡共融割更港趋明显。工妙业集中区基震础设施建设蠢投资缴5勇亿多元，承载载聚集功能广进一步增强恩。入区企业掀实现工业总贡产值荒129.6锣亿元，集中桐区对工业经慧济增长贡献正率达傻59%记。大力推进辅农民市民胳化。吼②她建设蛟龙工缘业港，深入茂推进，扩大撇改革，全年舍引进项目慈438第个，到位资蚁金恐31.6后亿元。引进赴南玻等投资中上亿元的工孝业大项目区22卖个，动工在滋建鱼14瞒个。投资强蚂度提高到痕60稻万元鹊/补亩。合同利眠用外资渴4641镇万美元，到赛位外资是3586征万美元。新查增自营进出疾口权企业黑20娱家。出口创巴汇蒙7905烤万美元。吊分析总结：牵双流秉承深餐厚的文化和哗经济基础，却按照成都总真体规划的有枪利思路，凭挑借有利的居郊住开发条件揭，大力推出侵了一系列开属发政策，从葡而使双流的汇房地产业更蛇具备强劲的烫生命力。剂二、房地产画分析侵在房地产业股的发展中，叠双流紧跟成并都房地产市俩场的利好形邪式，将董“牵健康陈居撒家、自然和来谐播”炼为开发理念际，讲究共性举和个性的辩安证统一，经舟过近几年的巾精心培育，准房地产开发述企业已达糠60泼余家，已形物成较为健康袄、稳定、成迫熟的房地产截市场。障１、房地产臂市场基本情灰况引免根据我们对蜂去年的调查情，蒜与2004皆年，双流共咳开发商品房雪面积晋91.11士万平方米，疑销售面积杰164.5些8巾万平方米，涨销售金额卧31.56户亿元，开发亮总量和销售考规模保持成愤都郊区县（桂市）第一。麻今年饥1-9拳月，双流房观地产市场继敲续保持健康碧、快速的发糖展态势，已脊批准预售面访积学173估万平方米，络比去年同期域增长份162%区，销售面积时133.1床6六万平方米，日增长塞16.51麦%哭，销售金额复32.25进亿元，增长垮47.13皮%诉，收入营业沈税和契税共漠计腹1.4夕亿元，现已充超过去年常1.3钻亿元的全年驼水平。扑在众多的购舰房者中，上雾海、浙江、享北京、新疆绝、西藏、成辰都市区等外闭来置业者占朋一半以上。驱蓬勃发展的佣房地产业已副成为地方经柴济发展的支蜡柱产业之一此。算护２、房地产济发展环境分境析秤①性成都南部新坡城的建设为扭双流房地产其业创造了全竹新的发展机佳遇溜训在成都市新阻一轮规划中经，双流北部常片区戒200蔽余平方公里陪被规划为东浓升、华阳两谋个分区，将角建设成为成族都哭未来的南部董新城。为适办应成都城市态向南发展，犁双流县十分风重视规划对唱城市发展的查巨大影响，舅聘请了国际目国内一流的蒙规划公司对滔双流城市发锁展进行规划嘱。未来老10延年，东升分染区规划面积天达到释52.3楼平方公里，透城市人口犁45委万，居住用遵地泪1132.旬9扇公顷触。充分发乱挥空港优势撕，把东升分稀区打造成现抱代化的空港叫园林生态城闯市；华阳分毙区规划面积歌达到柴46.4台平方公里，盆城市人口突隔破衰50点万，居住用姻地宜1267卡公顷崇。充分利用钳成都市行政物中心南移、主新会展中心众及成都市地倡铁一号线等轮带来的人流且、物流、信昂息流，将华需阳分区打造阴成现代化的检成都城市分浸中心。歪因此，随着抖双流两大分塑区建设的强奇势推进，将箩会给双流房赴地产业创造俩全新的发展熄机遇。晋②峡突出的科教扎优势为房地揪产业发展提鼓供了优良的富人文环境今锡双流科教事军业发达，文您化氛围浓厚露。境内有四踢川大学、西次南民族大学赞、信息工程猜学院等高等荡院校如7时所，中小学镜230失所，国家级五示范中学台3笑所，省级重链点中学完2生所。目前，鸣双流已形成熟大学、中学壁、小学，普躬教、职教、琴成教完备的芦教育体系。五优质的教育漫增强了双流恩的吸引力，今仅棠湖中学少就已吸引全寄国毙13供个省、市、利自治区的学聚生前来就读围，为此购房蒙者络绎不绝峡。双流还拥扔有博士后流础动站跟4出个，拥有中套国科学院光叠电研究所等双各类科研单柏位笔35问个。科研院景所的聚集，巴优质教育的馆普及，对周砌边形成强有灯力的吸纳作的用，使双流座成为居家置最业投资的首玻选。梁③衡双流未来发初展蓝图将为旺房地产业的缝持续快速发臂展提供新的肃商机成都市位的迅速扩张液，城市发展供沿南北轴向记延伸，双流刮正处于南向栽发展的轴心静，是成都城遥市扩张的核号心区域。随行着全国第五痒大国际机场竟——病双流国际机沿场第二跑道烘的建设，双谈流国际机场写将成为欧亚寿大陆桥重要站的航空枢纽捎。新一轮规收划中，双流与全部进入了伤成都市骄3681食平方公里的搏规划，双流针迎来了千载霸难逢的大好疤发展时期。贱为此，政府匪审时度势，梢创造性地提纠出了休“束35223缺”找发展思路。镰通过统筹推书进星“拐三个集中齐”难，全面融入树成都，加速档城乡融合，谢大力实施慕“慧项目带动婆”保、棒“嗽工业强县恩”训、莲“促三产富县昆”桃、闪“细都市农业斤”芦、世“隆人才兴县拿”抹五大战略，荷倾力打造西险部一流、全贤国知名的西夜航港经济开杀发区，全国傻一流、世机界知名的航旷空物流园区理，突出建设葬东升现代空盾港园林城市哀、华阳成都虫城市分中心缺，加快建设灿东山快速通词道生态观光严走廊、双黄翅路文化旅游呆走廊、麓山那大道国际社么区三条走廊副，给广大的崖房地产投资栗商创造了无与限的发展空舍间。板３、房地产劝市场容量分萝析玩双流不仅拥阴有优越的居苹住自然环境息要求，而且乱由于交通、星区域规划、款人文环境、贿政府环境等计因素，进一脖步导致了楼拿市升温，大滥量吸引了外话地客户入住桶，从而保障胳了市场购买嘱量。同时，招地方良好的欲经济增长也邀扩大了房地吸产市场容量狭。双流作为衰全国经济综鞭合实力匙“哗百强县壁”跨，城市拥有要较好的经济霸基础。圈2004助年，全县完厕成地区生产酷总值源174惠亿元，全口慰径财政收入暖13.5妖亿元。今年脆，双流加大忠了投资力度各，县域经济燕保持了良好蕉的发展态势鲜，停1覆—洗8吹月，完成地辩区生产总值熊127.7讯5以亿元，全社魂会固定资产灭投资才59.89务亿元，全口合径财政收入纪11.4膊亿元，截止稠8滑月份，全县演金融机构存恐款余额达万186涌亿元，顷城镇居民收触入稳步上升醉，购房能力播进一步增强牺。滚随着成都市帮项目年的推棕进，双流招阔商引资势头扭强劲，今年急1—8庸月，引进项延目静405沸个，到位资碗金崖41.5育亿元，新签热约上亿元项做目滔32菜个，协议资程金摸5麻亿元以上的荷项目有欺8剪个，合同外怪资兴500郊万美元以上哪的项目掏1仙个。目前，胳双流境内的炊上市公司（郑包括上市公稿司子公司）径已达疫6蛮家，一批大黎型企业的引窃进，带来了简资金流、人搬才流、物流渣的聚集，为惜房地产业的糕发展提供了恳巨大的增长灵空间无。盆４、双流房伟地产整体定汇位分析凳①底双流的角色牌定位：饱双流作为成浸都主城次中将心、成都南敏部新城发展刃的最前沿阵虽地，其房产付开发和居住或品位的变革暮必将迎来新雕的历史契机慎。新修编的斧《木成都市总体要规划环》滴明确了成都也市向南向东狮的发展方向昼，而双流位侧居成都南面疫近郊。雄双流县城未死来息20声年的角色定蓝位是：建成定一流的空港羞园林城市，虎到瓜2020粘年，双流将曲建设成为城断南一个城区硬面积缺95昏平方公里左零右、城市人拆口近司100弓万的中等城膀市。这就意缝味着从现在览开始，蹦双流城区面河积年平均扩者大敞3使个多平方公勤里，年均新脱增人口闸4梢万。费②粗局新区定位：竞双流规划中僻的商“凶新区轮”汪，地处双流砍北部地区，宅紧邻成都，钳东起双流万捧安镇，西至摆双流彭镇，椅总面积达册163.5辣平方公里，踢辖双流东升找、华阳、中货和、白家、劲文星、公兴暴、万安、黄足水、九江、暮彭镇、胜利脸、黄甲等必12脆个镇。新区乘规划分为东越升、华阳、芦西航港和牧滤马山四个组月团，形成西颤（东升）东截（华阳）互瓦动，南（牧火马山开发区镰）北（西航虫港开发区）羞呼应，对接涉成都，错位释发展的城市餐发展新格局鲁。啄③仔双流房地产情推广定位：潮种种分析表聪明，双流的炼房地产必将循迎来一个新填的高度。但练是双流房产饭的知名度、译市场认可度晓等，与双流排日益腾飞的定形象还不完任全符合。那凯么如何进一少步提升双流籍房产开发的欧形象，明晰插双流房产开效发的优势，附更好地打造垮适合人们居债住的叉“耳第一居所困”竹呢？现在成舟都周边的几叼个城镇都有当自己房产推腹广定位，如泰：龙泉定位衬为熊“春山水城市墓”股、温江定位材为亦“肠最适合成都意人居住的城技市基”持等。挤分析表明：袍双流的城市雾定位应是：阿成熟并享受猴。捐成熟，是指掩双流的城市胖形态，比如么配套设施、查子女教育、胸经济环境等奖；享受，是致指双流的生畅活氛围，写决意自在。培三甲、本案基本商资源分析丸大体说来，悬双流房产分袄为四大板块要，华阳可以象说先行一步拘，是城南房晓产的领头羊倘，东升正在忠努力追赶，置牧马山的别风墅优势众所庄周知，西南偿航空港由于茅一些大盘的奉拉动，有些浴项目已经达零到均价３０逐００元／平艘方米。本案鹿位于东升板迷块，按照国迎外十五分钟复车程居住概旺念，本案在李交通＼教育港＼人文环境俗等方面都具利有相当大的障优势．尤其串是在教育＼释文化底蕴以妹及将来的配举套发展趋势倦等方面，都吸是其它三大悔板块无法与钥之比拟的优浓势，这是本值案的综合卖挖相之一．长师１、本案区最域描述母本案位于东紫升板块的中殊心位置，紧凑邻白衣中街位，对靠国家裂级重点中学短“搂双中汇”冲，南为迎春润泛路，西侧是微规划中的高翠档住宅项目迫区域，北依罗规划中的白滨河绿化带；筒距离双流新奋市政府中心温不过千米之调遥。随着双云流政府的西响迁，不论在阿经济、文化优还是社区配链套等各个方呈面，都会提秘升到一个新移的高度，从梯而带动本区拖域的物业价桌值。绝对的养升值概念肯厅定会带来大昨量的客源流危。过２、动、静遍线描述分析眼本案动线区桃域优越，迎躁春路和白衣答街可以通往慨市内各处，打而且随着政驾府西迁，本匆区域不难成燃为新城中心刻，交通配套柜会得到进一固步完善。而痛白衣街随着杯政府规划直妙接就可以实蜜现与成都外滥双楠的高速置对接，驱车喝时间不过１脆０分钟。按晨照新的居住馋理念，这是障最佳的都市黄一族居住首唱选。从静线限上说，本案突北面直接对荒靠白河绿化销带，再过去蜜就是白河，套西侧过去当２００米蜜左右也是白丽河环绕，政列府将大手笔洞打造双流的量河居文化，敬我们很容易解在河居文化阳方面大做文呼崇章，另外与紫本案相融的睁还直接有一窜个政府规划识主题栏公园，无疑姥，这都是本脊案不可再生奏的优砖天势。门符雾四揉、本案区域酱楼市分析膛本案区域正喊成为高品质回居住社区，根不仅提升了切居住本区的及高尚感，同灯时炒热了区脂域市场，提亲高了区域竞艰争力。鹅目前，东升秩板块的房产虹开发正如火让如荼，特别室是随着一些侮体量大、品统质高的项目砍的出现，已遣经完全改变阵了从前的居谣住格局，楼昨盘的品质在相不断提升。菜随着指“派宗申份·愿流溪别院绘”丽、予“农水云华都哪”滩、明“尖欧城花园精”馋、谅“救纬度付18”己、蚊“灯富豪时代援”最、势“寺天府景秀纺”爬、革“裹锦绣华都塌”稍等高品质楼扣盘的出现，顶从整体上提菠升了东升的韵房产开发和哥居住环境。胃如锦绣华都元，以其生态累型的小区环靠境、低密度设的花园洋房锐和成熟的周框边配套设施泡将为东升的喘未来居住生芹活做一个完塌美的诠释，蜂成为双流最亡具适居性的庙高馆品质楼盘之山一。夏１、区域内躬价格分析拒①督蛟龙明珠：宴建筑面积为幸９扮.德３万昼㎡嘱，主力面积骑１１７锅㎡拦，销售均价倡１３００元缩左右；住②约富豪时代：街建筑面积为腿１３肌.共５万脸㎡甲，主力面积非１２０裂㎡嘱左右，均价狗２０００元傍左右；堆③脖纬度１８：游建筑面积为尿４笋.拳２万型㎡斧，主力面积督１２２孟㎡吹，销售均价晌２１００元玻左右；哨叙④脸锦绣华都：搁物业类型为砍别墅、花园意洋房和多层猪，一期建面身为２０万平掘米左右，多吸层面积在８帆０～１４０堵㎡叔之间，均价殊为２２００攻元，洋房面督积在１４０航㎡独以上，均价障在３０００毫元左右；突总结分析：消从上面所列贿数据我们可竟以看出楼盘闪价格在区域茧内悬殊比较敢大，其中原誓因除去双流乘楼市还不完恩全成熟外，开其它造成价扁格差的原因笑还有盘面大循小、建筑特顷色、销售理袍念、概念塑书造、地段位老置等诸多原仔因。总体分羽析本案，抛顽去外在因素织，仅就本案库的地段和盘枯面来讲，均敞价可定位在梨１５００元鞋／帝㎡促左右。裤２、楼盘特充色分析紫市场竞争体疯系表现在多忠个方面，价肤格、地段是遥其一，地段途在商业房上缓表现尤为重计要，随着购敌房者心态上顺的变化，作款为住宅为主核体的项目，臂更呈多样化粱竞争趋势。野市政配套、苍小区配套、登项目格调、平居住理念的命引深，包括桌营销技巧和航理念，都有五可能是影响引客户购买与虹否的关键。椅作为本案，价其可塑造和熔推广的东西怪颇多，如何渣找出其最吸遇引人的一面踪加以强化，坛是本案取得米销售成功并地取得最大利若润化的关键埋之一。此仔细研究分套析本案区域军内的其它各趋盘，每个楼冬盘都有自己际的特色和定私位，纬度１五８是以热带新风情为主要隶诉求理念，遍将热带所有搬函盖的文化伐进一步扩大馅，运用各种刘建筑符号、果理念塑造，仇甚至是纬度竭１８名称本恋身也是由热炕带引申而来萝，加之项目辞区域固有的赌卖点，从而凯使项目销售消达到一个高渠度。富豪时文代虽说居住录的人不一定果是富豪，但寒物以类聚、慧人以群分，济名称本身对汇那些具有趋钞富心态的客相户还是有一宣定吸引力，丽况且，项目冬本身在富豪奖的概念上还匹是做足了文坛章，景观、旷绿化还有本发身配套等硬职件都借鉴了李别墅的一些恒修建概念，式感觉上虽有废不足之处，龟但区位的优纷势同样提升泰了购买认可惹度。实际上灯，我们仔细栏考察研究现垫代市场理念紧，一个城市存、一个区域姑、一个楼盘碑无不具有特透色定位和其直文化推广核皆心。而这种龟定位也逐渐个成了影响受民众选择的重卡要标准。作变为本案，如况何定位、如机何推广，是革我们着中推袖敲的一环，钳我们认为定圈位最忌雷同储，创新才是槐它的生命力达。接下来我咱们会做重要熔阐述。筹３、推广与雹消费市场分签析通过对区凭域内楼盘的奋综合调查发缎现，双流大影部分楼盘特悉别是区域内焰楼盘的推广烧都比较单一国，我们可做蝴以下评述：彩①帖主要推广媒锣介：楼书、认ＤＭ单、路晋牌、庙《锈华西都市报姥》杆和电视；推②拿主要推广区葱域：双流、纳成都。通过瞎对区域内项训目的调查咨脏询，我们发学现一个共同劳的销售趋向纲，双流本土崖客户占了８度０％以上，嫌而外地客户甚只占１０％是左右。大部案分外地客户浑如攀枝花、薄西藏、广元慰、甘肃、四棍川三州的购肺买渠道只是其从口头相传盲或次影响渠抹道得知。而兰实际上双流擦总的客源分乏析是本外地毫各占５０％添，这是一个抚很大的差距旬。造成这种筹差距的原因羞直接与推广惭方式、推广向技巧和推广其媒介的选择撒有关。同时闻对我们提供营了极大的借困鉴意义。披三五猪、本案定位毙分析瓶从市场的角援度出发，实津际在同一区赏域内的每一友个楼盘都具漏有一些相同闪的因素，即披某些建筑上糖的共同特质想、一定的倾各销区域域、亚一定的受众遍人群，以及笛一些相应的摊组织、公众冶的参与和某藏些共同的意偏识与文化，况甚至某些优穿势都是对等或的。这就需止要我们从个响性化定位出着发，针对某虾一个个性消沸费群体，在颈扩大优势的艇同时，进一钥步扩大消费娱群体，提升桶竞争力。忆１、消费群雄定位分析叛我们在上面锐的分析中已矛经多次提到揭双流和本案旺区域的客户发群分布，除零去双流本地敲强大的消费弓市场外，外合地客户同样挠是一个不可光忽视的主力茫军。就此，水我们做一下绢详细分析。土在分析消费什群之前，我览们先简略提量一下本案的记固有资源（尸基本资源分岗析在上面已棵经提到过）贝。本案规划观用地面积７禾９６３２态.厅８２巡㎡写，拟总建面巩积１４２４挤８８驱㎡钥，拟地上建既筑面积１２肥８６８８唯㎡戏，总户数８教５２套。从金量体上对比御，本案在区偿域内属于中件偏上的盘面营。我们以最温大利润化为馋基点，本案蚊不可能用大窑手笔的社区糊配套和景观揭绿化来提升贷楼盘品质，拘只能从精、李细、巧等层普面上做文章四，配以本案轧一些不可再孙生优势如交蛮通、就学、薪市政公园配升套以及滨河便文化等进行著诉求，从而涛打动消费者争的购买欲。楚由此，我们饭可作如下定额位：察统①兔经济地位：妇有点钱但却厦不是很有钱音，属于中资晒家庭；叠碧②践文化地位：息中等文化以饶上，有一定油社会阅历；血冈③急年龄层次：唯年轻人第一距次置业者、伤中年人第二抄次置业者、核老年人回乡崖或入川养老晨者；灵旷④植区域范围：昌成都耗——么红牌楼商圈犯２公里注以内，火车铃南站邪３公里炼以内，纵深休辐射龙舟路芬、新南门、让外双楠及永体丰立交桥周竞边；双流疫——演双流及其周脆边，包括航章空港、彭镇项、九江、金烟花，特别是岔蛟龙工业区山将作为重点速诉求对象进宗行推广；外脚埠默——酿攀枝花、西织藏、广元、痕甘肃、四川杆三州等需要休养老和准备岛进川的客户白，其中包括题大型企业团与购；较要点点评：雀就本案来说露，与区域内分楼盘类比，戴在消费群范梳围上肯定会帖有相同之处羞，这就需要印我们在强化稠楼盘居住优嘴势，提高竞妥争力的情况狡下，恰如其撕分的提出一耻个不同于其执它楼盘的文没化理念，从决而既可以包瘦容即定消费置群，又可以讲扩大影响其葱它消费群，冰是本案成功椅的因素之一沈。脉２、本案总脾体定位分析惯经过层层的艘阐述分析，礼我们认为，巴本案在充分佳利用自身优眠势的情况下现，还要有别精于其它楼盘终［如井“母纬度１８任”弊（热带风情贤）和腾“珍富豪时代殃”订（别墅概念和）］的特色知，将是本案关迈向成功的映一步。上面椒的消费群分盯析我们得出环：绝大部分退的消费特征询是崇“背有一点钱但芝又不是很多巩、文化层次至大多在中等册以上访”蔬。如何得出冈一个概念来演容括呢，而稳且这个概念垃又能上升为绸形而上的文抬化层次加以延扩大宣传，茧去影响另一醉批消费群体岂呢。为此，肯我们提出扎“报最具小资文杠化情调的海魂派生活概念犁”蛾。瑞腾小资文化浅消析：态小资文化是雄一个引入概机念，很长一竹段时间几乎艇就是上海的罢代名词。从眠层面上讲，闪小资群体是巡物质与精神旺世界并重，黎衣食无忧，枯同时也梦想肆灵魂富裕；戒追求情调，扩钟情品位，垫精致，浪漫说；实际意义供上讲，方“罩小资迟”亏的完整说法离是森“衔小资产阶级傍”存，它的含意利是庆“御有点钱又有夜点闲浇”梢，但这只是闪传统的理解元。当今流行熄的角“桌小资光”侵一词实际上柱指的是一种邻生活情调、饱生活品味。箱在这种情调赠品味中，渗篮透着对生活企和生命的感静悟理解，在水这种前卫与星时尚中，蕴铺含着一种浪疯漫的情怀。受“样小资情调谎”乖至少包含了脚三个方面：券朝第一，小资词情调追求生擦活品味并要扩关注文化；潜第二，小资忽情调的人最顶最喜欢标榜农自己的浪漫钉，是那种都叔市化的浪漫斯；歼第三，小资吩情调并不仅答仅出现在小筐资阶层，它蛮也经常出现氏在富人阶层搜、中资阶层甚和工薪阶层耽；坊因此，季“号小资情调疗”消的存在地域炒可谓广泛，剃其数量远远衡超过社会的改上层与中层它。他们是有欠着浪漫情调乔的大学生、丰研究生，是百大学毕业后答到外资公司互和其他待遇超优厚的国营戏与私企工作泉的白领，是驻都市中的单厕身贵族，是因在网络上终统日游荡进行困情感冒险的观另类，是靠繁某种自由职烘业为生的都浪市自由人，编是自由度相涂对较高的记匪者、编辑、嚼名不见经传炸的艺术家之浸类，当然更东包括标榜自称己有文化修化养的小企业捎经营者。抛定位点评：算小资文化在设中国人的心似中有着解不蜡开的情结，柜一直被认为旷那是上层人扬的生活。本睡案立足之地虏是具有深厚研古蜀文化的撞双流，同时版毗邻国家级高重点中学，谱又具有优越遗的市政环境个配套和可以帽提炼的滨河午文化，消费情受众也以小金资为主。所背以，本案以球小资文化为罚推广核心，阁由此发散开吨来，进行多辱元化文化推拐广，并配以鹿优势资源和是条件诉求，恢无论在品牌培塑造还是在贤销售上，都呀会取得巨大扩成功。绕项目特色定劳位：新城南弯最具小资文因化情调的海汤派生活馆。粱文化包装点乎评为:瞎小资情调是作一种氛围的雾营造。需要拨多方面、多会层次艺术渲校染，包括建色筑符号的运望用。从文化战本身剖析，稻小资文化在仅中国的创始宋人是张爱玲清。小资文化武的接班人是猛陈丹燕，陈料丹燕本身就臭身体细长、他细眉细眼、拼细声细气，您透出一种成夏熟女人婉约默柔和的韵致帖，其文章和猎其本身都透窗出一种小资肃的风格。小砌资文化的新约生代接班人机则是娉蔻，您它继续秉承甚小资文化的捐温婉馨香外帝，在风格上鸭从不刻意回访避现代都市串文明的碰撞宿，自然而然究的将之融合昂，呈现一种拘鲜明、亮丽告的新时代小灭资文化色调特。我们之所晓以提及这些污内容，无非块就是让我们法知道小资文睬化的一个发钩展史，从而疗在本案包装起上有所渗透右和借鉴。我畏们认为本案笔总体设计上浴应该讲究线屿条的婉约柔脉和，从文化臭表现上以文候化墙、灯光送、雕塑、微静型景观、旱线喷等多种方筑式塑造。且骗本案的包装徒与推广间一、本案的回包装策略缠本隐案的总体定殿位是挖“段新城南最具煮小资文化情战调的海派生冠活馆途”浑，其文化内丰涵无论在格闪调还是在消蒙费目标群定饶位上，都能钉与双流的总蛾体定位很好友的融合在一鱼起（双流基吼本定位是：钩成熟并享受烂），并且本苏案在双流提蒜出了这个崭嗓新的生活居度住理念，在讨宣传推广层谈次上更容易役引起人们的跪共鸣，接下派来就是我们哪如何将这种恋概念化的东医西形枯成一种实实爸在在能感觉缴的到的氛围泡。钉颈围绕本案定党位主题，本匠案的包装策使略我们可以槐从两个方面孙阐述，一是北硬件方面，清二是软件方绵面。这里的悟硬件方面我滚们指的是就累建筑本身而凉言，软件方钉面指的是建渴筑之外的其船它层面的塑索造。秩在阐述包装页策略之前，顿我们先看一雷下小资文化猪的一些表现洁特征：翠１、优雅者：优雅是所处有小资文化融的一种基本术表现，这种特表现不仅体煤现在个人行遇为上，更要英体现在小区叠环境及建筑撑本身上。兆２、女性肥化气质：如夺：婉约柔和房、细软温润款。绸３、浪漫画：咖啡、雪凳茄、鲜花、咐音乐、喷泉外、酒吧，完搬全自我的生虎活方式。什４、文化尤：油画、音侨乐、诗歌、设朗诵，无一鹿不让人容身旨在立体的艺茄术氛围当中朵。宁５、精致的：精巧的艺痒术品再塑，劲精致而不失抗大气的可参逗与性绿化景覆观。贷６、自由亡：小资的心质境与情调，岸就像一个特碍写镜头一样徐，展现了小妄资的内心世和界。这种精参致的小资情宫调会将自己犯藏在自恋的汁心境里，让展你充分享受网个性化的自绩由滋味。序７、骑士古精神：即使监你富有四海跟——歇你一定是富鸽有四海的厚——任也不能用暴早力追逐女孩钱，要保持优谈雅的形象。揉撕８、拒绝甩搞笑：要给邮人一种高贵紫的伤感，搞浴笑是一个精阔神贵族不能异容忍的行为冲。横贝小资文化的凉特征表现在攻各个方面，栗给本案在设盛计与包装上费很多参考资策料。就建筑重修建本身而不言，我们认涝为，建筑的门特色应该更坡加鲜明化，出突出某些小翼资文化的鲜躺明特征，与剪软性包装更坑好的融合，时更有利于本富案主题的推掘广。叙（一）本晴案的修建建况议伯１、整体区特色：歌整体突再出载“技小资文化情量调的海派生藏活馆访”蚁场景；叹２、布局孩：羞本案土帖地方正，地枯势平坦，容钉易造成一般衫的排排座布株局，我们应屋该利用景观绵的变化和部麻分楼盘朝向俗的微调，造视成整体的层蜡次感、延伸凯感、错落感羡；换３、外墙打色调与线条朴：翠外墙色记调讲究婉约亲柔和，能与括绿化自然相圣容；线条粗表旷中带着纤万细，可利用揭欧洲中世纪住古堡的一些黎建筑符号进扯行局部渲染林，使建筑本廉身具有时代祥感的同时具队有一点沧桑贼感；偏４、平面脖设计裳内部设里计以平层为弯主，错层为忌辅，适量顶此跃，板式结喊构，与外界袜景观自然互柜延。口５、立面特设计攀沿街曲可采用退台袍式建筑风格卧，尽量保证尊每户都有私无家花园。肉以上我们弹就建筑本身耐提出了一些董建议，作为刻一个楼盘的辉销售，建筑蜘风格本身当衰然是一个至急关重要的因吐素。但从现慈代客户的购至买意识出发绍，软性环境挤营造则更能脸突出一个楼猎盘的特征，伟也更能引发箭客户的购买岁欲望。我们复这里的软性农环境包括了稠环境绿化、鹊人文景观设养计等。连瞒（二）软性啊环境包装建怖议烟导我勉们知道，社禁区文化不仅铲是建筑本身辜的文化内涵毯，更重要的甘是一种人文哲活动，包括沸建筑附属物资和配套中蕴匙涵的文化品州位，例如楼芽盘内的草坪派、花木、喷丑泉、流水、呜围墙以及配耀套网球场、革桌球场、学额校及其品牌烛等，都是楼读盘文化的表演现形式。盟１、绿宜化火列①梳最好利用废钱土石方自然救造坡，实现饥中央绿化。南坡上可设置痰跌泉、凉亭滔、石道、回萝廊等休闲设面施，其它部喇分用普通树书阵以营造休雅闲空间，拉榴近人与自然乞的距离。局神部有可进入电性的草坪，突草坪可开露减天主party队、坝红酒宴会淡;期吵②淋猎园内植树最仔好用有色木腥组团，如红狼叶木等，从寒而突出纯自由然浪漫的氛问围；鸽梢③疲切忌绿化上早的完全围合覆，由于本案拦土地方正，岁地势平坦，熄所以需要绿李化视觉上的志延伸感；模流④革每一个延伸堂面的小组团烛可制造情景酷模式化氛围上，如：帅“风母子亲情居希”偶用、斗“潜琴韵居税”仗、奋“狂诗意居狠”倡等等。乏２、人污文景观小品圾归①突文化墙，在重大门侧塑造稍景观文化墙谊，浮雕内容驼可包括中国治小资文化发干展史，如张糊爱玲、陈丹险燕、娉蔻浮议雕像和介绍权等；当然也淋可以把古蜀僻文化发展或相大上海发展旱的一个历史井断层作为浮筛雕内容；捉恢②葡油画，在局缴部进行油画梢装饰，或形沉成一个油画能走廊，重点杠装饰区是草馒坪广场。油乔画选择比较旬有小资代表胜的如詹姆斯炼·烦迪索的作品通。画例：把嫂③逢彩绘小品、汇贵族式洋伞呜、旧唱机仿票真雕塑；袜勿④层喷泉、具有舟忧郁蓝调的霞背景音乐；锻３、主题吧改将商去业用房更好怨的规划，与灿小资文化完盲全融合，可独包括以下主辉题吧：酒吧热、个性服饰嫌吧、雪茄吧形、电影吧等愧极具小资情吵调的吧文化捏。容第惧一步：开盘满之前。开盘苏日比预期可璃故意后延，狐本段内属无结定价期。期薄内增大宣传蒸力度，力求暖消费者莅临抖参观。着重避宣传三点：勤一是规划格奥局，二是文荡化理念，三狱是１５分钟瓦居住模式。尝第铲二步：开盘筋期。开盘价茂要稍高于区贝内参考均价族，进行试探怖市场。同时负房源犬“霞紧捂泪”厦，体现紧俏叮。看盘月内愤造成房价升壁值苗头。期固内紧推配套拜铺面如音乐圾吧等，使区进内社区功能岩日臻完善。总第陷三步：畅销稀期至清盘期慧。此时销售附气象已成规蜡模。价格在盗此阶段至少绩要高出预售痰价格欧200躁～牌300库元。但在清系盘期内不妨唯以其它形式紫进行优惠促蛮销，如赠送表××纱等。舟旋（三）活笋动推广策略宝由于恭本案的主题味特性，本案番除去常规的绑媒介运用外据，以活动推强广、情景式豆营销为主。挽活动有以下节几种：六竿１、优雅周床末（每周一汗次）显在盘内尺启动舒“艺阅读ＣＡＦ皮e烦生活馆治输“步，我们称为哗优雅周末活跃动，内容为疑聘请双中知衬名老师或其威他艺术门类柄老师进行现敏场授业活动无，凡来看房趣者均可带子础女参加。届盖时，我们还歼可以通知在始一周内来看搬房的客户带关子女参加，此以提高成交疮量和影响力仙。为提高活终动的关注度拜，我们同时毒可以加入一坐系列的活动他如读书朗诵予大赛、法国暂风情摄影展皂等。活动本垒身不仅可以晚提高楼盘本烦身的文化内副涵，更有利识于项目的口腿碑销售。耻劣２、少儿绘饼画大赛疗孙与双流功政府合作，烤举办搁“垂ＸＸＸ杯挥——把画出美好的镇家暴”践双流少儿绘帖画比赛活动对，在楼盘现浅场以围墙作赴画布，请广乡大家长指导倡孩子拿起画阳笔，发挥少棕儿独具天赋念的想象力，再描绘出心目例中美好的家幅的样子，通立过一次愉快糟的参与，成航为孩子成长惯历程中一次眼最美的记忆肉。我们将会筛把这些获奖扑的作品与楼届盘景观的营亏造融为一体卵，或者构筑办一面涂鸦墙近，把这些获胁奖的作品用世墙体的符号吩表现出来。晚涨３、开盘易party革六本案杜绝千敞篇一律的开隐盘模式，以念高规格、酒障会ＰＡＲＴ恳Ｙ式盛大开瞎盘。开盘当焰日邀请媒体放等各界参加岸，包括当天凳来参观或购伯买楼盘的客计户，都视为负当天的贵宾巴。填提示点：贪①私售楼小姐一僚律旗袍装束鼓，热情接待辽来宾。为增舰加本案的个疾性文化，售休楼小姐在今浴后的销售中禽，也以旗袍乖装束为主。保婶②耕开盘当日Ｐ元ＡＲＴＹ所脚准备物品为绢：背景小提显琴音乐、国尸盘、红酒或贿葡萄酒、打日领结的服务枣生。友热点：营造巧一种视觉和申感觉上完美撇的小资情调腾氛围，草坪未、鲜花、音裳乐、红酒、看穿插于人群神中的端果盘邀的服务生，接象电影画面茄一般，无不妈让人产生陶劝醉的感觉，绍不仅可以提扔升本案文化促和人气，同匙时，我们的侄个性化文化戚也给各媒体阴提供了一个偷很好的新闻哲写点。应邀著而至的记者寒们可以完成六我们初步的判炒做，提升裕本案的关注洁度，为本案第的持续热销斤打下基础。抱缺４、浪漫篝签火李小资文酒化是一种现稻象，到目前引为止，已经他发展成为一氏个很广义的仗圈层。在此驴文化核心下萌，我们可以胞进行多级优铁势文化诉求膜。为更深层价次、最高限抛度的扩大影裳响，本案还片可以与报媒伞联合举办浪巧漫篝火晚会稀。众所周知降，深具欧洲岩味道的经典箱电影和具有穷个性化的巴氧黎服饰无一器不代表着小纸资文化的特村点。况且浪杯漫本身就是光小资文化的有核心内容。毯我们以浪漫盏篝火为主题生，可以再一喂次将本案的痛核心文化升棋级，使本案训在销售上更挠具备强大的造诱惑力。呀浪漫篝火育内容：阁①功播放欧洲经搁典老电影如尝：精《荷挪威森林焰》校、垄《性泰坦尼克会》刑等；扒肚②扁具有古蜀文贸化特色的舞闯蹈；伍离③铃巴黎个性化蓄服侍展；薯以上我们提碑出了几种延深具文化气生息的推广活颈动，对于本般案来说，由辈于本案的区酱域关系，大厦打误文化品牌是洲本案制胜的辟关键。而具雁有唯一性的躬个性文化则鹿更是引起客达户关注的关镰键。本案以晋“朋新城南最具柜小资文化情械调的海派生弹活馆煌”菊为文化核心产，既给客户箭一种身份归脱属感，又将资本案的风格烧特点一语点榜名，形成一均种文化的共羊鸣，无论在呀销售或者本道案的品牌塑赵造上，都将局会获得巨大墨成功。丧（四）广弯告策略急上面我益们已经提到街过，作为本土案，文化活绘动是我们的丧策略方向。厌而作为广告番，我们认为习仅仅是一种咏告知和引导烘作用。珠本案广告释１６字真言向：树立个性孔，强化特色抗，淡化劣势美、避实就虚例。仇１、广储告目的嗽通过推雪广宣传，将炉本项目作为余成都疤“卵新城南最具滥小资文化情符调的海派生誉活苍”间品牌项目推唤向市场，抓武住市场开发嘴的先机，在投较短的时间着强势吸引关壤注目光。为齐一系列活动惠做好铺垫，屯取得客户群洞的广泛认同斥。并通过广观告与活动的兰互补，吸引缓外地客户的逮关注，力争权在销售前期剧就形成一个益较为火爆的丧市场局面。迟２、广枪告风格著主题化干、系列华、三个性化，要显具有视觉冲肉击力。正３、表微现形式哗总寻“脖文化风暴笔”沃――碧以大篇幅于典推盘之际进医行强势轰炸忘。桂束携“搜麻雀战疑”奏――筛以小篇广告染天天见报，箱广告期与销胆售期都拉得军较长，用于愉尾盘销售。参蹲雾“凶连续剧拖”困――兄以相同面积剃风格每旋次讲述一个壤话题，或是眼景观、或是恋文化、或是猫智能篇一导次一变。用创在大幅调价泉之后，以制副造新卖点。述在整羡个广告阶段馅中，软性广献告应与硬广蜡告相配合产旋生整体的社幸会效益，促误使经济效益灶的产生。害４、媒体选债择歌本①艳选择条件资但a写、销售重点纯；淋b浊、向谁传播钩；瓜c愁、消费者购仪买原因；率d塘、具体那一恰种媒体能满聋足以上各点尊，效率如何日。载徐②院交对于本案的驰消费惰群特征，我荣们在上面的育分析中已经杰不止一次提乱到，根据上广面的选择条胆件，我们认倦为除去实效房媒体风《积成都商报课》细、从《也华西都市报忽》钓进行组合外项，成都效《揉居周刊谦》缠也是需要运驱用的媒介之骨一。经过总皇体分析，本挠案可利用以缩下媒介进行卸硬性传播。琴携a嗽、彩《练成都商报捕》巩、移《芝华西都市报副》东b种、ＴＶ节目悉”即成都楼市折“遍户c梅、东《饥居周刊挡》仿州d裹、楼书、Ｄ燃Ｍ单面向客马户直销疾术e摆、网络、信叹函晶筋f叨、二级营销顿渠道愈５、广告营语淋以一句塔简明扼要的复口号性语句抱向顾客传达妄一种长期不处变观念，它驱应包含项目若的实质和障深刻内积涵，树立项踢目特有的推喷广形象。椅团①绣主标：脸”匪开启新城南蒜最具小资文汁化情调的海穴派生活店“质兆攻瑞”鉴以文化为本厕，开启高品泄质生活漆“饶篮②紫教育篇：辽”污坐享书香文遗化的沁染，貌让孩子快乐咳成长再“屋芦③夺青年篇：励”财让爱情空间轰足够浪漫凑“甘邮④严环境篇：选”测家在自然中能，自然在家胃中衣“都屋⑤畜都市篇：荡”慌都市新生活菊·委在家的心情误和窗外一样淋舒畅已“盼（五）案读名建议许让1授、命名理念掉项目争命名在现代京传播学中占伙有很重要的搞位置，名字略本身就是一益种文化，同缝时名字还要承易记、易懂所、易于传播游上的统一。厕一般来说，耳项目起名不纽外乎以下几闲个范畴：蓬丽①滚借用项目路预段、地名；能灶②肃高度概括项艳目特点，涵挡盖项目文化椒内涵；屠削③案借用现代时常尚名词，突堂出前卫文化床；购投饰④弟引用古诗词石，创造文化酬意境；滤湾⑤础错位借用，职以另一事物沸名称突出项愁目特点；孔陷2滋、本项目命窄名建议腔豆根据本案特绸点，项目可煤综合利用以碰上理念，举战例如下：袋情①拘书香世家课窗②腾阳光世纪偏绢③勇爱家风华橡壮④园小资风情植（六）附议售楼部家庭仙气氛布置示臂意：纸Ａ、砖艺术小品猴Ｂ、卫器材钻Ｃ、论适当现代艺朵术家具挪Ｄ、婶奢侈品，如诸钢琴营销策略片营销策亲略与推广策距略首先要步堪调一致，在游推广的基础杨上，进一步抛提高营销速工度，切忌浑营销与推广惭的脱节。择一、项目卖陪点提炼搏１、折情调化小区差设计；辱２、雹海派文化居凡住理念；档３、屡河居文化优唯越生活方式斜；炉４、接格调化商业蔬配套；西５、消享受古蜀文泳化、享受教淡育的卓越领核地；饲６、压完全自我的火生活居住空至间；构二、项目营袜销保障战１、完蚁善设计、在签品质上坚持括双流一流；存２、以必教育、文化捎和物管为依事托，塑造物蕉业品牌形象练；任３、价薪格策略配合遗多级强势广厦告推广；哭４、向勿周边城镇拓赛展销售思路也，避免同质拆化竞争；邻三、价格策视略细总体诱策略眉臣１、高质中阵价开盘，快俯速拉升，制庙造价升量涨倚、人气集聚肥的态势，争尼取短时间内黎完成销售任交务；往２、时先期尽快回意笼资金，后应期提高价位我后利用付款出方式和促销戴手段变化获盏得最大利润将。封３、按物播业种类和套跌型定价，一肚房一价，一耻铺一价。巩智分阶段营适销策略暂第田一阶段：筹奴备期即原荣则：明细价粮格不公开，去试探市场反足映。盘主络要方式：意抽想签定、客胜户座谈。熔第钟二阶段：公争开期角短原则：行情粮开盘缓慢上剧升，保证资亡金快速回笼舍。中开高走伤，一次性付懂款按户型、腰朝向优劣分壮别赠送啄××揭；分期付款培方式为签约殿30%构、封顶逐