北京大兴区生物医药基地项目定位

北京大兴区生物医药基地项目定位北京大兴区生物医药基地项目定位第1页宏观形势分析政策调控趋势预判北京房地产市场分析区域市场与经典项目项目定位2134汇报主要内容2宏观形势分析—政策调控北京大兴区生物医药基地项目定位第2页-年主要房地产政策

.4.17“新国十条”出台.4.30北京率先出台限购令.6.4明确二套房贷认定标准.11.3叫停三套房公积金贷款，公积金二套房提升五成.2.16北京楼市调控15条细则.9.25“新国五条”出台.1.16“新国八条”出台.3全国各城市地方限购、调控政策陆续出台.5.1商品房公告一房一价3北京大兴区生物医药基地项目定位第3页国十条及“国八条”对比“国十条”及相关配套政策“国八条”行政伎俩问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定，要追究责任。升级对于政策落实不力省(区、市)人民政府要向国务院做出汇报，相关部门依据要求对相关责任人进行问责。限购地方人民政府可依据实际情况，采取暂时性方法，在一定时期内限定购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市，在一定时期内，要从严制订和执行住房限购方法。标准上对当地户籍家庭限购2套房，对非当地户籍能提供社保及纳税证实限购1套房，对非当地户籍不又能提供社保及纳税证实暂停其购房。经济伎俩差异化利率二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率1.1倍。升级对贷款购置第二套住房家庭，首付款百分比不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。各地依据实际在此基础上还能够上调。税收买住房不足5年转手交易，差额征收营业税。买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征收营业税。年新国八条是年调控政策升级和深化

宏观形势分析—政策调控4北京大兴区生物医药基地项目定位第4页深入落实地方政府责任;合理确定当地域年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从经过行政伎俩调控房地产市场转为直接调控房价加大保障性安居工程建设力度;多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩充住房保障制度覆盖面。有条件地域，能够把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供给。扩充保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展调整完善相关税收政策，买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；各地要加紧建立和完善个人住房信息系统。加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续房地产税制改革打下基础强化差异化住房信贷政策，对贷款购置第二套住房家庭，首付款百分比不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。各地依据实际在此基础上还能够上调。以前是二套房贷首付款百分比50%严格住房用地供给管理，落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供给总量70%要求。今年商品住房用地供给计划总量标准上不得低于前2年年均实际供给量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供给中低价位普通商品住房用地。确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向“新国八条”出台，连续强化了前期楼市调控力度，意在巩固与扩充调控结果

宏观形势分析—政策调控5北京大兴区生物医药基地项目定位第5页关键词：问责制,明确房价目标,稳定预期在最新”国八条”中,要求地方政府合理确定当地域年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项办法在以往房地产调控中是从未出现。中央政府用意在于稳定房价预期，降低市场“恐慌性需求”，进而稳定市场，这也标志着调控从经过行政伎俩调控房地产市场转为直接调控房价。落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差异化住房信贷、税收政策不到位省(区、市)人民政府，要向国务院作出汇报，相关部门依据要求对相关责任人进行问责。并要求省级人民政府及其相关部门，要按摄影关政策，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制。中央及省级问责机制建立，将有力保障各项政策办法落实和执行，相比去年调控政策落实不力局面将会有所改变。调控从行政伎俩调控房地产市场转为直接调控房价；建立问责制，确保政策有效落实宏观形势分析—政策调控6北京大兴区生物医药基地项目定位第6页月份金融政策二套房贷首付五成以上，利率提升基准利率1.1倍；两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；商业银行可依据风险情况,暂停发放购置第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购置住房贷款。二套房贷首付六成以上，利率提升基准利率1.1倍,各地可在此基础上上调；已上调金融机构人民币存贷款基准利率及公积金贷款利率；对当地户籍家庭限购2套房，对非当地户籍能提供社保及纳税证实限购1套房，对非当地户籍不又能提供社保及纳税证实暂停其购房。土地政策首次缴纳百分比不得低于全部土地出让价款50%，分期缴纳全部土地出让价款期限标准上不超出一年，特殊项目能够约定在两年内全部缴清。即国19条：其内容包含了“开发商竞买确保金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供给总量70%要求。今年商品住房用地供给计划总量标准上不得低于前2年年均实际供给量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供给中低价位普通商品住房用地.买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征收营业税。行政伎俩深圳重点打击非法预售，公布虚假广告、囤积房源等行为；“粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。另外，房地产开发企业取得预售许可后，应该在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售二十四小时之前，按照“一套房一标价”方式明码标价。地方可限定购房套数。明确房价控制目标，稳定预期;对于政策落实不力省(区、市)人民政府要向国务院做出汇报，相关部门依据要求对相关责任人进行问责。强化差异化政策，打击投机和过分住房消费需求宏观形势分析—政策调控7北京大兴区生物医药基地项目定位第7页近期房地产政策严格执行、力度加强、范围扩充、新政策不停出台8北京大兴区生物医药基地项目定位第8页北京大兴区生物医药基地项目定位第9页北京限购政策对房地产投资性需求、改进性需求影响较大限购政策对抑制房地产投资性需求起到强烈作用，投资产品受到政策压制；改进性需求产品也受到影响；刚性需求产品受政策影响小，将会得到市场追捧。宏观形势分析—趋势预判10北京大兴区生物医药基地项目定位第10页调控政策仍将连续，调控重点向限贷转移；一线城市商品房、二手房成交量下降趋势显著；二三线城市房地产市场向好意愿凸显，开发商应利用优势扩充土地贮备方便后市发力；一二线城市挤出效应显著，客户置业郊区化；限购成为三、四线城市房价上涨推手；宏观形势分析—未来趋势预判未来房地产政策预判11北京大兴区生物医药基地项目定位第11页当前政策对房地产市场含有较大影响；政府多方面出击确保调控政策含有效果；限购、限贷、加息等政策对开发商有很大影响。刚需及首改产品将成为未来市场成交主力,该种产品也将能最有效躲避风，产品定位方面，基于北京市场应以满足市场客户最多刚需客户群体需求为主，控制风险。项目开发模式逐步转为”快销”模式，速度第一，价格第二，以资金流快速流转实现更高收益。基于当前市场关于项目开发一些思索宏观形势分析—趋势预判12北京大兴区生物医药基地项目定位第12页13宏观形势分析上六个月房地产情况北京房地产市场分析区域市场与经典项目项目定位2134汇报主要内容未来发展趋势北京大兴区生物医药基地项目定位第13页北京场分析—土地市场上六个月土地供给以工业为主，其次为住宅用地约233万平米上六个月土地供给以工业为主，约39宗368万平米，其次为住宅用地28宗233万平米，金融商业用地较少。年上六个月北京全市总供给规模为712万平米，规划面积约1200万平米，较以往呈下降趋势。14北京大兴区生物医药基地项目定位第14页年上六个月北京居住类用地成交20宗，建设用地面积162.78万平米，占总供给约70%，规划建筑面积291.98万平米；成交金额120.34亿元，楼面地价4122元/平米，溢价率13.63%。北京场分析—土地市场上六个月全市居住用地成交20宗共162.78万平米，楼面地价4122元/平米15北京大兴区生物医药基地项目定位第15页上六个月土地市场整体成交较少，主要受政府供给用地基础以近远郊为主，地块位置并不够好，其二房企自去年大肆拿地，手中土地贮备相对丰富，且政策收紧，开发商拿地愈加慎重。土地成交以郊县区域为主北京市场分析—土地市场16北京大兴区生物医药基地项目定位第16页上六个月北京市商品房新同意销售证102个，较去年同期降低49个，环比下降32.45％，批售套数42659套，同比下降16.34%，批售面积425.85万平米，较年上六个月降低138.3万平米，环比降低24.51％。受年初政府对于房地产市场调控，房企推货节奏显著放缓，上六个月北京商品住宅供给量较低，到达9个六个月度供给量最低点。商品房供给：上六个月商品房整体供给量较低，到达9个六个月度供给量最低点北京市场分析—商品房市场17北京大兴区生物医药基地项目定位第17页住宅成交：年上六个月北京商品住宅展现价升量跌态势北京市场分析—商品房市场今年上六个月商品住宅总量继续年下滑趋势。上六个月北京商品房住宅成交39316套，同比下降16.22%，成交面积407.79万平米，同比下降20.51%，成交金额893.7亿元，同比下降14.4%，成交均价21902元/平米，同比上升7.68%。18北京大兴区生物医药基地项目定位第18页从年底至年初，北京商品房价格上升幅度非常大，到达33.52%，从年开始，房价增速相对开始放缓，今年上六个月商品房成交均价到达20423元/平米，环比上升4.4%，上涨幅度减小，但房价依然呈上升趋势；上六个月房价过快上升趋势有所控制，但房价仍呈上升趋势19北京大兴区生物医药基地项目定位第19页而从年上六个月月度成交情况看，成交稳定并呈上升趋势年上六个月北京商品住宅月度成交相对稳定，从2月份56万平米最低成交量到6月份到114万平米最高点，市场不停升温迹象显著，购房者购房意向逐步增强。北京市场分析—商品房市场20北京大兴区生物医药基地项目定位第20页从成交区域来看，最多为朝阳区，共成交93.59万平米，占全市总成交面积22.95%，郊区中成交最多为房山区，共成交55.93万平米，占全市成交面积13.71%，大兴区成交41.82万平米，占全市总成交10.25%。朝阳、房山、大兴为主要成交区域北京市场分析—商品房市场21北京大兴区生物医药基地项目定位第21页市场成交展现两极化，刚需和中高端项目销售很好刚需项目中高端项目小户型项目中高端项目上六个月成交面积前10项目中，刚需项目7个成交约70万平米，中高端项目3个；受政策影响，刚需项目成为市场成交最好项目；中高端项目客户定位较高，受政策有影响也较小。北京市场分析—商品房市场22北京大兴区生物医药基地项目定位第22页北京房地产市场总结土地成交呈下降趋势，且主要集中在郊县区域；因受政策影响，市场各方观望态势弥漫，房企推货节奏显著放缓，全市商品房较以往供给量较少；上六个月商品房成交总量呈下降趋势；价格过快上涨得到控制，但价格依然呈上升趋势；全市销售很好项目主要为刚需产品、高端住宅产品，是后续项目发展2个参考方向。北京市场分析—商品房市场23北京大兴区生物医药基地项目定位第23页24宏观形势分析区域分布区域经典项目北京房地产市场分析区域市场与经典项目项目定位2134汇报主要内容北京大兴区生物医药基地项目定位第24页城市压力挤压顺义通州亦庄大兴房山北京远郊区域住宅板块共同特征紧邻主城区，属城市1小时生活区轨道交通为其带来外部利好，是其住宅市场崛起一剂催化剂主力客群来自北京，成为北京城区释放刚需，进行首改主要区域新城发展规划和城市挤压为其带来新发展契机；轨道交通加速各个远郊区域住宅板块形成。当前北京住宅开发以远郊区域板块为主区域市场分析—区域分析25北京大兴区生物医药基地项目定位第25页国际资料表明，一个航空项目发展10年后给当地带来效益是：产出比为1:80（投入1元，产出是80元）技术转移比为1:16（假设初始投入1种专利技术，在技术升华转化后，能带动相关技术升级到达16种)就业带动比为1:12

(1个岗位经过航空发展能增加就业岗位12个）首都第二机场建设——大兴成为空港经济区，发展潜力大第二机场项目总投资最少要1000亿元人民币。这被认为是多年北京市拉动“南城开发计划”最重大项目之一。第二机场选址在大兴区南部，定位为综合性超大型国际枢纽机场。“十二五”期间将开始建设第一期，新增航空旅客吞吐能力4000万人次。年全市航空旅客吞吐能力超出1.2亿人次。第二机场初步规划是，近期(年)规划建设用地55平方公里，远期(2030年)规划建设用地80至90平方公里，年客运量将到达8000万人次。区域市场分析—区域分析26北京大兴区生物医药基地项目定位第26页大兴发展定位：新兴制造业和新兴产业主要聚集区，是中心城区人口主要疏散地联络交通：京开高速公路、地铁四号线行政区划：位于北京南郊平原，距南三环13公里；下辖5个街道办事处、5个地域办事处、9个镇产业优势：北部城市产业区：重点发展以房地产建筑业、金融保险、当代物流为主当代城市服务业。中部文化创意区：发展包含动漫设计、出版印刷、影视编播制作等在内新媒体产业东部当代制造业区：大力发展汽车配套、新材料、精细化工、民用安全产品等当代制造业西部综合产业区：在现有观光、休闲娱乐业基础上，发展当代教育、绿色生态观光、民俗旅游业区域市场分析—区域分析27北京大兴区生物医药基地项目定位第27页项目名称建筑面积（平方米）容积率主力户型面积装修均价（元/㎡）物业类别建筑类别月均去化（套/月）总价区间（万元）金地仰山2750001.8住宅80—90㎡两居120㎡三居毛坯21000住宅板楼小高层116168—252东亚马赛公馆1884842.080—100两居120—140三居毛坯19000住宅、公寓板楼小高层64152—266中建国际港4100002.590㎡两居125、145㎡三居毛坯18000住宅、商业板塔结合高层82162—275红木林1747242.240—60㎡一居61—85㎡两居104、109㎡三居毛坯20700住宅板楼高层18183—226首邑溪谷260002.138—72㎡一至三居毛坯26000住宅、公寓、别墅板楼塔楼高层25499—187波普工社1000003.560㎡一居70—80㎡两居110㎡三居毛坯17000写字楼其它86102—187绿地新里西斯莱4580002.6140—280㎡三至五居精装修住宅：2住宅、公寓、联排板楼小高层166308—616领海朗文世家4400001.41120—177㎡三居毛坯19000住宅板楼塔楼39228—336旭辉御府1718441.9144—245㎡三居毛坯23000洋房板楼小高层8331—563华润公元九里301.74210—220㎡三居精装修未开盘住宅板楼小高层——————满足刚性需求主流住宅满足高端改进需求低密小区区域新兴Loft住宅及区域写字楼产品区域市场分析—区域分析北京大兴区生物医药基地项目定位第28页大兴区在售住宅项目分布——主要沿地铁4号线带状分布高米店北高米店南枣园清源路金地仰山首邑溪谷中建国际港东亚马赛公馆红木林绿地新里西斯莱领海朗文世家波普公社旭辉御府华润公元九里地铁4号线区域市场分析—项目分布29北京大兴区生物医药基地项目定位第29页大兴区域分户型区间供给与去化情况由上表能够看出新政之后：

区域内满足首置和首改需求81—100㎡经济两居、120—140㎡紧凑三居，是主要供给区间段，也最为畅销。新政对大户型销售有一定影响。区域内140平米以上大户型产品供给较少，销售情况欠佳，能够说大户型产品在大兴片区处于销售速度不快境地。面积区间(㎡)61—7071—8081—9091—100101—120121—140141—160161—180>180供给（套）11510164110137411648283294394去化（套）10761207902419994135105123存量（套）84434111322654148189271去化量93%60%74%89%57%60%48%36%31%区域市场分析—项目分析30北京大兴区生物医药基地项目定位第30页红木林——基础信息效果图区位图基础信息占地面积64878平方米总建筑面积174724平方米建筑类别板楼高层容积率2.2绿化率30%车位比——装修情况毛坯物业费2.6元/平米.月总户数1600户主力户型44—60㎡一居；61—85㎡两居均价20700元/平米开盘时间5月29日大面积赠予，附加值高区域市场分析—经典项目分析北京大兴区生物医药基地项目定位第31页红木林——总体规划住宅商业幼稚园整个项目由十三栋住宅楼、一栋商业楼和一栋幼稚园组成。整体格调为南加州格调，活力、阳光、向上。户型面积40-60㎡经典一居占10%，61-85㎡刚性两居占60%，104㎡、109㎡舒适三居占30%，户型方正实用，采光与通风良好，为年轻一族提供丰富户型选择。区域市场分析—经典项目分析总用地面积：79174.68平方米建设用地面积：64878.11平方米代征用地面积：14296.57平方米主体建筑为居住用地，另含托幼建设用地及代征道路用地。32北京大兴区生物医药基地项目定位第32页红木林——销售及客户情况销售情况：红木林项目5月29日开盘此次为一期开盘，11#、14#在售，共350套房源当日去化75%，成交均价20700元/㎡。其中一居两居小户型当前已经区划80%；而100㎡左右三居半户型因为总价过高，销售情况欠佳，当前去化约20%。一次性付款百分比仅为10%。客户情况：该项目标客户倾向年轻化，其中，50%来自中关村从事IT、高教、以及政府机关工作人员，这些客户受教育水平较高，观念新，能够接收红木林大面积赠予销售模式；当地客户占40%，多为25—35岁年轻人，用于自住；其余10%来自朝阳、丰台、及石景山城区挤压客群。区域市场分析—经典项目分析北京大兴区生物医药基地项目定位第33页户型：一室一厅一卫一厨44㎡户型优点：1、户型方正，布局紧凑，浪费空间较少，房屋实用率较高2、创意空间，客厅卧室自由配比3、明厨设计手法，便于通风；卫生间干湿分离，人性化设计4、配有大尺度露台，自然风景入室户型不足：1、整个居室受西晒问题困扰2、缺乏入户玄关设计，降低了整个居室私密性赠予面积区域市场分析—经典项目分析红木林——户型解析34北京大兴区生物医药基地项目定位第34页户型：一室两厅一卫一厨67㎡户型优点：1、南向户型，格局方正，室内空间紧凑2、主卧配有转角飘窗设计，利于采光，视野开阔3、“L”型明厨设计手法，使厨房功效分区明确；卫生间干湿分明4、独立储备空间，在一定程度上增添了房间功效性5、南向大露台，采光好，风景优户型不足：1、卫生间为暗卫，不利于通风换气2、客厅受西晒问题困扰赠予面积区域市场分析—经典项目分析红木林——户型解析35北京大兴区生物医药基地项目定位第35页户型：两室两厅两卫一厨109㎡户型优点：1、南北通透，格局较为方正，室内功效分区合理2、客厅设计大面积观景窗，室内温情与室外自然共享3、明厨明卫，方便卫生；卫生间干湿分明；主卧配置独立卫生间，增加了主卧私密性4、主卧与露台相连清风阳光入室户型不足：1、入户缺乏玄关红木林——户型解析赠予面积赠予面积区域市场分析—经典项目分析36北京大兴区生物医药基地项目定位第36页红木林——个案小结项目概况：整体格调为南加州格调，活力、阳光、向上。户型方正实用，采光与通风良好，为70,80年轻一族提供丰富户型选择。整体规划：整个项目由十三栋住宅楼、一栋商业楼和一栋幼稚园组成。40-60㎡经典一居占比10%，61-85㎡刚性两居占比60%，104㎡、109㎡舒适三居占比30%。销售情况：该项目年5月29日开盘，共349套房源，当日去化75%，多为一居、两居小户型。经验借鉴：高产品附加值，“一变二”、“零变二”购房赠予大量套内面积，成为本项目最吸引人卖点。区域市场分析—经典项目分析37北京大兴区生物医药基地项目定位第37页金地仰山—基础信息基础信息占地面积123000平方米总建筑面积275000平方米建筑类别板楼小高层容积率1.8绿化率30%车位比1：0.7装修情况毛坯物业费3.2元/平米.月总户数共2063户主力户型80—90㎡两居；120㎡三居均价19000元/平米开盘时间5月1日效果图区位图低密度、教育地产区域市场分析—经典项目分析北京大兴区生物医药基地项目定位第38页金地仰山总体规划花园洋房学校商业用地高层板楼西区：东区：西区为9层、15层高层板楼产品，共1300户，两梯三户或两梯四户。其中80—90㎡两居占户型配比50%，120㎡三居占50%东区为7—9层洋房产品，共763户。户型配比为96㎡三居占10%、120—130㎡三居占60%、170—180㎡四居占30%，洋房售价23000元/㎡。区域市场分析—经典项目分析39北京大兴区生物医药基地项目定位第39页19000元/平米21000元/平米16000元/平米2元/平米金地仰山—销售及客户情况销售情况：该项目去年8月一期开盘，该项目共2713套房源，至今已销售1162套，现已去化43%，月均销售116套。客户情况：西区板楼40%为大兴当地客户，特征主要为大兴当地白领，其余个别为城市外溢及来自中关村、丰台客户。东区洋房大多出于改进需求，50%为海淀、中关村从事IT工作年轻白领；及来自丰台总部基地中高层；20%为地缘性客户，职业特征为当地从事餐饮行业私营业主。区域市场分析—经典项目分析北京大兴区生物医药基地项目定位第40页金地仰山——户型解析洋房户型：三室两厅一卫一厨137㎡户型优点：1、南北通透、大面宽起居，活动空间增加2、客厅、主卧均南向，采光效果好且客厅宽大3、明厨明卫，使用起来洁净卫生户型不足：1、缺乏入户玄关设计，造成整个居室私密性欠佳2、户门与卫生间门相对，“进门见厕”风水上视为禁忌区域市场分析—经典项目分析41北京大兴区生物医药基地项目定位第41页高层户型：两室两厅一卫一厨90㎡户型优点：1、南北通透、功效分区较为显著，动静分开2、主卧配有大尺度飘窗，采光效果好，居住舒适度高3、明厨明卫，便于通风换气；两个卧室距卫生间距离适中，方便使用4、客厅、餐厅外都有露台，视野好，采光优越户型不足：1、缺乏入户玄关设计，造成整个居室私密性欠佳区域市场分析—经典项目分析金地仰山——户型解析42北京大兴区生物医药基地项目定位第42页高层户型：三室两厅两卫一厨138㎡户型优点：1、主卧拥有大尺度飘窗、衣帽间及卫生间，全能主卧设计手法增加了主卧私密性2、客厅外拥有大面宽阳台，增加了客厅采光面积且视野良好3、明厨明卫，便于通风换气；两个卧室距卫生间距离适中，方便使用户型不足：1、缺乏入户玄关设计，造成整个居室私密性欠佳2、整个居室进深狭长，将会造成餐厅处采光欠佳，较为昏暗区域市场分析—经典项目分析金地仰山——户型解析43北京大兴区生物医药基地项目定位第43页金地仰山——个案小结项目概况：新古典主义建筑格调结合西方古典园林，打造古典主义低密度生活。整体规划：整个项目占地面积123000平方米，分为东、西两个区。东区为花园洋房产品，主力户型为120—130㎡三居占比60%；西区为高层板楼产品，80—90㎡两居占户型配比50%，120㎡三居占50%。销售情况：该项目自去年8月开盘至今已区划43%，月均销售116套经验借鉴：

该项目产品线丰富，现有满足刚性需求高层板楼产品，又有满足改进需求洋房类产品；本案综合性强，小区内有教育及商业配套，能够满足居民日常生活需求；本案主流户型面积设计合理，满足了大兴当地主流市场需求，所以销售速度较快。区域市场分析—经典项目分析44北京大兴区生物医药基地项目定位第44页基础信息占地面积114000平方米总建筑面积410000平方米建筑类别板楼塔楼容积率2.5绿化率50%车位比1：1.15物业费2.9元/平米.月总户数2300户主力户型90-145㎡二居三居均价18000元/平米开盘时间5月7日高品质住宅、城市综合体中建国际港——基础信息45北京大兴区生物医药基地项目定位第45页中建国际港——规划住宅、办公、商业综合体住宅大型商业、写字楼整体规划14栋建筑，住宅2300户；商业涵盖购物中心、办公楼；拥有北京单一楼盘最长千米临街展示面，住宅拥有大兴住宅项目中最高百米高度以及百米超宽楼间距，含有新亚洲格调世博会原版园林。46北京大兴区生物医药基地项目定位第46页高层户型：两室两厅一卫一厨86㎡中建国际港——户型解析户型优点：1、户型方正实用，两间卧室空间相对较大；2、客厅有大面宽阳台，增加了客厅采光面积且视野良好3、明厨明卫，便于通风换气；两个卧室距卫生间距离适中，方便使用户型不足：1、产品赠予较少。47北京大兴区生物医药基地项目定位第47页高层户型：三室两厅两卫一厨120㎡中建国际港——户型解析户型优点：1、客厅外拥有大面宽阳台，增加了客厅采光面积且视野良好；2、主卧拥有大尺度飘窗、卫生间，舒适度高，私密性好；户型不足：1、2间卧室朝向较差，且尺度较小；48北京大兴区生物医药基地项目定位第48页绿地新里西斯莱——基础信息效果图区位图基础信息占地面积16平方米总建筑面积458000平方米建筑类别板楼小高层容积率2.6绿化率50%车位比1：0.75装修情况精装修标准：2500元/㎡物业费2.95元/平米.月总户数本期700户主力户型在售：185㎡三居均价2元/平米开盘时间3月27日绿地品牌、高品质住宅、城市综合体区域市场分析—经典项目分析北京大兴区生物医药基地项目定位第49页绿地·新里西斯莱——住宅总体规划ACBDA区：1#、2#18层板塔结合，一梯两户或三户。共计800套房源。其中80—90㎡两居占80%，130㎡三居占20%。B区：3#、4#、6#、7#、8#、9#3#4#6#8#楼板塔结合，户型配比与A区相同。C区：别墅区

此区域主要产品为别墅产品。共计68套房源联排别墅产品为4联排、5联排和9联排，户型面积为340㎡；东西各4栋独栋别墅，440㎡左右。D区：为在售五号大公馆

5#共计27层，两梯两户。主打大户型产品，135㎡两居占22%、145—198㎡三居占67%、270—310㎡四居占13%。绿地·新里西斯莱规划建设集精装公寓、城市别墅、大型购物中心、餐饮酒吧街、俱乐部等于一体大型城市综合体区域市场分析—经典项目分析北京大兴区生物医药基地项目定位第50页商业总体规划EABCDF西区为商业用地A、B为两座准甲级办公楼，经营方式为自持C、D为loft产品，50年产权，精装标准3000元/㎡，户型面积为45㎡、49㎡、51㎡、120㎡，层高5.25米，均价3000元/㎡，年3月27日开盘，至今已去化85%E为酒店式公寓产品，户型均为40㎡开间，均价0元/㎡F为自持商业，包含超市、影院、大型商场商业效果图商业效果图区域市场分析—经典项目分析北京大兴区生物医药基地项目定位第51页绿地·新里西斯莱——销售及客户情况房价走势图五号大公馆楼户型配比饼图6.8%26.4%13.3%共计：336套房源销售情况：因为该项目开盘时间较早，所以受新政影响较小。该项目住宅共2963户。自年4月28日开盘，至今已销售2326套，去化78%，月均销售166套。该项目为去年北京市住宅销售冠军。客户情况：80—90㎡小户型产品客户主要来自木樨园、新发地私营业主、及在大兴工业产业园工作白领，占到50%；其余为来自西南片区及海淀地域外溢客群。130㎡三居室主力克群为大兴地缘性客户处于改进目标占40%；外地投资客户占30%；其余30%为主城区外溢客户。五号大公馆新政前主要客户为大兴当地生意人、富二代、及当地企业中高层，新政后其主力客群为来自宣武区进行房置换客户。

区域市场分析—经典项目分析北京大兴区生物医药基地项目定位第52页户型：两室两厅两卫一厨130㎡户型优点：1、纯南向住宅，采光条件优越2、客厅外拥有大面宽阳台，增加了客厅采光面积且视野良好户型不足：1、缺乏入户玄关设计，造成整个居室私密性欠佳2、餐厅距离厨房距离过远3、卫生间为暗卫，且门朝向餐厅区域市场分析—经典项目分析绿地

新里西斯莱——户型解析53北京大兴区生物医药基地项目定位第53页绿地

新里西斯莱——户型解析户型：三室两厅两卫一厨144㎡户型优点：1、有入户玄关设计，整个居室私密度较高2、有服务阳台设置，使用起来方便3、主卧配有衣帽间和独立卫生间，次卧带有储备室4、开场餐厅、实用性强户型不足：1、整个居室受西晒问题困扰，且采光效果欠佳2、居室交通线过于复杂，在一定程度上浪费个别室内面积区域市场分析—经典项目分析54北京大兴区生物医药基地项目定位第54页绿地

心里西斯莱——个案小结项目概况：法国建筑格调，钢化石材外立面材质，配合城堡公馆，打造区域高端综合性住宅。整体规划：整个项目占地面积16平方米，分为住宅区和商业区。整个小区主力户型为80—90㎡两居、130㎡三居。在售五号大公馆主打大户型产品，其中：135㎡两居占22%、145—198㎡三居占67%、270—310㎡四居占13%销售情况：自年4月28日开盘，至今已销售2326套，去化78%，月均销售166套，为去年北京市住宅销售冠军经验借鉴：项目为城市综合体项目，住宅区旁配有自持写字楼、商业，商业将引进超市、影院等业态，满足了居民日常生活需求区域市场分析—经典项目分析55北京大兴区生物医药基地项目定位第55页北京大兴区生物医药基地项目定位第56页产品分布：当前大兴住宅项目沿地铁4号线呈带状分布。产品形式：以板楼为主，高层、小高层类产品居多，缺乏低层、多层产品；多为毛坯房，当前在售住宅只有绿地新里西斯莱为精装修产品户型情况：区域住宅主力户型集中在80—100㎡两居和120—140㎡三居为主，前者为释放刚需产品，后者为高端首置或首次改进产品，小户型产品较少。销售情况：伴随地铁4号线开通，大兴住宅市场处于快速发展时期，产品去化速度快，当前市场住宅存量较少。客户起源：该区域客户年轻白领居多，主要由三个别组成。第一个别：大兴地缘性客户；第二个别：来自中关村、丰台总部基地、石景山等区域客户；第三个别为来自朝阳、宣武等城八区内城区挤压型客户，这些人大多出于改进或置换房屋目标。未来市场：当前大兴市场产品线供给全方面，绿地、金地、保利等大牌地产企业均已进驻，区域供给充分。大兴区住宅市场小结区域市场分析—区域总结57北京大兴区生物医药基地项目定位第57页58宏观形势分析项目本体分析开发目标整体定位北京房地产市场分析区域市场与经典项目项目定位2134汇报主要内容北京大兴区生物医药基地项目定位第58页通州亦庄房山大兴顺义机场高速京通快速五环京津塘京开高速京石高速北京远郊区域住宅板块本项目项目定位——项目本体分析项目位于远郊大兴区，六环之外项目地块位于大兴新城南端，南六环外，地铁四号线延长线生物医药基地站和天宫院站之间；项目周围主要交通为京开高速、六环路、地铁四号线。59北京大兴区生物医药基地项目定位第59页项目定位——项目本体分析地块紧邻地铁4号线项目地块东至新源大街，西至天堂河，南至庆丰路，北至永旺路。项目距离地铁4号线生物医药基地站约800米，距离天宫院站约1.2公里，交通便利。周围未有现售项目，最近为保利新茉莉公馆。60北京大兴区生物医药基地项目定位第60页项目定位——项目本体分析地块限高60米，容积率2.5，建筑面积约8.6万平米总用地规模：81964㎡。其中建设用地：37789㎡，代征城市公共用地44175㎡。建设用地指085占地面积33230㎡4559㎡用地性质二类居住托幼用地容积率2.50.8地上建面83075㎡3647㎡建筑密度≤25%≤30%高度≤60米≤12米绿地率30%30%总建面86722㎡61幼托用地北京大兴区生物医药基地项目定位第61页项目为一较平整梯形地块，临近天堂河项目定位——项目本体分析北侧永旺路地块现实状况西侧天堂河东侧新源大街东面回迁房62北京大兴区生物医药基地项目定位第62页项目定位——项目本体分析地块周围配套较少，档次较低天堂河小学天堂河医院大兴第二职业学校天宫院小学地块2公里范围内主要为小学与医院，商业配套缺乏，现有为满足日常需求低级次商业。大兴购物、医疗等配药需要借助5公里外大兴区商业等配套。63北京大兴区生物医药基地项目定位第63页项目属性界定项目定位——项目本体分析项目为大兴远郊区域一中等密度小规模项目；项目临近地铁、京开高速、六环路，交通便利，经典远郊地铁物业；项目地势平坦，临近天堂河，代征公共用地面积较大，园林景观含有一定可塑造型；项目周围配套较缺乏，居住气氛欠缺；中等密度小规模、有一定资源、配套不完善远郊地铁项目64北京大兴区生物医药基地项目定位第64页打造成我企业刚需产品精品项目和品牌样板积累开发经验，打造精品楼盘，在北京市场树立水电地产企业品牌价值，扩充品牌影响力。为企业后续开发创造有利市场条件和社会环境。星城映象项目定位——企业开发目标65美立方云立方北京大兴区生物医药基地项目定位第65页成为中国水电地产城市绿色生活系经典新项目本项目标本身素质条件，具备使本项目成为水电地产产品体系中城市绿色生活系项目；为企业在北京大兴区市场后续开发提供经验。

{产品系关键诉求}A城市中等小区认同感诉求方式、亲和力

B城市高级小区小区精神与服务体验

C郊区分墅类别墅环境视觉与闲适体验

D中低端小区配套设施与户型产品体系{水电四系}1系城市绿色生活系“分享”系列2系城市资源景观系“专享”系列3系自然符号系“奢享”系列4系责任民生系“安享”系列项目定位——企业开发目标66北京大兴区生物医药基地项目定位第66页项目以1-3居中小户型产品为主；依靠地铁便捷交通、良好环境与资源打造花园小区；致力于为大兴新城及北京城南部区域中端客群创建一个属于自已科技、环境保护、舒适、充满活力中等宜居小区。67项目定位——整体定位项目整体定位中小户型为主便捷、舒适、充满活力中等花园小区北京大兴区生物医药基地项目定位第67页项目客户定位关键客户主要客户偶得客户大兴区域、生物基地、4号线沿线刚需客户中关村、丰台总部基地白领含有购置资格投资客户东西城、朝阳等城区挤压型客户儿女在城区工作老年人项目定位——客户定位68新发地、西红门、木樨地私营业主北京大兴区生物医药基地项目定位第68页项目定位——客户定位69主力客群一：大兴新城、北京南城地铁沿线刚需人群客户基础特征描述：客群起源：大兴新城关键区域、生物医药基地、南城及地铁4#线沿线年纪特征：主要组员28-38岁之间。教育程度：大专、本科学历为主。家庭收入：家庭年总收入10-20万元左右，家庭平均月收入0.8-1.7万元左右。置业目标：在附近区域工作；为结婚准备新房。置业特征：首次置业，需求2-3房居多。承受总价：60-140万元左右，相对较低总价。小区要求：对生活配套、小区品质、小区环境、户型适用性有现实要求。关键需求特征：生活方便、有品质，医疗教育等配套。项目主力客户描述北京大兴区生物医药基地项目定位第69页项目定位——客户定位70主力客群二：新发地、西红门、木樨地私营企业主客户基础特征描述：年纪特征：主要组员28-40岁之间。教育与职业：大专以下。置业目标：首次置业、改进住房。置业特征：首次货二次置业，需求以1-2房为主。承受总价：100-180万元左右.小区要求：对交通便利性、小区环境、户型适用性有要求。关键需求特征：小区品质，生活便利性。项目客户定位北京大兴区生物医药基地项目定位第70页项目定位——客户定位71主力客群三：中关村、丰台总部基地白领客户基础特征描述：年纪特征：主要组员25-35岁之间。教育与职业：本科以上学历，以科研、IT职业居多。置业目标：首次置业、婚房。置业特征：首次置业，需求以1-2房为主。承受总价：60-100万元左右，相对较低总价。小区要求：新事物接收能力强，对交通便利性、小区环境、户型适用性有要求。关键需求特征：独立，自由生活空间，生活便利性。项目客户定位北京大兴区生物医药基地项目定位第71页项目定位——产品配比72面积区间（㎡）户型面积配比住宅50-601居15%70-902居55%90-1103居30%累计100%注：1、一居室能有相对独立厅设计。2、此面积为建筑面积；

3、产品符合90/70要求；

项目产品配比北京大兴区生物医药基地项目定位第72页车位配比：按照>=1：0.5设计，其中地下与地面车位各占50%项目车位与商业项目定位——产品配比本项目周围当前商业较少，为满足本小区生活配套，商业规模提议在1500㎡左右，以沿街底商为主，1～2层。商业沿地块北面、东面排布。按照北京市居住公共服务设施规划设计指标（居住人口0.3～0.5万人)，商业服务面积为1000㎡。商业指标：73商业商业北京大兴区生物医药基地项目定位第73页附加值打造标准：按照常规做法进行设计。项目定位——产品附加值打造74附加值打造方式：PART1:赠予面积PART2:优化居住空间PART3:送精装修产品附加值打造北京大兴区生物医药基地项目定位第74页产品凸窗面积赠予—利用凸窗面积全赠予，扩充空间容量；可依据情况，在中小户型中利用倒凸窗凸窗面积赠予限制：当凸窗高度小于2.20米，或凸窗进深小于0.60米时，凸窗个别不计算建筑面积注：落地凸窗进深不宜过大，不然会影响室内采光效果在卧室中设置落地凸窗（凸窗高度<2.2m），可结合凸窗设置书房/电脑房/阳光房等空间，该项做法适用度较广项目定位——产品附加值打造PART1:赠予面积75北京大兴区生物医药基地项目定位第75页结合转角凸窗，可在主卧设置阳光房，增加主卧居住舒适度注：转角凸窗设置为阳光房，适合用于