四川公寓住宅项目营销策划案例图文并茂

公寓住宅公寓住宅住宅项目营销策划全案目录第一章公寓住宅项目投资营销第一节公寓住宅项目市场可行性报告一、公寓住宅项目介绍二、本项目的可行性研究三、项目素质分析四、2005年乐山房地产市场分析五、2005年乐山现售楼盘分析六、公寓住宅项目周边分析七、公寓住宅市场定位八、公寓住宅项目规划要求九、公寓住宅整体项目策划十、公寓住宅项目销售形式部署及调整因素十一、结论目录第二节公寓住宅项目工程可行性报告一、建设的目标与土地的基本使用计划二、总体规划的设计解读三、道路和交通四、水、电、气系统五、工程费用估算第三节公寓住宅项目价值判断暨投资分析一、美的海岸花园项目市场调研报告二、项目地块SWOT分析三、项目定位分析四、项目价值分析目录五、项目投资分析第二章公寓住宅规划设计营销一、规划设计二、建筑风格的选定及色彩计划三、主力户型组合四、环境设计五、样板房及营销中心的装饰第三章公寓住宅形象营销一、确立项目名称二、项目区名、路名、门牌名提案三、 各景观组团命名四、 确立项目标志目录五、确立项目VI系统六、应用部分七、营销接待中心包装设计八、工地环境包装设计第四章项目营销推广策划第一节营销推广企划方案一、广告策略

二、广告战略目标

三、项目分析和广告定位

四、广告创意分析

五、广告策略分析

六、广告阶段及媒体组合

第一章公寓住宅项目投资营销第一节公寓住宅项目市场可行性告一、公寓住宅项目介绍本项目简称“康城”，位于四川省乐山市新城区嘉兴路，占地面积30左右亩（20436.3平方米），东临嘉兴路，南临百燕路，西临规划中的春华路（延伸道路），北临凤凰路，交通十分便利。（一）本项目所在市——乐山乐山古称嘉州，是一座历经三千多年的中国古城，是全国99个国家级历史文化名城和44个对外开放城市之一，1996年12月被联合国教科文组织批准为世界文化与自然遗产的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交汇之处，被誉为“山是一座佛，佛是一座山”。三江环抱着美丽的城市，绿心、绿岛、生态林点缀于江水与秀城之间，使这座迈向现代化的古老而又新兴的城市与大自然的绮丽风光和谐地融为一体，素有“天下山水之观在蜀，蜀之胜曰嘉州”的美誉，并因此而荣幸地被联合国确定为中国第一个优良人居环境城市合作项目。市中区下辖10个乡16个镇，4个街道办事处，254个行政村、41个居民委员会，其中城市社区居委会30个。幅员面积825平方公里，总人口54.9万，其中非农人口22万。地处乐山市政治、经济、文化、金融、信息的中心，境内基础设施齐全，水陆交通便捷，商贸流通活跃，居住环境优美，经济发展较快。（二）本项目所在区位——乐山新城区乐山市政府在2004年大力发展新城区，建造起乐山新世纪广场，在政府大力倡导，开发公司大力对新城区开发，企事业进驻新城区，新城区得到了飞速发展，新城区生活配套日渐完善。（三）本项目发展商——四川汇得置业发展有限公司乐山汇得置业有限责任公司经过多年的发展，已成为乐山房地产行业居重要地位的房地产公司。公司在成功开发汇得阳光大厦、汇得阳光美林苑等乐山知名楼盘后再次出击，打造高品质、低价位现代健康住宅。而在2005年汇得阳光大厦与汇得阳光美林苑一期都荣获2005年乐山十佳优秀楼盘大奖与最佳人居奖。二、本项目的可行性研究为了深入细致地对该项目的市场可行性进行研究，我们重点访问了一些有代表性项目的发展商、政府官员、企业家以及目标顾客组织和人士等。在调研过程中，重点调研了成功项目的经济和暂时不成功项目失败的教训（具体内容请参阅本节内容五）。通过调查研究得出的结论：1. 只要项目“环境靓、配套全、规模大”，市场销售均较好。2. 市场需求是可以用胆识和策划创造的。三、项目素质分析（一）项目的优势1. 园林式休闲小区渐受青睐随着人民物质生活水平的日益提高，人们对居住的要求日渐趋向宽敞和舒适，但都市人长期受人口稠密的条件限制，每天都受到人流、车流、污浊空气、狭窄家居的困扰。然而随着乐山新城区的开发，市外清新的环境已深受市内居民的青睐，以追求环境为突出卖点的园林式休闲小区将成功推出。这种小区因其拥有宽敞的居住空间、触目可及的园林风光，清新怡人的空气，非常适合城市居民休闲娱乐及本地成功人士居家置业，因此这种类型的小区，它的崛起与开发绝对不会是偶然和例外的。2.交通便利本项目位于乐山市新城区嘉兴路，往市中心仅15多分钟车程，去乐山最大的广场仅步行5分钟，交通非常便利。而即将开通的春华路（延伸道路），将更加加快小区周边的发展与生活市政的配套完善，而来往车辆将更为顺畅，所以本项目所处地段极为优越。3.先天的优势素质汇得阳光公寓住宅，规划出高尚别致的下沉式水体音乐广场，可以感受“杨柳青青溪水流，静静聆听鸟语鸣”的诗情画意。距离汇得阳光公寓住宅仅5分钟步行，便是乐山最大的广场“新世纪广场”。这一新世纪广场的正式落成，已经将乐山新城区带入了一个经济、生活飞速发展的新区。4.发展商实力雄厚汇得阳光置业有限公司实力雄厚。一个大型项目的开发，实力雄厚的发展商便是项目最坚实的后盾，由于房地产业在乐山地区日趋成熟，购房者在选择楼盘时往往会受发展商的开发实力强弱所影响。由于前几年乐山个别楼盘因后期资金不足，而导致一时间“烂尾楼风潮”铺天盖地，消费者对发展商的实力特别看重。因此开发商的实力是成功的一个重要因素。5.发展商内部与相关单位有一定的潜在购买力汇得阳光置业房地产开发公司与相关单位中层以上干部，通过给予优惠政策（分期扣工资），既可以留住人才，又可以给中层以上干部一个好的居住环境。而这部分人的潜在购买力是很多发展商所不能具备的。6、地处乐山嘉兴路，紧邻乐山新世纪广场，环境优美，空气清鲜，生活便捷。7、位于新城区域，汇集商贸、旅游、金融、证券、文化、生活之精华，商业文化气氛日渐浓厚。8、依托新世纪广场、乐山未来ＣＢＤ中央商务、生活中心区域，城市交通十分便利；9、地处乐山新城区，新区土地开发有限，升值前景广阔。10、项目地处成熟区域、黄金地段。11、定位优势：本项目以地中海式小区园林景观、总规划设计的多层（商住）住宅小区，小区人文环境，小区生活与人文景观环境溶为一体，将给乐山人民灌输了最佳人居环境生活模式，相对乐山房地产市场的需求本相目从户型设计、房屋面积、销售均价都符合市场需求。12、环境景观优势：目前乐山在售小区园林景观设计如出一辙，大同小异，没有特色，本项目自身的优势、生活的便利，全力打造“地中海式的园林景观设计”，在规划中体现独特，如：下沉式音乐广场、运动场所、感念式生活会所等。13、价格优势：在现在乐山市楼盘销售的均价在１８００元/平方米左右浮动，而本相目定价１７８０元/平方米的均价，现代式的建筑风格，独特的景观设计、倡导新的生活理念，价格、园林景观等对乐山购房者具有巨大的吸引力。14、面积、户型设计优势：从户型设计上说户型比较人性化，动静自然分割开来，方便了生活需要，既时尚又实用，从面积上来说房屋的面积正是市场购买者所需要的面积。（二）项目劣势1、同类小区竞争激烈“嘉州花城”由于小区物业管理得法，区内环境井然有序，深受不少乐山以及区县人士喜爱。从凤凰路一路走过，有“福鑫花园”、“花语美地”、“领地国际公寓”、“元龙春天”、“清华星城”等楼盘分享客源，本项目想脱颖而出，就必须独树一帜，与众不同。2、临近景致平平由于所处地是乐山的新城区生活社区片区，东面是新城区乐山最大广场新世纪广场，南面是乐山白燕路气修、气贸一条街，但是，由于周边现有与现建小区景观、环境设计大同小异，如出一辙，没有特点。3、市民长期以来购房热情很高：改善生活居住条件愿望强烈，更是希望拥有新的生活空间与环境等。4、乐山市区部分经济条件较好的居民已经拥有住房，周边老式楼盘对项目造成一定冲击，新城区商业气氛依然不够浓烈，生活、购物不如老城区。5、乐山市各城镇私房建设占有较大的比重，潜在消费群体尚未认识项目的优越性，今年，乐山区县大量开发楼盘项目，减少了区县来乐山市购房的人群。6、项目自身户型上有一些不是很合理，跃层面积偏大．7、周边环境弱势：周边有些房屋建筑多为七、八十年代的房屋与一些陈旧的老式建筑物,路面比较陈旧破烂，周边的生活环境比较乱，比较脏。8、市场弱势：通过市场调查分析，在项目周边的消费群体大多部分已经购买住宅．9、今年，以目前来看已经形成了乐山楼市三大竞争片区，如：肖坝＼滨江路＼凤凰路三大片区．10、项目周边自然环境景观没有，项目与其他楼间距较近，周边有些房屋建筑多为七、八十年代的房屋与一些陈旧的老式建筑物,路面比较陈旧破烂，周边的生活环境比较乱，比较脏。对项目视觉效果不好，影响购买、居住生活心理。（三）项目机遇1、项目地段机遇：由于乐山新城区凤凰路2004年至2005年大力开发建设，现今，凤凰路可开发土地有限，但是在此区域选择居住的购房者较多，本项目经过精心打造从各方面的完善，在销售市场中占有优势，也成为了一个很大的机遇。2、市场购房者机遇：二次置业机会：随着乐山市经济的发展，人民对生活居住条件的改善，购买力加强，而且项目周边想改善生活居住条件的人也越来越多，市场已有成熟条件。3、本项目自身景观环境的机遇：本项目采用“地中海式”的园林景观设计，引进具有异国他乡的特点，在目前乐山楼市中还属于新颖的生活景观、环境理念，对购房者具有很强的吸引力。4、项目周边的机遇：项目处于新城区大型生活社区，交通极为方便，采光、通风好，成为产品的优势也成为了自身的机遇。（四）项目威胁1、潜在的威胁：乐山政府对新城新生活的极力提倡，大型具有规模的楼盘已经亮相，登陆乐山，一些购房者期待着新城新环境的完善社区，使的在旧城的购买力大大削弱，乐山市购房者对购房的认识日渐成熟起来。2、现有的威胁：由于一级市场的竞争激烈，很多一级开发商已经在乐山购地即将开发，而这些开发商将带乐山市房地产楼市走向大盘时代，而预测在2005年上半全年乐山市商品住宅期房销售面积达约40万平方米，而现有供应面积只约有80万平方米，比需求大出一倍左右。这反映出乐山楼市住宅基本已经达到饱和状态，也反映出激烈的楼盘竞争即将开始！3、对现有的乐山市住宅市场分析，现售楼盘创新销售模式，创新的模式逐渐普遍起来，各项目楼盘不断挖掘项目本身特点与买点，很多楼盘推广主题明确，倡导新理念，户型设计比较新颖、合理，很多楼盘大势宣传推广感念，进行整体包装与宣传推广，销售价格不断平稳上涨，市场的对新颖的楼盘比较接受4、房地产市场的内在威胁：随着乐山市房地产市场的发展，房地产的内在威胁主要体现在两个方面：一是房地产物业类型的多元化与开发项目的规模及配套设施的逐步完善，乐山市购房者有了更大的选择性，户型的设计上越来越人性化，方便合理的布局；另一方面，乐山市房地产市场将走向激烈的竞争时期。5、银行关于房地产开发的贷款作了调整与贷款的利息提高，国家对土地的控制，可开发的土地越来越少。乐山房地产上半年总结2005年，上半年影响房地产市场的因素（1）、土地上涨房产利润降低土地拍卖继续使房地产开发中土地成本上涨。根据国土资源部出台的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地使用权。各地也出台了相应的实施细则，并大力推行国有土地使用权拍卖。（2）、建材上涨房产运作压力加大2005年以钢材为龙头的建材价格的上涨将继续增加房地产开发商的运作压力。近年来，我国宏观经济的持续不断增长，促使物价总水平有所上升，尤其是钢材等建材价格的上涨，导致房地产建筑成本处于只升不降的格局。（3）、配套设施提高成本上升配套设施要求的提高导致房地产开发成本的上升。建设部新修订的《城市居住区规划设计规范》，对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出了更高的要求。如社区生活配套要求、车位配套要求、环境规范部分要求。这些配套设计规范的变革也将导致房地产开发成本有一定程度的上升。（4）、央行加息房价上升2003年央行121文件出台以来，其他一系列的政策接踵而至。从2003年8月的国务院18号令(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，到2004年3月的“指引”(《商业银行房地产贷款风险管理指引》)，再到央行加息压力导致房地产价格有一定程度的上升。2004年10月29日，央行九年来首次加息，中国人民银行将金融机构存贷款基准利率上调０．２７个百分点，这是央行近１０年来首次上调银行利率。金融机构一年期存款基准利率提高到2.25%，一年期贷款利率提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期存、贷款利率上调幅度大于短期。央行加息会导致房地产价格的上升，并对中小房地产开发商形成巨大压力，还会在一定程度上抑制购房需求的扩张。银行加息对大部分的房地产开发商是一种考验。加息直接导致财务成本增加，这样的压力可能会改变一个房地产企业的竞争能力，最终结果是开发企业面临行业洗牌，2005年3月银行第二次调整利息。因为2005年第一季度政府宏观调控、银行新政策、建筑原材料上涨等原因，随之乐山需求住宅消费者在2004年12月到2005年2月大量置业，所以2005年3月出现了“待销”局势。（5）、土地增值税的严格征管土地增值税的严格征管将使房地产开发商的压力增大。长期以来，土地增值税在相当多的城市并没有严格征收，从而使房地产开发商获得了比较大的利润空间。从2004年下半年开始，各地对土地增值税的口子收紧，实施严格的征管。这样，房地产开发商要么就要削减其利润份额，要么就不得不将土地增值税摊到房价之中，然而2005年政府对土地增值税的征管将加大力度。（6）、产品的同质性导致竞争加剧房地产的规模开发一方面可以带来楼盘产品开发效率的提高和开发成本的降低，另一方面规模性的房地产开发又极易导致楼盘产品的同质化。同质化楼盘产品的竞争不可避免地产生激烈的价格竞争，生成“价格大战”的竞争格局。因此，2005年存在产品同质性的激烈竞争。（7）、关于银行按揭2004年2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。随着中央对房地产开发信贷规模的控制，5月1日以后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，其中主要是对个人购买第二套(含两套以上)的住房按揭贷款以及高档别墅、商铺等贷款，更加谨慎，旨在抑制过度的炒房投机行为，降低银行自身的信贷风险。央行调整住房信贷政策为促进房地产业健康、持续发展,中国人民银行决定,从2005年3月17日起,调整商业银行自营性个人住房贷款政策。一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%;具体调整的城市或地区,可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定,不搞一刀切。人民银行有关负责人表示,本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理,有利于商业银行加强风险管理,完善定价机制。（8）、关于房地产开发商被银行信贷政策制约房产发展严格消费信贷、加息等措施一方面起到了宏观调控的作用，防止炒楼，减少泡沫，另一方面也确实限制了消费者和投资者的购买欲望。2004年4月央行宣布：资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。同月，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。以上两个规定的出台，对房地产开发商提出了更高的资金要求，因为目前我国房地产开发商的自有资本金普遍不足，通常70%由银行信贷支撑，有的信贷比例更高。央行的有关规定对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严格的规范管理。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。一些规模较小、资金实力不雄厚的房地产开发企业将不得不退出房地产开发市场，房地产市场进一步规范化。但是，这又难免会导致房地产供给的下降。（9）、6月1日中国政府对中国房地产市场的新政策调控6月1日，对于持有多套房产的炒楼者和套贷的开发商来说，是一条生死线。”针对七部委“意见”谈到自己的看法时对记者说：“如若不能及时变现，等待的将是沉重的按揭和利息。但是，在这半个月的时间里能否找到合适的下家，能否顺利地过户，确实是一件难上加难的事。”七部委出台的“意见”规定，自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。一方面，许多购房不足两年、有出售意向的业主以及购房满两年的非普通住房业主，会放弃持房观望，赶在6月1日新政策执行前将手中房屋尽快出手，房源的集中释放必然会带来成交的短期放量。而另一方面，6月1日税收新政策开始执行后，受5%营业税的限制，许多在营业税征收范围内的业主会暂缓出售房屋，选择“以租代售”的方式；同时，由于对“6•１”新政策所带来市场变化预期的不确定，买卖双方的交易意愿也会受到一定影响。这些因素必定会抑制成交，从而使成交量有所下降。政策的出台，预示着市场正在向投资者的心理底线逼近。“从开发商的角度看，尽管不愿降价，但他们中多数如果连续两三个月没有成交，资金、成本等压力将难以承受，而从3月调控政策出台至今已有两个月。五六月将是新楼盘上市的高峰期。综合判断，也许6月份真的会成为楼市的'分水岭'。”“从长远看，最近几个月将成为近些年楼市发展的拐点。”“'期房限转'的确是一记重拳，砸了投机的炒楼者，砸了套贷的开发商，也震动了许多投资型的购房者。因此，投机和投资者们近期会及时调整自己的步伐。 2005年，上半年乐山市房地产市场趋势总结（1）、住宅需求空间缩小今年的房交会，尽管许多开发商都把营销重点放在商铺上，使整个房交会呈现出“商业地产”重头戏的表象。但多数购房者和投资者对商铺的兴趣并不大，而是钟情于住宅，无论是以前的老盘，还是一些新开楼盘，参观者最关注的是住宅。另外还有新盘受到了参观者的高度关注，销售顺畅……一系列现象表明，乐山住宅市场的需求空间非常广阔，相当长的时间内，乐山楼市仍将以住宅为主导。 （2）、政策影响房地产市场商铺虽然在房交会上没有呈现出十分火爆的场面，但一些小额商业营业门市销售却形势喜人，中心城区致江路农副产品交易中心在房交会上就销售了十几个商业营业门市，而其余一些项目的小铺面也走势不错。除此之外，投资不大的住房也是市场的热点，像领地国际公寓和银丰•学府苑就占据了投资总额少的优势，深受市场青睐。近年来乐山房价上扬，许多收入稳定的中、高收入群体都愿意将“闲钱”投资到房产上，对投资金额不大的小商铺和小户型住宅很感兴趣。 （3）、品牌开发前景广阔在今年的秋季房交会上，参观者更加注重品牌楼盘，例如：嘉州花城、时代广场、领地国际公寓等一系列品牌楼盘，这充分表明乐山购房者不仅把目光投在楼盘本身，而且更加注重了开发商楼盘品牌，从另一个方面可以看到乐山房地产开发商已不再把目光放在楼盘的销售，同时更加注重了品牌的打造。乐山市房地产市场反映出现在的购房者比较重视房地产品牌，品牌开发前景非常广阔。 （4）、乐山进入“具有一定规模时代”在今年房交会上展示的新楼盘中83%于具有一定规模的楼盘属，这些新楼盘不仅注重了小区整体规划、园林设计、整体外形等而且在价格、户型设计、物业管理等更显优势，在房交会上以往的独栋等自称“小区”的楼盘已经不见踪影，综合乐山市土地矿权交易中心对2004年土地拍卖的数据来看乐山房产走向了“于具有一定规模时代”。（5）、乐山房产正在“设计转型”在今年房地产市场走势乐山房产正在“设计转型”从产品类型到小区设计规划；从户型设计到面积打造；从销售到宣传；从小区配套到楼盘档次都在飞速变化，产品类型已经从以往的多层（商住）住宅或是单一的高层电梯公寓走向了产品多元化；小区设计规划从以往的单一设计走向了注重绿化、小区人文景观的设计；从户型、面积来看开发商不在打造过大的面积与传统式的户型，户型更加人性化大大的方便了住户，从客户需求的角度出发、考虑，面积也随着市场的需求进行控制转向了了解市场、把握市场的理性开发；从销售到宣传来看，现销售楼盘强化销售人员专业化，宣传多样化，已经从以往不做宣传或是宣传单一走向了宣传多样化，摆脱了以往的销售宣传理念，加入到时代的房地产竞争中来；从小区配套与楼盘档次上来看更加具有针对性，从以往的一般配套与楼盘档次走向了具有目标、目的的规划，具有针对性的客户销售与宣传。种种迹象表明乐山市房地产市场走向了成熟。 （6）、乐山房产走向“创新”时代在乐山房地产飞猛发展的今天，乐山房地产从产品到规划设计；从宣传推广到营销策划；从购房者到投资者都面临着创新的挑战与追求，现如今的乐山楼市楼盘没有特殊的价值与产品、园林景观、规划设计都没新异，反而，现售楼盘大同小异，互相模仿，乐山房产将在激烈的竞争中转型，市场将等待着“创新”，乐山房产走向了“创新”时代。市场分析

（一）乐山市场分析２００５年我国政府提出建设“和谐社会”的口号！乐山市在建设乐山“中国第一山”的目标中，响应中央号召，２００５年乐山市政府举起了建设“和谐乐山”的旗帜，随着乐山经济的发展，人民生活水平的提高，各行各业蒸蒸日上，房地产成为了全国最热行业之一，２００５年国家对房地产市场宏观调控，各大银行今年三月第二次调息，一系列的政策保证着房地产稳定健康的发展．２００５年，乐山楼市继续保持旺盛的需求态势，促使中心城区房地产交易持续火爆。对于乐山楼市中中高档楼盘区域的特点也表现出来，高端生活区有几个重要的特点，一是区域有大量的知识型的高收入群体，大家思维活跃，观念前，有大致相似的消费习惯，喜欢新型的、高档次的现代休闲娱乐方式。注重生活品位，讲究生活品质，对区域的环境和氛围特别在意，希望一踏进这个区域，就能够产生一种与众不同的感觉。二是区域环境优美，建筑应呈现一定的风格和个性，并与环境协调，时时给人以爽心悦目感受。三是区域配套相对完善，且档次高，有品位，富有文化内涵和时代气息。但２００５年３月乐山楼市开始出现了“待销”的场面，造成这种局面出现的原因有四个：首先国家对房地产市场宏观调控，各大银行第二次调整利息与一系列的政策影响房地产市场；其二，乐山房地产开发商受２００４年房地产市场供不应求的火暴局面影响，相继在２００５年推出开发项目楼盘，造成了乐山楼市激烈竞争的场面；其三，乐山本土购房者的需求已经基本饱和，一部分购房者也具需求，但是因为房价较高保持观望态度等；其四，２００５年乐山区县也大势开发楼盘项目，大大削弱了乐山房地产购买市场；其五，２００５年６月１日开始实施政府出台新政策，而真正效果要在一个季度后才能反应出来．由以上分析，可以预测乐山下个季度乐山楼市将竞争更加激烈，购房者依然保持观望、等待状态，同时也体现了乐山楼市需要新的“血液”，而乐山空置率也会上涨，而价格将不会像２００４年一样攀升，而是保持现价，但从另一个角度来看乐山房地产房价却是回落从目前乐山房地产市场来看正在推出的项目有领地集团的领地国际公寓与莱福帝胜景、星都房产的花语美地、禹伽房产的靓达电梯公寓等近１６个楼盘，总建筑面积４０万平方米左右。而目前正在积极准备的项目有仁和房产的居竹园二期和滨江怡景、汇得阳光房地产公司美林苑二期、和邦集团桃源新城、东能集团白领花园、清华房地产公司清华星城、大中华实业的阳光大厦以及新业置地与立事达联合推出的嘉州新城第一期等，总建筑面积也在８０万平方米左右，预计下半年将陆续推出，这些新项目中，有多层，有高层，也有别墅；有旧城区的，也有新城区的；有城市中心的，也有临江和临河的……总之，适合各种类型购买者的房源都有，房源充分，消费者和投资者有着广阔的选择空间。因此，这些房源的上市，将彻底改变２００５年乐山住宅市场供求将形成了供大于求，而且竞争更加激烈。 ２００５年乐山市多层（商住）住宅已经从下半年的激烈竞争中，随着中﹑小型楼盘项目的清盘，许多盘进入尾盘时期及新楼盘涌向市场，许多楼盘以打造中、小面积为主力户型及推向市场，政府大势拍卖土地，开发商开始大势置地，乐山市的购房者理智置业．市场分抱析年/月元/平方米上涨浮度比例2005年1月1620元/平方米0%2005年2月1680元/平方米4%2005年3月1750元/平方米4%2005年4月1880元/平方米7%2005年5月1880元/平方米0%2005年6月1880元/平方米0%2005队年1月以悉来至今乐乒山房地产洁市场价格蹈保持在平冲稳的价格件上，略有尤上涨，并扮没有受到妄国家宏观存经济调控坏、银行新胞政策的影隔响，由于答政府、银刚行一些新三政策的出富台，开发爬商开发项采目成本加拌大，房地买产市场需惊求依然存范在，乐山涌市各区申、县人纷跃纷来乐山霉市居住,匠外地投资谁者也瞄准域了这个旅姑游城市,演促使乐山追市房地产毛价格一再核平稳上涨咳或是保持梯平稳,从后年初的1喊620元熊(均价)树/平方禽米到现在夕的188讲0元/平轮方米(均抚价)平均乒涨浮70胳元/平方俯米,2月垃份比1月会份价格在叉原有的价姑格上涨4绑%，3搬月份比2餐月份价格脾在原有的睡价格上涨殿4%，背4月份比驰3月份的酱价格在原垦有的价格俗上涨7%野，5、6龟月份与4上月份价格智保持平衡苏，由此表祥明乐山市阿房地产价通格内在的获潜力.而持现在看来酬乐山房地彼产价格在盖7、8、师9、三个驳月市场价雹格来看保孩持平稳状垃态，或将饶略低一些奇，而预计饼10月份泊价格将略急有上涨，翠由此可见闭，乐山并秤没有受到悟新政策很腊大影响，但乐山房地茂产市场健望康、平稳珠的发展，饮房价也在贸平稳中逐炭步上涨市场分摆析乐山楼画市随着陈房地产姥市场的视变化，谣对面积志的变化，而裤户型也有达了相应的债变化，三猾室两厅占寻到28%萍的比例，其仗次四室除三厅占努到24仗%的比径例，两观室两厅捧占到1腔6%的比例，垂四室两眠厅的占掌到12著%的比揉例，最茎后，三烛室三厅墓与四室四厅各酸占到8%畅的比例，樱而两室一幕厅只占到家4%的比拼例，不难看出摆2004滋年上半年气三室两厅忍以上的户倾型较多，壳也较为好销售塘，而下半喝年逐步转催向中、小匹户型两室渐两厅以上130论平米以岔下的住橡宅。这啦也说明俗200翻5年关滨于户型法中、小克户型将占券到户型雄的主导柏地位，森市场反拼应的需躲求也显叫示偏向于中、咳小户型绸上来。户型数量比例五室三厅三位1组3%四室三厅双卫4组12%四室两厅三卫3组9%四室两厅双卫3组9%四室四厅四卫1组3%三室三厅三卫1组3%三室三厅双卫2组6%三室两厅双卫11组34%两室两厅双卫1组3%两室两厅一卫5组15%两室一厅一卫1组3%一室一厅1组3%市场分析200绩5年乐呈山市楼牙市在户纯型面积魔的打造姿上一味译追求大长面积、夫大户型楚，从2可004斜年3月嘴份以来马购房者伞追求大偶面积住蜻宅，而掏开发商碌也投其时所好，骆开发大豆面积住债宅，但卧在20毕04年拆下半年谅随着市辈场大面厅积住宅衡饱和，傻购房者控逐步转醒向中、穿小面积土住宅的冈需求，划在20摸04年主推出市战场销售图的楼盘秋有18压个，7贺0平方驶米以下愈的占到遇10%可的比例车，75服-85屈平方米死的占到搅10%缘瑞的比例往，也就类是说相徐对乐山萌小户型兆而言8难5平米缓以下的剑占到2亡0%的反比例，蹄而90贪-10惧0平方驶米的占卫到5%夸的比例晋，11术0-1桃20平郑方米的照占到1世5%的头比例，允130叠-15吩0平方养米的占党到37骑%的比病例首居姻第一，惨而16截0-1老8平方血米的占贵到12沸%的比某例，1授90-弦210值平方米墓的占到品5%的生比例，恶220仓平方米迈以上的制占到7为%的比廉例，从销上述数贤据不难孩得出随侦着市场赠购房者驳对面积居的需求耗变化开棒发商在遭面积打朱造上也岗随之变添化，从佩另一个看方面也志同时体削现出2脂005谷年市场觉对面积斜的需求存中、小肺户型面价积占到森主导地子位。面积数量比例60㎡—80㎡5组8%80㎡—100㎡6组10%100㎡—120㎡8组14%120㎡—140㎡22组35%140㎡—160㎡9组15%160㎡—180㎡4组6%180㎡—200㎡4组6%200㎡—220㎡4组6%220㎡以上0组0%市场分哪析乐山房地展产市场在期户型类型的塑造斯上平层占晌到40%婆的比例，塌跃层占到2秘0%的比训例，错层永占到40葱%的比例，从座比例图上量来分析，盏乐山开发商在2链004年乳产品户型眯类型上来看，主要佳以平层、党错层为主驼，而一般（7层扩多层）住凑宅到顶层倾一般都是6跃7胞的形式前，而我唐们结合甘200齐4年地产市场抽竞样调查报累告不难看塑出200列5年在户型诵类型上将受更加多样架化、多元化，但新依然无法押改变平层秤的主导地位。户型的结构形式数量比例平层11组38%错层9组31%跃层9组31%市场分析200庙5年乐骆山市房夺地产市滥场关于竞房价可僻谓是稳饲中有涨瓶。从1竖月份9虑80元肚/平方烂米逐步氏涨到年趟底15党00元帅/平方遭米，虽漆说在8叼、9、密10三去个月保炮持平稳碗，但在品年底1绘1月份崭以后不抢分地段腹、区域桂均价在葡120况0元/然平方米尺的占到吓14%仿的比例界，12纪00-羽130踢0元/筹平方米押的占到讯14%任的比例线，而1捕390帝-14氧00元挣/平方漠米的中吴间价格坝却没有剪。14坟10-吩148雁0元/酬平方米菠的占到浮14%卧的比例鲜，14淘90-泉150刊0元/勒平方米拐占到最括重29哄%的比滩例，1椒500老元/平睛方米的第占到2澡9%的防比例。均价范围

数量比例1400元—1500元1组8%1500元—1600元4组31%1600元—1700元2组15%1700元—1800元1组8%1800元—1900元2组15%1900元—2000元0组0%2000元—2100元1组8%未定2组15%200旨5年，城下半年分乐山市资房地产赔市场趋稼势预测基本观点掘：1）土圆地政策来评估○虽然土听地拍卖政绳策在20陈04年出门现了各种捏各样的问泛题，但是现政府在2片005年甜的土地政存策依然不峡会有根本胸性的调整烂，因为土欧地作为地介方政府的世收入来源辞已经表现披为刚性特爪征。○拍卖叮土地的蜘价格居怒高不下聚还在攀序升，以休及房地预产开发爸商无法客轻松地匪将土地金上升的秋成本传渠导到产润品中去迎，将是宝200裕5年的笛一个市嚼场特征建之一。鹊政府在灵土地政仓策的不蚂让步、逗消费者纱趋于理联性的消丽费，使久得房地等产开发仗商压力战逐步体货现出来驻。○随着土倒地获取的肚难度和成棚本加大，贝房地产开行发企业将舒开始转变劈燕以往重视替开发规模袭，产品向凡着精细化涝、个性化数方向发展越。2）信贷链政策评估○预计述200酸5年房虎地产信估贷的方定面的政袋策依然喇还有新海的政策夫出台○政府哄对房地奖产开发锐企业的危信贷政店策将更抛加向大祝型企业杀倾斜。枝目前全码国范围滚内能够饰得到银术行大额手授信的纸房地产膝开发企辱业不到曾20家项；能够禁得到银姨行信贷丹顺利支地持的在咐200简家左右理。3）利率示变化影响○200告4年10盈月29日柜首次加息劝，它的真筝正影响可军能在20浸05年第股二季度才炸能显现，督甚至不能蒙排除在这添个过程中屋，央行进智行第二次亮加息。人艇民币加息帽主要是对溜国内房地淘产消费者绳和投资者扰有所影响槐。 ○加燥息将不可锣避免改变鱼房地产消园费者消费龄预期，使刘得房地产衡消费中的珍投资者深职受影响，瓜并且让其面中各类的铺在房地产怜方面投资捷、消费的钉透支者得蛇到一次房刷地产风险辈教育。4）土地腹供求分析 ○供捞应量预测崭：200脂5年有8氧00左右伤亩土地进避入市场，风如此大的漆交易规模衣主要受地域块的影响孩。200饱5年旧城乘改造将有愧一部分土魔地进入市捆场，旧城皱区区域部渐分储备土谁地也将有朝计划的进概入市场进勉行交易。瞎同时新城假区的规划哑建设也将湖出让部分炊土地。总领之，20暴05年土拘地市场将污进一步规着范，供应至量在20丹04年的谦基础上可霸能会有所坑增加。 ○供痕应区域预垂测：大佛林风景区大酱规模的旧什城改造，痰第三次拆惠迁工作将园在200环5年持续怖开展，届荡时将有一示些土地进备入土地交羊易市场。趁随着新城语区建设工炼作的开展光，大量的及土地也将屠进入市场宴。乐山市碌市政府提龄出“疏散签旧城，重惩点发展新少城”的城柄市规划战多略，从2惰004年姜底乐山土丑地矿权交打易中心的魄土地拍卖私数据得知串桃源新村看、肖坝、华新城区都榜将成功拍找出大量土袖地，而市进中区的土谋地供应量气将继续缩剧减，其地怨价也将持稻续攀升。陪桃源新村亭、肖坝、台新城区的供土地供应摸比重将进辣一步加大呜。新政策俗对乐山娃房产市歉场预测自6月1日日起，对储个人购买易住房不足坑两年转手蚂交易的，线销售时按丝式其取得的缝售房收入菌全额征收旺营业税。转对个人购票买非普通效住房超过狼2年(含垒2年)转脸手交易的仇，销售时性按其售房存收入减去叹购买房屋除的价款后脚的差额征秃收营业税车。“6月姨1日可能拐成为市场趴交易的分序水岭。”厦一方面，胁许多购房赛不足两年标、有出售怪意向的业腔主以及购齐房满两年装的非普通劣住房业主茎，会放弃柳持房观望接，赶在6召月1日新案政策执行油前将手中貌房屋尽快级出手，房桃源的集中友释放必然页会带来成舟交的短期周放量。而誓另一方面光，6月1按日税收新暑政策开始梳执行后，忍受5%营艳业税的限披制，许多袜在营业税延征收范围震内的业主溉会暂缓出考售房屋，阿选择“以泽租代售”腾的方式；灿同时，由策于对“6胡•１”新猎政策所带校来市场变跃化预期的瞒不确定，拼买卖双方融的交易意催愿也会受拖到一定影幸响。这些猾因素必定懂会抑制成宋交，从而雨使成交量边有所下降刻。但是对昨于乐山等景二、三及乞城市将不倒会受到太权大影响，龄反而只是身购房者转答变心理的袍过程。 预测归一您乐山开展发商将面蒜临资金运孕作考验： 政耻策的出白台，预努示着市械场正在磨向投资熄者的心阔理底线首逼近。滤“从开覆发商的呀角度看胀，尽管杯不愿降耗价，但带他们中蝇多数如传果连续阶两三个盆月没有框成交，疏资金、朽成本等过压力将逗难以承届受，而疾从3月童调控政志策出台于至今已济有两个肠月。五念六月将自是新楼米盘上市避的高峰子期。综揪合判断支，也许萄6月份磁真的会弟成为楼功市的'姑分水岭蔬'。”备“从椅长远看危，最近压几个月谷将成为膨近些年店楼市发顽展的拐浪点。”牌“'绣期房限茧转'的箱确是一第记重拳角，砸了卧投机的议炒楼者钱，砸了前套贷的购开发商停，也震蓄动了许志多投资刚型的购获房者。经因此，年投机和再投资者叙们近期样会及时词调整自落己的步盛伐。投齐机将集阳中抛盘病，而由鸦于投资副的初始瞒成本加天大，未贞来成本常又有很脖大的不妻确定性剑，再加洞上政策为具有强为烈的导宿向性作肾用，使程得好多绢购房者举对市场书的心理劳预期正洁在逐渐给转变，开放缓投费资的步湖伐。”鲁将这次近新政形双象地比节喻成门姿锁。“塑'期房惭限转'椅和加收亲营业税饿的门锁睬，使一泥些投机酒的炒楼须者和利声用虚假飞合同套存取贷款跨的开发阅商尝到月了房产径被套牢处和买卖的成本加朱大的苦搅果。同俱时，也旱使得投病资型的增购房者袜要更加旧仔细地挣权衡利因弊。”预测二下乐山购房虫者的心理恳变化 自洲住买家岗不会受哑到影响超，新政涛策目标比准确地衬打击了简炒买投惯机行为泊，但并迷不影响昌真正买屿家和长缘瑞期投资颤者。予6•１环应该会们慢慢稳易定。一芝方面是从没实力划的投机嚷客，会谅在这大炊限前推述出存货咽或取消羞交易，堵另一方镜面市场兽亦会慢贪慢消化禽了这新界政策影常响，个朱别区域休楼市在垮剧痛后愈将会更俘健康发样展。所何以对买歌房自住闪的客户孔来说，错他们不米是新政嫩要打击即的目标零。”而放在房价的的走向杏上，看凤房价不谁能只看废价格，我而要看幅开发房钓屋的各纽奉项成本陡构成。搜不能光巡寿看价格欺涨幅，读而忽略劣了成本浊涨幅。展从购房吸者的构窜成看，粱炒房者暖已没了妇市场，塘而一些觉投资者惑会因为抗投资成韵本加大牺而退出帝购房队舌伍。这浓些将会轰使得自鹅住的比壶例在购制房队伍肉中逐渐搜加大。锋就目前努而言，煤许多购具房者表布现出来挨的最直撤接的做策法是降六低了购尖房的总毒价款。喷预测区三崇乐山仙楼盘现场梨销售变化 由延于200托5年1月筋1日起直趴到6月，滚政府对房扎地产市场舌宏观调控授出台了许续多政策，领银行也随之着市场与改政府的政纹策与变化咬而变化，潜也相继出述台了一些良政策，从认2005香年3月起冻乐山房产既出现“待返销”状态卷后，各大齐销售现场冶出现“冷焦场”局面厅，购房者唯保持观望未状态，而刊6月1日疑开始实施背《意见》佩新政策后次，更是让械乐山销售瞧现场“冷糖场”雪上除加霜，购锐房者把置正业计划统骄统推后，娇保持观望软态度，需尾求住宅的死购房者把乌目光投向决了租赁居膛住度过2立005“途政策年”灿。项目周边倾分析当前项目签周边在售蹈楼盘与备移售楼盘已义经有9个受楼盘，在帝售楼盘有固“嘉州明党珠”、“队福鑫花园含”、“元柴龙春天”茶、“领地穴国际公寓配”、“花锦语美地”矩、“清华企星城”、更“嘉州之普春”而备盛售项目有破“百合花妖园”、“腔清华星城烤二期”、深“嘉美花享园”三个冷项目。项目周鸡边楼盘举基本资脂料一览浑表项目名称地理位置占地面积建筑面积主力户型主打面积均价福鑫花园凤凰路20亩30176.54㎡三室两厅138㎡1700元/㎡元龙春天凤凰路23亩37148.2㎡三室两厅138.66㎡1650元/㎡花语美地凤凰路20亩31630㎡三室两厅117㎡1750元/㎡清华星城凤凰路两室两厅85㎡1450元/㎡嘉州之春通江片区91亩129383㎡三室两厅130㎡1350元/㎡嘉州明珠新广场旁8.46亩42859.5㎡三室两厅132.26㎡2100元/㎡国际公寓凤凰路三室两厅1880元/㎡百合花园白燕路28.5亩35380.66㎡三室两厅120㎡未定嘉美花园凤凰路三室两厅未定市场定位（一）旬项目市宰场定位如上所积述，针落对本项叨目实际除之优缺伟点，该介项目的政市场定宰位是：荡中、高堡层次的刚住宅小依区，拥捕有宁静保的社区秆环境，柴文化格案调层次谣高雅，朗青葱怡惭雅的绿锻化园林滔，新颖伴别致的附大门广午场和景魂观设计增，极富求特色的耀室内外查住客会蹲所及康移乐设施捷。１、 销晌售市场定妄位根据以耍上分析第，认为稿销售对布象主要氏为：（1）子本市酒买家：捉以乐山剃购房者饥为主，碧周边去售县为辅标；（2）郊企事业、睛机关单位园买家：是搅一部分手绣头宽裕，北追求宁静袋高品位生领活的中产呀家庭。（3）紧汇得近阳光及碗相关单却位的内钞部：内胸部的中石高层管雀理人员毛。２、培销售对殖象各占牢比例预找测销售对象 乐山市内部企事业、机关单位比例65%0%35%整体项螺目策划（一）仔策划包宣装的重步要性自200暂5年3月疼开始，乐踢山房地产驳市场逐渐风降温，摆嫌脱了20采04年那睬种狂热的资不正常状椒态逐步走辆上正常发撤展的轨道劣，但也因些局势发生芒了这样的多转变，使西市场的形奇势也变得猎严峻起来尤，已再不需是“有货死便能卖出龟去”的形艺势，而是监“供大于脖求”，发吨展商彼此欣要进行竞校争，因而冒策划包装芽在竞争中售占据了举多足轻重的董地位。策划包既装是针银对项目错的特点哪，从市推场定位敢出发，段通过整仪套的销蓄售材料券及广告岸平面的竭制作，翻使项目休树立起屿良好的门形象，圈在市场载中的同匙类型产所品中脱织颖而出伙，同时茂利用已赛取得的置知名度蒜，产生马名牌效耀应，促膨进项目计的销售御。另外秋，良好翅的策划台还能为傍大型项抛目的分羡期推出慌作预先衡的部署吵，以利辈于项目北后期的桶销售。恭现时乐性山房地姓产的发唱展商均拴逐渐认骡识到策狗划包装柴的重要鼻性，侧笔重了这睬方面的写投入，肿就能获乳得超额滴的市场唤回报。（二）城项目色撕调以白色架为主，袋底面为细淡蓝色伸稍偏灰怨，屋顶买以淡蓝咽色稍偏兄灰的瓦映片，路非边绿草谦要宽，型围墙周神边要绿驴树围绕姻。（三）广腰告牌广告的到创造应肠以清晰孕醒目为砖准则，消充分显悦示小区叙的大型挎完善规滤划（最舟好以小抵区的规火划图为阻主景）奶，并突悔出发展经商的名忧称，尽端早为本充项目作闷软性的钉宣传。典广告牌锋摆放的车位置，宁一是销炼售中心膀现场如笋：销售突中心眉炎头广告押牌，利赴于过往嚼人流加蓄深印象亡；二是该显要的词路口，掠如新世踢界广场盼附近露款天广告隆位等显晚眼位置芽，务求栽将接触弹面拓宽吧，吸引填往来的熄人流注尸意，以扇提高项仔目前期何的知名同度。另读外，可翼在各处研路口设叼置醒目易的地点地指示牌象，清楚像指示本煎小区的贷位置。（四）辩售楼部售楼部应瞧设置在嘉仔兴路旁边袜，容易被适路人所留荒意，其造随型应以宽繁敞明亮、贷简洁清新绘为主调，绢全落地的房诚大玻璃门震墙，售楼逼部门前设膝置一弧形桐的造型花辫坛，融园津林美景于漠一体，环陶境优美的登售楼部应钓最能体现依其审美水苦平。（五）样造板房及样续板楼可参考嘉铸州花城、略嘉州新城尸等样板房剂内的家具璃布局、装芳饰配套，未力求温馨抢舒适，充轻满时代气掏氛又典雅袍亲切，激扎发买家的尽购买欲望味。一方面子可以展示情别致的外痒型设计，秧另一方面量又可以给毙买家一个大“定心丸退”，让买加家看得到恢摸得着。（六）贵项目功犬能的策宏划１、 住剪客会所参考成雾都成功膛的住宅萝小区项魄目，其为住客会苏所功能失齐备与淋否，优断越与否刊，可以莫说是其劣成功的哑一大决肉定因素串，如成惊都万科草、成都跑置信等水均极为催标榜其克会所的杨优越性黎，所以算应在会蛛所方面闪有所突怠破，除魂了多数绕小区会啄所拥有河的如健谣身室、断桑拿室旷、游戏铲中心、膜球类等留活动场昏所之外触，可考嫌虑加设蜻股票咨裹询及以硬下项目荷内容：（1）文窑化艺术区嗽（3）姐图书室（2）霸露天茶喝座君（杏4）儿恨童娱乐嫁中心２、 绿杰化设计园林绿化愁一般分为迟中、西两零种，西式树园林现时部一般较为寸标榜“欧屿陆式园林慨风格”、讯“地中海编风情”、朽“凡尔赛勺风格”等盆，由于本坦项目已经指确定应用蔽于西式园柳林“地中增海风情”昏相对独立自，可塑性锡大，见效皇快且明显会，所以本宴项目早期费可采用先献做一部分眨园林设计域，可以更景加吸引购蚀房者。（1）虏欧陆风格洽花园前期绿化含应注重在啊“快”、愉“美”、掩“显”三爸方面，所春以主要由该各种立体仪形状组成嘱的欧式花旨园，非常组适合早期宫的观感，易所以售楼家部前的花袜坛设计可霞与街心花优园风格相严呼应，融刻合时尚美凶感浑然一晒体。（2）围声墙绿化项目的围舱墙是项目肺直接接触房诚客户的形羡象之一，械工地围墙搬的包装是砖必不可少严而且非常杜重要，在饱包装完围翁墙时应该覆适当的在桐围墙边作粥一些绿化谁，即可以译美化环境碗又有新异亿突出小区寺宣传主题拥，作好形差象宣传。（3）增耽设多种家蠢居服务针对项目抄的性质，因小区可以抱提供多种脉家居服务您，如：钟家点清扫、肾洗衣服务及、邮寄服倒务等，方道便住客在泻区内及家园中使用，普优质物业伙管理令住歉客度假无煮忧，同时涨又可提高贴本项目的荣服务档次强。（七）牧项目后旧期策划１、付款评方式多种付款捡方式的选险择可以减涛轻买家的疼负担，参现看现时市呀场上的众翅多楼盘的搜付款方式添，大致上皮可分为“非一次性付耽款”、“妈建筑分期孤”、“银涨行按揭”医这三种。2、累积摔折扣优惠此方法润目的是牧为了让挣业主可艳自动成昼为本累觉积折扣凉计划的蚁受惠人弄；不论调是以业闸主名义双或介绍浪第三者任购买项败目单位阀均可获避累积折拆扣优惠闯。运作红目标当织然是希梳望以连棕带关系住吸引更鼠多买家脾，此等后计划有秩利于与晚业主保贷持联系遣，及产悠生连动香性的销惜售效应洗，惠及粥项目后极期销售跳。（八）伍促销推员广策划１、扩吹大软性湖宣传的秒影响力现时房地登产业的不届断成熟，警无论是电绍台、电视谊台、报纸插、杂志都逢有专刊、终专栏介绍双现今房地驼产的最新六动向。通呜过早期的坚软性宣传福，先建立贵其市场形洁象，再配绞合后期宣栏传，有利行于销售。２、安祝排适当晚的公关龟宣传活姥动当软性宣娘传达到一岸定成效，焦施工现场般渐成气候怒后，便可愉适当安排肿一些现场著公关活动匹，如开盘不活动、房蛾地产年展贸、房交会誉等，此外剑也可搞一动些类似中愧秋优惠、啄十一国庆漆购房优惠希活动等，庄可让他们渡亲身参与皇，增加小器区的温馨瓜气氛，这斥样既可达渴到宣传之溜效，又可凭带动销售洒。十、销售团形式部署蠢及调整因货素软性宣衔传VIP会免员入会销膜售睡公眼关展销粘跟进哀促销恼售楼境书、透视耐图及项目苏模型录影带壳及相片被银行飞及付款戚策略或广告运能作安排点电询视及电希台广告地盘/袖路牌广桃告挽报章广倚告疏广告关词公寓住奥宅项目寒价值判孙断暨投域资分析一、公寓磁住宅项目静市场调研剪报告主要内容本报告电对当前拌的经济重环境、纺项目当唯地房地腊产市场假供求状低况、项谨目所在胡区域同性类楼盘仗现状及恒客户购抓买行为漂进行调涛研分析害，从而番分析出汗项目的鹿市场定庙位。（一）皮乐山市外发展及朗房地产疾市场发肺展2004暴年，乐山珍市建设“娘中国第一胳山”稳步泼推进，滨悔江路通悦达大道竣工栽通车，3茅05线乐熊山大佛绕见线公路竣中工通车，勿滨江休闲籍景观长廊翅建设取得榆阶段性成举绩，城市谣光彩工程本实施，乐乌山广场二沾期工程启仍动，城市爸污水处理老工程、垃翅圾处理工绑程实施…素…一系列僻重点建设压项目的全凑面实施，撒让乐山的傍城市建设爪全面提速差，城市基成础设施不灿断健全，封城市功能皆日臻完善针，人居环凝境越来越听美，有力晋推动了乐抽山房地产塑业的发展赢。2005煮年我国政演府提出建许设“和谐纷社会”的袭口号！乐州山市在建伙设乐山“劣中国第一谁山”的目算标中，响肉应中央号宅召，20振05年乐隶山市政府斧举起了建凡设“和谐戚乐山”的扯旗帜，随榴着乐山经头济的发展棕，人民生乒活水平的通提高，各膨行各业蒸准蒸日上，灭房地产成突为了全国瓶最热行业农之一，2约005年盒国家对房描地产市场与宏观调控桥，三月份呼中国银行袋二次调息递，六月一史日中国“何六部”联杯合出台实枝施新政策古对房地产狗市场调控肥，一系列庙的政策保贝证着房地宴产稳定健厘康的发展父．（二）乐旅山房地产谦市场的供府求状况现编状说200运5年是“裳地产政策形年”一点拆也不过分遥，在短短樱不到半年晒的时间里溉，地产政兰策可谓层涨出不穷，惧这在任何鹿一个行业球里都是难抛有先例的搁，而这些拼政策涉及横到的环节智之多，也语是罕见的东。2004于年以来，兔政府通过巡寿土地、金吩融等一系项列政策规陕范乐山房猛地产市场孕，提高市雾场门槛，溪减缓固定续资产投资匀方面过快脆增长，放昂价高涨。估从效果来深看，20营05年的捐新增供应虑量明显高从于去年，被缓解了供田需关系。凯预计20心05年下涛半年政府库对土地、嗓金融政策哭将继续从湿严控制。弓另外，政嫩府还将继吨续开展土纤地市场治毙理整顿，虽特别是清南理整顿违常反产业政锁策用地、船违法批地浸和非法占赵地、违规鞭销售等行科为。从目前乐纽奉山房地产崖市场来看疼正在推出脖的项目有畏领地集团爆的领地国夺际公寓与惹莱福帝胜等景、星都妄房产的花盖语美地、火长江房产态的嘉州之公春、禹伽比房产的靓苹达电梯公到寓等近１央6个楼盘殖，总建筑风面积40拆多万平方光米左右。恳而目前正皆在积极准榴备推向市怒场的项目初有仁和房早产的居竹拢园二期和货滨江怡景看、汇得阳绣光房地产沙公司美林阔苑二期、牢和邦集团躺桃源新城增、东能集聪团白领花翅园、清华税房地产公赠司清华星拼城二期、危大中华实姓业的阳光益大厦以及蹈新业置地笔与立事达律联合推出塘的嘉州新杆城第二期旦等，总建省筑面积也话在80万蚀平方米左雁右，预计伞下半年1什0月前后杂将陆续推智出，这些酿新项目中袭，有多层翼，有高层威，也有别持墅；有旧萝城区的，书也有新城趁区的；有将城市中心谜的，也有去临江和临斧河的……刻总之，适重合各种类邀型购买者轧的房源都歇有，房源劈燕充足，消里费者和投奥资者有着膊广阔的选演择空间。暂因此，这沃些房源的叹上市，目诉前乐山房马地产市场作已经供大揪于求。三）乐山应个盘实态阅分析在乐山闪无论是稻地产界滋人士，驳还是普仔通消费眉者，都述知道乐可山市有冒一个极功具代表毒性的房践地产项结目：嘉饮州花城郑项目的翁热销反扒映出乐肃山住宅女的趋势聚。1、嘉州扭花城1）背景颂及概况由立事达奸（乐山）怨实业房地春产开发有破限公司与掌成都燕宇滴房地产开率发推向市富场，位于勺乐山老城惕区，规划懒占地面积河超过17而0亩（1抢1万平方娃米左右）献，总建筑怕面积超过劳22万平遥方米。绿必化率在4字5%以上抖。其最具俩特色的是瞒拥有全球磁知名物业太管理公司昨与首个乐愧山老城区妖高档品牌顿社区。嘉州花宋城是立屈事达（桑乐山）哲实业房映地产开纤发有限仆公司与格成都燕滑宇所实纲施的品蝇牌扩张按战略的罗结果。涂嘉州花皆城经过蔬两年多夜的建设斯已成长述为一个将成熟的惭品牌，足立事达嘱挟持着击这几年舅积累下樱来的建大筑经验租和建设护理念，瞎抢滩乐逝山，以竖规模开坊发，综臭合配套痰五星级学物业管摩理为卖帅点，加窄之品牌杰优势和孝强有力饰的宣传决攻势，创使20液05年拍的嘉州兰新城一吨期首次甘发售就砍出现热纳销。2）目通标客户初群嘉州花城半将主力目胳标客户锁算定在乐山醒企业中的禁中高级白胜领阶层，取为了获得琴更多的中肾高级白领五人士的青眨睐，专门钩设计了多删种灵活的炼付款方式床，使毕业润不久的在饥职大学生乎也能购买善。3）经国营开发拨模式①嘉州花哭城推出的谨住宅产品检多层与电季梯公寓两福种。多层平层闷建筑面积逆在110既~140句平方米。秒这些设计脆都是乐山仁嘉州花城芹在销售过虫程被证实恒最受欢迎叼的户型。电梯公寓路：全部设棒计以大环中境、规划壳为主，尽疾量减少公方摊系数。②五星躁级的物孤业管理嘉州花麦城倡导便物业管版理，因虽此产生疤了乐山采五星级述的物业玩管理。找整个社修区因有肃良好安咏全管理玩而不设违防盗网婆，小区遗都实行邻封闭式辆管理。睛社区内秘建立了步智能化罪管理，易可实现港点对讲邪可视、档等多种园便利服秤务。（四）大该盘在促销宿上的成熟纹手法值得矮公寓住宅乎借鉴1、充剧分发挥奶营销中歇心和示辫范单位兄的作用类似成昌都数盘袋的推广厕手法，怕以上大花型住宅僵项目均须在入口克处修建跃了宽敞骨、外形锻典雅的句营销中复心，作绞为项目爹形象展遵示的焦困点。内冠部空间琴布局则苍采用功筹能分区恐的形式符，尽可江能减少树相互干巧扰，加建上训练羽有素的樱售楼员蒸，亲和萄感的灯挤光、展泳板、照箩片，给锁客户形龟成专业其地产商副的良好烦印象，五容易产恭生信任超感。示锄范单位棉的室内指装修，心营造了或极浓郁恳的居家桐氛围，壮起到了者有效的筝引导作约用，激纤发了现善场购楼葛者的购亏买欲望休。2、充分战运用现代赌广告手法沾，不断地每完全项目例形象无论在开叉盘前的广奸告预热，谎还是销售设期间的广为告升温，基大盘都成夏功地运用燥了多种广浮告形式，灭将发展商盒所要释放愈的信息有忌效地传递宅给目标客迈户。电视甘广告、报毅纸的软硬饼性广告、远户外路牌并广告、主生要路口的她灯箱彩旗西广告以及疾发展商不疫断推陈出品新的售楼镇书，使得证有意购买佣者能较为浓全面地了箭解项目的砍整体形象阔，也逐渐另地吸引了啄更多的潜催在买家。4、及现时收集化市场的仗有效资庸讯楼盘都注寄重收集来雄访客户的申资料。如春祈福新村伙售楼人员士在接待客答户时，请挣客户填写况意向选择稳调查表，击内容涉及属到购房者揪的年龄、喘家庭成员剃、意向选社择房型、渔楼盘信息怜来源、对秃于小区的效各项指标爸的满意程栗度等。这购对市场推