“首府广场”策划方案概述

“首府广场”策划方案引言我们根据前期对呼市市场调研的资料，并结合在实际工作发现的不足之处，及时调整了工作的方向和重点。有针对性地选择了与本案相比具有较强竞争力的项目，重新进行了的摸底考察。包括对商场、写字楼及目标消费群体的进一步调查、研究及分析，还对呼市人们的消费习惯进行了解。通过与高等院校教授交流，从各个角度了解呼市。此外，我们也对各主要媒体情况、受众喜好方面进行了充分的调查，初步与各媒体代理商接洽并建立了良好的合作关系。上述各项工作为制定一个切实可行的营销方案、做好“首府广场”的销售工作及宣传推广活动提供了有力的保障。现结合目前该项目的进展程度拟订此方案。一、项目基本情况项目位置：中山西路与锡林郭勒路交汇处项目标地：总占地面积：2.1万平方米；总建面：11万平方米；商场建面：6万平方米；写字楼建面：4万平方米；停车场建面：地下1万平方米。预计工程进度：2002年12月12日设计方案招标；2003年1月10日设计方案初稿完成；2003年1月31日前设计团队及方案确定；战2003乎年掉5好月开工；岛2004材年勺5因月商场开业射；洁写字楼工期胶18才个月。启预估销售周惧期：内2002骄年扁12盆月－叶2003堆年义4破月为酝酿准别备期；菠2003酿年亭5及－予6景月为写字楼篇公开期，商振场预约期；前2003白年思6旺月座20-23纸日为商场引傻爆期，写字形楼过渡期；外2003但年磁6晃月并24购日射－急10董月为全面强却销期；差2003益年离11象月－缩2004湖年仇3超月为全面持沟续期；纳2004昆年笨3魔月－四5猾月为二次高叙潮期。屯备注：够1鼓、销售周期乔的时间主要蜻受工程进度奶、政府相关煤手续、销售涌状况及预约持情形等因素部影响，可随届之调整。熊2侨、商场引爆涝期可提前或回滞后，由预严约情况决定摘，预约量达喂到一定数额遣时（岸200-4肤00谊组），方可漆引爆。项目定位耀项目优劣势档分析优势分析争1妇）呼市是西晕部大开发的咽重点区域，蝶在未来绪5计年内，呼市希的人均消费景水平预计将葱翻两翻，呼轨市将进一步雀扩大招商引校资工作，促暴进呼市经济啄的发展撑2光）政府大力轨支持，把呼赞市的雀“梯穿衣戴帽贡”膨工程交于力简天公司强宵3摇）以聋“仓首府悟”约冠名，建成骨呼市标志性叫建筑物，最弟高的写字楼极4聪）地处商业笼街的龙头位荣置，商业氛板围浓厚，道乓路交通体系讲良好底5款）预设大面阻积停车场，方一则弥补呼银市车位不足如的现状，再底则可作为商炎场的小舰“秘磁场剥”赴6傅）开发商实猫力雄厚，有启十多年的房毁地产经验，脸且资金充足纸7械）规划设计填超前，国际祸招标舱8体）与知名管铲理团队合作郊，经营理念双先进昼9盖）商业及办蚀公配套齐全岩，大型比SHOPP厘ING余住MALL织及胖5A飞级酒店公寓亿式写字楼赛嗽10我）想7000票（待定）平韵米室外休闲事广场，聚集要人潮；制20000懂（待定）平薪米大型康体浙娱乐城是目解前呼市唯一滔的大型娱乐终场所，也会使为商场带来另一部分商机届11咸）大、小磁而场（家乐福直、好有多、量沃尔玛、友贝谊商城、星晨巴克、麦当何劳、肯德基搜）将吸引大虫量投资客，摧营造商业气赤息铃很12价）目前，呼蜂市中、高档者写字楼市场越供给不足，约且随着经济虚的发展，写忌字楼市场需物求将不断增你加劣势分析称1预）呼市人均垦收入较低，损目前下岗人浪员较多，导汽致消费能力劝有限顾2哨）呼市商业吓区内商场林届立，目前商宣厦的开发建夕设呈现白热刻化状态，竞痕争较激烈仔3头）呼市商业祖市场已接近狮饱和，一些亭大型商场已结面临倒闭的宁危机，使人郊们对商场持调观望态度，装投资热潮逐葡渐冷却掏4圣）开发商在蓝呼市还未树编立自己的企崇业形象，消挖费市场的认仅知度较低虽遮然地处商业印街的龙头位种置，但人潮设较少，非商气业核心地带壳5慨）虽然写字锦楼的需求量甚较大，但目廊前已有大量晒中、高档写充字楼在建，典市场竞争日竹益激烈浩周边在售竞寨争个案分析陕（详情见第训8袭页附表）维多利商厦迈位于中山西跌路的维多利绵商厦，总建使面播63678殖平方米，商想用面积为地念下一层，地委上四层约艰50000固平米，并配绩有您5000票平米地下停坝车场。维多万利商厦聘请田国内资深专妙业管理公司塔—兔北京三和绝·应商联商业经迁营管理公司功负责经营，叼确立述“零以规模树形近象、以品牌请为主导、以予功能增特色森、以时尚为黎目标蝇”气的中高档战急略定位。可贞租可售，门宰市单价庸29800寄元驼/镜平米，商铺顺均价归14000陈元步/详平米；租金病12栋元临/永天联·语平米。目前撕门市已可装认修，月底可咽以开业。跑由于新世纪吸与维多利的旬分家对维多柜利的销售产即生了一定负哥面影响，且纤商场面积太挤大，定位较移高，大多数骑消费者持观戴望态度，所有以销售情况赵一般。宝马商城筋此项目位于悦中山西路以紫北，贝尔路雷南巷与文化躬宫街东巷交叠接处，总建胆面积喘20916全平方米是一云栋地下一层泡、地上五层爸的综合商城劈。于今年圾5垃月睬8它日开盘，明偷年俗1托月状1甚日开始正式捎营业。主要弃针对呼市及汗周边城市（承如包头等）详的投资客。尼广告诉求是及“绒逛街不如逛牧城客”棋。由于其单每位面积小于扛周边竞争个划案且可以自昌由组合，另阻外价格差不铜大（忽1.05目万元卷/疗平米萌—虏1.65蚊万元仰/拣平米），所答以租售情况稳良好。现已烫停消挖全面出租招被商，并为元校旦开业做准端备。愁诚信数码广拨场福此项目位于杰迎宾南路东颜侧，总建筑村面积劫4俯万平米，占蝶地面积山3181.贯6柴平米，是一医座地上四层鞋，地下一层饿的超大型电誓子市场，拜4000拢0喘平米商业区怨域，其中恩17000远平米为大型备IT码卖场。主要页以其经营特刻色吸引呼市沃及周边壤IT筒业及其它相哪关行业的商防家。目前出镰售的一、二腹层商铺销售蝶情况较好。地门市单价粪2.6-3式万元术/宗平米，层高族6.3慈米；商铺均睁价慕1.4外万元灿/慎平米。晋但由于呼市外在精IT念业方面发展主速度较慢，悬消费群体有悬限，所以一察、二层商铺堤已去化了大罚部分目标消仆费群体，三储、四层有可谦能滞销。据鸡有关人士透谈露如果销售脏情况不乐观子的话，三层屋准备由售转桑租，四层改板为展示厅。新亚太商厦轨此项目地处刻中山西路中荐段，占地斑7858傻平米，建筑仓面积为负3递万平米是一追栋四层综合颠商场配有六5000瞧平米美食广氏场，还有茶涛园、网吧、棋书吧、儿童虾乐园、电影左院等各种休假闲区域。另羡有泉9毕层写字楼。戚于屠2002零年识3窗月动工，疯8岗月封顶。主改要针对呼市种高收入人群就，广告诉求惨为叠“答新亚太、我扔有、我富妄”烤。由于此项肌目引进上海便南京路、淮六海路、外滩浇等概念引起订了当地人投封资的信心。晶目前门市价织格为2.5-3喜.38寻万元送/军平米柔,评商铺均价售1.4争万元孙/寿平米。升门市销售较耕好，小面积蛋中岛以售后魄还租陪1-10条年并承诺一微次性补贴末8轻年的银行贷潮款利息的方坐式去化较快金。女人世界腹此项目地处荷中山西路中白段，占地疫10656帜平米，建筑喷面积为乔5衣万平米与新捷亚太商厦同吐样是一栋四劫层商场主要蹄经营女性消观费品，另有迅9励层饭店、写布字间及秤5000肝平米休闲娱垄乐广场。目笔前已开始动偏工，露2003这年扇3召月正式兴建腔，光2003庸年维10遮月完工。广缸告诉求为严“寺十个一工程镜打造中山路胜品质高尚的栗女性山Mall告”蓄、杨“婚出一半赚全结部明”视。由于其较洒低的价格吸震引了较大部尝分的普通百归姓投资。目涝前一层所余臂门市价格携1.6戚万元弊/搭平米、二层房商铺价格刻1.25众万元鸟/揉平米并返还扭两年租金的车方式销售，慕取得了一定粘效果。奔目前，一层才已售出虫85%搅以上，所剩奉门市部分为齿与新亚太连瘦接一面及商竞场后面，二唇层已售出傻50%光左右，超市愧部分几乎全明部未售，三夹层还未发售碑。从外观上寒看，新亚太兼与女人世界端为同一整体模的两个部分苍，各占一半颗。新亚太为违中、高档部萄分；女人世瓶界为低档部挠分。框6)呜巴黎广场刺巴黎广场位垃中山西路南口侧，集商场忠、写字楼于页一体，商场娇部分已与北伸京王府井百顶货签约。目屡前已动工，黄但尚未发售允，预计明年浴三月左右全额面开盘，商这场部分预计必由王府井百盛货亲自运作捐，将是我们殊的主要竞争咸对手。我们顷将继续关注莲其动态。炮从目前在建极的商场规划各情况可以看柔出，各开发串商已经开始挂注重商场的穷品质及管理呀，并向着多江元化方向发哥展。在商场板的规划中普拳遍设有娱乐剥休闲场所，赖停车场及门基前绿化广场俭也有部分涉被及。但面积挨相对较小，严休路搁叠丸准。项目定位宗通过对呼市符消费市场的掘调研及征求项部分消费者盏的意见表明坚：目前，呼算市没有大型构的康体娱乐旁场所；没有凡可供儿童嬉抢戏的室内场火所；没有象友样的写字楼丘；没有充足飘的停车场。扑因此，根据躲市场需求并乖结合项目情剧况，鞠我们将项目奸定位为集办马公居住、购导物休闲、餐膝饮美食、娱览乐观光为一秧体的大型标剃志性建筑物削。椒各阶段销售东策略及宣传捞推广策略准备酝酿期调此阶段，项愿目处于前期糕准备与市场血预热状态，上是销售工作龟展开的基础妻，只有紫“指基础替”猪稳固栋“缘大厦博”热才能坚实。托为了奠定一编个稳固的基命础，我们的爪主要任务一微方面是通过膏媒体根据项茅目进展情况妥发表大量的晨新闻性报导缩，吸引消费悠市场的注意颜，逐步树立跪企业形象和炸项目形象，促达到市场预因热升温和为堤开盘造势积浅累目标客户渠的目的；另迷一方面也是父为销售工作钩全面展开做某准备的时候养，包括项目如规划设计方世案的审定，锹售楼处的筹助建及销售道陪具的准备等惰。掌规划设计方饭案的审定随规划设计方战案是一个项制目的灵魂党，一个优秀尘的设计方案乔可以极大的次促进销售工覆作的展开。缠也只有设计泄方案确定了存，我们才能愉“明量体裁衣晕”字，寻找优点忠，展示优点输；克服缺点阁，弥补不足攻。火大、小采“长磁场增”痰的接洽榆商场的圣“舟磁场蛙”洋，是一个商固场人潮聚集顿的场所。强倚大的磁场可香以吸引更多杀消费者的注肿意，是促进绵销售的有效辨手段之一。勤我们将协助痛开发商联系甩一些如涌家乐福、好扇又多、沃尔斩玛、友谊商衔城、星巴克落、麦当劳、铜肯德基等梅大、小磁场烂，并进行洽商谈和追踪。秘售楼处的筹素建台售楼处是产毫品展示的场饼所，是买方糕与卖方沟通者的平台，更秆是体现项目凡形象及开发播商实力的重耽要组成部分硬。它的好坏号直接影响消耍费者对项目究的印象。因迟此，建立一米个高品质的绑售楼处是取嫂得良好销售低业绩的重要脚因素之一。至这里所说的伙售楼处不仅敏包括浙“听形系”谋，还包括塑“必神扯”缎。莲“罗形熔”亮即云“拴形象若”闸，属于销售配道具范畴，电是具体的物唤质部分；倒“灶神披”兄即林“县精神引”沸，属于企业孔文化范畴，羞是抽象的理殿念部分，他宽要靠销售部健全体人员来傅实现。因此毕，我们要做冲好销售人员屡的管理、培命训工作。主嘉要包括以下草几个部分：喷成立拌“诉首府广场教”灵专案小组序为更好地协尝调相关各方报的工作，提船高工作效率但，准确、及搜时地掌握项除目动态，及坡时反映市场果情况、客户厘意见及调整药销售策略，顽应建立联络难小组制度，滑定期举行例丑会，通报并缸交流各方工伤作进展情况际，协调各方属工作。肝人员配备及悲培训考核俗我们根据本忽案量体的大锻小，预计销巾售人员配备辱为熟10-15蛋人（可适时包增加或减少绿），将结合心项目进展情饿况，逐步配纪备人员进场耻。在规划设送计方案前，派我们将派已2-3找名前期组织石人员进场，饰以便了解项哄目动态，安淹排工作进度始，协调各项蹲工作；规划之设计方案确说定及户外看适板落成后，丸我们将再派出2-3邮名销售人员沾进场，接听帽热线、开拓迈市场、积累锣客户；售楼梨处及样板间勾建成后，开精盘前艰5-10枯天内，全体赖销售人员就晌位，整理售酷楼处、熟悉廊市场及项目评情况、进行织培训考核，前并对市场进册行深入调查余。质1尺）培训内容隶开发商实力档背景估呼市房地产捧市场状况及止消费群体状末况怨项目基本情既况及规划设握计理念臂项目优势及碍周边地区竞挂争各案情况进销售及谈判指技巧助统一销讲及辈销售流程类相关法律法券规及收费标怜准淘销售理念及剑售楼处各项能规章制度夸哭培训的效果仗评定将通过宣问卷考试及滚销售讲示的今形式予以考尚核，通过考吊核方可上岗旁。甩2接）深入的市膜场调查虚我们将派颗20-30醒人统一着装糠，身穿印有独“绿首府广场跌”随标识的服装驴进行更深入讯的市场调查慈，一则能详倘细了解周遍吉竞争个案情浪况及人们的赔消费习性等谷，再则能使鼓首府广场的懒名字逐渐深吸入人心，起浙到良好的宣毯传作用。建编制《业务难人员管理条占例》惹正所谓半“没无规矩不成仆方圆手”淘。为加强人芒员管理，提肤高销售人员乡业务素质，苹更好的完成体销售任务，诱特对销售人细员在工作中令的仪容仪表毕、待人接物盲、工作考勤到、客户接待阻、客户登记熔、信息反馈湾、销控管理届、合同管理川及违规处罚睬等方面作出扰统一规定，幸并严格执行毁。积编制《业务耽员手册》兼为使业务员裹更好地了解订项目情况，首回答客户所乐提出的问题脸，将有关的器项目资料编减制成册，人饲手一份，内斑容主要包括瞎：椒楼书、销售救平面固付款、优惠篇方式及按揭铸等的相关手稻续旦外地人购房冤手续、购房悄程序认购书答客问移软性宣传文赵章退关于呼市商菜业街地区基掩础设施的相唇关报道嫂周边竞争个娘案分析蜘编制相关报弟表使为加强日常刻工作的管理欢，准确、及马时地反映市杯场动态和客知户意见及需向求情况，进袍而指导销售踢策略及相关举工作的及时燃调整，编制抖如下表格，谦由相关人员杠定期填写，博及时上报。杏销售人员：棕来人、来电码客户资料调掘查表负坚伞A俭、训B拾、膊C帅级卡困勾陕片订、退房客圈户资料表压销售专案组时：销控表宗日报表、周华报表络签约客户登填记表皂销售道具的雕准备讲销售道具是狱宣传并树立居项目形象，渠促进销售的张必要的、有种效的手段之萄一，它主要口包括：寸售楼处、样纱板间滑由于项目还踏没有任何形辰象，售楼、可样板间的设葬计建造及整四体布置就显青得非常重要着了。航它们是此阶呆段展现公司钓实力及项目粒形象的唯一乌途径。奇因此，它们圾的设计风格垃和理念应充攀分体现项目弄特征，并具透有良好的视愈觉效果及广驰告效应。肉售楼处应尽疮量靠近交通栗干道旁，使窝其位置明显受且要考虑来丸人车辆出入阿方便。根据配目前呼市的拔具体情况建侦议建造两层弹，匠500粉平米左右。由采用钢结构屈、落地玻璃兆，体现其气虏势及现代感震。建议一层城层高羞6涨米或一层挑蹈空，以便增密加客户的直正观感受。售维楼处内部的煌整体布置应励考虑销售动狭线，首先要胜使客户看到牢的是关于首愤府广场的相死关展示，如冈：展板（全留景鸟瞰图等仰）、整体沙投盘模型（此午部分要注意炒展板与沙盘壁之间的行走够路线流畅）梁；其次是洽谜谈区，此部销分要注意洽槽谈桌椅的间医距并尽量靠丙近宽大的玻潮璃窗且随时锄处于柜台的棒监控之中。阵鸟瞰图、沙创盘模型、楼纳书、销售平本面、销售海栽报、免DM幸、裱板、诸3D育动画展示、腐招商手册、清商场管理规胡则核此部分销售然道具以静态捡或虚拟现实蚀的方式展现网项目全貌，遍在销售过程据中起至关重院要的引导作食用粱。尤其在期羽房阶段，好滑的销售道具更能给客户产界生身临其境弊的感觉，使饺客户充分了却解项目的基寿本情况，增酿强购买信心嘴。也便于销厚售人员更形所象地向客户滤介绍项目情霞况、回答客目户提出的问晶题，对销售碌起到事半功风倍的效果。匹因此，它们没的制作应在兰保证真实的冬前提下加以储包装。售工地现场围辈板、户外看尚板、路标指斜示牌、刀旗她、擎天柱、矩精神堡垒、侮空飘气球、冰条幅等旁此部分销售支道具是前期岩对外宣传的趴重要途径之棒一，他们的如主要目的是煎吸引户外过缴往人群的注箱意力，因此菠，宜采用视服觉冲击力较架强，较为明卖亮的色调及击醒目的图案泪。黄基本要素中熄应有案名、院Logo裕、卖点、发皆展商及代理厉商名称、销盘售热线。销售方式马此阶段是销肌售准备阶段生，也是为开经盘造势积累嚷客户的阶段债。因此，我震们将把全部以精力放在开痕拓市场上，绳除了以狱坐销形式屠在办公区接权热线约伤客户到访以鬼外，我们还万将走出办公姓区，走进市星场，寻找客沙户，挖掘客晴户，龙收集意向客沸户名单班。宣传策略预此阶段，对乱于外界来说织，书“雪首府广场判”结是一个新生下事物，比较渴陌生，稻而良好的开丙端是成功的溪一半脊。因此，本狐阶段的主旨京是吸引消费架市场注意，础树立企业及败项目的良好蓬形象。为了痛达到良好的划推广效果，仰增加信任度坊，我们将摒巷弃当前市场歉中各项目何“享自卖自夸窜”办之风格，换磨一种视角，抄主要以新闻递报导、名人婚专访等软性超文章形式阐心明项目进展食情况，突出旦卖点，逐步梦展开宣传攻始势，待规划路设计方案确谱定后方可适亏时推出硬性殊广告。饼即以软性文走章为主以硬解性广告为辅玻的形式。熟写字楼公开那期，商场预究约期隙经过酝酿期贱的充分准备摩，此阶段项飞目已完全具暖备开盘条件垒，通过写字司楼的开盘，序考查一下市计场对本项目早的认知程度告，以确定广耽告推广的主勤题及方向，协继续扩大知袖名度，逐步奶建立阀“半口碑示”卫效应，达到边在销售写字献楼的同时为组商场积累目灾标客户的目斑的，以确保踏商场开盘时庆能达到预期舱造势的目的若。从此阶段太开始，销售标工作将全面植展开。颗鉴于各案商裤场销售特性湾，为短时间摔达到不同经粒营业态的相索对集中销售免，同时保证摔销售均价，展培育旺盛的滥现场气氛，仓引起呼市市蹲民排队抢购毅。销售策略咱上建议采用执“品商场百分百之引爆式销售撒行动招”淡，以强有力由的产品卖点俱吸引客户，饺通过勿“薪来人再生纷”逆，朋“析来人在利用伤”凡实现现场客劣户的相互挤静压效果，形镇成准“希爆炸型垫”师抢购效应。炊此一方案在祥销售期间可忍随时根据销缩售动态及时柿掌控，调整堪商业面积的示功能分配，总实现商场集夺中去化，并真保证开业后痰全商场良好饿运营。销售方式司在此阶段，甩项目刚刚公蔽开发售，广覆告宣传力度舌较大，前期早积累的大量膝意向客户将芝来现场咨询查，卧此时客户购骄买特征比较献明显，再辅割以销售人员吧的努力游说之较容易达到盈促成成交的鲁目的。为因此，从此逃阶段起，我诊们应将全部培精力放在销映售现场，禽全面坐盘销议售蔽。销售策略：居写字楼分层拜推出尖为了保证写姑字楼的整体债销售率，考闯虑到会有大择客户购买整省层或多层的盾写字间，因症此，在写字合楼开盘后，副应分部分、剧分楼层逐步址推出，待推丑出楼层售出载一定比例时赛，再适时推圣出新楼层。商场价格带输根据市场需惠求的前期试间探，对商服吨拟定一定价崭格范围的价勾格带对外报焰价，通过客烧户反馈逐步止制定价格战型略。越3戚）预约客户首棋预留意向客跑户的联系方蹈式、购买意溉向（楼层、蜻位置、价格萍等），以便师制定开盘价恭格、业种业蛛态比例、面保积划分等，告并于商场开召盘前不断给兔客户制造悬歇念，增加客孙户的好奇心败及购买信心脱，为商场开那盘积累有效嗽资源。趴4缓）产品及业脖务确定价格确定括若预约情况吨良好，引爆馒时则可取价融格带中较高奔点价格，提犹高整体均价汽，反之则取械较低点确保炉大量去化。季并根据预约悟情况确定各威区域的销售劝价格。讨业种业态配期比确定傻根据预约客环户意向状况却对业种业态驱面积配比初厌步确定。古③极面积划分漏确定做根据预约情右况对前期商仁铺、门市等创的面积大小失划分情况进瞧行确定，以识保证开盘面泻积尽可能满雁足大部分意固向客户的需黄要。显宣传策略：袍此阶段广告锡宣传推广方劝式转为以硬蚁性广告为主拼软性文章为坛辅，并适时贿穿插标SP却活动的方式糊。主要宣传诞项目及写字霞楼形象，同律时恒映射商场形滩象袍。稿商场引爆期治，写字楼过改渡期厚通过写字楼葬的公开上市甜，使本项目愿已在市场中韵树立了良好来的项目形象赔，并且也为殊商场积累了欢一定数量的讯意向客户，彩把握时机，旨引爆商场，腥掀起销售高喘潮，推动写秃字楼进入热弟销状况。待燥引爆日过后灶，随着项目笑知名度的扩及大，写字楼糊与商场相辅忽相承，逐步痛进入全面强浑销期。誓１．销售策思略商场预定爹预判不同经零营业态户数称配比，引导抽客户尽可能学在其欲投资转行业区域购纲买；起每套商服排狡三个顺位，愧顺位前者具决有优先选择出权。奸销控确保每慢套商服均有邀1-2匠名真实客户季确保完全去香化；度尽可能使已书购客户购买谈区域集中，右防止出现小绣面积空缺，飘导致大客户寄无法购买，删同时利于业抽态户数配比黑的调整；搂期间不断透翠露利好消息颈给客户，如雾前期客户发纷生变动，其元所订房源位菌置更佳，更肠具投资价值扁；大卖场，双知名品牌、伴银行等膏“站磁场膛”逝的加盟为主歉题演绎故事妖，增强客户冬购买信心，钩达到吸引客魄户再来人，丹实现来人再禽利用的目的片。优2悔）产品及业挨务调整商根据预约情庙况对后期工盈作及时调整疲：价格调整锄调整方式详缩见价格策略邮易②本业种业态记配比调整未及时调整业京种业态面积电比例，使各档种需求准确硬获得满足。蹄③单面积大小阴调整勿对商铺的面霞积大小划分掩进行调整，形以保证尽可技能最大限度认的满足消费鉴市场的需求怠。蛋④设销售区域典调整桶预定状况良袋好时只需对惰各种业态配觉比作微调，情使整体去化柿，反之则立取刻引导客户邻集中在一区盼域内，确保欠商场今后开外业成功。翼3先）假客户策场略核商场引爆之阶日预先安排惕50梨组假客户，软以防出现来姐人、订购客兰户不足，冷厨场的局面。丰另外，当每跌套商服按顺觉位推出时有给黑榜蜜必响汤购买。些4秩）价格策略驱开盘价格的颠制定投我们将于商粱场引爆前，渔预先制定四蓄、五套不同秀的开盘价格耗表，适时悟根据引爆当现日的来人情竭况决定采用寇哪套开盘价玩格，具体操责作如下：哗a如当日来茧人量达到3呜00组以上怠时，我们将孙采用高开高服走的策略，赴即选用预设训价格表中价蛾格较高的作防为开盘价，丰逐步攀升；舟b如当日来置人量在10刃0-200喉组时，我们狠将采用平开民高走的策略疤，即选用预生设价格表中馋价格适中的刻作为开盘价屯，逐步攀升花；抬c如当日形来人量不足妇100组时仇，我们将采件用低开高走宪的策略，即镜选用预设价滩格表中价格钩较低的作为澡开盘价，逐宅步攀升。（暑具实而定）代②睡定点调价策饼略酷为了促使前只期意向客户比尽快成交，至并在商场引戏爆时制造抢包购气氛，建极议在商场引惜爆之日，定盗点全面调价胃（涨价），焰例如：引爆榴之时宣布此慎价格（开盘姜价）二小时焰内有效，二楼小时后每平心米售价增加学5%竹；亦可根据报现场情况临当时宣布。垮２．宣传策宋略：略商场的推出晋应起到一鸣良惊人的作用滥，推出当日树举唤行大型益sp沃活动。毅“艰现代抄Shopp纷ing本Mall脾隆重登场不”全面强销期荡7月至10趟月，是呼市棋房地产市场妨的销售旺季佣。本阶段我姿们将利用前强期凝集的人旦气，消化前保期积累的客备户，并通过捉价格的逐步斩攀升让已购湿客户真正体献会到升值潜拉力，掀建立良好的朵“确口碑咬”忙效应，小进一步促进务销售。届时锐，还可通过波参加销“俭秋季房展会可”捏聚集人潮，归将销售活动朗推向高潮。箭骄人的业绩际将在此阶段番产生。拨１．销售策命略：钉除了延用上考述销售策略猜以外，还将担采用以下策监略粱1电）销售技巧护的灵活运用稼我们将根据闲销售情况及估现场情况，降适时封起部痛分房号，达键到迫使意向集客户订房并管推动其他客狸户订房的目罪的。蠢2后）载“猫口碑显”喜效应的合理棚运用萍我们可以通僵过一定的优低惠政策或以盐介绍费（绪1000-菊2000挣元惨/疲个）的形式躁调动已购客忌户的积极性歌，为我们宣被传介绍新客密户，让客户雾成为我们的泊兼职销售人料员。实现献“脂来人在利用俗”励。此方法费昼用低效果好领！公3滑）涨价策略布我们可以根门据销售情况注适时调价。这当销售情况揭较好时可以呜全面涨价；单当销售率下谢降时可根据剧各区域（或晕各业种业态爸）的销售情失况，将销售眉情况良好的蠢部分涨价；属并提前告知就意向客户，课以达到刺激擦消费的目的促。犬２．宣传策刃略：曲重点在商品艘促销，以直糖接有力的诉卧求，打动消婶费绸者，以推介竟产品功能为轿主，智选择多种媒牛体组合强臣化攻击，同荒时举办大型炒SP摊活动。持续销售期寺11月以后蔬，呼市房产挠市场开始进答入销售淡季愧。且本项目拳经过前段的香销售，目标清消费群体已稿基本去化，牌且所余商辅短或写字楼的帝位置、面积乡、及价格的度选择空间有晚限，但此时轧项目结构已倘封顶，外立蕉面已装修完摸成具有直观完效果强的特翼点。在此情赴况下，仅我们将根据叠准现房发售毅风险小的特夜点，采用坐磁销与直销互羡补的销售策孕略祸，对前期客云户进行再追获踪，雕扩大战果路。担销售策略赢—阔进一步挖掘改潜在的客户触资源。予追踪前期未独购客户、回阅访已购客户板随着天气转例冷，人们出晴行的时间越麦来越少，售煮楼处的来人栋量也将明显摊减少。针对租这种情况，渔我们利用这披段时间对前励期工作进行策总结，利用稠准现房的优陈势将前期未焦购客户全部毙重新追踪，戴并借助元旦尼的大好时机刘对已购客户捕进行回访。网开拓市场，盈派送条DM宇进入房地产锹销售淡季以贩后，我们还港将利用这段票相对空闲的矿时间去开拓带市场。一方栋面给其它写异字楼的租户线寄资料或上尾门拜访，另稻一方面去游云说其它临