大丰市丰中某地块项目市场定位报告

大丰市丰中某地块项目市场定位报告大丰市房地产市场背景分析城市概况大丰市地处江苏东部，盐城市东南。东联黄海，南与东台市接壤。2006年末城市总人口73万，面积2367平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年6月大丰港一类口岸获国家批准，并同时开工建设6个5万吨级泊位。经济总量及人口与收入分析2006年底大丰市经济总量近150亿元，年末总人口近73万人，其中城镇居民达超过21万人，城市化率41.1%，人均GDP更是首次突破20000元人民币大关。大丰市做为苏北的经济强县，经济总量在盐城市排列前矛。2006年底统计数据表明，在苏北24个县中，大丰的经济总量处于第三位。在过去的几年中大丰市的经济总量每年都以15%以上的速率上涨。经济的高速发展带来的是居民收入的提高。同比盐城市的其他县市的发展速度，大丰市的经济总量上升速度较快，这为房地产市场的发展奠定了物质基础。数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴从上图可看出，2006年底大丰市的GDP总量已近150亿元，而每年平均发展速度已超过15%，在苏北的县市中属于非常高的位置。数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴与经济总量的增速相类似，自2005年以来，城镇居民人均可支配收入增速已达到了15%，这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平。数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴彼从上图看出侨，根据统计闸年鉴可发现所，大丰市自足2004年逝以来，人均占住房面积就维已经达到了责32平方米烤，超过全省叠居民住房面平积，但增长坟率没有大幅菌提高。原因湖在于200谱5年以来的杠商品房虽然划开工面积很强多，但入住罪率不高。注影响房产市洋场发展的重久要因素分析港口建设抛国家一级港闸——正大丰港，经压过了近9年友的建设，已晚于2006禾年10月被赢国家正式批采准为一类港秆口。在此之早前，大丰港诵已于200耻5年完成了须一期两个万古吨工程，并汇将在200除7年9月正提式对外开放用并营业。纱港口的建设含极大带动了肯港区房地产恨市场的发展钞，但受配套生设施不全的彼影响，目前撒港区的商品俊房均价在1咐600-1段900元/移平方米左右健。但港口建猜设的成功改周变了政府原厘来将城市向反西发展的规帮划，转而向厕东发展，并票促使市政府斧向东搬迁，钥由此带动东澡部区域的房医地产发展。符本地块处于讯东部区域，炉港口的建设邀所带来的系匆列搬迁，必鬼然对本项目授产生积极影逝响。市政府搬迁嫁在2005炒年左右的时交候，政府即银传出将搬迁简至西区，并冲已先行搬迁健并建设了大规丰市高级中监学。而本地岂块内的大丰魔市初级中学垃，在地块拍且卖成功之后律也将搬迁至葡现在的大丰松市高级中学清南侧。这系蚕列的政策信容号传输出一酒个信号，对瓶房地产市场授的刺激信号螺非常明显，浪目前西区扎素堆开发的大刺型项目即有雁嘉英阳光城稻市、丰惠蝴爽蝶湾、御景逝佳苑、东方剧锦绣城、上逐海花园，还悉有一些小型稿项目如金宇雅景苑、聚龙凝苑等。轿目前市委市育政府位于黄锦海东路，而沙市政府已经她决定搬迁，薪且目前市政送府内的办公棍环境也决定跟了即将搬迁湾。但随着大赵丰港一期的梢建设成功，蝶政府已决定隔搬迁至东部赏，能够将港舌区与大丰市算区的联系更宴加紧密。受车此信息刺激筛，本地块南雅侧的恒达世草纪新城在今崭年上半年即爸告售罄。邀大丰初级中姿学搬迁逼本地块原属歇于大丰市初粱级中学，中设学的搬迁将刚带动相关配洪套设施的建赚设，并吸引耻部分教师群纠体至西区置忍业。政府提魄出配合港区欺建设，期望坛东迁的政策寨对西区有影位响，但目前散的现状是西桥区房产供应胃与销售都比摸较火热，学药校的搬迁与秤建设对西区杰的项目有积爸极的影响。小结麦大丰市经济汤总量较高，立名列苏北县即市前矛遭大丰市的经版济发展速度季较快，其中赛尤为关键的爽港口建设对玩相关产业的拥发展带动，兼带来了投资溉，同时提高肚了区域内居塘民的收入。纷从而为地区俘房产的发展倍建立物质方羽面的基础。袖居民收入较新高，购房意齐识日渐成熟绵综观乔2006爸年以来的住邻宅供应与销扇售情况，大尚丰市居民购纽房热情高涨眉。一方面由胆于市区供应灭较少，居民披收入得到提挺高，对住宅零的需求逐渐蝶显现。从西跃区集中的供史应与销售来读看，居民的监购房意识逐川渐强烈。悦对政府依赖白度高，政府叙即将东迁对旺地块将产生脂积极影响宪政府的政策摘指向性非常式之高，这对突地区内的所配有项目都具瓜有同样的效皱力。但只有腿市政府的最梅终搬迁地址戴，会对搬迁街的小区域产葵生非常良好辱的效果，对报房产的销售皂与价格提高暑都可预期。嫩大丰市房地怕产市场发展赵分析土地市场搜数据来源：迈大丰市房产骑局拿2004疗年大丰市土坊地供应量达阔到历史最高理，达到了青484.5罪5伴亩，同比增无长率达到了疯110%取！这与当时绞全国房地产寨市场一片火池热是同步的抗。若将吴2004-身2007领年土地供应东按伯60%捧的开发率，悦普通容积率筐以仙1.8胜测算，则窄3床年来形成的毫住宅供应量拴约为沉87上万平方米的剑供应量。而追自纹2004-近2007定年以来的销维售量约臂58.51市万平方米，饭可见总体供奋应要略超过干销售。帅但导2005疫年以后土地脖供应逐步降凭低，而进入如2007兄年上半年以拖来土地供应辽为披0恳，本次的土经地供应尚属惨2007伙年的第一批智。可预见的点是，土地供羡应的乏力与浑销售的持续史向好将迫使辱商品房供需拍趋向平衡。慢房地产开发佳投资分析役数据来源：骨大丰市房产壮局悔大丰市的房朴地产开发投宇资持续高涨元，经历了波2004搂年的暴涨之绍后，房地产宅投资的上涨蹦幅度有大幅剥回落，但典2007互年上半年以测来又已经达零到了球49.6%激的涨幅！房躺地产商的开填发热情较高衣。嫩商品房开工嘉、竣工面积论分析附数据来源：圣大丰市房产最局启商品房开工亮面积逐年上稀升，而且上闭升幅度越来斗越大，如棵2007淡年上半年的穷开工量就已州达到弄26.怕8箭万平方米旦，即使按保晴守估计，全喉年的开工量祸也将超过博50妇万平方米。影而竣工面积沉明显赶不上耕开工面积，丹说明了商品嫌房在过去的烟1蕉年左右的时垦间内，开始史出现大规模虚的囤积现象立。励商品房供销具分析舟商品房供销恐面积同比大绢幅上升，供嫂销比急速增引大糟类别冷上市量敢销售量唇总计(万㎡你)棉增长率竟住宅(万㎡乔)券增长率弹总计(万㎡邻)亮增长率饱住宅(万㎡同)画增长率殖2004年藏12.44可4.9%零6.48劲-1.1%颂8.99捆18.9%谦4.67境-10.0锄%敬2005年彼18.65鸣49.9%句12.75防96.8%炎17.74尼97.3渗%石14.36创207.5桥%宜2006年订32.37张73.6%灭26.06碰104.4爹%匆20.86蹲17.6%脆18.23胡26.9%赢2007上胸半年坚20.86毒104.0灿%哑16.96垮157.0董%就10.91奏113.0宜%鞋8.92到78.4%泡数据来源：咳大丰市房产革局程类别量商品房上市浅(万㎡)观商品房销售唐(万㎡)赖供销比河住宅上市(亿万㎡)锐住宅销售(石万㎡)企供销比例2004年鲜12.44博8.99晴1.38捧6.48绩4.67畏1.38骗2005年亦18.65柳17.74帆1.05动12鱼.75稀14.36骑0.89鲜2006年额32.37恳20.86围1.55杀26.06鹿18.23鸦1.43怎2007上野半年谅20.86焰10.91花1.91新16.96权8.92倡1.90邪数据来源：叫大丰市房产丰局智如上表所示刑，上市量为缝统计已开工金建设且获得辩预售许可证曾的项目。可郊以发现，搞2004版年以来上市诞量一直在高腊速上升，而标销售率也同炭样高速上涨督。饲自院2005毙年以来，商奇品房上市与衰销售面积迅亦速上升，但白供销比也开些始变大，至煤2007乌年上半年已远达到逮1.9周：愧1趁，远远超过科供应，这值即得我们警惕瞎。是截止到怠2007终年宴7采月底，获得检预售许可证闭的项目累计凉总量达到了赢20.86岁万平方米，技其中住宅超16.96柔万平方米；漏而同期销售预累计已达到每8.92阀万平方米，塑同比增长宴78.4%挂。可发现，绵目前的市场杆环境下，供择应要大于销你售量，且供录应主要集中今于西区的住考宅。抗商品房销售尽总额增幅显拨著限数据来源：束大丰市房产文局揪在供应大于善销售的情况绪下，商品房案的销售额依陕然保持了高技速增长，截2007钱年上半年，那商品房销售屈额达到了泻2.94测亿元，预计泽全年可超过坑6掌亿元。上半培年商品住宅蓝销售额象2.06闸亿元，同比丈增长了位96%燕，这是一个菠良好的势头胀与信号，预石计下半年的逼销售形势将螺更好。助商品房销售经价格走势分婚析泛数据来源：谣大丰市房产挎局僵上图的商品盲房销售均价之走势包括了没大丰市的商乒业、住宅及载港口区域的待房产，而港妇口由于建设概周期较长，途配套不齐全泻，目前均价鸣只有联1600-饺1800脆元鹊/喇平方米，在棚数据上将大暑丰市的商品队房均价拉低板。事实上，疲大丰市的房赠价发力上涨养是在毅2006棋年底及座2007彩年上半年。交但由于西区度及港口房产舍的总体价格峡较低，因此年影响了大丰基市的整体房尊价。小结殿土地供应逐历年递减，而月销售逐年上何升，形势看浇好经前面已分析字过，土地供棚应的逐年下邪降，导致可柳开发土地短参时间内变短饭，有利于房错地产开发的弓理性投资。霜西区开发相旁对集中，供查应量巨大，离销售速度趋聋平稳来西区是目前渗大丰市的热裤点区域，也腥是开发商扎屠堆取暖的一淘个区域。在蜓开发项目体黑量较大。目能前供应量明热显偏大，销勉售速度落后球于供应速度舰。目前在售扑项目的销售抖情况仍较好磨，但销售速海度已有变缓谎的迹象，天灭气炎热是其紫中原因之一誓，政府的搬现迁方向则是悄又一原因。娱市中心供应窝稀少，成交肠活跃，成交滨价格逐步上妻行戒目前市区内悄项目供应较内少，在售项别目如世纪新卵城等二期已醒结束，而丰殃和丽都及永俱泰国际广场益等项目目前粘住宅都未能区上市，因此阅市区内的供聋应稀少已形膊成在售项目黑价格逐渐上堪行的趋势。进商品房销售脂速度与价格葱上涨幅度都铸较快滋自骂2006日年下半年以锻来，大丰市列的房地产市诚场开始快速批发展，综合磨看来有几个摔方面的因素赔，港口的建遥设、市政府班的即将搬迁北、土地供应璃的逐渐减少劣，需求的持寄续旺盛等造辅成了商品房廉价格的迅速满上行，同时胳幅度也较大饶。响房地产市场裁发展较快，茎市场不理性米因素开始聚尤集起随着市场的粪持续向好，筹价格持续上腿行，房地产魔市场中的投冈资、投机因群素开始聚集夸，最明显的伤是，一些投留资客开始对站西区及市区老内的项目投宫资，而开发牙商尚未对项仗目的推出体锅量进行有意疾识的控制。热主要竞争项火目研究删本地块周边呼直接竞争项企目分析坚恒达世纪新番城马恒达世纪新调城位于黄海昏东路以南、呢康平路以西叫，由大丰市薯恒达房地产肯开发有限公情司开发，项印目总规模为庭481锈套，总建筑武面积约厅6.购5孩万平方米哨。项目共分醉为三期建设懂，已完成一够、二期的建渠设，并销售南完毕。其中旦一期于巾2005智年建设完成车，并已销售叛完毕，共推勺出既1-4葛幢共朝4摘栋多层住宅卧，当时销售黄均价为难2000伶元秋/质㎡；二期分窄为两个组团靠建设，其中缎第一组团为擦5购栋多层住宅老，于恩2006弹年年初推出再销售，销售柏均价小2300毙元尘/箩㎡；二期第立二组团于狱2006帅年焦9序月推出销售华，于趁2007专年父3惩月销售完毕柜，共推出皮6抢栋多层住宅考，至今年泰3垫月时，实现炭销售均价侍2600-因2700混元罪/可㎡。公分期贺一期丙二期第一组决团盆二期第一组誓团眯三期预计戴均价格2000寨元扒/颈㎡弓2300宾元腹/搜㎡竭2700挠元阔/通㎡离3000就元鹿/长㎡驻时间块2005福年测2006絮年扫9床月泥2007柔年售3恶月逐未定耀目前在建为凶三期，包括败6团栋多层住宅兴，和部分沿肌街商铺，具肥体推出时间师未定。扛该项目与本坚地块有直接撇的竞争，尤仍其在住宅方毙面，但从区撤域与配套上包来说，比本膏地块要差。丰和丽都励丰和丽都位锄于黄海东路辜以南，恒达怠世纪新城以昆西，由大丰驴晟大房地产队开发有限公杰司投资建设话，总建筑面冤积约垮6-毛7阴万平方米友，以多层住授宅为主。目享前该项目正测处于建设中侨，售楼处已烛对外开放，粮但一期尚未蜜开盘，销售斯价格与上市蛇时间仍需继燥续跟踪。乖永泰国际广须场子永泰国际广奇场位于大丰池市商业最繁失华的地段军——狸人民路与健是康路的交界陷处。由大丰任永泰置业投怒资有限公司迷开发建设，珍项目占地面浑积近滨60000违㎡，规划总骆建筑面积愁13000监0避㎡。规划建每设有炸9组栋秒19蝶层高层住宅嫂，其中杯2研栋为单身公掌寓；另有一病总建筑面积亡约适25600扩㎡的四层商脚场，计划引透进一大型超涉市。沿街建甩设有魂3司层商业，还惰建设有一栋文沿街蜡4墓层商业为华址联超市的回丛迁商业。报该项目目前步尚未开盘，世预计将于扇8苦月底左右推椅出该项目沿晌街商铺共沸32烫间，上市面粱积奇2560蹈平方米磁，住宅部分卖尚未建设。御具体上市商旗业面积及销敌售价格如下赔：违楼层钉开间（漠m仓）撇进深（鞠m报）刘建筑面积芬销售单价回备注筒1梳层善4那12荣米净或传8浴米觉48够㎡或纹80荷㎡品外铺找31000概—典40000洗元誓/蓬㎡；内铺陕15000闲元巾/病㎡远一层商铺可闲根据需要，治内外铺同时烧购买，也可鲁单独购买；为商铺开间为累4江米膊，但柱间距爹为链8去米甚2泻层览4萝20朽80匠㎡概6500处元衡/类㎡跑进深为薯20腿米泳，可两间合调买魔3地层阅8零20咬160沙㎡炸3500登元绪/茅㎡峡进深为余20战米汇豪雅苑拳汇豪雅苑位悉于康平路以学东，幸福路因以北，由江揪苏汇豪房地颈产开发有限当公司开发建尊设，项目总顶建筑面积约僻1.摸5歉万平方米虑，共包括快6旧栋多层住宅惧及部分沿街签2怀层商业。独住宅部分目括前已销售近农80%宰以上，住宅益销售均价堆2300厘元井/叉平方米，商峰业部分一层牧销售均价茫7000离元塑/隆平方米，开饶间在读3瞎-6看米辞之间。进深构为拍7.32彩米返，单间建筑柿面积煤16想-57槽平方米骆左右。二层锄商业销售单码价为迫3000题元圣/葱平方米。商桨业部分一层怠已销售近护90%剖，但二层仅宪销售约惹10%公左右。讽项目体量较妥小，目前已弯销售近俯80%星，因此后期澡对本地块的哗影响不大。愚西区代表楼慈盘分析吸嘉英阳光城基市晶阳光城市分吹为两期建设交，规划总建钥筑面积为觉29厨万平方米，旋由大丰嘉英个置业有限公泉司投资开发昨建设。目前锦在建的为一跨期，一期总斤建筑面积为怠15接万平方米左凤右，规划建酱设有患27垃栋多层及小蠢高层住宅。符2007灭年上半年累触计推出射04做号、眯08脱号、脱09锦号、耍12虽号、小14-25翁号共盏16吗栋多层住宅穴，累计推出稻面积狸59794振平方米，目纸前销售已接梦近贿85%均。销售形势琴非常好，对越外公布销售露均价珠2800围元帆/枝㎡，但多数弓多层房源的滨售价已超过搞3000剩元忘/布㎡。铃主力户型为较85耽-95查平方米衣的愈2早房睛2当厅弃1蒙卫、亮105肃-115荒平方米既的隶3编房闭2移厅锻1萝卫、快125说-130酷平方米严的斥3压房雄2族厅蛇2键卫；户型总驳体设计合理践，属于市场泊比较受欢迎些的水2臂房及搏3蚀房。英该项目也是爷目前西区市惠场上销售均促价格最高、浆整体形象最惧好的项目。通项目销售处兽位于大丰唯诊一一家四星渔级酒店私——肯新词大酒店桶内。帆东方锦绣城妈（南城）醋东方锦绣城或分为北城及揪南城，由江境苏盐海置业呈有限公司、瓶盐城市汇通感房地产开发艳有限公司开晃发建设。其甚中北城已于这2007霞年之前完成漠开发并已全钞部交付并入栽住，属于西寸区最早开发苗的起点较高亏的项目。卸前期的项目侧建设为公司低的南城开发如起到了良好阵的带动作用租，目前该项像目为一期，带共意200穿多套住宅，捡销售情况非麦常好。项目涛对外销售均折价为挣2400脸元得/胞平方米，楼匹层差价上，跪3毫层价格最高吐，达到锈2800节元崖/唱㎡，比必2勺层高故240-2嫂80像元蹲/剥㎡，税4辽层比灭3习楼便宜逼100虚元盟/捧㎡；险5珍层与柏6都层价格相同警，顶层阁楼掩赠送。醉自行车库销奋售单价话1100厚元价/韵㎡，汽车库脂销售单价为宋3500末元访/谣㎡。商业部赌分共建设有街2牢层沿街商业递，其中一层待商业销售单闲价为薄10000谦元取/规㎡，二层销末售单价为尚3000浙元尽/寄㎡。台2007泥年上半年以悟来，该项目舌共推出往1-10域号共辨10润栋多层住宅驻，累计推出锐住宅面积狡31000贸平方米，目竿前已销售近考70%寸。御景佳苑耐御景佳苑位老于大丰市经割济技术开发席区内，与建折设中的大丰检市初级中学煮及使用中的柿高级中学相轮邻。项目由进大丰瑞城房奉地产开发有民限公司开发乞，共分为两材期开发建设凑，总建筑面础积约顾32渔万平方米，劈其中一期约匠17才万平方米。提目前推出部兄分为一期，脑对外销售均唤价解2600-可2700赚元验/使平方米。劝项目主打意掘大利风格，慌户型配置则货以勉80脚-100见平方米供为主力户型到，是大丰首荒个以中小套顷型为主体定恰位的项目，哈与竞争项目施阳光城市定贸位进行合理罩区分，因此河销售也较良升好。金宇景苑村金宇景苑位仙于大丰市黄够海路与金丰僻南路交界处阿，由大丰市箭金宇房地产辈开发有限公毅司投资建设能。项目规划佩建设有网25均栋多层住宅专，目前已推缝出册20祝栋左右多层团住宅，总体同销售率达鞋65%服。标2006深年该项目对兼外销售均价袄为届2380平元获/斧平方米，目散前销售均价薪为肢2600身元促/唉平方米，其椅中自行车库幕销售单价为触1200拔元旬/草平方米，汽都车库销售单炼价为勤2580夜元蕉/健平方米。顶肌层部分销售察单价为骑1900架元稠/设平方米，连议同阁楼一起丙出售。芝大丰市在售旦及未来即将钞上市项目图送示愚地块分析及景SWOT分果析地块概况列地块为原大红丰市初级中命学的学校用更地，地块北构至健康东路苏，西至财政盲巷，南至大坑华路，东与昏住宅小区相篮联。忆地块形状较觉为方正，呈棉梯形布局，乘便于规划。茧由于之前为仆学校用地，蒸地块内部绿袍化及基地条价件良好。虽倍然目前地块掘尚未拆迁，轧拆迁工程量彩不大。地块躁西面即为大客丰市财政管大理局，东面馋则为大丰市膜工商局等机墙关，区域内抄人群收入及牛需求比较强折大。飘地块南侧为困大华路，紧撤邻二卯酉河病，适合作为围小区的主入惹口。地块北庸侧为健康路番，可根据实外际情况建设丛部分商业。队地块占地面堤积为沈7.32景万平方米，左规划容积率昂为株2.0轧，绿地率大宵于桌30%哲，建筑密度凤小于组28%纺，可规划建崇设有商业及勇住宅。氏地块所处位寻置与市中心失繁华地段仅纠5熊分钟路程，华在调查中，致来自政府官视员与周边居喜民及部分开椒发企业，对诉本地块的地刮理位置非常减认可。群周边商业分隆析测大丰市的商尿圈以人民路夫与健康东路梯的交界处为踏中心，商圈唱半径约横500摆-800残米毯。区域内商束业比较散乱缓，目前区域静内有农工商协超市、世纪巩华联超市等虹，经营状况氏良好。扶本地块与该幕商圈的距离休为步行时间娱约顾3-5纳分钟，地块继北侧为沿街规2敌层商业，西炒侧为沿街骨1-3辣层商铺，目钢前仍处于营帆业中。在地圣块的西面为夹大丰市目前妄较为集中的面批发市场，浙且该区域内含有一个正处急于整修中的敏菜市场，规摩模较大。粪地块西侧部结分商业经营贷状况器经营类别颂开间错进深技面积猜租金堆平均月租金栋日用纸张扁4刚米威3另米甩12㎡饼4000储元辨/胜年逼27.8呼元络/溜月歪·大㎡幸日用调味品链7身米绝5持米苹3励5㎡纪10000理元浅/扯年波23.8碧元党/器月足·狡㎡予日用百货查5序米宝3梁米工15丽㎡啊8000唐元跟/悦年忙44.