山东省-青岛市-西海岸新区-海岸万科城项目竞品调研报告

青岛万科东西冯项目竞品调研报告同策销售组2019.12.18本案灵山湾路地铁13号线商配：1、银盛泰博观星海宏城新天地（500M）红树林（1.5KM）2、鲁班国汇城维客（500M）家乐城（1KM）德泰利群（1.5KM）3、锦绣城宏城新天地（1KM）维客（1.5KM）德泰利群（1.5KM）家乐城（2KM）自建配套（约4万方）交通：1、银盛泰博观星海地铁13号线：隐珠站（1.3KM）、两河站（1.5KM）2、鲁班国汇城地铁13号线：凤凰山路（1.0KM）3、锦绣城地铁13号线：凤凰山路（0.5KM）、隐珠站（1KM）汽车总站（1.5KM）生活氛围：1、银盛泰博观星海星河城（4700户）、星海城（2000户）2、鲁班国汇城广城村、金河小区（200户）、金河丽城（533户）3、锦绣城书香曼城（1222户）、康桥首付（461户）、东辛庄、世纪新村家乐城商圈鲁班国汇城中建锦绣城家乐城维客德泰利群宏城新天地银盛泰博观星海德泰商圈宏城商圈竞品地图分布|本案距博观星海项目约1.2KM，距锦绣城约2.5KM，距鲁班国汇城3.0KM。依据各项目商配、交通、生活氛围，绘制竞品地图如下：六中二小鲁班国汇城|项目总概：项目位于西海岸胶南老城区板块灵山湾路南烟台路东交汇处，为薛家滩片区改造工程，地块总计65万方，商品房分三期开发，目前在售一期产品，二期、三期具体信息暂未释放。安置房：D区商品房：E区、F区、C区（B区为荣美广兴府项目地块）安置区一期31层32层33层27层6#7#11#10#9#5#4#3#8#89㎡140㎡110㎡119㎡105㎡109㎡鲁班国汇城|一期儒苑：一期儒苑占地3.94万㎡，总建面13.78万㎡，规划9栋27-33层高层，共计1085户（其中商品房957户，人才公寓128户）。楼栋概述：规划为9栋楼，共计1085套房源，9#楼、10#楼、11#楼、5#楼、4#楼31F，8#楼、3#楼、27F，7#楼32F，6#楼33F为人才公寓。推售信息：9月7日11:08，推出高层3#、4#、5#、7#、8#、9#、10#、11#楼。共计957套房源；面积89㎡二室，105-140㎡三室。去化情况：开盘当天认购632套，去化率66%。成交价格：惠后均价13687元/㎡（含2500元/㎡精装）。开盘优惠政策：认筹转认购优惠2万；全款98折，贷款99折。客户来源：多以薛家滩及同纬度北部地缘客户为主，客户学区(二小、六中)置业目的显著。鲁班·国汇城精装修交付标准位置内容材料品牌型号玄关

客厅

餐厅天花板乳胶漆三棵树SGI001A地面瓷砖诺贝尔NBE83366墙面乳胶漆三棵树SGI001A电视背景墙壁布硬包定制定制产品主卧

次卧天花板乳胶漆三棵树SGI001A地面地板大自然/墙面乳胶漆三棵树SGI001A内门实木复合门定制定制产品厨房天花板乳胶漆三棵树SGI001A地面瓷砖诺贝尔NBE63366墙面瓷砖诺贝尔NBE63366部品油烟机方太CXW-200-EG08(不带罩)打火灶方太JZT-TH1B-12T洗菜灶摩恩22178水龙头摩恩GN70111厨房推拉门定制定制产品烤漆橱柜欧派/鲁班·国汇城精装修交付标准位置内容材料品牌型号卫生间天花板乳胶漆三棵树SGI001A地面瓷砖诺贝尔NBE86688墙面瓷砖诺贝尔NBE86688内门实木复合门定制定制产品浴室柜双饰面欧派/部品洗脸盆TOTOLW596RB马桶TOTOCW781/SW781/I1692S洗脸盆龙头TOTOTLS04301淋浴花洒摩恩17132+2268非封闭阳台天花板乳胶漆三棵树SGI001A地面真石漆//墙面瓷砖诺贝尔NBE63366其他部品开关插座面板雷士Q5系列筒灯雷士NLED91235双饰面玄关柜欧派/实木复合踢脚线大自然/鲁班国汇城|一期儒苑：一期为精装修交付，交付标准2500元/㎡。装修品牌的选择：乳胶漆—三棵树，瓷砖—诺贝尔，地板—大自然，厨房部品—摩恩、方太，卫生间部品—TOTO、摩恩等品牌。鲁班国汇城|一期儒苑：一期儒院供应房源共957套，主力供销户型以105㎡及119㎡为主，140㎡大户型产品受大高面积高总价影响去化率较低。具体各户型去化情况如下：供销情况109㎡户型成交情况分析：目前，鲁班国汇城一期儒苑整体去化率为64%。其中，89㎡户型去化率最高，达93%；其次为105㎡、110㎡、119㎡户型，去化率达73%。109㎡户型去化率仅为39%，主要原因为109㎡位于11#楼东西边户临路，且客户对户型设计存在较大抗性。打造人无我有户型，市场89㎡基本全为套二户型，同面积段产品万科做到最多的房间；户型方正，利用率高；U型操作台面；儒苑长进深空间浪费高；VS鲁班国汇城|一期儒苑89㎡户型与本案89㎡户型对标VS儒苑通透性能较差；客厅直冲入户门，隐秘性底；宽景大阳台设计（共性）；短进深，长开间厨房设计，空间利用高；鲁班国汇城|一期儒苑110㎡户型与本案112㎡户型对标鲁班国汇城|安置区规划：安置区规划为3栋17F小高层、3栋20-23F高层、4栋26F高层及1栋3F社区公共用房。户型规划为80㎡、90㎡、100㎡三种面积产品。安置区鲁班国汇城|安置区工程进度：目前安置区已动图施工，处于地基是施工阶段，尚未达到正负零要求。213月亮湾路凤凰山路灵山湾路中建锦绣城|项目总概：项目整体规划体量约150万方，分9个地块开发建设，项目前五期（一期睿园、二期朗园、三期锦绣华府、四期誉园、五期和园、八期雅园）产品已全部售罄。目前在售六期悦园及七期锦绣首府高层及洋房产品。六期悦园七期锦绣首府在售地块概况六期悦园概况六期悦园总体规划为2栋楼31-33层高层产品，其中1#、3#为31层高层，2#、4#为33F高层，共计997套房源，户型建面89-145㎡。七期锦绣首府概况锦绣首府总体规划为27栋楼。其中，7#-21#楼为洋房产品共计480套(13#、20#为8层，剩余楼栋6层)，户型建面128-158㎡。1#-6#楼和22#-27#楼为高层产品共计873套(6#楼为23层楼，剩余楼栋22层)，户型建面89-127㎡。中建锦绣城|在售住宅概况：目前项目可售住宅743套，其中洋房217套，高层526套，计划2020年实现项目清盘。从去化效果来看，89㎡去化效果最好，其次为110㎡户型。127㎡以上去化效果相对较差。六期悦园去化情况分析89平方米110平方米127平方米145平方米合计供应66470304156996去化6643826883855去化率100%93%88%53%86%七期锦绣首府去化情况分析类别89平方米103平方米108平方米127平方米合计高层供应84367248174873去化32233119104488去化率38%63%48%60%56%洋房面积128平方米137平方米150平方米158平方米合计供应6068196156480去化60539456263去化率100%78%48%36%55%在售在售中建锦绣城|中建锦绣城89㎡户型与本案89㎡户型对标打造人无我有户型，锦绣城89㎡为套二户型，同面积段产品万科做到最多的房间；本案89㎡卧室利用率与锦绣城相比较高（锦绣城卧室受空调外机影响，室内面积有所减少）；本案阳台开间高于锦绣城；VS3.51.22.73.23.1 2.8 1.01.25.4中建锦绣城|中建锦绣城110㎡户型与本案112㎡户型对标本案112㎡套三户型方正，锦绣城110㎡户型呈长开间短进深，空间利用率较本案有所降低；本案112㎡南北通透度高于锦绣城；本案宽景双阳台设计，锦绣城主卧设置阳台。VS3.43.01.33.63.63.22.81.5中建锦绣城|中建锦绣城商业概况：项目整体住宅规划为11500套，商业规划为473套。商住比24：1。各地块商业情况具体如下：商业位置商业位置商业位置商业位置商业位置商业位置中建悦荟天地期数套数面积区间睿园6520-45㎡朗园1169-131㎡锦绣华府6069-240㎡誉园8940-180㎡和园6340-145㎡悦园2066-210㎡锦绣首府6053-145㎡合计473——目前锦绣城商业剩余60套未售，户型面积区间在90㎡以上，主要原因为剩余为双层产品面积大，总价高，其次为剩余商业位于凰蹲山路沿街，价值兑现周期较长，客户存在较大抗性。博观一期2017年12月份首开，首开400套左右，线上摇号，全款优先，开盘全清，均价12000元/㎡，含装修约2000元/㎡18年4月份二次加推，200套左右，价格少许浮动，全款优先，开盘全清商业分布北侧/西侧/南侧，北侧小面积20-30㎡去化较快，规划一层高5.6米，可改2层，均价22000元/㎡左右，南侧全部为顶账房，西侧崇文路，去化较缓慢，目前已售罄博观二期2栋洋房，均价16000元/㎡，装修3000元/㎡；40套别墅，联排及双拼，均价30000元/㎡，毛坯；二期商业均价25000元/㎡，规划2层共28套，仅在二期南侧，目前剩余8套；大荒安置区11月14日奠基售楼处实验三小滨海新村待建待建待建待建博观星海|项目总概：项目整体规划为120万方，目前星海城一期、星海成二期、博观星海一期已全部是售罄，博观星海二期剩余8套房源，三期河海园为在售地块，剩余4个地块尚未规划。博观星海三期河海园项目基本信息项目地址黄岛区东岳路与镜台路交汇处开发商青岛银盛泰泰德置业有限公司占地面积3.5万㎡建筑面积5.9万㎡容积率2.5总户数424户物业类型高层产品主力户型108、120㎡交付标准3000元/㎡均价13500元/㎡1#2#3#4#6#7#8#5#灵山湾路水城路18F16F博观星海|三期河海园地块规划：河海园位于位于灵山湾路以南，水城路以西，项目占地3.5万㎡，建面5.9万㎡。该地块规划7栋16-18层小高层产品及1栋双层独立商铺，其中1-4#、8#楼为18F小高层，6-7#号楼16F小高层，户型建面为108㎡、120㎡、142㎡，共计424户。已推售加推时间：11月28日楼栋均价：13300元/㎡剩余套数：10套左右加推时间：11月28日楼栋均价：14000元/㎡剩余套数：6套加推时间：11月28日楼栋均价：13500元/㎡剩余套数：10套左右加推时间：12月16日楼栋均价：14600元/㎡剩余套数：4套蓄客比例超过1：1，加推时间待定博观星海|三期河海园去化情况分析：目前1#、3#、4#、8#楼已全部推售，剩余约30套未售，均价13500-14000元/㎡。6#楼已启动蓄客，目前蓄客约35组，具体推售时间未定，预计均价14300元/㎡（含3000元/㎡精装修）博观星海三期河海园户型配比