北京祈年殿大街项目商业概念规划建议书修改

北京祈年殿大街项目商业概念规划建议书（修改版）一、项目现况分析（SWOTAnalysis）在为本项目进行概念规划之前，必须了解本项目身处的环境和其优点（Strengths）、弱点（Weaknesses）、机会点（Opportunities）和威胁点（Threats）等。本项目以其位处之区域，就商业角度观之，可谓为「深具潜力，但必须努力用心经营，才能发挥其应有的能量」。以下为本项目现况分析，内容如下。优点（Strengths）优点（Strengths）邻近成熟商业区和天坛等歷史古績的旅游景点。邻近的中、高档住宅社区，已遂渐成形。开发商计划长期经营本项目。本项目乃集合酒店、写字楼、商场和酒店式公寓等元素的综合开发的一部分，将可自创需求和商业价值。弱点（Weaknesses）连接邻近商圈及项目左右两侧之商业活动和氛围不足。周边道路未完善，且门前为交通干道，车速快且暂时无法形成步行客源。地形狭长且深度相对较浅，创造室内回流动线较为困难。需自行创造商业价值较为被动。机会点（Opportunities）弥补商圈内缺乏之商业元素，创造独特市场区隔。借邻近中、高档住宅社区，建立稳固客源。透过与新世界酒店三期計划合作，提升祈年殿大街的商業价值。透过一體的建築、室內与景觀設計，提升项目在消费氛圍上的附加价值威胁点（Threats）打造新商业氛围之成本不低，其中包括时间和金钱。因未具经营成绩记录，前期租金收入有可能被压低。面積量體較小，无法发展多元的業種業態，而影響競爭力。按上述之现况分析，归纳成以下几亇规划方向上的考量重点：本项目必须以整体崇文商圈之现有发展状况，研究制定独特的市场区隔，以创造自有的目标消费吸引力，同时亦增加整体商圈的吸引力。本项目虽位于成熟商圈范围内，但因有一定的路程距离，且连接街道门帘商业并未成形，使移动商圈内人潮较为困难。而也因此，使在区位上邻近成熟商业区的优点，可能误导整体规划方向及未来经营绩效的预期成果。真正的优点可能是在开发商愿意长期持有经营上，因为本项目之潜在能量，须经一段时间培养，而只有单一经营管理体系方能体现目标方向。本项目需与写字楼、酒店和酒店式公寓等项目连为一体，以整体的量体和多元的功能，创造并提供各项目复合型的交义需求。此外，结合各项目作整体考量，方能为各项目创造其原有功能以外的附加价值。因量体较小，无法发展多样化的商品组合。因此，本项目的业种业态组合应以集中策略的方向，创立项目本身的独特性。与紧邻的新世界第三期酒店及写字楼项目合作，有效地延长和提升临祈年殿大街的商业氛围外，亦同时以较大的量体和较全面的商品，成为崇文区的另一吸引力。在交通动线方面，需确保四周道路畅通，客车（包括出租车）和后勤交通动线必须分离以应不同的需求。因地形狭长且被分割为三亇区块，在建筑设计上可充分利用临路的面宽，形成一大型的厨窗。此外，为了创造有效的室内动线和增加使用面积，可将二层以上的楼层以空桥将三幢建筑加以连接。因本项目紧临之商业设施仍未成形，有可能因此而使未来营运收益被压低。因此，必须有效地控管整体建筑成本和未来经营成本，以建立健康的长期经营体系。宋本项目位处差于北京市中脱心「崇文商轿业圈」内，混毗邻祟文门谢内大街上的鬼新世界百货挣商圈，以及存为数不少新哈开发的中、汇檔住宅社区柜，而本案在皮区位上的另盗一特色则是糕毗邻众多深列具历史价值明的古绩和旅洪游景点，其取中有天坛、柿鲜鱼口胡同隙保护区等。蓬就整体区域筒而言，本项惕目属位处成站孰商圈边缘鞠之区位，表注面上具开发根潜力，実质独上则因离现站有商圈有一屯定路程和连脖接两者之商乓业活动未成戒形等问题，艇导致本项目陪可能在未来户有被消费者尊忽略和孤立秒。乞以目前情况及观之，本项未目现阶段是货无法也不应雕以新世界百壤货商业区作滩为吸引消费晋者的重心。保反之，应以类整亇「崇文止商业圈」的睡大概念作为栽考量基础，快从区内「该天有而未有」分的商业元素连中，创造新班商业价值，兄以增整体商未圈的吸引力胆和竞争力，诵而并非只尝躬试与区内固艇有商业设施用作直接竞争叫。因此，本菠项目必须慬酿慎地从宏观哄市场的发展稿，创造微观像市场的新需减求为中心依牺据，有效地野规划市场区映隔空间，并他创造清释且肠具吸引力的族目标性主题弹，使之在达擦到长期成功杨的目标下，联亦同时带动瓦更多元和更帽具魅力的「陕新崇文商圈赠」之形成。渡三、开发概姑念规划武虽说本规划芦报告只针对目本开发项目举所研提，但秤对于一亇商屠业规划而言悠，其主要成写功的元素，桶除了本身的已精准及独特腿的定位外，砖整亇商圈的岸可塑性、发戚展潜力和历望史背景等均列对项目未来关发展有着举古足轻重的影扭响。因此，修本报告在进军行项目规划滥的首程，是企从整体崇文妥商圈的规划炭开始，从宏次观市场未来唉发展概念，错遂步地转移驰至本项目的尊规划概念，短全面地思考扣项目的长期棵发展及对崇暴文商圈的助揭益。枯1.宏观造市场规划握现有崇文商鸽圈与大部分搞国内其它商译业圈之形成化，有着同样荷以百货零售格和娱乐等业漏种业态带头兴发展的共通缩性。而崇文盏商圈因大部隙分商业活动华集中在崇文冬门内大街，百导致商圈腹敞地往四周拓芦展时，无法拍有较地将人逐潮与商机加可以延伸。因匆此，为了使完崇文商圈更脾丰富和更具察竞争力，特窜建议将祈年蛾殿大街建立厨为崇文商圈印内的另一主痕要商业重点驴，并利用中门间的新建中妻、高档住宅驾、写字楼和翼酒店等，将罗祈年殿大街栏和崇文门内批大街加以连稳接。敬现有的祈年恶殿大街只是善一条南北向身的交通干道拌，车速快且详不准路边停梯车，商业气页息仍未成形女。以政府的县整体发展，厌祈年殿大街殖被定义为「符文化休闲商剥业街」，其模中规划内容寒较着重于沿坦街的都市景晕观，而本报冶告则试着以莲政府的宏观甚指引，将重弓点放在商业岔氛围的蒂造深上。烛本报告认为察「文化休闲膊商业街」的畜概念，应该合以街廊独特瞧的亇性影响悉后续商业的窝内涵。崇文锦区充满了丰烟厚的中国文盆化色彩以及哪历史背景，晴从400年碧前24小时分通关的「天住街」至60项0年前各省赴份开设的商植务会馆，与删祈年殿大街值均有着紧密校关系。本报版告建议在「下文化休闲商奶业街」的大们概念下，引钢进西方街廊标景观艺术设彼计，将祈年豆殿大街两侧据的人行道加歌以改造，其狭中包括统一净的街灯与广奏告刀旗、沿晕路绿化、统障一的休闲家绞具、以及冗枣许沿街店铺锅在统一规范放下将商业活苍动局部延伸塑至人行道上裹。人行道上顶应铺设彩色落拼花地砖，浇以及在适当独的距离间设烛停车下客和睡出租车排班挨弯，以增加喂整体的可看非性和便利性奖。在管理上鸟，政府可主叼导成立祈年突殿大街管埋滋委员，由区弄政府和沿街狮主要开发商晴共同监督和扩落实街道市世容管理。贤街廊改造进舅而提升商业填内涵的成功喜案例，在国册外主要城市拨比比皆是，叔举例有星加余坡的Bug榴isJu精nctio细n即是政府龙将河边原为背仓库和贫民蜻区的街廊加皇以改造，并猫邀请开发商恢投入旧区改贤造计划。现牛今的Bug泥isJu支nctio啊n已成为星叛加坡重要的姨娱乐休闲和畜观光旅游景巩点。另一例滤子则是美国艺加洲San场taMo造nica市纸内的3rd垒Stre拣etPr课omena挠de步行街无，同样是透寻过地方政府适的投入，将雨原有的老区皮改造为娱乐驶休闲和观光小旅游景点的雪成功案例。辨当祈年殿大句街改造计划圾出台后，沿肿路后续的其弟它开发案，姿在建筑设计含上将可获得箱更清释的指晒引和规范，克以确保政府盐打造「文化白休闲商业街守」的概念能傅彻底落实。卡2.微观开项目规划呜基于政府打疼造「文化休辆闲商业街」暖的理念出发五，以及顺应捏市场需求和娱品味生活抬墓头之际，本械项目将以「侨领头羊」角共色的责任，里在上述宏观奸市场规划方庭向下，第一帝亇以行动落厚実「文化休霉闲商业街」辫的大概念。坊1)市场运定位言从以上分析逐和宏观规划定论之，本报卵告认为在本纹开发项目的心市场定位上榨，押应屏弃傅统欧百货零售的捏经营方向，歇反而应该从统整亇「崇文叮商业圈」内药的商品内容别和业种业态赖所不足之处懒着眼。苗第三产业是瓶崇文区经济巡的主要发展过方向。传统蛛的商业服务揭业在崇文区强有悠久的历峡史，一度在掏全市处于领波先地位，目重前仍是全区桶的基础产业沃。粘现有的「崇济文商业圈」导基本是以两膝亇新世界百慧货公司为主借轴，其商品渴内容较全面贩，价位中等周，主要是以傅百货公司型必态经营。而别在新世界对择街的So沃Show馆街，则是主打税年轻客层和父以电影院作雁为主力吸引播力。此外，海据观察「崇恼文商业圈」西的兴起应与驱地铁路经该植百货零售区趣不无关系。拜从商圈商品贩内容观之，额「崇文商业爸圈」较缺乏尺文化艺术和创生活休闲等滚元素，而这托方面对于一总亇具竞争力亭的完整商业嘴圈来说，在招现今人民越呼见讲究生活迫品质的趋势荒中，是非常踏重要的，这别也正是政府忽极力推动崇援文区发展文根化观光产业糕的源来。纠对于本项目词以及开发商忘于区内的其融它商业项目丈，均应朝文画化(Cul语ture)对、艺术(A瞧rt)、美无食(Gou暗rmet)莲、生活(L纷ifest志yle)、民休闲(Le题isure册)、以及观惑光(Tou芬rist)拼等元素一作腾为市场定位钉的主轴，并毁以成为崇文弓区内文化艺收术和休闲生堡活的代名词斗为最终目标滔。两此市场定位偏亦正符合政旧府对祈年殿遗大街的长期叠计划。在商猫品内容上，寨因受制于量愚体并非如大俱型百货商城吗般庞大，故阁须以较精准冰的目标性业驾种业态为主坛，价位方面版则走中阶路旺线，适合本壶地具生活品迫味之士，以察及外国观光杀客的消费。宴以下为市场狼定位示意图辞。商品内容商品内容（多）商品内容（少）★新世界百货★SoShow★东西汇WEMix★王府酒店★东方新天地价格定位（高）价格定位（低）劝2)项目酒名称建议骆本项目之定遇位是以弥补碗崇文区缺乏姻文化观光和纽时尚娱乐之育不足为目标池。因此在名永命上，应以非本项目于未垒来能成为辣北京城内侧地标型商业窄项目的方向贫发展，如北来京的「三里列屯」、香港逗的「兰桂坊毫」、台北的声「东区」、筐纽约的「S犁OHO」、昆以及伦敦的扛「West廊End」忆等。以本项赚目所订定的择文化、艺术诞、生活、美第食和娱乐休绳闲等业种业读态，本项目凤无论是商品商或未来的消聪费客群，势懒必是东西方坦文化与人文式交流之处，皆绝对会形成骆「东西文化次，汇聚一堂圾」的气势，加故建议项目绪以庙「东西汇（仰WEMi泼x）」班命名。娘东西汇（W哪EMix挑）照的构想来自崭于古城北京撕已一跃成为闲全世界为之逃瞩目的重要也城市，她不王仅是我国首酒都，亦是我巾国政经、文竟化和商业的六核心。随着圣奥运的举办陆，扁北京拘将更为国际掌化，与西方抵文化的互动碎势将更为紧俗密，而乘东西汇（W貌EMix村）代表的正钱是东西文化泽的包容、带讨动和体验纠。帖而在英文的沃命名上，其虑一是以地球目村的概念延澡伸，无分国置界、种族和善文化，此地暴将把纸我们(We盲)融(M沫ix)在一饮起姐。畅其二凉则是取本项毫目「座东朝村西」方位的育英文We染stEa值st的前两裳亇英文字「坐WE」，为狐发想方向。糕无论是中文鲁或英文的名芒称建议，本哪项目必须放畅弃以「XX粮购物广场」殃或「XX商腊城」等传统造方式命名，奋因为这样是役不会引起消撕费市场的注厉视的。旷东西汇（W装EMix甜）涝着眼之处即塔在于其轧在旧传统中乘的创新观念醋，以及未来给在行销文宣塘方面的延续车性与爆发力赔。相信在不露久的未来敞东西汇（W巩EMix狡）赔，将成为北谨京城内现代头时尚文化生德活和娱乐休敏闲的代名词签。羡3)经营贼模式敞东西汇讯的定位是柔席合东西方的茅交流点，其若经营模式是撕以创造此种件氛围，让加燥入絮东西汇山的凳厂商能享受膊从中带来的啊商业效益，俭并以此提升离整体的商业抛价值。击在现実环境局中，慈东西汇记的商业价值肉并未成形，共无论对承租搬厂商或大众棒消费者而言垄，莫东西汇互是滩陌生的且未抽具任何具体部价值的。所慈以首先必须涨将掘东西汇设以单一品牌绒的方式作密惰集的市场推习广，让市场阅了解其中的唐意义，以及登其中的经营喜模式。燕有别于一般贫的零售商场来，计东西汇神主张的是文脂化(Cul店ture)症、艺术(A差rt)、休尽闲(Lei首sure)侧和生活(L绝ifest裳yle)等莲，所以在经丧营方面必须樱以主动的态宵度提供市场资相关信息，懒以及发掘国朝内外新的相除关商品，透缴过常态性的贩场刊、网站朽、展销会、生拍卖会、社逆会公益活动凯等，加强与凶市场的实际角互动，籍以模提升市场地努位和品牌价甲值。另外，金亦可考虑在稍场设置固定稿现场广播室卧（Live镜Stud畅io），与萝北京流行音困乐广播台合伸作，与现场在制作有关音秒乐和流行趋扇势等节目，米以突显东西饭文化交汇的犯理念。盼东西汇扑的经营模式或，建议先以润合理的成本叮将项目品牌寸打响，再考否虑实际利益牙，毕竟这是骗一亇长期持恭有、永续经过营的商业项伍目，短期营凳收对长期成接功将不具有花多大的影响拔，反之，把凭项目品牌有些效地建立于嗓消费者及承央租户的心中招，对长期的鸦成功方是最最大的保障。熄此外，建议妨在经营方式晋上，以「较党低的固定租场金、外加营厉业抽（提成室）」为基础满，一方面吸懂引优秀商家泡进驻，同时情亦可分享共停同努力的经葡营成果。为野了未来能达储成高质量的微经营管理水命平，在硬件干设施方面，艺必须设置全梳场电脑化营风运系统，以近便长期监控思营业状况、荷消费行为和胖提供主动的尾顾客互动服认务等。在软忙件方面，则振是成立一专雪业的营运管我理团队，负舰责提供予承设租户和消费强者高品质的从星级的营运冒管理服务。象此外，桌东西汇涛的经营收益俗，除了单纯顿地将空间出鼠租与合适的仆经营者，或菌与经营者以押联营的方式割合作外，亦吹同时可考虑铺成立专业的中商品采购团孩队，独家自股行经营优秀拴的新锐中国津设计师产品侵，以提升榜东西汇票的独特性，芳这无论对本我地消费者或拨国外观光客旨都将具一定蠢的吸引力。璃成立专业商多品采购团队戴的方向，亦粉符合开发商恳欲长期持有馅和经营所有粥未来的商业跨开发项目。草4)商品瓣策略邮东西汇极所强调的整类体规划概念猛是以文化、闻艺术、美食侮、生活等元武素，以弥补泛崇文商圈内翠较缺乏的一暴环商业内容些，并为项目腾创造鲜明的顿独特吸引力本。在毒东西汇饼里，我们必橡须让消费者技感受到耳目客一新的休闲信逛街氛围，者因此，除了直硬体上须创倦造新颖的室抱内外空间感喂外，在商品鞠的策略上亦缩须有所不同散，而在价位勾上则走中阶茎路线，以免象因定价过高描或过低，影吃响未来客层否的宽广度。昌在商品策略搏上，可分为苦一般消费（违如手工艺品交、家居用品弓、礼品、饰煤品等）、服段务型消费（接如发廊、美曲容院等）、旁餐饮消费（另如特色餐厅股、咖啡厅、景茶艺馆、酒本吧等）、以研及现代艺廊垫等。因为歪东西汇斑的独特定位狐，所以在正搂式招商之前抬，必须就市秃场内现有的部商品作一详所尽调查和筛怠选，并挑选批无论是品质瓶或价位均符持合整体策略影的商品。除令此之外，必珠须配合有效略的系列性行节销企划活动颤，一方面对手市场说明彻东西汇蒙的独特概念估，另一方面俭则是让潜在为承租户对项笼目更具信心摊，并主动与果招商团队联验系。娃在商品分布伏方面，建议乏借助于北侧钻新世界酒店均／写字楼第圈三期开发项峡目，地下一鞠层有意与征东西汇滨连通之便，呈将地下一层仍的商业空间传加以利用。像据知新世界颠将以精品店炒的形式规划驴，而延伸至创东西汇欣一侧以一般阶消费类商品梁、广场休闲熊咖啡座和服邻务型消费等撤业种作一衔嗽接。地上层射的商业面积捷，建议全部阳分配予一般毅消费类商品帽和服务型消学费，以增加晶租金收益和康整体可看性宰。二、三层谱及阁楼的部逆分，则是以处餐饮消费、贝以及现代艺碑廊等为主，能其中餐饮部纽分的咖啡厅叫可设置于附史有阳光平台穿的位置，餐投厅及酒吧则假应使用三层求带阁楼之空筹间。衔除了一般的梅招募行为外译，本项目可发考虑透过自枪行采购经营毕或商品代理条的手法，建狂立独家经营蛙商品，如亚敌洲新锐设计欢师的作品，优其中包括：简家居饰品、前服饰饰品及晴文具礼品等受。以下为商这品配置示意求图。逃东西汇W火EMix娇商品配置示检意图B1B1GF2F3F特色餐厅／酒吧／咖啡厅／茶艺馆／艺廊特色餐厅／酒吧／咖啡厅／茶艺馆姨5)建筑萄计划概念筑东西汇哀的建筑计划棕建议以「新的古典建筑」蹲和「阳光有榨氧」作为整怨体设计发想周概念尼，从建筑外滔观即开始让环人感受到「炊东西文化、慰聚一堂」圈的意念。以激下是弦建筑计划概怨念之建议。脱因俗建筑深度只恩有约26米些，故室内动筹线应以部分差单边店铺（怕设于和建筑物西侧兼）否、部分双边翁店铺规划，额具体分配需吴视垂直消防语动线之位置掏而定。挖将主入口设誉于建筑中线兰，南侧则作辛为停车场出善入口及次入速口。兽于一层主入交口处设计停熔车湾（Dr担op-of陆fBay收），以便出腔租车下客和惕等候。另需仿于南、北两佳侧设置旅游罚车停靠处，戒以便观光团杏体使用。钟本耍建筑物地下党一层和地上随一、二层室析内天花以下荒之高度建议钓至少达到3租.5米（店掉内高度不低甩于2.6米似），而至于抬三层和阁楼棚部分，可视愈相关建筑物胆限高规定，退尽量争取板驾对板高度，嗓以配合局部架的层顶透光雨罩设计，加林强其采光和污创造空间独稠特性。梁柱桥跨距方面，甚尽量以9米箱剩9米的模物具设计。榴为进一步提剂升地下一层呆之商业价值邪，室内应设搭计挑空区，西将一层之商蒸业气氛与地危下一层相连撤接，并引入纪天然采光以尼降低地下层危的心理性压腊迫感。视在建筑物外霜观方面，应菌尽量利用建航筑物临祈年模殿大街（西佩侧）之面宽蚕，透视室内钉部分商业活志动至户外，死可有效提升雷商业气氛和升增加室内采蒸光。另一层润临路店铺应番以活动门窗计设计，以增其加未来可能预把商业活动汉延伸至人行振道的弹性仅视法令规定塔，将三幢建票筑物于二层裳处以空桥加字以连接，以习延长其室内隆动线。此外粉，于二、三的层和相连之骂屋顶部分设陷计室外阳光垫平台（Su爷nDec独k），供餐戚饮业使用。膨将所有垂直估动线，包括按电梯和手扶毕梯，设置于抄建筑物临祈罚年殿大街方圆向，