房地产投资项目不确定性

版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456环球网校学员专用资料第1页/共1页第六节房地产投资项目不确定性分析【本节考点】【考点】房地产投资项目不确定性分析概述【考点】房地产投资项目盈亏平衡分析【考点】房地产投资项目敏感性分析【考点】房地产投资项目风险分析【本节内容精讲】【考点】房地产投资项目不确定性分析概述★★（一）不确定性和不确定性分析的概念通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性。不确定性分析包括：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析。敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。（二）不确定性分析的意义(1)有助于投资决策的科学化。(2)有助于加强项目的风险管理和控制。经（三）房地产顶投资项目的主嗽要不确定因素爹(1满)洪土地取得成本冠。叙(2御)名建筑安装工程票费等费用。等(3紫)式租售价格。趟(4录)作开发周期。搅(5陶)扭融资成本。昌(6辆)耕空置率。宣(7狸)丛经营成本。绕(8泉)耗投资收益率。撒另外，房地产液开发项目的可喝出售面积、房每地产置业投资摔项目的权益投去资比率等也是伶房地产投资的昏不确定因素。堆▲殊本知识点结束杏【考点】荒房地产投资项瞎目盈亏平衡分千析低★★拖盈亏平衡分析乞的概念及基本袋原理毒通过对投资项绒目产量、成本惠和利润关系的成分析，找出投场资项目经济效林益在某一范围骤内的临界值，聚这一分析就是卧盈亏平衡分析颜。可以预测分坟析投资项目的弄保本点，还可倾以用来预测分何析在某一利润塌上的临界点，点可以进行单方滴案分析，也可阅以对多个方案材进行比较。搭盈亏平衡分析泼分为：宫线性盈亏平衡虏分析和非线性贵盈亏平衡分析弯。对房地产投夕资项目，一般洽只进行线性盈巡亏平衡分析。盈亏平衡分析的基本原理是盈亏平衡分析的基本原理是：利润=销售收入—总成本—税金总成本包括固定成本和变动成本固定成本：一定时期一定产量范围内，不随产量变化而变化的成本。变动成本：成本总额与生产量总数成正比增减变动关系的成本。巩（二）线性盈员亏平衡分析方缺法勤1苗.投线性盈亏平衡躬分析的假设条的件泊①颗产量等于销售臭量。荷②风产量变化，单初位变动成本不稍变。域③峰产量变化，产辜品售价不变。祥④集在所分析的产锯量范围内，总貌固定成本保持萍不变。厨⑤赌按单一产品计序算娱。裙⑥颠所采用的数据晒均为正常年填份嫂(纺即达到设计能矛力生产歪期权)抗的数据。才2搜.完盈亏平衡点的艘计算（1）图解法截根据上述假定爱条件，投资项刚目的销售收入感、成本费用和哀产量之间存在邻以下关系：括上式中躺，乐B铸为销售收入任；象P尼为产品单价驼；循Q乐为产量荐；桂C敞为总成本费用稠；哪C编F屑为总固定成本愚；盗V驶为单位产品变炭动成本。称稳B蜻、鱼C站漫缺荒挣配享裂际触浴盈阁利帽迟酱构削零BEP饲周锈慰凯厚杜跌腔比亏战损扇忆允国宫VQ膀挡鼻葵选肝绒魄C弃F冒眠饿固Q*埋茎顶协Q码当产量帖在柱0<Q<Q钉*唉范围时胀，颤B巧曲线位隶于堂C棚曲线之下，此进时处于亏损状盐态；当产量弄在突Q>Q降*轻范围时氧，责B盛曲线位销于洋C伪曲线之上，此易时处于盈利状桌态。因此颜，肠B刷曲线燥与背C兽曲线的交撒点厉BE切P桃对应的产需量搅Q语*抛，就是盈亏平粉衡点产量。诱（收2迷）数学计算法册销售收尽入址=族总成本费国用蒸+剑税荡金柿+气利润欣设顷T旧为单位产品税乘金若，斯R暑为利润，从B=C+T×长Q+R任感砖欣盐PQ=博C侵F库+V×Q+讽T×Q+R幅(5-滥53)矿帖筹驾锹抄①轰用产量表示的见盈亏平衡点嘴BEP(Q)山

:壮令式鹰（户5-5坟3犹）拉中的利润胆R=起0尝，则霸②肿用产品单价表茄示的盈亏平衡末点颜BEP(P藏)出：殿令式变（责5-5京3攀）篮中的利润北R=炮0性，则变③男用生产能力利牙用率表示的盈刺亏平衡点侧BEP(%节)什，盈亏平衡点绝销售量角占正常销售量弯比重。善④远用销售额表示涉的盈亏平衡点假BEP(B)洞

夏：企⑤走用单位变动成芹本表示的盈亏焦平衡点雁BEP(V)全

秆：佳小技巧：将待稿求设挑为顿X捎，整理公式即爸可。蛋该(皮四乱)占盈亏平衡的评坑价原则遇盈亏平衡点的寨值越低越集好精[BEP(畜V旋)它除霉外复]聪。热1.逆盈亏平衡点的芹值低，说明项舱目因抗风险能力强零，蜂说明项目达到菊较低的年产量鸦就可保本。金2馒.畏盈亏平衡点的览值低，说明项次目能取得汁较好的经济效尾益继。房3茅.伶盈亏平衡点的意值低，说明项局目单位产品售视价高，单位产杯品成本低，显抹然项目支盈利能力强宵。恒4够.缘盈亏平衡点值虑低，说明志项目生命力强仔，有较高的竞顽争能力誉。盈亏平衡点汇低，在产品滞样销、竞争激烈劳时，只要生产废销售相对较少究量的产品，就负能保本，使项丹目能生存下去予。社【乖例适】极竟岛某房地产开发晶企业花每讲亩误30湖0合万元取得鼓了伟10岸0愧亩居住用地的蹄建设用地使用拴权，容积率丑为幼1.假5薯。根据市姻场调研，前期畅费用匠为吼40授0昏万元，建筑安注装工程费罚为档160贸0忆元扬／钳m钻2也，基础设施建截设费里为练90辣0习万元，公共配房套设施建设费型为结62锣0铁万元，管理费鸦用参为型16怀0凯万元，财务费捆用图为轿30暗0誉万元，销售税肢费为销售收入炊的贵5.行5形％，商品住宅筋售价钻为擦650狐0氏元威／息m悲2迎。求该项目的住保本开发面积锋、保本销售单脑价和实咳现青800屡0相万元利润的开添发面积。液【解】昌据题意分析，棍在该项目的仁成本费用构成历中，除建筑安铺装工程费和销棋售税费外，其以余所有费用都纵可看成是该项点目的固定成本坐费用。狂(1草)围该项目的计划衣开发面积为滴：喝Q=100×例666.67傅×1.5=1君00000(拼m辞2观)鹅(2众)宰该项目的总固籍定成本为锐：岗晨C何F赢=300×畜100+40刃0+900+聪620+16孕0+300=称32380评(内万描元傻)驻(3岭)柿该项目的预计顺销售单价为混：诸P=650胳0届元修／版m顶2溉(4稳)宝该项目的单位狭产品变动成本淘为所：屈V=160阳0集元风／宇m姨2佳(5)博夹该项目的单位凭税金为乞：今T=P×5.渠5%=357舰.5走(闪元杰)遭(6倾)贪求保本开发面订积：催BEP(Q)戒=蜓C仗F样/(P-V-桃T)=323烫800000台/(6500陡-1600-例6500丹×5.5%)面=71283斯(m帅2锻)浓(7剂)享求保本销售单家价：耳BEP(P)储=惑C评F燥/Q+V带+T=323茧800000于/10000长0+1600宝+拍BEP(P)延×5.5%别BEP(P)含=4838/灵(1-5.5靠%)=511版9.6取元黎／届m着2随(8舱)骤求实勤现定800学0么万元利润的开宿发面积：宫令开发利逆润邀800议0坊万，沈Q=(承C皱F因+R)/(田P-V-T)壁=(3280阻0000+8宏000000顿0)/(65巡00-160袖0-6500费×5.5%)茄=88894准(m光2笔)杏【例题蛮：咸201当2舰年单选】下列三线性盈亏平衡纯表达式中，用泊产品单价表示弟盈亏平衡点的朴是印(虚)扁。阳A眠．裕BEP(Q)绢=CF/(石P-V-T)茎B驻．累BEP(B)威=P×CF涌/(P-V-书T)恋注长梦牌智泊C绢．点BEP(P)好=CF/昂Q+V+T患滋D弄．秀BEP(V)刻=P-T-锤CF/Q【答案】C毕【解析颂】扮A帖．用产量表示所的盈亏平衡约点河BEP(Q)患=CF/(席P-V-T)完B捞．用销售额表晃示的盈亏平衡撞点脆BEP(B)巧=P×CF厘/(P-V-究T)须较缺猴橡哪谱C妇．用产品单价稼表示的盈亏平岔衡底点替BEP(P)途=CF/半Q+V+T奏补D堆．用单位变动驾成本表示的盈土亏平衡茂点巴BEP(V)澡=P-T-蚊CF/Q作【例题脆：茄201话2圣年单选】对房杂地产投资项目暗进行线性盈亏套平衡分析时，活应把总成本分婚解缘为灾(申)县两部分。话A扔．固定成本和束变动成本祸B闪．会计成本和颠经济成本昂C番．显性成本和党隐性成本个D判．私人成本和次社会成本【答案】A名【解析】把总洲成本分为固定翁成本和变动成志本。止▲怀本知识点结束疯【考点】睁房地产投资项茎目敏感性分析贪★★桑（一）敏感性政分析的含义和迎作用腹1少．敏感性分析载的含义肤敏感性分析：蛮是指预测项目籍主要不确定因述素的变化对项膝目评价指纵标惭(素如加FIR盒R隶、救FNP膜V坡等牙)境的影响，从中鞭找出敏感因素液，分析评价指枣标对该因素的奉敏感程度，并碗分析该因素达突到临界值时项丢目的承受能力声。盈2评．敏感性分析横的作用纤①虑可以使决策者蛇了解不确定因偏素对项目经济测效益指标的影初响，从而磨提高决策的准晴确性和科学性敏。距②估可以启发经济位评价人员对那祖些较为敏感的矮因素重新进行键分析研究，以救提高预测的可衬靠性病。花③险可以研究各种节不确定因素变但动对投资项目貌经济效果的影跳响范围和程度份，喇了解投资项目冶的风险根源和症风险大小枯。最④竟可以筛选出若端干较为敏感的收因素，集中力尤量对它们进行惠研究，尽量刃降低其不确定遭性，进而减少乓投资项目风险拨。鹿⑤掌可以判定不确叮定因素在什么始范围内变化能勾使投资项目的吸经济效益情况畏最好或最差等疫这类最乐观和然最悲观的边界糠条件或边界数形值。继敏感性分析的栽方法颗有单因素敏感迎性分析和多因悄素敏感性分析科两种。伟敏感性分析既浙可用于对静态条经济指标的分牧析，也可用于兰对动态经济指狼标的分析。咽（三）单因素跟敏感性分析方委法摆①匆确定用于敏感继性分析的财务信评价指标；聚②闻选择需要分析抬的不确定因素转；曾③跪逐个分析所选脸择的不确定因探素的波动程度言及其对分析指相标可能带来的烧增减变化情况吵；适④颈确定敏感性因糟素；虽⑤绩进一步分析。笨【梨例叫】玩续某人拟俭花鬼30归0萄万元购买一商恋业店铺出租。工购买后持傅有萄1饰0先年，修第植1液0样年末将其转让抹。通过市场调占研得知，购买干该店铺后矛第置2郊年可租出，每宰年初一次性收挺取年租金，年适租金收入货为趣8羞0傍万元，年经营个成本围为搭2今0河万元，挣第苍1英0侧年末转让的净烧收入瓣为旅38药0湿万元。若投资怠者要求的音目标收益率刮为港1顽0必％，试对该投狡资方案进行经呢济评价和敏感屈性分析。柄【解】臭砍1营．对该投资方虎案进行经济评亦价数根据题意绘制帅该投资方案的遣现金流量图。淡心埋蹲迷恐帮380痰璃读80-20咬=60词0针12及34傅56寻78姻91侄0300环计算该投资方冻案的财务净现仆值延为弃FNPV廉0摩=192.0滤5汽（万元炕）掌>史0粱，所以该投资慧方案是可行的骤。礼2降.所对投资方案进喊行敏感性分析况（密1挑）选取评价指胆标：财务净现副值。陶（略2执）选取不确定棍性因素并设定肾其变动幅度。警选取投资额、而年租金收入、催年经营成本为优不确定因素，物并令他们在初荡始值的基础上蜂按休±10舰%刺和舒±20冲%递的幅度变化。矮（敞3羡）逐一计算各弓不确定因素变锐化导致得财务饭净现值变化，趣并将结果列成档敏感性分析表借。（见下表）绍。当投资额增舰加军10祝%雅时，初始投资勇变谨为昏300+30答=33隆0孔万元，其他不债变，计算相应零的财务净现很值戏=162.0塌5仔万元。肾当年租金减渡少燥10藏%部时，年租金变太为赔80-8=7衣2兔万元，筐年净收益变屋为钩72-20=奔5碰2忘万元。相应的纪财务净现纱值虫=145.9北8溪万元。磁相应计算其他和不确定因素变骡化导致财务净卧现值，并汇总刮于下表。版单因素变化导愉致的财务净现灶值变废化绸宣会单位：万元览变化幅度抬变化因扩岭-2革0飘％览-1冻0庆％精0利1亦0佣％卸2按0鸟％家平员均晴+各1本％砌平宝均畜-杆1购％来投资额愁252.05窝222.05总192.05嘴162.05表132.05台-1.5辣6轮％崖1.5因6帜％楚年租金收入缩99.91惠145.98胜192.05坐238.12闯284.20讯2.4火0飞％废-2.4斧0开％拐年经营成本岔215.07气203.57截192.05蝇180.53疤169.01洲-0.掠6歼％启0.扩6蹈％厨(4影)罪计算财务净现却值对各不确定霞因素的敏感度银系数。沈敏感度系诵数宏=寻项目评价指标踏变化的百分率匪与不确定因素愿变化的百分率渗之比。注经计算，对投请资的敏感系质数鸡=-1.56燃对年租金的敏应感系首数砍=2.4绍对年经营成本辰的敏感系欠数饺=-0.6胶财务净现值对剪租金收入最敏柔感，其次是投境资额，最后是炎年经营成本。糖年租金收入每势下驻降睁1书%扔，财务净现值毒下花降挑2.4昨%讯。消（同5性）临界点分析园。竟要使原方案的递财务净现值为厨零，实际上就嫁是使原方案财顺务净现值下降但幅度净为鞠100塘%属。因为年租金严收入下场降疯1卧%昨，财务净现值角下验降音2.4竞%壮，所以当年租是金收入下降麻（乎100/2.纷4艇）糠/100×1务00%=41仿.67蒙%脑时，财务净现禽值为零。造当投资额增加寇（困100/1.挪5芒6弃）笑/100×1蚁00%=64租.10校%誉时，财务净现主值为零。意当年经营成本福增加竹（战100/0.错6/100×狐100%=1绵66.67铸%填时，财务净现辆值为零。刷▲井本知识点结束堪【考点】跪房地产投资项欺目风险分析磨★★★慕（一）房地产秒投资项目风险窗分析概述虹1蜂.术房地产投资风批险的含义：寻从事房地产投悟资而造成的不奸利结果和损失墙的可能性大小认，这种不利结删果和损失包括佳所投入资本的耀损失和预期收拾益未达到的损姜失。较2压.竹房地产投资风杨险的特征寿(1湖)复客观性。拣房地产投资风不险是客观存在讨的，不以人的修意志为转移。域(咱2啦)洪不确定性。咱风险的主要特眼征是不确定性行，也就是难以花预知。茅虽然知道某种踩风险未来发生汽的概率，但未亭来什么时候发粗生，这种难以睁预测的特性造桨成了房地产风华险的不确定性键。混(3俯)混潜在性撑。并非风险不光可认识，人们腔可以根据以往菌资料进行统计箭分析做出判断税。肢(4码)创损益双重性。横(5寿)傻可测性。呜(6冠)孕相关性。鼻同一风险事件验对不同的投资酿者会产生不同便的风险；同一饮投资者由于其意决策或采用的狗策略不同，会自面临不同的风自险结果。辉3刊.浙房地产投资项草目风险分析的扔含义和内容觉房地产投资项折目风险分析：乡是在房地产投按资项目财务评起价和不确定性缩分析的基础上欧，进一步综合爆分析识别房地只产投资项目在腥将来建设和运赤营过程中潜在率的主要风险因受素，揭示风险贞来源，判别风活险程度，提出盆规避风险的对妻策，降低风险般损失。斑房地产投资项闷目风险分析包新括：灯风险识别、风巡险估计、风险税评价和风险应划对拢四个环节。晃（二）房地产累投资风险识别乎1众.预房地产投资风检险识别的目的无为房地产投资宜风险估计和风盛险评价奠定基宣础；为选择最绳佳的风险应对孩方案提供依据让。蝇2泽.肢房地产投资风继险识别的特浴点植:袄系统性、连续擦性和制度性英。舞3茄.摧房地产投资风摄险的类型：系苏统风险、非系匆统风险。吩房地产投资的称系统风险（对份所有项目产生诞影响、无法避澡免或消除）：暮(1扯)帝通货膨胀风险夹：通也称为购买力欣风险。备(2还)粱市场供求风险拍(3嫁)鹅周期风险洲(4度)喂变现风险艇(5有)骨利率风险醉(6薄)搅政策风险盾(7伙)辜政治风险行(8叨)爬或然损失风险卖：捎如火灾、风灾闯或其他偶然发骑生的自然灾害但对房地产投资然者造成的损失耐。修房地产投资的杂非系统风险（传对个别项目产将生影响、可以写避免或消除）拳：景(1饲)丹收益现金流风撇险：安房地产投资项竟目的实际收益套现金流未达到乎预期目标要求丰的风险。高(2狱)党资本价值风险君。资本价值在部很大程度上取胁决于预期收益晒现金流和可能登的未来经营成封本水平。衡(3薪)参比较风险愚：也称为机会衰成本风险，是求指投资者将资总金投入房地产鸦项目后，失去舒了其他投资机计会，同时也失此去了相应的可浪能收益时，给胁投资者带来的认风险。纽(4姐)忙时间风险：幕房地产投资中橡与时间和时机系选择因素相关烧的风险。致(5乏)雾持有期风险：拾与房地产投资骤持有时间相关渐的风险。斜置业投资的实渔际收益和预期膝收益之间的差碎异是随着持有期期的延长而加怒大的。邻4援.牛房地产投资风错险识别主要方裤法：问卷调查棵法、专家调查务法和情景分析锣法。宜（三）房地产能投资风险估计案及评价睡1背.牧房地产投资风音险估计暂房地产投资风秘险估计是侵在房地产投资拆风险识别的基史础上，通过定泥量分析的方法垮测度风险发生菊的可能性及其加对项目的影响樱程度。恒（盒1犯）房地产投资纸风险估计与概庄率滑风险估计分为然主观概率估计越和客观概率估悲计。舒在房地产投资可项目经济评价绍和可行性研究碍阶段，风险估遣计是主观概率仙估计。错通常采用主观浙概率进行预测优的方法有两种房：晴①填当预测对象仅冻有一个可能发桌生的事件时，奋直接进行主观固概率预测。派式中梯；涛P筹为某事件的主扬观概率预测值神；陪P脖i匙为文第企i紧个预测人员对绑该事件的主观怨概率预测值症；驾n寄为参加预测的蛾人数；赞【例】某房地鼠产开发企业对逗其开发的商品旅房住宅在未来程年销售量超西过阶1累0蓝万平方米的可滥能性预测，共幻请烛了累8爆位有经验的市叛场营销人员参秩与预测，其主淹观估计值分别令为刮2/命3梯，疗3/浊4顶，兴2/枪3升，宵3/馒5呀，中2/晋5垫，利3/5躬.弱则该房地产开稳发企业来年商攀品房住宅销售俱量超倦过堵1叼0颤万平方米的主欣观概率为：岗P君=周（笛2/3+3/疏4+2/3+扰3/5+2/胞5+3/奉5粥）耍/8=0.5债7姓菊即托57铁%慕的把握程度。迹②喊当预测对象有诱多个可能发生爱的事件时；常同用概率密度函纹数和累计概率呜分布函数来描美述主观概率。砖（坊2肥）房地产投资夸风险的测度粉①康期望值。袄期望值是随机前变量可能值的静加权平均数②标准差押标准差大，意尘味着评价指标方各可能取值偏魂离期望值的离至散程度大，概庙率分布密度程岁度低，评价指以标的不确定性嚷程度大，项目责的风险大；反炊之，标准差小足，意味着项目揉的风险小。标森准差的计算公阿式为：峰【税例垂】软设有两个投资粘方案，其年平言均利润可能值饱及其发生的概汽率见下表，试罪进行风险决策滔分析。单位：万元玻i嫩市场需求拥发生概粪率趟P僵i缘年纽平均鸣利卧润只X缴i外方肉案面I呢方航案仓Ⅱ果1抓大进0挺．侵25睁70状30挂2凡中厚0扫．桌50各8跪7惩3选小抗0拌．可25右-50声-10僻【解】厦漫土①享求出两投资方仁案的利润期望盈值谁方浸案则1贵利润期望叹值环E熄1扣=70×0.上25+8×0姜.5-50×钻0.25=9治.妇0蚁万元部方僻案宝2影利润期望值嫁E柏2网=30×0.坚25+7×0尤.5-10×绞0.25=8慎.围5号万元浩方躺案相1向利润期望值大盟于方佩案铲2馅利润期望值，鼓似乎应选方使案亦1缺，但进一步计找算标准差发现尺方啊案饭1隙并非上策。骆套入公式计算农，方查案证1王利润标准稀差祝=42.4碧4城万元；方秒案量2映利润标准漂差乔=14.2坝2鄙万元。如显然，标准由差钉1竿比标准梯差东2乔大得多，即方汤案安I将的风险比方严案初Ⅱ虹大得多，而两窃个方案的利润皂期望值又很接友近，因此应选崭择方宾案饭Ⅱ凯。喇需要特别注意腥的是：狭用标准差来测答度和比较两个姿以上投资方案条的风险大小，绕要求这些方案些的评价指标期牧望值相同或相幻近，阻当它们的评价倚指标期望值不出相同也不相近咽时，则要用变例异系数来测度野和比较风险的锐大小。③变异系数应变异系数也称围为投资风险度竞，等于标准差继与期望值之陶比铃.徒变异系数的计别算公式为：仁V类为变异系数。发变异系数越大削，方案的风险窑也越大；反之财，方案的风险张越小。悦2祸.翻房地产投资风凭险评价侄(