辽宁省-鞍山市-富力城项目营销竞标策划提报方案

鞍山富力城项目营销竞标提报方案感谢富力地产，给予机会我们坚信良好的沟通是合作的开始致敬富力地产，中超首轮5:4逆转恒大，竞技比赛，到最后都可以分胜负开篇之前，从琐碎的话语拉近彼此距离几句话的自我介绍你好富力公司总部位于上海，代理业务遍布全国东三省百亿目标达成，18年更高追求划重点：我们是一个很“标签”的公司所谓标签，就是提起它，你的前几个反应华南五虎之一旗下高端酒店无数199亿收购万达酒店资产包你看，足球是富力的标签，如同胜利是富力足球的标签成功冲超球队之一B·A·T与头条·UC·快手“争宠”大时代下窥探流量与销量，管中窥豹下下华南五虎，百度搜索关键字排名情况一月权益金额排名NO.1中国恒大NO.3碧桂园NO.19富力地产NO.20雅居乐权益金额维度位居前20名，流量金额未入前20名同为五虎，恒大地产板块现阶段战略调整完成，相比我司，各有千秋，但调整见效，5151亿毕竟行业求变寻求转型身处微妙的后黄金时代，地产转型之际规模之路以逐步转变为稳健之路高周转，提升盈利能力或许是当下操盘的成功标尺Partone第一部分：鞍山市场概况1城市性格&量价关系“紧张”感蔓延下的鞍山铁西、铁东、立山、千山区鞍山城市发展全面推进“东控、南进、西拓、北调、中疏”“创城”运动下的再进阶鞍钢由盛及衰下，调整步伐缓慢，厂区搬迁营口三产比重待调整，城市经济发受限人口红利下降，人口净流出之势马太效应下辽宁省第三大城市铁西区板块特征MarketOverview铁东区是鞍山传统富人区，本案位于铁东区边界营城子板块与传统富人区，湖南板块物理距离很近，挂靠核心印象区域定位城市中心、城市CBD主要产业商业、服务业人口基数53.36万人居住环境主城区中心，工业排放少，交通、生活配套发达，但较为拥挤、嘈杂铁东区为鞍山主城区中心区域，鞍山CBD所在地，以商业、服务业为主，生活配套齐全，工业排放较少，但环境较为嘈杂富力城鞍钢千山区在售项目5个均价5500左右铁西区在售项目25个均价3500-4500元/㎡铁东区在售项目32个均价5000-7500元/㎡立山区在售项目21个均价4000-5000元/㎡城市性格Maturearea鞍山、一座被地域限制了的时尚城市，在钢铁洪流中埋没的个性之城。在经济高度发达的历史时期，鞍山养成了一个富人的性格《大洗浴》东北经济的下行没有抹去鞍山人对新鲜事物的渴望。在追求灯红酒绿生活的同时，鞍山人有自己对美的诠释。时尚、内敛推陈出新是鞍山的包容、大气商品房成交情况MarketOverview区域套数面积成交金额成交均价铁东区596158.2629.565075铁西区469438.816.274193立山区487150.122.454481高新区298535.3319.385484千山区4166.173.595820总计18927188.6691.2548372017年鞍山销量约1.89万套，同比下降4%销售面积约188万方，同比下降9%，销售金额约91.25亿，同比下降5.3%2017年鞍山房地产成交情况铁东区成交量居城市各区首位高新区和千山区得益自然环境受改善客户青睐价格表现优秀环境为客户主要关注重点商品房供应情况MarketOverview2017年鞍山商品房新增供应90.49万方，同比减少38.84%，市场进入平稳期，均衡供应铁东区作为城市核心区，新增供应减少最为明显，日后铁东区项目定会愈加珍贵商品房成交情况MarketOverview受政府补贴政策影响，鞍山市房展会举办月份4-5月，10-11月为全年成交高峰排名项目销售面积1华润置地广场1067492新世界朗悦居862043鞍钢田园816284宝居朗庭国际761725万科金域华府649456鞍山恒大绿洲636957华润幸福里516628东亚第一城493869凯旋门4441310睿达阳光新城44026商品房成交排名MarketOverview2017年鞍山商品房成交面积排名金域华府富力城精装洋房7500元/平精装洋房9900元/平溢价32%金域华府为板块内最受认可项目本案预计售价突破其售价32%本案7亿目标销量目标相当于鞍山市场销冠水平，售价目标需要大幅度突破市场突破三线城市，市场仍处于初级阶段铁东区区域稀缺，板块认可度高商品房供销两降，房地产活力弱市场小结MarketOverview天时已定全案占面约51万方，建面约133万方，首开占面约8.8万方，建面约19万方，Thesubstanceisrare.7亿鞍山铁东区·百万中式大盘天时下的自审半年周期，销售目标别墅13000元/平洋房9900元/平高层7800元/平明确追求:业绩和售价超越鞍山市场行情明确核心:超市场行情下大盘如何操作从我司成功操盘案例中，探究超预期大盘营销操作天时既定，地利人和求变Parttwo第二部分：大盘案例借鉴2红星海&钻石湾＆奥体玉园远洋红星海项目位于大连市开发区，占地面积180万㎡，同策操盘10年，全案销售业绩140亿得力于前期的大盘价值规划与后续配套兑现营销层面实现了业绩上的突破常年位居区域销冠远洋钻石湾同样的品牌，不同的区位，位于大连市甘中板块，原地块为重工业集拆迁区域，12年首入市，60天蓄客周期，开盘16亿，全年21亿常年位居城市销冠奥体御园非品牌开发商，远郊大盘，前期配套较差，交通闭塞，占地面积万㎡，同策操盘项目，首年入市，蓄客两月，组实现认筹1470组，开盘热销660套从往期的我司成功案例中，明确超预期大盘营销操作区域内开启全新山海生活方式，全面打造新的生活落脚点。占地180万，10里海岸线两组数据远洋·红星海红星海自2008年入市以来，历年总销平均占总整个销整版块内四分之一的市场份额，年均去化15.3亿元，峰值占市场份额三分之一，实现年度总销24.16亿。10年操盘，全案销售140亿1223546珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement10万㎡滨海花园2座山体公园红黄蓝国际幼儿园及北京十一中附属小学及中学高标准五星级业主会所9万平特色商业街社区公共医疗体系多组团规划/强势学区配套/强势景观资源/高标准公共服务八大价值体系物质层面精神层面自然景观资源社区规划客户圈层大盘产品价值打造大盘产品价值打造一线山海资源十里黄金海岸线700万平原生态山体品牌开发商物业物业管家服务，全域覆盖小区监控聚集客户圈层维系优质学区配套9万平商业配套、10万平滨海公园珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement高形象占位/起势利用优质山海资源吸引客户关注利用明星代言，营造市场热度珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement线上轰炸线下导客口碑效应，形成良好的客户引流闭环集中推广——全方位，立体式线上线下集中推广动作事件营销，保持热度珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement生活理念打造——感官生活方式的圈层渲染，夯实客户口碑全纵深拓客——覆盖08年09年10年11年12年一期资源/山海地位/大连地位/全国内在/人文二期二期/三期四期/五期五期配套/兑现5.6亿20亿23亿21亿24亿180万平磅礴山海城在此之后谁言山海因为红星海

从此爱大连见证山海新秩序兑现百万生活城百亿红星轰动大连<资源占位><城市占位><全国占位><品牌占位><生活占位>5年红星海成长轨迹珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement因为红星海从此爱大连——远洋·红星海操盘经验1、大盘规划：自然山海资源、自有优质教育、滨海公园与社区配套2、营销核心：城市占位、明星效应、客户营销、区域市场抢占、全域立体式轰炸3、生活方式与圈层感染：生活倡导，赢得客户口碑，圈层营销5、全渠道拓展夯实拓客：走入东三省、扩大客户受众面，内外挖掘，全维覆盖YUANYANGHOUXINGHAI充分发挥自身优势，坚持做大事，坚持做大势项目背景——钻石湾地处甘区南部与核心板块东港仅一湾之隔，但地块原为大连钢厂、大连化工厂区域，大连人普遍认为区域污染严重且无生活配套，无居住基础，客户抗性较大1.3w（高层）/1.9w（洋房）元/平开创了板块市场的先河远洋·钻石湾钻石湾从4月26日正式亮相、5月26日公开认购，到6月26日开盘热销16.0086亿，仅用了短短60天，堪称市场奇迹。2012年4.26（亮相）—5.26（认筹）—6.26（开盘）认筹30天，认购2000余组开盘热销16亿/开盘30天热销21亿元两组数据珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement80万㎡核心商业轴B4未来里配套商区钻石湾八十中学分校及恒源小学总占地面积3万余平方米，建筑面积21289平方米多级商业强势学区配套强势景观资源/多维立体交通体系前排独栋滨海商业街南向海资源，绵延四公里海岸线，7万平米滨海公园及2万㎡体育公园双公园体系，构筑钻石湾核心景观价值梭鱼湾立交桥/海底隧道/地铁四号线、五号线及905路25路公交系统，构成了钻石湾强势的交通价值体系世界滨海生活文化博览区珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement高形象占位/起势珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement远洋钻石湾恒远小学，重金聘请知名校长掌舵恒远小学校长李凤荣为辽宁省特级教师，从事教育32年中一直笃学深研，著有《小学生阅读能力及培训对策》等7部著作，在《人民教育》等省级刊物发表文章20余篇。斥资2亿元打造/引入强势中学/重金聘请省优秀教师为小学校长珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement2012年2013年2014年2015年2016年三期交付商业以社区配套为主世界滨海生活文化博览区海上生活盛宴大连聚焦钻石湾钻石湾十万种幸福一湾两岸一城繁华滨海公园开放钻石首岸亮相二期交付兑现年，一期交付学校、交通规划变更中高端改善大盘滨海资源豪宅刚需住宅热销改善房源热销盘刚需住宅热销2017年三期交付教育/交通配套呈现区域及大盘价值凸显刚需住宅热销丰盈的湾区生活首开高形象占位全大连，以强势资源优势入市，通过宣传项目配套及规划发展愿景拉升项目高度，后续不断通过价值及产品的兑现进行宣传，维持项目热度首开年打造世界滨海生活博览区高端大盘形象第二年前排看海高层产品——钻石首岸亮相，同年以海上生活盛宴为主体进行高位形象宣传14年配合一期交付，以实景展现钻石湾生活形态及湾区高端生活15年市场下行，以刚需产品维系项目热度，聚焦销售配合区域配套兑现及业主入住，宣传一湾两岸热闹氛围配套全面兑现，通过生活场景塑造丰盈的湾区生活形象珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement极致营销/导客2012年8月远洋钻石湾世界滨海生活体验季启幕5000人/2500名业主/全大连媒体人皇家大马戏团全球巡演大连服装节大连市各界的时尚名流/三十多家主流媒体大连市各界的时尚名流/三十多家主流媒体珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement集中推广——满城尽带黄金甲/爆破开盘前45天，陆海空集中轰炸高炮/报广/候车厅/广播/户外阵地全面上线户外高炮/大牌汽车/地铁候车亭报纸/广播户外灯箱/道旗户外led车体广告开盘前45天：各大V公众号朋友圈定投房地产主流门户网站等极致客户拓展：内外挖掘，全维覆盖，大开大合全域9个1/2级展位，全面覆盖，中介发力，远洋业主资源深挖，微信朋友圈、广播口播、半岛晨报、渤海饭店LED、今日头条等全维覆盖，节点大开大合的极致客户拓展。珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement集中导客/爆破珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement极致的展示区体验/感官看房通道/景观展示区珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement2012年2013年2014年2015年2016年普宅产品高端产品产品：A1、A2、B2高层小高层80-170㎡总价：100-300万均价：1.3万元/㎡销量：1528套产品：A1、A2、B2高层小高层80-170㎡B3、B5后排高层95-145㎡总价：100-310万均价：1.4万元/㎡销量：627套产品：A1、A2、B2、D2高层80-170㎡B3、B5后排高层95-145㎡总价：76-240万均价：10250元/㎡销量：911套产品：A3、B1地块洋房155-240㎡总价：270-500万均价：1.9万元/㎡销量：210套产品：A3、B1地块洋房155-240㎡总价：270-620万均价：2.15万元/㎡销量：40套产品：A3、B1地块洋房155-240㎡总价：180-540万均价：1.5万元/㎡销量：55套产品：B3、B5前排高层150-180㎡总价：200-380万均价：1.8万元/㎡销量：25套产品：B3、B5前排高层150-180㎡总价：140-450万均价：1.32万元/㎡销量：34套产品：A2、B2、D2、D1高层89-170㎡总价：66—187万均价：9242元/㎡销量：874套产品：A2、B2、D2、D1高层89-170㎡总价：69-207万均价：9657元/㎡销量：188套产品：A3、B1地块洋房137-245㎡总价：178万-253万均价：1.35万元/㎡销量：127套产品：A3、B1地块洋房191-245㎡总价：177万-397万均价：1.37万元/㎡销量：11套产品：B3、B5前排高层150-180㎡总价：141-298万均价：1.24万元/㎡销量：72套产品：B3、B5前排高层150-180㎡总价：160-303万均价：1.42万元/㎡销量：54套2017年产品：D1/D2高层89-133㎡总价：95-186万均价：11500元销量：208套开盘以洋房产品高形象启示，抬升区域产品价格，以高端洋房产品塑造改善型产品形象，其中顶底跃产品去化最为理想，同时配合高层产品进行多维纳客YUANYANGZUANSHIWAN世界生活文化博览区——远洋钻石湾操盘经验1、强有力的大盘规划：多级商业/强势学区配套/优势景观资源/多维度立体交通体系2、高形象起誓：世界滨海生活文化博览区，首推高品质产品呢，拔高项目价格，促进全线产品销售3、极致营销：多活动导客+集中爆破+多角度新老客户挖掘，极致导客4、极致的展示体验刺激感官：景观示范区、样板示范区、服务体验全面带动客户情绪，提升客户感受，拔高客户对项目预期绝对的大盘价值打造，与绝对的大盘价值体验接触，以大盘为契机，良好运用商业，不断刺激大盘价值提升项目背景——奥体玉园地处长春北湖经济开发区，周边居住环境、居住氛围、交通条件较差全年销售10亿溢价2亿奥体·玉园认筹60天，认筹1470余组开盘热销600套/去化率95%两组数据万寿寺北远达大街中科大街北四环路3路a（2012年）3路b（2012年）本案奥体中心（2017-2018年)地铁5号线（2020年）工业大学（2013年）长春师范大学（预估2018年）快轨1号线（2017-2018年）吉大附中（2017年)龙翔商务中心（2019年后)北湖科技园（2013年）东北亚黄金纽带文化园光机所（2014年）长东北高科技中心（预估2018年后）春北湖板块，长北核心居住区50万方醇熟大盘珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement寻求自我价值的补强/正视以大盘形象弱化客户对区域抗性策略方面：制定先声夺人的基调手段方面：实施突击排号，制造紧张氛围噱头方面：4000元/㎡享墅质生活推广方面：全渠道合作形象方面：四层洋房开启墅质生活珍贵并不昂贵天时——利用市场空白期，奥体玉园率先引领长春楼市集中大规模认筹；地利——以高层首付10%,起价4200元/㎡，洋房起价5600元/㎡作为聚焦点，达到引爆市场效果。人和——利用销售现场及渠道积累一冬的客户集中增量排号认筹。抢节点、造氛围/谋而后动珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement邻里交流空间+儿童活动空间：促进邻里与家庭交流造口碑、补价值/控制成本珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement产品升级体验升级服务升级合作中核建筑、升级建材、升级智能化售楼处包装、增设LED大屏、升级销售道具物业服务升级、销售服务升级珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement重体验、研产品/全面升级制定客户带看奖励制定专人审客制度珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement重整合、统管理/渠道致胜同策整合渠道，统一管理、统一收费。2016.7.30首开2016.8.7二开2016.8.21A9A11三开2016.8.27A7加推2016.9.7A5加推2016.9.23A6加推2016.11.12二期首开洋房高层373套,1.6亿151套,

0.6亿5397.49/㎡3848.54/㎡5340.69/㎡3986.03/㎡158套,0.6亿4025.89/㎡60套,0.2亿4211.13/㎡57套,0.2亿4267.27/㎡57套,0.2亿4369.56/㎡199套，1.1亿6065.31/㎡2017.5.6三期首开96套，0.6亿2017.7.1二开7300/㎡709套，4.9亿6000/㎡7600/㎡项目自首开以来，价格呈直线上升趋势；高层产品持续跑量，洋房产品逐步实现利润；开盘至今高层涨幅110%，洋房涨幅76%；2018.3.1二开蓄客8000/㎡9500/㎡珍贵，极致，成果Precious,extreme,achievement快节奏、保量价/实现溢价AOTIYUYUAN核心居住区50万方醇熟大盘——奥体玉园操盘经验1、强有力的大盘形象：长春北核心居住区，50万方醇熟大盘2、快节奏极致营销：利用市场空白期，紧抓客户心里，制造紧张氛围，抢占市场3、产品升级：合作中核建筑、升级建材、升级智能化，打造管家式物业体验、增加展示区包装。4、全渠道夯实客户：渠道整合，统一管理，外展、拓客联动，阶段性价值点爆破首期要口碑，后续要利润，同策全程渠道资源整合案例借鉴下的城市大盘整体运营思路建立区域影响力，挖掘区域价值小市场，大项目，周期长，持续开发，突破市场，形成规模效应不过分强调阶段性的竞争优势，把控开发节奏，形成持续开发的盈利模式大体量下的商业指标，尊重不同层级商业产品的价值拉动性，用配套驱动代替规划驱动房地产初级市场，低售价与高成本、高容积率与物业形态之间的矛盾，要求启动区产品主流，前期走量后期博溢价，营销层面求真创新（基于富力而言，更实现的是成本控制）同策大盘经验沉淀大盘的几个标准动作明确的大盘规划/迎合市场的形象定位/可体验的大盘极致/极致的客户增量开发商投入+合作方思考+执行到位=地利人和层面最大化实现已知3500万的投入下，看到的是贵司战略层面的决心，战术层面一直都不是问题大盘核心驱动的思考Year-endSUMMARY2008-2018各实操沉淀案例下的深度反思，我们将三个项目分别归类于3种不同核心驱动力大盘实操经验，选择符合本案的破局之道成本投入型钻石湾项目前期巨额成本投入，用于环境与配套建设，力图做到，绝对的价值预期生活转换型长春奥体玉园低价，低密度，通过产品类型转化，吸引跨区域置业，可以洋房何必高层的诱惑多点驱动型远洋红星海核心驱动力不止一个，从早期的多点突破，到后续逐步丰富化升级，持续推动社区化升级，打造一个成长型的社区.基于利弊分析：去金融杠杆大势下，开发商流动资金高周转更高要求下，减少资金沉淀，建议以多点驱动为本案运营驱动核心同策大盘经验沉淀Partthree第三部分：大盘营销突围3明确驱动核心，先规划，后落地，形成本案价值体系前端明确的大规划与阶段性的重点投入进而逐步搭建本案完善的核心价值体系规划价值先行，兑现价值逐步跟进同策大盘经验沉淀解决方案一：打造产品核心竞争力超预期的产品打造，给予鞍山人前所未见的完善的基础配套体系高标的自建配套标准舒适的休闲养生配套便捷的智能社区系统人性化智能家居体验周到的社区医疗服务产品价值打造VALUECREATION产品价值打造VALUECREATION品牌·交通·配套·行车方式富力地产丰富开发经验及超强的品牌号召力·保障10/43/237/216路，四通八达的公共交通·便捷爱家华府/万科惠斯勒等周边社区配套商业·完善人车分流的内部规划·安全完善社区配套衔接城市与家的距离，让业主享有轻松、便捷、安全的品质社区基础社区自建配套休闲养生智能社区智能家居社区健康高端会所产品价值打造VALUECREATION名校·精致商业配套升级配套享受更便捷的生活引入品质学校（如引入钢都小学或与钢都小学联办），出门便可享受高品质教育，升级周边商业配套体系，打造精致化中高端餐饮，享受高品质便利生活升级·优质·高端每天出门便可以轻松接送孩子上下学，再也不用担心雨雪天气路滑造成危险，多睡半个小时从容应对一天的工作/生活，晚上下班后一家三口在小区楼下便可轻松找到干净卫生的美食基础社区自建配套休闲养生智能社区智能家居社区健康高端会所产品价值打造VALUECREATION基础社区自建配套休闲养生智能社区智能家居社区健康高端会所中式园林·山体公园·慢跑道多元化打造更休闲更健康的品质住区结合新中式园林风格，打造山体公园及慢跑道配套设施，打造特色中式园林住区，从园林小品及硬件设施上打造中式健康住区多元·丰富·健康晚饭后一家三口漫步于小区山体公园内，享受大自然最淳朴的馈赠，享受入世的繁杂过后，品味出世的超脱，客户不仅仅是一个栖身之所，更多的是一种生活方式产品价值打造VALUECREATION基础社区自建配套休闲养生智能社区智能家居社区健康高端会所科技时代·智能社区让生活更精致当时代在发展，科技与智能让人们生活更舒适环保、健康、便捷的生活理念、引领生活新潮流共享单车高科技系统在生活中更方便、智能产品价值打造VALUECREATION基础社区自建配套休闲养生智能社区智能家居社区健康高端会所科技家装·两星级精装体验前卫的只能化家居系统让我们更方便快捷、舒适产品价值打造VALUECREATION基础社区自建配套休闲养生智能社区智能家居社区健康高端会所科技家装·两星级精装体验健康的社区服务让客户更安心、放心让生活更懂你优雅从容的享受生活，洗尽铅华后热爱自己产品价值打造VALUECREATION基础社区自建配套休闲养生智能社区智能家居社区医疗高端会所中高端会所高端会所，引领品质圈层打造兼有会客型及运动功能的中高端会所，形成圈层认知，增强客户尊贵感受，精致的社区会所满足需求的同时提升生活品质高端·尊贵社区会所主要空间雪茄/红酒等品鉴室绿意装点的园区会客厅家庭租赁型多功能室静心茶室Spa按摩室/mini健身室当然，价值感打造也必须与我们的建筑风格进行一次融合新中式实践具有传承价值的新中式美学空间礼序三进制式门第高门威仪邻里街巷坊空间场景元素文化新中式美学生活意境营造方式园林施法自然新中式·价值打造VALUECREATION人文洞穿从产品物理层面，上升到中式街巷文化营造新中式美学生活意境营造方式意境新中式·价值打造VALUECREATION人文洞穿新中式美学生活意境营造方式中式美学及居住文化元素植入——光影/装饰新中式·价值打造VALUECREATION人文洞穿新中式美学生活意境营造方式中式美学及居住文化元素植入——光影/装饰通过对组团打造，进一步进行产品组团包装；包装名以”四季“”花品“景观植被”“诗词歌赋”“气候节气”等作为产品组团包装，以下为参考示例。新中式·价值打造VALUECREATION人文洞穿新中式美学生活意境营造方式打造新中式园林的文化主题春江水暖在有限的天地之中打造春的意境，种植绿色灌木+绿色草本植物，保证绿色的视觉，配以小草地上鹅卵石小径，诠释春的清新夏荷月色以环绕建筑的浅水池为主题，在院子内有限的天地中，制造一泓浅浅的水池，薄如明镜，在夏天创造微环境制造凉意秋竹锦鲤在院子中造亭，—可拆卸的玻璃盒子，形成公共休憩场所，并围绕小亭种树，形成绿色屏障，在水边自成一体妙趣横生。冬川素石应用大量白砂皓石等，形成冬日的宁静感，类似于日本的枯山水，强调冬天的银装素裹，形成极简之美北方里的南派当然，价值感打造也必须全面覆盖我们的受众受众，规划层面的价值满足正如我们要让孩子在自然陪伴下长大培养好奇心和创造力与真实的世界有更深入的互动而不仅仅沉溺于手机的电子产品生活在城市中的孩子每天都有写不完的的作业吃着不营养的快餐缺少家人的陪伴所谓快乐，或许只是一个人静静的玩着手机童年生活的回归回归自然-为孩子打造纯天然的绿色空间（以中草药为主），零距离的感受大自然的魅力，在玩耍的同时进行知识积累，同时与中医馆形成完整的链条供给【百草园】草药展示标本展示院内小品大盘生活打造丨童年的回归【·启蒙蛋】回归自然-为孩子灌输绿色生态理念，通过树木及卡通造型设计，营造大自然氛围，充分调动孩子全身感官，满足孩子对大自然的好奇，促进孩子身心发展体育公园大盘生活打造丨童年的回归回归自然-以回归大自然为理念，打造儿童森林探险公园，提升孩子的团队协作能力及敢于面对未来一切挑战的自信【·少年派】探索公园大盘生活打造丨童年的回归【国学堂】回归国学文化-引进【国学教育】，弘扬中国5000年历史文化的同时，从小培养孩子良好的道德品质，提升孩子的儒雅气质，储存孩子丰富的语言知识大盘生活打造丨童年的回归【翰书苑】回归国学文化-引进【当地名校】，提供具有现代化、国际化的高品质教学，同时全教育周期贯穿国学文化的传输，使国学礼仪、文化发扬光大大盘生活打造丨童年的回归“久在樊笼里，复得返自然”我们要让成人从苦闷、高压的都市生活中解脱出来回归自然，寻找更贴近人类本真的生活方式古人云成人为了在城市中生存面临快节奏的城市奔波长时间堵车的糟心繁杂的人际关系沉重的工作压力家庭的经济压力面对重重压力的他们只有默默的承受或许早已忘却了生活的快乐中年生活的回归回归自然-在项目出入口沿途两旁打造桃花巷，营造深林桃花源的感觉，告别城市的喧哗，打造回归最原生态的生活理念【桃花巷】大盘生活打造丨中年的回归【桃花“缘”】回归自然-依托山体资源，打造漫山桃花的私家桃花“缘”山体公园，在休闲的基础上，嫁接爱情元素，通过景观小品及民宿体验，感受最纯正的桃园仙境桃林山石道连心廊公园小品山间民宿大盘生活打造丨中年的回归【·悠运动】回归慢运动-面临来自家庭与职场的双重压力，通过原生态的环境搭配绿色健康的运动，为业主提供多种释放压力的方式体育公园大盘生活打造丨中年的回归绿色制氧慢跑道回归慢运动-丨绿色制氧慢跑道丨以减少生态环境的破坏为原则，环绕项目一圈，打造漫步道，满足青年人对健康、绿色生活理念的需求，形成绿色健康“氧道”【·悠运动】体育公园大盘生活打造丨中年的回归【绿闲市】回归闲适-以绿色生态休闲为商街理念，打造以工坊体验为主的聚落群，包含生态果蔬坊、鲜榨坊、糕点坊、东北特色坊、木工坊、布艺坊等各种主题部落大盘生活打造丨中年的回归就像诗中所说老人渴望回到田园闲适的生活在青山绿水、微风习习中，老有所乐颐养天年……在大自然中相伴晚年老人面临着退休在家无事可做的失落身体机能的退化子女奔波在外无人陪伴的孤独对于他们来说买菜、遛狗、挤公交、家人偶尔的呵护是他们目前仅存的一丝快乐晚年生活的回归【·漫夕阳】回归慢运动-由于身体机能随着年龄有所下降，打造专属于老人的运动场地（太极场、广场舞池等），在原生态的环境中，与邻友一起感受自然、感受运动体育公园大盘生活打造丨晚年的回归【夕阳田】回归田园-为了丰富老人在闲暇之余的生活乐趣，打造夕阳农田供老人自行采种，让老人在耕田中回味儿时趣事，实现自我满足，回归阔别已久的田园生活大盘生活打造丨晚年的回归【静心坊】回归健康-借助项目环境优势，打造禅修院，通过禅修体验小镇健康、回归原生文化的追求理念大盘生活打造丨晚年的回归【椿医署】回归健康-与知名中医院进行嫁接，提供高水平的中医理疗，通过中医学术（针灸推拿、中药调理）进行养护养生小镇生活打造丨晚年的回归【慧享福】回归健康-慧享福以专业养老运营能力为核心；以专业康复照料为亮点，提供机构托养、日间照料、居家上门等多功能、为老人提供差异化养老服务大盘生活打造丨晚年的回归自然人文功能服务艺术象征区域价值景观价值居住价值历史文脉城市金廊纯熟铁东，湖南传统富人区中式园林景观醇低密生活住区，中式改善佳品空间户型人车分流富力物业园区服务社群圈层名师打造中式建筑中式园林身份象征品牌物业加持，保障居住体验成熟服务，以业主为核心的倾力打造高品质垂直社区的圈层打造著名景观设计，建筑设计倾力巨献板块内独有的东方神韵建筑，见证大盘崛起大尺度中轴景观，门庭错落，打造新中式园林样板新中式产品独一无二的神韵与城市文脉的相契合，象征着业主的身份与地位中式人文街区，礼制钢都城市发展核心，交通直插城央全类型产品，从高层到别墅人车分流，地下停车系统花园地上最美园林景观富力城·价值体系构建整体价值梳理明确后产品端调整完毕价值体系+合理赋魂下他又被称之为故事线StoryLine它明确了项目主要价值的来龙去脉，它设定了讲产品之前，要先讲哪几个“性感的故事”常规提报至此，基于价值价格守恒定义，今天当我们了解3月出街6月开盘，全年7亿指标下我们不禁要去想，是否可以新花样泛泛而为铺天盖地的价值打造如果不能突出亮点，如何实际帮助项目，再或者是否可以让其成为IP辅助项目传播再者，品牌落地之预期明确下，能否通过产品的自身价值打造，进一步诉说“富力品牌的标签”让品牌的生命不断放大以覆盖未来的富力城！富力地产＆富力城，项目与品牌隐藏关卡·项目IP打造计划1.0基于人与人的需求转变及建设者的情怀所铸就的未来生活方式的摸索番外Partfour第四部分：形象传播之路4形象篇&传播篇【形象策略】超市场行情的形象认知——携富力品牌的项目形象树立——超市场形象来自超市场价值【富力城的产品观】——携富力品牌的项目形象树立——核心价值稀缺价值品质价值健康社区智能社区大盘配套地段价值中式景观休闲养生130万方中心城邦健康智能社区健康颐养社区——富力城价值链回顾————项目定位——湖南中式城邦智能颐居生活不止于豪宅产品，更是健康理想生活——形象定位——130万方健康生活理想城邦——品牌主张——富力地产，质变鞍山130万方健康生活城邦礼献钢都整合传播Theintegrationofcommunication4大城市活动助力品牌落地/每月IP活动持续项目热度整合传播的三大原则节点性影响力持续性&&+本案传播推广之路四大城市活动密集传播新媒体手段&整合推广整合传播Theintegrationofcommunication节点活动每月IP活动影响力持续性富力城20183月你好，鞍山！有幸遇见！品牌见面会——5月售楼处/展示区开放中国传统文化体验展6月7月8月11月12月千人世界杯星空帐篷节富力邀您游广州致敬城市建设者感恩有你10月4月9月3月·H5宣传造势案名发布使命确立流量传播覆盖鞍山黄金24小时极致流量爆破整合传播Theintegrationofcommunication整合传播Theintegrationofcommunication3月整合传播Theintegrationofcommunication品牌/项目落地月你好,鞍山！有幸遇见！时间：3.17日地点：五环酒店宴会厅/胜利会堂目的：富力品牌落地及项目起势增强品牌影响力，形成项目关注度——23年，终于等到你！2018，你好鞍山！宣传重点：富力品牌介绍/品牌理念输出23年50座城市。2018，你好鞍山！项目宣传/项目打造亮点项目大盘价值及产品面积区间输出邀请著名影星陈道明先生现场撰写书法并为品牌背书女子十二乐坊进行现场演奏创建非凡，至善共存整合传播Theintegrationofcommunication4月整合传播Theintegrationofcommunication寻找城市代言人为城市新时代代言以行业领头发声新时代：新的行业模式，新的生活理念，新的人居方式选取鞍山城市代表性企业，如餐饮业，建筑业，旅游业，汽车行业等，传达新时代下自有产业发展，落脚城市新时代的蝶变，以此带动鞍山全市人民新感受。以城市精英·带动人居新时代整合传播Theintegrationofcommunication5月售楼处/示范区开放活动整合传播Theintegrationofcommunication项目形象树立别墅/高层/洋房产品户型展示中式文化演艺，配合项目风格，拔升项目调性项目调性担当产品价值输出项目形象树立通过面积段广泛吸引关注，通过示范区展示杀定客户5月售楼处/示范区开放活动5·26售楼处/示范区开放活动主旨——展示项目形象、提升项目调性、项目产品展示、吸引大量来人活动主题——致敬中国传统文化——富力城售楼处/示范区开放活动活动宣传——前期活动宣传+品鉴中国传统文化+韵味鞍山整合传播Theintegrationofcommunication整合传播Theintegrationofcommunication9-10月富力带你游广州整合传播Theintegrationofcommunication通过对富力同品质风格的已建成一个或多个项目的考察增加客户对富力项目的期许9.7-9.9日媒体先行，后由相关媒体针对项目进行炒作，提升客户好感度，进行广泛收客10.01-10.03由项目人员带领别墅/洋房意象客户进行项目考察，后续媒体进行配合宣传提升客户关注，增加客户期许，夯实项目影响力6-7月千人世界杯计划整合传播Theintegrationofcommunication富力邀您共享世界杯营销节点：别墅开盘前后时间：6月14-7月15日营销目的：打造千人观赛场面，借助热点话题，提高关注度，宣传本项目助力蓄客活动承接：现场BBQ+啤酒屋+现场解说活动形式：在售楼处附近搭建大屏幕进行赛事现场直播活动环节：现场精彩赢取啤酒/转发现场图片即可赢取啤酒活动配合：合作媒体推广、公众号粉丝推广、网络直播平台推广8月星空帐篷节整合传播Theintegrationofcommunication营销节点：儿童暑假节点时间：8月营销目的：借助热点话题，提高关注度，宣传本项目助力蓄客活动形式：在售楼处附近空地上搭建帐篷活动配合：合作媒体推广、公众号粉丝推广、网络直播平台推广感受不一样的都市——富力星空帐篷节11月致敬城市建设者整合传播Theintegrationofcommunication富力暖冬行动——致敬城市建设者主题：千山温泉门票赠送对象：医生/军人/教师/警察/司机/建筑行业人员/消防及快递8大类人群目的：广泛收客，提升项目好感度媒体配合：纸媒/交通广播/及当地热播节目（新闻正前方等）进行宣传整合传播Theintegrationofcommunication火车站商圈兴隆大家庭商圈立山商圈高新区商圈佳兆业商圈红星美凯龙商圈规划中的鞍山西站商圈海陆空全面轰炸，开盘前2个月集中爆破线上:公众号/朋友圈/定投/大V博主/行业网站/报广等端口密集推广线下:大牌/LED/车体广告/道旗/灯箱兴隆大家庭LED高新区兴隆大家庭LED新玛特LED佳兆业大牌鞍山家私城商圈莘英路胜利路千山中路鞍山西站LED二一九公园正门led点/线/面全方位覆盖核心媒体阵地——微信朋友圈&新媒体利用微信朋友圈等是社交app进行霸屏传播，作为常态化的项目传播阵地，保证项目曝光度的同时，降低常态化媒体资源传播费用形式丰富通过飞机稿、H5、九宫格等多种形式传播，好玩有趣为内容方向商业跨界与联合与万科城有一定粉丝基础的商家和公众号合作活动，进行区域影响覆盖周期一般朋友圈传播热点有效周期为三天，以此为指导进行周期规划释放信息活动结合活动及热点，实时推出一些派送、投票活动，持续与人群互动利用所有节点和事件，通过微信H5、九宫格、小视频、飞机稿等形式霸屏朋友圈，通过商家联合、区域大V进行影响覆盖，以达到无时无处不在信息露出自媒体发声新媒体核心阵营/保持项目声音全年·碎片化传播整合传播Theintegrationofcommunication整合传播Theintegrationofcommunication利用鞍山现有项目，覆盖周边地缘两个项目，两种气质整合传播Theintegrationofcommunication整合传播Theintegrationofcommunication鞍山富力霸屏运动全国富力城恭贺鞍山Partfive第四部分：客户渠道篇5客户定位与客户索取【客户策略】极致增容，确保量价——五大战役整合拓展——一场阵地打击站一二级展位联动一个会客厅导流一个客户运营组织一个渠道整合平台客户拓展customerdevelopment阵地包装售楼处亮化精神堡垒人海战术周边社区覆盖交通主干线覆盖公交车体候车厅广告项目地周边3km范围内，占领所有视觉实现地缘覆盖式打击。阵地打击增加客户触点，选择核心商进行圈外展，作为线下项目价值输出，同时意向客户收集；选择核心小区进行小展位策略。活动时间：2018年3-4月一级展点：各大商超二级展点：鞍山市高端社区一二级展位联动，增加客户触点，快速收集客户。客户拓展customerdevelopment阵地打击打造城市会客厅，嫁接活动，规模性团体客户导入客户拓展customerdevelopment规模导流利用项目规划打造“城市会客厅”进行“行业协会”“企业年会”等多种活动嫁接进行规模化的客户导入匹配项目客户，提供案场氛围成立专属客户组织，举办精英活动，维持客户粘性客户拓展customerdevelopment客户组织给予客户未曾参与，或很少参与的“精英活动“维护客户粘性的同时，拔升项目调性进而提升对项目的价值认知平台整合customerdevelopment渠道整合本地资源整合企业拓展社区拓展二手房联动平台整合资源力最大化资源call客大兵团地推双平台发力，资源价值的最大化兑现高端车友会奢侈品销售红酒会鞍钢周边企业最大化蓄客＆最大化增加客户粘性，打造新中式麒麟IP平台整合customerdevelopment垂直应用Partsix第七部分：关于本案首期推售思考6目前产品下的推售思考建议首期货源品类丰富，品质刚需及刚改产品占比最高可售楼栋——32栋楼住宅套数——1056套可售面积——16.18万㎡主力户型——98-114㎡别墅16栋，洋房8栋，高层8栋别墅76套，洋房192套，高层1056套别墅1.19万㎡，洋房2.44万㎡，高层11.28万㎡，商业0.98万㎡别墅160㎡，洋房120-130㎡，高层98/114㎡推售思考customerdevelopment稀缺小别墅差异化产品树立形象标杆，优先入市利用别墅高能级产品重新定义区域价格，抢夺区域定价话语权特色型产品—价格承接仰山洋房城市院落瞰景高层192套，14%2.44万㎡，15%76套，6%1.19万㎡，7%1056套，80%11.28万㎡，70%市场追捧产品特色——高关注度高比较性市场唯一产品明星——具有话语权的产品市场主流产品同质——万科把控话语权差异化产品—形象标杆同质化产品—豪宅项目里的高性价产品推售思考customerdevelopment别墅立势夺权，洋房承接别墅高层极致强化整盘价值及高端形象借势实现高价去化4月下旬别墅形象强推广城市里的中国院子线上充分提调性线下多线蓄水3月外展出街亮相大盘形象5月末售楼处及示范区开放别墅销售信息释放别墅高价格预期模糊报价别墅验资收筹，提示找关系难买高层洋房等仅释放产品不透露任何价格预期留电留意向6月末别墅开盘全内部装户高价高折予以客户实惠热销重新定义区域价值目标1亿（50套）7月初洋房释放均价高层释放模糊预期启动诚意金不排号不落位均采取低门槛高蓄水方式7月中洋房关系户方式内部装户神秘开盘营造一房难得，让鞍山仰望目标1.5亿（120套）8月上旬高层开盘千人抢房现场目标2.5亿（305套）7月下旬高层线下释放均价试水客户三顺位陆续装户测试为完成全年7亿业绩指标，需——1、提前销售，将洋房及高层以买存方式提前开盘，保障项目踩准鞍山市场销售时节2、鞍山有效销售周期3-10月，本案仅占4个月实际销售期，故630-830三条产品线开盘需完成5亿指标3、开盘后加推别墅新品，大幅提升售价挤压洋房顶底跃去化4、充分利用人气热度，周周加推周周特价周周涨价，聚焦高层去化冲刺业绩达成830预售推售思考customerdevelopment首开推案计划优劣搭配，保障全价格梯度，全产品线最大化收客高层首开——528套，去化60%洋房首开——192套，去化62%别墅首开——56套，去化50套1/4（西单元）/5/6（西单元）/7小面积产品选取优势位置，支撑首开价格；大面积产品选取示范区旁优势产品支持价格，1号楼远离示范区且为社区入口，略低价格保障客户回收洋房产品平层128套，顶底跃64套首开平层去化为主，顶底跃去化为辅选取远离