北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选

北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选--------------------------------------------------------------------------------house.sohu1999年10月23日05:16精品购物指南９月１２日，北京首次物业管理招标由美林花园成功举办。招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进行了“连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。第一答辩人：北京达文物业管理公司刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管美林花园后要先收３个月的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么？答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收２％或是３％的基金，这３个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。腊点评：搜物业管理费分及公共代办芒性服务项目摇预付押金或殃保证金的问堂题，法律法薄规对此无规筛定，是否收仅取需以双方喜在《房屋使蹲用、管理、穷维修公约》本中的约定为弹依据。刚季如进醒（清华大学琴房地产研究仁所副所长，拨以下简称发“阁季谣”虏）：你们在神标书中提出黎，工程维修半费用每年按竞２０％的速喉度递增，依双据的是什么后？你们采取渡的是提取酬胸金的方式，吊但不知你们妹在降低管理伐成本上有哪艺些措施？游答：首泻先，物业的垄保修应由发佳展商提供，兴但现在的情被况是发展商怀把维修费用脊都转给物业垫管理公司承告担；固定资蚕产都有一定狱折旧，维修鼠费也应逐渐护递增，２０啊％是我们根妇据目前的实插际情况提出宫的。倚第二点愚，在降低管编理成本上，巾我们有非常巾明确的目标跑，在工程维断修、维护方熊面，我们做鹊到有章可循俱，因为此次谷美林花园招号标中对一些被功能安排不些清，我们只矩能按一般测乞算值来确定夏。膝点评：旬工程维修是红在建筑商、遭发展商对工超程保修项目肉之外及保修浪期限届满之掠后才会发生秀的，该费用拘划分为中小涌修项目费用肥与大修项目豆费用，前者昼从日常物业库管理费中支秧付，后者从五公共维修基播金中支付。涨犁蔡鸿岩赶（精品家园赏房地产咨询项公司总经理胳，以下简称封“标蔡经理猴”捞）：物业管尤理必须要实恩行财务公开柜化，但你们幼公司的标书汁并未涉及，字请解释一下宵。温答：我帽们通过两种错途径实现财融务的公开化辈，一种是资观产负债表及瘦各种基金的及管理表，这隐是按ＩＳＯ个９０００认躺证标准制定告的；同时，柏接受物业管纺理委员会的壳抽查，定期贪向他们汇报放。蒙点评：糖物业公司的活财务及经营乖情况应当以型适当方式公叫开，这是作腿为受托人的堡物业公司对菠委托人（业孝主、物业管豪理委员会）泥应当履行的澡法律义务，听公开的方式勺包括定期向黄物业管理委善员会报告及院向全体业主姑公布财务状扰况及管理情愁况。固第二答乎辩人：北芽京保利物业泄酒店管理公食司书徐俊达拒（建设部房营地产司物业载处处长，以伤下简称尖“晋徐姨”喷）：保利公衰司既从事酒逝店管理，又摄从事公寓管惹理，请问这馋两种物业管冤理有何区别垃？贤答：我纠觉得，他们仇最大的区别寻在于：酒店击管理强调的暂是经营；物牙业管理强调谣的是服务。畏超杜女士寒（美林花园跌客户代表，言以下简称翠“纷杜住”煤）：在人员桐编制和费用明支出当中，柔你们提出的级财务人员居刷然占到８人事，这几乎是购其他几家的竖总和；工程柿队的编制居妈然占到了６锁０人，这就质等于业主要醒多养许多富释余人员，请垄给予解释。唉斯答：我冲们是将美林释公寓维修采等购编制放到芳财务编制中困，作为一家屈物业管理公累司，采购是爹一个非常大再的支出环节证，应该受到陆财务的监督尽和控制，所骆以我认为８巨个人的编制践并不大。链物业管北理涉及的工各程系统较多馅，而且接管裹初期又是一会个磨合期，弄将来随着物陷业不断的完汪善，我们要免培养一些万疼能手，如果睛最初把人员择编制压下来务，实施过程辆中就会非常蜜被动。揪点评：朴在６家竞标驳的物业管理辜公司中，除梨保利之外，梨其余各家公求司列出的财壮务人员最多伟未超过３人上。作为客户里或业主提出妻这样的质询争，当然是在为情理之中。剑羡杨燕敏兼（北京市房隆地产管理局得总工程师，赵以下简称轰“洽杨数”奸）：你标书耳中的人员编句制非常庞大音，共有１４系６个人，人婚员费用的支优出加上管理数费酬金共约狡５００万元戚，占整个物逝业管理支出干的５５％以洋上，请对此另问题进行解灭释。焦答：从冈目前北京物欠业管理行业办情况来看，炭完全过渡到遵专业化，或哥是单纯减少已物业管理公伍司的人员，蹲我们测算过让，似乎比自泉己管理费用旬还要高，因迅此，我们在屡标书中只将他绿化暂委托春专业化公司扁，随着管理赠的深入，我怎们将逐渐减锹少保安、工休程维修等部丛门的人员编蝇制。我预计袄，会减少到旗８０人左右洁。求点评：望物业管理要诚想竞标成功斯、占领市场匹，必须按市打场经济法则与行事，即应秃当优化人员姑结构，科学广合理地设置泄岗位，提高碌管理水平，驼以便降低管交理成本。屡徐：标岸书上已提出辅物业管理费尚的参考指导少价为４元，家你们做出元镜的标准，是尾基于什么样妥的理由？都答：关点于保利物业魄申报的每平壳方米６元的迫管理标准，蒜与标书上提叨出的每平方翠米每月４元意，差距为两蜻元，当时从编保利物业的产指导思想上回来讲，我们寸认为，应该侄根据保利物告业管理美林狡公寓的全部斑支出项目的刮实际需要来辰测算，在标慌书上我们提设到了九项，坛在资料有限卸的情况下，盲我们首先按典照目前的现溜有资料提出冠全部支出项秘目，之后按挡照可供销售义的面积１２晶万平方米倒治推回来计算验出６元钱。洞我认为，作速为一家物业堡管理公司，矛在他接管一域家物业管理已项目的时候放，首先应明胜确这家物业祥的定位是什押么档次，之棒后根据他受诞托的项目制恐定切实可行苗的支出项目是。我认为保礼利物业目前宅拟定的八项配跟ＩＳＯ９诸００２制定届的标准吻合轨，我们确实礼有一定的偏尺差，这是由渔于保守而造丧成的，不过巴我们会有一暖定的调整。罚如果我们的草预算或者说绝我们的标书呈没有得到业脑主的同意，鸭我们可以按脱照发展商的枝碌资料做进一凡步的测算。树怠杜：关件于物业管理豪承诺问题，捆我统计了一挣下，在所有续的物业管理琴公司当中，宅根据国家标信准要求，有芽如下几点保迫利公司是处倘于最低线：剪第一，房屋绘维修国家标壮准是９８％燃，保利承诺爪是９５％；柏第二，是维展修工程合格误率，其他各白家（竞标的趟物业公司）杜均符合国家首标准，惟有炮保利是９７址％；第三，绞化粪池、污圆水井完好率榜国家规定是益百分之百，份其他各家都剥是百分之百哑，保利是９必５％；第四究，业主满意丰率这一项保抢利承诺是９艰０％，其他僚各家基本都香是百分之百深，请解释一逝下。肢答：国临家有关标准艇我们也都看妇了，要迎合咬发展商和评颗委的口味都敬可以写成是豪百分之百，介但这可能就告是一个不切购实际的承诺值，我们从实要际经验出发抚制定这样一赚个百分比，犹否则将是一建种不负责任筛的态度。状点评：胁从各公司的可竞标书中看顿出，各公司踢承诺的标准提各项都基本喂上接近百分窝之百，这与脖北京现实的曲物业管理情端况显然有很灾大差距，该携公司的承诺制虽然选择了馆下限，但未谣必不符合实医际。野这也引耽发出另一个按问题，如果指中标物业管都理公司没有钞实现承诺的导标准，问题绑该如何解决姿？同时，对湿于上述指标洗的定义及可放操作性也值耳得考虑。松蔡耀忠禾（北京炜衡贴律师事务所耕律师，以下欺简称麻“末蔡律师赢”磨）：你标书素中提到对自按主经营、自馋负盈亏有异现议，如果在梅正常情况下池，管理费收赞入不够支出漏，这准备怎耗么处理？今答：作粘为物业管理训公司，支出贱原则是有多于少钱干多少狸事，管理酬森金应该是建厦设部规定的堤８％和１２语％，在正常询管理之下，结如果亏损，普这种亏损在绞得到物业管谜理委员会的滤认可后，应堤由全体业主紫承担；如果献有盈利，也冻应由全体业井主共享，转盏入下一年度钟继续使用，嫂同时，管理这公司每一年置度应该向全济体业主报告弟下一年度的笛收支管理预险算，若不发旗生重大的资隶金支出项目龙，管理公司巡不应该发生洞收支不平衡距的现象。慰点评：飘物业公司在玻采取定额酬押金的管理方械式时，也不虚能免除物业促公司在物业圈管理费入不贷敷出时负有泉一定责任，协在正常情况弟下，保持物匪业管理费收快支平衡是物巨业公司一项凝重要义务，桨同时法律法片规亦不禁止亮物业公司采看用承包的管俗理方式。狐第三答土辩人：北蚀京燕侨物业货管理公司惊刘：美奔林花园是外逼销公寓，也亲就是说这里亲的业主或租婆户有可能是粘外国人，作最为物业管理蜂公司你们是誉否知道应到侵公安机关办貌哪些手续？椒努答：我膀们要请外籍判人员填写由轧公安局管理狂处要求填写仍的登记表，沈通过网络系岛统传给公安你管理部门，犹对外籍人员鸽进行登记，需以便更好地而管理。饼点评：镜这是一个管扩理工作中的卡技术性问题厦，经验如何恳，也由此可行见一斑。翠蔡经理明：贵公司标圈书里有关物军业管理费收默缴率的承诺谋中提到狐“矩非管理责任基造成的欠收肢”总问题，能不匀能解释一下瑞这指的是什烟么？羡答：这稍个非物业管剂理的责任指指的是：小区镇周边噪音严甘重等并非物翁业管理本身埋问题对住户嘴正常生活造抢成的影响，填这种情况不狱交管理费，转业主也是有甜道理的，因来为他享受不召到安宁权，救这样的情况芹下只能通过奖法律手段来灯解决。久点评：征拖欠物业管绕理费是一个舌非常普遍的糕现象，造成帜业主拒交的埋原因其中许埋多是由于发稠展商销售或社建设房屋时沈遗留下的问煤题而产生的棵，对此物业捐管理公司接毁管时，所约孙定的条款严雹谨一些才具间有可操作性市。举蔡律师程：在标书中牙你们提到，料保安有２２溜人，目前北窗京保安分为首两类：一类溪是自己组建掌、培训保安洁人员进行管暑理，一类是顶分包给专业禁保安公司。台你们是外包泽的，请问，纲你们将如何收保证对保安丧人员的控制改管理，又怎喝么能保证小章区安全？区第二个平问题是你们胀在标书中对正社区文化建放设提出了很蔽多设想和安兼排，如戒“券三八拳”潮节活动和秧坝歌队等，这队些活动对于傲外销公寓是标否合适？仇答：关俭于保安外包装的问题，我沾们在聘请保面安人员的时夜候，要跟当油地的公安部走门取得联系叠，由他们来凡推荐专业的请保安公司，芳在对保安人圾员的控制问时题上，我们鞠要保安公司这签订规范化览的委托管理盏合同，我们炸会在合同中胆注明由保安目员及保安公帝司失误造成反的损失赔偿恳问题；第二仙，我们要求替保安公司提秋供保安员详捡细的个人资颗料，而且，栋由保安公司哑做出承诺，毁保安员所发剧生的问题由骡保安公司来遗承担。雹我们在河制定标书时盏，并不了解接美林公寓的畅客户群，所器以我们制定蜂的社区活动巷就比较全，珠当然在真正步接管后，我活们要根据当史时的客户群松，来进行文早化活动的组蹄织及安排。踪尾蔡律师处：你选择外会包的方式要啄么就是水平垦高，要么就厚是费用低，护外包是一种括间接的管理御，你能不能勇具体说一下仅，为什么这晴样比你自己榜管理更好？促臣答：我尽们公司自己帆也招聘过保殃安，培训等右一系列的管装理都是由我派们公司来做愚，但是，这颗样做成本比洪较大；第二达，在人员管炭理上，由于枯在一个公司互，时间长了拜就容易发生膛一些问题。叛社会上保安亏公司很多，益他们也是通坑过竞争来实海现经济效益基，所以我们非可以通过公陵安部门推荐桑和根据多年渐的经验来选淡择专业化的肢保安公司，苏这样既能节贫省本身物业洞管理的成本老，也可以保虽证不会发生扁刚刚我说的谦那几种情况堆。藏蔡律师瓣：但是根据丘我们的了解税，保安公司访目前是一个枝垄断性较强捆的行业，通后常是由公安办设立的专门坡公司；另外鹅，公安大学洗等单位也开瓜办了一些行吊业性的保安罩公司，这种君情况下，你公的约束力和洁有效性怎么妥保证，比如峡说保安人员愚不遵守规定指或不服从管寿理时怎么办稀？徒答：我谈们选的是公途安大学的管芝理公司，我球也曾经遇到摧过这样的问夫题，由于保鉴安人员的过栏失，给物业坛管理公司造衔成损失，这拔样在我们的士合同中已严筒格规定，在痰正常的管理障过程当中，塔如果有问题麦及时更换，刊他们会按照肥我们的要求型，一般在一糟天之内可以唉更换保安员休第二，由于擦保安员引起墨的物业管理桶公司与业主什的损失，由朽保安公司来戏进行赔偿，尸这个事先在窗合同中也已垒写明，而且舌是严格按照阁合同来执行扶的。杨：请剧你谈一下物磁业管理的新肆体制和传统畅的房屋管理厘区别在哪儿士？平答：新耕的物业管理爆概念是由业兔主自治自管馒，通过在物就业主管部门杨的指导下来病实现对物业浊的自主化管手理，而以前鹊的管理是一纺种房管所式遵的管理，这器就是最大的滴区别。竭我认为洪，物业管理塘新的机制是冷物业管理概棕念的变化，刃以前的物业秀管理等于是兽无偿管理，赔通过房管所式来进行管理坚，而现在是网通过专业化蛇的管理公司规来进行有偿款的管理，这年是一个比较畜大的飞跃。灾韵杨：你甩再说一下物性业管理达到侮的目标是什图么？鸡答：物砌业管理的目惩标是要使新悲建的物业保矩值增值，为趁客户提供一冲个满意的居咏住空间，这雷是我们最大缝的愿望。蚀点评：棒良好的理念台及超前的意胞识是优秀物缎业公司的标廊志，一个对惠物业管理模暮式没有深入贤认识、对行蒸业的转变没蹄有把握的公中司也无法成倾为优秀的物播业公司。围徐：假全如你管的小术区中有一个增会所，你在况标书中提到避，会所的设坡施住户或者悼是业主可以肤无偿使用，浇这个问题你瞎们跟开发商煎怎么衔接开园发商是独立惭产权单位，阶如果这样做宴出承诺，将末来业主说了胳，你们当时枯说是无偿的育，可是产权劈人说不同意瞒，那怎么办摄？闹答：通受过美林花园郊开发商的介艘绍，我们了猎解到他们的灿会所由两部该分组成：一沙部分是非民助用性的，一温部分是民用凯性的，这里狗我们所说的疫会所只限于筑非民用性的抱，他的成本隔达到物业管四理费的水平紫，所以，在肢具体竣工之呀后，我想我球们会跟开发银商进行更好巷的协商，在恶物业管理合谈同中注明。锦帜点评：橡会所是一个澡复杂的问题齿，分摊与不次分摊的、管盟理性的与经猎营性的，在禾未分清上述蛇问题前，会教所的管理费括标准难以确湖定，这也是愧北京市场上姜普遍存在并帝未根本解决戴的问题。形第四答议辩人：均智豪物业管理茫公司深问：作棍为一家民营眼企业，请问拾均豪是否有倘经济能力保旗障长期稳定克的管理好美埋林公寓？悦答：均亚豪是一家民变营企业，而殿且不是一个样以投资为谋主体的房地童产公司，这争是无须讳言沉的。但我们乔有着良好的状资信和业绩颗，这也是委战托人看中我阻们的理由。腿物业管理行浴业有一个特拜点，就是低宾收入，但也细是低风险的头行业。均豪疲这几年除了炊物业管理，钉我们没有做霉任何其他方蒸面的投资，盒使我们企业梢在规避风险驴方面做得非扒常好，我们并知道我们自眯己应该干什肉么，不应该稻干什么。机问：你条们的标书中践提出了许多皆特约性服务捞，有些项目眼是收费的，姻这些项目又促是管理人员鬼利用工作时芹间完成的，沃而管理人员气的工资已经奶从管理费中萌支付，那么艺，特约服务精的收益应该情归谁所有。漂旱答：特也约服务的开填展有两种，宫一种是由管遗理公司来完准成的，这部竿分特约服务昆的成本要单辆独核算的。渠第二种是由芒管理公司派结人来完成，暴自身只扮演成一个组织者赛，这样，收哪益中将有一腾部分作为管新理人员的收退入，因为我暗们毕竟做了气服务，另一床个部分将作虽为这个社区筑的管理基金裂。玩点评：唉许多物业把惹特约性服务驴收入想当然影地视为自己鸣的收入这种钱做法并不正桐确均豪的认晃识应当是全董面、正确的诞。奶问：北碎京市１９６稿号文件适用姐范围是怎样演的。另外标祝书中提到治仗安发生率要垄低于万分之姻一，一共是坟7００多户喷，住满的话畏一户按五个允人算，已趋唱近于零了，悦请问如何保交证实现？贯答：１拳９６号文件仇主要用于住泰宅物业。另等外，关于治瞎安发生率，亦我们认为，猾全年一共有擦８７６０个巩小时，按小灿时数的万分纷之一算，一增年大概是八匆到九次。在倘我们管理的牛项目中，被砖公安机关立稻案的几乎没困有，有一些取纠纷，我们脊都及时控制忌了。尚问：治国安问题有时按候不取决于娘你的努力，浩而是取决于吵发案者本身粘。所以你不射能说一个市旬长承诺本市愉发案率在万鄙分之几以下刚，实际发案恳率真的就那译么低，所以者建议你们承寸诺时留一个任余地。猾点评：庙管理服务指透标的承诺必缴须先确定指物标的确切含皂义这样才具呢有可操作性组可执行性。旗不只是物业峡公司、行政首主管部门在僻发布各种标们准时亦应当健注意此问题符。暗问：你语们公司也非掘常重视社区欺的文化活动兵，公司用什淘么体制来保简证这种社区辈文化的完成窄；再有就是算物业公司如拌何与街道办胃事处和居委碗会接触等等残？律答：怎舅么使社区文纳化推广到位碎是一个大问肢题。我们公庭司在总部有留两个机构，省专门用于这娇方面研究，该在总部针对嫂不同的物业柿去考察社区晒文化，考虑猛应该建立一帆个怎样的主苹体。植这一点慕，我们派出芽的执行部门怠都有体现。携咱第二个量问题谈街道举办事处。刚锅刚我谈到了谢物业管理企剂业并不是一嘉个全能的企沫业，大家应说该对他具有乔希望，但不贫应是全部的脊希望。一个发小区的成功车不是一个物贺业管理公司兔的成功，而喇是大家共同惯的成功，包野括发展商、奇客户和居委鹿会街道这些舞相关部门。菜所以，共建艰、共管是我考们标书里特阴别提到的。棕祖点评：斥的确物业公胳司不是全能威的小区秩序扮的建立、维炒持还需其他旱管理部门的霸支持。洗问：你际们提到，如汇果服务达到章标准的话，挺希望能够提数高收费标准愈，并且希望环能够提高酬果金。您能不服能在今天这龄个场合就这狭个问题作一继个最诚恳的券表示，这个览要求有没有碰可能取消？援第二个，在疗６家物业公驳司里面，均瓣豪是有偿服假务列表最细锡，收费最高替的，你是否扶考虑，像其授他一些服务蜡公司一样，趋把收取的这企些费用拿来缺回报业主？樱顷答：当歪美林公寓如写果全部达到撤市优或者是蚂国优的条件鉴下，适当提疗高收费标准补，同时管理柴公司的酬金乓适当提高，坊应该说这是动我们的希望森。我相信，傅如果我们做膏出成绩来，侦业主自然会花给我们的成欢绩给予肯定峡，我想这肯语定不仅仅是叫一个口头上箭的，包括实狼际上的。我雪想，能否提您高是需要我舱们业主委员肥会共同商议贡的。如果作犬为条件的话仿，我们取消哪这个要求。厚如果是建议绪，我们还是杯保留。倾第二个油问题，有偿病服务所得能驳不能全部返戚还美林公寓秘，对这个问伞题我仍然不顾太想给予肯援定的承诺，吓为什么呢？亭我们设想一歉下，美林公毫寓将会有均蚕豪派出的大招量的管理干呈部和工作人资员，在业主除休息的时候第，他们还在和工作，在你猪们节假日的脉时候他们还步在工作，他波们这么辛苦奇，如果他们严的努力换来备了美林花园敢物业的保值伞和增值，能裂够被社会认火可，业主能亡够享受到非钉常好的环境慨，这样的情铅况下，可不最可以给他们疏一些报酬？求我想这是可肿以的。取点评：猜均豪的态度赌无疑是诚恳继的心态亦是洽健康的。正第五答纤辩人：中闹海物业管理乌公司瓦问：第符一，在你的概投标书里面缴，对于管理归费用标准的折计算，所依茄据的文件是辟１９６号文尺件，这个文士件是针对普袍通居住小区岩的，这就意算味着中海高讲等品质的管纸理，低的收腊费。希望对摔你这个收费菌可行性和合那理性能解释腹一下，因为港这个标书里搂面没有把工中资、办公费烂用还有一些葬不可预见的核费用列举出换来，希望能女够解释？第缝二个问题，段如果说，使拔用人或者是讨业主在使用币房子的过程皆中对您的管罢理或者说对烈发展商的物温业有一定的胶意见，拒交仔或者是少交的管理费的时持候，你们应歼该采取什么栏样的措施？辣授答：第工一个问题，封我们依据的现是北京市１垮９９７年的堵１９６号文宫件，我们认怜为，现在北冶京市只有这凡个文件可供第依据。高层闸楼宇有共同问性，每一项诱收费在总成河本中的比例培大体相同，滤所以这种收洋费绝对不会降影响中海物答业的管理。星我们有把握纹以这个报价循管理好美林劲公寓，因为鸣我们在深圳姓的收费标准捡普遍在４块慢钱左右。搏第二个余问题，少交绣或者不交管中理费是一个棕非常普遍的俭问题，我们佳认为，首先立要摆正物业再管理公司的旗位置，业主民是物业公司笨的衣食父母霸，我们中海工承诺，首先贿保证自己高若质量的服务堪。同时，我责们认为，北触京市物业管粘理的法规在拔不断地完善袜，拒交管理掌费的问题最胆终也会得到典解决。线点评：爽高档物业的闲收费是实行乞政府指导价尼没有强制性古的收费标准宜中海依据１材９６号文件蚀测算并不违趣法。问题是真完全依据１输９６号文件留难以体现管劲理服务的成台本来源及难爱以测算准确傍的物业管理雷费。中海在反引用１９６辫号文件时应意当作出必要废的补充和合倘理的解释。经前问：来羡自深圳的中势海公司，对漠于在北京做追物业管理项功目，在难度址和风险方面纱做过哪些考渐虑？毅答：如愿果加上美林刚公寓的话，属中海已经在乔北京接了第铁８个盘了，倾我们管理的院总建筑面积藏已经达到２承０４万平方疯米。经过两作年多的对北际京市的考察赔，决定现在党要进入北京侍。我们认为并，从招标书族来看，对我汪们设定的风惹险比在深圳该投标的风险科还要小，所扣以我们对这矮个项目非常税有信心。界问：你辉说这个项目够设定的风险现比深圳的项喝目风险还要粪小，怎样具捧体去理解？回赴答：第拿一，我们看包了招标书以嘉后，我们觉鲁得发展商很例可靠，比如椒说，他承诺疲对空置物业稀管理费全部马由他交纳，猾在深圳没有戚一个发展商丑会这样做。穴熄问：因标为中海在北册京同时接管岔了几个项目前，但你们的她干部储备、凑人员素质能颜不能跟上需佳求？这关系坊到中海深圳野、上海、广态州所实现的亭优秀物业管竞理能否在北梦京成为现实氏？伸答：中甘海最大的优葡势在于员工押的培训和骨残干员工的培骄养。中海物江业管理公司金的上级单位选是中建总公趟司，中建总速公司在国内剂共有２５万脖人，从这般啊庞大的队伍陡中，选出一币二千人做骨愚干还是绰绰疏有余的；另呆一方面，凡尾是借调出来证的骨干，要妥进行一个月踩的系统培训春，现在中海拨已在深圳市宪投资５０万宪元建成一个适电教化培训徒教室，骨干颜培训不成问仪题。第三，廊现在中海物秃业管理公司叹在深圳共有采２０００人跌，副主任、伍工程师以上夺的骨干有近脑三百人，在蛇深圳，管理卧一个１０万街平方米的小连区，有５名丰管理人员加椅２名财务管腔理人员即可雕。所以说，断每个小区有熟７晓—循８名管理人羽员即可，所阳有这些，都拌为今后扩展销储备了丰富部的人才资源碗。鼓问：接民管以后，投厘入的管理人节员总数是多偶少？薪答：我玉们从深圳调轰到北京的人段数达到５６帮名，其中，奸６０％以上显是北京户口镜。圣问：１你９６号文件棍的对象和范面围对美林公仁寓适用吗？叛棒答：北苏京还没有专哲门对高档楼乞宇的收费标傻准，现在只烫能是１９６川号文件。深卡圳只对微福燃利房住宅区妖和商品房制吴定了标准，映商场、高档早写字楼和甲团级公寓都参蓝照此标准执忠行。这在北敬京也是一样男。摩问：提表两个问题，技一、能提供呼这么好的服品务，又收取艇这么低的费宰用，如何能心保持运作，掩我对可行性乐比较关心。团二、美林花搬园要分二期疫竣工入住，矮二期之间有坚时间差，如溪果计算时全宋部按４栋楼炉１１万平方旧米测算，是正不是前期经叉费会有不足鹿？略答：中昼海为什么可怕能较大程度馒降低管理费江，一是因为墙我们实现了直规模经营，离全公司资源博可以调度和耐分配，一般习来讲，超过址５０万平方首米的项目，扑每增加１０攀万平方米，樱成本可能降京１０％。二筹是我们实现伐了专业化运胀行。在深圳暴，我们有自伶己的电梯分群公司、机电踪维修分公司去、二次供水凭分公司，所众有公司全部勿有执照。通助过专业化运月作，可以更掉大限度地降毯低物业管理槽成本，这是躺向国际惯例多接轨，香港黄就是这样，钟由于国内专呼业化程度尚扮不高，我们会只能组建自痒己的专业公爬司。必虽说我检们的物业管济理费是按１膛１万平方米范计算的，但乞一期建２栋垄楼，投入也弦减少一半，悬可以保证高沸标准的服务针，如我们在牢深圳管理的它中银花园，涝物业管理费秧为３．８元筛平方米，西留沙花园只有性３．３元，松做到了深圳谨的最高水平贺。所问：中死海是首家通续过ＩＳＯ９是００２认证番的企业，将响深圳所有标净准都搬到北险京是否符合果９０００体窃系认证，在死南北方管理忙差异上，你但们作了哪些符考虑，如绿恩化，南北方疗气候不同，扮保养成本不暂同；取暖在章南方根本没春有。坝答：我伙们的９００木０体系认证策进入Ｃ版，义已改动了三菠次，在全国责各小区都按净这个版本执纤行，没有问蓄题。天津管汗理的华昌大楼厦，顺利通五过试点小区网考评，杭州计的项目在省唯检中获全省舌第一，年终遭通过国家优备秀示范小区塑考评。标准坛一旦制定，尚改版前，必导须按此标准祝执行。美林杀属高档小区寺，完全可以晓套用标准，摆这也是我们遣管理的长项膝。清洁标准鼓中有一条是滨楼梯间砖用霞白纸巾擦拭贡２０厘米无刊污染。如果为我们能中标替，我们保证蜻这样的标准肃服务能实现学。嘉北京和魔深圳在绿化斗、取暖上确超实有差异，盾但和天津的天华昌应该无咳区别。华昌箩也是一座高油层楼宇。我言们有５个持饭锅炉证的高环级技师，管况理锅炉没有醋问题。而且俘我们出身于袜施工企业，杂原来是安装茎，现在是管畅理锅炉，不