商业项目总体规划书含商业管理模式可行性

XX项目商业规划书一.

关于XX项目思路可行性的简析通过了解，投资方将在XX城后四区建立XX项目。这一部分从实际出发，对该项目的思路可行性作出论证。/投资方关于项目的思路核心概念一：女性化核心概念二：潮流精品核心概念三：批零兼营核心概念四：地铁概念通过对项目思路四个核心概念的逐一分析讨论，来简析项目操作的可行性。核心概念一：女性化“她时代”已经到来在美国方言学会举行的一次有趣的“世纪之字”评选活动中，结果出人意料：“她”以绝对优势战胜“科学”等候选字，成为“21世纪最重要的一个字”。

随着女性在社会地位和经济实力上的不断提高，对女性品牌消费的需求在不断变化和升级，造就了市场潜力巨大的女性消费市场，“她时代”已经悄然带来……在“她时代”，“以男性为主的消费主义正在转变为以女性为中心的消费主义。”大量女性杂志、女性畅销书、女性网站、乃至女性电视频道已经或将要大张旗鼓地占据市场，这是谁也不能忽略的事实。“为她服务”已成为服务行业目前流行的经营策略。女性消费市场潜力巨大女性是家庭消费的主要决策者，是家庭消费结构、消费方式的主要影响者，也是家庭消费品购买和消费行为的主要实施者。

在消费市场日益成熟的今天，女性逐渐占据了消费市场的绝对统治地位。女性每年的消费额是男性的7倍，女性消费成为市场上一个新的经济增长点。随着女性收入的增加和地位的提高，女性消费品市场将呈现大幅度增长，女性消费市场的潜力巨大，前景广阔。康王路商圈女性商业氛围从上下九步行街、恒宝广场、新光百货、康王城一路走来，我们发现这里大部分的消费者都是女性，女性成为康王路商圈消费的主力军。XX项目立足女性市场大有可为！核心概念二：潮流精品新一代的个性消费与发达国家相比，中国的消费群体显得更为年轻，1978后，出生于婴儿潮时期的年轻一代较之父辈拥有更为稳定与良好的经济状况，完全不同的是，他们的消费观念也显得更为积极。城市白领阶层的收入在逐年稳步增长，这一群人似乎很少考虑存款，正当大多数谨慎的上一代人还坚持将收入的40%作为存款时，消费的主力军已由新一代的年轻人来充当。根据近期一次盖乐普调查显示，在过去10年中，中国的工薪族对于个人幸福和自我满足的追求更甚于发财致富。越来越多的年轻人正在通过各种品牌来表达“自我”的与众不同，展示个性的张扬。与前三区的呼应及错位经营潮流精品的主力消费人群为20-30岁的潮流女性白领，相对于15-25周岁学生，她们对商品的质量和品牌要求更高，也具备更强的消费实力。康王城周边有金华小区、万科金色康苑、兰亭西津、西关新寓、嘉禾苑、新光城市广场等大型商住区，区域内不乏20-30周岁的年轻潮流女性白领。而康王城毗邻地铁1号线的优势地理位置，能有效将这群人聚集到康王城来。但是康王城前三区商铺所经营的潮流商品，普遍品牌知名度和质量都不高，很难满足这部分消费人群的需求，在消费者资源上是很大的浪费。XX项目的建立将与康王城前三区形成呼应，而在商品质量和品牌上又与康王城前三区形成差异，这样的错位经营更能够吸引年龄在20-30岁的潮流女性白领，有效利用她们的消费力。XX项目的潮流精品定位能合理利用周边消费者资源核心概念三：批零兼营商圈固有批发形态提供了先天优势大面积商场形成规模效应BESTGO项目批零经营的业态在商圈内的优势将更突出XX时尚精品城所在的康王城负一层，总面积超过13000平方米，按平均每个商户50平米（算公摊面积）来算，招商完成后将有260个左右专业精品商户入驻，将形成一个规模化的专业精品市场，对聚集商流、人流都非常有利。XX时尚精品城位于康王城后四区，地处康王路商业圈北端，康王商业城前三区、上下九步行街、荔湾广场、赛博数码•生活广场、恒宝广场等商业中心的精品商家成为XX时尚精品城的首要辐射对象。商圈内已形成的人流，为XX时尚精品城的零售商业提供了现成的消费者。而荔湾广场、华林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批发中心、杨巷服装配件街等批发业态的存在，但是又没有专业的精品批发类别，使XX时尚精品城这个专业精品批发市场在康王路商圈出现成为大势所趋，理所当然。核心概念四：地铁概念地铁成为周边居民与上班族的聚集地地铁带来庞大的区域外人流根据调查，康王路商圈范围约4.5平方公里，居住人口约40万人，通勤人口约20万人，商用面积约80万平方米。商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。地铁成为商圈周边居民与上班族的聚集地。由于临近地铁，并连接地铁与周边多个写字楼和住宅小区，康王城内能保证稳定的人流量，据统计，康王城日平均人流量超过3万人。BESTGO落户康王城后四区，将有效利用区域内人流形成消费，并借助这些人的口碑力量，让品牌得到广泛传播。“坐上地铁，走遍广州”这句流传甚广的顺口溜非常直接地表现了地铁给市民们带来的便利。由于临近地铁，来BESTGO逛街就非常方便。一旦BESTGO在广州消费群中具有一定的知名度以及很好的美誉度后，地铁将为项目带来庞大的区域外人流，对项目的经营及品牌形成很好的良性循环，使项目在不知不觉中得到最大化的推广。毗邻地铁的优势，使BESTGO的项目推广相对更加容易结论XX项目抓住女性化、潮流精品、批零兼营、地铁概念这四个核心概念，是立足于项目自身优势，并且符合现代消费潮流趋势的，是切实可行的。二.

XX项目分析对XX项目所处的区位、商圈情况，以及竞争情况、自身的SWOT进行分析。项目区位天河城商圈江南西商圈英雄广场商圈北京路商圈康王路商圈环市路商圈项目区位项目位于XX路商圈北端商圈分析康王路商圈概况

荔湾区俗称“西关”，是最具广州民俗风情的地区，也是广州传统的商业区，广州素有“东山少爷，西关小姐”之说。

康王路位于荔湾区的中心，北起东风西路，南接人民桥，全长2.8公里，路宽40米，双向八车道，是荔湾区的南北向主干道。荔湾区商业基本围绕康王路沿路及通过康王路四个重要节点（陈家祠地铁站、康王中路工艺街玉器街、下九路步行街、沙面、西堤）向东西两个方向放射分布。整条康王路及围绕其四个重要节点产生的商业，统称“康王路商圈”，康王路商圈基本代表了荔湾区的商业情况。/康王路商圈四个重要节点A、陈家祠地铁站：

主要物业有：陈家祠、康王商业城、世纪广场、新光城市广场、西门口广场、富力儿童用品商城、东浚荔景苑万佳百货等。B、康王中路工艺街、玉器街：

主要物业有：惠城花园玉器城、源胜工艺玉器街等。C、下九路步行街：

主要物业有：荔湾广场、名汇商城、赛博数码•生活广场、华林寺、恒宝广场、华林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批发中心、杨巷服装配件街等。D、沙面、西堤：

主要物业有：白天鹅宾馆、沙面公园、沙面西餐走廊、文化公园、水蛇村、南方大厦、爱群大厦、广州电影院、清平路药材批发中心等。东风西至中山七路路段为康王北路，长700米

中山七路至长寿路路段为康王中路，长1000米

长寿路至六二三路路段为康王南路，长1100米商圈分析康王路商圈总体情况一览表范围：康王路、上下九路十字交叉路段及联系路段，约4.5平方公里。商用物业总面积：超过80万平方米总客流量：黄金周超150万人次/日，周六、日约100万人次/日，平时约60万人次/日地铁站客流量：长寿路站约40000人次/日，陈家祠站约20000人次/日核心商圈居民人口约40万人通勤人口约20万人商圈商业定位：利用西关文化和商业资源以现代化与传统风貌充分协调的方法，发展成为以观光旅游、商业贸易、休闲购物为主导的商圈商圈形象定位：西关文化旅游商业、市民消费、岭南风情商圈内标志性建筑：上下九商业步行街商圈民俗风貌特色：骑楼、西关大屋、西关小姐雕塑、西来初地、西关小吃康王路商圈范围占荔湾区总面积的1/3有多，同时也是荔湾区居民密集区，本地人占80％以上，是广州最本地化的老城区。通勤人口大多从事商业。商圈分析交通状况公交巴士线路多路公交车途经，通往全市各地地铁站及乘客特征陈家祠站（康王路上）、长寿路站（距康王路约5分钟不幸路程）以区域内居民、从事商业的通勤人口及来商圈旅游、休闲、购物消费人士为主。步行舒适安全度康王路路面较宽，车速快，沿路基本没有遮阳挡雨的地方，舒适度较差。而横跨康王路呈东西走向的上下九舒适度较好。康王路商圈交通状况一览表康王路商圈公交车线路较密集，主要集中在六二三路、中山路、康王路、而长寿路、十八甫路等由于是单行线，公交线路较少。区域内除康王路较宽外，其他路段较窄，而停车场较少，自驾车不方便。所以，到商圈消费的人群基本以公交车为主，地铁为辅，而本区居民则喜欢步行。商圈分析/商圈情况小结：商圈范围约4.5平方公里，居住人口约40万人，通勤人口约20万人，商用面积约80万平方米。商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。商圈功能定位：观光旅游、商业贸易、休闲购物。商圈形象：西关文化、旅游商业、市民消费、岭南风情。消费者特征：年龄：16～25岁，45～60岁；职业：学生及工薪阶层、荔湾区个体户、部分年轻白领；区域：以主次排序：荔湾区、越秀区、海珠区西北部、南海黄歧、广州其他区域、珠三角、港澳及华侨、省外。商业气氛南浓北淡。

主要是南段有西堤、沙面及上下九步行街等成熟商圈带动，而北段由于开通时间较短，且商业分布零散，未能产生集聚效应。其中主要物业：康王商业城、新光城市广场、世纪广场等

从总体上看，康王路商圈的商业环境相对较好，有稳定的消费群、便利的交通、成熟的商业氛围、独特的文化定位。这样的环境比较利于项目的发展。而价格实惠、款式时尚的商品比较受本商圈消费人群的青睐。商圈分析项目规模XX项目位于康王城负一层，总面积约24000平米。按照商业地产运作的规律：项目的规模大小与业态有较大的关系。15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例；5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例；5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。

由于XX项目体量相对较小，项目将以特色经营的批零业态为主，餐饮、休闲业态仅非常小的比例。分布情况周边商业项目分布相对零散，各商业项目之间都有一定的距离；商业项目规模都比较小，大部分是群楼底商发展起来，对外辐射能力有限，如环球广场、荔景商场等；经营情况都是社区型商业项目，主要经营大型餐饮、超市、康体美容、日常生活用品等，为附近的老城区居民提供生活配套服务或日常生活消费；难以吸引跨区消费群体，目前宣传推广最多的新光城市广场和新大新，新光的宣传效果比较理想；由于有巨大的固定居民作支撑，因此区域商业的发展一直处于比较温和的状态。市场竞争市场竞争项目概况位于XX路，距离康王城100米，商业经营面积5万㎡，分北区和南区两部分；定位为广州西城区中高档次的现代区域型时尚休闲购物中心，为西城区居民全力打造了一个集衣、食、娱乐为一体的现代区域型购物中心，引导西城区的时尚消费潮流；经营时间不够3年，目前主要经营业态有大型超市、时尚百货、大型电器卖场、大型娱乐餐饮等；目标消费人群在18-40岁之间的，主要面对区域内的高消费居民。XX市广场功能分布XX市广场楼层业态商家业种经营面积（㎡）-2/F超市家乐福生鲜类、食品类11000-1/F超市家乐福日用品、影音书籍、床上用品和服饰110001/F百货、餐饮KFC西式快餐500新光百货化妆品、鞋、内衣、高档酒45002/F百货新光百货青春淑女装35003/F百货新光百货名媛服饰、童装35004/F百货新光百货男士服饰、运动用品及服装35005/F餐饮海鲜火锅城大型特色餐饮3500楼层商家业种经营面积（㎡）1/F棒！约翰西餐1000仙踪林时尚餐饮500苏宁电器电器1002/F苏宁电器电器35003/FCEOKTV3500北区南区市场竞争经营情况每日客流量在2-3万，与康王城相当；家乐福超市的人流占主要部分，新光百货的人流相对较少，其经营情况也很一般；超市的主要客流以荔湾和芳村居民为主，新光百货则以消费力比较强的年轻女性为主，尤其是居住在周边的年轻白领；在经营稳定下来后，百货的招商门槛正逐步提高，目前已经只有国际品牌或国内大品牌才能进驻；开展VIP会员活动,巩固固有的客户群体。新光城市广场市场竞争

新光城市广场是距XX项目最近的商业项目（马路对面），经营情况也比较理想。BESTGO可以借助其带来的区域外消费群，差异化经营，有效避开竞争，而形成双赢。SWOT分析模型1）交通葛优势：XX项目湾位于康王须城后四区呆，地铁，遮多路直达比公交车为暖区域外消鸭费者前来盐购物提供渠了交通的图便利。2）低租挺金、低经棕营成本：相对周边呜其他项目达的商铺来睁看，XX制项目所提撤供的商铺肠租金相对卷便宜很多懂，对商户穿来说可以理有效地降奴低他们的鸟经营成本尽。3）康王崖城知名度乏：经过6年竿的经营，螺已经让X角X项目所帝在地——与康王城在露周边居民凉中有了一播定的知名勇度。经过脱对周边居利民及康王庭城商户的走调查，很臭多人认为砖康王城拥眨有很好的迹地段，认吵为只要能兵有特色经昂营和良好哗的管理，撕就可以聚垫集到人气系。4）人群耀优势康王城枕连通周赛边多个陶住宅小路区、写胁字楼和宝陈家祠仰地铁站质C出口暂，相对芒于马路贫上，康注王城步从行环境统比较好毅，康王赠城主通锯道是许财多居民设和上班蜡族出门梦或上班廊的必经邀之地，喝这为项布目保证冻了人流欢量。项弹目只需绑要用特本色的经荷营和完悔善的服叛务来吸遇引更多柱的驻足补率就可宿以了。a.项繁目优势雷(St用ren候gth驾)b.项薯目劣势(惊Wea般k-n炕ess掩)1）运谷营经验袍缺乏项目投窝资方及贸康王城咐缺乏精裙品专业仰市场运克营经验稳。为了妇保证项子目各项想工作的台有序开遥展，以摘及开业并后的顺视畅经营辜，需要傍引进具瞎有丰富售经验专胡业的人川才对该婚项目进蔽行顾问掠指导。2）商弱铺布局绸环境不景理想与其他棵百货中盛心对比手，康王雷城的格胖局以及辽地下商芬场本身鸦的特质像，很难锻突出品垮质，不摊适合做驾高端定组位的商促品销售逗。且按绒照商场箩现有布矿局来看石，商铺强之间过版于拥挤畏，不利羽于商品抽的形象炭展示。槐商铺之饭间过道斩过窄，惭非常容桃易造成赏拥挤，贴人流不敌畅的情略况。3）物流畅配套设施团不完善如果做以拒量取胜的既传统批发否市场，康科王城现有齐的物流配博套设施上床存在很大协的劣势。唇1.不能帝为商户提惠供大面积酸的仓储空禾间；2.物无大型停腹车场、大应型物流通板道，商户税入货出货播都很不方和便。在商场爬的后期汤筹备中毒，需要到对根据轨商场的寄定位，飞对商场谈布局进欧行相关西的改造猜。c.项赖目机遇松(Op怒por铁tun窄ity协)XX时愿尚精品春城虽然咐在发展做过程中擦将面临颤多方挑用战，但顷机遇同离时存在辱。通过宗研究分夫析机遇玻归纳起槐来主要嗓表现在偶以下几染个方面旦:1）精品岗量贩的市蚕场空缺通过调范查，在棵整个康那王路商拣圈没有勤任何一理个商业江项目定普位于潮慎流精品婆量贩，酷XX项雕目以实差惠的价羞格为消券费者带掘来时尚附、潮流提的精品瞎，将受歼到区域更内时尚匠消费者皱的欢迎云。2）推创广方面邪的机遇根据调淡查，类唐似XX塌时尚精恩品城这挪样的地轰产项目惠在推广筛上的力舟度都相结对较小屡，也没季有能够聚让人眼真前一亮获的推广炼模式，水因此，雪XX时倾尚精品咏城只要断在推广喜方面加叛大投入稿、作出弓新意，示不难在量广州类离似的商启业地产蕉项目中拘脱颖而拌出。d.项目紫威胁(T聪hrea河t)1）地肚产商的绍快速跟墓进造成趟的威胁从房地产远行业的发姑展来看，抵很多地产散商都在项鸣目规划上抚都习惯采爷用快速跟毛进的方法觉，一旦发页现某个项佛目有利好狼趋势，就块快速跟进列，选择同勉样的策略纹，XX时披尚精品城缺投入招商旋后，一旦混招商形式粘比较乐观路，必然会乡丰有地产商庭快速跟进掏，对项目础造成一定膨的冲击。2）人流默过旺带来筝的威胁由于康留王城连上接陈家胞祠地铁火站C出三口与周招边多个插商业写壤字楼及泡住宅小镰区，康肯王城内抢每天都届能保证举稳定的触人流，史无论购沉物与否贞，他们鞭每天都耳会出现师在康王邻城内（阶康王城械是他们蹦每日的昂必经之胀地）。躬BES登TG扶O开业舰前期，只他们的您出现将庸为场内桶租户带券来经营识的信心毛；但是趋一两个谨月后，敞生意好揪转，外顽来人流释更多，艘加上货隶流，将鹅会使商悉场内非抹常拥挤刺，形成烫商场环垒境的隐差患。三.XX项寺目定位根据前曲期的项罩目思路执以及对设项目情盒况的分谈析，将伐项目整盲体定位钟为“潮流精拣品量贩摧中心”。什么是量群贩？什么是沫量贩?量贩一阻词，最投早来源减于日语沾，是大睁量批发蚕的意思派。“量灯”是指矿商品的垄数量，假“贩”稠是低价牙销售，奥是一种笼以量定惭价的经亡营形式定。量贩一词酷也出自中吩国台湾，择只不过为舰了适应中触国人的购直买习惯，芬成“打”臭出售演变白为以“五旁”或“十坡”为购买猪基数。常见有量伸贩式KT蓬V、量贩缴式医药超挠市、量贩睬式书店和纤量贩式海严鲜等。量贩的浴起源与稻发展源于19钩63年法典国的一家仿超大型类键似超级市院场的大卖弟场，后来息日本把这贱种购物经喝营业态叫时做量贩，悦日语中“演量贩”的侄意思是指赵“大量批棉发的超市忽”，由此光引申的量比贩式经营典，指的就滔是透明、获自助和平取价的消费品方式。1捎983年友量贩出现系在台湾目受前量贩已赞在上海、沉武汉、成恐都、郑州怖等城市扎谜根,当地植的不少大呈型百货公维司都通过扮量贩运作展获得成功单，营销量友实现了规衣模扩张。量贩店量贩店是躲便利超市望的一种帅所谓量贩某，就是一怜种以量定障价的经营祸形式，比苗如：如果你轧买1个劳，就给疾你1个那的价格呜；如果你绸买5个涌，就给愿你比一志个优惠话的价格钟；如果你谣买50坏个，就湿给你更围优惠的是价格。量贩店演的特点量贩店趟兼具大光型零售溉商场和膜专业批朋发市场腰的优点罗,渔而又摒闭弃了二辟者的不题足之处污。就产品友(Pro条duct耕)而言呈,品妖种全,寇质量高申,档挨次适中林,尤以熟居民生活奸必需品为酿主

;虎就价格县(Pri父ce)钱而言,条大大低协于大型零址售商，与戒专业批发设市场接近稀;就地点绳(P鄙lac折e)烛而言，悟位置靠蓄近或就捐选在居丈民密集埋区,盘方便凡居民购这买

;就促销孩(P护rom呀oti限on)餐而言远,困随报邮畅发宣传撑品,核费用套低、影储响面广业、信息篇量大、哨居民感称受直观量;暮定期推价出特价擦商品向,能驳有效刺铲激消费嚼者的购豆买欲望受,雅促进连习带消费掘。潮流精品臭量贩中心的具体阐铲释根据前期忘的项目思驰路以及对望项目情况懒的分析，摊将项目整台体定位为基一个以商壮品展示和刃外贸业务疗为主的“潮流精品郊量贩中心”，具杯体表现表为：经营商品痰：时尚潮傲流精品商品档奥次：中高档经营模扭式：批零兼扎营，批锋发方面非以展示考和外贸盗为主商品价格碌：根据购买愿数分为零站售价和量灯贩价（商贱户规定起坑量标准）按，零售价棵相对于其耕他商业中桌心价格略贝便宜。形象定搞位XX项踏目的形敲象定位羡：商场翠外观、非经营特传色、宣赵传推广冲原则各喉方面，涌都要突主出其潮坐流精品览商城的条主题定皇位特点稿，体现霜精致、倾时尚、节女性化盖的特点川。VI部分，LOGO设计方面瓶：融入驴女性化、押潮流、精革致、地铁洗概念的元临素。LOG毫O的应用横方面：LOG全O在各处居的应用担，如名醋片、包图装袋、颜礼品、隔平面广耕告等，箱必须保兰持一致傅性与延旱续性；项目场内供的布置及嚷场外霓虹勤灯招牌指纸引的形象顾上，也必牙须体现XX项目精致乳、时尚、鞭女性化的丧特点；商场所经括营的商品紧，必须符慎合时尚、响潮流、精震品这几项蓝标准。商场对外薄宣传方面蓄，选择女云性接触率匀高的媒体栏形式，突吹出XX的女性贡化、潮陪流、精聚品等元究素；批发方缺面：荔湾商圈讨的潮流精王品零售商客是第一目校标群；海侧珠区、芳填村区、白魂云区、越标秀区潮流念精品零售乖商是第二拳目标群；非广州周边灰卫星城市会番禺市、念从化市、斩增城市、纷花都市以宁及佛山南遇海的潮流丑精品零售掏商是第三孟目标群。梦（外贸客疼户需要根计据入驻商翠户的实际央情况来定售）零售方减面:相对于馅一般的杨潮流商扭品，潮车流精品脖在品牌破和质量诵方面相姜对较高烘，价格谜方面也便稍高一财些。因姻此，在赛主力消泡费人群怠方面，役潮流精须品的消疤费人群局主要为篇18-蜜35周赏岁，对匙品牌和杏质量要娘求更高枯，具有典一定的邻消费能殿力的时轰尚女性培。目标消费棚群定位不同于森传统批雹发市场课的以量暑取胜，灰XX是体以质取尊胜的新惑型批发浴市场。滥因此招桌商方面行，我们梁的目标仁商户必啊须有一猾定的实娇力，其滚经营的毯商品必池须符合南时尚潮驳流精品蜘的定位杏。招商定帮位四.项目经营各业种规划根据项劳目定位洲对项目按所在7纱个区空桐间的经峡营业种逐的限定悬和功能需划分进宅行规划小。项目经营扬业种规划区域等馆弟名会经营品渗种美国区耐品牌仿展示中心弊知名品牌武潮流精品中国区踪蝶潮流诱饰品中心晒饰抢品、化妆乱品及工具澳洲区昼时尚诸文体中陵心兼玩弟具、文纯体用品法国区敲工艺蹈礼品中距心倒工艺品块、礼品意大利朋区公珠宝质玉器中贵心刚古玩杀、珠宝高、玉器泰国区靓丽家资饰中心迁干花坝、家饰兵、瓷器趁、玻璃攻器皿日本区盼外贸辰尾单中心抽特输价促销区XX时尚极精品城商飞业业种的赠划分：五.项目商业肿空间装饰奖方案根据项肯目空间泳的具体本情况及撇区域功良能划分散来设计引空间装棉饰方案恰。商业空叼间设计炒内容及放要求商业空似间装饰判设商业平面业布置方案商业空间遍视觉中心完方案主要出豪入口效垄果天花及地泉面效果柱子造握型效果墙面效果生间效刺果扶梯及电这梯效果中庭效杏果商业空歇间视觉禾中心效颂果服务设施旬规划计总服务台愿设计顾客收银华台设计顾客休息樱设施设计室内景观星设计监控系统沟设计员工办公跑系统设计导购系统委设计标识指示系无统设计促销空波间设计广告位设雄计橱窗设计花车设碑计店铺及捎专柜形狡象设计专卖店尸形象专卖店扯室内展纠示设计歌、专柜奋形象设崖计专柜灯光拾设计陈列道具帽设计商业空间攀装饰设计爱主要是根尽据项目定讲位、功能怀、建筑空宾间限定的专要求，结风合现有的迟建筑艺术声，对空间剑环境进行阻艺术处理滔，营造舒月适的购物厉、休闲、模娱乐的空阴间环境。设计要创求：（1）鹿着力渲附染商业扯气息，汗创造大舍气、时经尚的销锦售空间枪和极富负冲击力比的视觉蛙效果。收（2上）结合远项目品欺质，全垒面打造撇现代简谁约，自捏然高雅塞，潮流哥时尚的毫气息。厉（3园）充分崭利用空包间，精唇心布局尾，满足哭功能需彻求。姿（4）婚保持整秀体风格仍的一致踢性和延颜续性。需要专业派建筑装饰监公司提供帅设计方案六.项目商粗业外环黑境设计以体现项厕目定位为术大前提，版醒目为原道则设计商栗业外环境诊。商业外环踏境设计内置容及要求商业外搬环境设大计主要暴包括外择立面形网象设计胖和外部堡环境设卧计两部蒙分，具静体设计匹内容包御括：外立面形鱼象设计商业建鹅筑外立畅面设计商业建屈筑外立陵面夜景史设计外立面商够业气氛设固计外立面慕广告位末设计外部环境脸设计周边交自通组织产设计绿化及惰铺地设库计休息空罩间设计外部展示残及促销空平间设计环境照明漆系统设计室外指示摇及引导系原统设计设计要求尽：（1）轻体现项产目定位姥为大前秒提（2）遵随循醒目原积则（3）晓保持整鞠体风格状的一致仆性和延总续性。需要专业晋景观公司叫提供设计址方案七.商业管理银模式为规范商荷场各部门肿的工作职彩能、加强之对工作流拖程各环节坚的控制与括管理、明战晰工作权猾责划分以却提高工作糖效率，采栽用规范化郑的管理系骨统。商业管颠理模式商业管理佛模式对一肯个大型的起商业地产腔项目的整计体设计是贱至关重要麻的，是项摄目运营的塘根本保障秃。我们的呼管理理念聪是：以商愤场的管理凤模式来经硬营批发市蒸场，利用五商场管理块的先进经株验，为批件发市场摆作脱“脏乱深差”的固位有形态，价打造全新肢的面貌。商业管果理模式轮设计主龙要包括涨三大体厦系设计原内容：淋组织体炼系设计湾、制度蜘体系设要计、流点程体系涛设计。施每个体叫系设计消的具体筹内容如收下：（一）镇组织体流系：组织架构宪、岗位及吓编制、岗组位职责及缓规范。（二）制爷度体系：人事管理雄制度体系科、行政管钱理制度体宏系、卖场盆管理制度托体系、业饲务管理制欢度体系、偶营销管理档制度体系桃、财务管铃理制度体帽系、物业弟管理制度书体系。（三）凯流程体抵系：业务流程钳体系、物棵业服务流压程。要求每个纳部门，根秒据部门的悄实际情况驴，撰写部踩门岗位职凶责、部门贤管理制度淹、工作流摘程等。具抖体内容可冶参照《商信场推广策心划部文件耍管理系统硬》商场推广挠策划部文我件管理系片统.do抓c-商业管理忆理念：以商场的姥管理模式遭经营批发息市场htt洞p:/腊/ww返w.f柔dce系w.c哑om/八.商业动线诵规划人在空间岸内移动的鲁点连合起咸来就成为锁动线。优统良的动线仁设计在商芒场的展示巴空间中特此别重要，金如何让顾倘客在移动粉中感到舒炭服，没有付障碍物；蒸让顾客看复到各个销荡售点，是密一门很大广的学问。商业动线窄规划1、以备顾客（乳吸引顾嫩客）为长第一宗罢旨;鄙2谈、以商翠品（销姨售量）撇为第一束宗旨;已3、以航卖场员按工管理饼为第一雁宗旨;如果以扒吸引顾召客为第炊一宗旨姐，那么建在规划音商业设壮施时应拢当注意嫂所有的纯设施、杯设备的腹规划都庙应便于谷顾客辨旁别、理迹解，出狭入和走胁动安全即方便。一、考虑清因素1、用地糖形态

2仁、用地与谨周边道路码的连接悔3、设施丧的规模体池量

4、爬停车场5、顾客押的流线粗6、商业朽设施后勤色业务流线辟7、周矿边道路制8、与城量市主干道堤间的关系五9、来军店手段（蛾公共汽车耳、私人汽滨车、自行隙车、步行棉等）

1卸0、短时貌可能会涌逆入大量人于流等二、设计鉴宗旨商业动顿线规划原则一渗：方便顾客泰识别。原则二：方便顾客锤进出和上难下。原则三接：最好不弦要占据棚营业面下积。原则四：营业时杆间的确妹定，销孔售设施曾与非销誓售设施驾的也大含多不同珍，管理奇、运营刃上，要爸注意在梦销售设叼施关门梨后，确蜜保非销匆售设施屑所需的宁通道、稳电梯等须。原则五锐：出入口斩设置在堤来店人底数量最寒多、最石集中的想车站附浴近，或奴靠近主校要道路藏的地方系。原则六：立体交叉握。原则七添：人车分闯离（购坚物者与绑停车场判分离、墓步行者遇与机动吸车分离捷）。原则八姨：货车流意线和店拨员流线妹、货车注流线和盲购物者牲流线、本店员流琴线和购邀物者流味线分开兰布置。原则九眯：采用不同亡交通手段两顾客的流林线设计。原则十：在步行遥者的流踏线上设狂置步道绸。三、动您线规划妈原则商业动宜线规划客流动线攻员工动线松货物动线以美国半区为例晓，作出焰客流动拴线、员言工动线烈、货物岁动线，柔其它动甩线类别捡还有车使流动线躁、弃查物动线廉、避统难流线嘱、水平仔交通动处线、垂徐直交通配动线等伴。四、动线帝类别4、客闹货两用至电梯1）用秘作搬运疮商品、寻运送员持工以及参清除垃忆圾等。2）设吵计时应糖尽量放锡在各类招后勤设押施核心背位置。3）也搜可将员挡工电梯匙和货运宣电梯分伯开设计即。4）运渣行操作门也应尽柳量采用价可随意兵切换自寺动、手买动及调层整电梯汤门开闭拘时间的锣模式等毅。5）为防共止破坏电熄梯的内外始装修，可足以采用耐所磨损的不土锈钢装饰交或内部安竭装护板等台。6）考虑肺与建筑外喇观的协调伐。7）电梯堂间内的风骂格应有创序意。商业动线丽规划五、流线铃设计1、顾侄客出入遗口1）位爷置按前广面的要布求设置阳。2）方标便儿童知、老年溉人和残抱疾人等胁自由出套入的自痰动门。3）易腰于顾客扩在营业道厅内分洗辨。4）在出交入口前，凳必须设置跳一个简易赛、有效的段避难疏散扩。2、自动臣扶梯1）重帐要的纵钥流线，添并起到汽竖井的枣作用。2）两贼种型号肯：12报00型呢和80勿0型。3）位置韵的确认：淹有利于聚陡集人气（她如置于天筐庭四周和瓶主出入口锡等），便验于周边和泉上下的顾跨客看到，斗并易于受揭到氛围感抗染。3、楼梯1）可将孝客用楼梯沟、内部专雁用楼梯与恼避难专用航楼梯几种责楼梯合并算考虑设计矩。2）顾客怕在任何位梁置离消防篇楼梯不能笋超过75泼m～80前m。3）平均笨每100爹位顾客需腰配建1m英的消防楼寻梯（平均肥每10㎡殖建筑面积茎按1位顾敞客计算）沈。4）客呀用楼梯偏最好设众计成：竞最小宽寨度2m救、踏步托高15左cm以弟下、踏孝步面宽迈30c据m。5）布盏局办法诵：消防蚕楼梯安号置在店柔铺深处互或两侧饼或两边垫。九.项目推仙广计划在项目招的预热坑阶段、陵招商阶侦段、开阶业阶段生确定不蛙同的推膀广目标反、不同漏的推广呈主题，蠢利用不误同的媒挎体整合浴形式来糟进行推签广。1、从当传播目菌的上，炕从量变俊到质变锡；针对特州殊的目寇标客群昆存在的砍特殊的贺心理及谱行为模扫式，找薪到新颖俯的启动狸点，配铁合活动波营销，抚进行传补播升级匠、印象宏升级、晃影响升微级！2、在友传播氛废围上，掌从单一今到立体段；项目现相场建议再在地面需出口包狱装上做革足工夫跨，吸引俊眼球，侄聚焦注仍意力！3、在概乖念炒作上立，从硬性芒到软性；前提报广吃及软文的尽主要诉求薯点停留在硬产品硬性窜特征，在芝一定范围迷内会引起牌阅读匮乏闷感。后期跃可把诉求满点转移到陷产品软性降价值上，是如：政府效规划、城竞市影响力盘、物业管狸理、配套谱设施等。匠配合活动狂多方面阐蔑诉及连接宴点来诠释竖项目的时疼尚感、潮编流感！4、在推袄广通路上借，从广州馅到全国；因为广布州是广还东省会眠城市，羡其商机漏伟量，扣影响力累也相对庸深远，周是商业家大企图菊者建立屋功业的朗必征之钻地，所续以以其链为中心嫂，可以擦建立广汁阔的商诊务辐射袖。建议辽除广州代主流媒愈体外可穿同时在弟珠海、冤东莞、稳佛山等再其他广封东主要尺城市的仙主流报素媒做一吸定的文休章，锁社定目标滔群体获押取信息风的主要桂渠道。滑广泛宣罩传项目矿内涵，陵形成城沃市圈点笨性的影稻响力！5、在纠行销方息式上，态从全面章到点对急点；通过方向黄明确的点利对点的行抽销手段，圈以此拉近俭与目标客觉户群的距周离，提高沿产品的被狭知性，在欣媒介配合妻上可以考酸虑“分众甩广告”、置“DM直世邮”！重要推介阳：DM直扫邮、网络芒、知名批厅发市场广筛告牌等；五大推般广原则阶段时间阶段目标第一阶段（筹备期）当前——10月30日告知XX项目信息，打开知名度目标受众：专业商户、普通大众第二阶段（招商期）11月——12月锁定专业商户强化品牌信息提升好感度、美誉度促成签约目标受众：专业商户第三阶段（开业期）1月——2月告知开业信息，席位已不多提速招商工作的最后冲刺目标受众：未签约的专业商户告知即将开业的信息目标受众：普通大众媒体投放渗阶段目标核心策纤略：双管齐下匠，偏商户察面，以奇尚制胜。策略说垃明：筹备期分狗商户面与攀终端消费突者面两条拒线分别展烦开，在时港间与预算搁允许的范掩围内力争浓最大波及葵效果。在标操作手段馅上采取以岸引发争议挨性讨论、趴制造轰动淡事件作为灰开端，制俗造最大影秧响力。跟没进的手段顾反复、深倡透的讲项沙目的亮点少，提升美自誉度。阶段目标外：使广州照潮流精椅品市场座100掩%了解登到BE标ST淘GO项携目，在竟消费者汽面造成侨一定的议影响力勒。阶段宣封传主题别：广州首串家时尚锯精品量关贩广场监——X乎X时尚背精品城柴（项目威名暂定释）时尚精贴品也量赶贩！—呢—XX舅时尚精脆品城平价潮流察精品世界混——XX某时尚精品远城媒体选厘择：报媒硬广寻：《南方运都市报》养、《羊城哄晚报》、云《广州日奋报》（3吸选1）户外平三媒：车并身广告颠、户外事候车亭榴（2选载1）+和项目周秋边大牌辅助媒体肌：公交拉稿手、靠背牙广告（千交人成本相晓对较低）第一阶段纸：筹备期（当前——10月30日）第二阶段悠：招商期核心策略铸：深入商户辈，细致宣鼻传，同化种其思想策略说明桂：预热期末重点在烂商户面塘宣传，普通过大裹量重复哲的宣传死，充分筋的告知械商户，骆XX项息目的先盒进性，姜让商户均觉得做彻这个项迁目有钱急可赚，奏提升项普目在商域户心中岔的地位码。在本阶津段末期屯，举行售招商说国明会和死大型人糖员招聘扮会，通惨过对招昏商会和汪招聘会讯在市场议上引起谢的强力傍反响，井进一步趣提升项沫目知名铃度，提熟升项目辜对商户细的吸引丽力。阶段宣健传主题焦：商业地产丑新趋势—抹—时尚精茧品量贩城诵（软文）小有小攀做，时许尚精品说量贩赚符大钱（始软文）新经济图时尚主懒义——语时尚精冰品量贩媒体选择土：报媒软文槽：《南方吨都市报》骡、《羊城垂晚报》、役《广州日多报》（3切选1）户外平纵媒：项贼目周边紧大牌辅助媒体牌：DM直劳投、精品析批发网站博、广州时侄尚刊物核心策略桨：平稳过犬度，从遍商户面册转向消讽费者面策略说明贞：进入开跨业期消蛮费者面外的宣传锈必不可术少了，锅同时通纳过放出乓最后的越保留商崇铺等手误段使还氧在犹豫独的商家康签定协瘦议。完猜成收尾描工作。阶段宣偶传主题啊：广州首家偿时尚精品坊量贩广场提——XX估时尚精品馅城盛大开长业淘时尚、周买精品、条得实惠，谢就来XX长时尚精品检城时尚潮流君精品价最每平——X铲X时尚精恒品城媒体选蝇择：报媒硬血广：《霞南方都慨市报》伶、《羊足城晚报艇》、《家广州日泰报》（娘3选1康）户外平媒俭：车身广溉告+项目峡周边大牌辅助媒体存：公交拉乘手、靠背支广告第三阶段胞：开业期各种媒体土参考报买纸：广州日刺报、南杠方都市往报……优摔势少：从覆盖面棍来看，报评纸覆盖面卸宽，宣传汇范围广，程可以满足昨各个层次摔读者的需勤求，可供愁各类广告深主选择。电从实效性毙来看，报骄纸信息及渔时，适合双短期促销