投资广场二期扩建工程项目可行性报告

投资广场二期扩建工程卧龙公寓项目建议书项目扩建背景卧龙公寓是集团公司在荆州投资的项目之一，建筑占地1500平方米，楼高五层，砖混结构，外观为独特的梯次退层处理。公寓有客房72间，床位100个，现有员工28人。自2002年9月装修开业以来，公寓按酒店模式经营管理，主动提倡人性化服务理念，打出“卧龙公寓就是您温馨的家”、“卧龙公寓，给您回家的感觉“等人情味极浓的品牌，对来荆投资的中外客商产生了巨大的吸引力，平常入住率达到80%以上，常常出现爆满现象，不少客户满怀兴致而来，却因入住不下扫兴而去。卧龙公寓位于荆州市城区主干道江津西路与武德路交汇处。10年前，这里是原荆州地区与沙市市结合处，交通不畅，发展缓慢，此地段没有档次较高的宾馆酒店。荆沙合并后，江津路全线贯穿，这一带得到快速发展，现已成为中心城区。公寓东边是荆州市政府、市人大、荆州日报社、荆州电视台等行政事业机关办公所在地，南边有七一一、荆大公司、小天鹅等大型企业，西边有市检察院、国税局、白天鹅家居广场和天发集团开发的房地产，北边有美国一公司洽谈的大型房地产项目，特殊是投资广场的诞生，市政府20多家行政机构进入广场联合办公，30多家中外客商入驻投资广场写字楼，大多数客商下榻首选卧龙公寓，这就给规模小、客房少的卧龙公寓带来了极大的接待压力。特殊是卧龙公寓由学校教室改建而成，综合设施不配套，餐厅简陋，未能与公寓连成一体，客商吃住多有不便，连一般的会议都难以接待，长此下去，势必影响公寓经营发展而最终被市场淘汰。从荆州市宾馆酒店发展的状况看，卧龙公寓也有参加竞争发展的必要。来荆州投资的温州客商郑成奎董事长曾多次向市领导反映说“到荆州投资，住不好是最大的问题。”可以说，这句话代表了相当一部分来荆客商的心声。由于荆沙合并仅10年，过去各自为政，城区人口也少，全市没有一家五星级酒店。荆州宾馆号称四星级，红苑大酒店、江津宾馆、荆保宾馆挂三星级，事实上都未达到。这几年建成的锦佳宾馆、金九龙酒店，分别建在荆州开发区和城南开发区，由于都属于当地私人投资建设，规模小，功能不全，管理理念滞后，综合档次都较低，远远不能适应荆州市发展的须要。因此，卧龙公寓如能乘势而上，将投资广场院内的几十亩闲置土地充分利用，把卧龙公寓扩建成四星级酒店，改名卧龙山庄，主动参加荆州宾馆酒店市场竞争，服务和融入地方经济发展，这无论对于卧龙公寓自身做大做强，对于集团公司在荆州的渗透扩张，还是对于荆州当地经济发展，都是大有好处的。无疑是一个双赢战略。荆州市投资广场二期扩建四星级酒店——卧龙山庄项目，正是在这种背景下提出来的。综上所述，也可以看出卧龙山庄扩建工程完成后，具有广袤的发展空间。市场分析国内旅游酒店业的市场分析2001年上半年国内酒店业的发呈现状酒店服务是发展旅游业的重要物质基础，酒店的数量和服务质量是旅游发展水平的重要标记之一，改革开放之初酒店业曾是我国旅游业发展突出的瓶颈问题，自十一届三中全会以来，经过近20年的发展，我国的酒店业得到了长足的进步，据新华社2001年2月28日消息，我国目前已有旅游酒店总数6046家，与1978年的137家相比，增加了近44倍，不仅成为国民经济中肯定增长速度最快的行业之一，而且酒店业也成为了一个大行业。另一方面，改革开放的干脆成果客观上为内需市场的崛起创建了必要的经济基础，依据权威部门的统计消息，2000年我国国民生产总值为1万亿元，以12亿人口计，人均约为833美元，而依据国际惯例，凡是人均国民生产总值达800~1000美元之间时，势必形成一个旅游发展的排浪式消费阶段，这种排浪式的消费起先在中国显现出来，休假制度的改革，带薪休假制度、嘉奖制度等推出，又为我国百姓开展旅游活动供应了必要的闲暇时间条件，旅游作为一种生活要素已起先在中国百姓的生活中占据重要地位，因此，我国酒店业除了原有的海外旅游市场外，又迎来了浩大的内需市场，并且，随着我国加入WTO，我国酒店业将有望在世界范围内进一步拓展市场空间，就此而言，我国酒店业已形成一个大市场格局。面对星级酒店这一大行业、大市场、大发展的蓬勃发展态势，我国的酒店业在欣喜的同时，更应具备忧患意识、创新意识、要擅长透过这一表象深刻分析酒店业经营的危机和挑战，众所周知，由于受传统观念、陈旧体制、发展历史、技术条件等限制，我国酒店业在发展过程中也凸现了不少问题，管理机制僵化不活、市场秩序混乱无序、饭店竞争手段单一、市场定位盲目混乱、饭店产品雷同老化，全部这些都将使中国的酒店业失去众多机会，并可能陷入致命的逆境，日趋规范的市场经济，渐入佳境的学问经济，势不行挡的全球经济，构成了新世纪酒店经营的新背景，这就要求酒店业必需站在战略高度，站在与国际接轨的角度，重新谛视自身的发展模式，苦练内功，抓住机遇，迎接挑战，这新一轮的竞争中争取主动和优势。如此，建议酒店应以前瞻性的服务眼光及早介入这一市场。国内酒店业消费市场的调查青年是主体调查显示，到酒店消遣场所消费愿望最高、机会最多的是中青年人，尤以31~40岁消费者比例最高，占36.1%，其次是21~30岁和40~50岁的消费者，分别占26.9%和24.7%，他们构成了消费主体。个人消费增长据调查，消费者去酒店消遣场所费用支出方式基本有三种类型，公款消费占57%，主要是国家机关会议和旅游团体消费；公费加自费占24%，主要是企事业单位文化、商务性活动；费用自理者占19%，主要是一些民营企业主和白领高薪阶层，一般市民相对较少。个人消费的比例比过去有所增长。C、酒店消费客户多样化海内外商务客人、旅游团队、企事业单位会议、消遣休闲散客、周末度假之家等。现代酒店的发展趋势世界酒店业随着世界经济的发展，已经形成最重要的服务行业。由于人们生活的日益改善和生活方式的变更，酒店业也将不断变更发展，其发展趋势有以下几个方面：A、保持高速增长的势头世界酒店业的发展与旅游业的发展是亲密相关的，而世界旅游业的发展与全球性的政治、经济形势休戚相关。现有世界旅游业已成为世界最大产业之一，位居石油工业与汽车制造业之前。从发展速度上讲，新世纪国际旅游业可能保持稳定发展，每年递增率在5%左右，当然，在不同的区域，不同的年份可能会有较大的差异，在中国，由于政治稳定，经济发展速度很快，旅游业会保持高于5%的速度发展，由此使酒店业也会接着向前发展。随着我国带薪休假制度的实行，国内国际旅游将有更大的发展，也会给酒店带来好生意。B、集团化、国际化经营的趋势生产与资本的国际化进一步促进了经营的集团化与国际化，这是世界经济发展的重要趋势。起源于一些经济发达国家的大型企业集团，将进一步向世界扩展。规模经济的优势，不仅使它们的业务遍布世界，其本身也渐渐发展成一个规模浩大、资产雄厚的跨国公司多国公司，酒店业更是如此。C、面临竞争的新形势当今国内、国际酒店业的竞争，不仅是服务质量的竞争、管理水平的竞争、价格的竞争、客源市场的竞争、服务设施与服务项目的竞争以及酒店特点的竞争、风格的竞争等等，还表现在各酒店企业管理人中与服务人员素养的竞争，即员工素养的竞争。而在酒店业快速发展、传统的酒店之间相互竞争的同时，酒店业又面临来自传统住宿设施的挑战，这就是近年来在欧美日益兴起的酒店公寓、其次住宅与定时共享住宅或度假住宿设施的竞争发展。D、产品的多样化与综合性的经营趋势现代旅游者的需求越来越多样化，因此，世界酒店业为了与需求相适应，也尽力供应多样化的产品，以满意旅游者的需求。一些大的酒店联号不断调整其产品结构，变更产品形象，以找寻新的市场机会。在美国，对大型城市酒店来说，家庭旅游者与商务旅游者变得越来越重要，很多酒店将传统的单人间、双人间改造成带会客室的套房，套房里配有家庭常用炊具。现在，不仅套房在酒店房总量中比例增加，还出现了一些全套酒店，这些新型的套房比以往的为数甚少的高级套房更加好用，由于房价适中，又比一般客房更加便利，因此颇受欢迎。E、重视细小服务、充分体现服务人性化的趋势酒店的声誉多取决于服务，而优良的服务又多体现在微小处和是否富有人情味，是否做到了微笑服务。被誉为欧洲酒店的皇冠的汉堡四季酒店可谓是这方面的典范。比如对客人以名相称，就是其中之一，一旦客人住下，无论他走进餐厅、还是步入酒吧，那里的服务人员虽未曾见过面，却能叫出客人的名字，实在是一绝。F、加强人才培训的趋势世界酒店业快速发展，顾客需求越来越高，迫切须要提高员工素养。因此，世界各国普遍出现缺乏合格的酒店经营管理与服务人员的问题，酒店业对受过高等专业训练的人员需求量很大，但培育此类特地人才的教化事业却远远跟不上，为了在国际、国内市场竞争中取胜，造就和培育一支高素养的酒店员工队伍，特殊是能适应新世纪特点的员工素养队伍，成为世界酒店发展中最重要的问题，所以世界各国、各地区酒店都在努力地有坟墓地对各类各层次的酒店员工进行着系统的培训或有针对性的短期培训，以便增加自己的实力，迎接新的市场竞争与挑战。荆州市旅游酒店市场发展前景荆州市城市综合环境分析A、荆州概况荆州人杰地灵，物业丰富，历史悠久，文化绚丽，自古就有文化之都、鱼米之乡的美称。荆州地处湖北省中南部，江汉平原腹地，东望武汉，西接三峡，北临汉水。全市国土面积1.41万平方公里，下辖荆州区、沙市区、公安县、松滋县、监利县、石首市、江陵县、洪湖市等8个县、市、区，总人口634万，其中中心城区面积54平方公里，人口75万。到2002年，全市国民生产总值为359.1亿元，是国家农业综合商品基地和轻纺工业基地。荆州位于中国南北和东西交汇的经济地理中心，是连接华北、西北、西南、华东和中南地区的线路枢纽地带，四方连通性好，踞东进西出，南来北往之要冲，具有独特的区位优势和地理优势，是一座充溢商机，充溢活力，充溢希望的城市。B、荆州市人口状况2003年末，荆州市总口430万，其中中心城区人口75万，加上外来临时居住和流淌人口约107.6万人，仅次于武汉市，在全省其次位。10年前，荆州地区与沙市市合并前，两地城区人口约50万，合并后，城市化进程加快，一大批农村人口迁入城区，人口快速增加到75万，增加了三分之一。近几年，该市提出工业兴市战略，一批原在市区的企业退二进三，不少发展壮大的乡镇企业、私营企业迁入市区，如上市公司凯乐集团公司将迁往开发区，投资5亿元新建企业，还有一批中外企业将在荆投资兴办实业，荆州市规划占地11万亩的工业园已经启动，原来人口密度较大的荆州区域将会快速形成更大的人口聚集。按国家有关部门规划的2010年我国城市化水平达到45%的指标预算，到2010年，荆州市城区人口将增加到185万人，人口的聚集将为城市人流的增长供应新的动力。C、荆州市经济发展状况改革开放20多年来，荆州经济得到快速发展，产业规模不断扩张，大中型企业不断强壮，民营经济实现突破性发展，农村经济跨上产业化新台阶，特殊是近几年来，对外开放领域进一步拓宽，利用外资规模不断扩大。像美国通用、法国法雷奥、荷兰飞利浦、德国美洁时、英国吉象等众多知名跨国企业进入荆州投资，使荆州成为重要的制造业基地、农产品生产基地。荆州市特殊的资源要素造就了制造业的多样性。2000年，全市规模以上工业总产值221亿元。化学农药、合成洗涤剂、家用电器、精细化工、汽车零部件、电子通信产品的生产实力在全国占有重要地位，汽车零部件、化工、轻纺、电子、新型材料、信息产品等行业已经成为省内优势产业，轻工、纺织、燃化、电子、建材、医药、食品已成为荆州支柱产业。在荆州的土地上，已经成长起7家上市公司，涌现出沙隆达、天发、车桥、凯乐、天颐、洪城、活力美时洁、吉象、众兴、博尔德、神电、大田、楚源、九龙、711厂、小天鹅（荆州）、三金、飞利浦、白云边等一大批骨干企业，在荆州2小时商圈内更有大批业绩优异的制造业巨子。2002年，荆州市三次产业结构由5年的28.3:40.7:31调整为26.9:41.3:31.8，一、二、三次产业在GDP增长中所占份额分别为11%、49%、39.9%。二、三产业成为该市经济增长的主要力气。荆州的综合实力在不断增加，区域内竞争力逐步加强，为荆州将来的发展创建了良好的基础。荆州市旅游市场发展分析荆州是楚文化、三国文化的发祥地，荆州古城墙是南方唯一保存完好的古城墙，古纪南城还在规划重修中，大量的楚古墓亟待发掘，关帝庙等一大批历史文物景点急需开发，危水旅游区、洪湖生态旅游区、石首生态旅游区等一大批现代旅游景点正成为新的旅游风景，其旅游资源特别丰富，吸引着中外游客。2001年，荆州市有施行社18家，其中国际社3家，有旅游宾馆饭店31家，其中，四星级1家、三星级3家，全年接待游客509.24万人，其中，海外游客3万人次，旅游创收27.9434亿元人民币，创汇501.56万美无，同比增加11%。2001年是荆州旅游“十五”安排实施的第一年，也是荆州市跻身“中国优秀旅游城市”的第一年。旅游行业抓紧机遇，加大旅游开发力度，全年共组织26个旅游项目对外招商，仅在龙舟节期间就有50个项目签订了意向合同，合资总额16亿元人民币，同时，充分利用龙舟节和凤凰音乐节分别与“五一”、“十一”时期的有利条件，大力发展节假日旅游。为充分发挥鄂汀边届旅游资源优势，实现边界各城市资源共享、优势互补、客源互流、共同发展，由市旅游局发起倡议，荆州、宜昌、岳阳、神龙架林区、张家界市等9个地、市、州、区旅游协作区，建立了各旅游城市间良好的协作机制，年内，9个地、市、州、区旅游行业开展各种沟通合作等活动10余次，极大的扩展了荆州旅游市场空间。2001年1月15日，国家旅游局授予荆州市“中国优秀旅游城市”称号，钱其琛副总理为荆州授牌。与此同时，荆州博物馆荣获国家旅游局“AAAA”旅游景区殊荣。今年，荆州市委、市政府推出了发展旅游业和文化产业的规划，向社会公开聘请旅游局长和文化局长，预料近年内该市的旅游文化产业将得到空前发展。这将对宾馆酒店服务业的发展带来巨大的机遇。荆州市酒店市场分析A、市场调查依据2003年7月16、17、18日三天对荆州市现有的酒店宾馆写字楼进行的市场调查显示，其基本状况见下表：酒店项目名称地理位置层高、房间数量配套设施价格定位优势劣势入住率荆州宾馆（****）50年头建，后经过多次翻修，1998年评为四星宾馆荆州城迎宾路4号6层多栋建筑，商务楼64间、贵宾楼48间、标准楼140间，共计231间，其中还有五间中、欧式总统套房中、西餐宴会厅、酒吧、夜总会、商场、健身中心（桌球、网球、游泳池、保龄球等）、美容保健中心标间：580元单间：480元豪套：880元总套：4800元对外五折销售最高星级宾馆、服务软件较好、领导官员接待中心、政府品牌名气大、消遣休闲配套齐全地理环境差、交通不便、设备设施陈旧、房间灯光暗淡66%江津宾馆（***）1981年建成，1996年评为三星公园路12号中山公园西门旁8层建筑，单间、标间、一般套房、豪华套房共计128套房间餐厅、芬兰浴、商务中心、多功能会议厅（影音装置和同声传译系统）、游泳池、健身房、网球、保龄球、桑拿、夜总会标间：280、320、400、440、480元不等三人间：880元套间：880元豪套：1680元对外七折销售，送早餐绿化环境美丽的花园式酒店、宁静舒适、地理位置好、交通便利设施设备陈旧老化、价格昂贵32%红苑大酒店（***）1996年建成，2000年评为三星江津西路1号江津路与塔桥路交叉路口5层建筑，有标准间、单间、豪华单间、豪华标间、超豪华套间共计70多间大酒楼可同时容纳800人进餐、演艺厅、KTV包厢、保龄球、沙狐球等硬件良好标间：368、358元单间：280元豪华单间：488元豪华标间：588元超豪华套间：2000元对外销售散户八折、团队七折、单间不打折地理位置好、消遣配套齐全、餐厅面积大、海鲜楼已做出品牌、有目前档次最高的保龄球馆宾馆大门地势低积水严峻、自然环境差、嘲杂、大堂面积小且拥挤、房间设施设备陈旧68%荆保宾馆（***）1996年建成，2000年评为三星荆州城内荆东路四层带电梯建筑，有客房50间，其中47间标间，3间套房餐厅、芬兰浴、美容美发标间：380元套间：618、698元对外销售6折保险公司定点宾馆、房间面积大、房间配有单独麻将室地理位置偏僻、设施设备陈旧老化、服务差60%锦佳宾馆2000年建成江津东路开发区8层建筑，有单间、标间、豪套、商务间、家庭间共计近100间房夜总会、美容中心、中西餐自助餐、大小会议厅、小型健身房、各房间均有上网电脑设施（免费）单间：248、288元标间：328、388元家庭间：408元商务间：498、588元豪套：2800元对外有6.5折体育馆旁边有利于接待文化艺人如明星等常住宾馆、大堂华美气派、各房间面积大、自然环境美丽、硬件设施优、文化系统定点酒店价格销高、地理位置偏僻、交通不便75%金九龙大酒店2002年元月开业南环路4层楼房，主要以餐饮为主，共有标准间、豪单、豪套房37间夜总会、KTV包厢、美容美发、小型咖啡厅、大型中餐厅标间：360元单间：460、580元豪单：680元豪套：880元对外可7-8折销售，营销人员可6折实惠餐厅面积大、豪华、餐饮出品做出名气、房间设施设备优良、硬件较好产品单一、房间数量少、地理位置偏僻95%华泰大酒店北京路70多间客房餐厅酒楼、美容美发中心、会议室、夜总会标间：180、200元单间：220元地理位置特别好、人流大、价格适中嘈杂、设施一般、宣扬不够、配套不完善21%锦煌山庄1999年开业文湖公园中心位置2层自然园林度假建筑。有标间17间，房间配有独具匠心的圆形床宽带上网、整体浴室可冲浪、餐厅、夜总会单间：198元标间：218元套间：328元折扣随意大公园环境、美丽、宁静、舒适房间少、蚊子多、配套不完善、交通不便60%梅馨池宾馆1999年建成白云路29号2层3小栋楼房，主营餐厅、客房20间美容美发、水吧、多功能会议厅标间：228、328元套间：518、668元对外8折实惠环境幽静、房间电脑宽带上网（免费）房内均有冰箱规模小、配套不完善80%文星宾馆江汉和中山路交叉口50多间客房中西自助餐单间：138、168元标间：198元套间：368、398、558元价格很随意，不定售房价格政策宽松、敏捷、地理位置较好陈旧、老化规模小、设施设备卧龙公寓江津西路288号投资广场内5层梯形建筑，有单间、标间、高套、豪套、VIP房5种房型，共计68间房写字楼租赁、美容美发中心、中餐厅、商务中心、银行、商场、书吧、网球、羽毛球、乒乓球、桌球、大小型会议室单间：198元标间：208元高套：238元豪套：348元VIP：688元协议客户可享受8.5、7.5折实惠绿化环境舒适幽雅、宁静、停车位丰富、广场内视野开阔、结合写字楼租赁适合商务型客户、房内硬件设施良好地理位置偏僻、无中心空调、无电梯、蚊子较多、配套不完善、隔音效果不好80%B、荆州市酒店宾馆市场现状依据对荆州市11家大小酒店宾馆的调查，荆州市酒店市场目前状况是：①荆州市酒店宾馆市场处于初步发展阶段，高档次、高规模的星级服务酒店刚刚起步，如：江津宾馆正洽谈收购重新改建为五星级酒店，金九龙大酒店也已买地规划其次期高12层的四星级酒店，红苑大酒店也已装修改建，增加配套功能及设施等等，酒店市场目前正面临着即将启动发展的时期。②荆州市现有酒店管理思想僵化，管理手段落后，受传统观念影响严峻，经营处于封闭状态，缺乏对市场的引导。③目前“国际标准星级酒店市场”仍是一片空白，荆州现有酒店市场秩序混乱，各酒店宾馆产品竞争手段呆板无新意，缺少别出心裁的特性服务产品，估计有很大的市场需求空间。C、荆州市酒店宾馆市场项目特点①荆州市酒店宾馆楼层普遍为小高层，规模小、档次低、装修不探究、时常尚、不现代，市场停滞严峻。②各酒店宾馆建筑单调，无自然景观、园林绿化概念，规划布局不合理、不科学，酒店设施设备陈旧老化。③市场上星级酒店标准服务概念贫乏，服务人员素养普遍低下，忽视培训特性服务的要求，无产品差异竞争优势。④酒店宾馆配套功能不完善、不专业，设施设备不齐全，产品雷同，竞争手段单一。⑤不重视广告宣扬推广活动（媒体、户外等），无专业销售队伍等，销售环节和销售道具的支持，缺乏市场推广策略的协作，市场定位盲目随意。⑥酒店、写字楼的物业管理观念落后，服务质量差。D、荆州市酒店业将来的发展趋势①随着荆州经济的快速发展，依据城市发展规划和城市化进程的须要，荆州市酒店服务、写字楼、物业管理等都将进入一个快速发展阶段。②市场化进程加快，荆州酒店业将步入正常的发展轨道，供应的产品类型将会不断增加完善，产品品质将会不断提升。③酒店业市场真正步入规模大、档次高、服务好的标准化还需时日，并需政府的大力帮助，行业的不断引导，方能成为促进荆州市经济发展的重要力气。项目定位与规模（一）项目规划的指导思想本项目总体规划的指导思想：主动协作荆州市城市经营发展战略，依据荆州市城市发展规划和城市化发展进程的须要，顺应国内酒店服务业市场化进程的发展，主动引导荆州市高标准星级酒店潮流，通过高度市场化运作、人性化的管理、规范化的服务，树立荆州市酒店服务业新形象，朔造新品牌，建设荆州市规模最大、档次最高、服务最好、环境最美、最有影响力的综合性、多功能的国际大酒店。（二）拟建规模及规划设想荆州市投资广场现有草坪及车位面积14000平米属于闲置用地，利用扩建四星级以上规模的具有国际标准的酒店，前有综合写字楼，院内有自然园林景观，全套功能消遣休闲，真正建成荆州一流的酒店，拟名卧龙山庄。主要经济技术指标：卧龙山庄规划占地5000平方米。①总建筑面积14000多平方米。②其它附属配套服务设施1400平方米（其中：商业功能会所1200平方米、游泳池200平方米）。2、容积率：3、绿地率：50%4、建筑类型：十一层大厦、三层临街商业会所等。5、综合配套服务设施：十一层酒店：大堂、客房（单间、标间、三人间、豪套、酒店公寓、总统套间）、咖啡厅、酒吧、商场、商务中心、多功能宴会厅、中西餐厅、健身中心、员工食堂、员工更衣活动室、员工浴室等临街商业会所：演艺中心、KTV消遣城、桑拿保健按摩中心其它功能设施：游泳池、网球场、停车场等投资估算建筑面积：14000平米占地：5000平米楼层：11层序号项目名称理论费用减免费用实际费用建筑面积成本（万元）1土地2规划费3勘探、设计费4城市建设配套费5人防费用6白蚁防治7环保化粪池8建安成本9消防设施结建费10建管办手续费11图纸审核12预算编制13城建档案管理14散装水泥处理15建筑垃圾处理16工商合同签证17工程监理18质检19墙体改革20环保排污21环卫处置费22建筑放验线23上水工程费24水增容25污水、雨水26电工程费27绿化28小区内道路29小区内公建景点30电梯31空调32其他设备、机器33家私、办公家具34布草35一次性客用品36印刷品37厨房设备38餐具、餐桌、椅39灯具40电脑软件系统41人员工资工服福利42营销推广43行政管理44税金45合计46预备费用47总投资2000万元财务评价与社会效益分析（一）财务评价1、销售价格依据荆州市酒店价格的市场状况，并结合我公司开发二期酒店的综合成本，拟对酒店各项服务产品销售价格定为：（协议客户最低折扣为8折）A、房间价格：单间：288元、标间：328元、三人间：388元豪华套间：488元、总统套间：2888元酒店公寓：8888元/月（入住时间最少为一个月）B、消遣设施价格：网球场：50元/小时、游泳池：50元/小时/人乒乓球：20元/小时、羽毛球：30元/小时台球：30元/小时、健身中心：988元/月/30次棋牌室：168元/间/天、会议室：2000~4000元多功能宴会厅（演艺中心）：依据宴会的不同形式定价KTV消遣城：488元/包厢（最低消费）商务中心、商场花店：8万元/年对外承包桑拿保健按摩（包括美容美发）：18万元/年对外承包C、餐饮价格：建议设中餐厅（湘、粤）、西餐（自助）厅、咖啡厅（大堂吧）、星月廊酒吧（顶楼长廊）、价格待定。2、现金流量表A、总销售收入：客房收入：60间×300元均价×365天=657万元餐饮收入：中餐（湘、粤）5万元/月×12月=60万元西餐（自助）48元/人×500人/月+散点1万=34000元/月×12月=40.8万元咖啡厅（大堂吧）2000元/天×30天×12月=72万元星月廊酒吧3000元/天×30天×12月=108万共计：60万+40.8万+72万+108万=280.8万×0.7=197万~200万元消遣及其它杂项收入：保守预估40万/月×12月=480万元总销售收入：657万+200万+480万=1337万元B、营销安排：第一年销售收入1300万，其次年销售收入1800万第三年销售收入2000万，第四年销售收入1600万