南胡总体策划方案

PAGEPAGE31南胡旧村改造项目总体策划方案济南市城市总体规划与城市发展战略概述济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏”为城市发展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿”带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城”、“中国人居环境奖”。在东部城区，形成以发展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共服务配套设施，形成服务于东部城区的地区中心。以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善服务设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市基础设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。四二扰项目所在区骄域在城市中晃的地位分析愿1.项目概竞况及地块价鞠值研究穿1.1项目杯概况溉济南高新区唤南胡旧幕村丛改造工程（继以下简称南先胡旧答村弱改造工程）攀位于济南东悬部新城高新浙开发区，凤候凰路西，旅笑游路路北，甜体育场南路茄以南。定本项目由爱一、二、三爷、四、颜五肿、六、七、俗八炸块地块组成委，共勉390.7延亩地。其中斑六、七、八拜地块为旧村移安置和保障牌用地，峡一、二、三情、四、色五地块为开礼发用地。晒该小区地理异优越、交通种方便。旅游粘路及规划中妈的凤凰路从才门前经过。奔其中精六、七、八航地块退规划总用地胳面积邻176.6夫亩，规划建刮筑面积版2蜂2.94万早平方米，小醒区内部包括傍11-24孙层的高层住为宅及地下停忠车场、辅助切商业用房、册幼儿园、会晓所等，小区初建成后将成捷为济南市便修捷舒适的现惊代生活典范灵。披本项目各地钩块用地性质古及王可规划趟面积见下表颈：层地块一宣地块二艘地块三染地块四仰地块五赶地块六、七坏、八碗性质管居住敞居住渗商业映市政暂商业书居住锡面积（亩）曲81.45侧50.4今23.55吊7.2童51.45段114.9美本方案钟针对六、七壁、八咱地块范围内延安置和保障势用房的开发损建设及渣一、二、三迫、五既地块自行开耳发提出马五何种方案婶(四地块为禁市政公共用罢地,暂不考矮虑)伪。巧方案一：叫六、七地块柜村委会自行滤开发建设当，捆绑用地怎面向社会公仅开招拍挂。腾方案二：隆六、七地块及村委会自行普开发建设，企一地块在土丘地招拍挂后轨由村委会包成立公司趣摘牌后进行垮开发盖，其他捆绑萄用地面向社趁会公开招拍烟挂。嚷方案三：厅六、七地块段村委会自行柿开发建设，惹二、三地块具在土地招拍括挂后由村委济会疤成立公司屡摘牌后进行联开发彻，其他捆绑祝用地面向社嘴会公开招拍挤挂。束方案四：贯六、七地块麻村委会自行练开发建设，记一、二、三肿地块在土地坡招拍挂后由选村委会记成立公司晶摘牌后进行疮开发，其他诱捆绑用地面皂向社会公开并招拍挂拘方案边五祖：步六、七地块绒村委会自行桨开发建设，桌一、二、三哀、五块在土柴地招拍挂后皱由村委会摘够牌薪成立公司涉后进行开发臂。谨村民安置生此活保障（石地块巷六、七、八糖）主要箭技术经济指构标耻项目昆单位途数量扔居住户数/聋人口数茶户/人王16核52亡/5下286悄总建筑面积米万m公²碎2朱2.94嫁尿一、居住、遭配套建筑面扯积顾万m阵²苗22.94备密1、地上建吵筑面积愉万m束²透1兰8.3舍6杯或①社住宅建筑面策积灯万m偏²游16.述39蚕②婶配套公建面用积事万m摆²代1.9煮7圆2、地下建限筑面积之万m静²任4.还59芝脑地下停车建隔筑面积吨万m溜²躺3.27撒地下储藏建欣筑面积积万m港²射1.29燕地下中水撇建筑面积属万m掠²惯0.04细二、非配套谦建筑面积捕万m掩²质觉1、地上建腊筑面积盖万m脏²俯2、地下建燥筑面积招万m伏²膊住宅平均层胸数制层榆20胡人口毛密度摩人/hm麦²封6诸89坊住宅建筑套星密度（净）腰套/hm黎²团2你15凳住宅建筑面凳积净密度续万m娱²园/另hm季²范2.界14森地上总容积谈率价万m干²努/hm陈²卖2.利4倒地下总容积均率分万m利²推/hm观²奖0.60蛾居住地上容虾积率树万m踏²泄/hm生²钟居住地下容铃积率晶万m接²变/hm给²候建筑密度派%酒1摔8.4雷绿地率茶%日40寻居住停车率剧%滩80宽居住停车位案辆均1冻321蜂地面停车率断%队10.狂7掘居住地面停厘车位塑辆塌141棋统征储备用箱地（地块一选）冶主要技术经福济指标钻项目制单位索数量姿居住户数/果人口数睡户/人补1104/予3533添总建筑面积武万m境²购16.79高摩一、居住、妖配套建筑面锐积杠万m茅²坑16.79摸逝1、地上建谦筑面积弦万m扮²权13.03商坝①碎住宅建筑面恶积疑万m泉²魔11.91箩②搭配套公建面源积未万m祝²饶1.12份2、地下建裹筑面积依万m在²延3.76婆嘉地下停车建轮筑面积节万m桐²春3.72欲地下中水妙建筑面积殃万m杜²爪0.04切二、非配套个建筑面积仿万m吸²却--椒那1、地上建完筑面积盯万m目²表2、地下建澡筑面积雾万m残²隐住宅平均层锣数滚层御15尿人口毛密度偷人/hm孔²皆651省住宅建筑套学密度（净）扮套/hm轧²朱279组住宅建筑面狡积净密度洒万m戚²联/hm璃²携2.70廉地上总容积敢率吃万m沟²滚/hm净²鉴2.40诉地下总容积漫率指万m切²款/hm酷²犁0.69宇建筑密度预%炕17.08福绿地率敲%泪38势居住停车率宫%值80绢居住停车位生辆千1050胳地面停车率葱%绸14.29耍居住地面停众车位闲辆棍150态统征储备用乔地（地块二延）料主要技术经瞒济指标造项目奴单位螺数量露居住户数/鸣人口数浊户/人忙660/2肉112棒总建筑面积俩万m肌²悬9.69仍拥一、居住、持配套建筑面搁积逃万m谋²鉴8.13越洪1、地上建扫筑面积言万m走²售8.13筛白①度住宅建筑面冷积芒万m多²荡7.45温②困配套公建面咱积她万m晕²表0.68使2、地下建炕筑面积均万m葱²突2.04季薄地下停车建吉筑面积求万m反²讲2.00川地下中水栋建筑面积殊万m案²奖0.04目二、非配套宽建筑面积崖万m煤²离别1、地上建州筑面积乐万m恋²爪2、地下建贿筑面积扭万m斤²演住宅平均层暑数慌层考20挂人口毛密度促人/hm兰²蹈623辫住宅建筑套福密度（净）乔套/hm谦²渗266从住宅建筑面揭积净密度砌万m行²浆/hm坡²墓2.81速地上总容积膛率能万m拜²匙/hm密²扮2.39虫地下总容积扛率占万m幸²精/hm巩²情0.60吩建筑密度初%肾17.11枝绿地率起%骄37甩居住停车率炼%谎80仪居住停车位方辆娇572腾地面停车率宗%寿10.49咸居住地面停忍车位挎辆莫60雀统征储备用茫地（地块三尾）叼主要技术经奶济指标米项目兵单位寿数量州总用地狼万m而²绳3.58稠可规划用地窗万m征²棋1.54文总建筑面积归万m度²露6.64疫嘴地上建筑面悼积顿万m尿²慎5.39玻地下建筑面绿积容万m渣²烟1.25棍地上总容积竭率喉3.50愧地下总容积摔率窄0.81段建筑密度液%矩30.触00仅绿地率司%孝36常停车位短个符按每百平米能0.8咽统征储备用艰地（地块四想）猫主要技术经铺济指标探项目融单位气数量济总用地腿万m趴²数0.60柄可规划用地伤万m直²属0.48预总建筑面积循万m详²版0.48闻救地上建筑面哪积号万m邀²耐0.48动地下建筑面寸积煮万m盈²污-趴地上总容积胖率效1桌地下总容积祸率惑-芹建筑密度分%惭25.02蓬绿地率徒%边35柏停车位腿个栋按每百平米殿0.8吹统征储备用库地（地块五繁）胳主要技术经样济指标须项目信单位涛数量世总用地谈万m尝²谊5.97索可规划用地万万m康²道3.43殊总建筑面积掀万m吼²填14.76哗忧地上建筑面绿积询万m采²傅11.97耗地下建筑面挨积革万m巴²侄2.79怨地上总容积可率漠3.49歼地下总容积和率叼0.81壮建筑密度乞%修29.40倘绿地率殿%雀35移停车位慨个文按每百平米销0.8糟1.2合地块价值研瓣究虾本项目在济毒南市的东部输新城区的核剖心部位，是瑞济南市总体塔规划虽“和东拓另”若发展战略前证沿害，规划汉峪糖片区的中心机地带弦。握周围有高新则区政府、齐屿鲁软件园、造齐鲁软件学厦院、知识经夕济总部基地僻、浪潮工业拉园、山东省范立医院、计知划建设的额CII雅C园区荒、败大小汉峪及不北胡村旧村鹿改造项目、涨山东省省直惠宿舍逼以及奥体东崇地块建设、找成熟社区黄证金时代等。迎市政府的东拣迁及奥体中家心的建设对旁地块价值及索项目品质的吩提升都有很乒大的积极作衰用。将来必龄定成为济南筛市的新城市要中心，地块芝楼盘升值潜扯力极大。决2、项目市裂场分析及市岂场定位嗓2-1项目希周边市场整具体评价及发词展前景简析皱2-1-1子周边市场整饱体分析余1）济南市东城市住宅和稍房地产开发丸现状蝶九十年代以乓来，济南市帮的经济发展薯水平和速度因都高于全国战的平均水平忌，住宅建设钩也迅速发展圆，一大批布嗽局合理、设书计新颖、疫配套齐全、巩环境优美的企住宅小区不欠断涌现，城搬区居民的居换住条件进一沙步改善，住焰房功能不断忌完善，住房盾成套率不断谣提高，与之谈相配套的城通市供水、供缓热、燃气、草排污管网、辆电力、通讯找、有线电视搞等基础设施示也日趋完善忆。搂“从九五播”毁期间，济南狠市城市住宅歼建设突飞猛蛾进，共开发陆建设住宅面杏积900余撇万平方米，牧年平均开发柳建设180在万平方米。级2007年架，济南市进探一步加快城裤市建桐设，这一年任也成为城市堡建设史上投套入最多，变奏化最大的一凤年。掌随着济南市松现代化城市扛建设步伐的昨加快和城市锹化进城的推盛进，济南市按房地产开发郊在逐年增长馒的基础上继播续保持了稳静定的增长速巴度，呈产销秀两旺的运行架态势。宾就目前情况小来看济南市粥房地产业进巷入高速增长钻期，房地产两投资和供应凶量急剧放大底。住宅、办址公楼及商业钞三类物业均统呈增长态势卸，住宅投资联增长速度明塌显高于办公雪楼及商业营零业用房，渐发成投资主流损；房屋销售饭面积加速增先长，空置面娇积有所下降瓦，市场呈良吹性发展，市梢场预期看好含，但风险加喉大。房地产样开发公司经较营收入与经届营成本曲线假开始拉大与酒实际销售面锹积曲线的距翁离，价格逐迫步上扬。叔总体来说，诵2007年支，济南市房盆地产市场将向呈现继续上咏升的整体走划势，供求双晃方不断得到酸加强，土地奋政策控制更归加严格，市搜政利好消息漫不断推出，僻这都显示市盒场中存在对梁价格的有利如支持因素，宽这种市场形陵势在近期内宅不会有太大若的变化。这倚些都为本旧稿居改造项目皂的成功运作吉提供了良好裹的机遇，该两项目也将有宇良好的市场坝前景。呆2）登宏观经济形焦势对房地产那市场的影响哑房地产业与葬国民经济有社着密切的关锻联性，作为婚房地产重要沿内容的住宅童建设，对促宗进经济增长腔具有举足轻佳重的作用。夺住宅建设的坐生产和消费治，与建筑业励、建材、冶秧金、纺织、塔化工、机械暗、仪表等5勿0多个物质秘生产部门紧清密相关，并宵直接影响到趁家用电器、球家具、装饰谅产品以及金犹融、旅游、拆运输、商业烦、服务等行之业的发展。装因此，房地腰产业是一项层本身创造价挣值，又能够两带动相关产盖业发展的传罢统产业。宏攀观经济政策剖要求房地产气业在新的形膝势下要有一丧个较大的发侍展。招在东部城区制，形成以发所展高新技术照产业、高附伪加值制造业蔑为主的现代悉化新城区。脆重点加快高档新开发区建申设，形成现邪代制造业聚姜集区。开发旧唐冶片区，劫高标准建设迫教育、文化香、体育、社杰会福利等公省共服务配套寒设施，形成竹服务于东部堆城区的地区圆中心。续以举办第十裙一届全运会推为契机，加如快奥体湖中心、添政务中心建材设，带动周造边开发，配宅套完善服务江设施，建成蒙以行政办公寺、文化、体姐育为主导的炉城市功能区违，栏加快城市现队代化进程订，并良以滚此版带动新区开轰发和老城提绞升，推动城步市基础设施汗建设，加快泥城市建设步正伐，全面塑魄造现代化省驳会城市新形潜象。赏目前国家对母宏观经济调越控以及世界预性金融危机霉影响到了房卧地产市场，摆今年的房地季产市场最不蔬缺乏焦点话做题，在经历义了“拐点论垮”、“降价辩论”、“断万供论”等风午波、论调之病后，各地方瞒政府和中央遇政府的救市慨政策相继出拌台，“救市产论”成为房筋地产业内外辽争论的又一己个热点。关购于“政府救抛市”，各种骄声音纷至沓咏来，开发商挠有感到曙光膝来临的，也业有持怀疑态铲度的。急财政部福、国家税务笑总局22日亲宣布，决定傍对个人住房萌交易环节的五税收政策作县出调整，降脱低住房交易超税费。同时法，财政部明姨确支持地方旺政府救市。低而国家住房伸和城乡建设环部此前也公莲开表示，地当方政府有调适控楼市的自岁由度酸。田除了大幅临调整房地产注税率，财政疾部明确表示校：“地方政知府可制定鼓凝励住房消费株的收费减免桂政策”。目轨前杭州、西昆安、长沙、犹厦门、上海牧等城市纷纷虚出台楼市救步市措施，主抽要包括放宽借第二套房贷植款、减免购拼房的相关税播费、为购房隐者提供财政泡补贴、延长烟还款期限、声调高公积金惕贷款上限、晌购买商品房毫可办理户口防等早。省政府近凳期已经就救莲市问题召开拖了两次多部非门高层联席申的房地产形抄势调度会,吓相关政策正旗在酝酿中夹。晃济南市相关列部门正在进融行一轮关于工“救市”的达摸底调查。衫济南的房地脏产市场是健妙康的、无泡暴沫的。保守蹲的城市文化柱使得济南的柱房地产市场阀一直不是很斜活跃，济南筑房地产市场俘最欠缺的就三是成交量，词与省会城市透身份明显不奇匹配惹。江‘救市’是律要刺激市场醋繁荣，把交核易量提上去偶，像济南这盈样的城市每霞年应该有4壶00-50抵0万平方米梳的交易量聋。葡政策‘救市毕’行为，却剑向消费者传伸达了一个重按要的信号，婚国家要稳定啦房地产发展近的态度很明振显，有利于首恢复购房者厦的置业信心辰。让房地产则商做出普遍猛乐观判断的案一个重要依达据是,济南忍房价封闭、鼻迟钝、滞后炎,宏观摧经济谦调控对济南犁房价影响有床限,这基本让上也是开发剂商的一致看详法。闷去年，全国方房价疯张的沟时候，济南流市房价虽然央也出现了一专定程度的上炮涨，但是相鞠比一线跟多典数二线城市袜的房价，上园涨幅度比较纳有限。今年律深圳等一线搜城市率先进羞行房价调整薪，济南市房栽价也出现了挪一定的调整代，比如打折麦、赠物业费揉、降价等，洗销售速度也铲在下降，但狼是降价的空狠间比较小，铲没有对多数胆房地产企业段造成致命性效的影响羊。饿

今后济南样市房价也将慢维持在一个鸽比较平稳的歉水平上，上茫下有小幅波森动，同时成咐交量会慢慢饭增加娘。客今年以来济漏南市的房价吼一直维持在焦一个水平线旗略有下降的限状态，今后鸽济南市房地逢产在一段时屠间内，也将笑维持在一个开比较平稳的蹲状态，出现吵大幅上涨的基可能性不大役。首先济南投市是一个比剑较封闭的市本场，外来购尸房者比较少忠，据多年的爽研究表明，石一直少于1锹0%。其次特，市场比较哪小，规模一衣直没有做大章。再次，与严外地的开放炎式经济不同卷的是，国有哥企业是主要唇的经济实体挡，政府公务述员、大学老数师和国有企什业员工的收密入属于中上孝等，暴富跟堂收入偏少的前群体比较少厉，这些因素寿都影响到了捕济南市房价艳长期走势。窄2-1-2情发展前景简宣析柳1）李目前，财政吩部和人民银悦行已经就房奔贷政策和房摊地产税率进脆行了大幅调哪整，同时，熟国家关于二浮套房、二手鲁房等方面的糊政策正在筹枣划中，这些胶政策出台以坟后，可能会血对济南楼市锋有一定刺激稍作用，很可雅能带动一定蛮量的销售格。板就在血2023年做10月穴19日陆的座谈会上慕,山东各地夕房产地商的一致意伶见是,山东镜房产愧市场正处于咏上升期。采2）高新区唐范围内CI评IIC园区拍的建设，知门识经济总部饱基地的建设抽以及浪潮工幼业园、省立拐医院的建设式将带来大量围的就业岗位胃。据了解，概CIIIC每园区一期工挂程15万平设米年内即将惩开工，初步唐统计有40绕个左右单位蜜将入住该园享区。这些项秒目增加的岗料位基本都是乳白领阶层。爆给本项目的猎销售对象奠生定了良好的姐基础。挤3）本项目墨的竞争优势尺所在撕本项目开发及建设不同于良其他商业地衬产项目，在漠土地成本上倚由于享受政狠府给予的旧枝村此改造政策，奔因此，实际父上对与本项勿目的开发主浑体也南胡村委会板来说，在互一、二、三白、五击地块上土地及成本仅仅为轿上缴国家的帝土地出让金骨的20%。羡按照规划部鞠门批复的修磁建性详规，锤一、二原地块地上容晃积率为艇2.4宾，赌三、五亮地块地上容序积率为青3.6微，旬按照土地挂皮牌价2懒2松0万/亩计永算，折合到上楼面地价为丘183（2陪20000笛0*0.2梦/666.训67*3.卧6=183摔）西~怕275(2碰20000蹦0*0.2侍/666.从67/搁2.4)滑元/平方米关，因为土地油价差带来的闸房屋销售纯豆利润在脱7迹00元/平屈米以上，总筋计在允2.8盖亿元以上。乒这是任何房遣地产公司无馒法比拟的优皆势。忙因此，就本柱项目来说作拍为开发主体剃南胡村委会原对驰四守个地块的开塌发应该就有替非常强的优查势。汤2-2项舅目周边商业累市场研究杜2-2-1董本项目规划睛局滋已叮批复的规划腥中建筑面积狂共有处22.9沸4顽万平米。疤2-2-2柱周边商业项盼目市场研究蹄1）周边商丘业项目建设贴情况菌A鬼、CIII壁C园区建设赶CIIIC保园区规划缠CIIIC荣建设规划是扬在Gart跪er公司编皆制的《CI荡IIC发展但战略规划》秤确定的产业集发展战略的尽指导下编制犯的园区空间蛮发展规划，袜形成“一园劲（CIII铸C）二区（吹研发区、生向产区）”的判空间布局结式构。刘孟研发区与产恒业区位于济崖南东部产业动带的东西两腾端，相距1故3公里，规股划总建设用丝地面积61猜.5平方公旷里。其中，华研发区由高辨新区贤文片慈区和汉峪片吐区组成，规起划建设用地音面积11平苏方公里。研耻发区规划利疫用现有资源佛，发展IT劲服务和软件胁产业集群，拣区内划分为争核心发展、哨孵化支撑、软产业辐射三凯大产业版块茅，共形成教好育科研基地虫、孵化基地欺、研发基地诊、总部基地贪、IT服务皆与软件基地旁、创业示范思基地等六类赠研发产业基国地，并建设南与之配套的穗商业生活配袋套设施。蚕亏产业区由孙灰村片区和两季河片区组成袭，规划建壮设用地面积车50.5平凉方公里。重与点发展电子府制造业、I赛T服务与软晋件、计算机俊、工业电子粉、汽车电子去与电信基础女设备四大产培业，主要承畏担个别电子妻制造业产业赴集群，计算它机产业集群掏和工业电子猫、汽车电子金、电信基础洞设施设备等理电子信息外石延产业集群多。形成功能扰配套完善、迷生态环境优拿美的产业园疯区。主超震建设规划以查辐射全国的柜IT产业蒸发展极核为帅规划目标，检以ICT产销业研发、孵挎化、服务为简主导功能，跨形成集生产乓和生活于一普体的“创新示、活力”的室CIIIC焦园区。猛透秆其中，IT谜总部基地总咏建筑面积约衔70万平方温米，已竣工恋建筑面积1屿6.5万平犁方米，已开铁工建筑面积箩16万平方脂米，200私9年将全部蹲竣工。创意尸产业基地总霜建筑面积约辣45.5万墓平方米，以纠浪潮集团软妹件研发与技毅术试验为主锤，一期工程本已经开工。蚁文化体育产位业基地占地第81公顷，辨总建筑面积性36万平方豆米，核心建曲筑为“奥体机中心”，2僻008年底朝竣工。现代面商贸与金融响产业基地总相规划建筑面墙积200万趣平方米，是电全市商贸金宜融产业及市洁级商业服务页业的聚集区炉。俭该项目的建马设属于高新瓶区招商引资章项目，有高吓新区负责投厚融资，引进材入园单位，劲目前意向入臣园单位已经烤落实40家牛左右。全B、黄金时施代广场姿位于燕山新午区B地块范岂围内，黄金麦置业集团计钥划建设商务赵写字楼及酒锹店式公寓4丸0万平米，壳年底8万平层米计划开工汇建设。叨C、奥体东细路地块建设缎该范围内计眉划规划建设窑80公顷拿用地范围，够全运会完成点后周造成大型成两熟社区。有希五星级酒店雪、产权式酒船店滨、写字楼主蹲题商业、特曲色餐饮及相敬应配套等。犁D、馒鲁商国奥城乱项目位于济跑南市奥体片识区核心区域淋，东至贤文剪路，西临山霸东省高级人掀民法院，南曲临经十东路跨，北至解放缺东路。总占牺地舅5阁.芒06公顷僚，总建筑面尊积38万平轮方米。建成俭后将成为集派写字楼、酒烂店、商业、澡休闲、娱乐论及银座商城必主力店于一嫌体大型综合缴标志性城市疤建筑组群。秋E、建成商粪业情况乘齐鲁软件园串项目建设已头经完成并投来入使用，通治过07年及臣08年的招全商引资，目控前该园区已疼经全部销售腰或租赁完毕肌，不能满足贫需求。侵大卫国际综铲合商务楼目迈前剩余部分搂写字间未销触售或租赁，院面积约50复00平米。缓环保科技园碰区已建成并钳投入使用，惊目前该项目刑物业基本销鹊售完毕。晨山东省科技筝大厦项目建匀筑面积2万熄平米，目前纳该项目基本造竣工，处于步招商过程中葡。见中润世纪广害场已建成4僻0万平米写万字楼。仇另有部分商准业物业处于阵空闲状态，品面积不多，偷估计有2万滋平米向左右钢。股2）商业市贯场分析箩根据以上周缝边商业建设殖及计划建设元情况，耕南胡旧村改恋造项目中三凭、五商业用薄房坏不宜过早开扮工孕，应在居住木区建设过程炕中作为专题安进行深入研足究。半3、项目素疯质分析六（1）项目际优势织A．项目规珠模大，总占边地面积嗽39.70欣公森顷，规划为跪融住宅、商酒业、娱乐为竟一体的大型村社区，各种配功能规划齐缸备，有利于嫁营造良好的驻居住氛围；跪B．的紧临正在建披设中的济南唇奥体中心、魔政务中心、疫省立医院、荒省直宿舍区殊正在筹建驾,舜华路东刺侧规划有近厘70万平米没的知识经济创总部产业基晃地且正在建随设中，其中品有怡科产学士研综合楼几辫近竣工。茄旅游路及规丛划中的凤凰稿路、体育场赏南路从鼻社区前经过戚，交通出行门便利，位于印济南东部新取城区的中心胶地带，周边凑汇集众多公啊共服务设施湖，是济南艇“判东拓弄”风发展的前沿洒地区，地理歪位置优越；多C．地块怎内昂土地较平整爆，内六、七、八甚地块全部属搅于基本农田燃用地，不存线在拆迁问题热，葵一、二、三童地块拆迁由房村委会组织糟自行增拆迁，补偿震标准及拆迁船难度相对开列发商组织要伸容易。无污鹊染源，争西善靠坟玉顶哗山，自然生储态良好，环纺境较优越；锐D．膜六、七、八院地块为国家提划拨土地厉，剂不需土地成框本，六地块迟对外销售，长相对利润空革间较大捧；牛一、二、三浴、五猜地块巩经招拍挂上禽市交易，村言委会组织摘妹牌，土地出哭让金的80垄%返回村委延会作为旧居肃改造。同时望，村委会（徒含其置业公冰司）作为开项发主体实施饱一、二、三勉、五艳块的少开发，相对事开发商摘牌漠拿地土附地成本要危省超80%肆，迎即只需烦土地出让金榜的20%陡作为土地成委本。地块土居地成本有相册当优势，鹅房屋销售价刘格极具竞争成力。可E.姨周边项目稿（省直宿舍庸、北胡、大外汉峪、小汉嫂峪旧村改造组）士紧锣密鼓的训建设对本项暗目起到进一难步提升作用估。住（2）项目通劣势茶A．地处城供郊结合部，缸目前属经济增、商业不太扎发达区域；攀B．地块周腹边空地较多孝，周边规划坐项目处于准迹备阶段，人升气仍显不足象；滚C．高新区秧范围内周边毯已有中高档本楼盘，并且沿尚有部分规制划建设中中爆档楼盘，市管场竞争较大身。柔D.项目位手于经十东路凯快速路征南场侧，卡距离东部城酿区主干道竟胶是东路距离迎较远，狗规划中的刘岛智远路尚未押形成，脱销售会受到谈一定影响。她E.对商业市建筑来说，府附近为形成档规模性的商某业区。具F.高新区鸣范围内沿经书十东路、舜低华路规划建咳设的公共建除筑由于高新物区闪政策的缘故裳土地成本非全常低，对本千项目公共建攻筑部分对外浪销售和租赁泡形盖成博极大威胁。却G.相对老胳城区，该小怨区（包括整瓜个高新区）军暂时无商业晒配套（超市泊、酒店、娱荡乐场所等）以，对购房者犯购房热情会爷产生一定影抗响。丙H、资金方伶面的劣势。份目前对谢南胡铅方面来说懂自由资金非么常有限椒，启动资金误全靠刮贷款解决。余（3）机会半分析君济南市政府性对旧村改造苍的高度重视买，必将对本桑项目有较大改的优惠政策矛，项目以其站相对较好的差位置和便利费的交通条件炼，面临很大尚的发展空间声;除项目规划起察点较高，如质能在后期的匙物业管理及绞生活配套设扮施建设上有至较大创新，咏将取得良好婆的市场效果仆；祥升值潜力强仓劲：项目位置于飞跃发展务中的济南东渡部新城区核道心位置，周扑边有济南奥吗体中心及政乎务中心阴、省直宿舍抢，加上紧靠浩经十东路饺、旅游路举，地块升值桥潜力不言而娇喻；梨济南市东部季新城的规划坦战略，主要似政务部门的诵后期东迁，择有利于住宅庙市场的发展草；微抓住地块土刻地价格优势胖，全盘统筹仅考虑，对井南胡村响今后的发展蒸是一个绝好魄的机会。醒（喂4）威胁分闲析哗与北京、深烤圳、广州等纪住宅产业较轻发达地区相垄比较，济南且市居民选择永居住地点的虾区域性倾向史较强烈，在砌一定程度上亚将限制本项避目的客户群熟来源。庄从济南市整鹿体市场格局悲来看，在消样费能力较强馋的历下区、址市中区和历两城区板块内胀，聚集着较饱多的项目，勿对我们吸引劲这几个区的出客户形成一费定程度的阻他碍。园在燕山新区豪板块内，聚势集了许多比推之本项目更号具有位置优殿势的高档住译宅项目。这险些项目对本谱项目有直接祥影响，将威离胁本项目的风一期开发。剂中润秒世纪城、名膜士豪庭干等大型项目批的开发，在衔规模、售价足等因素上与专本项目类似连，项目面临订着较大的竞节争压力。莲十一届全运安会运动员村壤的建设已经苹开始启动，拥根据该项目黑的运作方式侨，待全运会厦结束后将改碎造为民用住久宅形式。同换时，08年到10月份开消始面向济南姜市民预售。继该项目地理持环境比较优办越，对本项局目的客户群顷将产生一定屑影响。但该觉项目面对的乓主要是济南惯市直机关公商务员这类客怪户群，估计遥对本项目影割响不是很大仔。容其他村的旧闪居改造工程逝同时处于相吴同阶段，如怠果采取统一困策略，将对康本项目的销挨售形成威胁楼。综合评价预结合前面的挨SWOT因给素分析，我粒们可以看出由，本项目虽顽然存在一些贝劣势，但放第之全市范围氧内看，该地般块与燕山板酿块相比拥有承地理位置优榆势，与中润古世纪城等公偏共建筑相比奋有价格优势喝。因此，项爆目具有交通提便利、市场慈认可度逐渐伸提升、土地椅升值潜力大送等特点，从若而凸显出该合地块的开发矮价值。异三鬼开发六方案的积分析与丛选择居1、开发原汁则堤本项目不同姑于一般房地蛛产考开发项甩目，村民安正置是鹊首先需要考皱虑的因素，敲也是本项目其前期产出投纲入比较小的梨特点。因此晴，本项目应勤该遵循屡“尽合理分期、柜优先安置、姨资源均衡、嫌顾全大局、孕风险共担、大阳光操作、事廉政建设、理利益共享泪”残的开发原糠则。讨2、制约因撞素郊2.1资金旦因素启君动资金需要盯自筹，而且峰相当部分要种投入到村民笨安置房的建判设，资金相后对不足。船2.2工期际因素彼本项目首先键要考虑村民您的笼安置，又不祖能因为深一、二广地块的拆迁朴时间影响整晕个项目的运峰作，还要抢灶在其他旧村歼改造前争夺女客源。射2.3政策鞋因素政煌府给予的旧饱村改造政策撇对本项目的辨建设非常有袜利，要在3韵年内尽快用昌足政策，防园止政策变动绝带来的风险载。裕3、开发前愉提条件啊3.1资金辱方面规犁银行贷款资绒金的利用六根据项目的锤建设规模及六本项目的自田身特点，村漂委会需考虑私能够争取到区3亿元兼以上仙的银行贷款究。惠志自筹资金芬的利用耀币.1高新区蝇管委会鞭承诺贷款3糕亿元、。任辽.3向村民瞎私募资金谨应考虑面向负村民私募资叙金酒5晚0腾00择万手元凑—米1亿元谱以上。税3.2允许衫村委会（含穗其活成立的开发蜻公司）皱参与捆绑用凡地的招牌挂玉并且保证拿合到土地。蒜3.3保障犯用房可以出租售绳保障用房如告果在缴上土桥地出让金后炮可以上市交借易对本项目钳更加有利。诱如果不能上酿市交易只能隔以小产权房凉的形式出售仿，相对来说娱销售不会很向顺利。拍4、开发方逮案的选择驶4.1可供罢选择的方案乞针对六、七胞、八干地块范围内典安置和保障劈用房的开发盘建设及忆一、二、三扑、五察地块自行开算发提出吸五静种方案。窃方案一：律六、泊七霜地块由村委幸会自行开发楼建设，七地卸块用于村民互安置保障，领六地块对外削销售慢，动捆绑用地面例向社会公开差招拍挂。瓜方案二：党六、七升地块歌由村委会自钩行开发建设恳，七地块用挎于村民安置倡保障，六地外块对外销售模；一地块由朵村委会成立砍公司进行摘粱牌后霜自行采开发找、销售行，鉴其他敢捆绑用地面虾向社会公开疾招拍挂。津方案三：般六、七初地块滑由村委会自钟行开发建设址，七地块用呆于村民安置定保障，六地阁块对外销售珍；二、三地度块由村委会仰成立公司进框行摘牌后捞自行对开发沉、销售匹，宋其他环捆绑用地面耐向社会公开传招拍挂。拐方案四：衬六、七希地块蜘由村委会自达行开发建设莫，七地块用赴于村民安置门保障，六地咱块对外销售巷；一、二、群三地块由村刮委会成立公扔司进行摘牌惰后设自行氏开发治、销售颂，姻其他提捆绑用地面流向社会公开览招拍挂。凭方案扑五跳：券六、七盗地块祖由村委会自毯行开发建设接，七地块用怒于村民安置醒保障，六地淹块对外销售由；一、二、干三、五地块栋全部由村委导会成立公司买进行摘牌后哲自行蚂开发海、销售局。吸4.2对方令案的初步分渐析和选择右洁初步分析填1远）方案六一灭：发六、七地块旺由村委会自帆行开发建设动，七地块用昂于村民安置侍保障，六地票块对外嫌销售，援捆绑用地面杆向社会公开辣招拍挂。新豪般按现有图纸擦，六、七地溉块投资估算盗见下表谢六粮、红七地块投资量估算丰序号础暴项目名称打单价量（㎡/皱元）口单位师数量合合计（万元叔）脉一贴建安造价离1.1熄住宅及附属僚商业倡A原1#楼犯1560紧㎡职16368乒.13塔2553.贩43诚A淘2#楼助1420汗㎡捡13336杨.95逝1893.劝85秩A窃3#楼琴1630怠㎡汁9448.颠77耻1540.傲15剑A万4#楼屠1645叉㎡换9314.术74牧1532.黄27捷A赶5#楼玩1540号㎡坚14048借.52凯2163.烧47猾A润6#楼远1645坝㎡置9316.孩81素1532.裁62逐A沉7#楼膛1640睡㎡和9360.跳93卸1535.僻19疯A赔8#楼套1645浙㎡态8946.裹67爷1471.梅73照A脸9#楼笑1645除㎡磨8946.低67际1471.蝴73育A艘10#楼滨1540吃㎡鸭13260新.54耳2042.支12安A痒11#楼猫1540虹㎡集10195特.18好1570.选06鲁A袋12#楼床1540册㎡嚷13645烘.45纲2101.织40升A权13#楼钥1540预㎡投13438身.56纲2069.陈54宰A浆14#楼嫁1540畏㎡傲13742皆.29红2116.轿31殃A种15#楼榨1560粒㎡抓9360.笔83璃1460.结29宝A受16#楼温1560玻㎡蒙9360.雪83颜1460.浴29原A毅17#楼刃1450携㎡软9954.奶51急1443.禁40简小计该裤璃19204播6.38减29957己.85滚1.2克地下车库灭2023啊㎡甲32457充.17梦6556.菌35截1.3挨幼儿园、会思所及卫生站良1200登㎡碰4450.肢41搅534.0缺5乞小计寨胖景22895照3.96仪37048着.25当二唉道路园林炕2.1侧道路尽、绿化、携管线租100露万㎡掉22.89垂5寿2289.豪5航小计私哄万㎡毁煤2289.系5写三活勘察设计及货前期工程计3.1门工程勘察亚习稍世70滴3.2额工程设计食塘头避660.9怎8栏3.3恐地质灾害预滋侮浓8碑3.4挨环境评估稳后故家6.5避3.5哀地震评估染为村衡18菌3.6罗可研报告盈禾唇言10游3.7贪临水临电妙陷车蓄110然3.8痛四通一平笼剖喊粮100违小计项净捕踢983.4脉8过四絮前期手续费陶4.1典规划咨询费就除炊暮28.66岛4.2嗓施工图审查治3朽万㎡降22.9侍68.7霞4.3三墙改办、散闸装水泥孕10杜万㎡讽22.9说229打4.4或防雷审查航3慧万㎡事22.9偶68.7谦4.疲5赏工程监理费恭托搏蝴654.6晃8哭4.添6贺劳动工资保界证金宿肚发趟740.9核6哥4.学7贡劳保统筹孤碧智闲963.2项5规4.松8泊交易信息费末胆公骨22.23怕琴4.湖9术档案保证金骂尿快猴12.00岛性小计县喊闻蚁2788.绑19嗽五驻配套费蚂5.1饲综合配套费抚185明万㎡地22.9猎4236.证5冈5.2社区内变电配尚套费棚120浑万㎡讽22.9廉2748更小计娇示古逃6984.愿5斤六宁管理费料地纽么976.4鱼1袜七丸不可预见费榴盒鹊器1464.京61桃八边合计呢一+二+认……溉+七恰亚52贝598.6少5浑六地块销售帮：透住宅按小产供权贫4丛0授00艘元/邻平米，泉储藏室按2增500很元/平米，寿商铺按50捡00元/平仍米销售计算妇。公销售收入详康见下表：宵六地块销售组收入汇总表标一下编号须类型乞建筑面积（疮m留2商）时销售价格垒（元/m卸2柱）宝销售收入周(万元)侧1深住宅另25998辛4康0爪00元1示0399毒2捏储藏室箩1578尘2500抓394.5纱3吉商铺袋1099山5000盼549金.略5乞4衡合计部28675换1俱1343北若六地块销休售按产权房势考虑，僵住宅按产权玉房5240跳元/平米，不储藏室按2邪500刘元/平米，党商铺按阀6永0嫁00元/平疼米销售计算批。祥销售收入详斩见下表：氧六地块销售吊收入汇总表损二随编号香类型更建筑面积（查m博2涌）层销售价格扶（元/m校2磨）垂销售收入惊(万元)么1拿住宅每25998慰5240丸13623勒2细储藏室耻1578较2500宝394.5运3催商铺差1099冰6辜0草00熊659.4金4汇销售底合计殃28675邀6586.背2河14676硬.9针5辨营业税爹销售额的5板.5%伙807.2狼6冬所得税毅利润的25窑%叮1683.颤4扩7侵销售收入沟12186壤.3铜本方案资金根来源主要靠盾六地块牌内宾房屋浩销售配资金烘及部捆绑项土地出让返初还冬金蓬来支撑。约但因土地招亦拍挂及资金铜返还县需较长时间槽，建设资金鹅需以贷款方苍式解决。考联虑一、二、爱三、风四、殿五土地共计弱2肌14.0熊5恐亩全部招拍罩挂，波若按60%库进行资金返错还共计2.您83亿元（辛2岔14.0狭5自*220*索0.6=2拉.脖8遇3派亿元），若艇按80%进纯行资金返还篇共计3.忠77相亿元（2仓14.05肃*220*巨0.8=3锐.漆77过亿元），由抵以上分析可非见，捆绑用澡地按80%匆进行返还，谁不炎能瞧满足所偿还肢建设资金问贷款面的需要梁，在不考虑体贷款利息的柳情况下，仍抹存在财3晓000万元添以上的资金凤缺口像，慢该方案不合眉理共。究根据前期与绘业主的沟通舱，业主对于距七地块的商暮业用房，考厘虑不出售，单以村集体财搬产勉的形式快进行出租。螺故我们在这材里单独提考虑七地块割商业用房出桃租，倍该部分肃成本末3014万苗元（136茶98*22码00=30侦14万），榜该部分商业栽用房按1元隆/天/平方寻米计算，每估年租金为5认00万元（控365*1汪3698*汉1=500谦万），岁由以上分析底可见，六年悄可收回成本员（静态投资哭回收期）去。形六地块作为肯村民保障用斧房，在七地护块已经满足姥村民安置保毅障要求的情卖况下，考虑坦出售，我们悄对该地块住欧宅以小产权戒房和产权房隙两种出售方僻式进行比较籍，销售遥收入按产权贷房比按小产电权房出售国增加利润约熊300匀万元（1床2186.量3浴-1道1343联=筒843.3塘万），土地歌变性补偿金颂按50万元储/亩考虑，诸该区域若是澡住宅由小产益权烤房乱变更为产权乌房，支出的哄费用为55泛0万元（5章0*11=丰550万元愈），甚由以上分析决可见，歼变更为产权泽房后进行销都售包存在利润，茄但利润较低骆。疏推方案私二价：镜六、七纪地块径由村委会自占行开发建设愉，七地块用伞于村民安置肺保障，六地桥块对外销售获；一地块由景村委会成立汪公司进行摘胃牌后畜自行抢开发哄，煎其他旁捆绑用地面以向社会公开坐招拍挂。件按现有图纸拣、资料，一搁地块投资估蛙算见下表愈一逝地块投资估纱算坛序号片糖枣项目名称围单价（m揭2闲/元）小单位胡数量内合计（万元老）级一筑建安造价伴1.1灶住宅及配套冠1#楼点1630.烛00隆m耕2用31388患.38细5116.樱31椒2#楼而1630.民00柄m盈2六19275爽.55贫3141.城91讯3#楼陕1540.解00衰m钟2准11981须.00醒1845.乞07锦4#楼芝1540.律00汪m妹2掉10721拜.60驶1651.巷13流5#楼辰1630.滴00对m壶2退18116付.28杂2952.垒95高6#楼既1450.基00古m谜2奥6759.较09委980.0晨7蓝7#楼之1450.心00管m僻2竟6759.惧09拼980.0拒7阿8#楼猾1450.国00盟m畜2余4506.小06鬼653.3废8吊9#楼散1450.洪00漂m板2直6759.北09坦980.0于7刷10#楼贯1450.共00铁m浊2刑6759.恶09饱980.0脾7衬11#楼夕1630.萝00窜m钟2竞20360滩.70观3318.旷79妻1.2鞭会所窃1400.答00展m钩2剧821.0瓜0殊114.9旬4帝1.3式地下车库胶2023.漆00练m箩2叨23693纽.14搜4786.夕01渗小计助美积16790风0.07晚27500缎.77矩二宽萌道路园林愚2.1械道路管线暖100.0萍0霜待16790亿0.07病1679.罪00绸项小计歉泡姜岛1679.改00虽三兄勘察设计及以前期工程认3.1逆工程勘察牌胶哑汇50.00胡殃3.2替工程设计疑疲艘丸400.0哨0咱3.3您地质灾害痛陕示阅5.50榨3.4箩环境评估终挥困苗4.50税3.5渴地震评估霸渗述料13.00刮法3.6恩可研报告仰认玉孝8.00诞3.7锦临水临电宪着鞋跌80.00魔溉3.8赚四通一平箩铺哑定80.00嫂宝小计会过用爸641.0乖0师四竞前期手续费邻4.1轻规划咨询费卫原肚阵20.30拣沿4.2押施工图审查请3.00弄万m替2维10.20畜汤50.00侨咬4.3革墙改办、散革装水泥催10.00重那万m嫁2看10.20岛杠160.0醉0否4.4哄防雷审查功3.00堵万m据2惹10.20北灭50.00积衔4.5明工程监理费脱品效钳511.4弯5此4.6凉劳动工资保蛇证金煮消紫乘550.0嫩2酿4.7遮劳动统筹兼谎岸清715.0角2闪4.8拢交易信息费四嘱端默16.50吼央4.9臣档案保证金碰屿尿耳12.00面假小计潮摆供六2085.尾29珠五登配套费决5.1耻综合配套费柄24洁6挣.00提驾16790婆0.07吧4113.夫55喉5.2乱区内变电配辩套费饲120.0泳0域味16790荷0.07舰2023.似80独小计谨盾适罚6128.虹35阳六僻土地出让金采220.0辉0予亩庄81.45抛达17919财.00胞七怨管理费炉量弄辅760.6松9屡八煤不可预见费修炭龄捡1163.纸85负九悲合计慧催寨言57877构.95续一地块销售颂：勿住宅按产权验房5240音元/平米，围地下停车场床、储藏室按铃2500栏元/平米，尿商铺按燥6及0索00元/平陆米销售计算某。娃销售收入详伯见下表：盾一吸地块销售收角入汇总表平编号霉类型椅建筑面积（盐m薯2六）座销售价格框（元/m安2疼）帽销售收入工(万元)条1愁住宅色11910合0结5240蝴62408沟2队车库及鹅储藏室贼37200蹲2500翻9300称3简商铺服11200对6础0倒00苗6720丽4蓄销售暮合计绑16790绍0些78420腔5高销售成本示销售额的2娃.5%距1960.巡7暮6掩营业税牛销售额的5雷.5%万4313.萌1笑7肤所得税消利润的25膊%赤3567.逆1战8墨销售收入畅16790队0飞6享8579.掏1抬本方案资金迟来源主要靠气一、顷六地块内式房屋凑销售资金份及全一、丘二、三、五啄地块漫捆绑土地出哥让金返还来嚼支撑。惜一地块孟土地丰由村委会成悉立公司对土勉地摘牌后独耻立进行开发抄建设，删建设跃期间询资金缺口需帐以贷款方式加解决。流一、六、七赢地块建设成冒本为10.虽92亿元（段5.13+铺5.79=浩10.92瘦亿元）冲，乖考虑一、二初、三、五土锣地共计参206.8猎5妹亩全部招拍准挂，按80皮%进行资金仍返还共计浑3.64叹亿元（霸206.8丙5件*220*催0.8=3勇.吓64惕亿元），与该方案销售鹿收入为模7.99副亿元（1.柴13需+惹6.登86伐=跌7.99序亿元），不压考虑呆建设期木贷款索利息世，该方案利碧润为纽0.挨71输亿元（伯3.64桐+横7.99守-10.9泄2=卫0.负71遥）芽由性此可见，洗六、七地块往由村委会自刑行开发建设扯，七地块用堪于村民安置洲保障，六地私块对外销售纺；一地块由纽村委会成立沾公司进行摘犯牌后独立开移发垄，其他土地齐全部挂牌拍俱卖督（该方案挂蒸牌土地规划眯住宅面积较投小，招拍挂登存在一定难肃度）窜，林项目利润较矛低温（毁该方案前期定资金压力肌较大性，可分期进业行施工，以烧减轻撒前期资金压虎力喂）着。琴方案时三絮座：药骄六、七唱地块线由村委会自庆行开发建设部，七地块用满于村民安置锯保障，六地粘块对外销售拌；二、三地谋块由村委会唇成立公司进汉行摘牌后辆自行晋开发壶，丸其他熊捆绑用地面东向社会公开耗招拍挂。倡按现有图纸寺、资料，二罪、三地块投蔽资估算见下主表：忍二影地块投资估嚷算公序号龙呜素项目名称巷单价（m性2叹/元）缺单位腔数量拆合计（万元鹿）廊一淘建安造价填1.1煌住宅及配套旦1#楼渔1540.纹00副m嫂2赠22956秧.16单3535.猛25株2#楼旁1540.朋00眠m膛2鸦15156牢.58优2334.横11今3#楼饿1540.伏00孕m朗2徐12456棋.40庙1918.连29悲4#楼钱1540.烟00棋m遭2赶12742岭.00婆1962.罪27乘5#楼梯1630.溉00左m炉2嫂25569矿.52聋4167.激83揭1.2峡地下车库浇2023.个00供m谷2袭12789逝.34佛2583.梦45学小计阵躺查10167块0.00并16501抓.19申二喷道路园林袜2.1应道路、绿化峰、管线偷100.0夜0冠召10167搞0.00凉1016.研70叨快傲小计在号鼓肿1016.祸70但三更勘察设计及命前期工程矿3.1号工程勘察冤妙耐兼30.00费积3.2还工程设计池像低表240.0文0丛3.3看地质灾害仗忧螺泼3.50估3.4加环境评估丑铁嘴党3.00示3.5锡地震评估秆堂道赚8.00爽3.6绘可研报告拥阀牺代5.00告3.7警临水临电戒信扭阶50.00故区3.8绸四通一平傲繁凯句50.00袜狂小计慰赞劳允389.5专0茂四碍前期手续费骨4.1搭规划咨询费助洋国绝12.57僻选4.2警施工图审查盐3.00霸万m罪2攀10.20贝弹30.60欢愈4.3泳墙改办、散啊装水泥湾10.00撒解万m男2午10.20万涉102.0廊0猜4.4株防雷审查斥3.00既万m侮2肥10.20隐赵30.60食兵4.5探工程监理费外杨牵释323.4免8房4.6袖劳动工资保哪证金予亩越画325.0抛0诞4.7涛劳动统筹贫巨歼励422.5愚2促4.8健交易信息费纸湿嫁滔9.75左4.9苦档案保证金坚益钞俭12.00绪羽小计剑壮虽孟1268.耕52畏五亲配套费委5.1陵综合配套费败24箭6侧.00寄漠10167旦0.00明2490.侄92谷5.2马区内变电配捕套费趴120.0兴0蜻凯10167狼0.00奋1220.颗04先小计孤怕雅偷3710.小96夹六摔土地出让金福220.0冒0轻亩剂50.40策朽11088第.00增七熄管理费鉴穿因组457.7蹦4碎八怀不可预见费孝许蚂匹700.3门4财九嫂合计奸俊协慧35132知.94润三臭地块投资估乞算何序号桐影阅项目名称弦单价（m后2秘/元）战单位遥数量朵合计（万元故）际一以建安造价逆1.1霜写字楼艇1500.绪00虏m搅2绑53900衔.00捏8085.扫00筒1.2步地下车库矮2023.扫00心m坑2驳12500谷.00到2525.返00闯小计著贤煌66400暮.00馋10610洗.00巾二废道路园林刻2.1乡道路、绿化斑、管线醉100.0冲0鬼四66400坐.00猪664.0欣0董阅肢小计页夕此拜664.0炉0冶三泼勘察设计及买前期工程臭3.1光工程勘察群震路逢15.00愧屡3.2蝇工程设计连类笼鸽112.0任0锈3.3暑地质灾害刊朵命震1.70额3.4愈环境评估获钢眼遇1.40姨3.5刺地震评估握种爪客3.70赌3.6霞可研报告惹俯边志5.00卡3.7案临水临电浆盯南别25.00缸膜3.8却四通一平泻纤垄拣25.00事滔小计吩赴减诚188.8绞0困四叶前期手续费判4.1宋规划咨询费可参异激5.90截4.2各施工图审查撞3.00堵万m江2印10.20寒拣14.30悠象4.3仪墙改办、散贯装水泥联10.00豆早万m捎2姑10.20死彩47.66网旁4.4娃防雷审查冠3.00引万m介2赠10.20桶爬14.40爆厕4.5爷工程监理费艺良岔乌218.0也0研4.6袖劳动工资保也证金信护妄甜212.2裹0诊4.7尝劳动统筹妄是胖朱275.8划6旁4.8冻交易信息费竖枕昂胸6.37粱4.9机档案保证金避赖务嘴12.00枕柔小计泻景熟疫806.6婚9捷五扛配套费骑5.1酒综合配套费健24威6俊.00尊婆6.64饼1626.核80俊5.2来区内变电配钞套费类120.0讲0梁禽6.64悔796.8疑0肃小计绒像掉执2423.高60裕六踪土地出让金催220.0迁0陷亩铜23.55坝相5181.辫00止七锤管理费舱毅跟跑293.8盗6迁八穿不可预见费背呢积椒449.6鸟1屯九宾合计蹄贝包执20617处.56蝶二、三地块醒销售：谅住宅按产权职房5240水元/平米，执地下停车场症、储藏室按侄2500埋元/平米，瞧商铺消、写字楼食按牺6阅0监00元/平仇米销售计算蓝。歌销售收入详脆见下表：湿二、三笛地块销售收配入汇总表杠编号且类型诸建筑面积（倒m径2已）通销售价格即（元/m截2蓬）雅销售收入修(万元)植1乒住宅阅74500执5240摇39038六2射车库及蜡储藏室炎32500态2500址8125卵3勉商铺添57522却6圾0各00衣34513聋.2租4林销售腰合计幅16452喘2根81676缺.2何5可销售成本初销售额的2圾.5%兆2041.胶9起6孕营业税途销售额的5抹.5%恰4492.胀2丝7激所得税畏利润的25庄%简4847.偿9概8剪销售利润照16452输2眉70244矩.2秃本方案资金班来源主要靠板二、三、眉六地块内耕房屋销售资览金滩及拘一、判二、三、农五锈地块微捆绑土地出隔让金返还来姓支撑。基二、三鹅地块庸土地限由村委会成溪立公司对土婆地摘牌后独正立进行开发沉建设，徒建设音期间抢资金缺口需阿以贷款方式芳解决。掩二、三、掠六、七地块狠建设成本为闷10.溪7桂亿元（5.柿13老+3.51命+2.0券6里=1侨0.绝7同亿元），久考虑一、二士、三、五土矛地共计欺206.8议5享亩全部招拍奶挂，按80寒%进行资金毅返还共计鼓3.64聚亿元（场206.8刊5数*220*征0.8=3撞.望64量亿元），演该方案销售切收入为风8.茎15沙亿元（1.纱13桐+嚷7.02呈=宣8.炼15葬亿元），不配考虑卧建设期厅贷款稍利息篇，该方案利课润为捏1.09作亿元义（吴3.64伶+凑8.叉15践-逐10.峡7获=辆1.案09撇亿元齐）胸由此可见，切六、七地块引由村委会自米行开发建设被，七地块用盖于村民安置隆保障，六地葡块对外销售岩；芬二、三白地块由村委乎会成立公司营进行摘牌后租独立开发营，其他土地萍全部挂牌拍破卖，胞项目利润较增高（该方案宴前期资金压刻力较大，凳三地块全部铲为公建，因秒人气告不足遥，销售较困仪难辞，建议该地伍块拖后建设弃，其他地块雨可分期进行胳施工，以减声轻前期资金品压力）玻。恢3再）惑方案腔四绝：睬六、七地块混由村委会自仍行开发建设笔，七地块用短于村民安置盾保障，六地彼块对外销售捎；一、二、聋三地块由村院委会成立公蠢司进行摘牌谜后语自行剃开发逆，饱其他喇捆绑用地面预向社会公开余招拍挂。辽本方案资金踢来源主要靠肥一、慌二、三、心六地块内星房产蛋销售桶资金及捆绑家土地出让金扬返还来支撑塞。榜一、斑二、三地块芒土地尺由村委会成酷立公司对土茫地摘牌后独猎立进行开发丸建设，标建设溉期间酱资金缺口需挂以贷款方式消解决。胖一、二、三违、六、七地员块建设成本胳为16.4党9芬亿元（5.色13+5.汉79+3.漆51+2.柏0团6翅=16.4仔9糊亿元），性考虑一、二患、三、五土掩地共计管206.8厚5腔亩全部招拍委挂，按80打%进行资金腾返还共计佛3.64咬亿元（欺206.8炕5话*220*岂0.8=3铁.床64估亿元），神该方案销售虽收入为铺15.竖01州亿元（1.项13徐+扩6.86蕉+饭7.02激=浪15.狗01觉亿元），不梦考虑塘建设期吗贷款仰利息刊，该方案利圣润为则2.戴16在亿元（玩3.64捧+1经5.古01壳-16.4些9扬=彼2.磁16边亿元）盖由污此可见，咐六、七地块号由村委会自出行开发建设纤，七地块用断于村民安置冻保障，六地骨块对外销售膛；一、二、棉三地块由村子委会成立公棒司进行摘牌哗后独立开发皂，其他土地恳全部挂牌拍网卖，握项目利润较睛高（该方案滚前期资金压顽力较大，三风地块全部为妇公建，因王前期人气不营足叉，浊不能形成居旨住规模，饺销售较困难推，建议该地票块拖后建设却，其他地块仙可分期进行载施工，以减肺轻前期资金袋压力）盈，但该方案捷中规划住宅己区域地块全填部由村委会庄摘牌，五地壮块规划为县公今建，单独挂剥牌难度较大御。缺方案五：六设、七地块由粥村委会自行烟开发建设，共七地块用于斥村民安置保屈障，六地块走对外销售；抵一、二、三侄、五地块全惹部由村委会浇成立公司进钱行摘牌后自仙行开发。盯五燃地块投资估饭算恋序号拒刑亦项目名称果单价（m挥2钳/元）窗单位饶数量晴合计（万元邻）魂一促建安造价必1.1犁写字楼匙1500.父00陕m享2竟11970诱0.00获17955接.00阶1.2贯地下车库笑2023.怪00漫m模2符27900碰.00获5635.受80捏小计宾衫备14760欠0.00雾23590胆.80龟二扁道路园林木2.1忙道路、绿化缓、管线篮100.0拦0牺储14760肌0.0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