物业管理教案第一章

物业管理教案第一章第1页，共58页，2023年，2月20日，星期六开篇小语大家觉得日常生活中的物业管理到底是什么?在大家周围有哪些物业管理?物业管理跟房地产的联系?酒店管理与物业管理的就业前景如何？第2页，共58页，2023年，2月20日，星期六第一章物业管理概论

物业的概念物业管理的概念城市及城市化的概念房地产开发的概念本章重点：一、基本概念第3页，共58页，2023年，2月20日，星期六物业与不动产、房地产的联系与区别物业管理的起源物业管理的本质是服务我国物业管理与国外物业管理的比较二、知识重点第4页，共58页，2023年，2月20日，星期六第一节物业管理的基本概念第5页，共58页，2023年，2月20日，星期六

一．物业的概念（一）英文物业的含义

1、estate2、realestate3、property4、realproperty5、realty第6页，共58页，2023年，2月20日，星期六

一．物业的概念（一）英文物业的含义

1、estate[is'teit]2、realestate[‘ri:əlis’teit]3、property['prɔpəti]4、realproperty['ri:əl'prɔpəti]5、realty['riəlti]=realestate第7页，共58页，2023年，2月20日，星期六

一．物业的概念

（一）英文物业的含义

1、estate:[is'teit]

地产权

2、realestate:[‘ri:əlis’teit]

房地产、不动产、物业房地产行业、房地产开发、经营等活动（物质形态的房地产）第8页，共58页，2023年，2月20日，星期六

3、property:['prɔpəti]

财产

4、realproperty:['ri:əl'prɔpəti]

房地产、不动产、物业（房地产的权利）

5、realty:['riəlti]=realestate

财产、资产、拥有物、房地产、不动产、物业及其相应权益第9页，共58页，2023年，2月20日，星期六

一．物业的概念（一）英文物业的含义

1、estate[is‘teit]：地产权

2、realestate[‘ri:əlis’teit]：

房地产、不动产、物业房地产行业、房地产开发、经营等活动

（物质形态的房地产）

3、property[‘prɔpəti]：财产

4、realproperty[‘ri:əl’prɔpəti]：房地产、不动产、物业（房地产的权利）

5、realty[‘riəlti]=realestate：

财产、资产、拥有物、房地产、不动产、物业及其相应权益第10页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（二）物业的概念和内涵物业:单元性的房地产。具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。第11页，共58页，2023年，2月20日，星期六

物业的内涵：1、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；2、与这些建筑物相配套的设施和设备；3、相关的场地；4、蕴含在物业中的权益。第12页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（三）物业的性质及分类物业的性质自然属性经济属性法律属性第13页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（1）物业的自然属性

A、位置的固定性或不可移动性

B、长期实用性

C、差异性第14页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（2）物业的经济属性

A、商品性

B、稀缺性

C、保值、增值性

D、固定投资性和高昂的投资金额特性

E、社会经济位置的可变性第15页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（3）物业的法律属性

A、对政策法规的敏感性

B、“权利束”性

C、物业的相邻性第16页，共58页，2023年，2月20日，星期六

物业的分类序号分类标准具体分类1物业的基本构成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附着物2所有权的性质公有物业私有物业公司合营物业3用途居住厂房及仓储办公楼商场宾馆、餐饮、旅游、服务文化、教育、科研体育、娱乐、休闲医疗卫生公路、桥梁、交通、市政设施邮政、通信、广播、电视第17页，共58页，2023年，2月20日，星期六

物业的分类序号分类标准具体分类4结构材料钢结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构5完好程度完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危房6建筑高度超高层高层小高层多层低层第18页，共58页，2023年，2月20日，星期六物业的分类序号分类标准具体分类7物业管理的特性居住物业商业物业工业物业特殊物业8完好程度收益性物业（以经营性房屋为主体）非收益性物业（以居住为目的）第19页，共58页，2023年，2月20日，星期六物业与不动产、房地产联系与区别一、概念房地产：房地产是指房屋、房基地以及附属土地，其中，包括土地和房屋作为物质形态的财产和由此形成的所有权、使用权、抵押权等财产权益。

不动产：指土地以及附着在土地上的人工构筑物和房屋等位置固定，不可移动的财产。

物业：指土地和土地上的构筑物、建筑物形式存在的不动产和相关财产。第20页，共58页，2023年，2月20日，星期六物业与不动产、房地产联系与区别二、侧重点不动产（RealEstate）侧重于指物质形态房地产（Realestate，Property）物质形态和权益并重物业（Property）侧重于指权益一般情况下三者可以通用，互为替代。第21页，共58页，2023年，2月20日，星期六物业与不动产、房地产联系与区别三、适用范围的区别

房地产一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；

不动产一般在法律范畴使用用以研究该类型的权益特性和连带的经济法律关系；物业一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产，一般是指具体的房地产。第22页，共58页，2023年，2月20日，星期六物业与不动产、房地产联系与区别四、称谓领域上的区别房地产一般是广义上对房屋的开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常使用的概念；不动产一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；物业一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。第23页，共58页，2023年，2月20日，星期六

二．物业管理的概念1、物业管理是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动.2、物业管理是一种集管理、经营、服务为一体的有偿服务,是实行社会化、专业化、企业化、经营型的社会服务行业.第24页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（一）物业管理的内涵

1、管理对象是物业，服务对象是人；

2、属性是经营，提供的是有偿无形的服务和劳动；

3、能够保证物业更好的发挥其使用功能，并使物业保值和增值；

4、对管辖区范围内的物业提供统一的管理和协调。第25页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（二）物业管理的本质是服务服务特点：

1、综合性

2、不可储存性和生产消费的同时性

3、服务对象具有较强的稳定性

4、服务对象具有集合性第26页，共58页，2023年，2月20日，星期六（三）物业管理的性质服务性：提供劳务服务经营性：提供有偿服务专业性：物业管理本身是社会分工的产物，有专门的组织机构、专业人员配备、专业工具和设备、专业公司分包工作受聘、受托性：物业的管理权来自于物业的所有权和管理权两权分离导致规范性：成立、接管、管理的规范性统一性和综合性中介性第27页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（四）物业管理过程的阶段划分早期介入前期管理正常物业管理第28页，共58页，2023年，2月20日，星期六一．早期介入＊立项调研＊规划设计＊前期开发＊建设施工＊预售预租＊接管验收第29页，共58页，2023年，2月20日，星期六二、前期管理接管验收交付验收入住业主大会第30页，共58页，2023年，2月20日，星期六三、正常物业管理从业委会成立至物业的寿命期止第31页，共58页，2023年，2月20日，星期六第二节城市管理、房地产开发与

物业管理第32页，共58页，2023年，2月20日，星期六

一．城市管理

（一）城市与城市管理的概念城市：一定规模及密度的非农业人口具体的地方和一定地域的经济、政治、社会和文化中心。城市管理：以城市为对象，对城市的运转和发展所进行的决策引导、规范协调、服务和经营行为。它包括城市的社会管理、经济管理、基础设施管理及生态环境管理。（特征：综合性、开放性、动态性）第33页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（二）城市管理与物业管理之间的联系：城市管理物业管理性质职能管理母系统专业管理子系统管理区域从目前的发展状态看，物业管理都处在城市的管辖范围之内管理目标实现城市的社会、经济、规划、公共设施和生态环境的整体协调运作提高物业的价值、以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的第34页，共58页，2023年，2月20日，星期六

二．房地产开发（一）概念

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物业环境的一种活动。房地产开发的含义：

1、房地产开发是一个动态过程。

2、全过程必须在法律框架下进行。

3、前提是依法取得国有土地使用权。

4、对象是基础设施和房屋建设。第35页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（二）房地产开发的主要程序八个步骤四个阶段第36页，共58页，2023年，2月20日，星期六八个步骤：寻找投资机会投资机会筛选可行性研究获取土地使用权规划设计和方案报批签署有关合作协议施工建设和竣工验收市场营销和物业管理第37页，共58页，2023年，2月20日，星期六四个阶段投资机会选择和决策分析前期工作建设阶段租售阶段第38页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（三）房地产开发与物业管理（1）物业管理在房地产开发中的地位

A、物业管理是房地产开发的组成部分

B、良好的物业管理能使物业发挥最大的使用效能

C、物业管理是房地产开发经营上的需要（2）开发商与物业管理的投入

A、配套服务设施的资金投入

B、交纳物业维修资金（3）物业服务企业对物业开发全过程的参与第39页，共58页，2023年，2月20日，星期六第三节我国物业管理的产生和

发展第40页，共58页，2023年，2月20日，星期六一．物业管理的起源1、起源于19世纪60年代的英国2、真正现代意义上的物业管理形成于19世纪末20世纪初的美国3、20世纪50年代初由英国传入香港4、20世纪80年代由香港传入大陆深圳沿海地区第41页，共58页，2023年，2月20日，星期六起源的成因

工业化高涨，大量农村人口涌向城市，房屋空前紧张。英国物业管理的起源英国人奥克维娅·希尔（OceaviaHill）女士是公认的近代“物业管理”的创始人，她在1860年至1866年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料的收到了良好效果。自那以后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门所重视，后来英国成立了皇家物业经理协会，会员遍布世界各地。第42页，共58页，2023年，2月20日，星期六现代物业管理的成因

19世纪末20世纪初的美国，经济发展进入垄断资本主义时期，美国城市人口集聚和膨胀，出现大量社会问题，于是一种专业性物业管理机构应运而生。现代物业管理诞生标志

1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者乔治A·霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOganization,CMBO）。随后，成立全美第一个业主组织——“建筑物业主组织”（BuildingOwersOrganization，BOO）。最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）第43页，共58页，2023年，2月20日，星期六二、我国物业管理的发展现状1981年3月，深圳市第一家物业服务企业成立。1993年6月，深圳市物业管理协会成立。1994年3月，国家建设部颁布《城镇新建住宅小区管理办法》。2000年10月，成立中国物业管理协会。2003年9月1日，《物业管理条例》正式施行并在2007年修订。第44页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（一）物业管理市场参与主体的行为变化与传统的房屋管理相比，现代物业管理产生了质的变化：角色的变化观念的变化政策的变化管理模式的变化价格的变化第45页，共58页，2023年，2月20日，星期六

传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。

物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。

第46页，共58页，2023年，2月20日，星期六物业管理与传统房产管理的比较第47页，共58页，2023年，2月20日，星期六

（二）物业管理市场主要存在的问题

1、开发商遗留问题引起纠纷

2、相关主体矛盾频发

3、收费难是物业管理问题的集中反映

4、行业公信收到质疑

5、行业风险日益加剧

6、物业管理市场机制有待完善

7、法律法规不完善，不配套

8、行业队伍素质偏低，人才短缺第48页，共58页，2023年，2月20日，星期六二、我国住宅物业管理市场的特征政府的参与性与房地产的联系性市场的待开发性供给的单一性和需求的多样性法规的滞后性信息的不对称性第49页，共58页，2023年，2月20日，星期六各抒己见：根据你身边的实例，谈谈你对物业管理的看法。（优缺点、发展方向、前景等）第50页，共58页，2023年，2月20日，星期六第四节我国物业管理与国外物业

管理的比较第51页，共58页，2023年，2月20日，星期六一、政府在物业管理中的作用

任何一个国家的物业管理都离不开政府的支持与监督。国外政府一般通过制定详尽、完善的法律法规，再由职能部门对物业管理市场进行管理，规范物业管理市场各主体的行为与责任。第52页，共58页，2023年，2月20日，星期六英国：作为物业管理的诞生地，物业管理行业发展成熟，整体水平世界一流，其中依法管理的特点尤其令人关注。除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。新加坡和中国香港：对物业管理的法规制定的非常详尽，对开发商、物业服务企业、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。日本：将业主和物业服务企业所有的权力、责任和义务都限定在《公寓法》和《中高层共同住宅标准管理规约》中，然后再出台相配套的准则和契约。各国（地区）的物业管理模式均结合自己的国情，符合各自的特点。第53页，共58页，2023年，2月20日，星期六我国大陆的物业管理：1、是从计划经济向市场经济的转变过程中逐渐形成的，由于起步较晚，出台的法律法规并不是很多。

1994年，建设部下发《城市新建住宅小区管理办法》；

2003年9月1日，颁布《中华人民共和国物业管理条例》；其间，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业服务企业财务管理规定》等规章，2003年国家发改委、建设部制定了《物业服务收费管理办法》。2、由于人们深受计划经济的影响以及生活水平不高，物业管理行为不规范以及价格纠纷不断，确定合理物业管理