万科地产存货核算规范

万科地产存货核算规X．目的：为加强存货管理，规X集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存量的感谢阅读则第11号－从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》等规定，感谢阅读制定本办法。2．X围：适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。精品文档放心下载．职责：总部财务管理部负责本规X的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内谢谢阅读各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部感谢阅读反馈。4．方法与过程控制4.1存货的分类4.1.1集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表：精品文档放心下载公司存货类说明会计科目感谢阅读别开在核算项目的项目感谢阅读地发谢谢阅读地间拟精品文档放心下载产接品精品文档放心下载公费司品感谢阅读1/7谢谢阅读品价准物备业公司应精品文档放心下载品司4.1.2集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业精品文档放心下载务特点自行设置。4.2各类存货的核算4.2.1拟开发土地及在建开发产品的核算4.2.1.1科目设置“开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本，精品文档放心下载其明细设置参见下表：一级科目二级科目三级科目四级科目备注谢谢阅读开发成本成本核算对象可分层次设立。2/7自一级科目开发间接费转入各成本核算对象工程管理费定期转入开发成营销费用本开发间接费资本化利息其他上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：本规X将主要详细阐述“开发成本—土地获得价款”中地价款的谢谢阅读精品文档放心下载开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与精品文档放心下载项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支精品文档放心下载感谢阅读准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间精品文档放心下载接费科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见《万科集团谢谢阅读费用核算规4.2.1.2核算说明A、拟开发土地感谢阅读精品文档放心下载其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。订立正式合同前支付的诚意金等记感谢阅读3/7入“预付帐款”科目，不在本项目核算，待签定正式合同后再转入本项目。精品文档放心下载房地产项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开感谢阅读发土地”核算项目下。项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入感谢阅读“在建开发产品”类中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读借：开发成本—土地获得价款—在建×期贷：开发成本—土地获得价款—拟开发土地“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”的科目余额可以在贷方，该贷精品文档放心下载方余额表示在建部分尚未支付的土地获得价款；转入在建后再支付土地获得价感谢阅读款，记入“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”的借方；谢谢阅读前期费用可比照土地获得价款进行处理。、在建开发产品“开发成本”科目余额减去“拟开发土地”的成本，即为“在建开发产品”感谢阅读的实际成本。项目办理竣工验收手续后，应将其成本从“在建开发产品”类转入“完工感谢阅读开发产品”类，其中土地获得价款的转出金额按“在建开发产品”的地价款金精品文档放心下载额乘以当期完工部分面积占已转入在建部分面积的比例（具体转出分配方法参精品文档放心下载谢谢阅读借：完工开发产品贷：开发成本—土地获得价款—在建×期其它成本、费用项目按《成本核算指导》进行处理。4.2.2完工开发产品的核算4.2.2.1科目设置谢谢阅读一级科目二级科目三级科目核算项目完工开发产品项目名称具体苑或栋或期住宅、商铺、写字楼、精品文档放心下载车位及车库、其他4/74.2.2.2核算说明A、项目办理完竣工验收手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成本”科感谢阅读目转入“完工开发产品”的相应明细科目的借方。谢谢阅读本单位住宅、商铺、写字楼、车位及车库等的总数额。、车库及车位应通过“车位与车库”核算项目单独反映，其中独立车库按实际谢谢阅读成本与预期售价孰低核算；架空层及地下车位按预期售价的％保留成本。

本规X谢谢阅读精品文档放心下载库与车位”核算项目中核算。、为避免产生低效资产，今后新开发项目中，只能自我经营、不能出售或整体谢谢阅读出租或者可以出租或出售但无明确的赢利计划、经营价值较低的配套资产，感谢阅读如会所、游泳池、网球场、学校、幼儿园等，不应再保留成本，而应摊入相感谢阅读应可售产品成本；本规X下发前帐面留存的此类配套资产转入“出租开发感谢阅读产品”科目的“其他”核算项目中核算。感谢阅读备查验，并在物业公司进场后，一并移交给物业公司经营管理。谢谢阅读E、完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”谢谢阅读科目；同时，按其帐面价值借记“主营业务成本”科目，贷记“完工开发产谢谢阅读精品文档放心下载F、完工开发产品用于出租时，应将其成本全部转入“出租开发产品”类中。感谢阅读4.2.3出租开发产品的核算4.2.3.1科目设置感谢阅读目核算出租开发产品的累计摊销。科目的设置明细如下：一级科目二级科目三级科目核算项目出租开发产品项目名称具体苑或栋或期以及配住宅、商铺、写字楼、感谢阅读套资产名称车位与车库、其他

出租开发产品摊销4.2.3.2核算说明A谢谢阅读年以上时，按开发项目的功能，将其由“完工开发产品”科目转入“出租开感谢阅读发产品”的相应明细科目的借方。除对外出售以及一年内不计划再次出租的开发产品外，已确认的“出租感谢阅读5/7开发产品”不得随意转出。本规X下发前帐面留存的车位及配套资产，在本科目核算。谢谢阅读B精品文档放心下载与“完工开发产品”科目相同。、出租开发产品应按一定年限进行摊销，其摊销金额在“开发产品摊销”科目核谢谢阅读算。住宅出租一般不计提摊销；本规X下发前帐面留存的车位及谢谢阅读12.5谢谢阅读独立车库及本规X下发后完工的车位，参照集团固定资产的年折旧年限、4%预留残值标准进行摊销。精品文档放心下载各类资产均应在转入“出租开发产品”当月，按月进行直线摊销，分录如感谢阅读下：借：其他业务支出精品文档放心下载D、出租开发产品的修理费用记入“其他业务支出”科目。感谢阅读收到租金收入时，计入“其他业务收入”科目。精品文档放心下载科目；同时，按其摊余价值借记“主营业务成本”科目，按出租开发产品的谢谢阅读感谢阅读科目下的相应核算项目，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品—×项谢谢阅读精品文档放心下载4.2.4原材料的核算4.2.4.1科目设置“原材料”科目核算物业管理处库存材料的实际成本，其按材谢谢阅读料的用途或大类设置明细科目。4.2.4.2核算说明A、“原材料”科目的借方核算原材料采购的实际成本；贷方核感谢阅读算原材料领用的实际成本；余额为在库原材料成本。B、谢谢阅读4.2.5低值易耗品的核算4.2.5.1低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。各公司可按领用的部门或精品文档放心下载用途下设明细会计科目。4.2.5.2对低值易耗品采用一次摊销的方法，即在领用时将其全部价值摊入精品文档放心下载有关的成本费用。6/7物业管理处低值易耗品的摊销价值全部计入“主营业务成本”科目；物业精品文档放心下载公司低值易耗品的摊销记入“管理费用”科目。4.2.6物业工程的核算4.2.6.1物业公司对外承接物业工程发生的各项支出在“物业工程”科目核精品文档放心下载算。该科目按工程项目设置明细账。4.2.6.2企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发感谢阅读谢谢阅读目。工程完工，其工程款经业主委员会或开发商、业主签证确认后谢谢阅读进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”科目，贷记本科目。谢谢阅读4.3存货的期末计价季度、中期期未或年度终了，各公司应对存货进行全面清查，如感谢阅读由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使谢谢阅读存货的成本高于可变现净值，应按其高于部分，计提存货跌价准备，谢谢阅读借记“管理费用—存货跌价损失”科目，贷记“存货跌价准备”科目。感谢阅读对于地产存货或物业工程，应按单个存货项目，比较成本与可变现净感谢阅读值，从而计提存货跌价准备；对于数量繁多、单价较低的原材料、低精品文档放心下载值易耗品，可按类别计提存货跌价准备。可变现净值是指在正常生产经营过程中，以估计售价减去估计完感谢阅读工成本以及销售所必须的估计费用后的价值