论我国房地产融资方式的比较、选择与调整

PAGEPAGE1论我们国家房地产融资方式的比较、选择与调整房地产行业发展时，衡量其竞争力强弱的指标包含资本规模、资金运作水平。21世纪80年代中期，为房地产行业提供贷款的机构中出现国有商业的身影，经过多年的发展，逐渐的形成以国有商业贷款为主的模式，由于此种模式单一性比较强，已经无法满足近年来房地产行业发展时的资金需求。鉴于房地产行业的资金需求特点，加之过分依赖银行信贷存在的弊端，房地产行业需要分析现有方式的存在的优缺点，以能合理的选择并科学的调整，保证资金充足，实现行业的可持续发展。一、我们国家房地产融资方式的比较分析〔一〕股权融资方式1.海外公开市场股权融资在国内公开市场中，暂停了房地产的股权融资，此种背景下，部分房地产依托于自身强大的实力及市场影响力，将股权融资发展至海外公开市场，满足自身的融资需求，如万科A，经过额的增加，使南联地产的持有股量提升至80.36%，业界认为，万科的此项举动最终目的在于融资，股权收购完成后，借壳上市举动也实际完成。基于万科的行动发现，房地产采取海外公开市场股权融资的方式可行性比较强，不过，具体操作时，将所在交易所的融资条件为满足为首要条件，其次，还需要对资金转移问题做出妥善的解决。2.项目股权融资此种融资方式是指房地产以具体项目为基础，采取建立项目的方式，吸引者，完成融资，解决资金不足的问题。当下，房地产行业广泛的采用项目股权融资方式，但在前期时，由于比较难协调股东间的利益，导致项目进展受到影响，使此种融资方式存在一定的不足。〔二〕债权融资方式随着国家宏观调控措施的实施，房地产行业基本无法在公开市场中发债，因此，本节所阐述的债权融资方式主要包含以下几种。第一，银行贷款。拆迁贷款、开发贷款、其他抵质押贷款为银行当下可为房地产行业提供的贷款，每种贷款都具有非常严格的贷款要求，只有符合条件才能申请贷款，一定程度上限制了其在房地产行业中的，也增加了融资的难度；第二，海外市场公开发行债券。现前阶段，香港市场、新加坡市场等为主要的房地产债权发行市场，但在海外市场公开发行债券时，存在的问题也比较多；第三，民间借贷。个人、、小贷等均为房地产行业融资的对象，主要的融资方式为债券，相对来说，民间借贷获得金额比较少，却具有非常高的风险。〔三〕可股权可债权融资方式此种方式是指房地产行业融资时，投资者的投资方式既可以是股权，也可以使债权，或者是夹层。第一，信托资金。对于房地产需求的资金，通过信托公司来获得，从资金来源上看，信托资金包含单一式和集中式两种，单一式是指投资者为一个人，而集中式是指投资者经信托公司公开募集；第二，私募地产基金。此种融资方式中，资金募集对象为市场中特定对象，人数通常在50人以内，资金募集者为专业组织，资金募集方式为建立有限责任公司或合伙公司，最终，资金投入到房地产行业中，房地产行业完成融资。二、我们国家房地产融资方式的选择与调整〔一〕融资方式的选择通过分析各种融资方式的优缺点之后发现，在当下的发展中，我们国家房地产融资时，将逐渐的向着多元化的方式发展，但在一段时间内，依然会主要依赖银行贷款，不过，银行贷款并未为唯一的融资渠道，会同时结合其他的融资方式，如银行贷款与信托资金相结合、银行贷款与项目股权融资相结合等。房地产行业应充分的认识到，无论选择何种多元化的融资方式，都需要经历成长，成长过程中，必不可少的前提条件为不断的提升意识水平、水平、房地产行业水平等。现前阶段，从现在状况来看，房地产行业融资时比较理性的选择为银行贷款与信托资金相结合的方式，或银行贷款与房地产投资基金相结合的方式，具体过程中，还需要做出科学的调整，以能有效地解决房地产行业的资金需求。〔二〕融资方式的调整房地产行业采取上述两种结合方式融资时，亟需调整的问题主要包含三个方面。第一，改进银行贷款内部的运作机制。对于银行贷款来说，主要包含两种内在运作系统，一种为资产业务，另一种为负债业务，而从运作机理方面看，实现资产业务的前提条件为负债业务，负债业务的归属为资产业务，同时，在这两项业务中，资产业务的被动状态并非一直持续，贷款债权抵押后，可以发生转化，互动于负债业务。当下，我们国家银行贷款的这两项业务之间的互动尚未形成，运行时依然采取旧的方式，导致矛盾、混乱、风险均存在于银行信贷融资中。因此，开展调整工作时，首要的任务即为实现这两项业务间的互动，在国际方面，其经验为经由二级市场，化抵押贷款债权，促进与负债的互动。具体到房地产领域中，抵押贷款化属于资产证券化的类型之一，是指机构通过转化自身的不动产贷款债权，变为能够转让的，由投资者购买，最终实现资金在二级市场中融通。证券化之后，房地产采取间接方式融资时，存短贷长的矛盾能够被有效的解决，与此同时，前文所述的风险也能够有效的避免。第二，投资基金法应尽早的颁布实施。房地产行业融资过程中，如采用投资基金方式，由于此种融资方式并无相应的法律法规可以依据，因此融资风险性非常高，非常容易影响房地产行业的发展。除此之外，国外经过多年实践，其经验也可显示出，在工业化发展速度不断提升的过程中，房地产行业要想实现有效的融资，应采取的方式即为投资基金。纵观学者关于基金融资的研究，其研究成果以及运作机理均证实了这一点。从微观方面看，我们国家房地产行业在发展过程中，资金来源相对稳定的为信托公司，通过与信托公司的合作，保证房地产企业运行时的资金充足，保证资金来源的稳定性与可靠性。我们国家在制定投资基金法时，应以发达国家的成功经验为借鉴，尤其美国房地产行业基金融资的发展经验，同时，还应与我们国家的现在状况、房地产行业发展现在状况等相结合，保证投资基金法制定的科学性与完善性，同时，还应促进投资基金法的尽早实施，以将投资基金发展过程中面临的瓶颈问题从法律方面妥善的解决，最终，促进房地产行业的良好发展。第三，将对信托融资的限制逐渐取消。从当下我们国家的国情来看，信托融资方式所具备的优势比较突出，同时，信托融资方式的灵活性比较大，制度设计功能比较独特，融资融物能力比较强，可与多种融资工具实现串联，降低融资的苦难程度，便于融资工作的顺利开展，并且能够高度吻合于房地产行业的特点。当下，房地产行业采取信托融资方式融资时，存在一些限制条件，如合同应控制在200份以内，导致信托融资在房地产行业融资中的优势无法体现出来。在调整房地产融资方式的过程中，还应以具体区域的特点为依据，将存在的限制逐渐的取消，同时，合理的规定资金期限、方式等，充分发挥信托融资的优势，使房地产行业的经营资金需求被充分满足。现前阶段，房地产行业可采取的融资方式种类比较多，如债权融资方式