某清河工程项目前期策划建议

PAGE1PAGE3XX房地产经纪有限公司XX项目前期可行性报告XX房地产经纪有限公司第一章前言胳第二该章页脆房地产市场分皇析那第三宇章弊吧项目自身分析额第四险章希喉调研寿XX轻县主要楼盘及扒竞争楼盘情况妖第一登章荒魂姻前教制拘言篇一、建议编制躬目的给的1科、在对项目开耳发经营环境进关行详细分析的灵基础上，结合雁项目所处的区煎位环境，对该锯地块的市场价累值进行合理的蛇评估。毕冻2闻、对项目的可蝶行性与开发经薯营提出初步意佩见，并对项目诱的规划设计、崇建筑方案设计臣、环境艺术设市计提出相应的批建议。艳增3茧、对项目的准谣确定位提供依欢据。调践4普、结合公司的葵状况和项目的月特点，探索项而目开发经营的经可行方式。即5忍、对项目决策技及其实施的优窃化提出建议。合二、建议编制应的依据彻永1沿、对色XX握县房地产市场能现状客观的调天查研究；饥软2蛾、对占XX阿县消费人群的谦客观调查研究姻；挑气3逃、当地房地产栽资深人士分析培；减桌4垫、国家及镰XX惊县目前的经济鹿政策及市场前窗景。驼三、市场调研宜结论遵该地块位于湖XX梦县桑北莫4择公里处，太行掀北路旁，清凉犹山公园正西方驼向，属于项XX摇县北部郊区地妥带，地块面啦积镜23缴7救亩。本文通过咽对誉XX颠县城北部郊区焰约础23个7掉亩地块的开发刺经营环境的市春场调查分析，不以及周边主要垂同类竞争楼盘哨比较后，依据俘当地的目前市裂场状况和对未菜来的预测，卡认为项目具有坚开发可行性，俗但有开发风险哥。晕第二骄章江于XX玉县房地产市场奔分析餐XX最县是邢台市下积属县城中经济草较发达的县城您，从城市的规吧模来看接近于械大型县城的规冒模，随着城市伤化进度的加快延，市场需求将彩进一步加大，伏房地产市场将汁继续保持增长啊的势头，可以思从以下几种现她象中得以体现只：寇扇花目前斯XX滤房地产市场相乐对较活跃，开颗发项目数量在敏不断的增长，薄人们的需求在堤不断的扩大，足正处于高速发仍展阶段，具了瑞解，近一年房烘地产市场价位婶涨幅挪在气600酸芬元国/m别²坊左右。侄随着羊绒行业级和汽车配件行旗业的发展，迅落速带动了周遍仙地段价值的上费升，使该地段味房地产市场迅金猛发展，出现赠了众多的大型陕生活社区，如舅：新世纪花园搬、宇联名都、闻红都花园、亿奴力花园、亿力蛇豪庭、大成都这市花园等。聚XX堆房地产的价格纱继续走高，随柄着住宅用地的屡日益紧张，开牙发成本的不断华增加，房价也似将继续攀升。验桶职目前临XX陷县房价在河北茎省总体上处于绝一个较低水平关，但是经济水府平却排在能排发在邢台市下属烘县城中第二，融因此，目前在省近驱2400匪慨元险/m徐²茂的全县房地产膨均价中，仍然俊有一个安全的饱上涨空间。璃虏权目前如XX五市场的需求不融断攀升，在售社情况较好的销循售面积普遍为异中等面积和大租面廊积船100m²第-160m森²论。亮第三章普 肯 用项目自身分析项目地块情况内序号尿项目执内容料1扯名称滨XX显·扛名门之都业2廉地理位置控该地块位于该麦地块位于暖XX属县贼北融4蜻公里处，太行极北路旁，清凉表山公园正西方稠向。萍3稳地块情况与地块面积：净垄用地面积喘约惧23火7厘亩，近似长方浸形，南北姑长黄79巧0缸米，东西据长婶20仇0热米，地块规则泥，主要是荒地治和村镇及临建轰构成，除有两妖条挡2少—伞3龟米深深、捡1新—港2甲米宽的水沟外席，其余均较平攀整。元4吧周边情况出1傍、南向锈距离县中心四竹公里，为县城源方向，近处花（采2班公里）是大片钥开阔地带，无努障碍物。缘2斜、北向富北面距离地刮块孟10进0阻米处正在修建幕高速公路，竣红工后将与主干霸道太行北路（甚路曾宽谷3导0绕米）连接。由捡远及近是大片貌开阔地带，无暗障碍物。趣3馋、东向殖东向是清凉山洞公园（距地家块凡8蝇0讨米）和东向楼束盘国富奥城（钩距离地军块久1似公里，已可入算住）。伸4茅、西向染西向是王家嘴植村和耻XX糊电厂。纳S.W.O.椒T.戴矩阵贿Streng字th蚂优势分析捡Weakne名ss帅劣势分析透S1.别规整地块形状士S2.财良好道路体系至S3.冷丰富景观资源朋S4.门开阔视野空间运S5.右庞大建筑规模寒S6.柔灵活建筑规划锦设计挎S7.推充裕资金实力故S8.或齐全区内配套创S9每.条地处上风上水督W1.坛周边基础配套榨不全脑W2.杰公交系统尚不眠完善湾W3.畜远离县城中心或W4.席周边大量农田咏有待改善春Opport覆unity絮机会分析歇Threat寨威胁分析着O1.注往整体经济向扫好符,吓地产发展迅益速鉴,旁羊绒毛纺、汽头车配件等企业避效益提高悦O2.寸番政府政策倾范斜商,划促使外地人在甩XX冬购房烟O3.诸浮XX淘高速扩张，土片地不断升值顽O4.中龄入市时机良型好支,次区域尚无竞争顺对手姜O5.胀狸区域待开发土到地较明多蚕,渐易形成大规模炎居住区扁O酱6鲜.抗淘定位高档，是竿XX煮形象工程山T滥1坊.盖区域知名度低择T机2源.葛辫周边项目档次木较低喜三、何Streng怠th僻（优势分析）临S1.凝规整地块形状侍项目地块形状芽近似为长方形奥，地块规整项滨目在区内做规透划设计比较容尽易。能在最大纸限度保证开发笛商销售面积基折础上，做出较颤为合理的规划富布局确保业主椒享受到良好的狱生活空间。多S2.钩良好道路体系梨项目处于肌XX资主干道太行北拥路与高速公路还交叉口，交通海便捷。出色交渣通条件为项目希带来良好升值模潜力，同时也臭保证了业主出露行的便利性。矮S3.数丰富景观资源膛目前项目东侧面为清凉山公园伐，景观资源十街分丰富。脸S4.桨开阔视野空间久周边高层建筑荐物不多，除西咽面有电厂外，移项目附近大部仆分是空地，朝怪西、南方向没缴有任何遮挡，牙可远眺清凉山厌公园一带，视急野良好，空间纳开阔。租S5.完庞大建筑规模腐项目用地广础近零1容6齐万平米，按目羞前已设计的容逐积率计算，携总建筑面积最型高可达标1依8始万平方米，建循成后将是北部待乃至整个鲁XX如县为数不多的要大规模高档社角区；在当今市堡场竞争愈趋激团烈的情况下，俊大规模的项目厕更能以其完善歉的配套设施、僻成熟的社区环页境打动顾客的补心。慢S6.紫灵活建筑规划搏设计研项目在设计时寺分出明显区内块小组团以增进摊项目之亲切感惜，为项目创造晌出独特卖点，市塑造商业氛围锣及个性化风格脏，则更有利于盟日后销售推广婚。摧S7.钥充裕资金实力传舜地房地产开么发有限公司实木力非常雄厚，杰业绩良好，资秧金充裕；而且较此前曾成功开虽发了博爱雅苑形、品尚华庭房瘦地产住宅项目文，积累了一定水的经验。潜S8.爽齐全区内配套康项目不仅仅是宁超大规模社区饰，更将拥有齐抹备社区配套。杠项目规划在小姿区内设有商业描设施、娱乐设投施、幼儿园等单配套设施。随骡着消费者生活起水平不断提高哥，他们对居住饼环境和居住品蜂质要求越来越味高。齐全配套浙最大限度为业泼主提供一个便奋利的生活圈，甩特别是在配套哄设施不完善的对地区。精S9特.尖地处上风上水唱XX罩是一个北高南骑低的城市，从饮空气质量、饮罚用水质量上讲而项目所在位置问属于上风上水显好位置。献这一区域受环痒境污染的可能晕性最小刘，可以说是体XX荡第二生活的首乳选位置。闻四、瓦Weakne在ss筐（劣势分析）佛W1.罗周边基础配套牵不全饰项目所处位置镇尚未大规模开篇发件，周边已经推概出项目非常少嘴，相应一些生李活配套设施档殊次较低，较具替规模的商业配梯套与本项目均量有相当一段距储离，作为大型腐综合社区，项凭目档次可能受业影响。植W2.状公交系统尚不冰完善恶虽然临近太行铃北路，但目前虎区内对外公交颈系统非常不发浅达，预计短期鹿内全面改善的妥可能性较小，骑对买家而言可匆能会感到日常脸生活不方便。倍W3.辆紧靠工厂、乡醒村狠项目西侧即为溜电厂和农村翅，众所周知消患费者在选购房向产时会非常在漏意社区周边环椒境。他们会尽呀量避免选择居愁住在电厂、乡货村等影响生活式质量或容易带捆来心理压力场早所附近。酿W4.晌周边大量农田治有待改善总项目周边尚存唐大量农田，鹅环境有待进一律步改善役。大量农田存着在容易使消费剪者产生落后、弹不开化等的印踏象，而这一现询状在短期内还惨无法解决。羊五、失Opport挺unity巴（机会分析）桐O1.谢整体经济向逗好您,贤地产发展迅速洗，棉纺企业效健益提高错经济增长大大撒提高了人们生子活水平，经济价发展保持着良鹊好势头。经特别是国家把伏房地产作为国翻民经济支柱产扭业的政策落实物后朵，肥XX绝房地产项目遍谢地开花，市场重火爆程度较前敲几年明显升高胖。灭随着和广XX营整体经济形势优向好，牧XX懂羊绒企业效益迷较好，占企业效益的提俩高鸽，导致其职工悠具备一定购买里能力，目前在顽售中低价位项笔目中很大一部忍分单位被这种泄客户消化掉。嗓O2.冰政府政策倾漠斜你,扎促使外地人在截XX杀购房搜近期批XX佛县户籍制度放子开苍，弃在玩XX哑购房可以得到栗政策扶持峰。这一政策推开出促进常驻杆XX川的外地经商人溜员和周边乡村济人口在宜XX赴住宅市场消费范。红O3.想县城高速扩张罚，土地不断升轰值须XX隙经济发展使县钥城规模不断扩鲁大问，郊区范围逐阔步缩小。地目前房产价格忘稳中有升始。本项目所在芦区域原是城乡懒结合部，土地堆乃至于项目的蹦升值潜力都毋呜庸置疑。特别萌是在今后周边忠将有更多项目曲推向市场，届尿时区域规模效未应会逐步显现三。嫂O4.减入市时机良彼好接,落区域尚无竞争凯对手嫌目前秧XX煮北部住宅供应宫非常小，并且涛已经推出项目祸销售率豆在虎60政%机以上。本项目子应把握此市场菊空白，以大规孩模生活住宅形适象推向市场避筐开竞争对手入益市时机，降低刚市场风险。巨O5.毒区域待开发土触地较趟多塌,兄易形成大规模适居住区恰在北部待开发贸土地较多，众学多待开发土地颗使北部地区有彼可能形成大规坊模居住区，规窜模效应带动作易用会促使购房疲者对这一区域蓬产生浓厚兴趣撤。治O津6练.军定位高档，是产XX罢形象工程粱项目以冀商之置家做为项目的评主推主题寻，利用冀商的暖影响，打造惯XX廊形象工程为目妖的，突出项目愉的高档、高端世的形象，使项撤目成为趴XX授乃至河北省的先一大亮点。棋六、违Threat伸（威胁分析）方T1.萍县城发展向中袄南区域倾斜予XX笛整个县城重心终向中南部地区舟倾斜，直接导土致了中南部地成区成为购房者画首选区域。特青别是对价位有餐一定承受能力投的客户，这一怀特征表现得更害为明显。进T敞2挠.诵区域知名度低丘北部地区建成徐或在建的商品茄住宅项目很少井，已建成的国蜂富奥城也未能史大幅提高该地箭区知名度。造T洲3拿.州周边项目档次轮较低盏周边早期开发际的项目档次较雪低，比如国富猎奥城，区域市留场对外形象没待有形成统一风面格，市场对该感地段的认识普谋遍不深刻并且炭有一定抵触情率绪，性价比高益低往往是顾客刻购买此地段的店首要考虑因素库。七、相应对策在针对休S+W坦的营销对策课S票2吵+S凤5记+S6+W3封+W4梁：铺S2+S5+勒S8+W1+确W睡2好：强调区内生冈活内容，弥补停交通和配套不展足掀由于项目周边剩配套设施较少丘，公交线路又汪不发达，这就喷给在这里的居恭民带来生活、危工作上的不便算，同时以上两缩项内容也是购第房客户在选购殊房产时非常注读重的问题之一偿。只有凭借项替目庞大的社区扒规模，在社区辩内配备各种社雀区配套设施诸同如：银行、邮芹局、超市、商泉店、快餐店、犯洗衣房等服务罩设施，并且为文了显现我们项军目独有优势，插建议建一个大心型的商业型会巨所，为业主提顶供餐饮、娱乐吗、文体、商务茶会客等方面的柳服务，让业主渐真正体会在此貌经商以及生活掘的完美性和舒刊适性，营造出拘只要在小区内甘生活就可以满瓦足业主一切日搁常生活之所需鸽的经商生活享总受。凝S3+S4+萌S6+W3+到W4疮：强调通过环吨境美化和合理辈的建筑设计，驱弱化周边居住闭环境较差之劣惨势枯项目周边居住昌环境、人文环愿境相对较差，坦但本项目凭借顷周边有一座公异园坐落在项目助东侧来引导客闪户对未来居住峡、生活品质的住注重，并且通荒过合理的社区帆整体规划设计扭减小本项目的胞管理难度，如清小区内进行科岂学的分区域管伴理，尤其要劈加入商业元素尿，另外在小区秃建成后还应注仗意对客户进入苗小区交通路线航的引导，保证顺将小区周边最厅好的景观展示啄给客户，并借剩此宣传本项目鹿，同时增强客域户信心，减少练不利影响。激S1+S3+聚S5+S7+李S8+粗S9龙：充分挖掘项偿目优势，扭转威区位劣势匹市场对北部的劳项目抵触情绪却非一日形成恒，这与这一区脂域经济环境、路人文环境、政邻府政策倾斜有耽着非常密切地略关系。我们必咐须充分的挖掘秘项目优势，充适分发挥项目在耽XX播县所处上风上第水的位置阐述励这一区域之所妇以适宜居住的补原因，突出项着目庞大规模所月具有齐全配套乓给业主带来便磁利生活享受，植发展商的强大贪资金实力所能姨给业主提供项霸目质量保证等瞎各个方面的优众势，争取在北电部这一普遍不虫被看好的区域孝，塑造出大型而精品社区。筑S2+S3+黄S4+S5+半S6+剃S斥7+S8+S委9下：树立发展商与与项目的品牌侧知名度，引导骑客户对产品品否质的关注除本项目便利的伍交通条件、已高档的商业形佳象定位帅以及良好的景溜观资源和庞大待的建筑规模等挂优势明显，并蓄且在各专业公姿司强强联合的拜配合下，通过枝对公司企业形泛象包装、公关专宣传活动、集愤团资源整合等疮一系列造势活行动，打造精品袋楼盘，加深市驱场对公司和对维项目的认识，闹为销售工作铺素路。忧S败7没：举行大型活需动，展示发展愈商实力顽建议我们在虫XX摆县中心广场举免行大型活动，谨一方面展现发淋展商雄厚的资巡金实力和周高档商业品牌叉形象厘，另一方面以优实际行动来增箭强客户对项目堡的信心。从客鸡户角度出发，暑为前期入住客喉户提供便利道赌路条件，进而畏获得良好的市宜场口碑为下一徒步销售工作奠雷定良好的基础异。荒针对农S+T碗的营销对策抵S1+S2+遣S5+S7+贤S8乡+S9裙+T1+T狠4+T义5浮：塑造精品社陷区形象，弱化麻片区环境睬面对越来越激锄烈的市场竞争详，很多发展商救选择受到政府核支持的南部地锅区开发项目。嫩本项目避开主赠流市场的恶性喇竞争，营造北辜部地区适宜居吃住大型生活社权区和渠高档商业社膛区组—干—胳冀商之家当的概念，并通狡过到位的形象子包装和深入的已宣传推广感染团顾客，利用项欧目的齐全的配喜套设施、出色嚼的环境景观、碧便捷的交通体需系弥补项目所寨在区域知名度据低、市场认同臣率低的劣势。打从而通过社区偷整体形象的塑据造，打造出高蓬档精品社区市睛场形象，增加闹客户对项目认慰同感。签S2+S3+预S4+S5+猾S6+洞S7财+S8+S9次+珍T2+叶T3匠：发挥项目优桃势，抢占目标反市场籍随着客户消费甜心理成熟度的枝提高，房地产沙项目之间的竞捏争必将发展为柔发展商和项目圣实力的竞争。嫁本项目景观资劈源优势非常突潮出，建议从此械方面入手，配痒合良好的工程裙进度（准现楼寸或短期楼花形蛮式），区隔其图它项目，赢得冤市场的认可。因项目周边有大练量待开发的工辽地，面对如此位巨大的区域竞故争压力，尤其需是在小区域内织市场知名度低亦的情况下，唯番有通过提高项访目的竞争力，示包括在产品设货计、客户选择织、宣传包装等颠方面整合营销迎，建立项目的觉品牌，再配合软发展商本身的迟知名度宣传，抵以达到最佳的召销售业绩。塌针对艘S+O滴的营销对策立S1+S2+最S3+S4艳+S6+S7不+O1+鲜O摩2慌：塑造精品社茫区，创造热销才场面竖本项目所处位帆置道路条件良以好，周边景观珠资源丰富，开福发前景相对乐名观。在项目建纯设头时紧紧围绕商孙业社区概念映，让所有客户辉都感受到大型同高端商业社区俘给客户带来的谅至尊享受。紧轻紧抓住当前经捏济形势利好，摇购房政策优惠仪的大好机会。朽充分展现开发洲商实力，通过货各种资源的整泉合创造出诞XX乱一经典热销楼鸦盘。蜘S5+O具3仔+O肝4等+O法5+O币7纳：抓好入市时睁机，填补区域煤市场供应量空词白点筑整个北部地区森（近郊）缺乏孟竞争项目，只效有一个具有规帅模的国富奥城屯，市场空白不肝言而喻。建议尽本项目应把握慎此机会，第一收期工程就通过俯准确定位和有利利的市场推广蜘手段打响市场痕，目标瞄准高选消费阶层，使介客户选择时没妖有待“米可比修性知”良，此举还可避或免后续有其他擦项目推出市场脱后的愚笨项目旧价格竞争，是视发展商名利双亡收的好机会。支同时，还应针葡对集团购买客歪户的心理特征雹，以低价位高赏品质项目，率沿先将周边有可放能集团购买的流客户吸引到小后区进行置业。破S3+S4+最S6+S8+弟S消9械+O免6珠：充分发挥景讲观优势，突出恶人性化设计授越来越多的消盾费者在购房时膛不再仅仅考虑趁居住舒适的问仓题，同时也希判望自己居住环深境、居住品质倾能上升一个档鬼次。紧抓这一狼点，要求在小饿区内部环境与参外部景观环境通相结合上；在煤整个社区内部踢配套设施的设车置上；本冲着饶“甩以商为逼本谢”她的指导原则将骂本项目如此优柔秀的环境景观绒和齐全的配套失设施以及高档露的商业社区定朋位，通过后期渐具有针对性的够宣传策略展现茶给客户，同时意结合项目所出涛绝好上风上水盈的地理位置，哈增加项目卖点纲，将更有利于傍营造项目的热悦销场面。悼八、项目劣势处其他弥补方案事公交系统尚不饺完善弥补方案芽在后期物业管艇理配套服务方佣面，尽量让客抗户感受到只有键生活在县中心样才可能拥有便具捷交通条件，确为业主配响备帅“袭人性俗化剩”种服辈务山—留—种小区班车，来厅解决目前项目忽公交交通不发悠达这一不利因此素。殊赏仁调研符XX凉县主要楼盘及耳竞争楼盘情况城调研楼盘警地理位置侄规模鸦平均价格刑主力户型库销售情况告入住时间厕世纪新城昆济化路与新世枝纪大街交叉口谢处贯1雀8朋栋椅6烂层多层住宅绍194露0神元躲/蚂平方米销两室一挠厅震83.5蛋6鹿平方米爱两室两恭厅亿97.榆4恰平方米病三室一墙厅历114.2型3粥平方米牲三室两赤厅消127.8尺3门平方米柔已售叨出蛾80%遥201脉0破年努7贸月项3运0宅日肾鸿祥国际支三洋街西建口丽5野0粮米（好风景家机私对面）皂6林栋备1断8武层高层住宅虾238谋0仔元狮/略平方米取两室两豆厅录90.8肃7示平方米绿两室两如厅烧96.2勇3勉平方米视三室一勇厅支116.1钓2杠平方米香已售率出节60%趴201杰0屯年烈1券0纤月而1纯日入住冬国富奥城培清凉江生态园母东堵行瑞50腊0窃米涂1四2爷栋时6少层住宅见190认0杰元俯/元平方米游两室两移厅鞋96.4晶5悄平方米棉两室两女厅燕103.2寻3榜平方米兔三室一善厅请126.5卵8候平方米泥已售鼓出漠80%镰200掩9召年史1非0蛮月已经可以入门住武新世纪花园兄太行北路与永缴定街交叉口东串南角身4绵栋鱼6两层多层住宅精，贩4吃栋遇1著8览层高层住宅枣多层全部给回莫迁户，不出售续；高层均价打为茅235容0锡元脂/颂平方米垃两室两运厅爷96.2敢3副平方米坐三室一掉厅哲125.1据4苏平方米毁三室两技厅课136.8音9衔平方米君四室一共厅鲁148.6印9退平方米胖已售舌出新50%览201阶0胀年团5白月入住隶上大公寓材新世纪大街街笑口，新世纪广辜场东侧遭8盼栋多层思；层6其栋沙1叠6盗层高层辛多层均浆价时192否0召元瓣/衬平方米；高层稿均价淹为仁230老0姻元咏/验平方米切多层全部给回滴迁户，不出售玉。高层两室两归厅邮102.3窃6某平方米矩三室一消厅滩118.2网6扮平方米听三室两盈厅算126.8续4惑平方米测四室一倦厅运135.3虎5值平方米乌已售肢出晃40%纱201星0葵年妹7炎月入住宪现代庄园南三洋西街党XX侄中学东侧宗6坑栋电1渠2柿层高层住宅消235戒0要元筹/派平方米秒两室一妇厅嘱95.4费6省平方米承两室两腾厅臭108.3酬9持平方米不三室一楚厅凳120.1榴1宵平方米属三室两淹厅岗128.8狱8家平方米解已售疗出咏20%区201映0妄年改9苗月入住妈凯旋城鞋太行南垃路伤9拦9傍号负8哈栋裳1指2水层高层没，花6挤栋泉6榜层多层做多层全部给回逢迁户，不出售无，高层均价屠为寻240抗0喘元客/最平方米爹两室两悔厅许98.2牢5败平方米详三室一溉厅膝128.1纷0源平方米颤三室两破厅俭130.7鸟4右平方米膝四室一灶厅址145.6迷7撑平方米城已销育售距70%津201偶0喊年针1金2隐月入住渡红都花园喷武松西街世纪挣华联西侧悉6烫栋稼1拾8械层住宅信均价缺为左245雕0抬元御/谣平方米锅两室二震厅补119.2平3泳平方米调三室一着厅宪129.6谁3饭平方米赛三室两店厅摄140.7膛8久平方米疑已售毕出付55%河201况0默年干5崇月入住订宇联名都杰运河大街与泰狸山路交叉口螺4踩栋享1掀8坊层住宅锄均吴价羞240胀0察元悲/高平方米户两室两谨厅会122.5凝4捡平方米苦三室一销厅壤131.2绍3五平方米岸跃仓层兴162.2馆7塞平方米厌已售类出铃40%火201战0顶年连4冤月入住藏大成都市花园捷XX椒县武松西街世吃纪华联西侧絮1社0千栋誓1各6货层住宅所均抖价术240滑0麻元味/枝平方米辜两室两触厅洗102.3席6臭平方米闯三室一卵厅漏118.2提6诸平方米炭三室两土厅篮126.8我4学平方米条四室一弹厅闯135.3稳5写平方米释已经售引出奇50%械201鼓0筹年铁1拆0新月入住胸朝晖花园药俯阳路与松山斯路交叉口探8倒栋沈6摧层住宅尸均炭价约1900仰/歉平方米密两室一顺厅鞭81.5闪8淋平方米锐两室两串厅魂95.4属7拐平方米耗三室一贝厅鞋118.2武8酒平方米朝三室两危厅载129.6离4筒平方米瓶已售围出蔑60%肤201掘0奇年黎3注月入住纽贝危真见第二部分渔 度 磨项目定位富在坚荣持纷“惊创新原性蔑”亲和帐“炸可执行赤性犯”吗两个原则的前冰提下，以项目灶地块薯S.W.O.校T足.短分析和产品特乞性分析为基础窗，结合市场实途际情况，就项践目定位的四个妄方面展开研究龄，确定项目发泰展的方向。市场定位关于市场定位询市场定位是勾普画企业形象和宜所提供产品价胖值的行为。它古依据产品的消协费对象、消费京对象对产品的担需求特征及其扮竞争产品、替糕代产品的状况准而为产品自身刷设计、塑造的雪区别于其他产第品的个性和形雅象，它最终要昨向消费者阐明挖本产品与其他嫌产品的区别幼。产品厘的市场定位将未会指导我们完篮成以下房地产策开发前期的具学体工作：结生产什么样的答产品（即产品假的特征和个性吉，这种个性应涉具有巨大的吸抬引力，是其它胖竞争者无法模总仿的）犬为什么人生产技（即产品所面墨对的目标客户猪群）忠如何生产本产堂品（在产品的愧规划设计过程末中，通过寻求皆利润与成本合棉理的结合点，淹实现利润最大切化）谎应当提醒注意拌的是，产品的告市场定位不是雄去创造某种新瞎奇或与众不同津的事物，而是盈去鞠整合已经存在魔的联系苗。贪市场定位将通衣过一系列的营昌销努力把产品条的与众不同之救处有效的传达宣给目标客户群值，从而使产品穴在市场中具有亮其适当的位置斧。颠市场定位需要乒考虑的几个因篮素资切合实际的市祖场定位，对于把任何物业而言乳，都是至关重聪要的。贸定位过高程会使消费者望球而却步，失去尊许多潜在的顾巡客。胃定位过低爪会造成顾客对找物业的印象模爹糊，看不出与奋其他物业有什爬么差别。只有柏对整体市场状挪况、物业自身承特点及同类物出业市场情况作铲出正确分析，炕确定了物业合及理市场定位，手才能为物业的竖销售工作奠定笨坚实的基础。展确定一个物业万的综合素质、朗最终市场定位牺以及由它们所换引发的销售业州绩，基本上是醉由如下几个方孟面的因素确定牵的。狠物业的整体状配况及其物业规农模深物业的地理位爽置宾发展商及物业往管理商的实力亮及其信誉饺物业的硬件设判施及装修水平迷物业配套附属疮设施业物业推广上市孩时机最终市场定位割上风上爹水葡1庭8妨万平方米高档粱大型冀商文化劣社区名门之都尽这里是梦想成霞功和成功者的葵最终选秆择患—缠—坏冀商之家追定位原因：羊XX浊缺少大型高档毅文化社区，更其加没有高档的帽商业社区，尤掩其在北部地区燃缺少领军式的喉高档楼盘，磁XX按市羊绒企业汇碍集的地区，同竞时汽车配件、乘耐火材料、张课氏文化产业发蚊展也尤为突出库，是河北省描前墨2洁0鲜强的经济技术颜开发区，同时糊XX槐仅靠冀商的发圈源惕地聚—阀—疤邯郸，有着悠绿久的冀商经营残历史，因此高筛档的商业社区叹定位在趁XX伏是可行的。定位主题提炼野姐●度思想的由来：垦冀商人群，大总批标榜城市品贪位的高端人群鬼，以居住在高黄端为自豪寇。质“闲高端的商业社盟区文化家”榴将成为房地产锈市场盈的糟“倍风柔潮殖”以。迎地域的特性决睛定了人是什么泥样的生存状态跟：追求人生的校最大享受，使劝生活更加高档夸、高贵、丰富嗓多彩。目葱前飞“痛高端的商业社饶区已经成为丧了巡”饲已经成为一种瞎潮流浪，因“耐冀商之家唐”匀的生活理念使阿人群开始回流戚，膜高何贵浇+巴自然另的射“分高端的商业社斤区文矩化候”帐模式应运而生半。泽“砌高端的商业社棍区文化茂”液居住模式不会肃因为追求自然尼而远离繁华，裕也不会因为追恨求都市繁华而篇失去自然，而诱是城市繁华和制田园自然完美坊结合的新都市扫。恢综合本项目的遍特质和条件，止我们认为名门没之都渡是仰“气新高端商业社僚区哗”卧模式的完美体及现：县城之中古（县北区），侮自然之上。植名门之都的八队大主张：煤名门之都习是勉“朴高贵闯的序”起XX院拥有悠久的冀尤商经营历史，童因此，庭XX采拥有毋庸置疑撞的冀商灵魂，嚷做为冀商的后樱辈子孙，能够渐生活在这样的妥一个拥有深厚木冀商文化的社朗区之内，是完写全值得自豪的慕。斤名门之具都区“名繁华短的故”找重视人们青繁华斩的城市情结，德强调一切城市校内容和内涵，欣满足城市生活填的各种需求。滨在另一个层面惜上，强调社区炒、人群是棒县城具的一部分，贡街献着坚县城发展冰的晴一切基础报。很

义名门之都奖是障“微优雅似的禾”问

扁致力于创造品赤位优美的建筑桌空间形态，铺算设绿色亲切的犬住区环境，编创造龄冀商锦文化泻趣味浓郁的内鼓外景观体系。袜流淌着一分风骂雅，既属于社暴区内的人群，侨同时又将优雅童融于整个技县城胆。勉

穴名门之都钻是潮“酒健康镜的值”浆

题提倡建设绿色尖家园，倡导健纺康的生活方式凑。种植四季花仿树、修建慢跑况小径，提供运抽动设施。让人借们呼吸清新的嗓空气，在阳光役、绿树中享受疏风中的惬意箭。秋

电名门之都色是姜“汤科技详的最”太

滤强调现代社会免的科技含量，奔先进而高效率蕉，便利而快节适奏地畅游于现每代科技的时空灯中殃。虾

鹰名门之都键是衔“罢生态恨的墓”气

窝生态观不只是度一个简单的环伴保概念，拒绝故污染、杂乱与称噪声。尤其强诉调人与场所的接适应性，在相逐融适应的有机绝环境中，享受晴人本生态的安镜宁刻。高

不名门之都翁是送“赏互动芒的雁”孙

搂注重人本活动盟对环境、对社扩区、对城市的爬能动性，在一仓种交流互动中犹，共同推进人疑、社区、城市斯的共同生长配。惹

屋名门之都殖是惠“喉持续虫的材”恰

常是一个过程。细强调参与和发痛展。在一个城接市、社区、居毛民的互动中，阅在交流和文化愈更替中体现持葵续性的生生不舅息疤。爸

减市场定位的支呜撑点凶高端的商业社赤区定摇位丛—且—梁冀商之家躲XX邮县拥有悠久的添冀商经商历史万，同时又是河泥北县城商业发挨展的桥头堡，露是河北经济发泼展气2供0牙强的县城，拥模有雄厚的工业窗基础和经商人刷群，而绝XX批县目前恰恰缺蚀少这样一个高音端商业社区产从品定位的楼盘航。章县城北部、上撒风上水布为何要强调区枪位概念呢？本丢项目地处北部吧（上风上水）宏，分析上风及饰上水所带来的标优势：其一，流XX巩拥有大量羊绒赔企业，空气质牵量较差，秋冬抢季节风大多来陶自西北，县城上中污浊空气无楚法影响到本项待目，从而为高伙品质空气（鲜盖氧环境）打下校良好基础；其宋二，成XX树作为北方的火木炉地区，夏季师酷热难耐，而盟本项目坐落在绢清凉山公园，倚可起到降尘、挣清凉、去噪作里用。大型既北部在售项目布只有一慌个陶—胡—申国富奥城。大新型高档社区在枯消费者心中的傲涵义弃是勒“浑完善的规划、煤齐全的配轧套幅”腰，因此本项目闪在市场定位时抬一定要强调大铃规模这一优势虏。文化社区居人文资尤源古+霸配套教育人文资源：清凉山公园配套教育：脊周边区域缺乏秀学校等配套设推施，项目可据惑此切入市场空肿白，赢得主动著。社区内部应辫该建设托儿所躬，未来的会所肺内可考虑办才报艺培训班，如骤钢琴、外语、辱绘画等，并设秧置阅览室、艺贞术走廊等。客户定位古XX芒县个人购房比启例迅速增长的扑同时，购买主刚体的结构也发屑生了较大的变叼化：过去拒以高收入为主冻，中等收入为稼辅的格局嫌正逐步转变为恭以闲中等收入为主龙、高收入和低殖收入为辅的格叶局怪。这种结构的俱变化直接导致演了需求市场的侧多元化，各发骑展商也纷纷进谁行更为细致的辫市场划分，以并寻求更为准确炮的客群定位。灰定位精确富于记个性化的项目逼大都获得了很雀好的市场回报卵。净XX训住宅客户构成耕国有厂矿企业内高管和中层领收导干部腹政府机关、机琴构及附属单位例的机关干部俘周边乡镇的农竭村进城人口丢大型羊绒企业歼的高管及老板趋外地在沃XX借做生意的协会羡组织负责人和趣会员盾纺溜国有企业负责缝人、民营企业进家肤这类客户大多临为二次置业者贪，具有一定的英置业心得，他锈们普遍社会地谁位较高，收入归稳定，丰厚。到具有独特的审并美观，对生活艺质量要求较高蛇，能将工作与肆生活区分开，档故对居住环境剪、家居品味和邀档次要求相当涂高。他们在购紧房时会更注重禁心理感受、注腥重形象包装是砖否与其身份、霜品味相吻合，挂价格反不是他辆们考虑的第一拜因素嚼，而高端社区桑的定位是符合肯他们要求的汉。个体工商户资这部分人由于色其长期在市场顷上滚打拼搏，灾社会关系网复软杂，精打细算牛是其本性，购蕉房时会运用各茫种私人关系打书听相关信息。辞此类客户在本蚕区域市场选择咐住宅时，主要嫂因素是考虑到证这一地区的区峰域环境，地区隆配套是否会逐芽步完善，价格胀相对适中，可幕以满足他们的念需要。政府机关职员衰购房并非一时待冲动，一般会唉采取多看，多晕比较策略进行六精挑细选。相材对理性化，要穴求高、挑剔。袖他们大都可以龄通过公积金贷推款的付款方式五支付房款，并丢且他们还可以朽凭借工龄、职跳位的高低获得如单位的住房补易贴以减轻他们关购房的付款压祝力。月经济效益较好窝单位之员工蚀一般会全家老担小出动或夫妻仆二人一起看楼闹，对家人及朋减友的意见较为僻尊重。关注商馋业配套设施、弟公交设施、教扭育配套、医疗新设施是否完善堆，便利。割在羡XX戒经商的老板及藏外地老板育目前曾XX董经商的本地人溜及外地人群较看多血，他们出于实妥际居住需要，草加之项目的定脏位又与他们的齿身份项目符合汤，所以能够引鬼起他们的共鸣好。经客户的需求特转征分析悔购买主体日趋疏年轻化公商品住宅市场肤购房主体的年廊龄已猎由怪5党年抚前判4规0闪岁降至目前郑的址3炕0煌岁甚至更低的捷水平。此类客昌户多为中小企败业主、技术人霜员、各行业较谋为优秀的销售剂人员及中层管摔理人侧员左…箱…海他们已经具有嘱一定的经济基芒础，并在事业胆上小有成就。英收入及资金来厌源多源化百当今社会投资喝渠道越来越多闷，人们的收入副来源也不只单杏纯依靠传统的持工资收入。股筛票、债券等多艰样化的投资渠来道为人们带来污了更为可观的睡收入，其中不叮乏界“搞灰色收显入钻”文。州对物业周边环姑境、工程质量锣、配套设施更抛加关注区现在的客户更洞加理智、更了傅解相关知识及纤法规；同时，皇随着生活水平腿的日益提高，欣其对物业相关虚各项设施及品击质的要求也越葵来越高；此外招，日益年轻化掘的客户其接受芹及领悟新事物锻的能力较强，客他们追求并向炮往一种高端、诉商业、现代、凭时尚、健康、烂自然的生活空范间，对小区品撤质要求较高。盾当前购房者仍陶以首次置业为价主击目前己XX皱的住宅市场中璃购房主体购房障的主要目的仍壤以自用为住。杀故此，其对物悔业的出行是否钟便捷、户型布淋局的舒适性均么有较高要求；住而对物业能否拨保值、增值则院放在较为次之决的考虑位置。哗同时，由于相慧当一部分客户饭为首次置业，它因其家庭结构团及支付能力的野问题，对户型会面积及房屋总似价有一定的限晌制。如何降低膀市场中消费者协的付款压力，滨将会成为项目磨有效的促进销粥售的手段。乓受同一阶层人数士的影响较大披就物业推广销抗售而言，通过肢当地人的口碑坐、广播、活动模及电视等广告算手段来传播信想息，扩大项目醉的知名度树立酷物业形象是至笋关重要的；但拐同时，必需通燥过物业自身素程质使得客户下兰定最终成交的岁决心，并树立潮项目的美誉度乡。人们在购买报商品，特别是辟诸如房地产等程高档商品时，池通常所采用的子广告手段对其裹影响力较屿之越“约口位碑元”马的作用要逊色增不少，从购买半动机产生到最毙终购买完成整磁个过程中，同轧一阶层的人们伐相互之间的影施响作用较大，爹因此在项目推瓣广过程中对这怖一有效环节应翁给于足够的重坦视，对于已成炮交的客户应重支点把握，促使宽其带来新的客逼户。形象定位项目优势汇总镜形象定位的目忙的，告知客户盘购买的利益点胖，就客户而言雨则勺是猎“症选择购买名门忽之都原萝因帽”镰秩。我们从本项篇目的优势及机赔会点着手，可郑作为形象宣传员诉求点归纳为桐：地理位置彻北部为心XX使上风、上水之害地景观资源钢社区东侧有已饮开放的清凉山鲜公园。区内环境杰时尚现代的外价立面风格；步扔移景异的社区匹园林。产品自身勒花园洋房：尽崖显高端、商业琴、品牌、冀商侮之家的高贵气忧质生活道路体系络紧临太行北路罢与高速公路。形象诉求点绿色高端社区表现形式：扛高品质空气、尾鲜氧环休境味V巴S隶污浊的城市空须气；脱清凉水世界（穷清凉山公园、象小溪、喷泉、欢水池旺）牺V缠S催有北方火炉之掀称的炎热天气党；扬室外运动场地抽、会所中健身拣中心、健身步肠道、医疗保健缓；郑一个与大自然耐互动，共呼吸焰的社区，一个祖充满健康生活膏品质的社区现；歇置身绿色，自痰然拥有健康；拍享绿野蓝天，叉沐明月清风增与县城相依，率同自然相融；歌大自然给予的塔永远比您想象扮的多址针对客群：本陈项目全体客群逐适用阶段：宣苗传推广时可贯虫穿于整个销售随期柳把握现在，享老受将来（性价晕比）表现形式：寿住宅价格，别绞墅环境，无需匠奢华，但求舒短适；彼有大（大社区呈），有小（小汽环境），有高视（高性价比）楚，有低（物业水管理费）芒放眼未来，享讨受精彩；坡针对客群：本稍项目全体客群剩适用阶段：宣啦传推广时可贯您穿于整个销售溉期霜四明主义，全沾明住宅（户型睬设计，并非本索项目独有买点雷）表现形式：刷明厅、明卧、依明厨、明卫（僵四明主义）；洗阳光触摸房间糟的每一个角落危（短进深，大蚀面宽，南北光衰线对接）四风轻轻穿过，鹅光与影在舞蹈笼（通透）取针对客群：本无项目全体客群伍适用阶段：宣愧传推广时可贯控穿于整个销售割期。茶文化居住区（慎最终目标）表现形式：像托儿重所暂—宽—慨小学，基础教啦育系统完备；洋未来会所中可廊举办双语、琴椒棋书画、假期途辅导班等特色降教育（名利双嗽收）；秩会所中设置图曾书阅览室、艺晃术画廊（复制岁品悬挂在走廊卷），小区内有根绿色走廊；皮北部群XX花高教区隙同样的孩子，财不同的未来拣针对客群：本狗项目全体客群叉适用阶段：最锤好在具体方案盆落实时进行宣陈传推广（二期船、三期）详贵人、商人住教冀商之家（高患端品质、大盘融气魄）表现形式：条本项目规模大懒，各项配套设惊施齐全，颇有罗城中之城的感深觉，建有商业烈会所，周边景梁观资源丰富。膀居住在小区中根既可享受市区陆繁华，又有郊团区的宁静致远辆。塘针对客群：本还项目全体客群交（更易令经商臭的客户群产生皇共鸣）杰适用阶段：宣籍传推广时可贯豪穿于整个销售把期援XX盼·谷名门之都（优镰雅温馨，亲合荡氛围）表现形式：牧春天组织踏春纺赏花；夏日社品区内放露天电教影，举行消夏呆晚会；秋季邀词约采摘；冬天寸在会所进行摄虚影展、绘画展行。由上述丰富摸多彩的主题生云活营造大社区稀的温馨和睦，钱令业主产生归祖属感，以住在怪名门之都为荣桥。乐针对客群：本腹项目全体客群掉适用阶段：宣护传推广时可贯反穿于整个销售泳期渗全方位住宅（伪第一居所、第部二居所合二为披一）表现形式：控不远繁华，闹敬中取静舌繁华都市咫尺困之遥，生活自号然多姿多彩乓离却红尘不远发，融于自然之冈中弹针对客群：经妈济实力较强，刘购买大户型之伙客户枝适用阶段：宣隶传推广时要配蝴合跃层等大户寨型推介时展开形象包装定位绞形象包装定位薯之诉求点要令控消费者易解、茶易读、此外要宣内涵丰富，有秤延展空间，因谱此认为本项目色最佳形象包装颗定位为：塞XX四首席形象工粱程屋————姑XX墓·慈名门之都骗这里是梦想成荣功和成功人士只最终的选似择呀—玉—挺冀商之家价格定位定价方法权成本加成定价住法庄将产品的成本估加上预期利润培（一般为两成奶左右），具体露额度由发展商坡自行控制，即麦为最基本的定险价方法。成本虚基本上可分为则固定成本与变维动成本，固定像成本加变动成躬本即为总成本茫。成本加成定传价虽然较简单存，仍必须考虑舟市场行情及竞百争激烈与否，抹才能订出合理前的价格。铃市场比较定价掘法始主要依据相近铸物业及附近区娃域竞争状况而页订。在竞争激门烈时，条件相哈当的两个物业理，定价较高的招项目会被客户皆舍弃。相比竞呜争者推出价格私较高的物业，铜通常为信誉良路好的公司开发环或建材装修较译为高级，具有白独特的设计等低优势。泄顾客感受定价粒法节当购房者对物天业及发展商实馋力有信心时，启纵然定价相对症较高，购房者钓仍会欣然前往剪。但若购房者这对推出个案的循发展商没有信雹心时，一旦定化价过低，购房忆者反而会怀疑磁物业的品质而赵不敢购买。时叫至今日，房地破产和其他商品提一样，品牌信融誉在一定程度似上作用于消费愿者的消费意愿摊，尽管如此，腾房地产的定价羽亦不能太高，歉超过购房者所毕能承受的价位容，对于销售反销而不利。农本项目定价方访法仪目定价赏采取乡“屈成本加成定价乐法传”扣与撑“矮市场比较定价援法庭”私相结合的定价纱方法按。顿本案在典与其他项目各迎方面的比较中蕉，小有优势，作与目前区域市剂场在售中高档搂住宅项目的比毁较中，本案的竭可发挥空间更嘴大，通过对绕XX环县住宅市场的石综合分析，运狱用房地产定价请中的市场比较偶定价方法，在脸比较了本项目案与周边高档住艇宅市场在地理交位置、发展前永景、产品规划隔、景观设计、艺交易环境等诸垮多客观条件，扇并结合本项目树的开发实力、缺自身条件、推精广渠道、营销狠方式等主观因目素后，用在销售定价策什略上，我们建顾议采用低开高盗走、小幅快跑盛并阶段调整的疗策略。参各类型物业价仙格预估：饮一期花园洋房嗽：括220写0巴—烧—侦230熄0奴元冬/友平方米歌各物业类型入凶市建议价：应容一期花园洋房宇：债220版0打元易/唤平方米曲3托、一期产品定骂位惊一期花园洋房叉容积率建议为吼：课1.2血第总建筑面积如为扰63231.华6拿平方米透建筑形式艳为紫4+1户型装修建议凤建议一期部分矛户型做精装修麦，一部分户型尸不做装修，这榆样做的目的是怀满足各种人群棵的需求。户型设计配比A.建议依据添通过对滩XX辞县住宅市场仔誉细的调查研究暑，总结出各项摊目热销的户型割大多为二居、悦三居户型。B.建议内容狐根据蓬XX玻县房地产前期坏市场研究面积纲并结合本项目糊具体的市场及衡客群定位，建既议本项目户型帆组合以二居、始三居为主，辅河以四居。面积比例幸两招室辱80茧m²-10暑0m²等舟不占专2告5床％稳小三位室温100诊m²-120视m²努 硬钢节占败2左0烤％慨三集室乔12限0m²-1旧40m²哑 烘哥时占晕3破0疏％叶三定室驴14驶0m²-1讯60m²壁黄占等1高5跌％刘四苦室己16柔0m绝²飞以上障 闻蚂嫁占灯1业0植％卷由于兴XX珍县三代同堂的值家庭主要选择赞三居户型，对搏四居的需求较角少，且有四居迷消费能力的客利户选择面较宽适，本项目由于滔所处区位的局串限，不易把握台这部分客户，黑因而本项目一弄期的开发中可赶不设计四居户素型，增加部分珍三居户型。飘另外，建议将兆大三居户型主域要排布在小区尺的中心区域，差依托大面积中稍心园林绿化，搭提高户型吸引脉力，减轻销售樱压力。腊第三部分但 顾 泡项目规划设计危建议栋小区规划设计战建议治建立在社区内扩以冀商文化为依主题的公园躁冀商有着悠久漠的历史，而选XX北紧邻冀商的发向源高地前—怨—币邯郸，随着冀爹商在中国大地怕上创造一个又舒一个的辉煌业击绩，人们对冀伟商的关注程度侧大大增强，所框以建立一个以沉冀商文化为主诱题的公园，不爱仅可以提升楼浆盘的形象和气悦质，同时也能释起到带动忧XX决县形象的作用全，为孙XX脆建立一个美好滩的形象工程。鸭2底、建立以冀商链文化为主题的睁区内雕塑稠冀商是有着悠炉久历史文化的宪，从古至今，今冀商中间涌现放出了无数的传雀奇人物和动人姿事迹，雕塑可格以取材这些冀枣商的人物和事祸迹，社区内遍握布这些雕塑可沙以更好的衬托云冀商的文化氛种围。隆3半、道路设置要抛点就、牙社区内的车行警道路应该通而货不畅，依固定溪距离设置条形叮路碍，从而降惧低车速，减少仅区内道路的危烤险性。备车行道作为主黄要干道应设立仙指路牌。垒人行道可采用遇硬石地面，增增加绿化，沿线苏增设座椅、花粪架等休闲设施影，增加各种生馋活趣味。漫步道漫步道石凳石凳纷二．建筑风格受及外观风格建失议羡建筑外观的风蚂格建议朽建议本项目采数用现代时尚的吼建筑风格，将盒商业符号葵融会于现代形摧式当中，线条扩简洁明朗为宜泼，给人以高雅瑞、时尚的双重尚感受，在提升休小区格调的同播时，又不落后新于时代。希望球建筑设计单位袜提出较为巧妙访的构思，在避骑免高档材料的瓜堆砌的情况下咽，利用比较低召廉的立面饰材事达到一定的效讨果。拾外立面颜色建跟议煌由于本项目定肚位在高端档商溪业住宅小区，数针对其购买客厦群，建筑外立剪面应追求高端旅、时尚的视觉走感受，营造平杀实、温馨的家挖居氛围，认为停外立面可考虑压整体采用白色含、浅黄色等明四亮的颜色，局相部采用砖红等纹鲜亮的对比色折加强现代感。梨小区园林建设扎建议建议依据而本项目的定位船高端，必须要华有大规模、高句档次的园林景移观做为陪衬，腾否则难以彰显盖高端的定位。掉同时随着人口勉的不断增加，婶城镇建设的日舟趋发展，空气脂污染的程度愈悲趋严重，人们毅居住在压抑、幼闭塞，公共空逢间越来越狭小纠的环境里，生冻活质量降低。袜迫使人们对绿辛化更加依赖、察依存。景观绿蓄化不仅是环境母污染的溶剂，暴也是人与自然渡的常“咐纽经带祖”春。因此住宅区撒内良好的景观学，不仅可以提鉴升楼盘的档次具，也可就近为荣住户提供面积锣充足、设施齐己备的硬质及软构质场地，以吸展引住户走出居弄室，加入公共轨活动，以增加臂户间交往，创俘造和谐融洽的旨社区气氛。同诱时，还通过对底植物、围墙和写小品设施的配阻置和景观处理森，不仅能够增伴加视觉舒适度谊，也可满足居面民对安全感和凝私秘性的要求竭。构思优良的苍景观设计可满速足居民对室内唤外空间的生理庆要求，有助于绍社区场所感的肤产生。住宅区册景观的这种价蛾值，现在也直弱接对房地产消川费起到了重要膏作用。玉居住区景观规歇划设计原则偿·杨疫建筑与自然环耗境协调组合宪一是取其自然鹊、改造自然，勿因地制宜、精资巧构思，用简计炼、纯洁、朴烈素和雅致的格骆调来显示建筑炉物与环境协调撒、美观的立体斩画面。钢二是运用材料绸、体形、线条贪、尺度的统一坟，以取得整体京效果。抢三是运用光照扑方向、地势走领向，为人创造夜情感、趣味，敞增加层次意识着。四是运用品赢题与意境，使临个体与群体、梳景点与建筑物楼、内外延续、僚协调契合，使污自然景观与建吵筑物显现园林时组景的整体气耗氛。慕·辞蛋强调环境次源立的均好性槐合理地利用自谁然资源和人文寺景观，不但可答以创造美好、杆温馨的居住环尺境，而且也可咳满足居住者心娘理和精神需求争。因此，在规庄划设计上要牵以鹰“竖均构享脊”城为原则，让每离个住户都能平缴等地享受资源模，都能获得等宴同的价值回报喂。要达脾到宜“畏均海享摇”驱的目的，就茎要责“舒分驳散兼”稿到每幢住宅前敬，每个院落里路，甚至每户的拖窗前。也就确软定了在小区的锦规划框架中要皱布置出多个景雹观晨“都亮扒点胀”开，实施均享理插念。郊·随归注重居住环境春与人文环境的义共享空间题人们从重视建币筑质量、单体握户型方面，开呆始变为关注居薪住环境，建筑误与环境和人与矛环境的关系，孔注重的是这种捡关系相互依存弦和共享空间的厨价值。呈项目景观规划涛建议内容都项目地处虫XX寇县区北部，与舰闹市有一定距煌离，可以求得战清新的大自然啦提供的静谧气势息，规划中因擦项目本身提供坏了得天独厚的捉外围环境，东晋侧有已开放的头清凉山公园，挠人文水景共赏滨是社区周边景豪观的一大特色寿。鉴于此，建愿议路小区园林规划波中依照外部大绸景观与社区内拒景观相结合，浴将建筑、围墙时、广场、人工劫绿地、道路、慌小品、水景等却要素合理结合厦，形成大环境箱向小环境延伸惭一直至微环境味融合统一，取割得舱“吹天人合魂一站”料的景观效果，有努力建设一妄个遵“纯建筑与自然和恼谐教”碧的理想家园。奏景观规划设计拉立意护借古意喻今昔许，创造景观商床业文化徐现代的都市人蔑越来越渴望接烦近自然，有人藏群的地方必然够离不开文化，党中国几千年的邀商业文化渗透挂无处不在，它效是提供人们精胖神享用的源泉怎。哭没有商业文化赛底蕴的高端住蛋宅区总会让人申感到缺少什么症。堪因此，从项目劣所在的地理位余置特点得到启斤发，恰当地将团文化渗透到景泳观中，形成项粒目的文化特点笼。僚建议园林景观住风格体现河北仪商业文化特满色葬—是—我冀商文化。露景观中可以从弦河北名景之中纠提取借鉴一些焦设计元素，穗加入商业理念间，自成特色。社区景观设想夕社区以主入口忽划分为南北两刘个区域，南区自以人文及景观泄为主，为静态见文化区；北区票以体育休闲娱衰乐为主，为动质态文化区。中智心以主入口广说场、主题雕塑贸、假山瀑布、蝴荷塘观鱼水景捆为分割，动静乒分明，功能齐穗备。勉主入口：主入释口广场，主题庄喷泉雕塑，展办现社区整体对障外形象，体现料居住区崇尚商查业文化及健康仓生活的定位。丧入口主干道，湿绿荫花坛及绿婆化小品群。中心水景但自山体而下的昨山石瀑布居于半制高点，通过故水体的跌落、群花坛的引导，妙形成庭院环境所的中心。同时角将休闲长廊、代儿童嬉水池、财荷塘观鱼池、污浅滩石岸、曲梢折池边柳荫小傻径组合为一体伐，以水为主要逼手段，山水相装宜并满足人的扑亲水心理，水熊声淙淙，使寂洽静地庭院增添种了自然的活力嗽。抚中心水景北侧玉为活动中心，杯设置乒乓球室稍、台球室、健艳美中心、羽毛川球室、读书室士、棋牌室等室逆内文娱项目，堵还可在水景旁索设置亲水茶座校。获中心水景北侧燕设置儿童游戏敢场、休闲活动饥草坪、健身休筹息场、直至北像门主题广场，戒由动到静，层堵次分明。儿童游戏场一角儿童游戏场一角很北入口处设置叉花圃草坪，主征题花坛。堵主题花坛西侧饿设置景观雕塑盈，主题突出体级育娱乐为主，想展现健康小区拢形象。阅主题花坛东侧订设置特色运动遭场，满足不同愚人群的需要。细部设计设计手法俩·肺键藏引手法都篮狸“险庭院深深深几非许护”集，在水体处理击上就是要隐现学得当，切忌方摇池一片，一览嫁无余。构成水析体空间深度的目条件是藏源、昂引流、集散。磨·孩朴点色手法顶盏山中国建筑以素衫淡、清雅、自漫然著称。万物筹之色，水色最货素淡，也最富挤于变化。喷泉拘、水池、泳池傍，均起到了点岔色的作用，加申之绿萍风荷、步景物倒影、水匆天一色，配以阁彩色灯光，形哪成了五彩缤纷屿的环境，意境约盎然。堤·调并设计中应用中男国古典园林娘的狸“鼠即处即控景醉”谊和乔“琴曲径通殿幽事”围的手法听社区里最重要戒的是空气、阳事光和绿化，在诉设计中尽量减沉少允“挤硬帮”递的成份，增肝加辆“朽软援”菠的因素。比如豪中央庭院的曲桐径，你可以喜权欢就沿着它继盐续走，不喜欢谱则可以改道。绩但不管走到哪莲里，都智是稻“庭景湾”谋，这就是中国别古典园注林徐“页即处即治景述”赴和候“白曲径通幽处，午禅房花木症深我”窜的思想，亦是伶中国古典园林扣至深至刻的地捉方。社区绿化魂扩玩展南“姿绿化环纹境玩”圾设计的内涵，挂集中公共绿地证不仅供观赏、结游戏、而且利惯用中心设置的庆水景周围吸引恒了居民停留交耐往。绿地中精军心布置的健身德场地也成为当忙前居住小区之罚必需。在绿色尖生态小区的绿疾化环境设计中奉不容忽视的工缎作是依据各种刻植物的隔声、它减噪作用及生为态效应（主要场针对吸岔收抽CO岸2鹰释稿放累O袖2怕、嗽抗爬SO界2幻、杀菌、滞尘傍、吸热及增湿每等作用）选择傍树种并确定数拆量、搭配和布汪置。嘱·钥路绿化环带栋兴蚀用绿色植物形跳成主干道环形直绿化，这对建发筑物将起保护衣作用，使保护川对象形成良好型的背景，创造瑞适宜于人的良兰好环境，减缓沃建筑物之间的肌不协调，还能叉遮挡有碍观瞻兽的建筑设施。央因此，建好绿挺化环带、林荫黄带、引导树、骆绿地，才能使冈公共绿带达到笼更高的水平。罩·淘晶庭院点绿真恩晒室内外庭院绿籍化是民居特色另、风土人情的涉展现，对点缀派环境满足人们答生活习俗要求踏，形成安静、孙有趣、风味十锹足的小环境，盛颇具特别意义券。臣·津活立体绿化耻沸垮立体绿化含阳款台、平台绿化草。立体绿化较窑好地解决了建明筑用地与绿化刊面积的矛盾。袄加强建筑物与任景观相互结合渠、相互作用。沈可使在高层居唉住和工作的人说们在多层和高割层中绿化的氛京围里，与地面场建立愉快的视蜜觉拳辩防联系，避免来缩自低层部分屋驾面反射的眩光摊和阳光的辐射唱热，具有烧柔腿知和、丰富的有垫生命力的效果巷。率建设功能性趣衰味性强的小品竿居住区内的建谣筑小品应有较菠强的功能性和纳趣味性，这样虑人们才乐于观勉赏和接近它们及。撕小区环境建设收必须适合居住夹特点，作为小勺区环境要素的斧亭、廊、花池殿、坐椅、灯柱偶、雕塑等建筑士小品，不但应胆具有较强的观雕赏性，也应具订有近人的尺度绩和恰当的罢透露经商理念稼的功能，圈让居民能够贴遥近它们，使用游它们，参与其蛋中享受无究的帐乐趣。赵袖钓飞诚社区造景社区造景妨环境建设注意弯经济性闻由于人们对环酒境的要求越来滋越高，投资也铺随之不断增长粗。考核环境建赖设的经济性，施既要计算一次忍性建设投资，究也要计算建成袍后的日常运行溪和管理费用，柴这一比例应掌补握适度，既要樱防止建设标准苦过低，也要反采对不必要的奢股华和铺张。损居住区环境建法成后，室外环侧境工程的日常变运行和管理费白用包括草皮、傻树木的养护、贵修剪费，水泵限运行、水景维惜护费等，这些出费用都来源于柿物业管理费。俭在环境设计时脏应注意减少可渴能发生的日常榜运行费用，不朴然就会出现建车得起而用不起盈的后果。毕需要指出的还柳有，草皮的维岛护和保养费用卸远高于一般树灭木，而其保护秩生态的作用却六比树木要差。立因此在许多情截况下，推少种草、多栽宁树是合理而经艰济的绿化方案坊。树木的绿化效果优于草坪树木的绿化效果优于草坪洁净大气环境衬名门之都地处坊城区的北部，秘周边没有工业杠的影响，空气林自然清新，含矩氧量高，使小朽区的空气质量坝有了天然的保法障。园内绿树宅成荫，空气质冒量有了进一步缎的保障；通过羊禁止设置露天适饮食摊点，清曾除外露垃圾的窑堆积、杜绝臭姻水沟、卫生死鱼角等其它污染肿源，排气进行泼统一集中向高记空排放等措施谦，有效地保障垂小区空气质量框。良好的声环境凡在材料选用上怒特别注意墙体坟和窗户的隔音楼效果，保证了不住宅的隔音、刑隔热保温功能盟。浴户型设计特色米建议称为使本项目注眠入现代生活理点念，建议南向习居室采用外凸己窗，并且取消辫起居室与阳台壁之间的门窗，壁从而扩大居室仅采光量，令居记室更加敞亮，强提高居住的舒铃适度。玉四．配套设施俗规划建议概 翁区内配套设施胳由于本项目地步处北部，周边烂市政配套较差劲，生活配套档循次较低。针对阶这一劣势，我茅们应加强对社前区内部环境建咐设的注重，相究应的增加本项两目社区配套设限施，提高物业虫的完备程度，潮使业主的居家墙生活在小区内圾得以良好解决棚，通过提升小鸣区品质来提高蓄本项目总体的进竞争能力。侧社区配套包括铺生活配套及娱躬乐配套。建议吓社区内部尽量扰设置篮球场、坦羽毛球场等建追造成本低，对曲社区客户收费极少或不收费的岩设施，而减少目会所的规模。a.生活配套家政服务中心剃医疗中闹心涝梯么（小区家庭特霸有宝宝健康护刻照、老人健康户档案）小型超市缸便利脂店萝深倚（可满足业主膝日常的生活需遣要的小型商店聋）中、西餐厅洗衣店美容美发中心储蓄所……努上述设施可相落应地与社区物龟业管理中心设培置在一起。b.娱乐配套灌以康体、健身脾设施为主，包薯括：篮球场羽毛球场小型足球场隔幼儿游戏场（棉塑胶或沙地）少儿游戏场健身运动场会所嫁注：由于不同众年龄的儿童其追游戏行为不尽者相同，对游戏逆场地、器械和稼设施的要求存两在一定差异，槐建议射本小区分别进差行幼儿游戏场脾与少儿游戏场票两个场地的设销置，从而满足冶社区儿童成长址过程中的游戏拿需要。少儿游乐场花园沙坑对宿宪露少儿游乐场花园沙坑花园健身场地花园健身场地暗首道歇柄钢渔贡闹极炎篮球场（设置保灯光提高夜间谣使用率）丝c玻.古冀商之家商业舟会所建议依据纺从调研的骄XX土县在售项目看柱，小区中设置扩商业会所很少描见，大多数在蕉售项目没有会创所设施，主要镜是由于购房者沿的消费层次还婚较低，大多只邪注重房屋本身市的品质，会所冤还是个奢侈品足。而本项目的弃定位就是薪高端的社区定育位牺—揭—凯冀商之家篇，所有高端的冤商业会所是必胡不可少的，同愁时会所的功能爆也要十分完善政，这也是适应为项目档次和购亏房者需求的体欲现。建议内容殖建议本项目建痒设高档会所终，与社区文化竹相结合。睡好的绳拥有冀商主题它文化的商业曾会所惕能巩固和增强崖小区住户的满球意度，并成为敲住户沟通、交击流的文化场所说。会所的建设先可通过提高社醉区品质来进一驼步提高本项目处的社会知名度李和美誉度。建穴议本项目社区仿配套会所的内雹部设置以健身驰房、羽毛球场士、台球厅、商唉业会客厅、乒惧乓球馆、活动能中心、棋牌室戚等贴近日常生宣活需要的低消饭费内容为主。茧五．物业管理孤要点建议内容河通过市场调研匀工作，我们了木解到目前在五XX拼县住宅市场中谣，客户对物业山管理公司的认写知感较差，这欢主要是由于在弹市场中消费者洋对物业管理的虏重要性认识及警对其的重视程退度一般，但却剪非常关注物业梳管理费用的高秤低。但随着市蛾场竞争的日益板激烈，物业管违理这一软性品递质将逐渐凸显必其重要性。代物业管理服务款内容建议胜物业管理水平蜡代表了一个物庙业的软件水平梨，物业管理的姨好与坏直接影圆响到一个项目坛的形象及企业望的形象。鉴于钟XX畅市物业管理的揭费用较低，建暴议本项目均聘请知名物业册管理公司做一陡段时间