浅谈房地产行业采购工作的常见问题及对策

浅谈房地产行业采购工作的常见问题及对策(2011-12-1811:36)分享到：HYPERLINK"/share?uid=1545025"--标签：双月专业版专业前沿《数字造价》2011年12月专业版分类：数字造价浅谈房地产行业采购工作的常见问题及对策广联达马明

近年来房地产行业蓬勃发展，开发商如雨后春笋般不断涌现。因经营管理水平参差不齐、产品同质化严重，导致企业之间的竞争日益激烈，整体利润水平有逐年下降趋势。很多房地产开发企业开始专注于自身竞争力的提升，认识到采购管理对企业的战略意义和重要作用，不再将采购管理简单定位于物资采购和供应、施工生产需要上，而是将其提升为成本控制中心，乃至企业价值创造（图1）的高度。（图1）对于房地产行业而言，从项目前期的产品规划、项目策划、设计、勘察、材料、设备、施工、监理、营销、物业管理等均需要进行采购，具有“三多”特征，即多标的物、多采购方式和多协作单位(图2）。（图2）事实上，房地产行业采购工作也同样遵循采购管理的”5R”原则，即合适的供应商（RightVender）、合适的品质（RightQuality）、合适的时间（RightTime）、合适的价格（RightPrice）、合适的数量（RightQuantity）。采购管理的目标就是通过五要素的合理取舍和平衡以达到最优组合，并且能实现从供应型向价值创造型的渐进转变，其难度和复杂度均很大。因此在实际的采购工作中，各种各样的问题频繁出现，采购部门承受巨大的压力，开发商也因要素失衡而付出了沉重代价，主要出现的问题如下：

采购方式的选择具有一定的随意性采购计划性较差，导致采购工作比较被动皇采购工作经常店拖延，运作的赌效率比较低匆采购质量不高总，时有采购到蹦假冒伪劣物资吃的情况袭采购成本居高盈不下帅优质供应商资亦源比较缺乏炒遏制采购腐败向的努力未见明肺显成效轰面对这些问题除和不利因素，挽如何与供应商蚁建立稳定、共滔赢的合作关系路，如何有效实亿现采购质量、腐进度、价格要幕素合理组合，眼如何有效杜绝尼采购不良行为珠，我们认为可缺从以下几方面碑着手：幻一、制定合理懂的采购规划和轨策略凑依据上述房地衬产行业采购工惊作特征，开发篮商几乎不可能宜完成项目全部谊材料和设备的晕采购供应工作疯。因此为了保晴证项目的顺利盛开展，开发商风需要结合种类括、成本控制难突易程度、产品瑞品质重要程度拢、项目工期、背乙方配合情况每等因素，确定那甲供、甲定乙绸供、甲指乙供盆、乙供等模式衫和范围，将非禽关键性物资采雀购工作外包给去乙方单位，从寨而使开发商重殊点关注于对楼嚷盘质量和效果肯影响较大的采阵购项目，发挥夏供应链的协调技效应，实现投烈入产出最大化跪。亲同时，对于开幼发商自行采购释的物资，按罪照补Kralji命c符采购定位模型饲所述（柳图汤3杠），针对采购雅支出、供应风搭险（可获得性度、供应商数量匪、产品可替代估性、供应市场谅情况等）、对等项目价值等方暴面指标进行分掌类，形成不同欢特征的采购项圣目。（图3）择由于不同纬度惧的四种采购项继目的属性不同践，我们根据这狠些属性特征，窃需要制定不同驻的采购策略：

忌二们、判担重视源头、规德范采购计划管庄理歼采购计划是采脉购工作的首要骤环节，具有承尸上启下的作用挺。有效的采购吩计划不仅能够插及时满足项目顿开发需要，而称且更重要的是致使企业的资金睡、人力、时间掩等资源得到合中理占用。目前题，很多的采购进部门往往抱怨允计划提交不及钱时、不准确，点导致采购工作作很被动，陷入继项目工期需要艺和采购成本目间标之间的两难孔困境。因此采蛛购部门需要扭垫转不利因素，步化被动为主动燕，建议从以下陈几方面作手：撤1盼、主动加强上幅游需求部门的卧信息沟通尖采购人员除加凭强自身对项目宪开发过程中采倚购物资品种和军采购规律的熟仍悉之外，更重间要的是及时、逮主动与项目需便求部门及早了渡解将要采购的绿物资品种、采目购数量、关键瑞技术要求、进此场时间等内容淡，提早做好供仗应商资源、采伟购方案等准备句工作。虹2著、制定和落实按招标工作时限闲要求葱招标工作在实温际采购过程中辉周期相对较长焰，占用资源较新多。为避免过进程中相互扯皮式和推诿，进而殿影响开发项目狮进度和质量，帝企业很有必要雁依据项目总体路开发计划，采掠用倒计时原则反制定招标工作陡时限要求，明毯确各招标关键练节点的最迟完跌成时间和责任售部门，并严格派加以落实和考略核。

遵3尸、引入预警机鸟制银一般对于招标捷项目而言，制施定的季度或月段度采购计划比罪较贴近项目开税发需要，直接辈影响到项目的扰进度和质量，龟其重要性不言询而喻。对于制厕定的计划，在五实际执行过程架中，当出现偏某差时，需要及俱时进行预警提何示，并且根据艺偏差值大小，疯呈现不同的风收险预警级别，酬以引起高度重遵视，及时消除侄计划延误所带鲁来的风险和问闸题。舟三、快速提高刷采购运作效率住物资招标项目绿一般周期都易在钢1衣个月左右，甚桥至更长。这其帮中，大部分时钳间是耗费在工净作审批、各部密门之间的沟通疫协调以及与供铅应商持续沟通袭等方面。尤其搞是对于企业的浸内耗，急需引荒起开发商的重员视和改进。闭1耕、优化审批设栋置、提高审批腿效率片一方面，企业袭要结合项目特霜征、物资属性蒙、采购方式、秀风险管控等要雅素综合考虑，但优化采购过程麻中的审批环节帝，取消不必要势的审批环节，乘改进审批方式脂，减少审批节滋点。例如，对筛于招标采购项撑目，重点加强删招标申请、资内审结果、招标窝文件、定标结需果和合同文件炎等审批；对于和询价采购项目扒，重点关注供鞋方名单和询价戚结果的审批。冠另一方面，借宾助电子审批系尘统和视频会议嗓系统等先进手盼段，及时进行灰提醒，实现移没动式审批，改赢变过去被动等倦待签字审批的亲尴尬局面，进泼而快速提高审昼批效率。崇2更、加强部门间匠协同工作效率欣由于本位主义镰的存在，在实掠际采购过程中晒，部门之间协罢同工作效率并璃不太高，相互首推诿和扯皮现借象屡见不鲜，颠造成严重的内蓬耗。因此，作变为采购工作的完组织单位，企恼业需要授权采哈购部门，让其仁承担起领导者欺的角色，主动面推进采购过程疤中的工作沟通弃和协调，并切乳实承担起采购拐管理的重任。肾3俱、粗笔提高对外沟通膛效率甩采购人员在实东际工作中，经直常忙于打电话唐、发传真、接奥待供应商等事闹务性工作，繁枕琐且效率低下杠。目前，越来惠越多的开发商朽，已经借助电配子商务系统，允构建了广泛、软高效的沟通渠限道，轻松实现蹦一对多的快速海、准确传递信姿息，极大地提远高了沟通效率企和质量。

求四支、听梨内外兼修，建教立稳定、优质沫供应商库酷在实际工作中照，采购员往往句抱怨好的厂商绿要么留不住，萌要么不配合，伐经常为寻找信皂誉好、实力佳忧的厂商而疲于揭奔命，结果却昌未必满意。事委实上，企业若辽要建立一套稳滚定、优质的供宪应商库，不能博一蹴而就，需国要内外兼修，茎扶优劣汰，逐吴步建立自身的带优质供应商库挺。听1炕、舰听选择适合自己亦的供应商与“贿适合自己的才耽是合理堆的此”肺，对于企业或冰项目而言，采只购过程中并不寒是必须要选择蛮知名品牌供应设商。企业需要酷结合开发项目伍档次、自身实柱力、合作模式冠、地域特征等订方面综合考虑崭和权衡，制定次统一的合格供遵应商标准和要段求。一方面，咐在供应商入库杏审核时，按照菌标准选择符合医的供应商纳入送合格供方库；巷另一方面，在筹业务合作过程自中，对供应商跳业务参与记录僚、过程履约记棉录、乃至竣工桥结算和保修期丢阶段的记录持疾续进行评价，些对纳入黑名单堪的供应商进行派公示，将不适孝合自己的供应郑商名单及时从乳合格供方库中交进行剔除。域2夸、拓宽信息渠西道虽从广度上来讲痰，采购人员可坑以通过搜索引蚁擎、互联网、胞展会等渠道快坑速查找到相应房的供应商，快教速补充信息量腹；从深度上来创讲，采购人员辣可以多结交些广同行朋友，能浩够准确、快速背获取到供应商翼的合作和信誉腐情况，有利于躲在采购过程中斑加以甄别和筛佩选。墨3忽、加强自身采医购信誉建设消在过程中，不奶公平采购、付贫款条件异常苛包刻、付款时间名一拖再拖、人弊员服务态度恶额劣等情况时有香发生，造成开寻发商企业逐渐谅失信于供应商痰，导致供应商衣不太愿意配合近采购方的情况菌，并且形成企点业品牌形象不秤佳的情况。因杀此，开发商企撤业也需要建立链自身诚信采购沃形象，注重采呼购承诺，避免苍欺骗行为，本苍着互利共赢的叼原则开展业务悦合作，逐步建谣立起自身的采纳购信誉，才能俭逐步拥有一批辫持续、稳定、辉优质的供应商生合作伙伴。撒五句、预衬定标准、管两怀端，提升采购滤物资质量热采购物资的质圣量好坏，影响辅到的绝不仅仅绑是项目开发的谅进度，更重要周的会影响到开洁发项目的品质竿和企业形象。紧采购物资的质诞量是开发商企击业重点把控、坛但也是经常出融现问题的领域雄。对于质量控弦制而言，涉及特到自采购计划纵、送样、封样络、验收等全过房程（过图抱4案），所以笔者凳认为，需要对缓业务全过程中果关键环节采取剩措施和控制，优多管齐下、整牲体联动

（图4）

祥1丙、免股建立重点物资嚷的质量标准或威标杆每对于影响到项虏目外观形象、归产品品质的重魄要物资，如电榆梯、涂料、电著工产品、瓷砖欺、门窗、灯具暂、洁具等，需称要建立统一的待品牌、技术标割准、样品图片兆和验收规范资洒料库，在企业脚内树立标杆和反标准，严格约装束项目物资采枯购和验收工作浊，提高物资质磨量。遇2至、插稼明确采购计划巷中的技术标准侮和要求算在计划阶段，揭需求部门要提订供所需物资的舅规格型号、技菊术要求、参考幸标准、产品档正次、产地等要械求，必要的话丰附上产品样式肺图片，这样从哀源头明确需求兵，才能保证采拼购过程和验收骡入库阶段不会歼出现产品走样忧，乃友至在“楼以次充叹好童”因的现象。冈3愿、派梨严格把好验收姑关侄目前采购过程闹中，大多企业壳已采用样品确太认制度，对所叫供应商的物资筹样品组织多方邻进行签字确认扩，以保证供应织物资的准确性耗。但从上图中英不难看出，产械品封样工作在泼整体质量控制贼链中处于中间吴位置，并不是渣终点。因此企眉业需要重视产势品检验环节，映需要对比样品啄和实际产品的妨图片、技术要指求等内容，并滤进行必要的抽慈样验收，组织匹专业机构进行责检测，严格按绵照标准进行把也好关，而不是折流于形式，才损能避免企业付义出沉重代价。段六驾、脚“袖两多一集系中蹲”扯，降低采购成其本程“揭不仅买对，而形且不杰贵抚”永，在质量满足筒项目要求的前讨提下，价格必毁然成为采购的仓主要目标之一品。控制价格的香方法有很多种衡，便归根结底可还促是娱“工两多一集克中嗓”惭：第一，就是斥实现集中采购此，形成采购规草模优势，靠量睁压价；第二，却就是鼓励供应执商多次、充分训竞争，采购方米坐瓜收扮“减渔翁之泽利霞”乡；第三，就是射多深入分析和喷对比价格，摸扩清实际成本和国利润情况，不她花冤枉钱。眨1闷、力推集中采汇购须采购过程中，揪在满足项目工锄期、质量的前闲提下，对于本语项目或项目间讽相同和相近功路能、或相互关泄联、或相互配耍套的采购项目燥，应尽量集中苹进行采购，利排用采购量来提俩高自身议价能躲力，以获取到摘更加优惠的价籍格。同时企业侍可以实穗践范“掀集中采膏购香+斤分散采陡购诉”带的混合模式，尚项目公司主要薄采购一些辅助倾或应急类物资域，城市公司重恋点做好需要招姜标类的物资采然购的作，而对完于战略类物资赢，可以集中总寿公司统一进行役采购，减少重贡复采购次数，过提高采购效率剩，减少采购运旺作成本。呢2志、主张多轮招字标、充分竞争虹首先，开发商恳企业在采购过室程中，需要给悲供应商搭建一办个公平、公正作的竞争平台和哄环境，制定合蛋理和统一的采霜购的技术条件来和评定标准，香为供应商能真百正进行竞争奠显定基础；塞其次，对于招陶标采购项目，剑从发布标书到励最后定标，一蚀般需薄要咸3添轮以上的竞争赢，其中技术评条标至渔少门1嫌轮，商务竞标任和决标至少需用要扰2坝轮，进行逐轮阅淘汰，才可以寻进行充分、有光序竞争，选择量到有竞争力的饥供应商和结果评（谷图屡5劣）；

鲜（术图违5盖）

酿最后，可以考粪虑在采购中引会入符合条件的目新厂商，打破夜以往的竞争格沫局，形趴成恰“封鲢鱼效券应笛”巡，激发采购过感程中新的竞争娱活力。摄3猾、开展采购价吐格积累公示，序奖优罚劣须在企业内部，垫建立采购价格遥信息库，可以顷逐步积累涵盖宫到各地区、各笨类别、各时段执的物资价格信旗息，横向可以订进行各地区采阳购价格对比，臭纵向可以清晰绸查看到价格变钻动趋势。这样胳的话，我们在食价格评审时，扶不再简单的进遗行决策，而是赔提供综合对比厦和分析，更加奖理性地进行价柿格审核。竭另外，对于各的地区和采购员发的物资采购价反格每月集中进虫行公示一次，或减少信息的不麦对称情形。接搬受企业内部人惹员乃至外部供港应商的监督，搁对于其中不合远理、不合规的壤地方以及存在巧的问题，须按睡制度进行处罚尖，并敦促采购架部门和人员积惊极进行整改完像毕。建立奖励且制度，对于采炼购价格下降的把，给企业带来拐较好经济效益教的人员，给予铸一定比例的奖舍励。通过这样轰推拉结合的方桥式，有利于促践进采购部门不巡断提高采购经换济效益。妻4彼、学会核价、利加强核价辛首先，对于采恳购价格，必须捉由专门核价部捞门（核算部或关财务部等）独杀立进行核价。幼核价人员有权瓜对采购价格进恒行质疑，提出沃价格调整建议趣和说明，要求匙采购部门进行粪整改或调整。荒若整改和调整均不符合要求，燥采购部门无权纲与供应商签订稠合同。消当然，核价人朱员，包括采购吨人员均需要学碗会核价。我们宫需要掌握一定雪的材料专业和角财务知识，深宏入市场、熟悉缩物资的成本构赶成和利润情况颈、了解各供应束商和品牌的优山劣势、掌握主的要原材料的价骡格变动趋势，线摸索建立一套混各类物资的价痒格规律，逐步两提高核价水平廉。食七、三权分立舟、过程透明，透推进阳光采购谢对于采购这样今敏感的工作，罩必须承认防止划腐败必定是采秘购管控的重点劣方向。企业在罗如何遏制采购海腐败方面，绞啄尽脑汁，想出窃各种各样的方界法来防止黑幕箭丛生，避免为朵企业造成重大付损失。我们认绳为需要从体系还建设、制度完袄善等几方面着痛手：顶1拔、设爱置视“舒采足—码管货—缩控轿”指体系捆为避免总部和爷项目公司、部剩门与部门之间让出现职责不清知、相互约束不象够等现象，需魄要设勇置嘉“疼采辰购厅—忘管岛理溉—泛监闭控论”如的管理体系（嫌图猛6脸），实现采管祥分离、管控分飞离，相互独立话、相互制衡。

（图6）戏2茧、完善采购管耕理制度芒首先，在采购脑流程设计上面宏，可以考虑分借权设计，减少呈采购权的过度好集中而导致一籍家独大，降低药腐败滋生的风舟险。在招标过舌程中，成立由贷各部门参与的戒招标委员会、纹采购信息必须影对外公开发布唇、招标方式选雪择须由采购部楚门经理确定、截供应商名单允缺许其他部门推讨荐或供应商自软荐、开标环节宾需要监察部门抽参与、评标专缺家自动抽取、架技术和需求部酬门独立负责评职定技术标、成察本部独立提供蛇标底价、评标怕报告需要评委准全体人员签字蹈、项目公司重基要物资采购定扫标需要总部审乔批、其他物资阅采购必须进行袄备案和接受事剧后审核等，多察人参与，共同蹦监管。友其次，采购方乳和供应商签订印《采购廉洁协兰议》，建立有滩效的反商务贿帐赂机制，规范骆采购行为。若告发生供应商在吴业务交往中贿捧赂采购人员，硬不仅会按照制抛度处理采购人光员，而且采购岛方也有权中止浩合同，供应商既并且需要承担慎损失。火3强、建设电子商剩务系统慎俗话说肾，佛“滩阳光是最好的歉防腐暴剂甘”系。对于采购而赔言，同样需要咽将采购过程不偿断公开化、透脊明化，避免暗踩箱操作和相互怠勾结。传统的挖采购管理模式洽已经很难适应黄企业的快速发拔展需要，