南宁市新大地华城策划报告

PAGE一、宏观经济背景园林城市”、“联合国人居环境改善良好范例奖”和“中国人居环境奖”等多项殊荣，良好的居住环境和得天独厚的区位优势，吸引了越来越多区内外人士到此投资和定居。而南宁市作为中国大西南的出海大通道枢纽城市及中国—东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入调整期的情况下，南宁市的房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入驻。如马来西亚东方资本集团与广西航洋投资集团联合投资达28亿元的香榭里花园、大连万达集团投资达11亿元的万达商业广场，以及新加坡财团投资开发的180亩荣宝华商城等,加剧了房地产激烈的竞争，使南宁市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。二、大势分析中国·东盟博览会的召开将大幅度提升南宁的知名度，扩大南宁在全国的影响，吸引更多外来人员。外来人员的增加，必然会增进对房地产的需求。对城市化进程和城市规模有巨大的促进和推动作用，对南宁的相关产业特别是房地产行业有极大的促进。房地产的发展从未与经济大势有所背离。中国经济正在稳定、顺速成长中，房地产也因此具有成长空间；中国城市化水平每年以1%的速度增长，为房地产市场创造了巨大的需求潜力。房地产行业经过十年的发展，为国民经济提出了巨大的贡献，而且未来的发展前景和潜力巨大。与沿海和其他发达地区的房地产也比较，南宁的房地产发展平台并不高。这两三年时蓬勃朝气，但在全国影响并不大，作为西南部欠发达地区和老少边穷地区，房地产发展往往比东部沿海慢半拍，但是也有了“后发优势”。中国·东盟博览会将极大提升南宁房地产平台，为本地的房地产开发提供了更大的舞台和发展机遇，特别是琅东、南湖片区开发的楼盘会得到前所未有的关注，它们将以南宁城市新形象，呼应“136”工程，向世界展现南宁的风采。目前，南宁房地产市场已经进入了新一轮发展周期，“中国东盟”的大环境下，在121文件和18号文件带来房地产业和金融业共同的规范化、制度化、市场化的重要契机面前，开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平，投资和消费将会继续同步增长。2003年，以南宁国际会展中心为标志，以东盟博览会定址南宁为转折，琅东一跃成为南宁会展经济的核心，吸引了全市、乃至全国的目光。以会展经济为中心的房地产发展一触即发，迅速推出，一大批商务、高尚住宅盘顺势推出；不少项目也随机进行改造和提高。各个楼盘纷纷打出“会展商圈”、“南宁CBD”的概念进行推广促销，楼盘的平均价格指数位居南宁各区域楼盘乃至全区楼盘平均价格指数的榜首。目前，琅东新区居住人口已达10多万，而且云集了来自全区乃至全国各地政治、经济、金融、商业的精英，初步构建起南宁中央形象区和会展经济核心区域的雏形。“东盟概念”将南宁的区位优势逐渐呈现出来，必将释放出更大的能量，激发楼市焕发出蓬勃的生机。随着新区建设和房地产项目的迅速推进，今天琅东已经成为南宁市政治、经济发展的中心地区，成为金融、信息、会展、商业等行业重点发展的首选区域。在“南博会”的推动下，市政设施、交通路网、新商业圈、高速信息网络陆续的构架起来，繁荣、活跃的商务、会展活动将在这里逐步展开，巨大的资金流、信息流、人才流将在这里汇聚，引领南宁乃至广西区域性经济、文化、信息、商业的中央商务区将在这里形成。三、环境资源分析一）、自然地理环境南宁地处中国东南沿海和西南腹地的结合部，是广西壮族自治区的首府，是广西政治、经济、文化、科技、教育及金融中心，是中国大西南对外开放的重要城市，处于大西南出海大通道的枢纽地位。南宁始建于东晋时期历经了1680多年的历史变迁，凝聚了厚重的历史文化，特别是这几年来，随着城市化进程步伐的加快，已发展成为一座充满现代气息的新兴都市。南宁市占地总面积10029平方公里，市区1834平方公里，地处北回归线以南，受海洋气候调节，属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雾。年平均气温21.7℃，年平均降雨量达1300毫米。南宁市素有中国“绿城”的美誉，以绿色驰名于世，2001年园绿地面积达4874公顷，街头园艺绝色小品众多，市区公园现有13座以及30多处街头游园，长期的绿化和环境保护使得南宁城市空气质量常年达到国家一、二级标准。二）、人口繁南宁市20界01年全市按户籍人口2管94.56晋万人,市区轮人口137援.85万人钱,南宁市以愁壮族为主,粒多民族聚居头的城市,其械中壮族人口财占63.3叼3%。三）、交通衣南宁市处于罢中国大西南虹出海通道的枣枢纽地位,挨同时具有沿前海、沿边、惊沿线的优势惕,交通便捷图无比,已形浩成航空、铁眠路、公路、补水路交织的锋立体交通网满络.航空爬已开通直达陆北京、广州伞、深圳、昆伞明、郑州、雀桂林、北海硬、香港等国若内航线及国竿际航线。氏公路12条五，可通往全业区各地及云讨南、贵州、通广州等地，宏其中桂海高宣速公路（桂劣林件——个南宁果——诸北海）是目渴前国内最长填的高速公路项。限两条电气化冷铁路南昆线位、湘桂线与绳京广线连接台，湘桂线还彩与越南铁路茎网相接，打浸通了陆地通触向东南亚的案陆地交通要晨道。声水路货运方赏面已开通7飞条内河航线言。劲四）、购买冻实力弟２００３年智，南宁房地死产市场保持扮产销两旺的舍主要因素，怖首先是南宁纷作为全区政北治、经济、卖文化、商业疑和金融中心腔，是广西最满具综合实力史和发展潜力常的城市，近矮几年来，投才资环境不断敲改善，各项菜产业发展迅致猛。特别是启“放南博会诚”妇从２００４肆年起，每年季在南宁举办蓝一次，意味马着中国与东速盟之间的投饱资项目流和仅经贸信息流号均向南宁集虹中，南宁有干望成为中国田与东南亚经薯济文化交流喉合作的平台姻，南宁当然钩可以凭借中那国－东盟自哭由贸易区桥御头堡的位置耗强势腾飞。幻而产业经济瓣的拉动，必落将吸引大量睁的外来人员不到南宁投资难、经商，甚咐至落户南宁驱，从而形成启有较强购买嫌力的房地产遗消费群体。节２００３年淘１２月，南秀宁市举行的敌一期国有土萄地使用权拍啦卖会创下了逝单个成交价己最高、拍卖西面积最多和唐总成交价最浅高三项广西稳之最就与啊“恩南博会尼”爬的良好预期助有关。纷其芽次，经过多党年的建设，庙南宁已成为败“吐一个最适合陪人类居住的税城市冠”占，加上良好驼的教育环境贝和创业环境偷，吸引周边少县市许多人某为了子女有乞一个好的学号习环境和将啊来就业问题设而不断涌入叔南宁购房定从居，极大推碍动了住宅消移费市场的发赏展。蠢灯其累三，南宁城竟市居民人均锅可支配收入势不断提高。棒据有关资料咸显示：２０崇０２年南宁目城市居民人枣均支配收入添为８７９６暮．２４元，锤在西部１２陪省区中位居演榜首；２０钳０３年上半烫年南宁城市柔居民人均可肃支配收入４物８９４元，尸同比增长２规．６％。加非上住房货币师化的大力推毫进，增强了魄居民购买力念和支付能力捎，为住房消仪费提供了基拥础。浩额其四，２０蚀０３年南宁况市升“只１３６辛”临工程拆迁面兰积达１００促万平方米，喉且政府以货风币补偿被拆见迁户。旧城乳改造的力度夏加大，使拆粒迁户住房消凡费需求成为辫刚性需求，替而货币补偿赴方式在很大乖程度提高了疯市民的购买教能力。鲁五）、南宁者市国内生产世总值发展走宰势向按近几年南羞宁市国内生最产总值平均鼻增长率9%茎计算，那么杀南宁市国内浸生产总值在搜未来两年时暮间的预测曲吧线走势如下侵南宁市房地小产业发展状送况盛自改革开放则以来,南宁涂市房地产取闪得了一定的蠢发展,下表妥是自94年酿以来南宁市孩房地产的历贺史状况状、房地产开规发情况:攀年份指标滔1994门1995遵1996蹄1997铜1998着1999例2000城2001谁完成投资额其(亿元)单7.01丙11.48超13.39后13.97志13.53鼻13.88摩15.47促1蛇8.29填其中住宅(危他元)桃3.78盒5.10状6.24捉6.01祝6.30版6.14抽8.30通9.75毕施工住宅(给万㎡)彩155.1押8舍192.6纤8修296.2笋9叮282.4安2头298.9旷5亡205.0为4尼319.4蔽1逐358.9抖9煌其中住宅(择万元)粮98.58蝶104.3分2蜘167.5却8责174.0此4萌189.2怀9似139.7卷5六237.1图0超282.6替0态竣工房层面由积(万㎡逆)耗33.43棉24.09钳53.01艰92.33联94.01爱57.33针57.67跌121.7去8毯其中住宅(捏万㎡)行9.9叔18.1震41.5介72.8肃76.8葱44.5蚀51.7丛104.9闭3虹二）、销售钱情况:喘年份指标玉1994打1995幸1996锅1997确1998蔑1999置2000乌2001沉2002犬商品房销售肿面积(万㎡旷)跪40.54尤7.65窃24.87宋44.29牵69.63肠52.71若45.70搬108.9薄8雨121蚂住宅(万㎡淹)差21.52凤6.84扰22.29拖40.58脑63.65鞠42.85针44.44赢101.1态7信107.3窃1射商品房实际这销售额(亿偶元)穗3.05崇0.97侦3.78也6.46脉12.73幸10.49居8.72轨24.35显30泉住宅(亿元赚)再2.54玩0.88县3.22肆5.41考9.51趟7.49售8.36者20.63疏26狐南宁市房地犁产竞争环境网分析钻去年以来，估有关全国房厉地产市场局孕部过热的报俘道铺天盖地机而来，引起怎了房地产业眠的普通警觉妇与密切关注适。中央政府浅更是把今年土定为房地产子的蛋“浓理性年史”坊，加强了对锅房地产的宏砌观调控，出跨台了一系列衰相关的政策馅，引导房地迟产开发企业始理性投资，怨住房消费者炎理性消费。批南宁市房地决产业自20黄01年以来勿，南宁市房科地产市场开紧发投资连续陡两年保持了弱高增长势头祥。2003颜年全市商品请房销售面积卫达腰154.7格万㎡，销售宴额达蛾33.7亿河元，而开发棉的商品房空嘉置率为全国副最低。在全夸国房地产业数局部过热、泰空置率过高暮、产品结构凶不合理，投辽资风险增大失的背景下，描南宁市房地碰产业又面对迎何种境地，报我想要从以章下几点加以厌分析。、宏观环境量1、过史去5年，国考民经济保持棕高速成增长助，增长率达娘到7%以上哪，2003响年121文米件和18号馆文件的出台掉，规范了房乳地产行业的报土地政策及嚼金融政策，倚在一定程度缸上控制了房过地产泡沫的迅产生。仙随着我国加缓入WTO，士房地产市场设逐步对外开诵放，外资介浸入房地产领静域不断增加参，市场竞争荷日趋激烈。千中国蜡——集东盟自由贸灶易区的建立轧，把南宁从朱中国边陲重鹊镇角色一下声推向国际市守场竞争的前蹄沿重地。必淘定吸引大量城外部资金的圾入驻，南宁币市面临有史昌以来最大的废发展机遇。慎城市整体价央值得到了极勒大的提升。童西部大开发紧带来的机遇营。南宁市同页时享有西部吃大开发和少笑数民族自治识的优惠政策晋，沿海、沿恒边、沿线，票政策优势加童上区位优势适，促使南宁抽成为大西南房出海大通道山的枢纽城市悬。城市国内昌、国际地位美日益凸显。肝泛珠三角经猛济圈的建设供，把广西的温资源优势凸言显出来，丰假富的自然资起源、廉价的廉劳动力、出同海大通道以仁及成熟的边幅境贸易。为眉珠三角经济政圈的早日实耳现提供了逼基础。、政策环境蓄自2001袜年底以来，姥南宁市实行醒了经营性土素地使用权拍遇卖挂牌出让牙制度，为开枯发商创造了胃一个公平竞柿争的平台，斜没有实力的北开发商由于捐拿不到土地绣会逐步被淘血汰出局，而滨有实力的开孤发商通过市扯场竞争，拿楼到帅“贴热地北”戴直接开发，痕使房地产能抱健康稳定地攀发展。抬户籍制度政僵策。南宁作贡为4700担万人口的广次西首府，人肯口规模只占姑全区总数的哄7%，市区聋人口只有1蔑50万，远畅远满足不了牌城市发展的籍需要。因此秋，广西已决拖定加快城市点化进程，才暗相应进行了滥户籍制度的场改革，南宁芹市城区人口低到2023蛇年将达到3枣00万人，帝按新增人口唱每人需增加闸30㎡的居腊住面积计算健，那么要新支增住宅面积缘为4500行万㎡，这还概不包括旧城孩改造拆迁户喜及二次置业惜者的住宅需阀求。隙121号文枕件和18号洽文件的出台拆，对房地产皮用地及金融暴贷款提出了悼严格的要求抵，明确要保财持房地产业樱的健康稳定酒的发展。玩新政策出台鹿可能对南宁绘楼市将造成宾如下几点影丛响：险高档高品房刚的市场竞争呜更趋激烈，盆主要是受新庸政策的影响援，二次置业乱者会改变投羽资方向，置忽业萎缩，从暂而使高档房海价格下滑。杀中、低档商彼品房由于受往新政策的影妖响不大，消兔费者反而增抗多，价格极盼有可能上升那。漫由于受现房的贷款政策的喂影响，那些券自有资金少扑，主要开发娱资金是靠银坚行贷款定资刮及预收款来牌维持项目后绘续开发房地血产公司，将泰会逐步被淘珠汰出局。绪二级市场将鲁会得到很大总的发展空间送，进一步得盾到快速发展禾。粥南宁市妨“倚136骂”楚工程的实施梦，2002潮年第一年就它实施了城市秘道路、沿江握堤岸、旧城甚区改造等1它18个基础谁建设项目，册总收入达5之0多个亿。湖全市拆迁面哲积达82万芦㎡，今年计卸划拆迁面积忘达100万搂㎡，若按拆知迁1㎡会带嫩来2㎡购买庸力计算，今烛年只是拆迁固户需求的住兰宅面积就达辜200万㎡弹。而200冬2年南宁市仰全年销售的炭总面积只是方212万㎡箩，因此市场者发展空间非石常巨大。捧、南宁楼市狡分布情况及疼分布区特征浙2002年炭7月1日服南宁市快速冈环道建成能撞车，使曾经估处在市郊边声缘的位置迅巴速推到南宁鼻楼市的前台听，引起楼市灵大震荡。沿午环线开发的抗楼盘从数量青上将超过南盐宁市楼盘总绍量的50%正。但由于环寇道沿线各城距区经济和文埋化的发展不栏平衡性，导秤致了沿线楼做形成了以下废的趋势：智在城市东部搜琅东新城区而，环道四周姿已形成以竹席溪大道为纠“合黄金走廊俩”油的高档住宅税社区；稻在东北部厢美竹路与东沟姻岭一带，形抗成物流区与塘高档居住区道为主；涌在白沙大道梁与南宁高新暂技术开发区仅沿线，住宅画的发展将以采中、高档为贤主；所在较偏远的健沙井沿线，邮大沙田开发黄区将以中低杠档社区为主耕。极随着南宁楼个市的发展，阅区域特征日统趋明显。博新城区，包惭括琅东、凤呼岭等，已逐嫁渐发展成为伸都市精英的躬集结地。琅舒东经过10自年的发展，形已初具南宁窑CBD的雏漠形，在此汇服聚了南宁市限一半以上的熔高层建筑，遮连续数年占惧据了南宁楼末市的最高价蓄。成为南宁挠市富人的首仓选居住区。涉也成为所有顾市民趋之若词骛的地方。聋接下来开发待热点逐步向啄琅东的延伸饱区域凤岭聚鸦集，200苍2年新天地革和翡翠园已产初试牛刀，丹2003年景大自然花园鞋及3000株亩大盘荣和坛山水美地的血加入，引起兼楼市的不断黎震荡。怜兴宁区、朝档阳路，仍是包目前南宁商辉业价值最大稿的地方，在蹦此每亩超过潮400万元由的商业地块蜻大有其在。淋南宁万达商壁业广场、新惰朝阳商业广乐场、外滩新驾城、华星时君代广场与百特货大楼等将镰构成南宁市宪新的第一商驼业圈。猾江南、城北诵区将成为普枕通大众的最柴佳选择居住挖地。这里房揭价普遍在2拳400元/刊㎡左右，而盯且小区品质限不断得到提刚升，能很好泡的实现了南施宁普通工薪益阶层的安居况梦想。趣127平方势公里的相思延湖新区以经尊济神秘的面蓄纱，南宁市杂西北区将以歼相思湖为中剥心开发成生镜态型新区，瓶从而迈出了拴城市发展向冬西拓展的步溉伐，相思湖拖片区将成为堪继琅东、凤吹岭之后最大挥的南宁房地剑产开发热土孝。老、市场热点尝分析同2003年济，南宁楼市扔最抢眼有两巷点：一是别购墅楼盘异军心突起，二是闯小户型销售窝火爆，达到有白热化的境嘉地。成南宁市20议02年以前棋除了玫瑰园旋还算得上象田点别墅样子牵之外，其余政的都是以卖查地块为主。字如碧丽山庄歇、青秀山庄吵等，直到2机002年才读出现第一家哑真正意义上斗的纯别墅限——袖新天地别墅秆，到了20湖03年只半哲年时间，别车墅楼盘已如摸雨后春笋不食断出现如：驳枫丹丽舍、贴龙胤花园、沫丽水湾、天净池山别墅、甩以及翡翠园夺和大自然花饱园分别有5保0栋和13叠7套别墅，巨整个南宁市肿场别墅供应瞎量已达20蛇00多套，功初步估计，贿到2004例年南宁市别劲墅量已达到雀4000余占套。因而市饱场消化压力犹巨大，楼盘泛间竞争激烈演。在目前别棕墅市场还不腾够成熟的情工况下，加大逮力度抢夺市多场，会对今绿后别墅市场帅的开发造成说负面影响，挠加上国家限瓜制高档商品堡房、别墅消缓费贷款政策奔的出台，又药增加了别墅搂销售的难度当，增大了别派墅投资风险档。头2003年容南宁市楼市尺刮起了小户赠型旋风，从移年初碧园数净码文化城开逆盘当日就创渗下了销售1顶90套的佳豪绩，销售率海达80%，验接下来永泰欢大厦开盘当息日销售达6害0溜%,偏到青年骂·浴国际、东葛资华都、嘉和慢自由空间、才岭南百变式映公寓，无不芝销售火爆，凶青年举·款国际更是创邀造了在不到茫两个月时间所内销售了1香000多套嫌小户型的神倡话。棋我们对这些近楼盘作了调伞查，总结出亭了如下几点斗：糕都地处中心吊繁华城区，锄周边配套成稠熟完善；烟内部功能齐讯全，配有卫龟生间、厨房难、电梯、宽判带等；玩带装修，即波买即住；景总价低、首旦付低、月供翼少；浸投资回报率故和增值潜力此大；计主要表现在满，青年人可税以滚动置业本，现可暂时术居住，日后猴可租或售，知单位租金比甚大户型要高睁，相对于投丑资股票、证骄券等风险小针，收益稳定蜜，此外，地耽处市中心，凉其位置具有狮不可复制性笑，增值空间直大。食、市场发育温程度喘近两年来，库南宁市的房恋地产市场总敬体上运行情省况良好，房包地产投资、脏销售等各项恐指标均有大捷幅增长，基赖本保持与国陕民经济各项燃指标的协调袄发展，房地窑产业已成为蒜南宁市经济焦增长和投资渗、消费的主诊要支柱产业旺。架2002死年南宁市商推品房成交总北额为30亿茄元左右，对构购买力的消覆耗总量仅略渐高于GPD疮提供的自然透增量（28摧亿元），没尺有对沉淀在担市场上的原绩始购买力有抢效激活，对泻开发商而言喝是一个极大凝的利好。字今年一季度疗南宁市房地柜产完成投资匹7.03亿乌元，同比增淡长92.0滚5％，同时躁南宁市商品叶房价格小幅进上涨，平均双销售价格每骑平方米25乐16元，同箩比增长2.象35％。南裁宁市商品房素销售面积为帐47.93坏万平方米，目销售成交数秩量与竣工交懂付面积基本惧同步。业内帮人士分析，宽“翁销售成交数姓量与竣工交越付面积基本届同步双”密表明南宁市筝一季度商品俱房的空置率聚处于较低水娱平。在此利五好消息影响芒下，今年一托季度南宁市兔商品房价格粮随即伟“撑水涨船高忍”兽。产交今县年一季度，画南宁房地产鲁施工面积为剪578.2番4万平方米薄，同比增长却约60％。该其中，住宅酱施工面积约赖436万平妙方米，占施砖工总面积的则75％。由赴此可见，南剖宁市的房地丑产开发的主骡要方向仍是胀住宅投资。横今年一季度吴的竣工面积察也大幅上升丧，总竣工面余积约为55院万平方米，饺其中住宅竣肥工面积约4报5万平方米毒。俘摔从开发规模玉上来看，由猴于琅东土地请资源的稀缺清、珍贵，因攻此开发规模拢普遍偏小，吴在大家规模咽相当的情况尸下，各项目恳之间只能比荣拼个性化的销设计及配套中的独有性。滥目前的项目悼开发多以纯半住宅或裙楼锣为商铺、塔喊楼为住宅、爽写字楼的开垒发模式，没亲有进行多样阅式、多角度像的开发探索手和研究，住劳宅产品功能讽单一，无论解是产品或配葡套都同质化弱严重，因此浪有必要从产熊品和住宅理价念上进行深赴一步的挖掘澡，提高自身燃产品的性价显比。曲2003年杯，南宁市人眨均收入已跨枪过860美卸元的门槛，丝向1000传美元的目标案逼近，按国倒际发展规律长，人均收入维达1000歼美元时，房其地产业将步帮入快速、平透稳的发展期松，一般周期麻为20年时途间。犬一般认为，德南宁市的房并地产业与东梅部沿海经济陵发达地区大旺约有着5年挺时间的差距棚，因此在开虹发高性价比绘的产品上有太较大的潜力岸。斜南宁市房地稍产发展趋势充预测送由上述分析凑可知，南宁侧市住宅需求造每年保持1朱2%的增幅再稳步上升，恼在不考虑二码手房交易量投扩大及其它拨因素影响的腔情况下，未略来两年市场昆规模预测曲申线如下图：芽七、琅东区坑域房地产市互场分析毯琅东区位于胡南宁市行政挨区划的新城原区东部，新漠城区是自治钥区党委、政即军首脑机关帝所在地，辖负区面积10贞8㎡公里，范总人口43哪.48万人唱，2003柄年生产总值扑7.826疑亿元，城镇绩人均收入7麦448元人剪民币，是目亏前南宁市经节济最发达的垫区域。而琅班东区位于南旋湖桥头，桂篇海高速公路案的入口处，同是南宁市重健要的交通枢甘纽。区域内各路网四通八垃达，东行可线入桂海高速钢公路、西行刃沿民族大道稳进入市中心山，南行进入烘机场高速，脆北行进入快有速环道。是牛南宁市未来终的新都市中摸心。政府机毒构、金融、夕商业、文教景、旅游等日订益集中于此饿，投资潜力绸无以伦比，伶是南宁市乃痰至广西发展撞标志性区域因，对外开放丧的窗口，因衔此成为地产粒开发商以及鹿代理商必争歪之地。钞琅东的房地猾产开发已经租进入理性阶赶段，正逐步脂实现增长方怨式由速度规敌模型向质量锣效益型转变宫，整个区域厘的发展机制读也由过去的经主要依靠行昆政措施和政茅策调控向市滥场机制自身得调节转变。巡针对目前琅踪东房地产现表状，业内业亩外人士都有搁一个共识，离价格高、档稍次高、质量杆高、楼体高怖。这画“饶四高蓄”斜已经成为琅融东房地产的讽生动写照，碗特别是楼价着高已经成为妄不争的事实检。相对于其犹它区域中低忽档的商品房率而言，该区寒域商品房设姑施较为完善它，户型较为瞧合理创造出贪较为好的居湖住环境。由塔于档次高，转发展商要实高现利润最大出化，一方面延依靠规划设季计和景观配琴套取胜，建悔筑风格、环拥境配套从躁误动趋于平实于，荣和山水闯美地均价从犯开始290下0元/㎡到纱现在320临0元/㎡一寨路飙升，而做且供不应求碌；另一方面稳，注重产品初的创新、品组质和可持续植发展也是该鞭区域发展商垫抢占市场制办高点的尚方斥宝剑，为住劈户量身打造笋科技、舒适疲、便捷、安鲁全及人性化搅的现代化居腊家办公环境缠也是各个发求展商发展的得重点。承南宁作为区泊域性的经济弄、政治、文沫化、金融等坏的中心城市泪，其两小时昨经济圈基本毕涵盖全区各昼主要城市，狂便捷的交通忆甚至辐射到谜全国各地乃铃至国外，而毅琅东作为进稼入南宁的门太户洞近娘几铺年来成为德南宁眠房地产市场耍热点之后，多不断扮演着皱领头羊的角沈色布。铺特别是南博堪会落址南宁舱这一利好势搜头，更坚定烈了南宁作为母中心城市的狐位置，甚至吹跻身到国际典性区域中心但城市的行列夏。内“榨地段论仔”桥作为房地产柴行业的金律丹，在琅东再赔次得到了明咐证。占尽天盗时、地利、岗人和的琅东追区房地产业镰实现了点、扬线、面的跨茫越性发展。熊“牛南博经济液”郑效应也是琅椅东楼市再次课腾飞利好因景素，为本地挠区、国内甚机至国际的资俭金流向该区办域，也为该竟区域的房地晃产服务业与东发达地区的学同业进一步牲交流创造了蒙理想的条件览。瞒从宏观上看年，当居民的霜GDP指标倒处于800裤~1500崖美元之间，干居民家庭因串格尔系数也裕由50%下组降到40%猎，居民消费观支出将得到附有效提升，然南宁市正处岸在住宅高速使发展区域。冤据统计，南浊宁楼市的购键房群体，非出南宁居民已童达三分之一扯左右的份额淹，特别是高开档楼盘，更济是超出这一竭数字。无疑初城市化进程虑的加速，新即增人口的大粉量涌入，有辈效的市场需牵求是琅东房药地产业独领锈风骚的后备傍力量。贯琅东区域在刺出现众多的乱高价位项目继，没有出现痕产品滞销的坡局面，也没扰有出现像其考他行业一样绞的价格战，水反而一路飘涝红，遍地开榜花，出现供单需两旺的局凡面。台上三诵分钟，台下客三年功，多想年房地产行尾业发展的沉统积功不可没规，各大开发层商不再一味歉追求短期效己益，而是更树注重于长期历的良性发展勤，坚持以市偷场为导向。胖在琅东区域止这个大舞台尼上，各大发旁展商各自充滚当不同的角额色，净、旦扛、末、丑在携这共同上演劣了一台出色膛的房地产大竞戏，票房一择路飙升。市驱场主导者坚参持大众化路岔线，积极维康护其市场主前导位置。如魂荣和山水美拉地、翡翠园愁等，市场利缺基者则避开挪冲突，努力片寻找细小的塔利基位置以降保持自身力辞量，如圣展禁·废独立公社的快产权式酒店峡以及各开发抗小户型商务者公寓、写字书楼的项目等高。同时各个剖开发商业因忽地制宜,南词湖沿线、金统湖商圈、会俊展中心等一呈系列的卖点沃为琅东区奉候上一台房地躁产盛世大戏桃。脂经济的持续脚高速发展不挖断地为齐南宁救房地产市场花注入新的活俘力域，琅东非房地产市场愿继续保持“味高位运行”岂。做林林总总，谦各种利好因轿素，录一直领跑着落南宁区房地产业的混琅东奴房地产市场慰仍将以发展跌为主题、结狡构调整与规狐范为主线，诉继续保持高厅位运行。同愈时还将以自漏己独特的发巾展特点与模润式，向森南宁澡房地产市场触发出庄重的亩宣言。钳一）、户型吹的市场缺口六分析扩琅东在售楼备盘一览表（识琅东、琅西截、南湖沿线说）间楼盘名称章地址匙开盘日期垒总套数询起价陈最高价鞭均价仆最小面积气最大面积茄开发商逆销售情况腔总建筑面积裙中天世纪花凡园闲长湖路倘2003监726惰3000湖3400房3100贫南宁中天房心地产挨95%奥13沟万㎡展南湖国际广俘场勺长湖路碰2004.种3柴930落3000郊4200驼3300枕87吧160筝南宁九鼎房千地产纪15桌万㎡枝太平洋国际命金州路毕2004.务3府189桑2800扛4500竖3300黎90杏200议广西华海房差地产傻3万㎡满佳得鑫裂·谨水晶城宗金湖广场北伏侧酸2004.着5逢499燃3150诱4300朵3500章87梁240热南宁佳德鑫降房地产公司比17.4万律㎡造城市花园棋金浦路号2004爱.坚5通384弟2800型4200腾3500师36所150勿广西昌达房她地产公司矿33伯%钥9.2万㎡腿城市杰座香金州路城2003.畜5他440原2980北4500绢3300捉38贤60魄南宁天驰房温地产公司炕90%烘3万㎡吹汇金苑穿双拥路膜2004.熟6健509剪3000碗6000番3500/作4500边45积140养南宁金水房售地产公司桌80%细4.8恰万㎡童嘉和汽·敲南湖之都吵民族大道腐2004.摇5豪367示3100演4200刃3600悬30统280够南宁嘉和置斗业窝55%日4.1万畅㎡弦二）、琅东开区域（指琅皇东、琅西、陷南湖沿线）约楼盘具体情到况慨A、基本情结况：在售楼唇盘总建筑面淡积达40.湿18万㎡,满总户数达2悬489户,框其中一房3务62户，二刚房348户琴，三房80美6户，四房作824户，倡五房20户佩，楼中楼1扣29户。区铅域内准备近洲期推盘的有弄南湖名都广亮场、绿城画恶卷等。墙B、整个琅管东区域楼盘侍作了一个统草计，以一房衫、二房为主鹅的面积从阵30绩㎡~椒110田㎡的户型占糠总数终28.5雨%，面积三船房、四房为霜主的面积从筹95捆㎡~狮200仿㎡的户型占掘总户数的撤65.5词%，而从5愤层以上的户污型面积从撑150粱㎡~贷360部㎡包括楼中甩楼、占总户训数争6馆%。骗琅东区域在桃售楼盘总户歪数统计表县户型腹面积（㎡）慌户数更比例（%）寺一房疾30~73晌362俯14．5狸二房烂73．46剥~110就348供14扔三房轨95~18思1此806肃32．4误四房竹119~2务00辉824规33．1牺五房糠150~2滨00唤20水0．8陈复式乎161~3驰60角129秃5．2接合计序2489野100波琅东区域楼买盘总户型配殃比情况探龙弱眨徒膛挠冬雨绪区域撤内主力户型拦与补充户型尽的比例如下话图:段由此可推理炭出，目前琅探东的户型以挤三房、四房枝为主打户型抱，一房、二斥房户型为次断户型，五房泄以上户型包抓括楼中楼为碰补充户型。胀三）、总价璃、单价对客筒户影响分析汁C、区位价骨格错结合南宁楼仰市的具体现皇状，一般公构认均价在1聋600元/酿㎡以下的住纤宅为低档住锹宅，160时0元~25厕00元/㎡淹的为中档住狐宅，250委0元/㎡以佣上的为高档识住宅。琅东宵区各楼盘均葛价最低的也山达2700救元/㎡。整猾个琅东区域拳2002年斩实现整体均趋价为310粗0元/㎡，律价位是城北魂区和江南区不的1~3倍它。因此，琅驱东楼价基本符上全部属于目高档住宅。惹且朝向差价但较大，可观冲湖景的住宅繁价格要比非歉观湖价格高疮出300~讨600元/揉㎡。如东方员明珠腾龙阁议与聚龙阁之刘间。200里2年琅东最仅高土地挂牌行拍卖价格为刷202万元扬/亩，而到壳2003年兔价格已升至棕340万元勇/亩。因此规，开发商为店了回收高地模价成本，最绩终不得不提雾高住宅单位鸟价格，由此丰可推理出今拴后两年内琅哑东楼价仍然合持上升态势纽。条D、琅东区异市场开发状灿况及产品发界展趋势从区富域内现在住医宅开发状况倾看，主要有涨以下几个特桐点：脚项目定位以离高档为主，鹊户型面积倾拨向于大户型越，项目总孩闷价较高，主洞力总价多数粮在饭35~60陕万元/套之酿间。是该区域沿民匆族大道两旁打多以高层为夕主，，约占羊南宁市高层漆建筑的50插%，而往琅旦西延伸区域合以多层和小书高层为主，鸦电梯公寓有峰增多的趋势歼。因小高层行电梯住宅能肉够较好的满必足大众对居溜住空间及通受风、采光的冒需求，因此盗成为项目开止发定位的一碌个重点因素销。抛面临琅东延断伸区域凤岭糖的强力竞争鞭。凤岭是南芝宁市继琅东祥开发热潮后笨的另一个热府点开发区域蛇。随着城市宴中心东移，脆具有雄厚实娱力的开发商鱼都争相进入壤这片15平眨方公里的区孕域。目前汇竖集的大盘项姐目有：30谊00亩的荣江和山水美地寄，500亩考的翡翠园，失270亩的受香榭里花园丛及1800图亩的荣美春信天花园和3桃00多亩的确凤岭山庄，葬除了香榭里先花园、翡翠闻园和大自然部花园已开盘勺外，其余的膏也于近期推制盘，高档、需高品质的住狗宅供应量骤垄增，区域激去烈竞争势不拔可免。辱上市楼盘越致来越多，供滚应量增大区垄域内市场定炒位接近、同兰质性楼盘多否，比较缺乏湿个性化产品雾，市场竞争狗加剧。成交甘总量放大，秒但个盘销售廉周期延长，遵整体价格持俱小幅上升水熄平。随着南廉湖广场、金铺湖广场、会裳展中心、民遭歌广场等项净目的落成，西大环境及配偶套日臻完善赠，琅东作为衡南宁市CB颂D的雏形已付成。随着市捎场的成熟，肝推动了新盘重不断提高楼径盘质量和设灶计水平，激奉发创新能力号，加强营销致力度，提高传营销水平。倘从以上分析侮可以看出，芹琅东区域住互宅开发存在历巨大机会，耗但也同时面弟临激烈竞争移和更高水平枝的挑战。为短满足高地价解所需回收较爸多的成本，蜓因此住宅产扶品定位大都榴以大户型高节总价为主力庸，小户型为赌辅的开发路剩线，目前的宣户型以3房巩、4房为主石力，面积以脑110㎡把—瞧150㎡之茄间为主，实帮现区域均价舱为3100穗元/㎡，主贡力总价范围循为36万元兴——翁60万元，浑在地价更贵闲的情况下，隔本项目若在争推出时与各节大盘正面交违锋，实非明邻智之举。因株此我们建议桑在总量分析痒的考虑下，推寻找市场缺干口，项目推校盘之前必须储进行准确的领定位，走市衡场利基的道庸路，最终才汗能立于不败发之地，赢取哥辉煌。刻八、SWO稼T动静态分孔析宁SWOT分枝析是研究项法目营销基础柱的基本工具仍，但往往单姥纯的SWO宽T分析流于勾现状的表面欺分析，我们党认为有效的罚SWOT分忧析应该动静虏态结合，以深充分考虑到慰市场的动态良变化。章厉静态SWO疑T分析：补（一）S（呀优势）：题项目地块处阻于南宁市新睡概念的高尚或房地产板块删——错南湖板块，丸。沸南湖作为南莲宁市最为稀示缺、最为珍胡贵的资源与压南湖仅一路嚷之隔。椒项目地块与青金花茶公园需、南湖紧紧耕相连，为项抵目营造了良款好的居住环狭境。躬与富有穴“时南宁绿肺伤”娘之称的青秀敢山隔湖相望纠。诚地块前面与么金花茶路有显一定的空间仗距离，有效辛隔绝了金花头茶路路对本笼项目造成噪拆声污染与灰祝尘污染，有栽效营造了项托目安静的居救家氛围。旅（二）W（决劣势）仓项目地块周厚边项目的存拜在，对南湖驰的景观视觉需有一定的影葛响。跨项目地块高每压线的迁移掩时间不定，塔对项目的工犯程进度造成奶了一定的影纪响，是否能乱在南博会之亦前把项目推研向市场值得肃关注，在一则定程度上对知项目价值的棋进一步挖掘振产生了一定粮阻碍作用。芳项目地块规努模较小，使楼项目的小区剪规划存在一嫁定的局限性统。缓（三）T（能威胁）尺区域内南湖葡国际广场已恳经在售，而临且项目临界游线较长，商枕业价值大，迈对提升整个存项目的整体追价值有更大陡的支撑点。译佳得鑫畅·滨水晶城以金肿湖广场的绝俭对优势，加浙上17.4慕万㎡建筑面呢积的量体，辞其中梦之岛五进驻4.7算万㎡上场的财恢宏气势，溪足以傲视整店个琅东地产戏业。对本项画目而言也存芝在很大的威脖胁。担凤岭片区推挠出或即将推盗出的项目特诞别是诸如荣愉和山水美地拆、翡翠园等泛的大盘，以烦其独有的个筝性资源，让豪潜在客户有痰了一定的选被择余地，也断会分流本项眠目的部分客渗户。瞒（四）O（累机会）牺南宁市房地富产业正呈快贸速发展态势岸，市场需求济旺盛，发展过空间较大。窑经济环境的桨逐步改善，肆居民收入的准逐步提高，钥在一定程度紫上增强了商观品物业的消所费力。现外来人口的交不断增加，蜡在客观上增肌强了对商品思住房的需求珍。毙本项目地块愿属于南湖板吃块，而南湖贿资源是南宁四目前最为珍疑贵、最为称秧缺的资源，液对追求生活肺品味的富裕油阶层有着较李强的吸引力办。棕本项目紧邻瓣南宁金花茶制公园，客户秀来说是一个扁较有吸引力蜜的卖点。卷从户型设计捕、小区景观消规划、外立遇面创新、配齐套设计、形拾象包装都有立足够的调整面空间，使有咏效打造项目辫核心竞争力嫁成为可能。综述：毙项目地块周灾边公建配套捧成熟，休闲芹景观资源丰塔富，交通便默利，空气质芝量良好，人粮文气息浓，新实属理想的饱居住用地，邪可以开发成迹为富有个性泰的高尚物业慢。璃动态SWO什T分析的考匪虑因素包括畜：政策影响；规划影响；俩供应量及竞仗争影响；咳其他特别影节响的应变。呢在整个营销黎过程中，我鞋们将密切注寿视市场的变躺动因素，并厌据此动态进顿行SWOT暴的后续分析安，以调整相己应的营销策肤略与重点。桂九、大地华袖城项目客户掏群体分析担大地华城项余目在立足于堡城市湖景和堤高尚住宅区伪区域优势的绿前提下，提灵出了型住宅新概念聪，使项目在侵南湖湖景住交宅中脱颖而柄出，具有极英强的个性和厉差异性统。舅本文通过简轨要的跳分析项目的查内在优势和雷差异扔性纯，堵深入的分析叉本马项目目标客歼户群体的购咏买欲望和习涛性垦及其他相关柄的特点卷。似一）予优势膀分析钻持1、地块优呢势桐胆项目位于南滤宁市高尚住炕宅区，项目运周边居住人贤口平均教育沉水平高，文郊化素质高，书品位高。南扔宁市内最大生的景观资源娱之一南湖使脖本项目的整鼠体价值得以锤提升，是本枝项目物业的钓所有者和使砌用者道的身份象征夺。些2、尼居住理念熄新的时尚居扩住理念姜“姻BBHOM崖E府”滴的提出更让树本项目在该糠地块楼盘的怕竞争中脱颖羽而出，呜具有极强的灭个性和虑差异性。镰二）项目产皇品简况费住宅类别：扑单体高层，全单元式，复等式户型；雪住宅面积：北130丘—捏170㎡；匹单价：30雾00元左右谎；呜总价：45东—役55万，在烫单元式住宅偷中属高档类告。拒三）、目标逮客户定位及恒分析生率大地华城项孝目提供的是驰一种亲身参稻与构建的、语可在各种用按途和使用方屋式之间进行籍弹性变化与胞弹性组合的落物业产品形结式及相关的城服务体系。减依托于地理唇位置优势及折周边优秀的摄景观优势，虎结合整个项删目的时尚、浓高档定位，怨营造出清晰依的市场形象况。我们主要确对住宅部分限的目标客户腾进行分类分裳析。伪岛1、自用型思客户挑烧由使用用途落可分为纯居混住型和商住净结合型。见争纯居住型：呀绢可分为原住毙型（南宁市折的客户）、忙外来型客户袭（区内外欲稍移居南宁的椅客户）。扩扑A追、原住型单萝1）客户特浆征洗载年龄在坑27—45馒岁之间的事的业成功人士符，是同龄人宰中的佼佼者随；匹劲丽独立、个性住张扬、思想少前卫、乐于敲接受新事物恰；贴社会地位与蜜文化层面较玻高，闲暇时让间多，爱读霉书看报；副追求高品质耀的居住环境春与生活环境彻；克目前居住区岩域以新城区译居多笼2）帽、影响客户闲购买的因素增物物业价值的猜平衡点，主档要表现在单谣价、总价及嘉付款方式的屑有机结合；粱项目新理念里的市场推广零、充分展示豪和易操作性纠；蹈忠能否提供时瞒尚生活的享先受，以体现超个人的价值免及社会地位批；地物业管理及巧生活配套设补施的完善程船度；乱发展商、承秆建商的社会乏信誉、实力尾项目周边环栏境设施、人英文科教配套纷等烘3）客户管姓理骨理该类客户属字于本项目的王最主要目标碎客户群，须塌重点对待和衬把握。动4格）盆媒体接受早报等个《新生活》抽等时尚杂志井属小车一族值，听广播森活动区域以洞新城区为主网络戒B、外来客烂户降结1）配客户特征饮首区内各地成水功人士，消衫费