房地产市场报告 -仲量联行2023年第一季度青岛房地产市场回顾

2023年第一季度回顾SourceSource:JLL,2022整体回顾尚处低位市场概况及趋势•随着防疫政策全面放开，2023年第一季度青岛办公楼租赁市场的问询、带看等活跃度明显提升，主要来自金融、专业服务等行业的大面积整合搬迁或升级需求，以及TMT、贸易零售等行业的小面积换租或新设需求。但多数一季度新增的问询需求并未即刻落定，谈判进度仍显缓慢。一季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量仅为3.5万平方米，与过去五年第一季度的平均值相当。其中甲级市场约占三分之一，主要来自去年延续下来的成交签约及销售型项目的需求释放。•在稳定的供需关系下，市场整体空置率小幅下降0.7个百分点至29.8%。全市整体办公楼市场存量为572万平方米，预计2023年全年的供应总量约为45.8万平方米，明显高于过去五年的供应均值，其中多数项目由去年延期交付至今年。•受到市场惯性叠加经济环境的影响，新增需求中企业的租赁预算未见提升，抄底心态延续。而业主方基于自身入驻率及租户品质的考量，租赁策略略有分化。因此，一季度整体市场平均有效租金维持在79元/平方米/月，环比下降0.8%，同比下降4.9%。甲级市场平均有效租金为113元/平方米/月，环比下降1.1%，同比下降5.5%。市场展望•市场压力犹存，上半年市场租金的触底预期或将延迟。虽然市场活跃度在短期内有所回暖，但从业者对于近期需求面积缩减和租金预算有限的市场情况达成普遍共识，市场信心的全面恢复有待进一步观察。降本增效仍为企业选址时的主要考量，积极调整租赁策略并提供专业的增值服务有利于项目在竞争中赢得先机。青岛甲级办公楼地图金家岭商务金家岭商务区租金4.2元/平方米/天空置率31.4%香港中路商务区租金3.8元/平方米/天空置率37.4%市北中央商务区租金2.8元/平方米/天空置率28.7%房地产周期房地产周期表租金降租户市场平衡市场业主市场租金上涨跌幅放缓涨幅放缓青岛甲级办公楼数据一览指标1Q23环比变化同比变化总体量(平方米)887,525→↑260,378租金(元/平方米/天)↓1.1%↓5.5%空置率38.6%↓1.3ppts↓3.5ppts甲级办公楼新增供应及需求(千平方米)新增供应净吸纳量甲级办公楼空置率 37.2%甲级办公楼平均净租金(元/平方米/月)2|©2023仲量联行版权所有.指标市场1Q23环比变化同比变化总体量(平方米)整体区域5,618,464→↑797,400有效净租金(元/平方米/天)整体区域指标市场1Q23环比变化同比变化总体量(平方米)整体区域5,618,464→↑797,400有效净租金(元/平方米/天)整体区域6.7↓0.4%↓4.5%空置率(仅购物中心)整体区域9.1%↓0.1ppts↑1.5ppts优质零售物业新增供应及需求(千平方米)新增供应净吸纳量房地产周期表租金降租户市场平衡市场业主市场跌幅放缓青岛涨幅放缓租金上涨购物中心空置率8%青岛地图数据一览青岛地图数据一览••客流脉冲式反弹伴随消费市场理性复苏市场概况及趋势•自接触性消费限制解除以来，商场客流量率先恢复跃升曲线。春节假期期间，青岛主要的优质零售地产项目客流量较年前增长超一倍。相较于客流量的显著反弹，销售额的回暖趋势略显理性。据青岛商务局统计，春节七天假期全市10大重点商贸监测企业实现销售额6.8亿元，日均销售额较年前增长39%，部分原因是年前基数较低，而该数据在2022年和2021年同期分别为7.56亿元和8.58亿元。•从新开店铺的业态分布来看，餐饮业态复苏趋势最为明显，占本季度新开店铺总量近一半，带动市场整体净吸纳量近6千平米。高端消费需求热度持续，FENDI、VanCleef&Arpels、RalphLauren相继在海信广场开出山东首店。•截至2023年一季度末，全市优质零售地产市场存量为562万平方米。新增供应在经历了去年的波峰之后迅速滑落，2023年全年预计仅有不到20万的新项目入市，有利于市场恢复期的供需关系改善。一季度，整体市场空置率环比下降0.1个百分点至9.1%。•一季度青岛优质零售物业首层平均租金为205元/平方米/月，排除新项目收窄，由消费客流复苏传导至零售地产市场信心的全面修复尚需时日。优质零售平均净租金(元/平方米/月)市优质零售平均净租金(元/平方米/月)¥201.5•存量物业“焕新”加速，优质物业更受瞩目。2023年以来，¥201.5的数个存量物业相继公布了闲置盘活或调改升级计划，在未来供应趋紧的情况下，