拍卖服务方案

目录

第一章

拍卖标的描述及市场分析其次章

拍卖工作方案〔一〕准备工作〔二〕拍卖工作准备刚好间支配第三章

拍卖风险提示及对策〔一〕拍卖流标风险提示及对策〔二〕拍卖“冒标”风险提示及对策〔三〕竞买人恶意串通风险提示及对策第四章

招商传播第五章

拍卖实施方案〔一〕拍卖的指导思想及原那么〔二〕拍卖标的保存价的确定〔三〕拍卖方式选择〔四〕竞买人报名〔五〕拍卖成交价款的支付方式刚好限〔六〕拍卖标的的交割〔七〕其他特别问题的处理第六章

拍卖流程图第七章

组织保证及措施

第一章

拍卖标的描述及市场分析本次于年月日时在拍卖，标的为。由于该地所处地理位置优越，交通便利，是广袤商户志向的经营场所。因此，一旦发布拍卖公告，必定会有许多竞买人踊跃报名参与，形成良好的竞价根底，从而在拍卖会中营造出猛烈的竞争气氛，最终到达志向的成交价位。

其次章

拍卖工作方案

〔一〕准备工作

一、托付方须要做的准备工作1．供应证明及现有租赁合同；2．对进展核实、测量；3．抽出专人协作拍卖机构进呈现场查勘、逐户走访现承租人，联系、协调、协商拍卖过程中的相关事项。二、拍卖机构须要做的准备工作1．对托付方供应的产权证明、租赁合同及其他资料进展查阅了解；2．抽调骨干力气成立工程组，负责拍卖工作的详细实施；3．在与托付方进展充分沟通、磋商并取得相同看法的根底上，确定拍卖总体思路和运作程序。主要包括：〔1〕了解拍卖标的，进展市场分析；〔2〕明确拍卖目的、拍卖标的的范围、招商传播措施、拍卖方式等事项；〔3〕拍卖工作组织；〔4〕拍卖工作准备刚好间支配；〔5〕细心组织，对拍卖风险的估计及限制措施；〔6〕制定拍卖文件；〔7〕相关工作的协调；〔8〕其他事项。

〔二〕拍卖工作准备刚好间支配依据托付方的要求和对拍卖标的的市场调查，结合潜在竞买人对拍卖标的反应的信息，我公司建议拍卖公告期在10天左右为宜。承受托付后，可依据托付方的详细要求确定时间。初步准备如下：

阶段划分主要工作内容准备时间支配了解勘察标的收集相关资料；现场查勘拍卖标的，逐户走访现承租人；录像、照相；绘制标的示意图1—3天发布拍卖公告草拟拍卖公告，报托付方审查；选择媒体择期发布1天制作拍卖资料制定拍卖文件，办理工商备案等2天招商推广传播选择媒体传播、在标的现场张贴公告7—10天竞买询问承受竞买人询问，带着竞买人查勘标的7—10天审查竞买人资格，办理竞买报名手续审查竞买人资格，交纳拍卖保证金，办理竞买报名手续7—10天召开拍卖会支配布置会场，举办拍卖会，现场签署拍卖成交确认书、拍卖笔录1天拍卖后期工作向托付方提交拍卖成交报告书，帮助托付方完成相关工作等。依据托付方要求确定注：时间支配在阶段之间有穿插，如制作拍卖资料、招商推广传播、竞买询问、审查竞买人资格、办理竞买报名手续等几个阶段可同时进展。

第三章

拍卖风险提示及对策

由于拍卖标的自身因素及其他不行预见因素的存在，在拍卖活动中必将存在潜在的风险。如何确保拍卖活动的顺当进展，将各种风险顺当化解或降低到最低程度，是一个值得高度关注的问题。我们谨慎分析和探究了此次租赁权拍卖中可能存在的种种状况，认为，主要要防止三种风险：一是拍卖流标的风险；二是拍卖“冒标”的风险；三是竞买人恶意串通的风险。

〔一〕拍卖流标风险提示及对策

拍卖流标是在拍卖活动中由于各种缘由导致拍卖标的不成交的一种现象。导致流标的主要缘由是：〔1〕竞买人对标的价值难以精确科学的判定；〔2〕拍卖人自身操作的经验缺乏；〔3〕拍卖人没有给托付方供应详实的参考看法。为了有效防止拍卖流标，我们认为应重点把握好以下几个方面：一、科学确定保存价确定拍卖标的保存价，既是一种艺术，又是一种策略，它必需要与标的市场价相对应，假设保存价过高，就会导致竞买客户的流失，失去时机；保存价偏低或者出现拍卖时竞买人合谋，那么会造成托付方应得利益损失。因此，拍卖人在拍卖前，应对拍卖标的进展充分的市场调研，全面了解标的状况，在客观分析标的资源的根底上，遵照“保存价从低，低开高走，宜低不宜高”的原那么，给托付方供应科学参考看法。建议托付方科学、合理确定标的的拍卖保存价〔也称底价〕。标的保存价合理，给竞买人以利润空间，方能充分调动竞买人参与竞买的踊跃性，以形成猛烈的竞争气氛，从而实现志向的拍卖成交目标。二、招商传播是关键招商传播是否成功，主要取决于拍卖人的运作实力和经验。加大传播招商力度，借势创意，做好标的包装，传播标的优势，扩大招商范围，吸引众多的潜在竞买人踊跃参与竞买，方能确保拍卖成功。因此，拍卖公告期要合理，给投资者必要的分析、决策时间；公告要尽量扩大辐射范围，应同时在多家媒体、接受多种方式进展信息发布；公告内容上应充分反映出拍卖标的的潜在价值；做好公告的设计、筹划，以发挥媒体的传播效应，提高传播推介效果，以争取到更多的竞买人，充分实现标的价值。三、专业化运作是保证我们经过多年的拍卖实践，在众多的领域中都积累了丰富的拍卖工作经验，专业化程度日趋成熟。

四、选择优秀的拍卖师优秀拍卖师对拍卖技巧的灵敏应用，能激发觉场竞买人的竞价热忱，有可能打破竞买人原有的参拍策略。拍卖师主持拍卖会，能否掌控、调整拍卖会现场气氛，是确保拍卖会能否成功的关键。我们确定由公司首席拍卖师主持本次拍卖会。

〔二〕拍卖“冒标”风险提示及对策

在拍卖中，投资者往往自觉不自觉的突破原有的心理价位，志在必得，从而导致“冒标”风险，为以后标的交割留下隐患。为防止拍卖中“冒标”现象的发生，拍卖人的操作实力、经验就显得尤为重要。一、详实了解、驾驭竞买人的心理价位通过与竞买人进展深度沟通，详实了解竞买人参拍的真实意图，切实驾驭竞买人心态，做到心中有数，应对自如。二、高度重视竞买群体心理的多种变更我们将在驾驭竞买人心理价位的根底上，在拍卖会上密切注视竞买人的心理变更，适时、客观、合理的引导竞买人理性决策，将可能出现的“冒标”问题歼灭在萌芽状态，确保标的顺当成交。三、严密制作拍卖规那么针对此次拍卖标的，制作标准、科学的拍卖文件，对拍卖中可能出现的各类问题，与托付方充分进展沟通，作到详尽声明和约定。在竞买人办理报名手续时，让竞买人细致阅读拍卖规那么，并签字确认，这样使买受人不想违规，不能违规，也不敢违规。

〔三〕竞买人恶意串通风险提示及对策

拍卖中的恶意串通是指在拍卖活动中，拍卖当事人为了谋取不法利益共同合谋实施的损害他人利益的违法行为。竞买人相互之间的恶意串通主要表此时此刻以下几个方面：〔1〕竞买人之间相互约定相同压低拍卖价格；〔2〕竞买人之间相互约定买受人或相互约定排挤其他竞买人；〔3〕其他恶意串通行为。依据我们长期拍卖实践的经验，结合此次拍卖标的的特别性，主要接受以下对策：一、全面驾驭竞买人的竞买心理和行为在拍卖活动前期，通过与竞买人的干脆接触，用专业的眼光谛视每个竞买人的真实心理和意图，将竞买人内心存在的串通心理歼灭在萌芽状态之中。二、加强拍卖会活动的安保措施拍卖实践中，有些竞买人利用不正值的竞争手段，威逼其他竞买人竞投。针对这种状况，拍卖人应当提前支配好安保人员，制定严密的安保措施，以确保拍卖活动的顺当进展。三、拍卖师视拍卖会状况灵敏接受拍卖方式《拍卖法》规定：拍卖活动应当由拍卖师主持。拍卖师在主持拍卖中，有权视拍卖现场状况灵敏接受不同的拍卖方式。依据我们多年的拍卖实践经验，在接受常用的增价式拍卖方式的同时，拍卖人可以通过变更拍卖方式来阻挡竞买人之间的串通合谋。

第四章

招商传播

我公司将严格遵照《拍卖法》的规定，依据托付方的要求，结合此次拍卖标的的详细状况，选择适当的新闻媒体发布拍卖信息或公告，全方位进展传播，吸引尽可能多的竞买人参与，确保标的一次全部成交。一、招商目标通过对该标的的传播、推介招商，确保拍卖活动成功。二、市场定位依据标的的详细状况及市场调查分析，将标的的市场定位为：具有经营需求的个体工商户。三、招商范围针对此次拍卖标的的实际状况，此次招商范围主要以勉县为主。四、招商详细方式1、媒体招商广告。准备在《》《》《》等主流媒体上发布拍卖公告。2、重点客户专访。针对该标的实际状况，我们将逐户走访现有承租人，有针对性的找寻潜在目标客户〔包括之前与托付方联系询问的意向客户〕，通过登门探望、电话联系等形式踊跃推介，吸引其参与竞买。3、制作标的传播单。在标的周边张贴、散发，将信息充分的发布出去。

第五章

拍卖实施方案〔一〕拍卖的指导思想及原那么

一、指导思想坚持市场化运作，提高了政府资产运用效益、实现资产保值增值。

二、拍卖原那么1．坚持“公开、公正、公允、恳切信用”的拍卖原那么；2．维护托付方利益的原那么；3．竞买人同等竞争的原那么；4．拍卖标的保存价保密的原那么。

〔二〕拍卖标的保存价的确定在客观分析标的资源和现状的根底上，遵照“保存价从低、低开高走、宜低不宜高”的原那么，科学合理的确定该标的的保存价，以形成猛烈的竞争气氛，最终实现志向的拍卖成交目标。〔三〕拍卖方式选择托付方可确定详细的拍卖方式：即整体或分割拍卖。整体拍卖，即该表的的租赁权作为一个标的进展拍卖，其优点是有可能一次全部成交；缺点是成交价格可能较低，买受人后期付款时间较长。分割拍卖，即将该标的编号后，对其租赁权逐个进展拍卖。其优点是成交价较高，付款时间短，资金回笼快；缺点是有可能一次不能完全成交，须屡次处置，处置周期长。依据该标的的特点及实际状况，我们建议本次拍卖接受有底价增价分割拍卖方式。

〔四〕竞买人报名

一、办理竞买报名竞买人应供应企业营业执照、法定代表人身份证；托付代理人竞买的应有授权托付书；居民个人参与竞买的应供应本人身份证。二、交纳拍卖保证金为保证竞买人对其竞买行为负责，竞买人应向拍卖人或托付方交纳竞买拍卖标的参考价20%—30%的拍卖保证金。三、与我公司签订《竞买协议书》〔按约定条件签订〕

〔五〕拍卖成交价款的支付方式刚好限竞买成交后，买受人按签订的《竞买协议书》的约定，将成交价款刚好、足额交至拍卖公司或托付方指定的账户，详细时间、方式由托付方确定。

〔六〕拍卖标的的交割

托付方在收到买受人全部成交价款后，在约定时间内与买受人签订《房屋租赁合同》并将房屋交付给买受人运用。详细规定在拍卖文件中详细约定。

〔七〕其他特别问题的处理

一、关于对买受人的特别约定鉴于本次拍卖的标的是房屋租赁权，买受人在取得承租权后，还应遵守以下规定：1、买受人在租赁期内不得擅自转租，如因特别缘由需转租的需经托付方同意。2、买受人在租赁期内从事经营的工程要合法，并符合市、县政府的相关要求，同时承受托付方的合理管理。3、买受人在租赁期内如需对所租赁的房屋进展装修，必需征得托付方同意，并符合城建、环保等管理部门的要求，在不得破坏整栋建筑及房屋主体构造的根底上平安、标准实施作业。其装修物及添置附着物在房屋租赁期届满时应自行无偿撤除，且托付方不给于任何形式的补偿。二、关于现有承租人的优先承租权由于该标的现均处于租赁运用中，托付方可依据实际状况确定现有承租户在同等条件下对其现承租的房屋是否享有优先承租权。如托付方同意赐予其优先承租权，那么托付方出具证明对其身份予以认可，我们在拍卖会现场设立“现有承租户竞买专区”，在拍卖过程中，由拍卖师对其进展报价询问以到达充分实现其优先承租权。第六章

拍卖流程图签订托付拍卖合同

编制传播资料，开展传播招商

发布拍卖公告

承受竞买人询问，支配拍卖标的展示

制定拍卖效劳方案

审核竞买人主体资格，签订竞买协议书

1．拍卖师致词2．介绍与会领导及来宾3．介绍工作人员举办拍卖会4．宣读拍卖会规那么5．拍卖师主持竞价6．签署拍卖成交确认书及拍卖笔录7．拍卖会完毕，客户满意度调查

1．价款清算

拍卖会后期工作

2．标的交割

3．定期回访客户第七章

组织保证及措施

一、成立工程组1．工程领导小组：全面负责拍卖的组织协调和重大事项的决策。2．专家参谋组：主要负责本次拍卖中有关政策、筹划工作的询问及指导筹划方案的拟订工作。

3．拍卖招商组：主要负责拍卖前期的广告传播、媒体推介和广泛招商工作