物业管理公司与业主委员会

第三章物业管理公司与业主委员会物业公司的概念、权利与义务、服务项目、组织机构及自身建设业主委员会的性质与地位、权利与义务、机构设置、章程及自身建设物业管理公司同业主委员会、居民委员会及政府有关部门的关系社区管理21世纪公共管理系列教材3.1物业管理公司3.1.1物业管理公司的概念1物业和物业管理的概念物业（realproperty）是指已经建成并投入使用的各类房屋及与其相配套的设备、设施和场地。物业管理（realpropertymanagement）是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已经投入使用的各类房屋及与其相配套的设备、设施和场地以经营的方式进行管理，同时对房屋周围区域的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护实施专业化管理，并向业主提供多方面的综合性服务的过程。社区管理21世纪公共管理系列教材物业管理公司是指具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人。（1）物业管理公司是独立的企业法人。（2）物业管理公司属于服务性企业。（3）物业管理公司是承担行政管理职能的特殊服务性行业，是社区建设和管理的重要组成部分。社区管理21世纪公共管理系列教材2物业管理公司的概念3物业管理公司的基本目标提供高质量的物业管理服务（1）妥善管理和维护业主的物业财产；（2）以较少的投入为业主和租户提供满意的服务；（3）积极开展各种有益的有偿物业经营与有偿服务活动，创造较高的经济效益和社会效益。社区管理21世纪公共管理系列教材3.1.2物业管理公司的权利与义务1物业管理公司的权利（1）根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（4）有权制止违反规章制度的行为；（5）有权要求管委会（业主委员会）协助管理；（6）有权选聘专营公司承担专项管理业务；（7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理费；（8）根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业主委员会审核同意，申请使用物业维修基金。社区管理21世纪公共管理系列教材2物业管理公司的义务（1）履行物业管理合同，依法经营；（2）接受管委会和住宅小区居民的监督；

（3）重大的管理措施应交管委会审议，并经管委会认可；（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。社区管理21世纪公共管理系列教材3.1.3物业管理公司的服务项目工程维护管理安全管理环境卫生管理园林绿化管理车辆道路管理其他管理社区管理21世纪公共管理系列教材3.1.4物业管理公司的组织机构1总经理室2公司主要职能部门（1）办公室（2）财务部（3）公共关系部（4）工程部（5）管理部（6）服务部3管理处与公司下属企业社区管理21世纪公共管理系列教材物业管理公司机构设置总经理室办公室产业部财务部公关部工程部管理部服务部发展部下属企业各管理处社区管理21世纪公共管理系列教材3.1.5物业管理公司的建设1加强物业管理公司的内部建设（1）制定长远的发展规划（2）教育职工要有竞争意识（3）全面提高物业管理人员的素质（4）加强基础管理工作2搞好物业管理公司的公共关系

社区管理21世纪公共管理系列教材3.2业主委员会3.2.1业主委员会的性质和地位1业主委员会的性质业主是指物业的所有者。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。2业主委员会的地位业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理和安全使用，维护本区域的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的社区环境。业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上，它也是实现民主管理的组织形式。社区管理21世纪公共管理系列教材3.2.2业主委员会的机构设置1业主委员会的产生一般而言，一个物业管理区域只设一个业主委员会。首届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理公司、业主代表组成筹委会，由筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会或者业主代表大会选举产生。业主委员会应当向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案。社区管理21世纪公共管理系列教材2业主委员会的组织（1）根据物业规模，业主委员会设委员5-15名，主任、副主任在委员中产生；（2）业主委员会主任通常主要由业主代表中热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力者担任；（3）业主委员会聘任执行秘书（或秘书长）一任，负责处理本会的日常事务；（4）业主委员会主任、副主任、执行秘书可以是专职，也可以是兼职。社区管理21世纪公共管理系列教材3.2.3业主委员会委员业主委员会委员的产生业主委员会委员的任期业主委员会委员的任职资格社区管理21世纪公共管理系列教材3.2.4业主委员会的权利和义务业主委员会是业主大会或业主代表大会的常设机构，是业主行使自治管理权利的执行机构。业主委员会应当维护全体业主的合法权益，执行业主大会或业主代表大会的决定。社区管理21世纪公共管理系列教材3.2.5业主委员会的章程和日常工作1业主委员会的章程业主委员会章程是业主委员会作为一个组织的行为准则，是保障业主委员会正常开展工作、维护业主利益、实现管理目标的纲领性文件。从业主委员会成立之日起，就要制定业主委员会章程，章程必须经过业主大会或业主代表大会审议通过后实施。2业主委员会的日常工作社区管理21世纪公共管理系列教材3.2.6业主委员会的自身建设加强对业主自身素质的培养，是当前业主委员会建设的重大任务。（1）培养“成熟的消费者”（2）聘请顾问，积极寻求咨询（3）举办培训班，组织业主委员会主任或委员学习社区管理21世纪公共管理系列教材3.3物业管理公司与业主委员会的关系及其他3.3.1物业管理公司与业主委员会的关系1法律上的平等关系2经济上的交换关系3工作上的合作关系需要指出的是，物业管理公司同业主委员会的关系在完全市场条件下和非完全市场条件下有所不同。社区管理21世纪公共管理系列教材3.3.2物业管理公司与居民委员会的关系1物业管理公司与居民委员会的矛盾（1）少数物业管理公司拒绝在所管理的住宅小区设立居民委员会；（2）某些物业管理公司对居民委员会的正常工作不予配合；（3）居委会和物业管理机构各自为政，缺乏协调。社区管理21世纪公共管理系列教材2如何解决居委会与物业管理公司的矛盾首先，理顺居委会与物业管理机构的关系，必须形成以下几点基本共识：（1）在所有城市住宅小区都必须建立健全居民委员会组织；（2）居民委员会和物业管理公司具有共同的工作目标；（3）居民委员会与物业管理公司各有所长，可以“互补”。其次，尽快出台有关法律、法规，为理顺居委会与物业管理公司之间的关系提供法律依据。社区管理21世纪公共管理系列教材3.3.3物业管理公司同政府有关部门的关系1物业管理公司同房地产行政主管部门的关系2物业管理公司同有关政府部门的业务关系3物业管理公司作为企业法人与行政管理部门的关系社区管理21世纪公共管理系列教材3.3.4物业管理公司同房地产开发商的关系

物业管理公司和房地产开发公司应该是两个相对独立的企业法人。房地产开发公司在进行小区建设和经营的全过程中都要考虑到物业管理的需要，并要求物业管理公司介入。在房屋建成前，第一个承接小区管理业务的物业管理公司基本上是由房地产开发公司选聘，以后的续聘由小区物业管理委员会（业主委员会）确定。房地产开发公司要为物业管理公司的经营提供基金和经营设施。房地产开发公司依赖物业管理公司代为物业管理，而物业管理公司依靠房地产开发公司为其提供必备的物业经营管理条件。社区管理21世纪公共管理系列教材