重庆区域大足区市场调研报告碧桂园

【重庆区域】大足区市场专项研究2018年3月目录CONTENTS1城市概况2房地产市场分析3典型项目分析4市场小结资产包地块踏勘51城市概况1.1城市基本概述大足区位于重庆市西部，距主城区约95公里，以工业和旅游产业为主导产业，同时距已进驻的永川区（离该区最近的区县）车行距离65公里，车行时间60分钟。大足区行政区划图主城区1.2城市宏观经济数据数据来源：统计年鉴1、近三年大足城区常住人口保持稳定，城区常住人口略大于城区户籍人口，属于人口外溢型城市。2、大足经济增长稳定，GDP年均增速在11%左右，从三产结构（11.5:57.3:31.2）看，二三产业比重大，城镇化进程中造就一了批富人，当地有一定比例的居民具备购买实力。

3、城镇居民人均可支配收入、城乡居民储蓄存款/人均逐年稳定增长，当地居民具备一定的购买力；4、在校小学生人数稳定增长，催生未来市场需求。5、近两年商品房市场成交整体呈现量涨价跌，以价换量，成交价格波动性较大。宏观经济指标2016年2015年2014年总人口106.42万105.39万105.10万城区户籍人口38.6万38.2万37.6万城区常住人口43.1万32.9万31.7万GDP/增速386.59亿/11.1%349.17亿/11.7%329.84亿/11.4%人均GDP/增速49628元/6.6%46556元/5.9%43979元/10.5%财政收入/财政支出65.34亿/104.36亿60.70亿/97.12亿70.80亿/97.49亿城镇居民人均可支配收入29483元27123元24998城乡居民储蓄存款/人均231.85亿/29763元206.50亿/27533元187.39亿/24985元社会消费品零售总额115.9亿101.8亿89.71亿固定资产投资/增速618.15亿/18.9%520亿/24.9%416.78亿/30.6%房地产开发投资（亿元）91.56亿75.07亿63.50亿全县商品住宅销售面积（含乡镇）159.5万㎡132.3万㎡113.1万㎡平均交易价格（元/㎡）362437764474全市汽车拥有量/存款50万以上人数/在校小学生人数7724473802702871.3城市发展规划大足规划形成“一带双核”的总体空间结构，其中龙岗、海棠新区作为城市发展核和发展中心，拓展方向朝南，目前开发建设区域集中在都市生活中心区，老城区拆迁地块耗时长、成本高，目前已无土地供应。资料来源：大足区城乡总规（2013）旅游区商贸物流区都市生活中心区老城区区政府区域功能老城区城市发展最为成熟的区域，配套齐全，人口居住最聚集的地方，新开发项目较少，无新增土地供应都市生活中心区（海棠新城）目前城市重点开发方向，政务机构基本竣工待搬迁，以金科、国兴项目为重点。商贸物流区以中国西南城为代表，目前在建，区域尚未成型旅游区以昌州古城为代表，打造城市休闲旅游区，目前还处于开发初级阶段1.4主要交通道路情况对内交通：以一环路、二环路、三环路、五星大道、龙棠大道、佛都大道、圣迹路为主，将老城区、新城区、以及高速路相连接；对外交通：

公路：渝蓉高速、S309区政府二环西路二环南路一环北路龙中路一环南路合内路S309五星大道棠凤路佛都大道南环二路龙棠大道圣迹东路圣迹西路龙景路三环南路X676渝蓉高速至主城至四川人民医院（新院区）圣迹湖公园大足体育中心新世纪百货1大足中学龙岗一小11城南中学1.5其他配套情况龙岗一小：

始建于1903年，是大足县教委直属小学，现有教学班35个，在校学生2263名，寄宿学生200余人。说明：当地人对教育重视程度一般，城区内无知名学校，在所有学校当中，龙岗一小创办时间相对较长，当地人较为熟知。区政府图例：当地最好学校

当地其他学校12222221大足中学龙岗一小1城南中学城西中学实验小学五星小学龙岗兰欣小学昌州小学海棠小学大足体育中心人民医院（新院区）圣迹湖公园新世纪百货未来窗2房地产市场分析2.1在跟土地罗列目前我司在区内跟进地块共8宗，其中海棠新城组团7宗，老城组团1宗。五星大道至双山镇海棠湖公园区人民医院龙岗一小实验小学职教中心海棠小学物流学院环资学院区体育馆AABBCD北山石刻南山石刻大足二中三馆一中心至渝蓉高速至中敖镇2KM1.5KM老城区北环路龙中路一环南路676县道龙棠大道二环南路佛都大道海棠新城城南中学城市发展方向行政服务中心圣迹湖公园大足东互通至龙水至铜梁至安岳距离重庆主城：100km重庆市大足区城市地图序号项目名称占地（亩）容积率楼面价（元/㎡）计划供地时间最新进展备注信息1海棠新城62亩地块622.011402018年3月该地块已上规委会和地价委员会，准备定案资料报定案招拍挂，“好房子”地块2海棠新城89亩地块892.011402018年3月该地块已上规委会和地价委员会，准备定案资料报定案招拍挂，“好房子”地块3海棠新城123亩地块1232.011402018年3月待政府平台退地后，政府招拍挂招拍挂，“好房子”地块4海棠新城130亩地块1302.5待定2018年6月已完成现场踏勘勾地招拍挂5海棠新城164亩地块1642.5待定2018年6月已完成现场踏勘勾地招拍挂6海棠新城77亩地块772.5待定2018年9月已完成现场踏勘勾地招拍挂7海棠新城金三角地块1502.51020足丰获取约合作方见面沟通合作相关事宜二手收并购项目8老城区伸科项目1093.5待定伸科获取已组织各专业现场踏勘并与合作方沟通合作方式二手收并购项目87645212/12/22/32/42/1.国兴海棠国际一期一组团占地面积：46亩；容积率：1.5成交时间：2014年11月17日成交单价：200万元/亩楼面价：2000元/平米使用权人：重庆国兴常城置业有限公司1.金科·中央公园城占地面积：292亩；容积率：3.2成交时间：2012年10月/2013年6月成交单价：150万元/亩楼面价：703元/㎡使用权人：重庆市金科集团股份有限公司132/1.国兴海棠国际一期一组团占地面积：46亩；容积率：1.5成交时间：2014年11月17日成交单价：200万元/亩楼面价：2000元/平米使用权人：重庆国兴常城置业有限公司2/2.国兴海棠国际一期二组团占地面积：106亩；容积率：2.0成交时间：2014年12月12日成交单价：160万元/亩楼面价：1200元/平米使用权人：重庆国兴常城置业有限公司2/3.国兴海棠国际二、三期占地面积：136亩；容积率：2.0成交时间：2016年5月19日成交单价：160万元/亩楼面价：1200元/平米使用权人：重庆国兴常城置业有限公司2/4.国兴海棠国际四期占地面积：98亩；容积率：2.0成交时间：2016年5月19日成交单价：160万元/亩楼面价：1200元/平米使用权人：重庆国兴常城置业有限公司2.2房地产板块特征区政府老城区：大足城市最成熟区域，建筑老旧、街道脏乱，市容市貌较差。在售楼盘较少，且大部分进入尾盘期，主要为旧城改造项目，高层业态为主，且大部分体量较小（1~3栋高层），品质较差，去化较慢；高层毛坯主力建面单价：3500~3800元/㎡。可供应土地较少，后续项目较少。海棠新城：位于老城区南部，到老城区车程10分钟左右，以圣迹湖公园（市政公园）周边区域为起点，向南部推进。大足房地产开发集中区域，有集中式商业、高层、洋房；其中金科·中央公园城项目和国兴·海棠国际为大足市场知名度最高的项目，两个项目均规划有T6和T7高层、多层板式洋房。高层毛坯主力建面单价：4200~4300元/㎡；多层洋房毛坯主力建面单价：标准层5700-5800元/㎡；跃层6000-6800元/㎡。海棠新城（最高水平）高层毛坯主力建面单价（金科）：4200~4300元/㎡多层洋房毛坯主力建面单价（金科）：标准层5700-5800元/㎡，跃层：6000-6800元/㎡车程10分钟左右城市发展方向圣迹湖公园老城区（最高水平）高层毛坯主力建面单价:3500~3800元/㎡据调研，2017年城区和主力乡镇在售项目12个，成交体量82.75万方，成交金额约38.06亿元，建面均价4600元/㎡，按成交金额计算，城区与区县比例为13.5:12.3房地产市场概况分区在售项目个数（个）成交体量（万方）成交金额（亿元）建面均价（元/㎡）城区975.2

35.42

4710主力乡镇37.552.643497

合计1282.7538.0646002.4已知项目分布（含在售、待售、潜在）城市已知项目共9个，主要分布在海棠新城组团。金科中央公园城项目、国兴海棠国际项目为市场知名度最高项目。其中金科中央公园城项目高层在售均价为4200-4300元/㎡，洋房售罄，国兴海棠国际洋房在售均价为5800-5900元/㎡，价格属市场标杆。城区内已知的项目已推未售量约55.2万方，去化周期约8月，未推未售量约98.2万方，去化周期约15月；类别项目名称占地（亩）

容积率规划体量（万㎡）首开时间

在售建面均价（元/㎡）

去化体量（万方）

年均去化已推未售量（万㎡）总存量（万㎡）成交体量成交金额（万方）（亿元）在售金科中央公园城2923.2652014.6高层：4200洋房：570051.713.57.0613.313.3国兴海棠国际5302.5772014.1高层：4100洋房：580037.515.47.893.839.5遵大蓝湖国际1562.5222014.2售罄，后期用地待售225.52.6500绿地海棠湾2013.0442012.8高层：3700洋房：465034.35.92.719.79.7港城铜锣湾1573.0322013.12高层：3900洋房：530012.53.41.7919.519.5豪洋K城1553.0312014.6高层：410021.36.53.01.29.7泽京香溪樾3002.5472016.9高层：370022.215.95.721.524.8蓝桥圣菲1082.5202014.3高层：4100洋房：520017.85.83.13.23.2锦绣南山3202.0422015.12高层：3800洋房：51008.33.31.5333.7合计

2219

380

227.675.235.4255.2153.4人民医院（三甲）新城十二街（121亩）蓝湖国际（后续用地）蓝湖国际（156亩）蓝乔圣菲（91亩）金科中央公园城共计292亩共计387亩圣迹湖公园（296亩，已开放）“三馆一中心”（市政）观棠晓月（200亩）芸峰白鹭洲体育中心国兴海棠国际龙腾.御景（200亩成熟小区）海棠小学港城铜锣湾大双品鉴政府修建田家炳中学（原大足二中）福缔湾（已停工）老小区永定河湿地公园豪洋K城（155亩，在售）国兴海棠国际海棠湖公园未来窗（155亩）国兴商业柏林广场（61亩）社保局职教中心（市重点中职）百斯特酒店绿地海棠湾（201亩在售）泽京香溪樾（约300亩）国兴海棠国际2.5在售项目销售情况城区已知项目中，2017年共计去化75.2万方，成交金额35.42亿元，成交均价约4710元/㎡（含商业）；住宅成交均价4164元/㎡；其中泽京香溪樾项目成交体量约15.9万方，属城区体量第一（价格低），国兴海棠国际项目成交金额约7.89亿元，属城区金额第一；城区各业态标杆价为：金科中央公园城项目高层在售均价达4300元/㎡，国兴海棠国际项目洋房在售均价达5800-5900元/㎡，城区各业态主力价格为：高层4000-4300元/㎡，洋房5200-5900元/㎡。城市典型项目罗列，注明各项目各业态规划量，便于后期分业态统计。项目名称占地（亩）容积率业态规划（万㎡）已去化体量（万㎡）库存体量（万㎡）【首开截止2018.2】在售价格（元/㎡）2017年去化情况【首开截止2018.2】合计高层洋房商业合计高层洋房商业高层洋房商业合计面积（万方）金额（亿元）面积（万方）金额（亿元）面积（万方）金额（亿元）面积（万方）金额（亿元）在售金科中央公园城2923.2654515551.731.9154.813.3高层：4000-43008.53.493.51.931.51.6513.57.06洋房：5700-5800国兴海棠国际5302.57719312737.59.523539.5高层：4000-41009.03.652.751.41.5415.47.89洋房：5800-5900遵大蓝湖国际1562.52218042218040高层：420052.1000.50.555.52.65绿地海棠湾2013.0442615334.317.8142.59.7高层：3600-38003.01.112.51.160.40.445.92.71洋房：4600-4700港城铜锣湾1573.0321812212.583.5119.5高层：3800-40002.00.781.00.530.40.483.41.79洋房：5300-5400豪洋K城1553.031290221.320.400.99.7高层：41006.02.4000.50.66.53.0泽京香溪樾3002.547420522.222.20024.8高层：370015.95.72000015.95.72黔源蓝桥圣菲1082.520126217.81151.83.2高层：4100-42003.51.41.50.740.80.965.83.10洋房：5200-5300锦绣南山3202.042261428.3431.333.7高层：3800-390020.710.500.30.33.31.5洋房：5100合计

54.921.314.57.605.86.5275.235.42乡镇龙水镇（锦绣龙都）6031212009.29.2002.8高层：3300-34003.71.1500003.71.15龙水镇（尚溪国际公馆）522.58.642.625.422.413.2高层：340020.660.80.320.50.353.31.33洋房：4000中敖镇（福艺西城花苑）271.52.72.20.502.41.90.500.3小高层：28500.30.090.250.07000.550.16洋房：29502.6市场占有率分析时间项目名称国兴海棠国际金科中央公园城泽京香溪樾2017年成交量（万方）15.413.515.9成交金额（亿元）7.897.065.72整体市场成交金额（亿元）35.435.435.4市场占有率22%20%16%销售前三项目占全市场比例如下：3典型项目分析3.1典型项目个案分析—国兴海棠国际（销冠项目）项目概况项目地址海棠新城圣迹西路333号开发商国兴棠城置业有限公司占地面积530亩容积率2.5建筑面积约88.5万方建筑形态高层、洋房业态配比（高层19万方，洋房31万方）社区配套底商一期已经交付入住，三期洋房售罄，三期在售高层，二期在售洋房；11#、12#洋房靠近公园，售价较高，5800-5900元/㎡，不靠近公园的楼座5400-5500元/㎡。三期高层在售均价4000元/㎡。项目效果图项目占地530亩，综合容积率2.5，计容建面88.5万方三期二期一期（售罄）1未售23456789101112洋房售罄项目总体量业态各业态体量推出体量推出已售推出未售未推体量目前价格88.5高层1912.79.53.26.34000-4100洋房3123.6230.67.45800-59003.1典型项目个案分析—国兴海棠国际（销冠项目）高层/洋房：1、2017年1月首推高层产品，目前高层销售7.9万方，年均成交7.9万方；已推未售量0.9万方，总存量11.1万方；洋房目前销售14万方，年均成交5.6万方，总存量17万方；2、高层2T6户，33层，主力建面78-112㎡，价格3900-4100元/㎡；洋房1T2户，主力建面110-134㎡，平层主力价格5800-5900元/