房地产行业土地市场月度跟踪报告（2023年3月）：一季度百城宅地供需量缩价涨核心城市土地市场热度提升

2023年4月26日一季度百城宅地供需量缩价涨，核心城市土地市场热度提升(2023年3月)两集中政策优化后，核心城市合理分散供地，高库存城市土地供给压缩，民企拿地实力缓慢恢复，一季度百城宅地供需缩量明显，供地质量提升致地价适幅上涨。1-3月，百城宅地供应建面6024万平，同比-39.4%；成交建面4785万平，同比-20.9%；成交楼面均价为5277元/平，同比+12.5%。分城市能级来看：百城中一线城市宅地供应建面458.5万平，同比-55.3%；成交建面192.8万平，同比+6.1%；成交楼面均价为15944元/平，同比-44.8%。百城中二线城市宅地供应建面2178.3万平，同比-45.9%；成交建面1559.5万平，同比-29.5%；成交楼面均价为8593元/平，同比+47.9%。百城中三线城市宅地供应建面3387.7万平，同比-30.7%；成交建面3033.1万平，同比-16.9%；成交楼面均价为2894元/平，同比+2.9%。1-3月，TOP50房企新增土储价值同比-20.9%，新增土储面积同比-21.9%，一方面因房企拿地实力恢复不均，另一方面因房企拿地策略同质化，于核心城市竞争激烈，受限于摇号机制等，大部分房企投资收获甚微。1-3月，TOP50房企新增土储价值1616亿元，同比-20.9%，新增土储价值TOP3房企为华润置地(116.6亿元)、绿城中国(108.4亿元)、保利发展(89.3亿元)；TOP50房企新增土储面积2143万平，同比-21.9%，新增土储面积TOP3房企为岳阳城投(84.4万平)、顺投发展(75.8万平)、保利发展(70.6万平)。核心城市土地市场热度持续恢复，拿地溢价率同比提升，土地市场成交保持分化。截至2023年4月24日，已开展23年第一批次土拍的15城累计土地成交总价约1945亿元，累计成交面积约1353万平米，成交楼面均价约14378元/平米，整体成交溢价率约9.9%，平均成交溢价率约为7.0%(较22年第一批集中供地平均溢价率提升3.3pct)，核心城市的土地市场热度持续恢复，招拍挂竞争强度提升明显，土地市场成交保持分化。沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，房地产市场供需均现回暖，资本市场关注度提升明显。投资建议关注三条主线：1)看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2)看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3)看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。房地产(地产开发)增持(维持)波复苏——房地产行业百强销售月报(2023年3踪报告(2023年2月) 后一页特别声明证券研究报告房地产房地产目录 12 后一页特别声明证券研究报告房地产房地产百城供应土地建面为1.52亿平，当月同比-10.9%；百城成交土地建面为1.17亿平，当月同比+8.6%。百城供应土地建面为3.64亿平，累计同比-4.2%；百城成交土地建面为3.08亿平，累计同比+7.6%。图1：百城土地当月供应/成交建面(万平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图2：百城土地供应/成交建面(当月同比)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图3：百城土地累计供应/成交建面(万平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图4：百城土地供应/成交建面(累计同比)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能后一页特别声明证券研究报告房地产房地产百城供应住宅类用地建面为0.30亿平，当月同比-47.5%；百城成交住宅类用地建面为0.18亿平，当月同比-21.3%。百城供应住宅类用地建面为0.60亿平，累计同比-39.4%；百城成交住宅类用地建面为0.48亿平，累计同比-20.9%。图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面(万平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图6：百城住宅类用地供应/成交建面(当月同比)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面(万平方米)图8：百城住宅类用地供应/成交建面(累计同比)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能后一页特别声明证券研究报告房地产房地产▶一线城市2023年3月，供应住宅类用地建面为283.9万平，当月同比-29.9%；成交住宅建面为139.7万平，当月同比+572.1%；2023年1-3月，供应住宅类用地建面为458.5万平，累计同比-55.3%；成交住宅类用地建面为192.8万平，累计同比+6.1%；2023年3月，百城中一线城市住宅类用地供需比为2.4。图9：百城一线城市(当月)住宅类土地供应建面(万平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图10：百城一线城市(累计)住宅类土地供应建面(万平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图11：百城一线城市住宅类用地累计供应/成交(累计同比)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能后一页特别声明证券研究报告房地产房地产▶二线城市2023年3月，供应住宅类用地建面为1123.3万平，当月同比-63.4%；成交住宅类用地建面为823.9万平，当月同比-25.3%；2023年1-3月，供应住宅类用地建面为2178.3万平，累计同比-45.9%；成交住宅类用地建面为1559.5万平，累计同比-29.5%；2023年3月，百城中二线城市住宅类用地供需比为1.4。图13：百城二线城市(当月)住宅类土地供应建面(万平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图14：百城二线城市(累计)住宅类土地供应建面(万平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图15：百城二线城市住宅类用地累计供应/成交(累计同比)图16：百城二线城市住宅类用地供需比资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能后一页特别声明证券研究报告房地产房地产▶三线城市2023年3月，供应住宅类用地建面为1590.0万平，当月同比-29.0%；成交住宅类用地建面为870.6万平，当月同比-27.9%；2023年1-3月，供应住宅类用地建面为3387.7万平，累计同比-30.7%；成交住宅类用地建面为3033.1万平，累计同比-16.9%；2023年3月，百城中三线城市住宅类用地供需比为1.1。图17：百城三线城市(当月)住宅类土地供应建面(万平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图18：百城三线城市(累计)住宅类土地供应建面(万平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图19：百城三线城市住宅类用地累计供应/成交(累计同比)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能后一页特别声明证券研究报告房地产房地产百城土地成交楼面均价为1373元/平方米，单月同比-21.6%；百城住宅类用地成交楼面均价为6470元/平方米，单月同比+10.9%；百城土地成交楼面均价为1234元/平方米，累计同比-15.5%；百城住宅类用地成交楼面均价为5277元/平方米，累计同比+12.5%。图21：百城成交土地楼面均价(元/平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能/累计同比)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图23：百城成交住宅类用地楼面均价(元/平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图24：百城成交住宅类用地均价变化(当月同比/累计同比)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能后一页特别声明证券研究报告房地产房地产▶一线城市2023年3月，百城中一线城市住宅类用地成交楼面均价为12556元/平方米，单月同比-40.9%；2023年1-3月，百城中一线城市住宅类用地成交楼面均价为15944元/平方米，累计同比-44.8%。图25：百城中一线城市成交住宅类用地楼面均价(元/平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能▶二线城市3年3月，百城中二线城市住宅类用地成交楼面均价为8229元/平方米，单月同比-3.2%；2023年1-3月，百城中二线城市住宅类用地成交楼面均价为8593元/平方米，累计同比+47.9%。图27：百城中二线城市成交住宅类用地楼面均价(元/平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能后一页特别声明证券研究报告房地产房地产▶三线城市2023年3月，百城中三线城市住宅类用地成交楼面均价为3830元/平方米，单月同比+22.3%；2023年1-3月，百城中三线城市住宅类用地成交楼面均价为2894元/平方米，累计同比+2.9%。图29：百城中三线城市成交住宅类用地楼面均价(元/平方米)资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年3月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能2023年3月，TOP50房企(2023年3月克而瑞中国房地产企业新增土地价值排行榜TOP50房企,下同)新增土储价值(拿地金额)541亿元，单月同比下降11.9%；2023年1-3月，TOP50房企新增土储价值1616亿元，累计同比下降20.9%。图31：TOP50房企单月新增土储价值(亿元)、单月同比资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2023年3月图32：TOP50房企累计新增土储价值(亿元)、累计同比资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2023年3月后一页特别声明证券研究报告房地产房地产2023年3月，TOP50房企新增土储面积358万平，单月同比下降39.1%；2023年1-3月，TOP50房企新增土储面积2143万平，累计同比下降21.9%。图33：TOP50房企单月新增土储面积(万平方米)、单月同比资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2023年3月图34：TOP50房企累计新增土储面积(万平方米)、累计同比资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2023年3月根据克而瑞数据中心统计：2023年1-3月，新增土储价值排名前三的房企为华润置地(116.6亿元)、绿城中国(108.4亿元)、保利发展(89.3亿元)。2023年1-3月，新增土储面积排名前三的房企为岳阳城投(84.4万平)、顺投发展(75.8万平)、保利发展(70.6万平)。资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2023年3月资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；截至2023年3月后一页特别声明证券研究报告郑州市成都市武汉市重庆市长沙市福州市厦门市广州市深圳市宁波市杭州市郑州市成都市武汉市重庆市长沙市福州市厦门市广州市深圳市宁波市杭州市合肥市苏州市南京市无锡市上海市沈阳市天津市青岛市长春市济南市北京市房地产4.1、2022年22城集中供地(涉宅)成交量根据中指研究院数据，北京、杭州于23年3月初完成22年第五轮集中土拍，城集中供地(涉宅)成交建面1.46亿平方米，同比下降41.0%；成交总价1.81万亿元，同比下降21.5%；成交楼面均价12,430元/平方米，同比提升33.0%。图37：2022年22城集中供地(涉宅)成交情况-资料来源：中指研究院，光大证券研究所整理；统计时间截至2023年3月23日。图38：2022年22城集中供地(涉宅)各批次情况2022年22城集中供地(涉宅)各批次情况-五批次六批次成交楼面均价(元/平方米)资料来源：中指研究院，光大证券研究所整理；统计时间截至2023年3月23日。2022年，22城集中供地(涉宅)成交建面中TOP3城市分别为杭州(1,225万平方米，同比下降8.3%)、成都(1,200万平方米，同比下降4.1%)、上海(1,102万平方米，同比下降29.7%)。图29：各城集中供地(涉宅)成交建面(万平方米)及同比3,0002,5002,0001,5001,000500-各城集中供地(涉宅)成交建面(万平方米)2021年2022年同比-右轴60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%-100.0%-120.0%资料来源：中指研究院，光大证券研究所整理；统计时间截至2023年3月23日。后一页特别声明证券研究报告郑州市成都市武汉市重庆市郑州市成都市武汉市重庆市长沙市福州市厦门市广州市深圳市宁波市杭州市合肥市苏州市南京市无锡市上海市沈阳市天津市青岛市长春市济南市北京市郑州市成都市武汉市重庆市长沙市福州市厦门市广州市深圳市宁波市杭州市合肥市苏州市南京市无锡市上海市沈阳市天津市青岛市长春市济南市北京市房地产2022年，22城集中供地(涉宅)成交总价中TOP3城市分别为上海(2,839亿元，同比提升45.3%)、杭州(2,003亿元，同比下降8.1%)、北京(1,747亿元，同比下降8.0%)。图30：各城集中供地(涉宅)成交总价(亿元)及同比3,0002,5002,0001,5001,000500-各城集中供地(涉宅)成交总价(亿元)2021年2022年同比-右轴60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%资料来源：中指研究院，光大证券研究所整理；统计时间截至2023年3月23日。2022年，22城集中供地(涉宅)成交楼面均价中TOP3城市分别为北京(32,486元/平方米，同比提升2.3%)、上海(25,771元/平方米，同比提升106.8%)、厦门(23,927元/平方米，同比下降11.0%)。图31：各城集中供地(涉宅)成交楼面均价(元/平方米)及同比0000,000,00000-各城集中供地(涉宅)成交楼面均价(元/平方米)同比-右轴0%0%40.0%.0%%-20.0%-40.0%资料来源：中指研究院，光大证券研究所整理；统计时间截至2023年3月23日。后一页特别声明证券研究报告房地产房地产4.3、2023年22城集中供地(涉宅)成交情况▶23年第一批集中供地根据中指研究院及各地方政府部门官网披露数据统计：截至2023年4月24日，22城皆已披露全年或23年首轮供地计划，其中共有年第一批次集中土拍，北京、济南、宁波等6城还在分散完成第一批次土地出让；另有厦门、福州、天津等7城有待开展第一批次土拍。截至2023年4月24日，已开展23年第一批次土拍的15城累计土地成交总价约1945亿元，累计成交面积约1353万平米，成交楼面均价约14378元/平米，整体成交溢价率约9.9%，平均成交溢价率约为7.0%(较22年第一批集中供地平均溢价率提升3.3pct)，核心城市的土地市场热度持续恢复，招拍挂竞争强度提升明显，土地市场成交保持分化。25020003年一批次涉宅地块土拍完成情况杭宁深广长成郑波圳州沙都州已供应建面(万平)已成交建面(万平)成交率(右轴)0,00025,00020,00000北京资料来源：中指研究院，光大证券研究所整理；统计时间截至2023年4月24日。资料来源：中指研究院，光大证券研究所整理；统计时间截至2023年4月24日。后一页特别声明证券研究报告房地产房地产2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，房地产市场供需均现回暖，资本市场关注度提升明显。投资建议关注三条主线：1)看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2)看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团；3)看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。房地产行业宽松政策推进不及预期风险：后续房地产宽松政策推行速度及落地效果或不及预期，或导致居民及企业信心修复缓慢、房地产销售市场回暖滞缓，进而影响企业销售回款，拉长房地产开发运营周期，加大企业资金压力。房地产市场需求不及预期风险：一旦就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降，或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷房地产企业项目竣工不及预期风险：国内疫情管控放开后，仍存在疫情反复的风险，不排除未来疫情拖缓公司施工进度，从而影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险。房地产企业多元化业务经营不佳风险：国内疫情管控放开后，仍存在疫情反复的风险，叠加房企多元业态可能受宏观经济环境变化或行业竞争环境恶化等因素影响，出现多元业务经营效果不及预期、投资回报收益率表现不佳等风险。房地产企业信用风险：部分房企23年仍将面对债务到期高峰，叠加“三道红线”降杠杆要求，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加。后一页特别声明证券研究报告行业及行业及公司评级及公司评级体系说明买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上5%；15%；级值方法的局限性说明含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保券所发表的