




版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
港中旅香蜜湖项目
策划思路同致地产顾问集团品·质
——时间见证永恒
建筑·品质:
建筑的永恒之道在于与居者精神世界的和谐统一,港中旅的建筑不仅具有高尚的品质,更多的是掠去浮华以后的沉稳和内涵——源自国际尊贵人居的品质!
人文·品质:
“八百买屋,千金买邻”,在深圳拥有一套大房子并不值得炫耀。关键在于,生活本身具备怎样的品位和文化?本项目所拥有的社区特有文化符号界定了生活的品质和韵味,是一所值得一生珍藏的心灵住宅!
第一部分高端物业市场分析
一、市场现状
2002年,深圳批准预售面积890万平方米,超过2001年同期预售量的39%。南山、福田及宝安成为深圳楼市的三大热点区域。据统计,2002年深圳高端物业市场的供应量将近400万平方米,地产界因此称2002年为“豪宅年”。二、项目所在片区市场分析
香蜜湖——农科中心片区
香梅路、农林路、侨香路、深南路围合地带,以香蜜湖路为界,东面为香蜜湖片区,西面为农科中心片区。中心区一级辐射地带是联系中心区与华侨城的纽带。片区住宅市场特点
A、丰富的自然人文景观,功能分区明显,已初步形成高尚住宅组团;B、地处CLD环形区的高端区域,开发潜力巨大;C、具有良好的教育资源和休闲设施D、人气不浓,商业气氛较差;E、区内公交系统和生活配套尚不完备;香蜜湖片区
在未来的规划中,将呈现一个国际生态的居住大社区,随着CBD的日益成熟和WTO后的新经济时代,其国际化的人居氛围是深圳市CLD首席领地。深圳CLD片区构成:1、以环香蜜湖片区形成的高尚物业区域,吸引着CBD层峰人士及高级经理人2、以皇岗公园、中心公园周边形成中高档物业居住区域,吸引着中高等收入家庭,并吸引部分港人3、由新洲、石厦、下沙形成中等物业居住区域,吸引中高级白领人士三、深圳市内高端物业可比性片区
1、华侨城片区东起侨城东路,西抵沙河西路,北至北环大道,南到深圳湾海岸线,总面积约15平方公里。特点:
华侨城片区是深圳知名度较高的高端物业区,自然景观和人文景观是“旅游+地产”开发理念的核心,在全国范围内大力推广!
滨海大道以北,沙河东路以东,侨城东以西,白石洲路以南,占地面积约2.9平方公里将规划为低密度的高尚住宅区。(我公司正在策划代理的东部红树湾项目)
2、深圳红树湾片区地理位置、规模、景观、前景都是独一无二,未来深圳顶级住宅社区,肩负着构筑深圳滨海城市特色的重担,深港两地大地产商十分关注,发展前景看好。
特点:
中心区位于深圳市特区内的福田区,用地由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成,市中心区总占地面积607公顷,规划居住人口7.7万人。
3、深圳中心区作为深圳市“二次创业”的主要功能区,中心区的建成,将使深圳的城市整体功能更为协调,未来建成的中心区建筑群,将成为深圳二十一世纪的标志性建筑。
特点:典型楼盘户型(比例)面积(平方米)
波托菲诺四房二厅二阳台50%240.65四房二厅四阳台10%220四房三厅四卫三阳台20%249.65别墅复式20%670纯水岸86套TOMNHOUSE250—29012栋多层、345套180--335四、深圳高端物业个案分析
策划思路
华侨城“旅游+地产”的开发理念独特的人文资源和氛围独一无二意大利风情小镇宣传主题:自在的优雅,质朴的浪漫宣传卖点:区内7500m2燕栖湖,4300m2天鹅湖典型楼盘户型(比例)面积(M2)
星河国际二房二厅11.7%85—87三房二厅68.5%120-178四房二厅19.1%219-325五房三厅0.7%232—263
策划思路
‘‘中心区+地产”的开发理念国际化的中心区规划为国际人量身定做的居家方式宣传主题:CBD国际生活领域宣传卖点:CBD、十四米架空层园林,国际卫星接收系统。
香榭里花园三房二厅91-121四房二厅130-180五房二厅140—217
策划思路
美地置业在深圳的开山之作展现尊贵的建筑文化宣传主题:来自世界的认同宣传卖点:亚洲唯一金块奖
水榭花都17万平方米,容积率1.4,3层TOWNHOUSE,多层、小高层
策划思路
实力雄厚的发展商背景香蜜湖“景观+地产”的开发理念优越的湖景资源宣传主题:地产价值定律。
宣传卖点:地段+景观
五、深圳特高端物业诸楼盘分析夺结论小区规夫划彰显亲身份,妥个性鲜泳明。容积率低木、覆盖率咏低,建筑混风格独具呆特色环境的矮附加值子高周边有良当好的自然裂环境或人威文环境为她依托,小店区自身有极鞠好的园林搭,表现为沸规模大,啦工艺精致货,苗木品薯质高。物业硬裤件配套档方面小区的停绑车位比较千充足,至扎少为1:艳1.2以当上电梯、发蓬电机等设五备采用国讨际知名品睡牌小区的智潮能化程度季高;物业软委性配套旁方面小区有高并档的会所箱设施,如舅室内恒温像泳池;物业管欺理档次狭高,服拖务好。物业价格御、户型方找面环香密湖框片区,高境端物业价惭格均在7太000元聋以上。“性能苹合理、厘空间舒跃适”的狸大户型闯,面积啄集中在110~傻170㎡京的三房、宏四房等大耀格局户型牢,在市场反应策良好,销股售顺畅。第二部衬分浆项目腰分析一、项鹅目基本嫩资料(绳一期)总建筑轨面积:蚊122践087奋.98栋㎡其中:住宅:俘921割43.已06㎡商业:紧157察0.8讲0㎡会所:薄1543铸.00㎡架空面积戏:宾36中44.0砍7㎡容积蔽率:困1络.77总户吗数:香5雹50户车肆位今:犬628栗个(1电:1.绑14)二、地慈块解析项目地均块现状项目南侧历的深圳高窜级中学待建的该景昱花胸园项目南定侧的香族榭里花脖园项目东侧转的翠海花崖园农科中趴心三、项目平SWOT降分析(一)曾八大优虑势1、区域悦形象优势缩慧:高尚住惜宅片区形锦象深入人略心禽2、教育罪资源优势揉:片区高尊素质教育晨资源丰富欧3伏、片区生勇活优势:炒居住氛围凯浓厚掏4、片倡区交通优懒势;路网孟发达5、休闲幻玉空间优势扫:片区内波休闲旅游分渡假配套涝齐全6、园林昂景观优势资:园林规焰划具有前阶瞻性7、项目玩规模优势咏:项目规迈模大8、企业辩品牌优势当:发展商的实力雄厚递,资源丰克富(二)商两点劣示势1、片区纽奉商业配套绪缺乏2、公析交配套谷不完善(三)两响大机会1、随押着CB亏D的成意熟,C棒LD将客日益发赤展2、香象蜜湖农崇科片区蜘未来良蓄好的规袭划(四)嚼两大威缘瑞胁1、市场薄高端物业捡供应量过辱大,同质忧楼盘竞争薪激烈同片区因的直接刃竞争项吧目熙园睛即将启打动华侨城、姿红树湾片否区大量豪站宅项目的桶启动2、香港停经济持续雀低迷,外姜销楼盘再庙创历史新梳低第三部分剑项目定位追求居住勾文明的进阶步一、碍项养目属性香蜜湖大榨型国际高堵尚亲水社臭区二、市但场形象孙定位国际人居盆品质吧名门首府证领地(1)翻国际喝人居地细段品质1、国览际休闲茎配套:德式堡、舌永鹰高尔止夫、水上薄乐园、香服蜜挠湖研渡假村、截国际网球朝中心2、国际描教育配套:深圳高级姥中学、深鄙圳外国语语学校附属素小复学授、福景外绳国语学院队、国际幼据儿园3、国际添生活配套:SAM涉会员店军、名皂人俱乐穿部香蜜湖区来,紧邻城来市最繁华歌的CBD疲,以自己闹优雅的姿蛛态,倍诠释夜CLD的盈元素,为悉城市人提旺供一个完塔美的栖居若地;(2)国运际人居建困筑品质1、规划谊标准:低密度、幅超前人性缴化设计2、空诞间标准渐:宽敞舒适眉、高实用摔率、与自故然结合紧小密3、建做材标准刺:健康环锹保材料大规模、傍低密度、脱兼容多层涝及小高层归洋房、T床OWNH恩OUSE求,又棒以大三房正、大四房扯为主,一疫梯两户,丈这种建筑旗的素质本容身就代表获了一种姿霸态,洋溢体着一种高贯尚的贵族熟气息。(3)丧国际人居敢环境品质1、健舞康生态领:区域植被擦覆盖率高轰,空气质歪量好2、自伏然景观同:亲近大自赴然,紧临间山、湖、舟海等天然辩景观3、园谷林景观炉:高观赏立价值和蹦高参与疲价值的纷园林艺冲术项目紧临应农科中心兵天然大氧名吧,远眺遣安托山山夕景,内设大规模世杨界四大海王湾为主题眯的亲水园并林,观山往观水观奴天下。(4)是国际人居栋文化品质1、海洋蝴文化:海纳百川映,有容乃镇大2、品质材生活:高品味洗生活环族境对生促活质量禾的提升3、社区枕文化:人以群衣分,在五同一层救面进行障高水准出交流捉与沟通般本狂项目在后WT巩O—赶CB屿D时代,具有篮高素质苹的片区榴形胜象文化什和国际夏性的人赞居生活凉文化。(5)既国际人蹄居服务忙品质1、提供全方位、衣多元化、恩人性化细腻的窃服务嘉2、忠物业管证理国际化、圆智能化、见科技化、观品牌化。充分利用港中旅丰采富的旅游流资源,进行更纪多国际化我服务,演胆绎国际C达LD的品嚼质生活项目开发斜理念模型项目开愈发理念战模型本比项目的贸理想模话式:功能价值互与文化价骂值并重的贩“双高”纲模式。三、蒸目标客圾户定位在上述九名个组群中罢,本项目宽的主流消拐费群由以买下4个组肥群构成:1、高文倘化中收入时的“知僚识英才阶集层”举2、中述文化高收凶入的“指社会精英伶阶层”睬3、宋中文化中蚊收入的哭“高级白隶领阶层”清4栽、高文化嫁高收入的躁“顶级恒贵族阶层刑”四、命做名建议港中甩旅·宵海湾锦倾城辅助推广辉名:聚海湾消世纪我水岸倾于城露四海阳光小鼎鸭级大观参照项目物业类型均价(元/M2)综合调整系数本项目修正价格水榭花都TOWNHOUSE15000~18000100/9013500~16200多层10000100/959500小高层8500100/988330熙园TOWNHOUSE15000100/9211040~13800多层*约9000100/978720小高层*约8000100/997920香榭里花园小高层8800100/988630翠海花园高层7200100/1107920本项目TOWNHOUSE
11000~14000多层
9000~9300小高层
8200~8500五、价烤格定位第四部分幕营销葡思路一、整体勿营销推广腿思路1、以国际人辆居品质为亭项目整体冒形象启动专;2、以四大海盒湾园林文嚷化为市场秀攻击点;3、首推“T膨OWNH浊OUSE泊”,树度立楼盘高张档形象;二、推宝广步骤1、以T陕OWNH担OUSE厌打造市场拌,塑造国辆际人居首呢府形象;2、加推御市内罕有嫂多层单位竖,积聚目电标客户关窑注焦点;3、最概后小高惩层靓景者单位隆主重发售聚,形成薯项目高否潮.1、教枣育——拼业主子隙女可获红得国际贵教育游景学基金钻;2、健雕康——凯业主每吓年可享眉受二次辨免费全帜身健康撕检查;3、装莫修——岁聘请知粗名家装控设计公诉司提供趣多种不懂同风格的装修唤方案,志并选用击优质环蒜保建材删,为业决主提供其全屋豪华精装头修;推广建祖议4、保肯险——接为业主稻办理终狗身平安皱保险及垮装修保页险等;5、物炮管——聘境请国际知匀名物业管细理公司提抚供高品质物业管理吐;6、梨交通——吉为业主怪提供高素频次业偿主专车胁,满足堂目标客户少岭量无车览或少车灯群体需引要;三、入黎市时机划评估200匙3年3参月底、党4月初专,本项逮目开始凳正式销斧售。理由:1、抢畅在熙园栗项目之题前发售陆,从而务达到先悦声夺人抢的目的弄。2、预留微2-3个险月时间进汇行项目前眉期市场预杠热工作。3、具效备良好蹦的项目轻形象展奴示。四、入边市准备落实五个“课一”工愚程一会所喝(包含伙销售中鼓心)一园林网展示区泄(销售祝中心前汉广场及卷TOW薪NHO够USE顽区域)一游泳池罩(一种海森岸风情)一形象展硬示围墙一栋TO堆WNHO碑USE样呈板房五、整候合营销熔推广战价略(一)粒战略整合1、品牌互动笛营销战略2、全球化营颤销战略3、公关诱营销推广战早略4、别出心裁标的价格制鲁定策略(二)整黎合营销推镰广主题系出名门愤国际土领地(三)孙整体推良广计划推售时间推售阶段预计销售目标2003.3.1-4.5内部认购认购Towhouse70%以上2003.4.6-5.31公开发售推出单位的80%以上2003.6.1-2003.12强销期Towehouse和多层单位基本售完,小高层60%以上2004.1-3.31持续销售总体85%2004.4.1-4.30尾盘销售95%以上,二期认购20%六、分独阶段推历广策略(一)内部预热向期(造势客营销)隆重推汁出限量衔100习张VIP宋优先认驴购卡与凤凰卫洋视联合承仪办一个准高素质为栏目,装提升项度目的品非味及国要际知名佣度联合媒值体,开技辟“第三只爆眼看深圳杠”栏目,微对海归果人士的证生活和口成功经现历进行璃系列跟括踪报道巡寿。全面整合孔教育资源享,如设立港中旅国镰际游学基梁金,凡购裙买本项猾目的业侧主,子战女均可胃参加国步际教育倚旅行。(二)偿公开发牛售期(绪活动营买销)推出TO芬WHOU樱SE单位帖及部分多绵层单位,欺小高层单俊位开始认景筹;开盘活季动(升旗、亏国际形扇象代言紧人签名活动注)凤凰卫视任销售现场红拍摄赞助聋栏目节目,通过媒扎体向世界穷展示项目餐形象;四国风情替
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 培训机构住宿管理办法
- 现代教育技术支持下的教学模式创新研究
- 杭州概算控制管理办法
- 粉末冶金钛合金快速烧结过程研究:微观组织变化及其机制
- 社区治理中的“老有所为”与积极老龄化路径探索
- 园区低频噪音管理办法
- “数实融合”在皮革行业高质量发展中的作用研究
- 公务接待超市管理办法
- 干湿和氧化条件下生物炭对溶液中Cd2吸附机制的研究
- 农垦食品安全管理办法
- 发动机缸径测量实训课件
- 八五普法考试答案
- 国家电网考试历年真题(含解析)
- XX装饰装修工程施工设计方案
- 部编版九年级语文上册教案
- 2023-2024学年黑龙江省宁安市初中语文七年级下册期末高分通关试卷
- GB/T 6075.3-2011机械振动在非旋转部件上测量评价机器的振动第3部分:额定功率大于15 kW额定转速在120 r/min至15 000 r/min之间的在现场测量的工业机器
- GB/T 5594.4-2015电子元器件结构陶瓷材料性能测试方法第4部分:介电常数和介质损耗角正切值测试方法
- 预防保健科护理质量控制考核标准
- 起重作业吊装令
- 林州重机710采煤机电控箱装配流程
评论
0/150
提交评论