西溪诚园个案分析

西溪诚园个案分析第1页/共13页项目简介开发商：杭州绿城集团总占地面积：5.2万㎡总建筑面积：65万㎡绿化率：30%车位配比：1：0.9设计公司：浙江绿城建筑设计有限公司景观设计：美国LifescapeInternational.Inc室内设计：香港梁志天设计师有限公司、

美国威尔逊室内设计有限公司工程进程：一期桩基础开盘日期：2010年8月16日（第三次开盘）

交付日期：2013年5月物业类型：本次开盘3栋小高层西溪诚园第2页/共13页区位解读西湖西溪·诚园西溪湿地黄龙商圈武林商圈通行主干道－文一西路城西成熟居住区地理位置：位于文一西路以北，紫金港路以西南侧隔文一西路与西溪湿地相望浙大紫金港校区紫金港路交通条件：东西向－以文一西路联通杭州主要交通网络南北向－紫金港路重要生活节点车行公共交通正常通勤交通高峰正常通勤交通高峰城西商办聚集5min5min5min5min黄龙商圈15min25min25min35min武林门商圈25min35min35min50min西湖景区15min25min125min35min与之杭城重要生活节点是联动性第3页/共13页配套解读商业配套主要依托于成熟城西商业配套，

西城广场，银泰（待建），沃尔玛（待建），蒋村商务中心（待建）等教育配套周边教育配套丰富，大学，中学，小学齐备浙大紫金港校区，绿城育华学校，西溪实验学校，育人学校，等等医疗配套浙大医疗中心，绿城医院等生活配套双龙农贸市场，骆家庄农贸市场等第4页/共13页区域属性SW属于城西板块，有着很高的区域认可度与之市中心的联动性较强周边学校林立，教育配套齐全65万方大体量住区处于城西边缘区域，目前生活配套不齐全虽然与之市中心联动较好，

但在高峰期，家童压力较大周边环境需要进一步改善第5页/共13页产品解读－整体规划布局地块地形规整，易于大型社区规划项目整体体量大，地幅宽由两条规划道路分隔为四个组团1-3号组团规划为住宅组团4号组团为商业住宅综合组团1号组团2号组团3号组团4号组团第6页/共13页产品解读－建筑风格及立面建筑风格：延续绿城经典的新古典主义风格，同时在此基础上更增添了现代建筑元素，使得立面更加简洁，同时易于户型的营造立面用材：在立面用材上此次使用了，高品质感的干挂石材第7页/共13页近期动态推盘房源情况/销售情况西溪诚园明礼苑即蒋村B-10地块，

为西溪诚园的东南区。明礼苑以9-13层的小高层组成7月，明礼苑推出房源416套，目前销售率86%本月16日（最新）对外推出236套房源，目前销售率79%房源户型以160方-250方的大户型为主

销售人员介绍，大部分户型实现电梯直接入户本期（8月16日开盘）房源户型配比（本次开盘很大一部分是87+80平方的拼接户型，透明售房网中告知的推盘套数为236套，下表为将其拼接户型相加后计算得出的户型比例）面积占比套数180-200㎡（主力户型）58%90200㎡以上14%22160-180㎡26%41本期房源售价均价：32000元/㎡本次开盘房源（明礼苑）第8页/共13页户型：在户型营造上更注重细节，尤其是对于户型的面宽，有很大的突破相较于之前绿城的公寓产品，立面曲线被直线替代，更讲究实用性和均好性户型方正，利用率高，在空间布局上体现了对于主人私用空间的塑造，例如超大的主卫设计等。舒适度是此批户型的最大亮点165方户型247方户型产品解读－明礼苑户型182方户型第9页/共13页产品解读－精装修楼盘精装：精装修不仅仅限于住宅，还延伸到园区周界道路、地下室门厅等，对于精装修绿城又有了进一步的认识从产品本身来看，诚园还是有不少可圈可点的新亮点。按照“第二代高层公寓典范之作”的概念，诚园将与此前绿城的房产品有一个比较大的转变，就是将关注的重点从建筑外观和园区景观的营造，转化延伸和深化品质生活，一切从客户的生活感受为出发点第10页/共13页近期动态本期销售房源客户情况（该项目没有刚需购房者，均为高端改善以及投资客为主，大多为长期的绿城追随者，绿城项目购房者对政策敏感度不搞，投资客依旧占据相当比例）区域置业目的杭州本地浙江省内省外客户刚性改善投资保值占比25%占比30％占比15％占比5％占比25％投资客为主力，尤其是温，台客户第11页/共13页项目评价西溪诚园－一个品牌开发商在稀缺地段打造的大型高端住区绿城打造－这样一个铭牌对于这个项目火爆起着至关重要的影响

如果楼盘售价30000元，除去6000元的装修成本，相交周边楼盘，

绿城的品牌价值在3000元/平方米稀缺地段－文一西路沿线，杭城第一轮城市拓展方向，已经成为杭州高端住区氛围

与西溪湿地景区隔路相望

项目坐拥西溪，城西两大板块之优势大型住区－65万方总建面积，超大型社区规模，更利于营造社区环境和配套

整体规划空间大绿城回归城