典型房产企业发展环境与当前建议

典型房产企业发展环境分析与当前建议2009年3月11日

内容

页码引子3A. 当前环境篇 7B. 企业动态篇 12C. 应对建议篇 322引子1、土地2、住宅3土地部分城市土地需求量锐减城市2007年1-12月（占地面积：平方米）2008年1-12月（占地面积：平方米）同比增幅广州2,374,469599,814-74.74%武汉3,450,876669,845-80.59%南京7,138,4333,658,510-48.75%长春7,132,4776,497,544-8.90%土地流标情况明显城市成交幅数流标幅数流标率城市成交幅数流标幅数流标率上海14630%北京8220%宁波7330%天津7330%连云港8327%长春3125%苏州23826%长沙5444%杨州7113%南昌4343%厦门1267%福州2360%45住宅全国市场2008年11、12月份进入深度调整期，成交量缩水至同期五成左右（单位：万平米）区域城市10月11月12月环比同比长三角上海66.0048.5949.902.7%-70.2%南京25.0920.3830*47.2%-64.4%杭州13.7417.4412.79-26.7%-63.8%环渤海北京40.8054.8052.56-4.1%-59.3%天津31.8531.8543.25*35.8%-53.2%沈阳73.82147.7061.43-58.4%-35.0%中西部武汉36.0035.0045*29.0%-55.0%成都37.6733.2143.0029.0%-55.0%西安47.3948.0646.13-4.0%-45.5%珠三角深圳31.0030.6633.338.0%/注：带*数据为当月预估值住宅大多数城市价格下降明显，项目价格跌幅达到30%以上区域城市档次项目名称最高价格目前售价降幅华东上海高档中远两湾城2200015000-32%中档锦绣华城2100015500-26%南京高档世茂滨江1800013000-28%中档金域缇香1500010000-33%华北北京高档银泰中心961776000038%中档金地格林小镇69600680029%天津高档海逸长洲140008500-39%中档金地格林世界90005350-41%华南深圳高档兰溪谷3500023000-34%中档城市山林2800016000-42%华中武汉高档恒大华府108009500-14%中档金地国际花园9000（报）7200-20%6A.当前环境篇1、国际经济环境2、国内经济环境3、行业发展环境4、客户需求环境7多环境联动随着整体环境的进一步困窘，市场低迷的根本原因由原来的信心不足转变为支付力不足国际经济环境全球性的经济危机,其影响程度超过97年，直逼1929年一些国家濒临破产危机大量全球性企业裁员1国内经济环境2GDP增长率连续5个季度下跌股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）居民就业率下降，失业人口达2000万能源增幅明显下降市场调整所面临的四大环境行业发展环境3行业发展过程中存在典型的“忧患意识缺位”问题企业盲目扩张，对风险意识不够；市场发展出现阶段性瓶颈政策对行业发展支持力度不够。客户需求环境4各层级需求环境市场均受到经济危机冲击，房地产需求前景不容乐观8国际经济环境全球性的经济/金融危机,其影响程度超过1997年，直逼1929年主要股市剧烈动荡，截止到2008年１2月，全球股市共蒸发市值16.22万亿美元。道琼斯指数恒生指数日经指数一些国家面临破产危机国际货币基金组织（IMF）援助濒临破产的经济体国家援助金额冰岛21亿美元乌克兰165亿美元匈牙利251亿美元（欧盟、世界银行共同援助）巴基斯坦商议中其他韩国、泰国……部分企业裁员情况企业名称裁员人数比例美国运通700010%花旗集团1400010%高盛集团3250010%汇丰银行11004%eBay150010%雅虎150010%百事可乐33001.8%星巴克100015%9国内经济环境中国经济环境走弱，社会财富缩水，失业率不断上升GDP增长率连续5个季度下跌股票总市值急剧下降，社会财富缩水严重（财富缩水26万亿）近七企业万倒闭，预计造成失业人口将达2000万能源需求一路走低10行业发展环境“忧患意识”缺位■企业自身发展过快，风险意识不够强；对宏观形势判断力不够，尤其是对于经济发展周期及房地产发展周期方面；缺乏弱势企业应急策略；■市场环境房价一路上扬，出现阶段性成长瓶颈；消费者购买力出现临界点现象；（上海总价150万/套，深圳120万/套）■政策环境金融紧缩，造成企业资金流出现困难；贷款升息，造成企业资金成本增加；保障房政策抢市场中低端客户；11客户需求环境各层级需求环境市场均受到金融危机冲击，房地产需求前景不容乐观需求环境减弱需求群体下降程度主要影响因素刚性需求高端需求改善需求股市跳水政策支持不够经济环境恶化收入预期降低12资本缩水企业倒闭利润降低B.企业动态篇1、上市企业基本面分析2、典型企业动态跟踪3、标杆样本深度分析13基本面分析经营压力大基本面数据恶化,房地产企业经营压力大A股74家企业费用变化2007年3季度2008年3季度变化百分点销售费用率2.79%4.05%↑1.26管理费用率6.46%6.22%↓0.24财务费用率2.04%2.17%↑0.13A股74家企业货币资金量变化2007年3季度2008年3季度同比货币资金量(亿)854.28927.39↑8.56%销售压力:销售费用显著上升成本控制:管理费用下降财务紧张:财务费用上升增持现金:过冬意识明显14基本面分析负债激增压力大假象（左侧数据）：营收数据看似景气，但并非反映当前业绩，因为有07年的销售结转。真相（右侧数据）：负债激增表明未来日子难熬。A股74家房地产企业营业收入变化2007年2008年同比营业收入739.45亿989.39亿↑33.80%签约预售收入1186.95亿1185.73亿↓0.10%2007年2008年变化百分点销售净利率15.65%16.53%↑0.88净资产收益率7.67%7.23%↓0.442007年2008年变化百分点净负债率33.26%53.54%↑20.28营业收入属于07年结转，并不能够表示企业08年实际收入。实际的签约预售收入已经开始减少。A股74家房地产企业利润水平变化?A股74家房地产企业平均净负债率利润情况略有上涨，是由于目前结算项目的项目大部分是去年完成的销售。A股74家房地产企业负债（扣除预收账款）情况2007年2008年同比扣除预收账款的总负债2024亿3119亿↑54.10％15基本面分析存货压力偏大08年度，房地产企业存货大幅增加，而销售去化情况发生阻滞企业名称累计销售收入（亿元）存货

（亿元）存货去化系数（年）当前持有现金及现金等价物万科356.1873.751.84199.42亿万通地产18.4157.62.3510.85亿金地集团78.74265.92.5380.06亿

保利地产115.73

417.512.7148.31亿

招商地产42.04215.523.8432.02亿注：存货去化系数一般为<2较为适宜。16动态跟踪拿地速度放缓（1）拿地数量骤减，大部分30典型企业本年仅新增土地1-2块，甚至没有拿地30典型企业2008年1-10月拿地清单企业名称新增土地项目数企业名称新增土地项目数企业名称新增土地项目数万科地产29(22)保利地产13合生创展6华润置地9（7）中海外10（4）绿城集团6（3）上海复地4（2）世茂房地产3（2）中新集团2中粮地产3首创置业2瑞安房地产2长江实业2九龙仓2和黄2雅居乐1仁恒置业1沿海集团1上置集团1中华企业1碧桂园1SOHO中国1说明：万科29块土地中有22块07年已经开始收购流程；华润置地9块土地中7块和母公司注资行为有关；中海外10块土地中有4块为合作拿地；绿城6块地中有3块为合作拿地；上海复地4块地中有2块为合作拿地；世茂3块地中有2块地为合作拿地。17动态跟踪拿地速度放缓（2）减少拿地成为企业的一致选择，大多企业近期已经停止拿地，有抄底意图的企业也停止增持土地。30典型企业2008年5-10月拿地情况18动态跟踪缩减开工规模缩减开工规模，尤其是缩减不符合市场刚性需求的产品的开工规模是主流方向。企业原定目标调整后目标下调比例备注中海外

开工面积8000万平米开工面积640万平米20%累及施工面积1500万平米累及施工面积1000万平米33%首创置业

开工面积60万平米开工面积50万平米15%竣工面积142万平米竣工面积104万平米

26.76%

万科开工面积848万平米首次调整开工面积683万平米；二次调整开工面积570万平米32.43%停工、缓建部分，主要是06年、07年高价拿到的土地竣工面积689万平米竣工面积586万平米14.95%19动态跟踪加快推盘节奏，加速资金回流囤货较多的企业逆势推盘，实属市场重压之下的无奈选择！在08年6月后开始大量出货，一保资金安全，二筹资金待机抄底。

典型房地产公司近期推盘套数列表企业名称5月6月7月8月9月10月万科4388561323348418213837中海外5603847222916571277583保利地产240324401084152930445789金地集团2542121406930262898招商地产2601330979410/富力地产15530023781289150131绿城中国9953185910621265/雅居乐004755831026339首创置业01706372312035/中新集团0566878///重庆龙湖0699893397993369如果一个项目在这个城市里熬1年能够出头，那就熬；如果要熬3年才能出头，那不如现在就抛掉。——万科集团高管分水岭单位：套20动态跟踪加快推梦盘节奏堆，加速夹资金回层流项目促销纹此起彼伏土，企业并屯没有盲目心等待市场疫好转。企业城市时间项目名称项目优惠情况碧桂园广州10月南沙碧桂园碧桂园为答谢业主推荐成功购房，均为双方代付总额为新成交单位一年的物业管理费。碧桂园凤凰城旧业主介绍亲友成功购买，双方均可获3年物业管理费。万科上海8月万科金色雅筑低于周边10%价格上市天津8月东丽湖万科城一次性付款优惠3%，贷款优惠2%北京9月万科中粮紫苑B区均价降2000元/平米金地天津8月金地格林世界一次性付款优惠5%，贷款优惠2%北京9月金地格林小镇均价下调2700元/平米天津10月金地格林世界十一黄金周整盘价格起步降至4700元/平米首创成都9月爱这城一期75折，二期9折天津10月首创宝翠花都十一期间以震撼价4990元/平米，45万元起恒大天津9月恒大金碧天下开盘特惠，成本价认购，白金客户79折广州10月恒大山水城前三十名客户继续享受开盘成本价（7.6折）西安10月西安恒大名都全部86折太原10月恒大绿洲前期排号客户，通过开盘当天摇号选出可以购房客户，85折富力天津8月富力湾赠送8年物业管理费、购房契税、维修基金、印花税、10000元健身基金广州9月富力金港城带1500元/平方米装修，均价4500元/平方米太原10月

富力城庆贺富力现代广场奠基仪式隆重举行特惠95折。1组团顺利封顶特惠96折。惊喜狂欢价：95*96*99折21标杆企摘业深度傅分析万科视填点基本层面翅变化：环疤境变化剧穴烈，但经洽济环境变叹化可能会炒“迫使”搁国家放松筒房地产行日业鉴于国家掀为应对全锈球经济衰离退的考虑格，将会放击松对整体械经济的调想控的紧缩限政策。房地产企市场至勇少要低好迷1年至2年，但国苍家对于宏醋观经济的乔拯救可能者会让房地沿产逃过一蜓劫。房地产市励场走势：裳跌势明朗总，但全国民各地也会暮冷热不均万科内部解对于市场会的看法在土年初并不燥统一，三屯月份销售拿额反弹甚坛至还让部秒分人觉得偷市场可能黄好转，直院到6月份意见屿开始一致仅起来，大馋家都认为变市场将会扯进入冬天笋。“宏观经易济的软着伙陆和资金尺面的持续仅紧缩，加辈之房价超坚涨和供求目失衡，决绘定了08下半年令住宅市作场整体误将继续殊下行，09年也将持喝续盘整。巩”房地产听市场不插排除有希短期见同底的可傍能，但义可能性于不是很只高。区域经喘济依赖光金融产烧业和外闲贸相关韵产业的概区域房倾价会有获更深幅皱度地调亲整。万科该怎犬么做：遇卫见问题解输决问题，些少做预测蛛，但要扭菠转长期战勤略中的不榨合理部分面对当示前环境欢，万科何能够采眼取的策点略就是页“应对庭第一，觉预测第痰二”引自万科蛙集团战略性投资部《市场研判扶报告、万点科高管访估谈》22标杆企业惑深度分析万科深度篮分析万科面挤临两大钢问题：阶存货偏垒多，利田润不高规模扩张海快经过06-0肆7年的快何速扩张球，万科拘的土地戏储备规允模已达授到190导9万（截止200抬8年6月万科例权益建掉筑面积迟）。成本高万科土地著成本、建搜安成本及汽管理成本高均偏高，元销售净利浴率仅13.3罢7%，远落后呈于保利、绘中海等企陷业。万科面临怕的两个问坑题市场下行存货存货总量逗大。并以住G类为主新，占总量暮的50.窃8％。利润虽然规袖模第一冒，但以伯利润(失08年啦上半年)排名韵，则为房申地产行业茎第二排名公司利润总额（亿）1中海外37.312万科33.283富力地产23.504碧桂园21.745保利18.306世茂房地产14.7023标杆企她业深度仍分析万科深度盖分析万科应汇对调整见的手段吉——土奔地储备图“三调井整”总量调整蜂：土地储享备增速松放缓，想但相对咬保持规景模结构调股整：调整土地穿储备增量把结构，提猫高相对低轰风险区域业的土地增列量空间调孩整：由东往西登、由南往惰北转移，指调整土地游增量结构200乓8年1敬-10识月万科亚新增土广地区域城市获得时间项目名称占地建面

权益地价长三角杭州2008-8金色家园项目5.5611.1255%1.22长三角杭州2008-9泉水湾项目5020.9100%8.34长三角宁波2008-5首南路项目1.856.557%0.65长三角上海2008-1罗店C3项目8.9412.1455%3.99长三角上海2008-1罗店C5项目14.2317.5255%6.48长三角上海2008-9赵巷晶园项目7.87.655%1.76长三角苏州2008-6金鸡湖路项目4.711.851%1.81珠三角东莞2008-1宏图路项目18.9949.3751.7%15.54珠三角东莞2008-5松山湖1号花园二期28.8920.2290%2.96珠三角惠州2008-4双月湾一期项目36≥3667%2.18珠三角深圳2008-5易里园景台项目3.947.51100%3.06珠三角深圳2008-5机场英管山项目7.2415.58100%3.3环渤海长春2008-7广源项目7.54.88100%0.9环渤海大连2008-9魅力之城项目19.839.855%3.96环渤海青岛2008-4青岛南昌路项目6.1821.6100%4.86环渤海青岛2008-8四季花城项目15.0824.1855%0.73环渤海沈阳2008-6沈阳业乔项目22.671.3100%12.38环渤海天津2008-3滨海新城东区项目3.26100%1.7环渤海天津2008-3时尚广场公寓项目0.654.5100%1.6环渤海天津2008-5金厦项目22.9338.4100%7环渤海天津2008-8金奥国际项目5.8516100%4.8环渤海天津2008-9魅力之城项目17.825.8100%6.87X区域成都2008-1海蓉厂项目5.49720.649%3.93X区域成都2008-7红星路项目10.4452.23100%6.1X区域合肥2008-5皖安地块10.7938.9550%3.06X区域合肥2008-5江淮地块11.5741.2450%3.04X区域武汉2008-2贺家墩项目6.5933.2752%8.21X区域武汉2008-4才茂街项目5.9820.49100%4.59X区域重庆2008-9宝圣项目2334.551%1.6324标杆企业夹深度分析万科深度背分析万科的把应对调怨整手段攻——降榨开工量部，降资生金的流哨出量万科果抓断进行抖战略调触整原定销售目标（万平方米）调整后销售目标（万平方米）下调面积（万平方米）开工面积848竣工面积689中报调整开工面积：683竣工面积：586开工面积缩减165竣工面积缩减103三季度调整开工面积：573缩减110华东万胀科先后拘实施产怎品调整舞，视情字停工，泰其他区椅域城市多武汉等增调整开堂始得更熊早上海：8月份琥珀分郡园、金熊色城市先虑后做出封样盘，进行抚产品调整填、销售计惧划调整的躬决定。相灶应的销售触计划从年微初的130亿目标已黑经几次下班调到低于100亿。南京：项目能免不开工什的，就堤不开工尤，尽量时全部停析工。而拘在建项萝目还没令有足够楚投入达饲到上市鉴水平的额，则暂粪停开发顷推迟上膏市。对盐于能出黄售的楼橡盘尽量燃快速出才售。杭州：考虑到相两对目前去舍化速度，犯存量充足糕，对于在旋建项目还锣没有足够环投入达到泊上市水平戒的，尽量测暂停开发层推迟上市怠，对于能坡出售的楼斯盘尽量快课速出售。25标杆企锻业深度肥分析万科深度农分析万科的应惑对调整手贫段——积量极的融资万科融资验时机恰到凶好处万科0飞8年底趴现金余知额＝1叮97.建9亿资金存量现金及现金等价物（亿）199.4未来可能资金流入当期可能实现销售收入（亿）143.9未来资金流出预计生产投入（亿）102.7偿债引起资金流出（亿）42.726标杆企号业深度兵分析中海视治点关于市场披走势：市号场问题是描局部问题避，但有扩疑大趋势，镜各城市根触据自己情绑况调整全国市场吼，不能一喷概而论，笨广州、深妙圳有泡沫妨，我早就租感觉到了袋，但要说犁北京和上处海就未必——孔庆平言家论中海降呼价行动想始于07年11月，最热早从广腥州、深帐圳开始雨降价，久但当时谋并不能甘确定市反场整体沫下行的缠态势——中海外什某高管您言论关于中海合的自身安闪全：长期傻的警惕性彩和风险意肥识确保了勒冬天的安喊全性如果一个各企业过去柿在财务上围没有留有梢余地，过肝于进取，缴那么在应见对当前市忠场变化时朝，它可能念表现就比农较差，它丢就可能要艘采取激进岗的销售策丈略。——孔庆平言兼论中海一向仆重视为市意场提供稀蚀缺性产品结，在拿地狂和做产品创时都充分束考虑。因烫而在这种淘战略下，杯中海的客达户总是相栽对固定的皂一群人，泼即便是当伏市场走低鼓的时候，证中海的客浑户群仍没章有太大变株化。——孔庆平言算论中海地霉区公司见总经理拾采用换桨防制，狮通常每黄隔两到厌三年就虽需要换王一个地本方（最妄长的五乎年），效地区公娘司总经血理都普究遍追求撞在任期孙间短期栋业绩最趣大化，呼因此在距降价快队销时打货折幅度沟会出现丘不可思屋议的降串幅。——中海外机某高管用言论销售业绩糊的达成很军大程度上煎依靠打折炼快销，有快的项目打挎折幅度甚和至突破五戒折，如深驻圳大山地尚。——中海外乘某高管仙言论关于降粗价：“之集团”举——我掉们很安责全PK“城市公存司”——断我们要降借价一个成暮熟的企规业，在毛夏天就兰应想好践如何过牧冬，而数不是等补到冬天董来了再助去考虑——孔庆平卸言论中海外按重视稀溉缺性产恳品的市前场，因华此需求叙的客户捏群相对悲固定，采受市场松变动影嘉响小——孔庆平翻言论27标杆企裂业深度榴分析中海深度嘱分析虽然中薯海在调钉整前期萍的操作宽略有失椅误，但震中海迅瞧速改变庸了原有允应对策圾略，为提过冬作牛出部署届。跟随大势办，全力增责持，力求忽规模有所袄突破侥幸心理试图抄底回归理镇性，谨仆慎应市在200洞7年，中占海认为房兆地产市场纹将延续上闯涨趋势，宪因此在土蔽地储备上捎做了大幅绑度的增加郑。07年绵度新增威103肥0万平贝方土地黑储备，充远远超棚过06霸及05久年土地散储备增侮加量。11月珠滴三角降价耐，但中海溜并不能确肉认全国市永场整体下疯行态势。在此基盏础上，葵200隶7年1匙1月到念08年弄2月，印中海连搞续购入碌大连、颗长春、廊苏州、贡佛山、车上海等腹地共1衔2块土惭地3月后电，中海词开始意旬识到市勺场整体巩问题，罩增持土援地采取旺了谨慎谋态度，倍08年遥3月至懂6月没完有土地楼进账，愧6-1免0月增院加10漏块土地促储备。具有针另对性降洗价也在泼六月份管以后开食始出现芬。28标杆企业宜深度分析中海深度飞分析通过加交强销售拨，中海钩的销售扛回款能扬够满足思其资金杨需求2008迟年迄今中演海销售情谱况当月销售收入(亿港元)当月销售面积累计销售收入同比增长率累计销售面积(万平米)同比增长率2008-1至2008-5112.59112.5959%2008-645.650.2158.184.90%14758.30%2008-719.317.2177.460.70%164.239.50%2008-811.3213.76188.7149.70%177.9132.10%2008-919.622.1208.335.80%20026.50%2008-1023.221.8231.520.1％221.813.6中海支出蓄情况预测项目预测数值（亿港元）生产投入（每月）10-15偿债支出（每月）3-529标杆企业次深度分析中海深度腿分析中海拥支有很强红的施工喊管理能您力，中腿海国际剖社区项乔目从开羞工至开淹盘时间浩均较短胖，最短高仅为2梅~3个继月。快做速周转共对规避公市场风旺险很有息意义。城市项目名称开工时间开盘时间物业类型成都中海国际社区二期·碧林二期2007-4-192007-6-23普通住宅成都中海国际社区二期·橙郡二期2007-9-302007-12-23普通住宅成都中海国际社区二期·林溪美墅/2006-9-27别墅成都中海国际社区三期·央墅2008-3-192008-7-19别墅成都中海国际社区三期·林汀别墅2007-1-202007-5-20别墅西安中海国际社区一期（熙岸）2007-8-52007-10-20普通住宅西安中海国际社区二期（铂宫）2007-10-202008-6-29别墅西安中海国际社区三期（熙岸东郡）2008-3-122008-9-13普通住宅苏州中海国际社区一期2008-2-292008-8-10普通住宅;别墅长春中海国际社区2008-4-32008-5-31普通住宅;别墅北京中海国际城一期2005-08-27/普通住宅北京中海国际城二期（圣朝菲）2007-92007-12-22普通住宅北京中海国际城三期（香克林）/2008-10-20普通住宅特别提脸示：据筛悉，中璃海外有矮很强的茧政府公错关能力奶，特别浙体现在：推迟支浪付土地踩款；提筋前取得买预售证30标杆企镇业深度码分析中海深度刊分析地价控弄制也是经中海的躁拿手好凤戏，本捧年度所刑获土地喷位置均材较好，储未来项破目溢价攻空间较修高。中海20拣08年新魔增土地列腹表城市地理位置获得时间获得方式建筑面积（平方米）地价（亿）楼板价周边竞品价合作方权益苏州吴中区2008-1招拍挂34440015.64530江景/100%杭州滨江区2008-1招拍挂16780015.86945211000-20000世茂50%杭州滨江区2008-1招拍挂36070030.73852011000-20000世茂50%上海南汇区2008-1招拍挂1914008.67453113000-15000/100%天津塘沽2008-1招拍挂562000.254614000-5000/100%济南历下区2008-2招拍挂3462003.7613225000/100%天津塘沽2008-6招拍挂1727000.42724710000/100%济南历下区2008-8招拍挂1887603.211705奥体中心华创置业60％济南历下区2008-8招拍挂3602065.961656奥体中心华创置业60％31标杆企业发深度分析金地视弃点关于新孔政：对晨扭转房锹地产市遗场下行衔趋势作译用不大金地近期数地产新政贺出台后对肤楼市的消物费刺激并受不明显，梁公司认为灯政策在执依行上还会浸打折扣，仔主要是因涌为各专业唐监管机构目会对自身舰进行风险六控制，例晕如银监会榴对首付比犬例的控制响。——金地高管关于金地壶的自身安袍全：金地赖认为自身难仍然是安萝全的，但叹已做好最争坏的打算受国际金望融环境影搂响，公司杯与海外合纹作基金中隐外方有撤漫回投资举状措，但该治基金并非灶公司融资季来源，不拳产生预算篇缺口。未替来若考虑昨融资，公睛司仍倾向飘于股权融友资，不排畏除引入战安略财务投糟资机构——金地高窗管金地目前流对土地市天场还是偏搁谨慎，主止要在于土捷地价格还的是偏高，杆而非公司轮资金问题懂。——金地高管关于市以场走势换：房地售产行业卸将会进想行持续们调整，肆调整周速期还将酿持续一袄年楼市低舟迷还要折持续一冠年左右它，09年底或有绿起色。在字调整过程链中，房价遥的进一步崖下跌、供蛙应量的减需少和延后员需求的积念累将共同勉作用，从膀而形成市晴场底部——金地高助管楼市低迷豆还要持续晴一段时间朋，不排除盈达到一年图左右。北推京、广州粒、深圳继万续调整的墓压力仍然昌比较大，足相对看好闻上海和长范三角地区榜。去年金满地拿下的庆土地40%位于长守三角区航域。——金地高狭管32标杆企柔业深度悔分析金地深吩度分析土地储备裤增持节奏患与市场节刘奏脱节，衔金地在节舰奏上一步续踩错，步缎步错。200膜7年金佩地以为呜能够赶找上房地倚产市场吴的盛宴酸，没想佳到却只拿是剩宴维。为什么受叉伤的总是斧金地？200陈6年和生200猾7年是怜房地产铅市场的当上行通驰道。在歉土地储坡备上，屿金地并挣没有做并好准备200轻4年准尸备好充载足的土血地，却很没想到姜遭遇2寺005驶年房地厉产市场菊的短期极调整。××33标杆企业鹊深度分析金地深度敬分析金地将例为07裤年高价券取得的抢6个项拔目付出平15-炎25亿仆左右的哗减值损刃失。项目名称位置权益地价（百万元）占地面积

（平方米）建筑面积

（平方米）楼板价

（元/平方米）原计划开盘价

（元/平方米）竞品销售报价深圳龙华新城宝安区100%86153104.9125739684810000-120008000-10000广州番禹项目番禹区100%159024398924080366039000-110005000-9000杭州三墩24、25号地块西湖区60%3070230366409258750111000-130008600-9300杭州三墩41号地块西湖区80%154013345028969053169000-100008600-9300天津国际广场河东区100%2266.6178883.6332862680911000-120007500-8000武汉京汉大道项目江岸区100%488.51479471020687811000-120007000-10000注：金地灿强调番禺煌项目由于讲政府推迟普交地，公宅司有退地虽或修改规垫划条款的急可能性。34标杆企阳业深度扛分析金地深盆度分析短期资屡金链问墙题不大烛，但从杨长期来息看资金卖链存在斗一定压坑力。如泄果市场别调整周慌期延长柳至20仁10年剖底，金号地资金欣链不排跳除有断含裂的可域能。金地、万股科、中海趣与招商的逮净负债率左比较金地0严8年底倒现金余售额＝6口7.4浇5亿09年扒三季度肃后到期眉的非流蝇动性负份债合计返为94槽亿元，刮长期偿爹债存在鲁问题梨。资金存量现金及现金等价物（亿）80.2未来可能资金流入当期可能实现销售收入（亿）35未来资金流出预计生产投入（亿）25偿债引起资金流出（亿）22.75每年至少享要为非流牺动性负债花支付5.5亿元的利牧息支出，牌是挥之不路去的枷锁罢。在市场努上行期拍间，存愈货是未你来增长美的动力贴；在市抗场下行国期间，拢存货则注是损失饮的源泉璃。而金浑地现有蕉约265.窜9亿元的存烫货，销售听额仅为120亿左右简。35标杆企盛业深度集分析金地深姓度分析金地销售哥情况略好随于市场平卡均水平，追销售回款佛足以应付泳企业基本中运营。

销售面积（万平方米）销售金额（亿元）累计销售面积（万平方米）累计销售金额（亿元）面积同比金额同比2008-19.510.259.5-6.77%10.25-4.66%2008-22008-314.314.8523.842.98%25.163.37%2008-45.0235.02528.82-8.13%30.1255.98%2008-57.746.6436.56-15.10%36.76-4.30%2008-611.0612.9847.6-11.97%49.725.29%2008-77.549.6355.14-15.65%59.352.27%2008-87.817.7962.95-15.67%67.142.74%2008-910.1511.3473.11-8.57%78.4911.68%2008-1011.711.4884.81-2.27%89.9716.33%逆势下，冶能取得如着此成绩已痒经实属不占易。36C.应掉对建议篇1、市场茎趋势判断2、企业脏策略建议37市场趋势盟研判传导效乔应本次房缝地产市冲场调整吧具有鲜敲明的传膏导效应各层面率的传导国效果城市层面：一线城市二线城市三线城市四线城市需求层面：改善性需求豪宅需求刚性需求物业层面：住宅土地商办38市场趋势梢研判调整周期缓判断种种迹象念表明，中府国房地产拌市场已进缠入重度调帮整阶段。肠大致可以休用“三九觉”的眼光本来解读市遗场“一九套”：2007婶年9月，差“9·2钟7”政策臂的出台成牧为市场发缎展的转折啦点；“二九滴”：2008服年9月，由期盼中的夹“金九”惹没有出现叮，市场进斩入中度调严整阶段的无趋势已经层很清晰；“三九诱”：200罪9年9超月，期芦待市场宰探底，闹出现拐泡点市场转折点2007年9月2008年9月调整通道清晰2009年9月期待市场出现拐点39市场趋驴势研判市场反纸转条件中国整体速房地产市毯场回暖需勒具备经济护、金融、弯股市、政否策、价格计、舆论六烘大方面条央件市场回暖衔需具备的6大条呢件401、经济弯形势向好需要经济翼发展重转馒入正常轨迹，世右界经济局派势保持稳定，国帝内经济形扔势出现积极信号2、金融绵环境放松金融环境觉向好，房泛款贷款政策3、股票你市场复苏股票市均场见底交反弹，痰社会大众购买套力得以恢析复4、国家虏政策支持需要国家弄在开发、畜建设、交易继续加保大政策扶谱持力度，以及信黄贷融资恢等方面本对企业出台各砍类支持政折策5、价鹿格继续笼回调在售项深目价格缩慧实质性枯下调，回到相福对合理局程度，慎以此激活消费晚者的购买威欲望6、社会括舆论导向社会舆术论导向蹲开始往记积极方面报押道，如象网络、抢报纸、电视等死各个渠兰道的报早道均有利于疮楼市发展市场趋极势研判市场力腐量分析对于各个亭不同区域钞市场来说膏，市场回将暖的时间研主要取决焦于内因和跨外因的共寒同作用外因VS内因环境核心：捷整体经粪济关系核心：市裂场供求1、经妈济环境役发展走汪势2、金融汇环境发展处走势3、股弟市行情较走势4、国家志政策扶持桶力度1、城范市内部盟购房需顿求结构2、城捷市房地盏产价格农下调水堪平3、地方河政府对政斩策执行力酒度4、地觉方政府吊独有的哀救市政搜策力度国际经赛济形势碧、中国稿整体经球济发展禽状况如何，股虚市能够见名底反弹，掌均决定了跨居民的购依买欲望丑能否恢笼复，居猾民购房不支付力能力因能否提日高。内因决定估了各区域魔市场能否射及时回暖，购眨买需求浮结构是盒一个关挤键因素部，是城市奖房地产逗市场能没够自救暗的决定性因素辟。41市场趋葡势研判典型城市闭风险各典型勾城市后嘱市风险份度评价类型城市风险高度风险城市风险最高武汉、哈尔滨、福州、厦门、西安、杭州、成都等未来供过于求局面明显，市场存量规模大，消化周期长