原项目全案策划

项目全案策划第一部分项目开发第一讲项目最优开发策略大型住宅项目的开发与营销大有大的难处。该讲针对"大"的重点和难点，进行了冷静的思考。大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一，我们到处可以听到谁又拿到一块1000亩的地。如何令这么大的地盘成为超级聚宝盆而非被其套牢，操盘者必须是集团军总指挥级的领袖。让我们一起来破解大型住宅项目利润之谜。第1操作环节：洞察大型项目出现的深层原因洞察A：界定大规模社区何谓大规模社区？根据国家技术监督局和建设部1993年7月16日联合发布的《城市居住区规划设计规范》，按居住户数、人口规模及占地面积，将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。居住区规模为户数在1－1．5万户、人口约3－5万人、占地50-100万平方米的生活区，居住区相当于国外的“社区”概念。结合深圳的具体情况，从狭义的角度而言，深圳那些居住现范区在5000加户以上、人口超过2万人、建筑面积在30万平方米以上的商品房小区，可以界定为“大规模社区”。洞察B：楼市成熟的标志楼市涌现“航母”不是偶然的现象，它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞争的必然结果。贴消费者立重视社区环途境是大规模默社区出现的赌先决条件。红慰我国住滥宅发展经历惯着以数量为躺主向数量和旅质量并重发右展的阶段，闯住宅产品，煮不仅是一套勿住房的概念砌，而且已扩蹦大到一个社帐区的概念。产矿在以前躬，大现模社介区似乎只是秃安居房的“塑特权”。前园些年发售的碧微利房小区烈，虽然房子振有塑居住面积不扣大、采光通符风不好等缺洞点，但很快狂销售一空，永走俏的原因内主要在于由雷于微利房小迫区具有了规绞模基础，所咸以产生了“炸效益”--宪配套设施齐直备、管理服围务优良，能该够满足业主窗在居股住环境上的惧需求。而当循时许多冠以俗“花园”、捐“新村”、便“广场”的死商品房，规饶划面积仅几锁万平方始米，楼房也想不过几幢，认没有了规模季，便难以满且足业主除房垒子之外的需启求，反过来惯商品房的销见售便成了难环题。缎洞察C并：市场激烈均竞争是大型菌物业出现的洗直接动因某从卖方示市场发展到不买方市场，笛标志着中国抢房地产市场埋走向成熟，沸住宅供大于间求的现象不洋可避免地出补现。在这种隔情况下，房贱地产商具有洪很强烈的危荐机感，积极疯寻来发展出掩路。信和公守司市场经营风部的孙海经绵理介绍说，述信和公司于装周1996艘年买下布吉吐那块不被人音看好的地后沉，苦经过认真的根市场调研，掠并参照香港友和记（黄埔屈）将地产规抄模化经营的召做法，开发览了“丽湖花屡园”。他认据为这种大咏规模社区同少时也会最大哭限度的利用鼻资源，不会华导致住宅成找本提高。而沈振信业集团的郑习刚经理则指恶出，大型楼迫盘的出现是叛住宅业发展需的必然趋势绒，是一个在路更高层次上施的大飞跃。烘具备实力的慧房地产商只夫有把握住了孝这个方向，龙才能在下个爷世纪更为白园热化的市场缎竞争中创出摔优势，立于吨不败之地。友妈第2操想作环节：开湿发大型项目涉常见战略难扎题剖析有难题A恋：规划难以阵超前权大的项买目容易做整歪体全盘规划燃没错。然而冻，大的地产棵项目一般都钟是分期开发培，拉长战线铁，怨开发周期达将5年左右。棍5年以后的蝇住宅潮流是异什么样？这洒是一个随机他的话题、未案来的话题，愉而现今这个挖话题却要预厦见性地提前捆5年解决，法难度可想而蚀知。所谓“谷计划赶不上余变化”、“民船产小好调头”抱，开发商如引何解决这个欲两难命题？声不能不引入御深思。触难题B简：客户难以撞定位饰寻找客挑户是任何产咬品的关键环什节，由于大谱型地产项目忧同样必须考排虑到市场风垒险，因此在到户型定位上拔基本上都会碌尽可能争取市更多的消费消群。但众口命难调，怎样先使户型更有图针对性？这板就给客户定聋位带来难题加。如果发展观商比较重视倘市场调研的图投入，客户鲜定位的难度代或许会减轻一些。医难题C任：资金难以型筹措却由于地巨产经营中的驳利润诱惑，株有本事拿地截就有赚钱的枕机会，所以丙自己是否有界实力，有多广少斤两，都古需要好好称棉称。否则规劫模经营，最兆终变成发展壳商的简单合湿作开发。油而且，昌如果出现合偿作方之间的汗见地不同，打很容易把项恋目做成“四麦不象”。吩难题D杨：节奏难以跃控制罪开发节律奏是地产经震营的一门学懒问。分两期垫还是分三期勒，主要还不余光是一个资真金问题，而景是一个市场盯预见问题，不同时也是一拖个项目内在颜的联动问题吨。剖难题E术：价格难以卖把握群一个大字型项目，前既期如何定价晋？高了被动睁，低了不赚裳钱。高了是芒降价还是不炭降价？降，汉对不超前面岭的业主，也节有伤自己的罩品牌筋骨；政不降，房子吼卖不出去，龟那怎么行？打必然会陷入仅左右为难进士退维谷的尴窄尬境地。诸第3操岔作环节：大缘型项目开发落优势致胜策事略萄优势A兰：大型项目恢的规模优势欧蝇楼盘规犁模大，能够烘克服规模小裙的一些缺点谷，其优点是饰显而易见的衣：俗优点之敏一：人气旺干，规模大，祖则人气旺盛驴，居家氛围获浓厚。踏优点之塑二：配套全图。规模大，挂则配套齐全岗，会所、泳捷池、球场、榨绿化、景观恨、商业设施猪等一应俱全层，过起“日喷子”来十分莲舒适、方便嗽。顺优点之拼三：管理好币。由于同一昂发展商开发私，统一规划蒜、统一管理饿，提供的服禁务周到、齐全。森优点之团四：规划好后。在规划上敞统一安排，沿组团、分区寸、定位等十弱分明确，不欲会出现那种拦各自为阵、干划地为牢的台混乱局面。悲庸优点之驰五：品牌好旬，潜力大。叠规模大，容泼易创出品牌索，形成“马遮太效应”。步一方面在销窜售计上能克服小船楼盘“势单怀力薄”的弱摄点，另一方酷面较易培育窃升值潜力。是当然，规模等太大，也会兵有筒一定的销售工压力，但它肠对买家的吸蝴引力显然应汤该更大。臣优点之各六：经营成惧本低。规模如大，在项目羞开发、物业谣管理等方面继均可取得规园模化效益，雪从而降低成健本和业主的躲负担，避免餐物业管理等最费用过高的厘弊端。雹优势B巷：大型项目属的市场优势肝玩在二次盟置业者市场赖上，除了少洒数有独特资幕源可以利用鸦的小项目外维，其它小项旱目都是没有孤竞争力的，愉大项目将占忆领这一细分仍市场90％貌以上的份额盗。对定位为队这一细分市塘场的小项目芝而言，唯一给出路是降价药，但是能否融奏效还很难住说，因为这匪些人更关注缠居住质量。职抚大量小荡项目的市场逗应是广大工苏薪阶层。特匹区外的大项载目，以及特桑区内边缘地到带的大项目凝也面向这一吊市场。与这贫些大项目相轰比，小项目来的价格总体友而言依然偏禾高，而广大商工薪阶层是酿把价格放在惯第一位的，派位置偏远一京点、生活不边大方便都可痰以容忍，小签项目的价格揪如不下调也异将失去这一欠市场。勉当大项或目挟各种优妈势横扫市场棕时，绝大多煎数小项目将忙难以争敌，状市场空间将呢被急剧压缩么。许大多数小项姜目将面临这贼样一种局面谷：要么空置由积压，让市谦场一点一点补地消化，或鼓者等待奇迹选出现；要么逗降价求售，续在周边大项陆目横空出世归之前早日出晒手。对发展木商而言，这瞒两种选择都中是痛苦的。辩长期来着，涛后一种选择锻是明智之举筋，只有实力麻雄厚的发展拼商可以选择络第一种方式生，腐而小发展商白将不堪拖累挽。毛优势C里：大型项目许的开发优势退胞在大量般小项目存在喉的情况下，箩房地产开发掀的整体水平穷难以提高。暗无论什么企巾业，也不论鸭是否有房地蛇产开发资质纠和专业水平巷，只要有地酱或有钱都可喊以介入房地卖产开发。于雾是市场上频膊频出现定位梦失误的无效贿供给。或者谎工程质量不扭过关，入住智以后不是这梳里出问题，职就是那里出绵毛病，甚至剖有发展商恶础意欺骗购房饺者，令小业菜主苦不堪言月，扰乱了整楼个房地产市畜场。灿发展商珠，尤其是有塞实力的发展战商都希望做姓大项目。大可项目限制少绘，发展商可葵以充分发挥榨其聪明才智炮，在规划设弹计、园林景亚观、配置设盼施、物业管楼理等方面达漫到或超过同歉行的先进水闹平，创出物闷业品牌，打丰响发展商的斧名声。大项填目易于创出旷品牌，零敲牲碎打的小项碰目，另一方亩面又得忙于警找地。一个腐项目做完后密不知道什么书时候才能做仁下一个项目罗，企业发展产不均衡、不棍平稳，而有压开发周期长这的大项目做从，发展商就愈可以一心一奶意做项目，中企业也能够盛持续稳定发展。兽第4操傲作环节：大泛型项目开发养的基本流程协垄无腔西万科四林季花简介舅万科四喉季花城总占抖地面积洁21749追8.1平方概米,总建筑穴面积407困479平方剥米,规划设冻计在万科城绪市花园的基所础上加以发殖展和鉴延伸。整个效社区由多个羞围合式布局他的小组团构援成，每个组样团内是绿化缩庭园，组团土间是道路和悄绿化带。在鸦其它楼盘依毫然停留于建勤筑设计上采得用欧陆风格咸时，四季花咐城已更进一根步，将欧洲裹小城镇的规燕划布局方式讯引入住宅小臭区，使中国脸人的习和奥年地利风格融绘合在一起。嘱一眼望去，积四季花城酷齿似奥地利的涂小城镇。嘉支步骤A互：规划设计凭唱规划设荐计是大项目乔开发过程中睛必不可少的灶重要一环。翻建筑物的分颂布与排列方磁式、路网设闻置、绿化空扑间的穿插等签都需要精心案规划，营造辰舒适宜人的伸居住环境。梢大项目占地呈面积大、建缠筑覆盖率较斯低，尽管也崭受到规划指冠标和地形地怀势的限制，么但这是对项毯目整体而言区，不涉及到俩具体的建筑厅物和绿地，证因而规划设封计师和发展蒙商可以充分浮施展其聪明餐才智。一个酱小项目至多侵有几种规划顿设计方案，挪而一个大项概目则可有几令十上百种规宣划设计方案茄。规划设计姨的优劣对小今区的整体形劲象、居住环睛境和生活质帖量影响很大切，现在越来嘉越受发展魂商重视。规胞划布局方式摸也不断创新进，行列式布咱局过于呆板添、单调，现帖在很少采用赌。围合式、抵自由式布局西越来越多。谦煌步骤B忽：建筑设计兄取大项目堆同样可以在绸建筑设计上谁下功夫。小撞项目能做到龟的，大项目栗也可以做到信。大项目还萍可以在规划辜设计及其它勉方面突出特扯色，不需要莫过份突出自悄身建筑形象颠，不会象小奔项目那样走忍极端，为突已出自身面周铅围环境不协袖调。大项目开可能是多层祖、小高层或清高层。平面蛛布局有一层葱2户、4户盯、6户，至范多一层8户魂，每层户数程少，就容易存解决采光、志通风及朝向燕问题，减少救户与户之间认的干扰。莫步骤C酸：营销手段亏眨睛辆大型邀项目营销手兴法大项眠目的一期工败程可以以成僵本或微利恰价发售，低司价入市，吸泊引买家，聚雁集人气，打箭响品牌。以摸后，随着住配宅小区日益淋成熟，配套脂设施逐步完挑善，小区知篮名度提高，僻在后面几期捆工程发售时腿可以不打或材少打广告，秆提高价格，胞获取越来越哀高的投资回阀报。小项目蜂就做不到这猛一点，至多夕能拿了十几虾套房以成本睛或微利价发嫁售，由于数职量太少，难渣以聚集人气趟，更难打响质品牌，余下溉的房屋销售奴依然困难。蒸其次，大项锹目的广告投书入比小项目缎大，小项目序本身投资小饿，利润少，芬不可能拿出渴很多钱来做当广告，花几霞百万元广告笋费发展商就垄很心疼，物记业品牌和开耐发商名声都探难打响。大坚项目则不同西，由于投资投额大，广告顾预算几百万此、上千万都勒是正常，还侮可以在一期规发售时透支慰二期、三期愿工程的广告洲费，打响物套业品牌和发减展商名声，盐以后广告的能地方，都可主以见到四季奔花城的广告右。百仕达花天园一期发售转时，广告手稍法也是如此惜，现在二期过发售，广告始就少了。小擦项目由于资客金限制，不饺可能采取这放种全方位的乌广告攻势，渡而必须精打症细算，尽量眠少做广告。四小项目宗采用的营销宅手段，大项哀目也可以采镜用，而且可查以把声势做缘得更大。俩连步骤D才：物业管理抓烘项目达盲到一定规模尚，就可以有肿效地降低物梁业管理成本熄，从而降低绘物业管理费山。项目无论证大小，都必臭须配备各类讯物业管理人医员，如保安贴员、清洁工歌、水电维修扫工等。如果裳项目规模小回，样物业管理人慧员在大部分井时间往往无贪事可干，配踢备的人力往室往不能被充哭分利用，住由户照样要交孤高昂的物业趁管理费来“具供养”这些马人。大项目笋物业管理公迎司可以采用您增加物业管齐理人员工作她量，而不增痒加或少增加友物业管理人迎员的方式，沸降低物业管听理公司最大剪的支出项目愈人力成本，凡从而降低物柴业管理收费岛，也使配备臣的人员得以教被充分利用糟。闷现在很歪多小发展商秘往往成立物讨业管理公司护来管理自己旺开发的项目斩，这些项目秧规模小，物比业管理费高圾，还发生物皱业管理服务麦不到位的惰价况，导致很鞭多住户投诉恼甚至拒交物躬业管理费。幕物业管理公竿司收不到物致业管理兼，适又会进一步明降低质量，顽引发恶性循协环。画第5操雾作环节：经火典大型项目叉规划设计示坛范爽A部分颜遇1、新你规划的居住箩区地处广州让南村。该村合位于广州市糟之东南、番剥禺市之北。腥由于华南快加速干线之华诞南大桥已通患车，加上原丝有珠江三角贼洲四通八达躺的高速路网网，因此该居困住区交通十包分方便、畅舒顺。幼2、从怜高速公路人头迎宾路5加榜米左右，到统达新规划居姥住区地域的踪人口处，迎占宾路以西为烦有名的番禺蜘市梦幻影城抹。东长1扣450米、渔宽约500文米的范围为买新规划居住劣区的地域。卸根据当茎地规划部门揭划拨的用地阳红线计算，类其用地规模升为67．朵28公拍顷。杜3、新殿规划的居住悲区地域西临屿迎宾路，南的临小片自然燥村（局部尚炼单层的鞋厂约），东南临担兴辫业大道，东谋北角为有一签定高差的小窑山岗（可利披用的山岗地吐约100亩亿左右，不计伴入规划红线堤用劝地范围内）那，其东面为沉较平坦的耕遍地与自然村沾，可作为居导住区今后持殊续发展的用刑地（未征用毒）。呆4、居坟住区北面靠汤青绿色的山罪坡、南面为损高差不大且森较开阔的向蜜阳玻，规划外设计依山势御按地形分级词处理，一些些小土坡尽量或保留，顺其粒等高线布置刷道路与居住捡区。其目的圈是减少土石沙方量，尽量盏保留的雅的拖自然环境，葡因此该地域鸡是较理想的勤居住区环境镜。辅5、地接形现状：从景迎宾路入内执约伤450盖米有一条平涛衡于迎宾路婶属于人为形浓成的土坡（灶高锹差约10米艇）。其上坡受之西为现有尽的广州番禺甚大新玻璃钢德厂，地形较菠平坦；地块生之东是一个闭高社差不大的小趁土坡。整个犯地域之东，困兴业大道之若北有两个高纲差不大的土化坡；地域之由东北部为一流大片较完整剃的山坡地。粒由于有利的宗自然环境的燃生成，居住戴区地域位于线迎宾路与兴侨业大道之夹躲角自成一隅聚，因此围闭考管理方便，品是较理想的浑安全、经济寺、舒适型居水住区规划用修地。贴6、指映导思想：本葵居住区规划侍始终贯彻“茄适用、经济悟、安全、美别观”的建设垒方针，努力得追锯来以人为本宾、回归自然怀。精心处理瞒好人、建筑镜、环境三者叛的关系。困辰地制宜，创鼓造一个优美垄的居住环境塔，力争成为偷21世纪雀初居住生活垂水准的文明梁居住小区。拴芝7、居稼住区的规划拴设计本着以灶入为本的原位则，创造一伏个以高质量槽的“文明居纱住环境”为仰中烧心，贯彻可寸持续发展的篇方针，成为记具有规划合屡理、建筑创著新、意念超铁前、功能齐详全、环境优与美、配套完盾善和高科技给含量较高的复现代化住宅勉小区。神8、本侄居住规划设见计的构思是海充分利用原柳有山地的自深然环境作为客依托，以居继住区的公共射建筑（五星详级酒店、康云乐中心、来竿华会所、会殿议中心等）紫及山顶公园土与娱乐中心江，借助附近晓的梦幻影城欧等娱乐项目娇，使之成为废一个开放式饮的且具有相泥当规模的游妈览与娱乐新技天地，吸引约省内外游客把提高地盘的讽知名度；另袋一方面，由渠于小区的地咽理环境能自搅成一偶，管傲理方便，采沾用新的智能胶型的小区物黑业管理，因泼此小区管理沾是封闭的、胳安全的。为休达到上述两裤个目的，在滴居住区规划秩路网时就充漏分考虑上述慈因素，使整圆个居住区的杨规划设计成恶为一个半开速放、半封闭收的居住区管巩理模式，具钱有集居住、芬休息、娱乐岂、购物、游良览、观赏于译一体的高品厅位的新环境桂、新概念。葛9、本攀居住区规划童的定位档次胸是中高级豪架华住宅，消罪费对象瞄准剖广州市及外同资、合资企起业的白领阶沾层、中档以抚上收入的人门群和为提高变生活环境质枪素的二次以幻上置业人士根，因此居住宪区规划由始延至终都围绕跳人们居住的堂舒适性、安粗全性、环境拍优美等因素傅来考虑，无据论建筑单体寸、食居住环境、费物业管理均笔按高标准的为生活和环境馒素质来进行新设计，以满菌足孩层次消伤费者的各项嘱功能配套需瑞要，同时要惕体现住户的份高尚、尊贵近的定位形象远。傲10、振本居住区规语划分为五个言居住小区，路其中暂定三纵个为多层的痛公寓式居住连小区，二个宿为拴别墅式居住相小区。由于喉该居住区分暂期建设与施举工，因此可吊视将来房地盘产市场销售腥的定位需求浊来确定后期疏建设的居住鸟。由于建筑列单体户型类背别多姿多彩门，可随市场您的来求定位搭来建设。本街居住区规划园设计给兴建撒单位提供了黑较大的灵活鼠性和可操作逼性，容易实按施。猜B部分网破根据用嚼地规模，小矮区拟采用居霸住区、居住备小区居住组境团等一个较申完整且清晰玉的三级管理惯模式。结合睁地形及道路颈网骨架，分轧为五个居住嫌小区，三个进公寓式居住下小区共分为暗18个居住葛组团，两个糕别墅式的居至住小区则L笋j350m矩2－500愤m2来划分巨每住户用地庙。以上的居循住区划分模程式使每个居颤住组团的用滩地面积控制拳在7-10输公顷左右。替300-5涌00户为一缸个组团，便参于管理。配低套的公建分跳别布置在：子（1）沿两滋个主人口（越迎宾路及兴凤业大道）布冠置；（2）停沿第一、第脸二小缎区之间的步地行街两恻布勾置Z（3）问沿山脚下不厅规则的地形使布置；（般4）沿主要疾的环行路边印布置。振其基本原则称是尽量不占裹用居住小区寨的用地，方拼使封闭小区否的管理，使青居民的生活殖方便。其服易务半径一般与控制在50蛮0米左右。丧上述的小区变结构切和功能分区身也便于兴建誓单位分期建附设施工。形C部分避卖1、根介据居住区的具规模、小区称功能结构，循结合地形的那特点，居住脂区道路系统堤的设置原则皮是尽量做到遇短、捷、顺渔，且与各小铜区交通联系星方便，其基砖本做法也按尺三级道路管网理。积A、居朝住区主干道这设12米捉宽的全区环理行路网。氏B、居预住小区内的赵通道设6米阳宽的半环形型双车道。昆C、居谦住小区组团奸内的宅前小攀路设2．5必米宽的单行银道。（在组茄团内不穿行族，仅局部有私小场地）狠通过以歪上道路分级栗规范化，可意满足居住区他内部的交通徐联系（通过秋居住区的“较穿梭巴”接抛送寇住户出入与菌城市路网相村通）。这样军的路网设计绘一般至居住但组团距离不发超过100概米，交通方馒便、犯满足消防、泰疏散、地下早管网埋设、惯道路绿化及细居住小区的苹排水等综合较考虑，有一欢定的经济效个益，方便生劲活、系方便管理，战符合以人为鞋本的设计指项导思想。专2、为愁贯彻“适用忙、经济、安撤全、美观”州的建设方针疮，结合已有恐的地形地貌周，为使居住碗区师联系便捷，冲因此规划的嚼内环路西起辣三人口的迎税宾路，位于独第一、二居掏住小区之间镜往东行，途裤经五星级酒硬店之南侧绕扎山脚走，与听山脚下的康壤乐中心及第呈三、四、五宜居住小区联品系。其一端砖接东南角的绝兴业大道，天作为整个居莲住区的消防速、安全、辅颤助出口；另孔一端留一出到口与将来的拔可持续发展耗用地接通，添为方便串通分各居住小区屑，从主干道缴往南下移3雹00-25足0米，在两逗个大土再坡之间穿行包一条环行道胶，其尾端与英步行街接通坚，头部与兴液业大道伸入味的环行道接盐通。申于该殖内环路的首贩尾均与原有倚的两条已建应道路（迎宾花路、兴业大浊道）相接，嘱所以居住区碰的三干道较游经济、便捷能。扭3、为月实施上述居老住区内环路霉的交通便捷拾、平顺，规诉划设计路网设时将原有地微形中人为开绣发的土坎后绣的小山坡削陶平，而将控驻方填至居住览区西北角的讽低洼地。这芝样的处理除据了使内环路也畅顺外，也哨解决了从居化住区人口的谅视线遮挡问继题。刊第6操圈作环节：大相型项目规模新化开发的五姓大支柱纯支柱A束：发展商的车开发能力井包括资委金实力、开塌发经验、显坛然，那些实耀力不够的中那小开发商是很无力拿下大脆型开发项目郊的，仅地价漆一项就可将颠他们拒之于翠市场门外，议因此土地将论向实力雄厚息的大地产商券集中。当然共，石这并不是说婆那些中小开梅发商在这种演格局下无所蚊作为了，它退们可以通过蓝合并、合伙姜、合作的形遥式联合起来凑共同开发。慨不过，这在灵现时情况下要也并非易事储。慕支柱B筑：土地供应他制度浸发展商忍土地的取得街和现实占有护情况显得颇哄为复杂，例籍如，一些单射位特别是国巴企在历史上颗吃进了大量罚土地，现在缝它可以通过泥卖地来获利衬，这就致使谷一些土地流除入市场。挖比如一智些并没有开勒发经验的实啦业公司，手接头有了钱，肌想“进军”恒房地产来赚武钱，于是它疫可洪以参与拍卖狡、招标，获京得单项开发妄资格。对于左这些实业公饱司或投资公备司来说，进蝇入房地产市呈场的唯一“升门槛”就是忌资金多寡。赚只要它有足演够的钱，又到有足够的兴稠趣和信心，访那么它大可往进宰军房地产领取域，所以说姑市场进入门胀槛是不高。撕的支柱C赠：市场制度墙策这一问刮题要说明的进是，如果深共圳楼市要走裳规模化道路些，应具备一诚种什么样的押外部调拨条敢件？如何促休进楼盘规模映化开发？其求实主要就是限两个问题一粪是大的发展屋商如何购并陡小开发商，埋从而不断发晌展壮大；二移是小的一开屯发商之间如舅何联合。命这两个际问题都不容续易解决，为拾什么？最重厌要的一点就豆在于企业的鱼市场化程度荷不高，目前延真正上市的篮房地产公司楚不多，公司梅的购并、联诚合缺乏一种哗有效的途径伯。而诸多中纠小开发商，租在购并一事盼上支持的少侧、反对的多肥，他们不想洋受制于人，饼只想自己干藏，在土地里别刨出一个“氧金娃娃”。严支柱D省：房地产产巾品特点对这种产不品不像普通着的非耐用消黑费品，它不侦可移动，“尽一锤定音”脑后再难改变挺。所以即使恳公细司合并成功正，也不可能挖把土地搬到捷一块去开发殖。斩支柱E怀：消费空间绍的制约葱房地产冻开发和楼盘柴规模不可能决无限制地扩租张，它必然恼受消费总量亿的制约。已第7操农作环节大内型项目开发另竞争手法示猜范快手法A玻：提炼项目疫销售的独特绸卖点崖楼盘名称布卖点沙奥林匹克花脂园运动就陪在家门点执丽江花园星腥海洲E-斤生活御光大花园斤大榕树下，蕉健康人家某碧桂园给恒您一个五星赶级的家龙奥林匹克花仓园——“运鹊动就在家门皆口”恩该项目位于圾番禺，离丽兄江花园很近霉，由广东金头业虏集团有限公及司和中体产误业股份有超限公司联合沟开发。其开牵发主题正如魂其名称所显行示时是体育膛运动。但这双次并不是宽一个噱头，颈而是动了真停格的。现在蹦楼还在盖和传卖，但一个旷巨大的运岔动脊会所已经建军起来了，并违已部分投入枯使用。运动院会所里面几杆乎包含了所缸有主要的烦运动项目，榴经常举办培效训班，并聘馒请国内著名否教练执教。敲谜丽江花园星御海洲——－葛E生活胆星海洲的准3栋高层楼五宇即粤风阁驶、粤雅阁、懂粤颂阁引入寻了“E一生采活”概念，枯即电子化命（ELE垃CTRON陡ICLI萝FE）生活滴。它是以丽换江花园的成老熟社区剖为基础，由患强大的2姿兆宽频光纤牌内部网络为刮技术支撑，奥通过具有安症全防卫、管劝理服务、购承物饮娱乐、电子贤商务、低费铲用的无限次目高速上网等纯智能系统和滋技术的应用涛，将家居迎生活变得更送方便、更自运由自在、更盯人性化，充锦满智慧。别除丽江花园央星海洲外，颜广州碧桂国盒也引入了智爪能住宅概念垦，主要包括充两个方面智：稠a、具有一福卡通功能的禁碧桂国金穗究卡b、摘社区生耻活困电子系逃统化汉光大花园-袄“大榕树下夸，健康人家景”光圣大花园的规戒模很大，但玉这还不是它岁的主要卖点床，它君的最重要卖卸点是小区内烫的大榕树勿（地块原来阶就固有的）膨，因此策划蓝代理单位上希给它提炼的沙主灾题广告诉求姑语是“大榕街树下，健宪康人家”。谱泛观诸广点州楼市，可牵以发现开发蛋和销售题材铸也是相当多悔。当然，有美的做得相当标精彩，有的捐做的差强人佛意。梳上所述深的几个大盘故，如丽江花潜园、祈福新蛋村、碧桂园宴，是在做大场规模题材、平郊居化题材而、拳度假休闲题连材、外销题穴材等。湾手法B啄：完善项辞目开发的设驻施配套僻齐全的立配套，解决吹了客户生活萄的后顾之忧则。迫楼盘规镰模如此之大栋，而且又离掀广州城区有钳一定距离，塘因此一定缘要有十分齐隆全的配套。蝇差不多每一巩个楼盘都做谢得十分到位弟，营造出了土一种企业独魔立开发大型高屋村的生目活模式。六以广州拆碧桂园为例巩，其生活配量套—一广州钥碧枝园俱乐取部亦可称得馅上是“会所壤巨无霸了。午其中会所建惹筑面积达4玩万平方米，蜡欧式风格。犯置身其中，斯犹如到了一仪个有很多房鹅间的宫殿，含或者象一个块巨型的超级货市场。等挂缺国的生活配仰套如下：盯据称，临广州碧枝园债的会所规模和比顺德碧桂咸园3间会所狱面积之和还布要大。真可火谓内容无所秩不包，服务需无微不至。稿足不出户，乔吃喝玩乐全摧搞掂。广州桐碧枝园亦以仁其高素质的吃硬件和软件旁，赔实现“给你逆一个五星级浆的家”的承兆诺。稼再以祈鹊福新村为例堪，由于开发故较早，规模意更大，因此捷配套更为齐套全、完备。喊其会所名为不“祈福新村焦度假俱乐部烫”，建筑规嫩模8万平方浴米，服务设源施达别多项皆。其4层高难的白色外墙割，摸典雅华贵，食令业主备增孤身份。凳广州碧桂圆舟的生活配套稀饶会场内容康耐会所（4万检平方米）粒商铺、城自选商场、垦肉菜市场、台家私广场、傲西餐厅、茶伍艺馆、鲍及翅赌海洋酒家、应夜总会、壁乘球室、桑拿缘室、保龄球蔑馆、乒乓班球室、桌球羡室、游戏机骂室、夜总会秀、每恒温泳池、授电影院、捏阅览室等等尝胶花园广场（蹦7万平方米通）医朽务所、欧式添喷水池、大根型停车场、闪水上乐园、阿篮球场、找网币球场、羽毛钻球场、烧烤挺场、溜冰场金、农机园、播大型观赏烧景区等辫管理处的服壮务内容培客户服务宅、家政服务红、送餐服务脚、商务服务豆、医疗服务完、保安服屡务、盼工程管理服罗务、房屋管洒理服务、装盯修服务、绿浪化服务、狭交通服务等咸密祈福新村度羡假俱乐部的仰设施狠项目内容慧举例盼孩童类夏乡威夷水上乐租园、宝宝天救地、电子游箱乐城、开心义乐园米文化类雪锦茄屋、红酒焰坊、茶艺馆般、阅览室束商务类会贸议大厅、小经会议室、秘栽书服务、多助