房地产地块商业计划书

总论1.1项目基本情况2021年6月17日，上海恒安实业以底价2153万元拍得金山区枫泾镇历史文化风貌区S-02-01、S-02-07地块，该宗土地为商业、文体用地，出让面积为8972.9平米，坐落于金山区枫泾镇908街坊，为P2，P1宗地。地块四至范围：东至枫泾旅游风景区规划地块，西至青枫街，南至枫泾旅游风景区规划地块，北至致和路。地块图示：据控详规，该宗土地地上建筑面积5003.00平米，地下建筑面积8042.00平米，全部为经营性建筑面积。北侧地块S-02-01建筑不高于6.6米，南侧S-02-07地块建筑不高于9.6米。1.2.地块区位交通项目地块位于枫泾古镇景区入口，交通便利。枫泾是上海西南门户，距上海市区、杭州、苏州、宁波仅需一小时车程，距上海虹桥机场、浦东国际机场分别只需半小时和一小时车程。中南部有G60、S36高速公路、320国道连接浙东和南方沿海城市。中部有沪杭铁路和沪杭高铁，设有枫泾火车站和金山北站。北部有S32高速公路、朱枫公路连接浙北、苏南和安徽地区。规划中的轨道交通——沪杭铁路上海南站至嘉兴段增设城际轨道。公共交通：自上海市区地铁一号线锦江乐园站旁的西南汽车站，乘“枫梅线”（全高速45分钟，票价11元）规划中的轨道交通规划中的轨道交通1.3周边环境项目地块位于枫泾古镇旅游区。枫泾镇已有一千五百多年历史，地跨吴越两界。为典型的江南水乡集镇，周围水网遍布，区内河道纵横，素有“三步两座桥，一望十条港”之称，镇区多小圩，形似荷叶；境内林木荫翳，庐舍鳞次，清流急湍，且遍植荷花，清雅秀美，故又称“清风泾”，“枫溪”，别号“芙蓉镇”。古镇保护性开发成效显著，游客数量不断攀升，年客流量近200万人次。金山区区委十二次全会明确把枫泾特色镇建设确定为区“1158”城镇体系的重要组成部分，上升为全区重大发展战略。2021年1月21日，上海市十三届人代会第四次会议将枫泾特色镇建设纳入上海“十二五”经济社会发展纲要及有关规划。2.项目定位2.1项目所属区域-枫泾古镇旅游区介绍2.1.1枫泾古镇旅游区形象定位：枫泾古镇旅游区是国家4A级景区，是上海市乡村旅游十大精品线路和上海世博会游客重要接待点之一。并荣获“长三角十大古镇”称号,入选“长三角100个最佳旅游休闲名城”。中国农民画村入选“长三角100个不得不去的地方”，枫泾古镇及农民画村又被市旅游局、市文广局列入了上海十大文化主题之旅。枫泾作为江南古镇是原生态的，有着很好的文化传承，她以浓郁的江南水乡古镇特色为主要风格，迎合城市人追求休闲惬意的心态，综合了城市人比较感兴趣的小桥流水人家的生活状态，形成一站式享受江南古镇文化休闲娱乐的业态。在繁华的都市边缘打造出一片具有深厚文化底蕴并富有积极向上的生活态度的休闲娱乐天地。2.1.2枫泾古镇旅游区特色介绍文化特色枫泾文化发达，是蜚声中外的金山农民画的发源地。以枫泾农民画家为主的金山农民创作出了乡土气息浓郁、艺术风格独特的金山农民画，在海内外产生了广泛的影响。主要景点三元坊与项目地块一墙之隔，立有状元、进士、举人三个牌坊，坊上分别镌刻着出生枫泾的3个状元、56个进士和125个举人的名字。景观长廊枫泾景区有江南水乡现存最长的长廊。在长廊里侧是商店和民房，外沿是与上海、浙江、江苏等地相通的市河。长廊不仅美观而且实用，给当地的居民和游客带来了很多的方便。三百园三百园是三个收藏展出有百样民俗用品的收藏馆的合称，整个园是一座仿古大宅院，房屋有前后三进，中间有花木扶疏的庭院，前有宽敞的广场，一律由石板铺成，总占地面积达5000平方米，其中房屋面积1800平方米。里面陈列了百灯、百篮、百行，通过这三百，向大家展示枫泾的风情和历史文化。区位特色历史上，枫泾古镇一半属江苏，一半属浙江，吴越文化在此交融。2.1.3枫泾古镇旅游区当前存在的问题枫泾古镇景观的古建筑特色不够突出，景点过于静态，缺乏与游客的互动。没有一条令人流连忘返的精品线路，商业模式单一，缺少能留住客群的休闲型消费业态。古镇游客仍以观光游为主,且以半日游或一日游居多,游客停留的时间短,人均消费不高。虽然古镇店铺林立,但旅游者可买的无非是包装简陋的小吃如糕点、肉粽、丁蹄之类,或是一些作装饰用的小商品等,而且相似度很高，缺少特色。枫泾古镇景区已拥有相当的知名度和可观的客流量，但缺乏对旅游产品的深度开发，我方项目应协助古镇景区，献计献策，先驱示范、共同发展。2.2项目依托枫泾古镇景区发展所应采取的对策1．依托古镇旅游，有针对性的进行景观规划2．商业服务要有自身的特色3．文化与商业相结合，提高游客消费水平，延长游客停留时间4．与古镇景区紧密合作、共同发展3项目定位策略增加游览吸引力及可消费项目：休闲文化、主题性活动、特色商业服务、学习型消费项目等

细分市场：客栈、高档会所、婚庆中心、传统文化推广、特色酒店、特色购物、酒吧、游艺中心等目标意图游客愿意留宿、不同客户，不同消费、单一性消费目的向多元化消费目的转变整体项目定位一个具有江南水乡建筑风格、文化与商业结合的特色休闲商业聚落。4.规划设计重点建议4.1地面商业建筑总体风格建议本项目毗邻枫泾古镇旅游景区入口广场，规划条件中要求与景区原有建筑风貌保持一致。因此，在商业建筑中可大量借鉴江南古镇的典型布局元素和传统民居的建筑元素，并且在其基础上大胆创新，将历史元素融入其间，使之在表现江南建筑神韵的前提下，能分别体现中国不同历史时期的建筑特色。希望营造的效果是，既与枫泾古镇景区文脉保持沿袭关系，同时又不断给人惊喜和意外，能在有限的空间及建筑上体现古吴越、唐、宋、明不同时期的建筑特色及美感，赢得游客的口碑和肯定。4.2地面商业建筑整体规划设计建议4.2.1入口设计建议主入口的标志性和唯一性观光旅游的吸引力，很大一部分来自于独特景观，来自于独一无二的、具有震撼力的标志性旅游景观，其最大化效果是可以把千万里之外的游客，吸引到景区，实现旅游经营的消费过程。对于本案而言，主入口可设计标志性旅游景观，凸显“独特性卖点”，在第一时间吸引游客眼球。因此，本项目应该把“标志性及唯一性”作为主入口设计的第一原则，它必须要体现出枫泾古镇的传统历史文化特点，又具有很高的观赏性，同时又是本项目的独特标记。入口外景观设计建议：俯瞰枫泾古镇景区，形如一条巨龙，本项目正居于龙首位置，斜对龙口，门外可设置一大型绣球，以化解龙首威压，并借巨龙腾飞之势与吉祥寓意，绣球上可盘踞龙之九子，以增强绣球的观赏性。并请名家撰写解说词，刻于底座，以利于游客口耳相传，快速传播。入口内景观设计建议：入口内可设置照壁，照壁上建议雕刻《五福图》，一面图画、一面文字，既给游客和项目自身带来美好祝福，又给整个景观带来“尤抱琵琶半遮面”的感觉，为游客之后的游玩带来更深的期待。照壁后为应为石板路，路两旁设两大型陈列架，左边安置一把巨型古犁，可命名为：“江南第一犁”，右边安置一把巨型“越王勾践剑”，可命名为“天下第一剑”，这既彰显了中华民族自古以来“耕战合一”的传统，又暗含了“化剑为犁”的和平祈愿，体现了中华民族自古爱好和平的民族特性。4.2.2园区围墙设计及建议环绕整个项目地面部分可设置围墙，采用苏州园林围墙样式，内壁喷印清明上河图等古代名画长卷，采用技术手段进行防划伤、防水、防污处理。4.2.3园区交通设计园区内可设计廊桥联系各栋建筑，并与各建筑自带长廊融为一体，廊桥建议设计成佛教标志“卍”字形，“卍”字是呈现在大海云天之间的吉祥象征。“卍”中点设计一座传统式样的凉亭。采用这种设计，游客可以从任何一座建筑出发，到达其他所有建筑，中途不淋雨雪、不湿鞋履，因建筑设计成古吴越唐宋等各种风格，隐喻着游客踏上了一段吉祥安乐的历史旅程。4.2.4园林景观设计建筑与廊桥之间适当点缀假山、池塘，池塘蓄养锦鲤，条件许可的情况下，设计清浅小溪蜿蜒穿过园区，与池塘相通，形成循环，小溪底部采用玻璃钢材质，项目地下部分可仰视小溪底部。4.2.5地面建筑设计地面建筑风格应与计划商业模式相适应，达成商业与文化的和谐统一。古吴文化建筑：古吴文化因年代久远，具体建筑形制已不可考，古建筑以苏州园林建筑为代表，特点是白墙黑瓦，规整大气。可以适当结合秦汉建筑风格，凸显古意。古越文化建筑特点古越建筑具体形制同样很难考证，专家考证的主要建筑特点为“干栏式”，在云南一带有广泛分布。令人意想不到的是，继承了古越建筑主要特点并将之发扬光大的是徽派建筑，而徽派建筑与土楼建筑又有着血脉继承关系。这是一个很好的宣传热点。唐代风格建筑特点唐代建筑的风格特点是气魄宏伟，严整开朗，庄重大方。宋代建筑特点规模一般比唐朝小，更为秀丽、绚烂而富于变化，出现了各种复杂形式的殿阁楼台。明代建筑特点明代建筑样式，上承宋代营造法式的传统，下启清代官修的工程作法。无显著变化，园林建设非常发达，私人园林以苏州园林为典型代表。4.2.6各类建筑运营建议建筑风格建筑特点建议用途古吴白墙黑瓦，规整大气I部分面积开设古典茶室，为中高消费群体提供清心怡神的享受，大部用于经营闽粤式茶楼，为大众特别是孩子提供丰富而精致的餐点，既为果腹，也为享受。古越结构别致，风格独特可以与沿海各类文化结合，部分用于设置沪闽台粤港特色食品及小商品的卖场，部分用于经营永定土楼地区特有的全牛宴酒楼唐严整开朗，庄重大方建设中档宾馆，及附属商业设施。争取部分面积用作传统琴棋书画教育场所宋秀丽、绚烂而富于变化，建设婚庆中心，与枫泾古镇景区合作，提供汉式古典婚庆服务明布局多样，园林精美以苏州园林为范本，建设高档会所4.2.7建筑材质与风格建议本案与枫泾古镇的关系，导致传统元素的存在已成为必然。如何使得项目中传统元素的借鉴与成本控制取得平衡，并创造出一种独特的个性，是建筑设计需要解决的一个重大课题。本案面对的客户群是短期游客，游玩的主要目的之一是摄影和拍照，建筑设计的主要任务是满足游客的视觉感受，而不是提供极致奢华的体验，因此没有必要按古建筑复原要求使用大量昂贵材料，而应以现代建材为主，门窗、飞檐等采用传统材料，达成古今结合的和谐。建筑风格方面，没有必要完全复制相应时代建筑的全部细节，而应在主体结构相似的基础上，就历史时代建筑特点进行放大，形成建筑的突出特色，以节省设计及建造成本。4.2.8配套服饰风格建议各建筑服务人员服饰应与建筑风格和谐一致，以汉服为主，服饰搭配应符合服务人员职业，可适当夸张，如保安人员穿锦衣卫飞鱼服，挎绣春刀（木制道具），古越文化区面部做简单纹身化妆，男士一律戴各类古帽冠以遮掩短发，女士简单挽发髻，以能引起游客拍照合影欲望为佳。4.3地下商业建筑整体规划设计建议4.3.1地下商业建筑整体风格建议本案可开发8042平方米的地下商业面积，相对于地表建筑古典雅致的建筑风格，建议地下风格以“新、奇、特”为主，使欣赏了古镇景区和本案地面景观古韵的游客摆脱可能的审美疲劳，感受到地上地下强烈的对比，产生强烈的兴奋感和愉悦感。有鉴于此，建议将地下部分定位为以黄龙洞等知名溶洞为外形参考、融合西游元素的奇幻风格。4.3.2地下商业建筑规划布局建议地下建筑采用八卦阴阳布局，以人工小溪区隔阴阳鱼，并沿阴阳鱼外延形成完整循环，小溪宽深均以一尺为宜，同样蓄养锦鲤，可适当布置荷花形灯具，提供彩光。如考虑安全，小溪顶部可用玻璃钢覆盖。阴阳鱼头部各设置大厅，阴鱼大厅用作酒吧或夜总会大厅使用，鱼眼设计为彩光射灯；阳鱼大厅用于设置游乐园（如反斗星），为少年儿童带来快乐的体验，而未成年人通常是家庭旅游的核心，鱼眼设置成亲水池，放养一些彩色小鱼。山洞其他部分，按八卦各卦特点分割房间，阴鱼部分用于咖啡厅，或酒吧及夜总会包房，阳鱼部分可适当设置儿童食品服务点，部分设计成恐怖屋、冒险屋、茶室、电影院，以满足白领消费休闲需求。各类照明灯具设计成石笋形，以增加奇幻效果。地下部分各房间一律以西游记或西游记衍伸作品（如大话西游）地名命名，以增加趣味性。4.3.3地下建筑配套服饰风格建议服饰应尽可能大量采用西游元素，阴鱼部分应尽量贴近妖魔，男士服饰应以粗狂狂野为主，并戴各类妖魔面具，女士服装应传统中透出性感，戴蝴蝶面具；阳鱼部分应贴近仙侠，男士穿武士袍，佩剑（木制）。女士穿仕女服，同样戴蝴蝶面具。所有设计围绕一个中心：提升游客的兴奋点，延长游客的驻留时间，促进满足游客的消费欲望。营销推广方案5.1网络广告寻找专业的网络推广公司，设法制造热门话题，做到项目旅游特色迅速传播，路人皆知。5.2景区合作项目景区应设定门票，通过枫泾古镇售票设施对外发售，设定价格应有吸引力，同时组织景区内各商业设施，根据旅游淡旺季，设定不同力度的促销措施，以组合优惠券的方式，于门口验票时赠送，以给游客物超所值的感受。景区应设制公告板，放置在景区门外显眼处，每日优惠措施应以公告板公告的形式，使游客一目了然。5.3活动配合景区活动可尽量借力景区内商业项目，如古典婚礼接亲、送嫁等礼仪本身就带有一定的表演性质。再比如前面提出的提供部分场所用于少年儿童学习中国传统琴棋书画的教育项目，赚钱是次要的，但可以组织学生分批在中心凉亭进行古乐表演，在长廊分组进行分组围棋比赛，都可以既锻炼了孩子，又为景区带来了观赏性和趣味性，一举两得。还可以组织孩子以金山农民画的形式演绎清明上河图等传世古卷，画的好的予以适当奖励，并将署名作品印于景区外墙，长久保存，既为孩子带来荣誉感，也为游客玩赏带来更多元素。6.投资收益估算及资金筹措6.1投资估算说明本项目按目前规划可能的建设量，大致估算项目的总投资。本估算投资中包括景区基础配套、环境配套及建筑投资、政府相关规费、后期装修等。主要技术经济指标序号名称单位数量备注1规划总用地面积m28972.9[13.46亩]2净用地面积m28972.9[13.46亩]3总建筑面积m213045其中：1>计算容积率建筑面积m25003其中：a>地表建筑m25003b>地下建筑m280422>不计算容积率建筑面积m280424建筑占地总面积m28972.95建筑密度%--6总容积率--7绿化面积m2--8绿地率%--9机动车总停车位--地面10非机动车总停车位--地面11建筑高度m--6.2项目投资估算成本项目总额（万元）1、开发成本8274.25（1）土地成本2153.00（2）前期工程费300.00（3）建安工程费3913.50（4）配套设施800.00（5）装修费用1000.00（6）不可预见费107.752、开发费用1165.49（1）管理费用165.49（2）销售及推广费用500.00（3）财务费用500.003、合计9439.74本项目设计的建筑面积为13045平米,项目总投资约为9439.74万元。说明：1、不可预见费：取以上前期工程费与建安工程费之和的2%2、管理费用：取开发成本的2%。3、财务费用，按融资5000万，平均使用一年，年息10%计算。6.3项目收入估算说明：项目会有部分自持，但也应按市场价现行作价区域项目可销售面积（㎡）建议销售单价（元/㎡）销售收入（万元）地表建筑商铺50032500012507.5地下建筑商铺8042100008042总计1304520549.56.4税金计算销售收入按70%长期自持，实现销售30%（全部为地上建筑,面积3913.5m2）计算，土地增值税按计划金额预估：序号项目税率金额（万元）1销售收入9783.752销售税金及附加2.1营业税5%489.192.2城市建设维护税5%*7%34.242.3教育附加5%*5%24.462.4河道管理费5%*1%4.892.5印花税0.03%2.942.6产权登记费0.01%0.983土地增值税5%489.19合计1045.886.5损益表与静态盈利分析序号项目合计1销售收入20549.52总成本费用9439.743土地增值税489.194销售税金及附加556.705利润总额10063.886所得税503.197税后利润9560.688盈余公积金956.079可分配利润8604.6110投资利润率106.61%11投资利税率117.69%12资本金利润率155.82%注：所得税税率按预计总收入5%计算；盈余公积金按税后利润的10%提取。评价指标A、投资利润率=（利润总额/总投资额）×100%=B、投资利税率=（利税总额/总投资额）×100%=C、资本金利润率=（利润总额/自有资金）×100%=6.6资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有四个渠道：一是企业自有资金、二是银行贷款或合作机构融资，三是销售收入回笼、四是转让自持房地产部分股权（不高于49%）。本项目开发商投入自有资金3500万元作为启动资金、融资3000万元，剩余部2939.74万元由销售房收入补充。期间项目名称说明收入（万元）支出（万元）现金净流量2021年现金流入股东投入2153.00现金流出土地成本2153.000.002021年现金流入股东投入1347.001347.00项目融资3000.004347.00现金流出前期工程费300.004047.00建安工程费2500.001547.00管理费100.001447.00销售及推广费用150.001297.00贷款利息200.001097.002021年现金流入销售收入9783.7510880.75股权转让收入5275.2216155.97现金流出建安工程费1413.5014742.47配套设施800.0013942.47装修费用1000.0012942.47不可预见费107.7512834.72管理费用65.4912769.23销售及推广费用350.0012419.23贷款利息300.0012119.23销售税金1045.8811073.35企业所得税503.1910570.16归还借款3000.007570.162021年资金净增加7570.16项目运营期间资金安全可控，预计项目完成，公司资金净增加7570.16万元7.项目社会效益概要从多角度多层面分析，本项目开发的社会效益是广泛而显著的，包括如下几个方面：综合配套，加快地方发展本项目为较大规模的旅游、休闲、食宿等一体的综合旅游接待体系。本项目的开发，将为风景古镇景区的全面发展提供旅游配套，提升古镇景区的形象及投资环境、促进古镇景区的发展。2、示范性的开发效应通过本案规模化的综合旅游接待体系的开发，以科学的规划设计融合本土的文化特色，促进旅游发展，为枫泾古镇景区旅游项目开发，积累经验并摸索出一条新的可行道路。8.项目小结本项目属于旅游地产项目，长期来看，项目具有很大的升值潜力，项目的经济测算指标可行；作为旅游地产项目，本项目开发及经营周期较长，存在较多的不确定性因素，风险与收益并存；为降低项目风险，须进一步落实以下工作：加强与枫泾古镇景区的紧密合作；组织一直有强大战斗能力的的专业管理团队；寻找有实力的、富有旅游开发业务经验的合作伙伴，共同经营。

咖啡店创业计划书第一部分：背景在中国，人们越来越爱喝咖啡。随之而来的咖啡文化充满生活的每个时刻。无论在家里、还是在办公室或各种社交场合，人们都在品着咖啡。咖啡逐渐与时尚、现代生活联系在一齐。遍布各地的咖啡屋成为人们交谈、听音乐、休息的好地方，咖啡丰富着我们的生活，也缩短了你我之间的距离，咖啡逐渐发展为一种文化。随着咖啡这一有着悠久历史饮品的广为人知，咖啡正在被越来越多的中国人所理解。第二部分：项目介绍第三部分：创业优势目前大学校园的这片市场还是空白，竞争压力小。而且前期投资也不是很高，此刻国家鼓励大学生毕业后自主创业，有一系列的优惠政策以及贷款支持。再者大学生往往对未来充满期望，他们有着年轻的血液、蓬勃的朝气，以及初生牛犊不怕虎的精神，而这些都是一个创业者就应具备的素质。大学生在学校里学到了很多理论性的东西，有着较高层次的技术优势，现代大学生有创新精神，有对传统观念和传统行业挑战的信心和欲望，而这种创新精神也往往造就了大学生创业的动力源泉，成为成功创业的精神基础。大学生创业的最大好处在于能提高自己的潜力、增长经验，以及学以致用;最大的诱人之处是透过成功创业，能够实现自己的理想，证明自己的价值。第四部分：预算1、咖啡店店面费用咖啡店店面是租赁建筑物。与建筑物业主经过协商，以合同形式达成房屋租赁协议。协议资料包括房屋地址、面积、结构、使用年限、租赁费用、支付费用方法等。租赁的优点是投资少、回收期限短。预算10-15平米店面，启动费用大约在9-12万元。2、装修设计费用咖啡店的满座率、桌面的周转率以及气候、节日等因素对收益影响较大。咖啡馆的消费却相对较高，主要针对的也是学生人群，咖啡店布局、格调及采用何种材料和咖啡店效果图、平面图、施工图的设计费用，大约6000元左右3、装修、装饰费用具体费用包括以下几种。(1)外墙装饰费用。包括招牌、墙面、装饰费用。(2)店内装修费用。包括天花板、油漆、装饰费用，木工、等费用。(3)其他装修材料的费用。玻璃、地板、灯具、人工费用也应计算在内。整体预算按标准装修费用为360元/平米，装修费用共360*15=5400元。4、设备设施购买费用具体设备主要有以下种类。(1)沙发、桌、椅、货架。共计2250元(2)音响系统。共计450(3)吧台所用的烹饪设备、储存设备、洗涤设备、加工保温设备。共计600(4)产品制造使用所需的吧台、咖啡杯、冲茶器、各种小碟等。共计300净水机，采用美的品牌，这种净水器每一天能生产12l纯净水，每一天销售咖啡及其他饮料100至200杯，价格大约在人民币1200元上下。咖啡机，咖啡机选取的是电控半自动咖啡机，咖啡机的报价此刻就应在人民币350元左右，加上另外的附件也不会超过1200元。磨豆机，价格在330―480元之间。冰砂机，价格大约是400元一台，有点要说明的是，最好是买两台，不然夏天也许会不够用。制冰机，从制冰量上来说，一般是要留有富余。款制冰机每一天的制冰量是12kg。价格稍高550元，质量较好，所以能够用很多年，这么算来也是比较合算的。5、首次备货费用包括购买常用物品及低值易耗品，吧台用各种咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的费用。大约1000元6、开业费用开业费用主要包括以下几种。(1)营业执照办理费、登记费、保险费;预计3000元(2)营销广告费用;预计450元7、周转金开业初期，咖啡店要准备必须量的流动资金，主要用于咖啡店开业初期的正常运营。预计2000元共计： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：发展计划1、营业额计划那里的营业额是指咖啡店日常营业收入的多少。在拟定营业额目标时，必须要依据目前市场的状况，再思考到咖啡店的经营方向以及当前的物价情形，予以综合衡量。按照目前流动人口以及人们对咖啡的喜好预计每一天的营业额为400-800，根据淡旺季的不同可能上下浮动2、采购计划依据拟订的商品计划，实际展开采购作业时，为使采购资金得到有效运用以及商品构成达成平衡，务必针对设定的商品资料排定采购计划。透过营业额计划、商品计划与采购计划的确立，我们不难了解，一家咖啡店为了营业目标的达成，同时有效地完成商品构成与灵活地运用采购资金，各项基本的计划是不可或缺的。当一家咖啡店设定了营业计划、商品计划及采购计划之后，即可依照设定的采购金额进行商品的采购。经过进货手续检验、标价之后，即可写在菜单上。之后务必思考的事情，就是如何有效地将这些商品销售出去。3、人员计划为了到达设定的经营目标，经营者务必对人员的任用与工作的分派有一个明确的计划。有效利用人力资源，开展人员培训，都是我们务必思考的。4、经费计划经营经费的分派是管理的重点工作。通常能够将咖啡店经营经费分为人事类费用(薪资、伙食费、奖金等)、设备类费用(修缮费、折旧、租金等)、维持类费用(水电费、消耗品费、事务费、杂费等)和营业类费用(广告宣传费、包装费、营业税等)。还能够依其性质划分成固定费用与变动费用。我们要针对过去的实际业绩设定可能增加的经费幅度。5、财务计划财务计划中的损益计划最能反映全店的经营成果。咖啡店经营者在营运资金的收支上要进行控制，以便做到经营资金合理的调派与运用。总之，以上所列的六项基本计划(营业额、商品采购、销售促进、人员、经费、财务)是咖啡店管理不可或缺的。当然，有一些咖啡店为求管理上更深入，也能够配合工作实际需要制订一些其他辅助性计划。第六部分：市场分析2019-2021年中国咖啡市场经历了高速增长的阶段，在此期间咖啡市场总体销售的复合增长率到达了17%;高速增长的市场为咖啡生产企业带给了广阔