XX城一期物业管理项目投标书

重庆金科集团“绿韵康城”（一期）物业管理项目投标书重庆金科物业管理躺2005颠年月日目录旱第一章泊-----尝-----茶-----祥-----浮-----丸-----答-----徐-----可-----券-----味-----史-----器-----蠢--衬公司简介梅第一节胞-滤-----已-----估-----狱-----间-----竖-----叠-----浙-----嘉-----您-----呀公司所获得扣的荣誉背第二章体-----钥-----右-----跃-----剖-----厦---粱-----穷-----前-----腹-----允-----究-----扶----驼项目测基本情况册第一节捎-菜-----炼-----勉-----纺-----予-----握-----播--闯“权廊桥水岸棉”耗项目物业的节基本情况码第二节童-----甜-----哀-----沸-----伐-----栋-----坑-----虾“动廊桥水岸对”肌项目物业管肤理思路吗第三节悦-----核-----贸-----往-----孕-----茧-----忙-----斤-----扎-----激-----滑---熊邻物业管理目膏标撇第四节及-----牛-----个-----震-----破-----省-----卷-----链-----停--渡-----帖-费物业管理的辩组织体系静第五节逆-----被-----祝-----娘-----刮-----紫-----窗-----唤-----具-----宗---妥项目跟朱进工作计划齿第三章践-----剃-----津-----让-----遣-----先-----蓬-----交-----鸡-----络-----腿-钱-竟廊桥水岸计的服务与管瘦理跨第一节造-----畅-----堡-----激-----休-----僵-----隔-----译-----状-----互-蹈公共服颠务项目与内锡容灾第二节馅-----常-----昨-----母-----妻-----携-----学-----皆-----数----设兆廊桥水岸的傲专业化管理高第三节狸-----竿-----捧-----损-----掌-----飞-----攀-----纷-----打---男津管理人员的边培训与管理受第四节书-----站-----摔-----累-----构-----戴-----捞-----槽-----渐-----璃--甚搂特约服务远项目与特色逐第五节帖-----剑-----榴-----墙-----孟-----毫-----丈-----祖-----抬-----狡-携物业派管理的服务段措施阔第四章散-----纱-----仿-----寇-----馅-----麦-----慈-----叮-----驰-----港-----皂-----副--钩社区文化活呈动的开展与电服务翻第五章恰-----斩-----趴-----脑-----另-----行-----合-----偿-----何-----帝-----造-----吵--屈物业管理的茎服务标准采第六章热-----落-----兼-----座-----怪-----庄-----克-----迫-----贡-----坟-----印-----滨-----赠--速物资配备与否装备麻第七章猪-----她-----刘-----洪-----拐-----阀-----禽-----可-----惯-----兵-----秒-----挽-----致-----影物业管理费检用臭第八章礼-----驻-----飞-----分-----母-----铃-----描-----沾-----忙-----伪--香物业管理服址务费用的综典合报价配第一章服可公司简介五重庆金科物疗业管理有限全公司成立于稼2000年摧7月，企业叼注册资本5揉10万元，偶具备国家二锦级物业管理袭资质企业资否格（国家一绸级正在申报得中），是重添庆市最具活潜力和竞争力吉的物业管理蜂企业之一。寨金科物管自度成立以来，粒本着忆“盾您的需要，琴就是我的职园责粉”盆、冲“市细微之处见病差别厕”陕的服务宗旨藏，秉承辫“登关爱无处不终在略”必的服务理念坡，倡导间“披认真做事，贸只能使事情甜做对；用心庙做事，才能糕使事情做好违”役的工作作风畏，以蜜“敲创一流品牌茧，实现最佳她社会效益和躺经济效益拣”来为企业发展垫目标，管理柳项目已涵盖螺住宅物业、饭商业物业、沉酒店会所物尽业、高校物怖业等诸多类沃型，现管理终的项目有：床金科花园、域金科丽苑、按香江家园、尤金砂水岸、阴金科教·滥天籁城（美捉社、中华坊旦、紫园）、塞天湖美镇、滋绿韵康城、糖渝西学院红信河校区、金箭科酒店会所惯等。管理面疤积已超过1端80万平方堂米。怖为了给广大途业主、物业夏使用人创造眠安全、整洁牵、舒适的居瞧家环境，最师大限度地满趣足物业产权煤人、物业投杂资者实现物太业保值、增筝值的需求，拘公司按照I鹊SO900是1：200助0质量管理哄体系标准，叮物业管理公供司制订了护圈卫、工程、哨保洁绿化及捧前台接待各妹部门的《操寨作手册》，徐全面、系统序地明确了各她岗位的工作怜职责、工作凑内容、工作舅范围、工作竭流程、工作例标准和考核陷标准，公司盾于2001新年1月开始店全面推行I稀SO900格1：200艺0质量管理削体系，并于柜2001年恰10月顺利次通过认证评贸审。公司为栽进一步提高饮整体服务质才量，引进了以沿海先进的糟物业管理模哈式和现代服卵务理念，培当养出一支密“衡敬业、勤奋成、严谨、务劲实开”炒的高素质、灯专业化的物矩业管理队伍查。2005虹年，为了适峡应公司不断旧壮大的需要教，公司顺利毙完成了组织仪机构调整，招将原来的酿“歪五部一室彩”婆（即：综却合管理部、耳工程部、护勒卫部、财务粘室），在各蹈小区分设管某理处的传统矿模式转变为毯“搜扁平化悔”触的信息化管折理体系模式德，随着OA俱信息化办公潜平台的建成款并投入运行粪和金科物管筑VI系统的摊建立，金科津物管将逐步范迈上信息化吹、品牌化的桌道路。糊物业管理的余首要工作是喝安全防范。软为此，公司艺在聘用护卫筋队员时，认扯真把好狂“惠进人关赢”维，选择形象态气质佳、身勤高次1.75米内以上的退伍蝇军人，中国栽人民解放军奶重庆陆军预熊备役高射炮冬兵师第一团息三营九连常熄驻小区，实俗施军事化管叼理，可确保翁护卫队伍政浙治合格、军得事过硬、作幕风优良、纪捡律严明。2惕004年全朋年，金科物违管所有在管金小区项目未陈发生一次安桨全责任事故趣金科物管现咸管理的茧“落金科花园际·什丽苑自”幅高档住宅小扛区，是一个恒集众多荣誉梦为一体的重肾庆市知名小烈区，目前保逆持着据“孟重庆市物业暴管理优秀小箭区怨”遥、处“招重庆市文明浓小区穷”拌、窑“散重庆市园林础式小区娘”趟、菠“挨重庆市长江午三峡文明长不廊建设示范卡点支”术等殊荣。四训年来，业主坝（住户）对潮管理服务满极意率均保持判在95％以库上。金科物途管也获得障“拳2002－陆2004重德庆市消费者净信得过企业挖”贝、挣“南重庆市20的03、20堂04年度地天产风云物业钟管理上榜企施业傻”庭、个“郊2004－四2006重盲庆市消费者血信得过企业晕”魔、煎“适重庆市十大另品牌物管睡”臂等多项殊荣泊。或二、公司架通构总经理信息中心护卫部多种经营部物业管理处总经理信息中心护卫部多种经营部物业管理处客户服务部财务部拳网帐标码汗橡丘称抽既忙锄煮付寇跪诵金科物业所述获荣誉清单膜获奖名称症获奖项目态获奖时间不颁奖单位接重庆市物业劳管理一级资石质跳金科物业励2000.垦10拐重庆市国土艘资源和房屋陵管理局板重庆市江北酷区文明小区命金科花园编2001.帮7抄重庆市江北变区精神文明怜办公室伯市街绿化养竞护单位演金科花园余2002.篮8块江北区绿化治管理委员会鸦重庆市江北唇区园林式小旅区叉金科丽苑钉2001.睡3脸江北区绿化忌管理委员会惹江北区物业愧管理优秀示垦范小区浊金科花园孙2001.谅12休重庆市江北洒区房屋管理珠局雹江北区物业艳管理优秀示税范小区判香江家园宴2003.棵5伸重庆市江北蕉区房屋管理史局的重庆市物业沙管理优秀小貌区泄金科花园锄2002.风12村重庆市国土砖资源和房屋牌管理局插重庆市文明蝴小区涂金科花园他金科丽苑笑2003.正7监中共重庆市渣委重庆市人缺民政府刃2002－盒2004重锤消费者信得右过企业业金科物业棒2002.猜3雀重庆市消费向者漏权益保护委穿员会膜重庆市园林幕式小区乳金科花园世金科丽苑拉2003.秤10叔重庆市园林子事业管理局硬重庆市人民尘政府弄重庆长江三笨峡文明长廊慰建设示范点钳金科花园金僻科丽苑待2002.绪5针重庆市精神修文明建设委偶员会凡2004－刊2006年横消费者信得娘过企业扔金科物业墙2004.济3舰重庆市消费烤者权益保护远委员会闻2003重卵庆地产风云汉物管榜上榜筹企业例金科物业肿2003.尤12桥重庆晨报断重庆市十大品品牌物管晒金科物业萌2004.体10行重庆物管满兰意度调查组毯委会亮重庆商报社亩2004重遵庆地产风云览物管榜上榜斗企业垫金科物业沉2004.纤12佛重庆晨报锯第二章掀项目的基本驼情况简介妹第一节睬绿韵康城项馋目物业的基竹本情况带物业基本情盗况屋1居、项目名称所：卡金科窝.祖绿韵康城瓦2斤、坐落位置画：错重庆市九龙海坡区九龙园感区火炬大道扶13席号链四至：东临爹欠绿云钢材市桃场循借杀南达革甲巴国城爬西至源位九龙坡公检桌法警润呈北接郊老彩云湖公园捎3广、总占地面裁积：搅25100处茧㎡闹4刚、总建筑面贿积：乱29443悄4悬㎡喉浙昏（其中：进4查栋覆-7汽栋仍26410街.7赏㎡绵）新住宅面积决：壁24334震2m贝2酷皇停车位谋：哭250积个剖鸡5何、物业类型撕：高档住宅像小区太第二节鼓绿韵康城柴项目物业管珍理思路口一、管理机款制搁1旅、管理模式唉：实施腹“军双向式丈”肆的管理模式宅；诸突出超前的策主动式管理卧与服务：满A恶、超前引导逗孔B商、超前服务搬C副、超前管理尿；肢2耽、服务机制闹：主动式的劝服务，做到含“重您的需要，狗就是我的职挑责押”踢、励“推细微之处见艰差别庄”其3赏、服务范围沉：物业管理抖服务协议所挨涵盖的全部变服务内容；象4司、服务标准魔：偏想业主之所草想、急业主遥之所急质5起、服务理念炕：邮关爱无处不速在犹二、管理机乞构穿绿韵康城臭管理处是梯重庆金科租物业管理有沾限公司派驻雹负责略“换绿韵康城涨”热物业管理服哥务的常驻机机构。聚三、建立起寻专业化的物吴业管理：弯（一）亩专业化运作阿与管理亚严格按照已掏建立的质量略管理体系进彩行运作。乞岗B、最目标与计划喜管理阳（二）馅管理个性特苍征裳A、人性化牌物业管理践革朴方腹B、赚个性化服务繁荷（三）粉管理意识药创新意识-鸟-----谎---创新亩是企业获得嗽新生的根本蜘。场2、精品意熊识----陪-----活精品源于科碰学管理。禁3、科学管寺理意识--马-是降低成批本、增加效钻益、创造利忆润。徐4、违服务理念夹-----虽-----挪-薯温馨服务，雷关爱一生馅四、管理与援服务A、管理：雾1、主动式昌的服务，做钞到圣“渠寓管理于服边务之中缸”作2、注重人克性化管理中缺的以人为本薯，全程规范猛员工的职业若化，推动企龄业的可持续宅发展。B、服务：间1、把目前零物业管理行楚业的被动式钉服务转变为心主动式服务营。蔬2、把目前增物业管理行歉业的局部式其服务转变为讯全程式的服寒务。浩3、科学优铜化资源，全棚方位提高给包业主的服务收质量。裂4、快速反宿应服务，为膛业主、住/牧用户排忧解激难。柄五、物业服垒务模式泄重庆金科物恒业管理有限交公司在学绿韵康城万综合性的物烛业管理服务按中，将把管慎理充分的融绳入服务之中瞎。创造性地叮运用先进的惑物业管理模兴式，充分利粒用多年来物但业管理累积腰的各种资源昏及丰富经验著，结合本地雨区独特的人衫文特点及行汗业法规博。皂1旱、组织丰富赢多彩的文化旧和商业推广倚活动，共同叫营造温馨亲付和独特的文展化氛围。抬2饺、罗物业管理配酷合商业经营爬品牌。把侧“梁物业管理表”愿与且“腹商业管理屠”晨相结合。玩个配合商业管远理以著“今细微之处见漏差别诞”修为宗旨。酬秉承掉“斥关爱无处不喊在保”塞的服务食理念。拖3、金科物墙业管理有限污公司的蒸物业管理，命是充分综合斯了行业的先宾进经验，对阳整体物业进登行一体化管有理，既为使昨用者提供及校时、满意的则服务，又充框分尊重使用坟者的私密空冤间。消防与伍安全防范的桂管理工作周锤密到位、建域立和完善人胃员培训组织飞网络，确保溜物业管理人纺员的专业素可质和综合素秀质。党4、扣网络办公：细物业管理采择用网络化办凑公，不仅物恳业内部本身吐联网，通过爹网络传输信斩息，而且内盯的客户也可洋与管理处通合过Emai猪l进行联系蜂，进行投诉式或报修，同炮时提出物业婚服务改进意撤见和建议。漠5、份优化资源：自推行资源再构利用，充分鹊节约与控制抖管理成本。虏6颗、快捷服务炼：将设有桶24臂小时温馨服场务热线，随扶时提供温馨歇服务，并保姥证在短时间摸内为客户解后决问题，保古证服务质量呀。墙7凶、引入商务凤中心服务，漏为使用人提疗供个性化的砍服务。住运用伯“矿人性化茄”耐物业管理模庆式和行业的繁先进经验，嫂进行综合一医体化管理。夹实行制“澡即时服务与现隐性管理耕”智相结合的管睬理机制，既胶为业主提供桌及时满意的椒服务，又充壁分尊重业主凤的私密空间僻。涨建立和完善旦人员培训体河系，确保物买业管理人员嘴的专业素质先和综合素质泉。兵加强品质管丹理督导力度锹，引入竞争钉激励机制，宋采用整体管锄理和责任管忘理相结合的坦方式。撞E、建立完称善的服务网抚点，为业主疮提供个性化雪的商务服务腿。抱8混、追求完美甜的物业管理演服务新概念价。佩第三节竖础物业管理目假标缎针对打绿韵康城明整体的实际电情况，结合柏本物业的管作理特点，走绿韵康城或的管理目标讲定位是：通寇过对揪绿韵康城喇整体的物业想管理和配合榨商业运行，透进行莫集中、统一弱、优质、高炮效的服务和菜管理旷，使域绿韵康城熊整体的物业唤管理在区域身环境、安全管保障、文化低氛围、管理买水平等方面滑成为重庆市妻物业管理的冬典范，树立客起独树一帜末的名牌物业盗形象。营该物业一经品全部接管，大公司将按专凡业化的水准撑经营，按I破SO900封1：200职0国际质量居保匙障然体系进行规患范化管理和花服务，全面本实施物业管嫌理体系。熊在全面接管倡后一年内、口物业符合政缝府规定的考悲评条件的前灾提下，达到演重庆市优秀贸住宅小区管院理标准，两赞年内达到国贞家级物业管酒理相应管理坝标准并通过开考评。辟第四节属物业管理的赔组织体系令一、管理架津构否在姿绿韵康城幕的物业管理江服务中，结断合人文特点腔及行业法规级，采用一站弦式物业管理芳服务，并结论合现代物跳业疏管理念和经奥营模式，确耐定物业管理名运营的管理握架构。付（1）贡绿韵康城参物业管理外时部组织架构重庆金科物业管理市政房地产主管部门重庆金科物业管理市政房地产主管部门业主管理委员会隶属关系计划目标管理隶属关系计划目标管理监督西京初监督绿韵康城管理处酷瘦绿韵康城管理处协同眯鸟吊假丹点廊禾抱棍近铺府盈疯野碧哄片淡浆渔幅桶歌协同交膜滔洪仅径跌某萌宝给寓管理于服务石什匙既异碌面剂妖薯阻横徐粥掩亏朱冻谷椅查殖咬胁寓管理于服务扎叔外部组织架苹构说明：言1、由金科即物业管理有窝限公司下辖店的叫绿韵康城跳管理处竿对木绿韵康城趴实施专业化拌、规范化的民管理服务。笨2、市、区元两级物业管犯理主管部门警对物业管理挑工作进行行植业管理和业掠务指导。正3拳、业主管理平委员会就和物业公司当构成对管理盖处的监督协雅调关系。挡（2）掠绿韵康城胳管理处组织麻架构（机构切设置）绿韵康城管理处护卫部维修组品质督导管理行政事务管理日常安全管理车辆管理清洁管理档案资料管理日常维修养护绿化管理管理成本核算消防系统现金出纳管理行政组保洁部接待前台绿韵康城管理处护卫部维修组品质督导管理行政事务管理日常安全管理车辆管理清洁管理档案资料管理日常维修养护绿化管理管理成本核算消防系统现金出纳管理行政组保洁部接待前台终管理处内部共组织机构说笛明：姜1、设置原就则：精干高后效、目标管县理酬2、设置形渗式：垂直领肯导、整体协浪调另二、管理人敬员岗位设置吉、人员配备口及任职条件过和素质要求碧：也1、物业管圆理人员配备架及任职条件惊和素质要求静序号版岗酬位亏人数学任职卡条件锅1堂物业主任度1定大专以上学浮历，持物业屠管理部门经还理资格证书酸，对物业管侧理业务有全挨面认识，相础关工作经历掀六年以上，政办事果断干感练，组织协滩调能力强。伸2钉助理叠3拌包括：行政炎助理、物业档助理、工程门助理。大专伙以上学历，砌持物业管理兵相关岗位资擦格证书，对滥物业管理业项务有全面认妻识，相关工理作经历三年率以上，办事摇果断干练，刃组织协调能溜力强。紫3怒前台接待旬4乘大专或以上烧学历，熟悉嫂相关业务知桨识，能熟练按使用计算机寿，相关工作典经历两年以殊上，善于与腿人沟通，厘1.6M渣以上,有较悉好的职业道医德素质和个辟人形象耍4引智能化管理务员绒1四大专或以上蒙学历，熟悉楚相关业务知线识，能熟练渴使用计算机柜，相关工作鸣经历二年以怜上，善于与亚人沟通，组降织协调能力栋强膝1.65M砌以上,有较肌好的职业道元德素质和个去人形象顷5冲行政办公人恳员灯1妥大专或以上免学历，熟悉挡物业管理法士规政策,对浇物业管理业斜务有管理经越验，懂得管垄理的各项程咳序，能熟练诵使用计算机除，相关工作答经历三年以注上，善于与非人沟通，协茫调能力强村1.63M繁以上,有较叫好的职业道隔德素质和个饰人形象。河6虹护卫队长与杯护卫员杏36问高中或以上漂学历，以退坑伍军人为主舟，有护卫工睬作经验，善蝇于与人沟通晴，一年以上伴相关工作经络验,螺1.75M煮以上,有较也好的职业道使德素质和个天人形象。杆7贸绿化与保洁写36缝初中或以上放学历，有保福洁或绿化的叫工作经验、择善于与人沟轨通，一年以案上相关工作钥经验,摄1.58M筐以上,有较禁好的职业道驴德素质和个卫人形象。葡8熟维修部水、摄强弱电工、乖空调、电梯心、泥水工等蓄6详高中以上学笋历，持相关无岗位资格证昏及操作证,价三年以上工婚作经验，善技于与人沟通储，熟悉物业顾管理法规政侵策,对物业鸭管理的维修显业务有管相绕当的经验，密懂得维修的沈各项工作程帐序，有较好录的职业道德挨素质和个人春形象。爷9尚炊事班长、辞炊事员皱3炼初中或以上北学历，善于委与人沟通，赤有相关行业叫操作许可证摸，一年以上记相关工作经丛验,尸1.58M店以上,有较昂好的职业道趴德素质和个悔人形象。办合较计捆63人牺第五节觉项目跟进工昂作计划巴阶段牢序号尸工作项目幻工作范围准负责廊物业返前期营跟进离1胁接管前的工深作介入喷对项目全面细、细致、深寄入的了解，日镜项目小组号2绵配合开发商慧的工作鲜协助开发商散的系列工作典物业袄接管爬1烛物业的接管怎验收逢协助开发商排的接管验收窜，确保物业哨的顺利交接胖。仍管理处主任僵一名＋工程暑主管一名岸培训遣1完职能部门设雾置祸指导按运作诸的实际需要运，科学、经赚济地设立职耀能部门。谷2灭人员甄选、眼配备京提出专业人详员素质要求海，确定招聘务方式。蹲3株物料配置淡按人员编制袭和工作需要竞提出物料采闲购合理化配焰置。衰4捏CI标识朗统一标准、却树立专业形瞧象。摸5踪培训可对物业管理顾人员进行系边统培训。节建立质量唱体系遭1愧管理体系文撤件的运行及辈前期软件建让设携运用ISO屋9001（宗2000版陪）的标准程状序，完善加唤强各专项管彻理制度的有顽效运作，充2月引入物业管据理信息化处挤理系统个协助楼宇智悠能化系统的李建设，引入协物业管理信宾息化系统，闸提高小区管捧理的质量和箭效率。戚3税体系的系统袄培训喊朱体系运行尼1昏组织与建立下管理体系沃组织好入伙追的培训工作桐。买2翻成本的核算高与控制句成本的核算的的建立与管笛理培训点3伟体系的全面稿试运行泄组织实施管哈理体系在小委区的全面试玻运行。巧体系运行检肝查考评狸1纳日常管理运忽作圾对房屋、公锁用设备、机荣电设施、治井安、交通、迈消防、清洁滴、绿化、经厉营等日常管鄙理及建设的逼指导、培训泊。统交流指导泼1继组织物业公龟司管理人员延交流考察炭考察同类先优进物业。吧二、间罩运作流程方案设方案设计人员培训物业交接协调配合接管服务日常管理物业管理事务安全管理环境管人员培训物业交接协调配合接管服务日常管理物业管理事务安全管理环境管理工程维护管理其它事务管理商务服务文化建设财务管理品质管理净三、唱绿韵康城标物业管理信尖息反馈控制厘方式歇物业管理监币控中心，通败过信息传递知工具，投诉捉和各专后业组配备的库无线对讲机恢等工具，及岗时反馈每个岁区域发生的桂情况。沃严格的岗位姜责任制和完功善的管理规救章，实行规求范化运作。孤3、流畅严目密的运作流布程，环环相激扣，相互监趟督。换4、管理处锦每月（日）帜检查，通过番总结评比来校获取反馈信昂息。劈5、通过反刷馈信息的总馆结评比，迅如速发现管理注服务上的缺峰点、盲点及傻时改进工作梯，提高服务梢质量。瓦第三章昏是绿韵康城诱的服务与管类理盗第一节修绿韵康城警的公共服务烟项目与内容并一、公共服核务项目与内拳容奖1、园林绿剧地的管理养附护。胳2、环境卫命生的管理服任务。耗3、公共治把安秩序的维融护。底4、物业档争案资料的管艰理。胃5、物业装谊饰装修、施遣工监督管理翅。畜6、车辆行熟驶、停放管中理及其场地耐的维修养护毒。期7、分房屋建筑及推其公共服务狭设施的使用放管理、维修绩养护、巡视姨检查。叨8、失进出人员及败物品管理。昏9、备社区文化的识开展与服务敏。侍10、提供艺特约服务。使11、涉及乐物业管理的河有关事项，阴代表全体产隆权人聘请相振关专业服务太机构以及专拾业人员。恼12、代表候全部或部分造产权人就与肠整体或公用允场所、公用哀设施相关的凝事项有关方竹面交涉或提蛛出法律诉讼轧。递13、签订矛和履行与管嘉理事务有关惧的合约。蓄14、处理收与物业管理档有关的其它副事项。包第二节查厕绿韵康城的趴专业化管理钢一、绿韵康阳城安全管理绘安全管理工霞作是小区管其理的一个重晴要方面。人告们常说召“疲安全第一摸”能，安全工作讨具有第一位筋的重要意义不，只有小区絮的安全有了喷切实的保证腾，住户才能矮放心地工作贯。因而安全不管理也是小朗区管理的一因项基础性工垫作。门卫、麦巡逻、消防耍以及停车场型管理等工作镰都属于安全宁管理的范畴瓶。膀（一）治安杰管理器1、治安工蔽作的特点及寇主要任务菌（1）以预筒防为主。无坝论是治安也代好，消防也足好，都应贯哨彻预防为主丛的指导思想治。不出事故虫，不出案子渣，是护卫工功作的根本目泼的，也是衡茅量护卫工作被绩效大小的哭主要标准。让（2）护卫料与社会治安蚁紧密联系。议小区的安全防状况是整个骗社会治安工洒作的一部分登，因此护卫奔工作离不开屈社会，离不些开政府公安炼部门，这是甚护卫工作最广明显的一个券特点。零（3）服务络性强。从本喉质上看，护傍卫就是服务估，即提供护费卫服务。作绞为护卫人员志，要树立咽“拉服务第一、优用户至上评”饼的思想，既耻要护卫队员自的警惕性，碎又要有服务午人员的和颜隐悦色；既要伴坚持原则，稻按制度办事激，又要文明镇礼貌，乐于春助人。为了歪与声绿韵康城序高档小区的栏定位相适应奶，护卫员全截部身作制服扮进行值班。任（4）软件狐与硬件同时祝抓。安全工拜作的好坏，恐既要靠软件慢也要靠硬件轻，1、要不洗断提高护卫逮队伍的素质衡，2、要抓林好护卫设施贪的建设，建瞧立完善的护堪卫系统和消被防报警系统鸽。读稀（二）校主要任务：仙A.门盟卫工作。着悦装整齐，维法持大门口秩天序，疏导交缠通车辆，为既客人开门、基咨询指引方商位及提送行棒李等，同时钟应注意进出并人员中的嫌烈疑人员，防候止各类案件掠的发生。燃B.安释全巡检。定江时和不定时浇地对各个部消位进行巡视煮检查，发现顺不安全的因良素及时进行兵解决。弱C.停鱼车场管理。朵疏导车辆进难出，检查停臂车证件，进渗行停车场消均防和安全管痛理。料D.案约件处理。对床内发生的各哈种影响安全协因素进行整吵治，配合公跨安机关对安列全工作的管巾理。沉E.消放防工作。消堂防控制室值这班检查，配予备专职消防独人员，建立隔义务消防组姐织，进行消拳防训练。伏F.与筛其他部门搞宰好配合工作犯。景（三）相应促的治安防范有措施妥（1）安保昆部的组织结秤构籍小区护卫帝部的班组设盲置与小区规非模有关，物庭业面积越大质，配套设施么越多一般的淡班组设置如止下：护卫部门卫岗流动巡逻岗机动岗地下车库岗监控中心岗护卫部门卫岗流动巡逻岗机动岗地下车库岗监控中心岗剩（芒2）合理安遍排治安岗越A、智能监竖控中心三班默倒24小时隆值班毁B、地下上车库入口三蚕班倒24小均时值班蓝C、巡逻3脖岗三班倒2龙4小时值班朋D础：入口大门父三班倒24滴小时值班的E、护卫队大长总体协调登管理。亚（3）加强庭门岗的监控带力度滥（4）组建朵机动快速服久务机制网管理处建立邮快速服务，拴它的特点是沃机动灵活地华把目前物业勇管理行业的眯被动式服务隆转变为主动容式服务。把伤局部式服务拨转变为全程丹式的服务。皱。番（5）实行粗24小时巡吨视牲巡逻人员实悲行24小时阿不间断巡视舱，确保及时竹发现问题和穗处理问题，其巡逻人员采栗用徙步巡逻师方式。度（6）加强屋区域巡逻堆为加强对治铁安巡逻的控狐制，保证巡倍逻到位。享（7）治安远状况统计卧对治安状况衣控制实行每汉月统计，分纳析所产生的兼各种问题，跃找出原因，财制定相应的穴措施。逼把（四）车辆少管理恒车辆管理的依重点是防止脆车辆乱放及准车辆丢失，蛋要做到这一检点，首先要乘搞好停车场闲的建设。位置规划吗车炭辆可分为机湖动车和非机名动车两类，互机动车可分翻为汽车、摩乏托车等。如摸果各种规格更的车辆混杂啊存放，既不姥利于车主，后也不利于管只理人员的管坚理。为了避奶免这种混乱谈状态，管理洋处把停车场淡库的区位作千适当划分，混以下是停车并场库划分的描一个构想：停车场库机动车区摩托车区机动车区非机动车区停车场库机动车区摩托车区机动车区非机动车区内部要求罪对于机动车胖，我们将根哀据的整体规育划，实施以扣下管理措施兼：逆了解各机构吐车辆情况，杜实行便捷停维放。（戴2）实施停婶车专用车位鼓制度覆（3）小区疲道路设减速民坡，限制车稼辆行驶速度旷。（4）严呼禁无牌车进坛入停车场。唉（5）做好斑宣传工作，烦除在标识牌隐上标明车辆仓停放标志外闯，平时也做恳好相应宣传碗，发动大家秀自觉遵守停漏放规定。客（五）消防故管理咽消防安全责兵任重大，这裂是我们多年太物业管理实劳践中得出的铁切身体会，徒消防管理的洲关键环节在洒于下列四个火方面。宣传教育事开展消防安盒全教育，树轮立消防安全砍意识是贯彻乓“柱预防为主，痕防消结合编”只的工作方针馆为前提，我脊们的每一位章员工都是义陪务消防队员耀和义务消防们救护员，将据采取多样化驱的宣传形式径如一年一度瓣的驰“扣119要”茄消防日，设猜消防宣传栏财、收看录相兔、发放宣传违材料等向用适户宣传消防设知识。消防玉工作不只是术少数人的事渗，而应是中控全体人员的凉共同职责，晚对于的全体柱人员来说，拆必须了解并炕掌握如下几鸟个方面：拆（1）防火络工作的各项叔有关规定；狐（2）手测提式灭火器子的放置位置箱及其使用方纠法；蚕（3）消防煎应急通道位蜂置和紧急情委况疏散方法曲；贱管理处员工勾还应懂得以谁下两点：尼（1）到紧横急情况时自毅己的职责任唯务；（2牧）重要物资桨（货币、文甩件等）的转偶移及办法。日常检查惧防火门：是蛋否关闭状态码，铰链是否凝灵活，整体丧有否损坏。里应急照明灯大及指示灯：动电源是否正缺常，整体有所无损坏，表雁面是否有灰极尘等；购各种消防标总识：安装是陷否牢固，定炸位是否准确松，整体有无榨损坏，清扫隔表面灰尘等磨。乖灭火器：瓶挂体是否完好醒，固定是否掩牢靠，保险充是否完好，亭气体压力是湾否在规定的隆范围内等。帆消防栓是否胶完好，水压国是否符合要梨求。群让业主参与夕的消防管理境组织人员开捏展消防演习赌。（2）请巾消防支队做泼有关知识讲寻座。挖成立义务消沃防检查队，保对消防设施恶进行检查。食消防报警特锐殊处理程序朗监控中心值班人员义务消防队员火警扑救惹卡华研律通知虏监控中心值班人员义务消防队员火警扑救消防119鼓钩财袖询报警量消防119管理处主任亮古说伸棵报告笑闪欲苦须消石往现村场管理处主任公司领导鞋勒院降崭报告轿亭宜讲珠殃掌握愚现场情况公司领导弱抛驻换毯通知嘱少焰价母暑脸谦往现场出事用户辣召毅出事用户他（六）环境喝卫生及绿化禽管理家炕物业清洁甚保养是物业迹管理的重要欧组成部分之瓦一，是体现诊物业管理水距平的重要标民志。高质量蚀的物业清洁姑保养为业主臭或用户提供保整洁、舒适劲、优美的工籍作环境与生罚活环境。而怒且，物业通僵过清洁保养疤，可以延迟销和减缓物业劣装饰物表面廉自然老化及盗人为磨损，听保护物业的芦装饰材料，劳延长物业再纵装修翻新的欢周期，既经羞济又能保持备物业美观。踢袍未在绿韵康城词，我们将对框的清洁卫生豪、绿化等项傻目提供高标哪准的服务，养努力营造一如个舒适、整盈洁、明亮的麻办公环境，要我们将切实舱做好以下几傻项工作。垃全面实施I爹SO900圣1：200哗0质量保证矛体系和导入秃ISO14摘000环境喜管理体系牺实施禽ISO显9001汪：魔2000劳质量保证体队系是进行规产范化管理的我保证，逐步李建立和实施范ISO14蛛000崭环境管理体矮系则保证亩绿韵康城群成为熔“辛三无赵”读的生态绿色齐环保小区。攻1、保洁部屡主要任务和黄组织结构前（1）保洁片部主要任务凶：泼负责各个楼尊面和各公用膝部位，使其棋达到标准的坑清洁要求；大负责制定清寿洁设备和清倒洁用具的采你购、使用意饮见，合理掌宋握清洁费用喷的支出；负挤责对清洁员统工的业务培瓦训，使他们没不断提高业糊务素质，负郑责接受客户仗的委托清洁动业务。组织结构物业助理班长外围清洁工楼面清洁工销售部清洁工公区清洁工机动清洁工物业助理班长外围清洁工楼面清洁工销售部清洁工公区清洁工机动清洁工支（4）16搏小时保洁制配度爪实行8小时湖一班组保洁纲制度，早晨掌6：00上休班直至下午征5：30时煎下班。以保更证的卫生达却到要求，每奥日的卫生全钩面清扫在人梨流低谷时和赔业主上班前站进行，尽量异减少对住户幼的影响。菌2、垃圾分好流搜在狠抓环境闲管理和培养玉业主环保意役识的基础上漆，我们将对脂生活垃圾实坝施呜“玉三化战”贼管理，即垃债圾收集袋装摆化、垃圾回元收资源化、盘垃圾处理无滴害化，从而身实现有效的痕垃圾分流。废弃物品收购站集中处理环卫部门运出垃圾分类收集箱可回收资源有害物无害物废弃物品收购站集中处理环卫部门运出垃圾分类收集箱可回收资源有害物无害物月（步1）垃圾收图集袋装化：片垃圾的收集击，统一采用镜垃圾袋进行踪袋装并投于缎“芦三合一粉”嘉（2）功能扶的垃圾箱。旬（3）垃圾店回收资源化生：通过垃圾翅箱，从中分携捡出可回收您物品进行回脏收利用，避裳免资源浪费鞋。池3、杀虫灭逼鼠希园区内经常叉性的杀虫灭器鼠工作主要敢包括以下几马个方面的内必容：予（1）主要不消杀对象是猫老鼠、白蚁腾、苍蝇、蟑城螂及蚊子。散（2）聘请遍专业队伍进燕行消杀工作郊。皮（3）专业怠消杀公司应夜出示营业执捞照许可证，秘保证所用药烫物在操作条排件下对人体愚不构成为危沟害。催（4）双方默签订合同，难明确各自的田责任、义务静、消杀范围桃、要求和标取准。抛（5）在园漆区内定期进粒行投放消杀币药物的回收墓，以防意外党发生。归（6）实行遣重点防治，害配电房、仓阁库、消防控傻制中心、总辞机房、电梯虽机房、食堂乒等部位以防遗鼠为主，其冬他设施和场井所以杀虫为仙主。剖（7）杀虫研灭鼠工作通铜常安排在下倘班后或节假危日进行。杀弯虫灭鼠实行铲施工记录卡址管理，做好张签字验收。邪（8）对由谎市、区、办抄事处爱卫会昂布置的除四易害活动或专绍项检查工作羞予以配合。恢管理人员的研培训与管理市一、人员的魄培训扔1、培训愉目标区为了把绿韵刷康城管理成控重庆市物业史管理的典范多，必须培养骑一支高层次侧、高素质的下物业管理专牙业队伍，通舞过各种形式锁的培训，使劫管理处员工陷具备全面的蔑物业管理素沸质要求，从答而实现预期垒的管理目标宵。具体目标森如下：粒（1）确保索每个员工年指度培训在2壶00课时以昨上。孤（2）新员混工培训率1悉00%，培蜜训合格率1政00%。连（3）管理散人员持证上馅岗率100鞠%。踏（4）特殊凤工种人员持组证上岗率1李00%。遇（5）建立形和完善员工明训练网络。胞（6）对员愉工进行网络定及智能化培确训。旺2、培训幸方式（1）自学膜自学是提高安学识和技术点、增长知识侄才干的行之堡有效的方法石，公司非常构重视和鼓励矩员工利用业罗余时间参加右与自身岗位很相关的专业魂培训班、自往考班，学习僻时间上给予镰安排和照顾窜。艇（2）自办蛛培训班巩举办相关专若业培训班，毕加强和提高琴员工专业素告质和职业道寻德修养。其（3）外派共学习培训贿选派员工参伤加行业主管探部门组织的杠各项专业技坝能培训。四（4）理论怜研讨或专题归讨论淋针对物业管跪理工作中发匙生的疑难、芽典型案例及百时组织专题分研讨或专题辜讲座，总结凑经验，提高主水平。膨（5）参观乎学习女组织员工分笑期、分批参幕观同行业优贿秀管理项目望，开拓视野缴、总结经验邪。左（6）岗位环轮训物通沙过岗位轮训炊，给员工提颤供晋升的机馅会；通过人其才的横向、能纵向交流，窝达到沉“施专职多能别”窜的目的，从容而提高员工盛的综合素质翅。掘3、确立窑和完善员工因培训网络系柏统雨（1）在员琴工的栗“袄工作技能、痛服务意识、舱综合素质、胃团体合作态”螺四个方面调吐查员工受训医程度，确定剂训练需求，催制定训练计费划。训练计糊划包括：漏按什么标准古，达到什么闸目的（训练顺目标）；造训练程序、暑方法；怜训练对象（她受训区域、楚岗位、人员漆）；救训练内容（盗技能、意识避、操守等）岩；崭训练地点、因时间以及经季费预算；妻效果追踪的取方式、时间楚、执行者；雀预备修正计音划。寄（2）员工投的训练分两脏个层次进行肾，即管理层拳（包括潜在扬管理层）和绍操作层；在烂对第一层次县训练中，注旅重管理职能册的训练，并量由其分解及御制订、实施房对第二层次但的操作训练掉，形成员工台训练组织网胃络。两个层写次的训练均烘进行吧“伤两个W歇”壁的阶段，接即职“匹WHAT占”嘱：使训练对进象知道工作服怎样做，糊“雁WHY予”苏：进而明白尘为什么这样棵做，由被动絮式工作转化攻为主动式工税作，再进行冰深层次的引佛导，提高员梳工的工作技孤能，端正工陆作态度。晨（3）训粘练的程式不热只是授课讲沿解告知，而浮是有系统步肾骤的。训练茎的步骤为：币告知（TE谨LL）、呈部现（SHO始W）、试作艘（TRY）渐、追踪检讨输（FOL警LOWU步P）；其中筑追踪效果的锯方法亦分为主定期和不定馅期、告知和盖不告知的方悬式。定期结总合告知的追亡踪方式，主洽要检查员工费掌握的工作抽技能程度和己工作标准水湖平；不定期规结合不告知岗的方式主要慎是追踪员工追在实际工作婶中的效率、单效果，检讨缝其工作态度娱。敬（4）紧急秩事件处理培第训亭除了上述在略职培训项目瓜外，针对的葬实际情况，葱对管理处员穗工进行下述饥紧急事件处口理培训：蔽火警应变；经B、电力演故障；C板、上、下水炸管道爆破；倦D、雷暴辟和防风；询E、盗窃与群抢劫；暂处理可疑物泽体与恐吓电氧话；映G、处理投津诉；H、弓处理违例车浊辆；数（5）公众毅形象规范培捷训铲公众形象是跳现代企业赢者得市场的客母观要求，是天企业文化的亏必然反映。确通过以下措珍施保证企业共的信誉。师以企业精神点、经营理念拔和发展目标腊构成公司特圈有的企业文灰化，使全体炭员工形成共族同的价值观摧和团队意识秃，实现公司涝创建物业管斥理行业名牌址企业战略目岗标。阻以《员工手东册》规范员虚工的行为，朵展示公司良猴好形象。真以ISO9阳001：2鹅000质量犯体系确保规收范化的物业掘管理服务。剂待以统一、简矮洁、鲜明的衫CI设计，矛体现文化内甲涵。项通过培训，盛将为培养一闭支与管理相芽适应的高素要质的物业管形理队伍。弃二、员工的岭管理睡（一）人绞性化管理艺具体的物业思管理服务主也要是由员工化来实施的。拖管理者对员普工必须具备僵服务意识，启重视每一个烫员工，注重挨员工的感受当，鼓励员工额的进步，修涂正员工的失鼻误。巧加强员工实俯际操作的品道质管理督导陷，有针对性故地具体实施闲员工训练，台关心员工的斗成长。断适当的授权晴结合杰“凑指令扬”靠的信息传达吴、实施过程蒜，进行必要笑的效果追踪形，增强员工岗的参与感。倘主动了解员袖工的需要，芝使员工保持窃良好的沟通绩，倡导团队姜精神惠（二）录用锹与考核您1、录总用：根据我绳司制订的人券员岗位编制献、用工条件吧，经考核、馆面试择优录钻用，录用后碧经上岗培训传和业务考核桐，试用3个亚月，依据《妈劳动法》的燃规定，以劳讲动合同书的研形式与员工绞确定劳动关逗系和合同期朱限；湾2、考借核：考核是辫检验工作成狡效、业绩以佛及培训效果瞒的重要手段饮，我司一贯男重视对员工懒的考核，制外定了一系列惰的考核制度茅和实施办法怪:承我公司每年渔与管理者签著订经营管理界目标责任书轻，考核整体介目标完成情惭况。姓对操作层人捡员进行两次室岗位考核，湖根据考核业仆绩实施奖惩跳。成培训项目结图束后，对参贞加培训人员满进行一次全条面考核，培个训考核率1污00%。慕对管理层每走年进行一次荷考核和民主看评议，根据责评议及考核茶结果决定是狭否续聘或调满换。熄特约服务不项目与特色贝提供便利、趣高效、经济赤的特色服务头是衡量物业缎管理水平的勉重要标准，洁亦是提高小讯区服务质量蹈与效率的重则要措施和保逐障。我们将歼根据绿韵康歉城的结构、思地理位置和射周边的配套秆设施情况、图业主需求调堵研结果，充役分考虑到业劝主需求的每姥一细节，通闻过提供丰富诉的特约服务泉项目，切实版提高的物业谣管理水平。汁物业管理将子围绕各业主圈的需求，秉贪承棵“控关爱无处不鹊在平”恨的思想，开较展全方位的笑服务。拥一、管理中拨心的特约服旺务糊管理中心习是整体素质蔬和文化内涵达的具体表现斗，是对外宣日传的窗口，软根据需要，参管理中心饺将设立以下缸服务项目：妻1、烧问讯朱服务和留言支服务；成2、允邮件专递、薄信件报刊收呀发、分捡、盐递送服务；逢3、出租汽乎车预约服务倘；叔4、提供旅灶游活动安排含服务、瓣代订烈票务、酒店贱预定、出行哭参考等服务底；翠5、航空机麻票定购；桶如装水定购及钞递送服务；锣6、花卉代挑购、条预定鲜花礼慢篮、魂递送服务；讲在7、提供室部内有偿保洁兰服务。质二、物业管田理各专业的叉特约服务侵1、租摆服蒙务谁为的业/租扇户提供租摆碗服务，主要队以出租/售挠宽大绿叶、榆无异味、易装栽培的木本母植物为主。摊同时提供专芦业养护人员蛇定期进行浇贡水、施肥、器剪枝等，为餐业主创造优劈美宜人的室测内环境。询2、装提供即时维咽修服务秀提供维修安笋装服务（家戚电、家具等妨设备）；提偶供各种即时乔维修安装服野务。巷4、提供清哀洁服务寸将对新搬迁泳入住的业主加单元提供有痒偿的清洁服茎务。组织专甜业的清洁人扎员对室内和避家具物料将狱按成本价进的行规范、细环致的清洁工鹿作。日常期香间视业主需减要可另行约训定分时段预疤约上门提供迫酒店式清洁俗服务。求5、健康服番务谜在外特定区努域设立健康粘体育中心，畅提供业主晨葡练场所；设农立健康中心镇，提供健康固咨询、健身饭、医疗保健诸等综合性健筛康服务，并垄常备日常应舌急蝶“秃红十字恢”砍医药用品箱邀。齿6、厌业主蚕休闲略俱乐部弃在工作之余绍进行适当放租松，成立业沈主俱乐部，讽定期组织业藏主联谊会，舒安排有氧活蹦动如举办健夜美操班、舞裤蹈班、健身懂器械指导等宏。愉三、代办类贝的特约服务哄：岁1、咨询代身办服务专政策咨询、网网上查询、立法律理财咨烛询、提供市裳场信息、商团务咨询等服挨务。竭2、安排商焰务出行服务利提供旅游、评票务、出行浴参考，代售锄车票、代办警酒店预定等赞。途3、其它代兰办特约服务童预定鲜花礼养篮、轿车租份赁、代购礼绝品、餐厅预怖定、培训设捕施、干洗服旬务等。液四、信息咨瞧询的特色服尝务询市内各种培再训信息圆2、餐饮单币位信息溪3、搬家者公司信息妖4墙、天气与空叛气质量信息属5、交通信引息统奥6、其傅它信息咨询字服务、辆公共信息查抚询。恋第五节肢物业管理覆的服务措施亦一、主要岗拔位介绍哥绿韵康城将瑞按科学合理肝的原置设置想岗位，配备隔人员，具体交如下：发管理处设管亦理物业主任瓜一名，主持健全面管理工宗作；他设工程助理流一名、主持脆智能化、机裳电维修、设保备保养等工泄作；懒设行政助理锹一名，负责腾管理处行政渡、客户服务伪、人事及质氏量保障工作琴；球设物业助理头一名，负责霸保洁，绿化殊的全面管理寇；轰设护卫队长姓一名，负责虏范围内的安叼全管理工作滋；许护卫岗位（脑36人，含柱外围、门岗柱、车库等）馅；灭保洁岗位（阁36人，含母外围保洁岗景、地下保洁移岗、楼面保飞洁岗）；源设绿化班长字一名，负责始园区公共绿站化带及景观拍的维护保养泥；卖绿化岗位（先5人，含外桃围绿化、水臭景的养护）纸机电岗位（逗6人含强电每工岗位位、亮弱电工岗位罪、空调工岗嗽位、电梯工沟岗位）。维第四章斥社区文化活私动的开展与翠服务安第一节岂社区文化邀活动的开展饶社区文化是阻小区成员包眯括业户和服姥务人员塑造欠的反映社会封文明、体现攀现代生活方体式、具有个草性特征的社爷区居住理念终及其活动方驴式的综合。线社区文化具蓄有凝聚功能携、导向功能炕、约束功能参、激励功能辣和辐射功能皮。社区文化恭是人们基本洲生活不可缺挺少的组成部丈分，是社会迎安定团结的趁需要，是创厘造社区良好熄人文环境和卸提高住户生通活品味的重明要手段，也犹是实施物业枣管理的润滑嫁剂。社区文郑化建设是物搅业管理的使手命，营造文甚明、静雅、牙祥和的绿韵埋康城文化居咸住环境和人异文环境是我爷们的追求。擦一、争绿韵康城社薄区文化的目亲标迫绿韵康城社舱区文化的目晨标是：用专“猎人性化拢”蜓的举“郑金科物业管趋理模式阴”鞋，营造小区滴文化与特区钱文化相融合己的自然、文膊明、高尚、盛静雅、祥和载的社区文化找典范。突出性个性就是中修国传统文化复与现代科技宜文化、小区辟文化与现代兰居住文化有静机融合，所较体现的回归劈自然、天人摘合一、静雅闯宜人的环境父格局和现代晕智能化所达病到的迅速便轰捷、安全可借靠的生活模皱式高度统一深。如此生活曲居住环境，堂必须要靠颤“胳人性化拐”荣的模式去管席理，才符合杆自然。金金科物业有屋着丰厚的文衔化底蕴，以堆“知人性化山”毁管理而闻名壶。我们将通桌过寓教于乐济、寓乐于教株、循序渐进袋的方式，以挺“诵爱家、爱区暖、爱国扒”弱、劳“面营造现代居抬家新理念耻”撇、伯“士绿色环境河”幼为主题，重辈点考虑老人羽和儿童的需归求，特别设交置社区文化亩活动室，精爷心选派能文版能武、素质棒综合全面的亩社区文化专炒干，合理做职出社区文化泊活动计划和勺安排，优先倚保证社区文集化活动经费挣及活动场所在，开展多样棒化、多层次赤、多形式、番全方位的环蝴境文化、形均体文化、精垃神文化、网锦络文化等活役动，突出一迫些有特色的费固定性社区鸭文化活动，考把绿韵康城悦社区文化建醋设成为亲和波型社区文化白典范。芹二、社区文画化老（1）健全赌并落实各项叹精神文明建务设及社区服所务制度。述（2）设立猪宣传教育学炼习园地，并倦有房屋及设鹿施设备管理朝、装修管理年、消防知识钩、社区文化碗等方面的宣抖传记录或专亲栏，举办相走应的各种文宝化体育活动富，开设社区姑服务场所。真（3）定期剪开展健康有核益的宣传活浮动。库（4）积极船协助街道、惕派出所、居棵民委员会开现展各项工作信。央（5）积极立配合商业、否邮电、银行炸等部门开展崖便民服务。惨适应社区发身展需要，适校时提供新的臣服务项目，刮第五章忌哨物业管理的寺服务标准菜为把绿韵康代城建设成现旅代化小区物锄业管理的典际范，我司在很管理过程中易，将参照《暑全国城市物埋业管理优秀亏评分标准》酒，结合本司王所确定的管市理目标及质播量方针，特根对以下各项鼓指标作出承郊诺，并将相患应的保证措凭施汇列如下尸：怖序号懂指标名称僻评分标准元管理标准珠采取的措施宾1绝房屋及配套角设施完好率捉98%拨99%桶采用小范围再管理与管理怜中心控制相笼结合的工作色方法，分区甲负责，责任租到人。建立思完善的巡查生制度，严格首审批装修管法理，健全档书案记录。搏2蜡房屋零修、梦急修及时率忧99%态100%嘱建立严格的税修缮制度，钓要求维修人狭员接到急修晓请求后携带地工具十分钟裤之内赶到现汪场，零修工妹程及时完成容，急修工程浩不过夜。并棚建立回访制足度和回访记黑录。以优质务服务为本，冻实行24小渠时维修制度郊。仓3水维修工程质库量合格率央100%遗100%邻分项监督，圣工程维护组笼严格把关，旺按照工序一混步到位，杜篇绝返工，并印及时回访，旦确保功效。包4表维修工程优饭良率照98%焦99%估严格监督，芳严格把关，初确保功效。伏5经维修工程质兽量回访率傅100%灯100%仆建立维修回茂访制度，及候时征求意见筛，保证反馈唇渠道畅通，范以确保维修暑服务质量。鹿6暗清洁保洁率及99%纳99%鸽园区内保洁短落实到人，匪每天进行1汗6小时保洁休工作，巡查祝记录完善，熔监督检查得练力，严格考鬼核制度，确窝保垃圾日产下日清，设施收完好，无环慧境污染现象奉。菜7雪化粪池、雨桐水井、污水本井完好率微98%洲99%绵每天进行巡灶查，巡查记称录完善，监坐督检查得力晕。供8贫大型及重要痒机电设备完疑好率龙99%洗100%愚建立完善的骆巡查制度，巾严格管理，皂健全档案记把录。犯9纷公共文体设涨施、休息设宜施及小品雕声塑完好率顺98%肝98%魄每天进行巡仗查，巡查记棋录完善，监替督检查得力铅，确保设施不完好。作10冈排水管、明查暗沟完好率霜98%冒99%旱每天进行巡境查，巡查记若录完善，监从督检查得力距。临11盐道路完好率救95%孩95%籍落实责任人能，坚持对道根路、路灯及嚷停车场等公汇用设施进行却日常巡视、村检修和定期闷维护保养，固由管理处监融督执行，各傍主管配合检华查落实。并喂建立健全档阿案记录，确黎保公共设施徐完好并正常盼使用。辱12铺停车场、单窜车棚完好率地95%债95%促13歼路灯完好率裂95%即99%哀14米园区内治安穿案件发生率播1避‰秩1叫‰偏实行24小场时护卫巡查摇，由监控中限心24小时腿值班，接受猫报警及实施嗓调度，根据吴实际情况，医确立入住期淋“公人防为主、啊技防为辅串”宿，日常期惊“冬技防为主，沃人防为辅、永全面防范僚”辩的治安思路威。明确护卫烤职责，层层炒防卫，以确喊保居民人身撒财产安全。拳自行车、摩侵托车、汽车饶被盗率硬1饭‰板1佩‰吊15休消防设施设敌备完好率好98%关99%惰每天进行巡梢查，巡查记摔录完善，监氧督检查得力浑，确保设施犬完好。亮16梁火灾发生率宣1贱‰梅0箩全员义务消冻防员制，定察期培训和演疮习，加大宣假传和检查力味度，由护卫扔人员进行日粗常巡视，发撞现隐患及时蛙处理，确保战安全。播17虹违章发生率滑1辛‰盘0.5促‰傅建立交叉巡岔视制度，跟野踪管理，及远时发现及时绑处理，加强隔宣传工作，挣杜绝违章发座生并建立相贼应的回访记怜录。阵18杰违章处理率逗及时率欣99%束99%疼建立交叉巡遥视制度，跟悲踪管理，及妥时发现及时衰处理，加强富宣传工作，昨杜绝违章发冰生并建立相锄应的回访记颠录。何19配管理人员专市业培训合格嫌率西98%逢100%罪加强培训力茄度，并对培暑训过程进行枕有效的监控蓄和检查。塞20员业主有效健投诉率率业主投诉处坚理率日投诉回访率恢2跌‰美95%鲜95%漠2恩‰萝100%器100%听按照政策规析定做好做细关各项工作，成采取措施，矛加强与业主礼的沟通，定涝期走访业主速，征求管理锅意见，强化淡服务意识，筛提高员工素虫质，及时为失业主排忧解悄难。投诉处固理有结果，汉有记录和回恳访。客21扔业主对物业昆管理的满意反率怠95%娇95%汤采用现代化啦的科学管理堵手段，开展皇温馨服务，首亲情服务、要助残服务，称个性社区服泳务，在日常乞工作中注意浪收集业主的略广泛意见，购加强住、管财双方的沟通览交流，以确晃保业主对物立业管理工作求的满意。打22休绿化完好率赴95%止99%召建立专业绿障化养护队伍杯，责任到人鼓，片区负责孔与巡视制度描相结合，发兴现问题及时具修补，确保宵公共绿化无榨破坏、无践脑踏、无黄土栗裸露。退23盈机电设备完扩好率钞95%能100%摊完善机电设愤备的运作制捕度和维护保湾养制度，配浸备专业工程绢技术人员，侵所有维修人救员全部持证旁上岗，实行豪24小时冬专人值班，金出现故障及绘时排除。忧24对应急反应速墙度拳接到信息后音90秒圾应急反应分的队由巡逻人膨员组成,受妻监控中心统距一调度,熟灭悉园区内任先一治安角落柴,在接到信太息后,由最冰临近事件发满生位置的岗智位人员分队堆及时到达现竖场处理.脂第六章菊剩物资配备与旗装备暂1、办公室弄和管理用房脖M赤2虎（此为项目盗一期管理用铅房面积，其葬整个项目管易理用房面积岁应为：14烟72.M甘2胀）丽2、物质装跟备按照必需勒、实用、节庆俭的原则，联经严密测算伪，前期开办膀费做以下遭配备：均序号狱项目很数量散单价卖（元）市总金额撒（万元）瘦备注学一避办公设备贤小计：6.副175辽1坊电嚼电脑父5台壤3500嚼1.75叨办公室、前虾台等犬赔2碎复印机窄1台纤18000缸1.8柜可最臭若3绣激光打印机柏1台指1800奋0.18倾棚用于办公室存票据打印机搁1台该1800袭0.18妥用于前台打洲印票据猴4好腊5部蔑50凭0.025匹用于办公室传、前台崭5软文件柜横7个煌300午0.21宝6羞保险柜裕1个埋2300免0.23堪7枯机纸1台倡3000消0.3袍购使用普通意纸的，以节马约成本唤8酒办公桌椅伸8套禁500声0.4钳9葡办公沙发屋2套染4000仆0.8所用于前台及歪主任室乔10直办公文具一黎批原1批史3000糕0.3脸二泊安全管理装结备络小计：2.翠6盛观泉1浮对讲机县30部把500烦1.5员含护卫、前魄台、维修人产员所用对讲旬机搜2揭塑胶仿真警律棍缎25根地120码0.3动3钟电警棍罪10根啊450舍0.45许4圣防毒面具铸5套巩400偿0.2洋5究消防应急器剧材柜1批估0.15盘应急抢救箱尾及药品、应抹急灯、强光橡防暴手电筒闹等。飘三垃清洁、绿化洽设备雷小计：3.舅215序1障垃圾车(手荒推)宅6辆阔800番0.48搞运送垃圾使求用贪2需吸尘(吸水垮)器拆2台句2500骆0.5肺日常吸尘保和洁使用编3寺清洁车剑4台奶800信0.32套清洁服务专像用臂4除水桶、拖把季桶茫15个垦10券0.015桥日常清洁使狐用仰5庸各类清洁剂翻、药水等务1批率0.3粮洗洁净、洁缝厕灵、地蜡筝、抛光蜡、改洁尔亮、空煎气清新剂、评卫生球、洗笔手液、起蜡远水等构6搬各种清洁工归具谎1批鲜0.4闪日常清洁使松用怪7傍告示牌揉20个垂0.1蓬清洁工作使饰用蔑8搬铝合金梯（镰2m胡、掠5m秆、系10m奥）蛋各1个其1000咏0.3脑日常清洁使研用冰9求剪草机然1台缺5000剩0.5掏10梯绿化工具及辨用品浩1批宏0.3票周边绿化维桶护倾四沈维修器材、未设备厕小计：2.爷52孝1啄下水管道疏牧通机蜂1部灾3500喷0.35刃维修工具前2咏冲击钻（2笑20V）暮1台什1200莲0.12惜维修工具科3即手持电钻（究220V）件2把碗500栗0.1违维修工具僻4捷万用电表治4只仿300住0.12首维修工具恭5恳角磨机功2台昏1200睁0.24掏6怜钳型电流表司2只镰400祸0.08寇维修工具矮7封台式砂轮机锅1台电2000那0.2势8末台式虎钳浸1台石500观突0.05法9担台式钻床塞1台建2500晋0.25页10告维修工作台掠1个启1000笨0.1巨11项日常维修工妥具摇1批诵0.5头活动扳手、间电烙铁、焊罚锡丝、焊锡情膏、钢锯、彻应急灯、梅依花扳手、开鞠口扳手、套宅筒扳手、内食六角扳手斩、中号圆顶易手锤、密度博计、工具包亚、软接水管棋、钢类尺、始电工胶布、冻棉纱手套、误铰钳、尖嘴浓钳、剥线钳皇、扁嘴钳、疾验电笔、介似刀、螺丝批果、管钳、拉坛枪钉、玻璃薯胶枪等。疗12劲摇表（50摇0兆欧）咸2只见500填0.1伞维修工具垂13改铝合金梯（搏2m肾、粉5m劫）嫁各1台誉800辅0.16雷14煮电焊机爱1台覆1500遗0.15巾五披员工服装生峡活用品戒小计：9.趣35窜1玉员工宿舍用间品唇55套遗500贱2.75简包括：床、呜床单、被子僚等。森2寻员工服装重包括两套换与洗服装、军巩用皮鞋、授溜戴、帽子；怜维修工包括估绝缘鞋、帽刷子；清洁工狭包括水鞋、卡雨衣等；约秋冬装弃120套叮350娘4.2剂夏装篮120套勤200宋2.4附六委员工食堂设犹备凝1套饼20000丸小计：2.痛0鼠七阻其它相关衰材料采购隔1批碎10000匀小计：1.算0紫合计食：吉26.86开万元缩注：廊桥水黎岸物业管理甲开办费用全援部由开发商怀承担炸。造贸物业管理费胃用纤一、经费预驻算棚廊桥水岸物久业管理费成申本测算明细排表佣内容红项目岸内它贫痒容拥金额茧（万元）羽元绒/寸㎡访一、人工成股本泽管理服务人秩员的工资和趣按国家政策席规定提取的爱费用番行面积：磁8847勇0浴㎡笨÷罢1474.合5稻㎡伸/丢人捞=60成人言役其他永3佳人泼排共给63走人腔6.44玉万元浸/川月教1荒、计提三费泊64400宁×忧17.5%歼=1.12扎7赴万元榴帖1悲.恭127苏万元究/蛇月叫2割、养老保险饭金抛64400盯×层20%=1缓.288锯万元米且1.288醒万元让/逗月支1+2+3满(1+2+别3)=88脾550设÷接88470镇㎡勤=1修元柔/炊㎡挖跨1.00吼元肆/勿㎡床迅二、共用设楚备、设施日灰常运行及保侧养费蝇1招、供配电系阅统歌包含：高、搏低压配电柜桶及系统控制挺柜的日常运年行维护费用器，估算为：衣500是元黎0.05归万元坛/役月减2痕、给排水系妙统按包含：生活蛙水泵、循环唉泵、阀门水沙表以及耗材湿、排污泵与己排水系统运号行维护，估能算为：港2000停元劈0.2址万元码/糠月命3辞、消防系统民：留包含：自动林消防与喷淋劈泵、加压设段施、室内外助消火栓及其锁配套耗材、锯消防报警系拔统及耗材，叨估算为：蚂2000寺元趣0.2腥万元燕/功月庭4匹、学智能化与安站防系统贞贤包含：电梯荡维保、门禁眼、自动车闸争系统、红外捡线周界安防州系统，估算代为：纷3000骆元坡0.3舌万元撑/疼月烤0.08猴元富/桶㎡支三、公共照惰明维护与耗怪材奥包含：贩1叮、公共照明娇耗材：按三埋个月更换一戏次；爪2贺、消防照明阔耗材；浑3海、疏散指示促耗材，估算父为：核2000终元主0距.兽2滔万元昏/智月朋0.02苹元尘/裂㎡卵四、日常办粗公用水、电虹费秋估算为：寺2000丹元役0镜.另2寸万恐元/月花垄0.02气元浇/夏㎡注五、工具使吗用费括工具及配备旁按锻2臣年使用折旧弱83350深元春÷牙24跟个月箱=右3472狗.正9则元/月。飘工具呢维修费匙按乖3472跌.窃9裙元疗/旧月的折旧膨按态10%跃的维修率蝇剑姻347.