南昌华南城等5个商业项目市调报告

南昌市商业项目介绍2015年5月15日红谷滩新区1联泰7号广场2天使金融广场3华茂广场4商城·凤凰印象5南昌华南城联泰7号广场鸟瞰图商住公寓商住公寓错层式商业世贸路金融大街联泰7号广场沙盘项目区位本案工程状况项目背景及相关资料开发商及代理商江西联泰实业有限公司开工时间计划开业时间项目地址红谷滩世贸路与凤凰中大道交汇处总体量及租售情况总建筑面积：76117㎡、地上58339㎡、地下15490㎡、商业建筑面积15490㎡、总用地面积16669㎡、办公建筑面积42669㎡。商铺以底商为主、以销售为主，目前主推公寓。招商情况、签约品牌目前没有招商团队、业主自招租金政策停车位及收费标准地上10辆、负一层190辆、负二层190辆共计390、辆非机动车停车面积1315㎡电是否增容、费用暂不详业态组合商业、商住公寓天使金融广场鸟瞰图会展路金融大街天使金融广场沙盘写字楼公寓商业工程状况项目区位本案项目背景及相关资料开发商及代理商江西天使集团与市政公用集团合作开发开工时间2102-11-05计划开业时间2015-12-31项目地址红谷滩会展路与金融大街交汇处总体量及租售情况总建筑面积35万㎡、商业8万㎡、项目用地面积5800㎡招商情况、签约品牌项目案场没有招商人员，招商人员在总部办公，只是偶尔带客户来项目参观。目前正在洽谈主力店，但未签约品牌，项目在做内部整改。租金政策主力店确定后才会制定其它业态的相关租金政策停车位及收费标准1600辆电是否增容、费用暂不详业态组合办公、公寓、商业华茂国际广场商业项目区位本案项目背景及相关资料开发商及代理商南昌华茂置业有限公司开工时间2014-4-28工期两年计划开业时间2016-9项目地址红谷滩世纪中央城东北角总体量及租售情况总用地面积16000㎡、总建筑面积7万㎡、地上38000㎡、地下32000㎡招商情况、签约品牌目前已签约大地自由人影院与沃尔玛、其它业态暂不对外招商、预计2016年初全面对外招商租金政策还未制定其它业态相关租金政策停车位及收费标准600辆电是否增容、费用暂不详业态组合商业凤凰印象商城鸟瞰图公寓写字楼住宅群楼商业商业底商凤凰印象沙盘项目区位项目背景及相关资料开发商及代理商浙江小商品集团江西博望置业有限公司开工时间2010年计划开业时间2016年4月项目地址凤凰北大道与珠江路交汇处总体量及租售情况总建筑面积30万㎡、商业5万、占地162.7亩、建筑面积217491㎡、商业全部自持招商情况、签约品牌义乌进口商品馆3000㎡、集团自营租金政策停车位及收费标准2000辆电是否增容、费用暂不详业态组合住宅、办公、商业华南城交通华南城沙盘规划图华南城商铺1、2号交易广场效果图项目背景及相关资料开发商及代理商南昌华南城有限公司开工时间2010.1.22开业时间2013.10.26项目地址红谷滩祥云大道1号总体量及租售情况总建筑面积：428万㎡、占地3000亩。专业市场部分已开业1、2、3、4号广场，每个广场平均17万方，开业率不足30%。5号广场正在招商。招商情况、签约品牌海宁皮草、华盛奥特莱斯、樟树保健品、文港文具、义乌地方特色馆、省级电商平台、洪城大市场部分商户租金政策

1层：2层：3层：4层=1.3：1：0.88：0.7租金范围15-80元/㎡/月，五年免两年物业费30元/㎡/月停车位及收费标准未知电是否增容、费用无增容业态组合1号服装。2号小百货及箱包皮具。3号奥特莱斯品牌服装。4号保健品副食品干货。5号医疗器械项目位于南昌西南九龙湖及红角洲交汇处，地块平整，目前地块处于平整阶段，部分地块正处于施工阶段。项目概况城市二环昌樟高速320国道地铁终点站西客站项目项目交通便利，未来地铁终点站、西客站均在项目周边，虽属城市陌生区域地块，但周边规划前景广阔，项目规模庞大且拥有“华南城”大品牌的强势进驻。产业区住宅区住宅区商务区住宅区：主要功能为满足项目的现金流问题，同时拉动项目人气产业区：属于本项目的基础和最重要的元素，产业通过带动商务、住宅发展，进而推动自身发展商务区：属于项目的形象型产品，通过商务区的形象提升，树立项目的区域标杆形象规模庞大：3000亩占地，428万平方米建面的大型综合项目。商住建面136万平方米。

配套丰富：项目未来将引入有丰富的商业街、商务办公区、文化中心以及学校等配套设施。

外界条件：周边未来将被规划建设为城市的副中心，项目坐享规划利好。我们的住宅未来周边不仅仅有华南城产业园，更有集吃、喝、玩、乐、住、学于一体的综合型都市生活集中区。项目概况----住宅部分品牌价值华南城大品牌、多地域操作经验，拔高项目整体档次同时吸引大批产业客户。规模价值3000亩大地块整体启动，对整个城市乃至周边城市影响巨大。区位+品牌+规模+规划=优势+机会区位价值中部六省与沿海经济圈的交界处，未来产业集散中心，交通便利，受多个经济圈辐射。规划价值所在区域为重点发展区域，省政府未来将搬迁于此，集行政、体育、文化、物流、交通为一体；南昌老城区大规模改造将带来大量的拆迁置业客户；项目机会（O）项目优势（S）传统市中心新城市中心欠开发郊区项目劣势（W）项目威胁（T）整体发展落后：目前区域处于陌生欠开发状态，交通设施正在完善，其他基础配套也处于初期建设阶段，区域整体较落后；

市场认可度：项目处于南昌新城区与郊区的交界地段，市场认知度低，接受度不高。竞争格局：项目紧靠热点发展片区红角洲、朝阳新城、象湖等，未来将面临激烈的市场竞争；项目劣势与威胁潜伏洞察找准方向冲破黎明拥抱朝阳2战略定位市场前景有信心，但是出路不明朗，

如何在探索中找到正确的方向？思考点：正确的前进方向=未来的发展战略华南城品牌定位高端规模实现区域型开发复合型物业整合开发城市运营的地产模式概念引入：“主动中心化”的概念城市发展升级预期被动中心化发展模式双向牵引型发展模式主动中心化发展模式去综合化发展模式市场需求程度主动中心化条件：1.城市未来发展利好预期明确，政府主导区域规划发展；2.房地产市场发展状况一般，市场需求程度低；3.市场由政策规划被动引导，片区发展动力不足。区域拥有关键的位置、便利的交通、利好的规划、庞大的规模、品牌的进驻等优势条件，符合主动中心化的发展模式。

未来区域将被建设成为：辐射中部六省、影响东部沿海经济圈的都市新中心，也是未来中部六省面向沿海的窗口！办公住宅商业产业南昌华南城是一个集产业、住宅、办公、商业为一体的复合型地产开发项目，以产业为基础的，不同的地产类型组合的开发模式。整体性不同类型的地产开发模式均扮演着不同的角色定位，承载者不同的开发理念产业——项目整体开发的基础，也是其他类型地产开发的支撑；住宅——项目的现金流目标实现的重要载体；商业、办公——项目整体高端形象的塑造和价值的提升。功能性华南城全新造城模式深圳华南城的思考借鉴

123456789纺织服装及面辅料交易中心12电子原材料及成品交易中心

34五金化工塑料交易中心印刷纸品包装交易中心56华南城居住小区物流区7华南城酒店89办公大楼皮革皮具及原辅料交易中心

战略定位——规模巨大的一站式综合性原料展示交易中心

成功之道——顺应了宏观与微观的需求，把相关供应链的体系整合起来，建成了生产服务业的综合型专业市场这种超前的商业模式项目规模：占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心位置：位于国内唯一的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区经营范围：由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配置微观：式充分考虑到供应商与制造商节省交易成本的共同需求，以此作为自己发展的动力华南城创新商业模式核心要素降低了交易成本成功衔接工业和服务业宏观：顺应了制造业随着经济全球化向中国集中而产生的对各种配套生产服务的一站式需求深圳华南城招商，盈利模式：巨额投资，以优惠的政策吸引商家入住，捆绑盈利，控制业态招商策略租金头年免９个月租金，第二年免６个月租金对正常营业，按时交水电费、管理费用和租金的商户，租金将给予6折优惠招商现在的商家介绍一个新商家进驻，华南城将给予免除一年物管费的奖励其他费用把政府支持投资物流项目的各项优惠政策全部转让给了进驻的商家，水、电费一律按工业用途标准收取。此外，华南城自己投资电信等基础设施，固话费用比市场价低10％营销利用深厚的行业关系和港澳人脉资源，适时启动了较为特殊营销通路特殊政策对国际商家，年采购额达到2亿元，可给予3年全部免租方式出售出租比例30%70%国内客户国际客户70%30%租金（元/月.平米）售价（元/平米）50-806400-8800盈利模式租、售面向客户租售价格盈利模式：采用3+7捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退深圳华南城的成功打造为南昌项目奠定了坚实的基础，在产业物流地产上有了成功的经验和成熟方法专业市场、产业地产的开发核心价值：

降低成本，开发商与商户共赢降低了生产成本和交易成本，使制造业多年来零库存的梦想得以实现降低成本降低风险提高市场的反应能力拿到订单就可以及时采购到所需要的东西。降低交易与推广成本开发商与商户共赢制造企业需要很多库存，库存多就面临库存风险，华南城可以大大降低库存风险。华南城可以找到设计需要的各种元素，从而提高企业创新能力。提高企业创新力不仅可以节约土地，又能靠近制造业，贴近生产者，同时又把城市空间腾出来，降低城市压力，同时也节省社会管理成本节约资源和成本可以节省或降低品牌的推广成本，有利于品牌的发展。有利于品牌发展深圳华南城南昌华南城南昌华南城可以在区域地产开发运营模式中完善不同类型的地产开发，加强其他功能作用的地产打造除了产业物流地产的打造，加强了住宅、商业、办公地产的打造，华南城将不仅仅是一个大规模的原材料展示交易中心，而将会成为功能齐全、产业丰富、规模庞大、品牌卓越的商贸中心！深圳华南城是南中国最大的原材料展示交易中心，是成功的产业物流地产开发模式但是相比深圳华南城，南昌华南城可以完善不同类型的地产开发，加强其他功能作用的地产打造，比如住宅、商业以及办公物业。南昌华南城将会是一个升级版的完美亮相，不仅仅是产业物流地产龙头，更是现代商贸中心东方丝绸市场义乌小商品市场株洲市芦淞批发市场常德桥南市场武汉汉正街郑州纺织大世界南昌华南城蓝海战略：项目以全新的造城模式，突破传统商品市场激烈的红海竞争模式，开辟商业、住宅、产业、办公于一体的特色化的蓝海市场项目突破传统竞争方式，开创新的蓝海格局！目前的红海竞争格局未来项目开创的蓝海竞争格局南昌华南城我们的目标：2012年7月底完成一期住宅303300㎡面积的销售！推售计划我们的计划首期推售中期推售末期推售末期推售首期推售：首期推出临近商业街的产品，在陌生区域利用产品的配套吸引地市及本地客户，分两个阶段进行销售；中期推售：中期在配套日趋完善及项目形象逐步加深时推出临近公路一侧的产品，同样分两个阶段进行销售；末期推售：末期配套完善较高同时整体形象提升较快，品牌效应加强，推出公寓产品及档次较高的景观住宅，分一个阶段进行销售。住宅销售计划表计划住宅一期分5个阶段进行销售，从2011年5月初开始到2012年5月末历时13个月，售出住宅面积预计共285102㎡，占预售总面积的94%，如果按照5290元/㎡的均价计算，到2011年5月末项目住宅销售额达15.08亿元分期住宅预售总面积：303300元/㎡推售分期阶段时间销售比例销售面积首期推出第一阶段2011.05-2011.0725%75825第二阶段2011.08-2011.1023%69759中期推出第三阶段2011.11-2011.1214%42462第四阶段2012.01-2012.0212%36396末期推出第五阶段2012.03-2012.0520%60660总计94%285102随着“新国八条”地方调控细则的加速落地，限购令风靡全国，2月24日南昌出台最新房产限购令细则，限购力度明显加大此次限购在1月21日出台的“旧版限购令”基础上力度更大，限更大范围（除四县外南昌市区全限购）、限本地也限外籍人口、限新建商品房也限二手房。最新限购令细则严格执行国家房地产税收政策个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。限定居民家庭购房套数政策对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本市购房。扩大限购范围，二手房纳入限购限更大范围（除四县外南昌市区全限购）、限本地也限外籍人口、限新建商品房也限二手房。严格执行国家房地产信贷政策商业银行对居民家庭贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍新政细则刚刚出台，市场需要时间消化，但是一些市场为妙变化已经开始显现，开发商和购买者都对密集的政策措施出现了观望情绪政策的密集到来，购房者和开发商都出现了观望。南昌房地产市场很多开发商推迟了工程速度，同时也推迟推盘时间，原计划买房的客户也开始观望。“此次政策的叠加效应明显，限购令将大部分投资客和投机需求赶出了市场，销售价格无法得到提升。在信贷和销售回款压力不大的情形下，大部分项目选择推迟销售。住宅降温目前限购令只是限制购房者对普通住宅产品的购买，对商业地产及商住住宅产品却没有限制。目前市场投资渠道较窄，通货膨胀压力和资产缩水情形下，商业地产可能会成为投资客蜂拥而至的“肥肉”。而既能商用，又有居住功能的商住住宅将成为市场的热点。商用楼翻身开发企业对目前南昌楼市的预期难以决断，风险与机遇并存，加上受新“国八条”、加息和银行信贷额度减少等因素影响，开发企业逐渐面临资金紧张、住宅成交量骤降等各种压力，多数开发企业拿地的胆量同样紧缩，因此显得比较保守，开发商拿地也会越来越谨慎。土地市场低迷

随着区域的不断发展，区域的土地价值将不断提升；土地的价格是市场经济中买卖双方博弈的结果，博弈过程中的双方对未来的预期和投机心理使得博弈时的价值

标杆往往脱离真实的土地价值，导致价格与价值不一致，在市场经济自我调整滞后性的影响下，表现为价格始终围绕着价值上下波动；房产的价格会围绕房产的价值，以周期波动的形态运行，过份偏离会自我调整，周期价格的形态呈尖顶圆底。地产周期中价格围绕价值波动说明土地的价格围绕土地价值上下波动，但整体价格是随土地价值上升而上升。价格价值复苏期高涨期危机期萧条期地产经济学认为土地价值反映人类利用土地效率，因此土地价值是一直趋于上升，而土地价格受经济影响会出现波动2006年-2010年南昌土地成交均价与增长率区域土地成交价格红角洲2264元/㎡象湖新城1124元/㎡项目区域880元/㎡南昌近5年土地价格：根据中原市场数据，今年南昌市地价不断上升，但增长不规律，今年目前为止增长率达最高，势必提升城市整体土地价格；项目区域土地价格：目前项目所在区域土地价值不高，低于未来的竞争对手象湖新城与红角洲。在0.216的自然增长率条件下，3年后将达1582元/㎡未来南昌土地价格平均增长率为：0.216项目产业的引入将带动区域整体发展，未来区域土地价格将会受产业的影响而大幅度提升，土地价格将在1582元/㎡的基础上还会有较大幅度的提升。潜伏洞察找准方向冲破黎明拥抱朝阳4形象展望在区域开发的初级阶段，我们独具慧眼，成为第一个拥抱朝阳的引领者！

当区域发展日渐成熟，我们项目将成为区域发展最大的助跑者和赢家！青山湖1青湖欢乐街PAPATOWN青湖广场青湖欢乐街PaPaTown

开发商上海程宜实业有限公司项目地址坐落于上海北路与国康路交汇处项目体量6300平方开业时间已开业业态组合餐饮、零售、休闲服务招商情况已入驻佐佑、重庆刘一手、老港记甜品等青湖国际广场

210元/m²/月210元/m²/月最新动态：

PaPaTown店铺分为AB两区，A区靠近杨坊山庄共一层，B区靠近三中共两层。租金在60—100左右，现已进驻品牌有佐佑、刘一手、老港记甜品等。该商铺现由物业公司自持，物管费6元/平/月。

青湖国际广场

开发商香港利景华泰有限公司项目地址青山湖区上海北路与青山湖大道交汇处项目体量共2.7万，商业0.98万开业时间已开业业态组合教育培训、零售、休闲服务招商情况现已入驻聪明树早教中心、动岚健身、卡拉多、小苹果艺术学教、天涵石SPA等青湖国际广场

最新动态：青湖国际大厦楼高16层，是集休闲、娱乐、商务办公于一体的综合性大厦。高新区123东区小时代达观国际新力方项目概况

东区国际项目紧邻被誉为省城第一路的紫阳大道，它是与北京路直线连接的，从项目驾车至八一广场只需要20分钟左右，在商业功能规划方面，政府将按照北京“长安街”模式来打造紫阳大道与北京东路。公寓公寓紫阳大道集中商业项目概况项目名称东区小时代开发商江西华宸投资集团区位高新开发区紫阳大道奥体中心西侧（与江西师大新校区隔路相望）项目交通110路(瑶湖线)、129路、208路、220路、226路、258路、308路。地铁：地铁1号线始发站建筑形态集中商业+公寓、住宅（13栋）占地面积53333平方米商业总占地面积1.3万方集中商业约4万余方车位数577个（其中：地上173个，地下404个）交付天虹时间2015年7月底区位图商业情况商铺产权目前归华宸所有（后期部分商铺会进行销售）商业结构集中商业1-6F（其中：1-6F商业每层三分之二已出租给天虹，面积约3万余方，开发商目前自留三分之一，面积约1万余方）另，1#，12#、13#底商（其中：1#底商已出租，12#、13#底商计划进行销售）招商情况目前已签约天虹百货，还未进行整体业态规划招商。（天虹现在主要在做演武广场的筹备工作）开发商自留部分也未开始招商，表示招商和销售可能同步进行高新区123东区小时代达观国际新力方项目概况

项目概况项目名称新力·方开发商江西省昌景实业发展有限公司区位高新开发区紫阳大道南侧（江西科技学院正对面）交通路线110路(瑶湖线)、129路、208路、220路、226路、258路、308路。地铁：地铁1号线始发站建筑形态集中商业+公寓+写字楼占地面积20701平方米总建筑面积164491平方米集中商业占地约3.8万余方车位数1071个（其中：地上：33个，地下：1038个）交付时间预计是16年年底项目区位商铺情况商铺产权部分归开发商自持，部分归业主建筑结构1-4F招商情况目前主力店已签约1-3F华润万家(约2万余方，1F、2F部分，3F整层），大地影院4F部分（约6000余方）另，参与入驻的品牌有：佐佑时尚餐厅、炉鱼来了、尊品牛排等等。商铺均价商铺销售均价在25000元/平。1F、2F：各已售1000余方。4F：10-20㎡的边铺均在售。参与入驻商户高新区123东区小时代达观国际新力方项目概况达观国际地处北京东路与京东