可研调整说明

调整背景松原市为新兴城市，城市经济发展迅速，旅游、房产、商业等均蓬勃发展，2008年政府借助奥运契机，大力发展基础设施建设，原有的飞宇金伦花园标准已经不能满足老百姓的需求，由此高水平房地产商及建设高品质住宅小区迅速在松原崛起，奥林匹克、亚泰强势进驻，给松原市场带来了一道亮丽风景，吉粮康郡、中东接憧而来，松原市场高端市场白热化，各个房地产商打出各种牌，应对市场风云变化，由于近两年松原市开发节奏极快，发展速度迅猛，价格上涨超出想象，原可研为2008年编制，各项数据随着市场变化较大，已经不能很好的指导工作，因此可研调整势在必行。为了能更好的发挥可研的指导作用，本次调整主要从投资、成本、规划及销售几方面进行修订，审时度势，客观公正，力争保证可研的可操作性提高。一、财务数据调整说明二、成本数据调整说明1、对比项目规划指标，总建筑面积增加对成本的影响。”说明：可研总建筑面积334717m2，规划调整后总建筑面积为402064m2，较可研增加67347m2，增加比例为20%；可研总可售面积329467m2，规划调整后总可售面积为330276m2，较可研增加809m2，增加比例为2%；其中报批报建费、前期工程费、社区管网费、建安工程费和配套设备费的主要的计算基础为建筑面积，所以实际可售成本较可研可售成本增加。2、细化成本分析，对比原可研分析各类产品成本，明确变化幅度与原因，成本的变化与项目利润之间的关系。说明：可研各产品类型的建安成本变化统计表。单位元/m2产品可研单平米可售成本调整可研单平米可售成本差额差异说明多差异分析小高层（11层oft240024000洋墅180033881588商业二层11001798698半地下车库10001713713地下车库075937593差异分析:1、实际施工工艺与可研不同：可研按桂花苑静压管桩计算，实际松原地质情况不适合，设计基础为长螺旋超流态静压灌注桩，可研单价为50元/m2,实际单价约110元/山2，单平米造价增加60元/m2。2、抗震等级与可研不同：主体建安工程中由于松原抗震设防烈度为8度，主体所使用钢筋量。可研中测算时，钢筋含量为41kg/m2，实际多层为54kg/m2，高层为58kg/m2,多层单平米造价增加46元/m2，小高层单平米造价增加60元/m2。（按09年定额单价3550元/t统计）。3、材料市场价格较与可研不同：（1）2009年定额人工费50元/工日，2011年定额人工费70元/工日，增加20元/工日；（2）2009年钢筋平均单价4000元/t，2010年钢筋平均单价5000元/t,增加1000元/t；（3）2009年混凝土平均单价260元/m3（现场搅拌），2010年混凝土平均单价385元/m3（商混），增加125元/m3；其他主要材料和辅助材料也有不同程度的增加。3、整体规划指标的调整对项目的成本及已办理完成的规划证件的影响。说明：项目整体规划的调整对成本的影响：1、增加地下车库总建筑面积增加，总成本增加；2、南区原设计中多层由半地下室结构改成全地下室结构，建筑面积和单位成本均增加，单可售面积减少，单位可售成本有明显增加。4、建设标准中加入2009年与2011年标准对比情况分析。说明：已在建设标准中增加。5、2010年-2011年所发生成本为真实数据填写，对后续建设期内，所分摊北区的2900万元的分摊明细，给予标注并进行说明。”说明：北区成本按财务实际记账数据录入，北区超成本金额已分摊到南区，其中南区一期分摊1000万元，南区二期分摊1900万元，分摊方式为，南区一期建安成本可售面积增加147元/m2,南区二期建安成本可售面积增加169元/m2o三、规划数据调整说明1、总平调整分析松原亚泰澜熙郡项目南区总体建筑方案调整，建筑朝向及各建筑形式数量有所变化，从效果图对比可以看出整体布局发生变化，建筑朝向及位置进行调整，英伦风格表现更加柔和、细腻。别墅区别墅数

量及位置发生变动，为了提高别墅区品质，增加卖点，将十一栋别墅改为八栋联排别墅，并且做到围湖而建，从水景和配套景观进行产品品质提升，增加产品附加值。将花园洋房由6栋改为4栋，重新调整建筑布局，增加多层数量。将最南侧多层之间入口位置增加入户大堂，将外界与园区内侧景观进行分隔，同时便于管理。现规划原规划2、数据调整现规划原规划总建筑面积由33.5万平方米增加到40.21万平方米，面积增加的主要原因如下：为了满足客户对车库的大量需求，南区一期洋房周边及二期多层之间增加大面积的地下车库设计，车库面积增加了2.2万平方米；洋房数量减少，总面积变小，随之多层数量增加4.9万平方米；根据调整后的方案，商业及各配套建筑都有所变化，但是在保证容积率不变或稍微减小的情况下，总建筑面积增加；通过方案调整，建筑形式及数量的变化带来总面积的增加，发挥园区内各种建筑形式在营销上的最大价值。规划指标总占地面积244,.616：....m2.计容积率面积.319?777..m2总建筑面积334,717：m2容积率:1.31:地上建筑面积319,777:m2总户数:3,270:刑下建筑面积.14,64"....m2.一绿地率:35%:产品构成建筑面积［产品比例多层:164,512\57%\\洋房15,600:5%::loft:7,952'■3%'■'■住宅小:高层（11层）57,825'■20%'■'■小高层（9层）38,158:13%::别墅5,980：2%：:小计：290,427100%:商业（一层）11,500商业（二层）12?900公共西H套幼儿园600::不可售：会所2,500:不可售：目Li■&建筑地上设备用房…1,450:不可售:地下设备用房300；:不可售南侧入口大堂400；；不可售1"小计［29,650停车车库14,640:况。个车位，车户比为。.2小计14,640合计334,717四、营销数据调整说明审核意见一：分析原可研中客群定位、产品定位在实际的销售中是否发生变化，是否需要重新分析项日的定位。反馈：亚泰澜熙郡项日定位未发生改变，仍定位为“城市东部松花江南岸高品质社区”；亚泰澜熙郡项日客群定位未发生变化，仍定位为“高收入群体、二次或多次置业者”。审核意见二：整体规划指标的调整为项日带了何种优势及劣势，对项日的成本及已办理完成的规划证件的影响。反馈：根据松原公司对松原市场的调查及本项日客户的信息反馈，增加车库所占配比、变更地下室设计等规划调整可更好满足市场需求，提升项日品质，从而使项日在松原市场更具有竞争力。审核意见三：数据要更新（包括市场、政策、指标），对于策略方式调整的，或者当时的决议事项，与实际产生差异的要全面细致总结，分析原因，在下一步项日进展中调整。反馈：1、营销策略调整。松原公司已根据最新项日推进时间节点相关内容对营销推广策略、价格制定理念、营销推广思路等内容进行调整。2、数据更新。2012年，中信、万科等开发商即将进驻松原，松原市房地产市场竞争将进一步加剧，为保证快速回流资金，为松原公司后续项日拓展提供资金支撑，松原公司计划加快亚泰澜熙郡项日的销售速率。根据项日营销推广节奏，亚泰澜熙郡项日将在2012-2013年的大幅增加新品上市量，已减少2014-2015年销售压力，同时转移人力、物力等资源投入新项日的开发、销售。年度所售产品类型区位销售量（平米）销售收入（万元）营业费用（万元）其中小讦09年多层、小高层、W北区住宅:M555,商业2000,车库:84037,395HJ8425610年多层、小高层loft北区住宅:56.695,商业2000,车库242461J1918,363600多层，小高北区南区1层\loftx洋住宅:57,94。，商业:5.500,车库65,45623,172600房年琴层、小高层、洋房、别墅南区住宅.57,946,商业:&00Q,车库338467,33026,61450013年多层、小高层、洋房、别墅南区住宅-58,689,商业3900,车库3,19267,78127,71650014年多层、小高层、别墅南区住宅商业3000,车库278430,3861Z84854】合计整体住宅:290,427,商业:24如0,车库：14640329,467119.8982,997审核意见四：销售支撑条件中要体现截止2011年末销售实际数据及回款，以2012年指标为准绳，分析未来所面临的问题及应对策略。反馈：截止2011年末，亚泰澜熙郡项日共实现销售面积8.98万皿，实现销售收入38,380万元。2012年亚泰澜熙郡项日计划销售面积8.08万皿，远领先于日前所有在售项日年销量。但日前松原公司尚存在一些潜在威胁，如：未来松原市场竞争压力将大大增大、调控政策对四线城市影响逐渐深化、信贷政策紧缩严重制约销售回款、工程进度能否满足销售节点的支撑等；应对策略：1、2012年松原公司