项目开发主流程与权责划分

项目开发主流程与权责划分第一页，共74页。项目开发主流程投资决策前期工作工程建设产品销售售后服务第二页，共74页。一、投资决策战略规划投资机会寻找与筛选可行性研究第三页，共74页。投资决策阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、战略规划1、制定发展战略目标

项目拓展部营销策划部项目公司

2、土地储备规划

项目拓展部营销策划部

3、资金筹措与运用规划

财务部项目拓展部

4、人力资源规划

人力资源部项目拓展部

5、品牌营销规划

营销策划部项目拓展部

6、组织架构及管理规划

人力资源部项目拓展部

7、编制年度经营计划

项目拓展部营销策划部

8、季度经营分析会

项目拓展部营销策划部

9、年度战略目标调整

项目拓展部营销策划部

2、投资机会寻找与筛选1、投资机会寻找与筛选a)

房地产信息及土地信息收集整理b)

初步投资分析项目拓展部

第四页，共74页。投资决策阶段一级二级三级主责部门配合部门备注3、可行性研究1、可行性研究a)

项目踏勘营销策划部项目拓展部项目公司设计部成本管理部财务部

b)

初步经济性分析

c)

地块初评

d)

编制《项目关键节点进度计划》

e)

市场分析

f)

产品初步定位

g)

规划设计草案

h)

建安成本分析

i)

经济研究

j)

法律风险分析

k)

编制《销售及回款计划》

l)

确定规划指标

m)

编制《项目总体开发计划》

n)

编制《成本匡算表》

o)

编制《经济分析报告》

p)

出具《法律意见书》

q)

编制《项目可行性研究报告》

r)

组织评审会

第五页，共74页。二、前期工作筹集开发建设资金取得开发用地的土地使用权开发项目立项申请《建设用地规划许可证》总规及方案设计初步设计施工图设计申请《建设工程规划许可证》施工与监理招标工程报建第六页，共74页。前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、筹集开发建设资金1、筹集开发建设资金a)

对企业和项目的内外因素进行分析财务部项目拓展部成本部

b)

项目总投资的估算及编制用款计划

c)

资金筹措方式的规划

d)

编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表

e)

选择筹资方案

f)

筹资方案的实施及调整

2、取得开发用地的土地使用权1、取得开发用地的土地使用权a)

参加土地交易会项目拓展部项目公司

b)

签订正式土地合同

c)

领取《国有土地使用证》

d)

地质初勘

第七页，共74页。前期工作阶段一级4二级三级主责部门配合部门备注3、开发项目立项1、项目外部立项

项目公司项目拓展部设计部营销策划部

2、项目内部立项

项目公司

3、确定市场定位

营销策划部

4、确定产品开发节奏周期

营销策划部项目公司

5、编制《产品初步建议书》

营销策划部项目公司设计部

6、编制《项目开发计划》

营销策划部项目公司

4、申请《建设用地规划许可证》1、申请《建设用地规划许可证》a)

准备申请表项目公司

b)

准备申请人身份证明材料

c)

准备土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书

d)

准备《土地使用权出让合同书》及补充协议书

e)

办理建设用地规划许可证

第八页，共74页。前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注5、总规及方案设计1、总规及方案设计a)

编制《规划设计任务书》设计部营销策划部项目公司采购招标部成本部工程管理部

b)

规划设计招标/委托

c)

确定规划设计单位及中标方案

d)

组织规划设计评审会

e)

规划设计方案调整并确认

f)

编制《方案设计任务书》

g)

确定方案设计单位

h)

组织总图、单体方案评审

i)

组织结构、设备初步方案评审

j)

方案报建

k)

深化方案设计

l)

景观概念设计

m)

销售包装设计

第九页，共74页。前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注6、初步设计1、初步设计a)

编制《扩初设计任务书》设计部营销策划部项目公司采购招标部成本部工程管理部

b)

确定扩初方案及施工图设计单位

c)

主要设备、材料选型意见

d)

初步确定交楼标准

e)

设计方案交底

f)

组织总图、单体深化设计评审

g)

组织结构、设备初步设计评审

h)

初步设计报建

i)

景观方案深化设计

j)

地质详勘

k)

深化扩初方案

7、施工图设计1、施工图设计a)

主要材料设备选型设计部项目公司成本部工程管理部

b)

编制《施工图设计任务书》

c)

建筑、结构、设备条件图审查

d)

组织外部专家审查

e)

审图公司审查

f)

施工图报建

g)

编制《设备材料清单》

第十页，共74页。前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注8、申请《建设工程规划许可证》1、申请《建设工程规划许可证》a)

准备申请表项目公司设计部

b)

准备《建设用地规划许可证》

c)

准备《土地使用权出让合同书》及补充协议书

d)

建委或有关部门的初步设计批复

e)

消防、环保、人防、档案、房产等有关部门意见

f)

地名办批准的建筑名称

g)

全套施工图及电子数据一份

h)

专业审查机构关于该施工图的审查意见

i)

工程地质详细勘察报告

j)

其他必备资料

k)

办理建设工程规划许可证

第十一页，共74页。前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注9、施工与监理招标1、确定监理单位a)

施工标段划分采购招标部项目公司工程管理部成本部

b)

编写监理招标文件

c)

收集合格监理商名录

d)

合格监理承包商考察

e)

考察结果评审会

f)

选出合格监理承包商

g)

招标会

h)

现场踏勘

i)

举行标前发布会

j)

开标、评标和定标

k)

与监理商洽谈合同

l)

签订监理合同协议

m)

合同存档及发放给相关管理人员

2、确定总承包单位a)

编写施工总承包招标文件采购招标部项目公司工程管理部成本部

b)

收集合格施工总承包商名录

c)

考察合格总承包商

d)

招标会

e)

现场踏勘

f)

举行标前发布会

g)

开标、评标和定标

h)

与中标单位进行合同谈判

i)

签订合同

j)

合同存档

k)

合同副本发给项目相关的合作伙伴及责任人

第十二页，共74页。前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注10、工程报建1、工程报建a)

准备申请表项目公司设计部

b)

准备建设用地规划许可证及附件

c)

准备建设工程规划许可证及附件

d)

准备施工图纸设计文件审查通知书

e)

准备施工合同及中标通知书采购招标部

f)

准备监理合同及中标通知书

g)

准备保证工程质量及施工安全的基本技术资料项目公司

h)

办理项目建设资金落实证明财务部

i)

办理质量、安全监督手续项目公司工程管理部

j)

办理散装水泥、新型建筑材料相关缴费

k)

准备其他要求报建资料

l)

办理建筑施工许可证

第十三页，共74页。三、工程建设施工准备施工管理工程竣工交验物业移交第十四页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备1、放线、验线和交桩a)

提出放线条件及质量要求项目公司

b)

与测量单位洽谈放线事宜

c)

签订放线合同

d)

向测量单位发放总平面布置图及单体坐标

e)

测量单位向建设方进行放线交底

f)

测量单位现场放线

g)

规划部门验线

h)

建设方接放线桩及成果资料

i)

建设方向施工单位及监理公司交桩交成果资料

j)

施工单位熟悉图纸

k)

监理公司熟悉图纸

l)

监理公司组织施工单位进行设计交底

m)

编写控制网施测交底纪要

n)

监理公司编写放线监理细则

o)

施工单位编写放线方案

p)

审核监理细则

q)

审核放线施工方案

r)

施工单位放单体线

s)

监理公司验线

t)

施工单位向监理报送放线结果

u)

监理公司审核放线结果

v)

监理公司向业主报送放线成果

w)

建设方验线及审查结果

x)

建设方存档

第十五页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备2、施工临设2.1、临时用电项目公司采购招标部成本部

a)

了解项目施工用电接口

b)

熟悉施工总体布置图及施工标段划分

c)

确定施工总用电量

d)

绘制施工临时用电的现场布置图

e)

布置图报电力部门审查

f)

电力部门反馈审查意见

g)

办理临时用电手续

h)

收集临时用电施工实施单位的合格名录

i)

编写临时用电的实施招标合同条件书

j)

举行标前发布会

k)

收集临时用电实施建议书

l)

开标

m)

进行合同谈判

n)

签订合同

o)

合同实施

p)

实施结果验收(通电试运行)

q)

书面出据验收结果

r)

进行结算

s)

施工款的拨付

第十六页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备2、施工临设2.2、临时用水项目公司采购招标部成本部

a)

了解项目施工用水接口

b)

熟悉施工总体布置图及施工标段划分

c)

确定施工总用水量

d)

绘制施工用水临时布置图

e)

布置图报自来水公司审查

f)

办理临时用水手续

g)

收集临时用水施工实施单位的合格名录

h)

编制临时用水的实施招标合同条件书

i)

举行标前发布会

j)

收集临时用水实施建议书

k)

开标

l)

进行合同谈判

m)

签订合同

n)

施工临时用水施工

o)

进行通水试验

p)

验收

q)

进行结算

r)

工程款拨付

第十七页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备2、施工临设2.3、临时施工排水项目公司采购招标部成本部

a)

了解临时施工排水的临时接口

b)

确定施工排水出水口及数量

c)

绘制施工排水布置图

d)

施工排水的布置图审批

e)

办理临时施工排放手续

f)

落实实施单位

g)

进行合同谈判

h)

签订合同

i)

施工排水管网实施

j)

实施结果验收

k)

进行结算

第十八页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备3、施工设计图图审a)

建设方各专业工程师读各专业方案及初设图设计部项目公司成本部

b)

提出读图纪要

c)

向设计院提出各专业施工图的设计条件

d)

设计单位设计施工图

e)

各专业工程师审核施工图白图

f)

提出调整意见纪要

g)

与施工图设计人员进行沟通

h)

设计院进行施工图设计调整

i)

施工图出图

j)

选择施工图审图单位

k)

洽谈审图协议

l)

签订审图合同

m)

审图单位审施工图

n)

图审单位提出图审纪要

o)

建设方将图审纪要向设计单位反馈

第十九页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备4、施工图设计交底a)

建设方各专业工程师读施工图项目公司设计部

b)

提出读图纪要

c)

监理各专业工程师读施工图

d)

提出读图纪要

e)

施工单位各专业工程师读施工图

f)

提出读图纪要

g)

总监理工程师将三方读图纪要进行汇总整理

h)

总监理工程师将读图纪要向设计单位反馈

i)

总监理工程师组织施工、设计、监理、建设方进行施工图设计交底

j)

总监理工程师组织编写施工图设计交底纪要

k)

各单位在设计交底纪要上盖章

l)

监理工程师组织各施工单位进行交底纪要交底

m)

监理工程师编写监理规划

n)

施工单位编写施工组织设计

o)

建设方审核监理规划

p)

建设方审核施工组织设计

q)

将上述经审核修改的规划、组织设计盖章存档

第二十页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备5、签发开工令a)

施工单位提出开工申请报告项目公司

b)

签发开工令

6、甲供材料、设备的订购a)

熟悉合同要求及相关图纸采购招标部项目公司

b)

提出材料、设备需求计划

c)

施工单位制定材料、设备采购计划

d)

采购计划审批

e)

收集合格供应商名录

f)

合格供应商考察

g)

考察结果评审会

h)

选出合格供应商

i)

与供应商洽谈合同

j)

签订供货合同协议

k)

合同存档及发放给相关管理人员

l)

供应商供货，组织采购验收

m)

结算

第二十一页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理1、土石方施工a)

熟悉土石方施工图项目公司成本部设计部

b)

熟悉总体平面布置图

c)

熟悉总体竖向布置图

d)

熟悉国家、地区土方施工规范

e)

监理公司组织施工、设计、建设、监理四方设计交底

f)

监理公司编写土石方设计交底纪要

g)

明确成本、质量、进度控制目标

h)

监理公司编写土石方施工监理细则

i)

建设方审核监理细则

j)

施工单位编写土石方施工方案

k)

建设方审核土石方施工方案

l)

监理公司组织施工单位或中立单位测设土方开挖方格网

m)

提交方格网测设成果

n)

监理公司统计图设土石方工程量

o)

施工单位统计图设工程量

p)

监理公司审核施工单位图设及实测计算工程量

q)

进行土方开挖施工

r)

土方开挖过程控制

s)

土方开挖结果检查

t)

土方开挖收方测量

u)

提出土方测量文字图纸

v)

审核土方开挖结果测量图纸

w)

进行土方开挖工程验收

x)

将开挖完成工程量与原开挖前预测工程量进行比较

y)

办理土方开挖验收手续

z)

形成验收文档

aa)

进行土方开挖结算

bb)

办理土方开挖工程款拨付

cc)

进行土方开挖合同收尾

第二十二页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理2、基础开挖a)

熟悉基础开挖施工图纸项目公司成本部

b)

熟悉国家、地区基础土方施工规范

c)

熟悉拟建小区的地质资料

d)

监理组织设计交底

e)

监理编写交底纪要

f)

审核交底纪要

g)

形成交底纪要

h)

明确成本、质量、进度控制目标

i)

监理公司编写监理细则

j)

审核监理细则

k)

施工单位编写施工方案

l)

审核施工方案

m)

施工单位进行基础开挖基础放线

n)

监理公司组织验线

o)

施工单位提出放线记录

p)

监理公司提出验线报告

q)

施工单位进行开挖

r)

监理公司进行开挖过程监理

s)

监理公司组织设计、质监、施工、地质、甲方验槽、坑，得出验坑结论

t)

进行工程量结算

u)

办理开挖工程款项结算

第二十三页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理3、基础施工a)

熟悉基础施工图纸项目公司

b)

熟悉国家、地区基础施工规范

c)

监理组织基础施工设计交底

d)

编写交底纪要

e)

审核交底纪要

f)

明确基础施工的成本＼质量＼进度控制目标

g)

明确相关工程量及相关材料品种规格＼数量

h)

监理公司编写监理细则

i)

审核监理细则

j)

施工单位编写施工方案

k)

审核施工方案

l)

进行基础封底

m)

进行基槽放线

n)

监理验线

o)

监理向建设方提供验线结论

p)

施工单位进行基础钢筋制安

q)

监理组织设计＼施工＼质监＼建设进行基础验筋

r)

监理书面提供验筋结论

s)

施工单位进行模板制安

t)

监理组织基础模板及基础断面＼轴线＼标高验收

u)

监理提出验收意见

v)

监理下达基础砼浇灌令

w)

施工单位进行基础砼浇注

x)

砼浇注过程现场监理

y)

砼养护

第二十四页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理4、主体施工4.1、主体施工项目公司

a)

熟悉建筑＼结构等相关施工图

b)

熟悉国家＼地区的相关施工规范

c)

监理组织施工图设计交底

d)

监理编写交底纪要

e)

审核交底纪要

f)

明确成本＼质量＼进度目标

g)

明确主体上升相关工程量及相关材料＼品种＼规格＼数量

h)

监理公司编写监理细则

i)

审核监理细则

j)

施工单位编写施工方案

k)

审核施工方案

第二十五页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理4、主体施工4.2、竖向结构施工项目公司

a)

进行竖向结构放线

b)

监理进行竖向结构验线

c)

提出验线结论

d)

进行上升施工结构支撑架搭设

e)

进行上升钢筋制安

f)

钢筋现场取样送检

g)

进行钢筋绑扎验收

h)

监理提出验收结论

i)

进行模板制安

j)

监理组织对模板制安＼加固＼预埋＼标高检查

k)

提出检查结论

l)

监理下达砼浇灌令

m)

浇灌过程监理

n)

砼养护

第二十六页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理4、主体施工4.3、梁板施工项目公司

a)

进行梁板支撑架搭设

b)

进行梁底模制安

c)

进行梁底模轴线＼标高检查

d)

提出检查结论

e)

进行粱筋制安

f)

进行梁筋检查

g)

提出检查结论

h)

进行板模制安

i)

进行板模标高检查

j)

提出检查结论

k)

进行板筋制安

l)

进行梁板筋检查

m)

进行砼保护层检查

n)

提出检查结论

o)

进行拟浇梁板竖向筋轴线检查

p)

提出检查结论

q)

进行水电等相关专业的预留＼预埋检查

r)

提出检查结论

s)

监理工程师组织相关单位进行综合检查

t)

提出检查结论

u)

监理工程师下达砼浇灌许可证

v)

进行砼浇注

w)

监理公司进行现场监理

x)

砼养护

第二十七页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理5、框价砌体填充施工5.1、框价砌体填充施工项目公司

a)

熟悉施工设计图纸

b)

熟悉国家＼地区相关施工规范

c)

组织设计交底

d)

编写交底纪要

e)

明确本阶段的成本＼质量＼进度控制目标

f)

根据各项目标制定相应管理计划

g)

计算砌体工程量

h)

制定材料需求计划

i)

制定材料采购计划

j)

编写监理细则

k)

审核监理细则

l)

编写施工方案

m)

审核施工方案

第二十八页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理5、框价砌体填充施工5.2、砌筑施工样板墙项目公司

a)

砌体砂浆试配

b)

试块送检

c)

确定砌体水泥砂浆配合比

d)

砌体放线

e)

分水平和竖向模数

f)

处理与框架的拉结筋

g)

砖砌块润湿

h)

拟砌砌体的基层清理润湿

i)

进行样板墙砌体砌筑

j)

砌体养护

k)

样板墙监理＼施工＼建设三方点评

l)

形成样板墙评审书面纪要

m)

大面积展开砌体施工

n)

施工过程严格过程监理

o)

墙体成品检查验收

p)

形成验收纪要

q)

进行绩效评估

r)

砌体工程量收方

s)

实物砌体结算

第二十九页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理6、栏杆工程a)

熟悉施工设计图纸项目公司

b)

熟悉国家\地区的相关规范

c)

掌握物业\营销定的栏杆配置标准

d)

明确栏杆制安工程的成本\进度\质量目标

e)

制定栏杆工程的成本\进度\质量管理计划

f)

提出各类栏杆需用量

g)

进行栏杆二次设计及加工大样图

h)

批准栏杆制作安装大样图

i)

寻求合格栏杆承包商生产制作样品

j)

样品确定

k)

样品栏杆安装

l)

安装样品点评

m)

样品栏杆验收

n)

建立验收文档

o)

批量加工

p)

加工抽样检查

q)

栏杆安装

r)

安装过程监理

s)

栏杆底漆

t)

栏杆面漆

u)

栏杆安装成品验收

v)

成品保护

w)

建立验收文档

x)

物业公司验收

y)

小业主验收

z)

建立验收文档

第三十页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理7、抹灰工程7.1、外抹灰装饰工程阶段项目公司

a)

熟悉设计施工图纸

b)

熟悉国家＼地区相关施工规范

c)

组织施工图设计交底

d)

编写交底纪要

e)

明确外墙装饰工程的成本＼质量＼进度控制目标

f)

根据控制目标制定相关管理计划

g)

计算外墙装饰工程量

h)

提出材料需求计划

i)

制定材料采购计划

j)

编写监理细则

k)

审核监理细则

l)

编写施工方案

m)

审核施工方案

n)

外墙面基层清理

o)

外墙面结构＼砌体垂直度＼平整度通线检查

p)

放外墙门窗线

q)

提出外墙打巴出点的定量指标

r)

砌体＼结构面第一道糙灰勾抹

s)

养护

t)

不同结构界面挂钢丝网

u)

基层清理润湿

v)

刮第一道基层

w)

养护

x)

刮第二道基层或面层

y)

养护

第三十一页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理7、抹灰工程7.2、作面层样板项目公司设计部成本部

a)

分面砖水平和竖向模数

b)

基层润湿

c)

贴面砖或石材样板

d)

样板点评

e)

形成纪要

f)

铺开面层施工

g)

面层施工监理

h)

面层检查验收

i)

形成验收纪要

j)

进行绩效评估

k)

进行工程量核算

l)

技术＼经济资料归档

第三十二页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理8、内墙抹灰工程8.1、内墙抹灰工程项目公司

a)

熟悉施工设计图纸

b)

熟悉国家、地区的内墙抹灰的施工规范

c)

组织进行设计交底

d)

编写交底纪要

e)

审核交底纪要

f)

明确内墙抹灰的成本、质量、进度目标

g)

根据成本、质量、进度目标制定相应管理计划

h)

编制监理细则

i)

审核监理细则

j)

编写施工方案

k)

审核施工方案

l)

内墙清理

第三十三页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理8、内墙抹灰工程8.2、样板间施工项目公司设计部成本部

a)

室内轴线检查规方放线弹线

b)

打巴出柱

c)

基层砂浆抹缝

d)

不同材质界面挂钢丝网

e)

基层润湿

f)

作底层

g)

养护

h)

作面层

i)

养护

j)

样板间点评

k)

样板间验收

l)

形成验收文挡

m)

在样板间基础上大面积施工

n)

展开施工现场监理

o)

大面积抹灰质量检查

p)

大面积内抹灰绩效评估

q)

大面积内抹灰验收

r)

形成验收文档

s)

进行内抹灰工程量计算

t)

办理结算手续

第三十四页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理9、门窗工程9.1、外墙窗项目公司采购招标部成本部

a)

收集外墙窗制安合格供应商名录

b)

进行外墙窗相关材料市场调查

c)

收集外墙窗各类型材样品

d)

建设方工程师熟悉外墙窗设计图纸

e)

编制招标条件书

f)

举行标前发布会

g)

收集合格供应厂家的经济＼技术建议书

h)

开标

i)

与中标合格供应商进行外墙窗制作＼安装合同谈判

j)

签订制作安装合同

k)

合同存档

l)

熟悉外墙窗施工设计图纸

m)

熟悉国家＼地区相关二次设计规范

n)

组织二次设计交底

o)

编写交底纪要

p)

进行外墙窗各种窗型数量统计

q)

确认外墙窗统计

r)

制作单位进行二次窗型设计

s)

建设方进行窗型设计确认

t)

窗型设计图交设计院审核

u)

设计院提出确认意见书

第三十五页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理9、门窗工程9.2、门制作安装阶段项目公司采购招标部成本部

a)

熟悉施工图纸

b)

熟悉国家、地区的相关规范

c)

明确门制作安装的成本＼质量＼进度目标

d)

提出门安装施工的成本＼进度＼质量计划

e)

提出门计划数量及技术要求

f)

收集合格供应商名录

g)

编制门招标条件书

h)

举行标前会议

i)

收集合格供应商的技术及经济建议书

j)

开标

k)

与中标单位进行谈判

l)

签订门供应合同

m)

样品门生产

n)

样品门验收

o)

出据验收文档

p)

进行批量生产

q)

进行批量验收

r)

提出验收文档

第三十六页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理9、门窗工程9.3、进行样品门安装项目公司采购招标部成本部

a)

门的定位放线

b)

定位放线确认

c)

门安装

d)

安装后验收

e)

安装后作一次砼后塞口

f)

一次后塞检查

g)

作二次后塞

h)

二次后塞检查

i)

样品门整体安装后验收

j)

作出验收纪要

k)

进行批量安装

l)

安装过程检查监理

m)

批量安装验收

n)

形成验收文档

o)

进行成品保护

p)

进行门安装工程的绩效考核

q)

进行合同收尾

第三十七页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理10、楼地面工程10.1、楼地面工程项目公司设计部

a)

熟悉设计施工图

b)

熟悉国家、地区的相关施工规范及验收标准

c)

明确楼地面施工的成本＼进度＼质量目标

d)

制定楼地面施工的成本＼质量＼进度的管理计划

e)

组织设计交底

f)

编制交底纪要

g)

审核交底纪要

h)

编制监理细则

i)

审核监理细则

j)

编制施工方案

k)

审核施工方案

第三十八页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理10、楼地面工程10.2、作楼地面的样板间项目公司

a)

地面清理

b)

测量弹出等高线

c)

打巴冲筋

d)

基层清理

e)

冲洗

f)

刷结合材料

g)

细石砼或水泥砂浆铺筑并随之找平

h)

第一遍压实

i)

养护

j)

第二次压实并收光或拉毛

k)

养护

l)

样板间点评

m)

样板间验收

n)

建立样板间验收文档

o)

按样板间展开施工

p)

进行施工过程监理

q)

进行楼地面地坪的质量检查

r)

进行楼地面施工的绩效考评

s)

进行楼地面验收

t)

建立验收文档

u)

进行成品保护

v)

对楼地面工程量进行结算

第三十九页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理11、屋面工程a)

熟悉施工图设计图纸项目公司成本部

b)

国家及地区的相关屋面设计及施工规范

c)

组织屋面设计及施工交底

d)

编写交底纪要

e)

审核交底纪要

f)

明确屋面实施的成本\进度\质量目标

g)

提出屋面实施的相关工程量

h)

编写监理细则

i)

审核监理细则

j)

编写施工方案

k)

审核施工方案

l)

提出屋面实施的材料需用计划

m)

提出屋面施工的材料采购计划

n)

进行屋面样板施工

o)

进行样板点评

p)

编写样板验收文档

q)

屋面铺开实施

r)

屋面实施过程监理

s)

对实施结果进行全面检查

t)

对屋面施工结果进行功能检查

u)

进行绩效评估

v)

作出相关检查文档

w)

对屋面实施结果进行验收

x)

编写验收纪要

第四十页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理12、防水工程施工12.1、防水工程施工项目公司成本部

a)

熟悉设计施工图纸

b)

熟悉国家＼地区施工验收规范

c)

明确防水施工的成本＼进度＼质量目标

d)

制定防水施工的成本＼进度＼质量管理计划

e)

组织设计交底

f)

编制设计交底纪要

g)

提出防水施工的相关工程量

h)

制定采购计划

i)

编制防水施工监理细则

j)

审核监理细则

k)

编制施工方案

l)

审核施工方案

第四十一页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理12、防水工程施工12.2、防水施工的样板制作项目公司成本部

a)

基层清理

b)

作结合层

c)

作界面处理

d)

作防水层

e)

进行细部处理

f)

进行关水试验

g)

对样品进行点评

h)

建立样品检验文档

i)

大面积施工

j)

进行施工过程监理

k)

进行关水试验

l)

进行防水工程单项验收

m)

进行成品保护

n)

统计防水工程施工工程量

o)

建立验收文档

第四十二页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理13、给水安装工程施工13.1、给水工程项目公司成本部

a)

明确市政管网的接口位置

b)

熟悉施工图纸

c)

熟悉国家＼地区相关规范

d)

提出给水安装工程的成本＼进度＼质量目标

e)

编制给水安装工程的成本＼质量＼进度管理计划

f)

组织设计交底

g)

编制设计交底纪要

h)

提出主要安装工程量

i)

提出材料采购计划

j)

编制施工监理细则

k)

审核监理细则

l)

编制施工方案

m)

审核施工方案

第四十三页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理13、给水安装工程施工13.2、预埋阶段项目公司成本部

a)

进行给水工程样板预埋

b)

进行样板预埋检查

c)

预埋样板评估

d)

作出评估纪要并存档

e)

进行大面积预埋

f)

进行预埋监理

g)

进行预埋检查

h)

预埋验收

第四十四页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理13、给水安装工程施工13.3、安装阶段项目公司成本部

a)

检查预埋情况

b)

清理预埋孔洞

c)

进行样板安装

d)

进行样板评估

e)

样板验收

f)

形成验收文档

g)

进行大面积安装

h)

进行安装监理

i)

给水安装工程验收

j)

形成验收文档

k)

进行绩效评估

l)

进行安装工程量统计

第四十五页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理14、排水安装工程施工14.2、排水工程预埋阶段项目公司成本部

a)

预埋材料确定

b)

熟悉排水施工图和土建施工图

c)

预埋放线

d)

预埋套管安装

e)

预埋检查

f)

预埋点评

g)

预埋验收

h)

建立验收文档

i)

以样板为依据大面积预埋

j)

进行预埋过程监理

k)

大面积预埋检查

l)

预埋验收

m)

建立验收文档

n)

砼浇注

o)

预埋成品保护

第四十六页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理14、排水安装工程施工14.3、安装阶段项目公司成本部

a)

安装前预埋孔洞清理

b)

安装样板

c)

样板检查

d)

样板评估

e)

样板验收

f)

办理样板验收文档

g)

以样板为安装标准铺开安装

h)

安装过程验收

i)

办理验收文档

j)

通水试验

k)

填写通水记录

l)

成品保护

第四十七页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理15、电梯安装工程15.1、电梯安装工程项目公司采购招标部成本部

a)

熟悉建筑及结构施工图纸

b)

熟悉国家\地区的电梯相关设计及施工规范

c)

明确电梯设计及安装的成本\进度\质量目标

d)

编制电梯的成本\进度\质量管理计划

e)

提出电梯采购数量计划

f)

提出电梯的相关技术指标

g)

收集电梯合格供应商名录

h)

考察电梯合格供应商

i)

向合格电梯供应商发出邀请建议书

j)

举行标前说明会

k)

收集合格供应商投标建议书

l)

开标

m)

与合格供应商进行商务谈判

n)

签订合同

o)

与电梯供应商进行技术沟通

p)

向电梯供应商提供电梯书面技术参数

q)

电梯厂家进行电梯生产

r)

电梯供应商向建设方交付电梯成品

s)

电梯开箱检查验货

第四十八页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理15、电梯安装工程15.2、安装阶段项目公司采购招标部成本部

a)

土建井道检查\预埋检查

b)

提出验收或整改意见

c)

土建井道或机房验收

d)

井道放线(垂直\水平)

e)

建立放线记录

f)

导轨组装

g)

导轨检查

h)

导规验收

i)

建立验收文档

j)

曳引装置组装

k)

曳引装置检查

l)

曳引装置验收

m)

建立验收文档

n)

轿厢\层门组装

o)

轿厢\层门检查

p)

轿厢\层门验收

q)

电气装置安装

r)

电气通电试验

s)

建立通电试验文档

t)

安全保护装置安装

u)

安全保护装置检查

v)

安全保护装置验收

第四十九页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理15、电梯安装工程15.3、试运行项目公司采购招标部成本部

a)

荷载检查

b)

震动\冲击\制动器检查

c)

指令\召唤\定向\程序转换\开车\截车\平层检查

d)

声光\信号检查

e)

建立检查记录

f)

内部检查通过合格证

g)

劳动局检查

h)

检查通过或整改

i)

取得使用证

j)

电梯安装绩效考评

第五十页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理16、电气安装工程16.1、预埋阶段项目公司成本部

a)

熟悉土建及消防施工图纸

b)

确定消防电气控制系统的电气预埋管敷设方式及走向

c)

消防电气预埋管预埋

d)

电气预埋管检查

e)

电气预埋管验收

f)

建立验收文档

g)

砼浇注

h)

成品保护

第五十一页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理16、电气安装工程16.2、安装阶段项目公司成本部

a)

消防电气穿线

b)

通电测试

c)

烟感安装

d)

温感安装

e)

消防管安装

f)

喷淋头安装

g)

消防卷帘安装

h)

消防管刷漆

i)

消防控制中心安装

j)

消防排烟风管安装

k)

排烟风机安装

l)

消火栓系统安装

m)

上述各类安装过程监理

n)

各类设备安装检查

o)

消防模块安装

p)

消防综合调试

q)

消防联动试验

r)

建立消防联动试验记录

s)

消防初验

t)

消防复验

u)

取得消防验收报告

第五十二页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理17、综合管网工程a)

熟悉小区管网与市政管网的接口的平面位置及标高项目公司设计部成本部

b)

熟悉综合管网的设计图纸

c)

熟悉小区的竖向布置图

d)

熟悉国家\地区的相关规范及标准

e)

组织设计交底

f)

编制交底纪要

g)

审核交底纪要

h)

明确综合管网的成本\进度\质量目标

i)

编制综合管网的成本\进度\质量的管理计划

j)

提出综合管网的主要材料需用计划

k)

制订材料采购计划

l)

监理公司编写综合管网的监理细则

m)

审核监理细则

n)

施工单位编写施工方案

o)

审核施工方案

p)

进行综合管网实施

q)

实施过程监理

r)

办理隐蔽工程验收记录

s)

建立综合管网验收文档

t)

对综合管网的相关工程量进行统计

u)

办理综合管网相关结算

v)

进行综合管网的实施绩效进行平审

w)

建立评审文档

第五十三页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理18、景观绿化工程18.1、熟悉方案设计图项目公司设计部采购招标部成本部

a)

熟悉总体平面布置图

b)

熟悉竖向布置图

c)

掌握景观设计的基本思路

d)

明确景观园林设计\实施的成本\进度\质量目标

e)

制定景观园林设计实施的成本\进度\质量的管理计划

f)

组织景观园林设计

g)

对景观园林设计方案进行审查

h)

提出书面审查意见

i)

确定审查或调整后的景观园林设计方案

j)

提出景观园林施工图设计条件

k)

收集景观园林施工图设计的合格设计师名录

l)

举行标前说明会

m)

收集景观园林设计单位的技术建议书和报价

n)

开标

o)

与中标单位进行合同谈判

p)

签订合同

q)

景管园林设计单位进行施工图设计

r)

进行施工图审查

s)

提出书面图审纪要

t)

批准或调整施工图

第五十四页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理18、景观绿化工程18.2、实施阶段项目公司设计部采购招标部成本部

a)

熟悉景观施工设计图

b)

熟悉国家\地区的相关规范及定额

c)

熟悉建筑小区的总体平面和竖向布置图

d)

收集合格经管园林施工的合格施工单位名录

e)

明确景观园林施工的成本\质量\进度目标

f)

编制景观园林施工的成本\进度\质量管理计划

g)

编制景观园林施工的邀标书

h)

举行标前说明会

i)

收集合格园林实施单位的技术建议书和报价书

j)

开标

k)

与中标园林施工单位进行谈判

l)

签订园林施工实施合同

m)

组织设计交底

n)

编写交底纪要

o)

监理公司编写监理细则

p)

审核监理细则

q)

编写施工方案

r)

审核施工方案

第五十五页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理18、景观绿化工程18.3、硬景项目公司设计部采购招标部成本部

a)

确定硬景材料的品种及规格\数量

b)

制定材料采购计划

c)

硬景材料的采购

d)

硬景样板实施

e)

硬景样板点评

f)

通过或调整样板

g)

建立样板文档

h)

硬景铺开施工

i)

硬景施工过程检查

j)

硬景施工过程调整

k)

硬景施工验收

l)

建立验收文档

m)

成品保护

第五十六页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理18、景观绿化工程18.4、软景项目公司设计部采购招标部成本部

a)

确定苗木\灌木\草皮的品种及规格\数量

b)

制定苗木等采购计划

c)

软景样板的实施

d)

软景样板实施结果点评

e)

通过或调整样板

f)

建立样板文档

g)

软景铺开实施

h)

软景实施过程监理

i)

软景实施结果检查及调整

j)

软景验收

k)

建立验收文档

l)

成品保护

第五十七页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理18、景观绿化工程18.5、水景项目公司设计部采购招标部成本部

a)

明确景观设计的水体布置图

b)

水体的土建施工

c)

水体的水电预埋

d)

水体的防水施工

e)

水体的关水试验

f)

水体的安装施工

g)

水体的水电通水\通电试验

h)

水体的效果调试

i)

水体验收

j)

建立验收文档

k)

成品保护

第五十八页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理18、景观绿化工程18.6、雕塑项目公司设计部采购招标部成本部

a)

熟悉景观施工图纸

b)

明确雕塑的平面布置及种类

c)

收集合格雕塑师名录

d)

编制各类雕塑的产品描述

e)

举行标前发布会

f)

收集合格雕塑师的技术建议书

g)

开标

h)

与中标的雕塑师进行合同谈判

i)

签订合同

j)

雕塑品样品制作

k)

样品点评

l)

通过或调整样品

m)

建立验收文档

n)

进行雕塑品批量创作

o)

过程检查

p)

批量验收

q)

雕塑品现场布置

r)

现场验收

s)

成品保护

第五十九页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理18、景观绿化工程18.7、景观灯饰工程项目公司设计部采购招标部成本部

a)

熟悉景观设计图纸

b)

明确景观灯饰工程的成本\进度\质量目标

c)

制定灯饰的成本\进度\质量管理计划

d)

组织设计交底

e)

编写交底纪要

f)

监理编写监理计划

g)

审核监理计划

h)

灯饰实施单位编写施工方案

i)

审核施工方案

j)

提出灯饰材料需用计划

k)

编制灯饰工程材料采购计划

l)

供方选择

m)

灯饰灯具样品确定

n)

进行合同谈判

o)

灯饰采购

p)

产品验收

第六十页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理18、景观绿化工程18.8、灯饰工程预埋与安装项目公司设计部采购招标部成本部

a)

明确灯饰工程的埋管走向

b)

进行管线埋设

c)

埋管穿线

d)

灯具安装

e)

通电试验

f)

灯饰效果检查

g)

验收

h)

建立验收文档

i)

成品保护

第六十一页，共74页。工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注3、工程竣工交验1、预验收a)

施工单位自验项目公司设计部

b)

施工单位提请验收

c)

监理单位验收

d)

施工单位整改

e)

初验收合格

2、竣工验收a)

施工单位提交竣工验收报告项目公司设计部

b)

建设单位组织勘察、设计、监理、施工等有关单位进行单位工程竣工验收

c)

办理竣工验收证明

3、综合验收a)