专家编制房地产开发与经营管理讲师讲义讲解详细

房地产开发与经营课件XX公司学习课件第1章概述教学目标学习本章后，你应该能够：

1．理解房地产的含义、性质和特征；

2．了解房地产业的构成，房地产业在国民经济中的地位和作用；

3．了解房地产开发与经营的基本概念，掌握房地产开发与经营的区别与联系。1.1房地产的相关概念

1.1.1房地产的概念对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

1.1.2房地产的特性房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：1.不可移动性（又称位置固定性）2.独一无二性

3.寿命长久性4.供给有限性5.用途多样性6.相互影响性7.易受限制性8.价值量大9.流动性差10.保值增值性1.1.3房地产的分类1．土地的分类（1）按土地的开发程度，土地可分为：①过生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分为：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市用地分为：①居住用地；②公共设施用地；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用地。2．房屋的分类（1）按建筑结构的不同，房屋可分为：①钢结构房屋；②钢筋混凝土结构房屋；③砖混结构房屋；④砖木结构房屋；⑤其他结构房屋等5类。（2）按功能用途的不同，房屋可分为：①住宅；②工业厂房和仓库；③商场和商业店铺用房；④办公用房；⑤宾馆饭店；⑥文体、娱乐设施；⑦政府和公用设施用房；⑧多功能建筑（即综合楼）等8类。（3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房等，这是我国特有的分类方法。（4）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。

1.2房地产业

1.2.1房地产业的基本概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。房地产行业包括如下子行业：1.房地产投资开发业2.房地产咨询业3.房地产价格评估业4．房地产经纪业5.物业管理业

1.2.2房地产业在国民经济中的地位房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。1．房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。2．房地产业是国民经济的基础性产业。3．房地产业是国民经济的先导产业。4．房地产业是国民经济的支柱产业。5．房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业。6．房地产业是我国第三产业起飞的启动点。

1.2.3房地产业在国民经济中的作用

1．有利于提高城市的产业聚集效益。2．有利于带动经济结构的优化。3．有利于推进我国的城市化进程。

4．有利于健全和完善社会主义市场体系。

1.3房地产开发与经营

1.3.1房地产开发的概念、任务和分类房地产开发，是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

1．房地产开发的类型（1）按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）

（2）按开发的地域划分，房地产开发可以划分为新城区开发和旧城区开发（一般也称为旧城改造或再开发）（3）按开发的阶段划分，房地产开发可以划分为土地开发和房屋建设

1.3.2房地产经营房地产经营，从广义上讲，就是指一切通过从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。

1．房屋经营

2．城市土地经营

3．城市房地产综合开发经营1.3.3房地产开发与经营的关系房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看，另一种是从狭义的角度来看。从广义的角度来看，特别是站在市场经济的角度来看，房地产开发和房地产经营在本质上是相同的。

如果从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别。

1．房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。2．房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同。3．房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。4．房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。5．随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。

第2章房地产市场及其运行规律

教学目标通过本章的学习：了解房地产市场的特性与功能、房地产供给与需求的关系；掌握房地产市场运行的规律和运行过程；了解政府对房地产市场的宏观调控政策。

2.1房地产市场概述2.1.1市场的一般概念市场是社会分工和商品交换的必然产物，它是一种以商品交换为内容的经济联系形式。由于市场的基本经济内容是商品供求和商品买卖，因此市场的形成必须具备下列3个基本条件：其一是存在着可供交换的产品(包括有形的实物产品和可供出售的无形产品)，这是市场的客体；其二是存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主，这是市场的主体；其三是具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件。只有满足以上3个基本条件，商品的交换才能成为现实，市场也才具有实际意义。

2.1.2房地产市场的含义房地产市场是开展房地产活动的场所，是社会统一大市场中的一个重要组成部分。房地产市场有狭义和广义之分。从狭义上来说，房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域，换句话来说是指以房地产作为对象进行交易的场所；从广义上来说，房地产市场是指房地产买卖双方以房地产作为交易对象在某个特定的地理区域内于某一待定的时间段内达成所有交易的总和，即进行交易所发生的经济关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。2.1.3房地产市场的分类1．按地域来划分2．按房地产类型、档次来划分3．按土地和房地产层次来划分2.2房地产市场的特性与功能2.2.1房地产市场的特性通过对房地产市场特性的分析，就可以回答市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化这个问题。房地产市场的特性主要表现在以下几个方面。1．房地产市场是房地产权益的交易市场2．房地产市场是地区性市场3．需要专业人员提供服务4．易于出现市场的不均衡和垄断5．供给具有稀缺性，而需求具有较大的弹性

2.2.2房地产市场的功能在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。但市场不仅自身会发生变化，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。关于房地产市场的功能，可以归纳为以下几个方面。1．配置存量房地产资源和利益2．显示房地产市场需求的变化3．指导供给以适应需求的变化4．能指导政府科学地制订土地供给计划5．引导需求适应供给条件的变化2.3房地产市场的需求与供给2.3.1房地产市场的需求1．房地产需求及影响因素2．房地产商品的需求的特征房地产商品的需求形态多种多样，但总的来看有一定的规律性和发展趋势，主要表现为以下的特征。(1)必要性(2)多样性(3)发展性(层次性)(4)可诱导性(5)相对理性(6)可替代性2.3.2房地产市场的供给1．房地产市场的供给及其影响因素2．房地产市场供给的特征(1)短期供给特征。短期之内，房地产商品的供给无法一下子大量增加，这是由于在受到需要符合城市规划和政府有关政策措施限制的条件下，改变土地用途、建筑整修或重新开发，都需要相当长的时间。(2)长期供给特征。由于长期时间内，开发商能够在符合城市规划和有关政策的前提下，通过改变原有土地的用途，以及开发新的土地等方法来增加市场供给，因此房地产的价格变化相对短期而言要平缓得多。2.4房地产市场运行的一般规律2.4.1房地产使用市场与房地产投资市场

1．房地产使用市场

2．房地产投资市场

3．房地产使用市场和资产市场之间的联系和均衡状态2.4.2房地产市场运行过程的分析

1．经济增长和房地产使用需求

2．长期利率与房地产投资的需求

3．短期信贷、开发成本和新增供应2.4.3房地产市场的周期循环2.5政府对房地产市场的宏观调控2.5.1建立房地产市场政策的原则政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。由于房地产特殊的空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性，对其发展政策的建立也应具有相应的特殊原则。1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率2.5.2房地产市场调控的原则1．统一领导、相互协调的原则2．多种调控手段相结合的原则3．管而不死，活而有序的原则

2.5.3房地产市场调控的内容1．房地产市场的宏观调控

1)土地供应政策和地价政策2)金融政策

3)住房政策4)城市规划

5)税收政策6)租金和价格控制2．房地产投资规模的调控3．房地产开发结构的调控4．房地产开发布局的调控5．房地产开发行为和房地产投资品的调控2.5.4房地产市场的宏观调控手段1．计划手段2．经济手段3．行政手段4．法制手段第3章房地产开发的程序教学目标通过本章的学习：了解房地产开发的基本程序；熟悉投资分析、前期准备、建设与租售服务等阶段的主要工作任务与要求，从而对房地产的开发的整个过程有一个总体认识和把握。3.1房地产开箱发程序概垫述随着社亲会经济悼的发展否，房地首产开发航活动变敞得越来躲越复杂端。然而拳，不论桐开发活秆动变得络多么复贷杂，开功发商变拍得多么啦能干，睡房地产宅开发专蠢业服务后队伍发坡展得多侵么完善揉，房地孤产开发湖过程都瞎必须遵楚循基本之的步骤洞。一般说来哈，这个程蹦序分为4个阶段：廊投资分析伤阶段、前畜期准备阶赤段、建设蜘阶段与租舱售服务阶运段。3.2房地产开廊发投资机繁会选择与纤风险分析3.2拿.1房地产嫁投资的晒种类房地产据投资可姜分为直炭接投资财与间接香投资两抱种，其中房致地产直加接投资兽是指直具接与房影地产产曲品相关窝的投资骂，它包零含房地底产开发报投资与捉房地产侮置业投兰资两种泡形式，粉房地产请间接投渔资是指字不直接礼与房地坚产产品闹发生关沙系的投弓资。主趣要有投头资房地粒产企业闯股票或喇债券、丽投资房铲地产投诱资信托狐基金、倚购买住僚房抵押供贷款支狮持证券划等形式垂。它们币具体的谨关系如兴图所示3.2熄.2房地产湾开发投惹资机会扬选择房地产投赴资机会选香择，也就旺是通常所辉说的项目榆可行性研勉究，是指暴房地产开说发投资过依程中，把协握机会、毕机遇的过皮程。房地斩产投资机献会选择，慎主要包括娇投资机会妹寻找、筛拣选与决策购分析3个步骤杠。3.2模.3房地产借开发投俊资风险草分析1．房地产暖投资风险并的基本概骑念从房地产笛投资的角依度来说，南风险可以请定义为未给获得预期赖收益可能石性的大小难。完成投际资过程进器入经营阶涂段后，人发们就可以寺计算实际守获得的收持益与预期德收益之间戒的差别，利进而也就泥可以计算稻获取预期经收益可能粘性的大小睛。2．房地遭产投资血风险预卡测与控浆制分析1)风险预测上的方法(1)财务报表蒙法。(2)问询法督。(3)索赔记强录统计赔法。(4)环境分醋析法。2)房地产投嘉资风险的漏规避与控僵制(1)通过项目紫投资组合锐及多种经臣营分散风披险。(2)通过加强笛资产管理白来控制风酸险。(3)通过合弃理改变累经营形潮式转移桶风险。(4)通过市场毁调查实行隔正确的决垂策来控制歌风险。此外，依有一部递分可保炮风险，位可通过返商业保香险等方列式转移壁。3.3房地产开另发前期工慕作房地产开亡发前期工国作包括：走获取土地斤使用权；止项目规划汽设计与许钢可；建设惊工程招标灯；开工申亏请与审批腹等环节的莲工作，以少上部分的陶具体内容辛将在第4章与第6章讲述。3.4建设丽阶辈段3.4.跌1质量控猛制质量控制俗是指项目秘管理机构吐以设计文忠件、工程典合同、国粪家标准、乱施工规范禁等为目标搁对开发项帅目所进行滴的监督与末管理活动架。1．质量控塌制的任务质量控制赢的任务主迷要是在施币工过程中游及时发现广施工工艺岛规程是否唇满足设计差要求和合败同规定，炉对所选用皇的材料和正设备进行惜质量评价与、对整个斩施工过程瞎中的工程究质量进行伍评估，将黄取得的质苍量数据和庆承包商履与行职责的竟程序，与乡丰国家有关纷规范、技瞒术标准、距规定进行续比较，并扎作出评判乔。2．质量控袖制的手段1)米“旁站”监沿督2)测量3)指令文窗件4)利用质量亿控制工作俊程序5)支付控冬制3.4眠.2进度控用制1．影响进篮度的因素由于房地架产项目具暴有资金庞餐大、业务葱复杂、建蚕设周期长饶、涉及相码关单位多晒等特点，末造成影响头进度的因罢素很多，嘉如人的因倚素，技术贤因素，材见料设备与耐构配件因绍素，天文赌、地理与并气象自然寄因素，政痰治、经济毅、文化等烂社会因素塔，还有其施他不确定震的因素等袍。2．进度障控制的粱方法1)关键线承路法2)计划评审网技术3)管理技术3．进度衣控制的宅措施1)组织措粪施2)技术措施3)合同措施4)经济措翠施5)信息管唱理措施3.4撇.3成本控制1．成本控睬制的主要肿工作除项目投永资决策、毁设计和工歇程发包阶抄段的成本占控制外，篮项目施工浙阶段的工累程成本控约制主要包副括如下几梦个方面的勿工作。1)编制成量本计划谣，确定不成本控南制的目调标2)审查施钥工组织揭设计和奴施工方刺案3)控制工程替款的动态筑结算4)控制工程菌变更2．成本丈超支的灵原因与李处理措糟施在房地翻产项目展成本控横制的过狠程中，堤经过对棕比分析织，发现险某一方液面已经馒出现成仿本超支墓，或是皱预计到孔最终将拥会出现窄成本超猾支，则解应将该状部分成搏本超支策问题单嗓独提出粥，作进榜一步的问原因分镜析。然凑后再在胆分析的侦基础上慌分清责杆任，提尘出成本朱控制的玻相应措府施。3.4.胁4合同管理1．房地叹产开发守项目的损主要合裹同1)开发商的烂主要合同所关系开发商为郑了顺利地弊组织实施脸其所承担宫的开发项衬目，需要麻在开发过搬程中签署会一系列的冻合同。这些合震同通常宋包括：免土地使栏用权出杀让或转醉让合同疾、勘察喉设计合席同、融洲资合同张、咨询稼合同、现工程施仓工合同群、采购钉合同、调销售合症同、联次合开发宣合同与糖房地产河转让合统同等。2)承包商碑的主要到合同关劝系承包商误的主要尘合同包钞括：工逐程承包醒合同、甜分包合鸦同、供关应(采购)合同、盯运输合颠同、加弦工合同腾、租赁闹合同、似劳务供盒应合同眼、保险员合同、登融资合花同、联懂合承包悲合同等罩。2．开发堵项目合导同管理项目合同泪管理通常引包括两个祖阶段：合牺同策划及漆管理阶段妙、合同分袄析与控制善阶段。3.4招.5开发项兰目信息仁管理在房地产哄开发过程贴中，无论飞项目组织汗、计划，县还是管理忙、控制、用协调都离虫不开信息移，可以说双信息是经泛营管理活耍动的基础皂。3.4割.6竣工验收1．竣工兔验收的用依据2．竣工达验收的匆工作程午序开发项目倘竣工验收带的工作程凭序一般分烟为单体验光收、综合戚验收以及丧验收备案3个阶段灶。1)单体验收2)综合验收3)验收备烧案3.5租售翠阶段租售阶色段的工第作这部屈分内容门见第8章房地产棉市场营销颤。第4章辫房地产富开发用糖地的获丽取教学目伤标通过本章单的学习:了解建设朗用地使用那权的概念举、集体土高地征收与爆城市房屋投拆迁的内物涵；熟悉房地墓产开发项辞目建设用符地使用权左取得的主轮要方式、躺集体土地咳征收与城套市房屋拆磁迁补偿。4.1土地使用屡权的获取4.1裹.1土地所有欲权和土地券使用权1．土地所骂有权土地所有蜂权是指土专地所有者买在法律规辱定的范围母内，对其持拥有的土疗地享有的烫占有、使感用、收益庸和处置的舌权利，它哥是土地所喇有制的法蛙律体现。简土地所有架权包括土差地占有权李、土地使忽用权、土马地收益权绕和土地处约分权4项权能耐。2．土地使肿用权土地使肿用权是暴指土地港使用者间依法取奏得的在筒法律规计定的范眯围内对喜土地享期有的占叛有、使台用、收递益和在妻特定的服条件下烤依法处屑分的权无利，它握是土地酸使用制早度在法窝律上的督表现，茎也是我凭国地权圾制度的冷重要组保成部分摩。4.1谨.2土地使哄用权的闹取得方壳式4.1.骡3土地使用贞权出让1．土地呢使用权用出让的粘概念土地使用舰权出让是梦指国家将鼓国有土地伸使用权在锁一定年限努内出让给局土地使用趁者，由土爽地使用者穿向国家支戏付土地使羞用权出让淋金的行为恢。(1)经出让取狂得土地使孝用权的单终位和个人古，在土地梳使用期限僻内没有所笛有权，只射有使用权忙，在使用疑土地期限锻内对土地吹拥有使用堡、占有、泪收益和处膝分权；土碧地使用权高可以进入愤市场，可海以进行转蹄让、出租扛、抵押等说经营活动绣。(2)出让的土兔地使用权栋是有一定奔年限的土肌地使用权冷。(3)土地使招用权出革让是有歌偿的，踪蝶受让人荒必须支浅付“出档让金”点。(4)土地使用蜡权出让是萝国家以土认地所有者走的身份与谢使用单位普之间关于看权利和义顺务的经济辨关系，因愚此具有平伸等、自愿炭、有偿、卡有限期的头特点。2．土地叉使用权假出让的随范围1)主体范围(1)土地使用消权出让的舍主体必须息是国家，坟其他任何行单位和个秋人不得出侧让土地使舰用权。(2)土地使用搁权出让对卷象是中华朵人民共和馆国境内的紧公司、企远业以及其匀他组织和双个人。2)客体范姜围(1)土地使用阳权出让的先客体必须辣是国有土代地，集体神土地不经谨征收不得严出让。(2)地下埋焦藏物不旷属于出鸦让范围腹，它归融国家所纲有。3．土地使珠用权的出宣让年限根据《城镇国有泡土地使用潜权出让和葬转让暂行搜条例》的规定，剖不同用途懒的国有土迁地，其土栗地使用权娃的最高出截让年限如聚下：①仍居住用地70年；②两工业用地50年；③宝教育赖、科技搞、文化吊卫生、钥体育用片地50年；④预商业、旅拐游、娱乐回用地40年；⑤雅综合或其若他用地50年。4．国有土胶地使用权讲出让的方慈式根据相监关规定谢，国有驴土地使希用权出窜让，即径土地一匀级市场肉，一般巡寿有4种交易方庭式：协议腔、招标、尘拍卖及挂从牌。其中意后三者是裤通过市场艰公开交易昌的方式来百出让土地掀使用权。4.1伏.4土地使用嚷权划拨1．划拨土避地使用权猫的概念土地使用胞权划拨是垄指经县级恐以上人民法政府批准纹，在土地院使用者缴拘纳补偿、蚀安置等费袄用后将该写土地交付吼给其使用熔，或者将淡土地使用家权无偿交疾付给土地裕使用者的阶行为。划拨土徐地使用穷权具有类以下特奶点。(1)通过划拨农方式取得喷的土地使思用权时，割除了法律珠、法规另框有规定外坝，没有使断用期限的巷限制。(2)通过划鸽拨方式币取得土饥地使用猜权时，皱虽然土涝地使用椅者要缴厦纳补偿谦、安置虎等费用犁，但不誉必向国暂家支付临地租性令质的费鞋用。(3)通过划海拨方式电取得土捏地使用那权时，朱必须经奔县级以饺上人民向政府核序准，并椒按法定遥的程序喂办理手痕续后才晓能取得岸划拨土矮地使用叔权。(4)通过划丧拨方式忌取得的掏土地用屋途，未淘经批准斤，不得杆改变。(5)土地使绒用权人汁在行使赵权利时值，若遇鬼社会公妹共利益拣需要，冠有义务裁服从人面民政府幸收回土东地使用碎权的决佣定。(6)依照行政月划拨方式努取得的土种地使用权铁，一般不超得进行转墨让，但经胶市、县人衡民政府土杂地管理部抢门和房产鸽管理部门榆的批准，慌并符合下浅列条件时框，可依法嗓进行转让见：①土墨地使用者省为公司、压企业及其喊他经济组设织和个人默；②领歼取了国有汁土地使用杠证；③雪具有地上旗建筑物、狂其他附着步物合法的睡产权证明倡；④依袍照《城镇国有椅土地使用睁权出让和照转让暂行瓣条例》中的规望定签订蒙土地使双用权出贵让合同锻，并向兵当地市碧、县人漫民政府搬补交土饿地使用债权出让殊金，或脾者以转侍让、出渣租、抵撒押所获左收益抵航交土地爬使用权狭出让金讨。2．划拨市土地使妇用权的朽范围《中华人天民共和咸国土地浆管理法》第54条对划拨趋土地使用阿权适用的旦范围作了怪明确的规泳定。(1)国家机关格用地和军贸事用地。(2)城市基辆础设施融用地和纤公益事怖业用地构。(3)国家重郊点扶持移的能源缎、交通呈、水利班等基础炭设施用闪地。(4)法律、行冷政法规规矮定的其他警用地。通过划凯拨方式铅取得土你地使用槐权，是浸国家为得了支持护和照顾捕某些公杆益性事被业和特告殊行业孔的发展烫，而对客其建设洞项目用腊地采用移的特殊勤的供地充方式。4.1.且5土地使用大权转让1．土地使调用权转让够的概念土地使疲用权转堵让，是夹指通过露出让方倡式获得鸣国家土阴地使用怎权的土棕地使用歪者，通览过买卖区、赠与肤或者其辩他合法户方式将旱土地使号用权再递转移的击行为。土地使用东权转让具膏有以下特糕征。(1)土地使用嘱权的转让灿必须以出匹让合同规荐定的期限揉和条件投环资、开发厌、利用土铺地为前提早。(2)土地使用浙权转移时射，土地使秒用权出让雄合同和登慎记文件所浇载明的权烘利、义务越随之转移哭。(3)土地使用史者通过转旷让方式取疼得的土地朋使用权，匙其使用年田限为土地棋使用权出哈让合同规裂定的使用凳年限减去罗原土地使来用者已使互用年限后纱的剩余年鹿限。(4)土地使用政权转让时炼，其地上肝建筑物和蹲其他附着渣物的所有搞权随之转每让。2．土地使急用权转让总的条件土地使用胡权转让是知土地使用堂权在不同侄使用者之澡间的流动跟，是土地野市场最活讨跃的二级绕市场。为蓄规范市场悔行为，土箭地使用权公转让应具锯备以下条丙件。(1)转让土地忌使用权的郊公民、法痒人，必须惜是土地合板法的使用勇权享有人凯，必须持抢有土地使嗽用权的法面律文书，旱即《国有土塑地使用细权证》，其权利痕在国家土众地管理部娃门应有具晋体的登记战。(2)接受转击让的公梅民、法迎人，必帐须是我望国法律暗允许的掩能够享浑有国有揪土地使师用权的茅单位或客个人，朗即受让踢者应符脖合受让券的条件觉。(3)使用权露人必须靠对土地盈进行一紫定开发环之后才标能转让沃其权利话，即我刃国法律科禁止进革行“炒浸地皮”剧式的转采让。3．土地使呼用权转让炸的形式1)土地使益用权出趣售2)土地使沟用权交旧换3)土地使用挑权赠与4.2房地产开盗发用地的演征用拆迁4.2劳.1集体土地度征收1．土地治征收的猪内涵土地征倒收是国格家为了谣社会公浙共利益架的需要徒，将集氏体所有吧土地转流变为国宇有土地婆的强制剑手段。2．土地征因收的原则汗与批准权仆限1)土地征收判的原则(1)珍惜耕外地，合脖理利用悟和保护纹土地的誉原则。(2)保证国家老建设用地良的原则。(3)妥善安置邀被征地单点位和农民吩的原则。(4)有偿使用列土地的原性则。(5)依法征亮地的原驶则。2)土地征服收批准影权限《土地管贯理法》第45条规定独，“征仍收下列获土地的盆，由国万务院批销准：①壳基本昼农田；斤②基母本农田宵以外的送耕地超齐过35公顷的滴；③鼓其他土拣地超过70公顷的。闻”征收前糠款规定以缴外的土地沉的，由省弯、自治区庄、直辖市疼人民政府车批准，并芒报国务院膏备案。3．土地土征收的忙工作程耽序根据《土地管理迎法实施条据例》和《建设用地戚审查报批余管理办法》，土地夜征收一掏般按照孤下列工愁作程序湾办理。1)申请用地2)受理申请档并审查有巧关文件3)审批用地4)征地实跌施5)签发用覆地证书4．征收慨集体土亭地补偿能的范围招和标准4.2.执2城市房墙屋拆迁1．房屋哲拆迁的拥概念房屋拆迁贤是指建设餐单位或个构人(即拆迁人)根据城市屯建设规划柴要求和政惨府批准的够用地文件伍，在取得妙拆迁许可冒证后，依投照有关法锦规拆除城库市规划区掩范围内国逃有土地上珍的房屋及挎附属物，固并对被拆波除房屋的宋所有人和蜜使用人进贫行补偿和吨安置的活芦动。2．房屋拆直迁的工作葛程序1)拆迁许可谈阶段拆迁许可伞阶段的工鄙作主要有移拆迁申请桐、拆迁审寒批、拆迁欲公告等环楼节2)拆迁协议逢阶段3)实施拆迁邪阶段3．拆迁薪补偿方绢式及安颠置1)拆迁补偿泛方式根据《城市房屋亩拆迁管理甘条例》的规定，惠拆迁人应临当对被拆驴迁人给予偏补偿。拆关迁补偿方友式有两种彩：房屋产尖权调换、故货币补偿酒。2)拆迁安置4．拆迁榴争议的散处理第5章房地纵产开发项限目可行性趟研究教学目跪标通过本章阅的学习:熟悉房倍地产开辽发项目津投资估第算及项能目方案锄的财务搁评价指济标，能夕独立地民进行房纸地产项档目可行聪性分析帆并撰写医可行性吵研究报罢告。5.1可行性研患究概述5.1魔.1可行性前研究的舱概念和铅目的1．可行课性研究夺的概念可行性研衡究就是在穗工程项目仔投资决策针前，对与除项目有关捧的社会、慌经济和技专术等方面快情况进行懂深入细致铜的研究；芳对各种可没能拟定的预建设方案杰或技术方手案进行认物真的技术睬经济分析逝、比较和获论证；对淋项目的经朗济、社会狗、环境效宽益进行科衣学的预测娱和评价。2．可行性合研究的目范的可行性哗研究的犬根本目团的是实漠现项目莲决策的夹科学化咳、民主疏化、程持序化，箭减少或读避免投奴资决策易的失误垄，提高僚建设项锈目的经扎济、社摔会和环估境效益年。5.1.衬2可行性研诱究的特点1．前期性2．综合谈性3．不确定借性4．预测性5.1毕.3可行性隐研究的迎作用1．作为色项目投波资决策茅的依据2．作为强筹集建释设资金蜘的依据3．作为开章发商与有占关各部门际签订协议罗、合同的悦依据4．作为伟编制下忙阶段规涨划设计距的依据5．作为环和保部门审继查建设项船目对环境纳影响的依尽据5.1异.4可行性研惧究的工作区阶段和具抛体步骤1．可行性昆研究的工拜作阶段1)投资机会海研究2)初步可栽行性研你究3)详细可渴行性研建究4)项目的评掠估和决策2．可行赔性研究土的具体泰步骤1)接受委托2)调查研摩究3)方案选镰择和优楚化4)财务评桥价和国喜民经济菌评价5)编制可的行性研展究报告5.1.倍5可行性研笛究的内容一般房地咽产开发项顷目可行性液研究的内匆容主要包益括以下几河个方面。1．项目概妙况2．开发项怜目用地的姐现状调查址及拆迁安插置方案的叛制定3．市场分冤析和建设蛇规模的确武定4．规划设长计方案选偿择5．资源恋供给条碧件分析6．环境影遮响评价7．项目开牲发组织机塘构情理费蔽用的研究8．开发建迎设计划的返编制9．项目经统济及社会财效益分析10．结论瘦及建议5.2房地产逗市场调脆查与研逢究5.2.佛1房地产暂市场调荷查的概途念与作雪用1．房地主产市场遍调查的那概念房地产市扭场调查是世运用科学颂的方法，房诚有目的、毛有计划地屿收集、整温理和分析漫与房地产感企业有关先的各种情搂报、信息纪和资料，红为房地产怠企业决策张提供依据寒的信息管魄理活动。2．房地牌产市场览调查的岗作用5.2驴.2房地产市繁场调查的壮类型与内婆容1．房地产那市场调查侵的类型1)探索性调团查2)描述性孟调查3)因果性蔑调查4)反馈性组调查5)预测性调晨查2．房地性产市场奖调查的左内容1)市场环境坊调查2)市场专题储调查5.2岛.3房地产朵市场调政查的程荡序与方照法1．房地产偿市场调查尼的程序1)确定调轰查目标2)初步分售析3)调查设计4)现场调查5)资料整理混、统计和壁分析6)撰写和提候交调查报授告2．房地担产市场誓调查的愁方法房地产市裙场调查方罗法很多，贿较常见的势有以下几俊种。1)询问调查捧法2)观察调查夫法3)试验调查档法4)统计分析滑法5.2采.4房地产市绍场研究的甜概念及其饿必要性1．房地产骡经营者的挨决策依赖猫于房地产遍市场研究2．房地产遇产品的销贯售要求进咐行房地产店市场研究3．市场作研究与祸经营管秘理4．市场研尾究与制定芦价格策略5.2药.5房地产效市场研伟究方法市场研究迈方法有定烧量分析法醋和定性分春析法两种。5.3房地产黑开发项喜目的投贯资估算舱与收入念估算5.3.巾1房地产典开发项句目的投星资估算房地产偷开发项材目投资偶估算的危范围，发包括土既地费用饶、前期那工程费此、房屋炊开发费迟、管理乌费、财姐务费、顺销售费余用、其古他费用漠及开发科期税费趣等。1．土地费浇用估算开发项狸目土地丧费用是迎指为取锐得开发究项目用仗地而发径生的费资用。开绳发项目叙取得土联地使用姥权有多绑种方式盘，所发队生的费溪用各不感相同。墓主要有魂以下几中种：划弊拨或征替用土地坦的土地科征用拆仿迁费、盒出让土渐地的土衬地出让有地价款膨、转让待土地的泡土地转刻让费、您租用土虚地的土贩地租用吵费、股杰东投资虾入股土粥地的投海资折价巷。2．前期工来程费前期工程逼费主要包叮括开发项察目的可行化性研究费勺、工程勘营察费、城津市规划设题计费、工博程设计费务、环境影执响咨询评碌估费、交行通影响咨迫询评估费汗、建设工齿程规划许江可证执照滋费以及“尝三通一平泉”等土地基开发工程洁费。3．房屋开宰发费4．管理假费5．财务费命用6．销售博费用7．开发坡期税费8．其他费置用9．不可垃预见费5.3减.2房地产搜开发项既目的收部入估算根据有关免规定，房屠地产项目畅的收入主越要包括房滨地产产品毫的销售收至入、租金懂收入、土讨地转让收底入(以上统称羊租售收入)、配套设津施销售收帐入和自营篇收入几个为部分。1．租售址收入2．自营收但入3．配套设辰施销售收睛入4．土地出喉租收入5．房地产塘开发项目社收入的扣肤减房地产读开发项姥目在销犬售和交制易阶段两要发生岩一些税诵费，这稼些费用生不参与竟投资与预成本费算用构成晚，只是吉作为销买售收入幕的扣减对。这些嘴税费主定要包括杯以下两兰大部分条。1)与房地产纵转让有关们的税费(1)营业税默。(2)城市建唯设维护唐费。(3)教育费贵及附加糟。(4)教育专项倡基金。(5)防洪工收程维护屡费。(6)交易管理凭费。(7)交易印花社税。2)土地增亩值税3)企业所得戒税5.4房地产敢开发项丙目的财吴务评价5.4.插1房地产开梅发项目财搅务评价的蝇内涵房地产算开发项皮目财务掀评价是恭在房地秘产市场辆调查与示预测、苏项目策按划、投蛇资估算炒、收入俊估算和驴资金筹肢措等基败础资料涌和数据消的基础磨上，通神过编制沉基本财成务报表辉，计算巧财务评陵价指标坡，对房脚地产开向发项目绢的财务甩盈利能询力、清粘偿能力献和资金侨平衡等极情况进败行分析疗。5.4瓣.2房地产开粪发项目财杆务评价的杠基本报表财务评盒价使用冰的基本适报表有老现金流辩量表、库损益表锋、资金堡来源和瞧运用表扛、资产纪负债表润。5.4.透3房地产险开发项姥目的财饭务评价脱指标1．房地慨产开发营项目财货务盈利茎能力的横评价指笋标盈利能烤力指标选是用来角考察项屡目盈利污能力水行平的指它标，包良括静态底指标和威动态指判标两类再。1)静态指替标静态指其标是在螺不考虑泊资金、冈时间、小价值因俩素影响啦的情况饺下，直么接通过适现金流摧量计算渴出来的晕经济评写价指标职，这些恳指标计祖算简便歌，通常物在概略音评价时欣采用。(1)成本利客润率。(2)投资利银润率。(3)资本金割利润率葱。(4)资本金净嫂利润率。(5)静态投散资回收皆期。2)动态指标动态指例标是考皂虑了资索金时间另价值因扔素的影蓝响，对滑发生在牛不同时治间的效径益、费狼用计算皇资金的孩时间价英值，将雪现金流嚼量进行揪等值化开处理后卵计算评蛋价指标少。动态亮评价指装标，能悲比较全崭面地反隔映投资济方案整通个计算忽期的经贿济效果唯，适用益于详细戒可行性辞研究阶尤段的经锦济评价零和计算双期较长万的投资则项目。(1)财务净现然值。(2)财务内息部收益厅率(FIR刃R)。(3)动态投资圆回收期。2．房地甲产开发摩项目财陈务清偿远能力的易评价指策标清偿能力遮指标是指耽考察项目鞋计算期内她偿债能力蛇的指标。盒除了投资浮者重视项纹目的偿债旬能力外，结为项目提魄供融资的窗金融机构崇，更加重借视项目偿轧债能力的纪评价结果洞。1)借款偿本还期2)利息备亭付率3)偿债备付姑率5.5房地产腰开发项塘目可行暑性研究猾报告的静撰写5.5.窜1房地产寇开发项域目可行怕性研究殃报告的厨基本构笔成一般来说栏，一份正堆式的可行挎性研究报型告应包括肝封面、摘辈要、目录醉、正文、静附表和附恳图6个部分。5.5.错2房地产像开发项返目可行丸性研究亩报告正奸文的写赢作要点正文部分姥是可行性活研究报告球的核心，护一般包括估以下内容转。1．项目总示说明2．项目慢概况3．市场调涉查与预测掀分析4．规划轧设计方笔案及建线设条件5．建设居方式及猛进度安睬排6．项目肚投资估医算及收养入估算1)项目投伟资估算2)项目收入川估算7．项目资弄金筹措计铅划8．项目例经济效悉益评价9．不确委定性分译析10．可行障性研究跨的结论第6章房粗地产开发拘的前期准水备教学目散标通过本章换的学习:了解房右地产开汗发项目沟规划设荒计方案毯评价的袄特点和盲评价指燃标体系示；掌握常用秃评价方法杏；了解房地驱产开发项会目报建的格含义和建魄设工程规财划许可证祝的作用；掌握开光发项目渗报建的胡流程以叠及报建乞送审应山提交的脆资料；了解房崇地产开废发项目呼招投标看概念与慎作用、陪活动原宏则和招壤标方式趋；掌握施昌工招投依标中有篮关申请问招标的蓝条件、膝招投标逝的程序断以及招狱标文件烘的主要迹内容等盒。6.1房地产开仗发资金筹如措6.1.许1房地产开去发资金筹霉措的目的房地产开脚发资金筹牧措的目的谢在于以下楼几方面。1．实现项匠目投资开朴发目标和课企业发展缠目标2．偿还踢债务，何改善盈霞利能力笋，调整宗资本结放构6.1滩.2房地产开任发资金筹俊措的原则房地产开旷发资金的岂有效筹集餐，应保证痕房地产开左发资金投础入与回收尤在时间上睁和数量上漏的协调平悦衡，从而冒保证资金哨循环运动尘和房地产雨开发项目六建设的顺乓利进行。货资金筹措拨过程中应悠遵循以下置几点原则概。1．时机逐适当原伏则2．安全兔性原则3．经济价性原则4．可行马性原则6.1.贪3房地产邪开发资孔金筹措喂方式具体来讲热，房地产望开发资金兼的来源主傲要有：自悠有资金、椒银行贷款忘、社会集卡资、利用叼外资、预扬售款等。6.2房地产盏开发项角目规划闭设计方菊案的评图价6.2倒.1房地产骆开发项淋目规划盆设计的推基本原粘则1．符合鼻城市总丽体布局膜，完善统城市结闯构2．丰富和捐创造最佳饿的城市空渗间环境3．房地箱产开发铸项目规醉划设计锄应满足珠的其他碎要求(1)使用要鲜求。(2)卫生要求卵。(3)经济要求丧。(4)安全要求哥。(5)施工要求遮。(6)美观要低求。(7)以人为本缴。6.2宁.2房地产开澡发项目规猴划设计方螺案评价的漏特点1．评价主具体的多元厕性房地产燥开发项引目规划斤设计方象案，评搜价主体违除房地软产开发搅企业本扣身外，损还涉及冈到使用鞋者(城市居拼民)、管理者(城市规怕划管理替部门)、设计桑者和施嗽工者。涛不同的隔评价主剑体，对勿方案的连评价角盟度是不烟一样的鞠，因而闹会出现娃不同的俭评价结辞果。1)使用者2)城市规初划管理绪部门3)设计者和烧施工者2．评价卵目标的盆多样性3．评价畜结论的筹不确定吹性1)评价者漏的主观虹性2)项目未来铃情况的不方确定性6.2.全3房地产开处发规划设贿计方案评歪价的主要厅技术经济哀指标1．居住蚊区规划塑指标住宅区摆规划指巷标通常聚分为规区划综合蒙技术经网济指标梢和用地线指标两栗大类(包括用地器平衡表)。1)用地平衡斩表2)居住区胸用地平庙衡控制圾指标3)城市居住存区规划设往计综合技喂术经济指菜标2．居住形区规划港技术指啦标的计测算(1)居住区寻总用地(百米(hm径))：包括居篮住用地、将公共建筑刷用地、道复路用地、厅绿化用地甜。(2)居民每厦人占地(平方米/人)：包括月人均居叮住用地锻、公共学建筑用畅地、道门路用地击、绿化伞用地。(3)居住区总震建筑面积(平方米)：包括赞居住建串筑面积侵、公共盯建筑面自积。(4)总户数(户)、总人弯口(人)、平均蒜每户人孕口(人/户)。(5)平均每户刊居住面积(平方米)。(6)居住建筑咽密度(%)：指住熟宅建筑施对居住裤用地的若覆盖率室。(7)居住面毒积密度(平方米/百米)。(8)容积率(居住建筑惨面积密度)(平方米/百米)。(9)人口毛密骗度(人/百米)：指居住厅总人口和鼻总用地之蛇比。(10窄)人口净墨密度(人/百米)：指居住鸡总人口与搭居住建筑懂用地面积伙之比。(11迟)绿化覆盖针率：绿化绿覆盖率指厨在建设用历地范围内星全部绿化干种植物水玩平投影面周积之和与虏建设用地里面积的比拥率(%)。(12捉)人均公梁共绿地保面积：邻人均公浪共绿地欠面积指谈住宅区北内平均涝每人拥多有的公开共绿地乡丰面积。(13)平均层滥数：指群住宅总爱面积与汤住宅基摇底总面体积之比左。(14爹)高层住吉宅比例(%)：一般7层以上惊为高层戴住宅，爷即高层尊住宅占讽总建筑于面积的踩比例。(15)住宅间透距(米)。(16奇)居住区总羊造价(元)。(17)平均造价(元/平方米)。(18坚)建设周普期：指挣自工程碰开工至延全部工呢程完工叮之间的厉时间。居住区锡规划设连计都必肚须进行改技术经尿济分析颤来衡量滋方案的伪优劣及剑优选方墓案，通夫过上述趁经济指根标可以顿进行居殃住区用慨地分析起、技术丝式经济分听析及综口合造价3个主要方僵面的比较士和优化。6.2.迎4房地产开情发项目规雄划设计方垄案评价方埋法对房地产乞开发项目耳规划设计欺方案的评逃价的主要粱方法有特帜尔菲专家锤咨询法、捏层次分析刘法等。6.3房地产开午发项目报佩建管理6.3.磨1房地产开甩发项目报乱建程序房地产昼开发项治目报建代管理是远指在原摧规划设翠计方案观的基础是上，房渐地产开设发企业带委托原碑规划设弯计单位另提出各小单体建雄筑的设口计方案盐，并对睛其布局方进行定滑位、对嘉开发项棒目用地急范围内键的道路拆和各类陕工程管疯线做更奸深入的皇设计，阿使其达尤到施工变要求，咱并提交毫有关部蚕门审批迫的过程抖。用于连报建的椅建筑设浆计方案炉经城市叔规划、双消防、泽抗震办套、人防余、环卫拥、供水弯、供电携等管理酸部门审栗查通过务后，可束以进一贸步编制症项目的胳施工图挽和有关拦技术文夏件，再疮报城市掉规划管删理部门园及有关躲专业管录理部门冒审批。房地产开催发企业在马取得土地不使用权后幸，根据城禁市规划管奴理部门提缎出的设计删要求，通羽过设计、赵招投标等躁方式，委侮托规划设喘计院编制企设计方案(两个或厅者两个盐以上)。方案矮确定以猎后，房臂地产开训发商持卷项目规扇划设计箱方案、亏规划设育计方报捞审表、施规划设名计书及块其他相应关资料锻，再向痛城市规警划行政界主管部乐门提出觉规划设抗计方案工审批申攻请。城市规划锣行政主管弯部门接到港申请后应承在规定的喊期限内组摆织有关单技位审查规勉划设计方卧案并提出悬修改和调朴整意见。投对于大型纤项目，城挣市规划主央管部门需属要组织消锹防、人防站、环卫等弟部门共同坝审查，建导设单位根羡据审查意剩见，对规钞划设计方隆案进行修剩改、调整恢。送审设计伪方案时，科房地产开逮发企业应梅报送下列冶图纸、文峰件和资料苦：填报建饥设工程设理计方案送蠢审单；总加平面设计嫩图两张；斗选址批复扭及规划设崭计要求送砌审的其他秀文件、图诸纸；单体倒建筑物的优平面图、兰剖面图、兵立面图两漠套。图纸射应标明建幅筑尺寸，雕平面图应欠写明设计病指标。如懂果属于设影计招标工愈程，应加嘉送设计单既位中标通群知书复印孤件。方案审查闹通过后，乖委托设计汪院进行项瓦目的初步沟设计(对高层狐建筑)，并将初液步设计报兰城市规划适管理部门瘦，由城市肠规划管理悟部门组织裕抗震办、古人防办、重环卫、供相水、供电理等部门对熄初步设计应进行会审唐。初步设福计审查通回过后，委幻玉托设计院森进行施工垒图设计，最并将施工搁图报城市滚规划管理资部门。城狗市规划管群理部门组拐织消防、销人防、环扭卫等部门铁共同审查屋。房地产俗开发公司备根据审查净意见，对堪规划设计鞭方案进行缺修改、调透整，再次抄报城市规雷划行政主识管部门审旷批。审批纷通过后由带城市规划膏行政主管苦部门签发养规划设计培方案审批格通知单。优房地产开意发公司持士该通知单威到其他指绸定的有关子部门签署雕意见，如裙到自来水歪公司、市主政公司、尤电力公司蕉、煤气公缘瑞司等部门俯进行项目歪施工建设熊可行性签踢字。送审施店工图设适计时，共建设单模位应报犹送下列谎图纸、京文件：胃填报建恼筑工程晕执照申策请单；去总平面饥设计图记两张；丑房地产金企业基猴地地形甚图3张；建急筑施工溉图两套屑；结构离施工图捎一套；夕建筑工编程设计矩批准文勺件；按滨建筑工演程方案挺审批意彼见书要和求需报纷送环保委、卫生柿、消防完、人防淋等部门竖意见书甜。房地产开稍发公司得猪到有关部仆门的签署赏意见后，霞向城市规己划管理部伙门提交会测签单，并址领取建设派工程规划棋许可证。建筑工程胞规划许可同证包括的洞附图和附壶件，按照跨建筑物、驳构筑物、桂道路、管萌线等不同善要求，由苹发证单位茂根据法律色、法规规艳定和实际匙情况制定苦。附图和价附件是建汇筑工程规猛划许可证钓的配套证寸件，具有抗同等法律惕效力。房地产开距发企业取表得城市规逮划管理部逗门颁发的来建设工程且规划许可乔证，便可怜办理开工穿手续。至姐此，房地彩产开发将建进入建设和实施阶段陵。6.3.区2房地产开雨发项目规劫划设计的肉审批内容面及程序城市规跟划法的蝴城市规算划实施悉内容中驶，对建屯设项目笔的审批嗓程序作锤出了明撇确规定教，即实刊行选址质意见书杏、建设呢用地规垦划许可赔证、建雨设工程接规划许倦可证制塑度，也净就是常拴说的“慎一书两百证”制忙度。这煮是房地级产开发翅前期工袜作的重指要内容虎之一。1．选址之意见书1)选址意逢见书的萄含义2)选址意见剂书的内容(1)建设项患目的基污本情况悠。(2)建设项目女选址的依跟据。2．建设始用地规说划许可盈证制度1)建设用哀地规划射许可证筹的含义2)建设用地稍规划许可冶证的审批建设用地查的审批程揉序分为以黑下步骤。(1)现场踏缓勘。(2)征求意见道。(3)提供设计辜条件。(4)审查总平州面图及用拜地面积。(5)核发建设曲用地规划扭许可证。3．建设工盐程规划许凝可证制度1)建设工恐程规划延许可证均的含义2)建设工程出规划许可恨证的审批(1)建设工程葡规划许可迁证申请。(2)初步审饰查。(3)核发规芬划设计食要点意踪蝶见书。(4)方案审标查。(5)核发建宴设工程匆规划许巨可证6.4房地产开盏发项目招楚标投标6.4季.1房地产枣开发项险目招标宵投标的烧基本概倚念招标是通惧过事先公姐布条件和响要求，众捎多投标人腾按照同等侦条件进行附竞争，招拣标人按照君规定程序迈和标准选挣择订约方适的过程。邻投标是投晒标人按照图招标文件蜻的要求并民在规定的是时间内提迹交投标文怪件的活动啊。招标投究标是市场康经济条件中下进行大皆宗货物的外买卖、工狱程建设项须目的发包轻与承包以似及服务项胶目的采购瓣与提供时习，所采用融的一种交急易方式。6.4基.2房地产垂开发项跟目招标吼投标的为作用与什原则1．房地涌产开发软项目招缘瑞标投标怪的作用1)有利于房咸地产市场钳的法制化贫和规范化2)使开发诊项目工塘程造价谨更趋合患理3)有效控赢制房地兰产开发谜投资4)有助于保夜证工程质拐量和缩短刷工期2．房地日产开发嗽项目招春标投标逐原则房地产开秆发项目招法标投标活故动应遵循册的原则：斯公开、公畅平、公正脆和诚实守故信。1)公开原卵则2)公平原旁则3)公正原亦则4)诚实信用缘瑞原则6.4欲.3房地产箱开发项泥目招标模要求房地产竞项目的钟开发建特设应当鉴按照建愧设管理慕程序进轻行。为间了保证疏房地产抵项目的托建设符俘合国家沿及地方矩的要求扎，以及冷能使招旨标工作倘顺利进遇行，不脸同标的绘的招标终均需满铅足相应橡的条件你。1．前期黑准备应学满足的念要求(1)建设工程斧已批准立题项。(2)向建设行爬政主管部与门履行了截报建手续桐，并取得鱼批准。(3)建设资金弓能满足建航设工程的逗要求，符彼合规定的居资金到位股率。(4)建设用佛地已依役法取得蒙，并领弟取了建砌设工程潜规划许毒可证。(5)技术资稀料能满蝴足招标夹投标的栗要求。(6)法律、听法规、惯规章规甚定的其荐他条件朵。2．对招标红人招标能她力的要求(1)有与招眉标工作滋相适应球的经济娃、法律室咨询和俱技术管冰理人员夺。(2)有组织亚编制招耗标文件缴的能力屿。(3)有审查投让标单位资装质的能力茧。(4)有组织开纸标、评标蚊、定标的讽能力。3．招标代卡理机构的都资质条件招标代理摔机构是依妖法设立、须从事招标衰代理业务贵并提供相鞠关服务的低社会中介州组织。招泽标代理机距构应当具砖备下列条弄件。(1)有从事招坑标代理业躬务的营业案场所和相胶应资金。(2)有能够编连制招标文额件和组织顶评标的相蛾应专业力卖量。(3)有可以作辣为评标委盒员会成员请人选的技判术、经济爹方面的专见家库。6.4四.4房地产开盟发项目招乔标方式1．公开招弊标2．邀请善招标3．公开凯招标和薯邀请招扭标的主残要区别(1)发布信努息的方响式不同杆。(2)选择的铺范围不贞同。(3)竞争的棵范围不霸同。(4)公开的程勇度不同。(5)时间和费东用不同。6.4.触5房地产关项目招惊标程序按照招窜标人与户投标人婶参与程谦度，可仿将招标劝过程粗渠略划分广为招标这准备阶役段、资摆格预审驼阶段、越招标投雕标阶段弓和决标耳成交阶佩段。1．招标准正备招标准疲备阶段献的工作亿由招标嫩人单独拜完成，仇投标人径不参与伍。主要告工作包候括以下齐几个方写面。1)选择招标怪方式(1)根据工泼程特点雹和招标触人的管画理能力尊确定发短包范围市。(2)依据工推程建设套总进度胞计划确斯定开发佩项目建佩设过程略的招标则次数和颈每次招雨标的工崭作内容唉。(3)按每次招赞标前准备践工作的完圆成情况，跳选择合同垂的计价方餐式。(4)依据工程椅项目的特贞点、招标遇前的完成增情况、合巧同类型等钱因素的影肺响程度，强最终确定绒招标方式路。2)办理招字标备案3)编制招标冒有关文件4)编制招标三工程标底5)确定招标承方式，发欢布招标公砍告或邀请抓投标函2．对投标妈人进行资鄙格预审1)资格预审篮的程序(1)编制资格鸟预审文件凤。(2)刊登资格品预审公告俩。(3)出售资搭格预审逆文件。(4)对资格预窜审文件的厉答疑。(5)报送资格姜预审文件咳。(6)资格预畜审文件擦澄清。(7)资格预审蠢文件评审斤。(8)向参加者芹通知评审汽结果。2)资格预沈审的主购要审查卵内容(1)财务状况蹈。(2)施工经赢验与过畅去履约炭情况。(3)人员情脱况。(4)施工设搂备。3．招标阶鸦段的主要博工作内容1)招标文胃件的发牺售2)现场考察3)解答投迹标人的赶质疑4．决标前成交阶锈段的主医要工作顺内容1