福建-泉州-晋江-阳光城丽景湾翡丽湾项目营销策划提报方案

晋江阳光城丽景湾&翡丽湾营销提案2023/4/212019年总销目标10亿同策销售目标3.3亿元本案目标发现问题挖掘机会维度切入：市场、竞品、项目、客群土地逻辑21345城市逻辑产品逻辑品牌逻辑人群逻辑逻辑五分法BUY土地逻辑21345城市逻辑产品逻辑品牌逻辑人群逻辑逻辑五分法（价值逻辑选型）BUY城市价值楼市机会北部发展轴南部发展轴晋江城市生态休闲中心青梅商业服务中心罗山行政文化中心仙石企业决策中心西滨生产服务中心（站前）紫帽磁灶灵源桥南池店中心城区主城区市域空间结构布局

一主两辅、三心联动一主：晋江主城区，包括晋江老城、滨江环湾商务区、磁灶内坑物流商贸区两辅：依托安海东石以及内坑南部区域，打造晋西辅城；依托金井、英林、深沪、龙湖，打造以滨海休闲旅游产业为主导的晋南辅城中心城区规划结构

一带两轴、一心多点一带：指环湾发展带，为晋江的城市高端服务设施集聚带两轴：依托双龙路、世纪大道形成中心城区联系安海的两条发展轴一心：依托区域级公共中心和城区级公共中心形成的晋江综合服务中心多点：指晋江综合服务中心外围的片区级公共中心中心城区规划结构图市域空间结构布局图晋江主城区灵源街道，南部发展轴之上城市发展方向东部：对接泉州，提升陈埭片区功能，打造环湾高端服务器，强化晋江城市的区域职能北部：依托城北、滨江片区改造，优化城北空间结构南部：促进晋江中心城区与五里综合工业园、新塘片区以及更南部安海片区的联系西部：适度向西发展，通过高铁带动，对接内坑，形成产业片区本案本案项目区位晋江中心城区色彩管控分区划分片区色彩体系区域特性陈埭、池店片区清沿江、沿海的最先进的商业街道、高层建筑中云集了高端企业，演绎出先进性和高品质老城、新罗片区欢中心街道，商业建筑和公共建筑印记，吸引消费者，绿色植被衬托出繁华温和的都市景观印象灵源、新罗永和片区兴业务类和工厂，研究设施集中的区域，演绎出先进性的明快清洁感磁灶、内坑片区迎高速入口、火车站、机场等城市主要出入口，作为城市之窗，通过使用砖瓦，营造出新型街道的空间印象世纪大道严街道的南北大道，公共建筑云集，作为城市窗口，演绎出高品质的景观印象古民居、紫帽山风景区蕴继承街道的历史氛围，协调丰富的自然景观，翻修后的民居，通过砖瓦和石材营造出细腻的表情，此外，与风景区周边的自然景观完美的结合，营造出细腻并丰富变化的都市景观印象其他区域和除以上区域以外的地区，与周边的绿色协调，整体以暖色系色彩为主，更便于产托出绿色植被，演绎出湿润舒适的都市景观印象生态休闲的产城互动区本案区域定位重点规划创意创业创新园晋江足球公园五里电商产业园本案区域内项目名称项目规划动工时间晋江创意创业创新园项目总建筑面积200万㎡，一期建设科技创新孵化器、研发设计中心、创客大街、海归人才创业中心等，二期建设传统行业企业设计研发总部，三期建设规模企业设计研发总部、新兴产业总部。2012年初晋江足球公园建设足球训练场，配套健身广场、足球广场、创意跑道等运动项目2017年底晋江五里电商产业园项目总规划面积约250亩，总投资超10亿元，首期运营面积约6万㎡，以食品、鞋服、汽配、体育产业等为主导，重点打造集生产、采购、销售为一体的电商产业集聚区。2015年底晋江灵源街道重点规划工程项目大型产业园区带动发展与泉州的联系：泉州绕城高速、东部快速路、中部快速路与石狮的联系：狮城大道、泉州绕城高速与厦门的联系：城市联盟高速、东部快速路、中部快速路高铁新区高铁新区规划示意图泉州南站高铁新区区域协同枢纽高铁新区本案3公里重点规划区域外对规划区内的山地、谷地、水库、农田进行资源盘点和场地梳理，根据森林、佛教文化、摩尼教文化、国药养生文化等资源分布特点，科学合理的分割和重组场地空间，以不同的主题进行功能空间划分，引导空间业态差异化发育，形成区域之间的功能互补、特色互补的态势，最终打造丰满立体的空间格局。基于城市山地旅游综合体的打造思路，围绕建立国家级AAAA级旅游景区的功能与业态需求，结合场地和资源特征，将规划区空间划分为：一心：游客集散服务中心一带：闽南国家登山健身步道三区：灵佛山水禅修养生区、都市桃源生态休闲区、摩尼乐园文化体验区大灵源山宗教文化旅游区提升晋江城市品位重点规划区域外本案3公里高铁新区（在建）泉州南站（在建）本案大灵源山宗教文化旅游区（在建）晋江机场晋江中心城区顺应城市发展趋势拥享规划建设红利在建/规划区域成熟区域发展方向大泉州“五限”未松绑，中心市区严控依旧限购区域丰泽区、鲤城区、晋江市、石狮市、南安市官桥镇/水头镇/石井镇、清濛开发区、洛江区万安街道、台商区、惠安县黄塘镇1限购234限贷5限售限公证摇号保刚需限价2017年11月泉州新政：新房价格须低于去年10月均价1.3倍备案价格超过属地2016年10月均价30%及以上的项目，以及拒不接受预售价格指导的商品住房项目，房地产主管部门不予办理预售许可；住宅配套可售车位、车库纳入预售价格调整，调控间隔时间与幅度与住宅一致；丨丨丨丨丨丨丨中心市区公开摇号售卖商品房时，开发商将60%房源留给刚需住房家庭公正机构不得受理产权证未满2年的新购买商品住房办理委托权限为出售、抵押等内容的公证

涉及转委托的，只能转委托一次2017年4月17日-2017年11月9日期间新购买住宅取得不动产满2年后方可转让；

2017年11月9日后，非泉州户籍家庭在我市和本市户籍跨市本级、县（市、区）新购买的商品房（含新建商品房和二手房），须取得不动产权证满5年后方可转让。无房无贷：首付不低于20%无房有贷：首付不低于30%有房无贷：首套结清首付不低于30%有房有贷：未结清贷款首付不低于30%非本市户籍：只允许购买1套（在泉州市缴满1年个人所得税或社会保险（不得补缴），或者办理居住证满1年以上。）宏观政策2018.04楼市调控放松政策不仅局限于北京、天津、广州这种一二线城市，更涉及到菏泽、常州、阜阳等三四线城市，加之各城市人口引进、社保取消、利率下调等政策相配楼市新春天的年度初秀已经拉开帷幕全国19城楼市调控政策“松绑”因城施策落到实处，政策可期宏观政策土地市场数据来源：中国土地市场网2014-2018年晋江市可经营用地供销与楼面价走势单位：万㎡、元/㎡2014-2018年灵源街道可经营用地成交明细成交时间宗地编号土地用途占地面积（㎡）计容总建面积（㎡）竞得房企2018/11/14晋江市P2018—21号住宅110794273439阳光城2018/7/26晋江市G2018—3号商服126536326.5福建省晋江文旅集团有限公司2018/7/26晋江市G2018—4号商服5524127620.52014/4/24

晋江市G2014-13号住宅106167116784阳光城2014/4/24

晋江市G2014-14号住宅43631479942018年晋江土地供应放量，灵源间隔4年无供应2018年各业态成交均价上扬，住宅供销两旺2018年晋江全市商品住宅市场呈现供略过于求，同比去年，供应量上涨88%，成交量上涨66%，成交均价上涨14%2018年晋江全市商业市场呈现供过于求，同比去年，供应量下跌41%，成交量下跌63%，成交均价上涨19%2018年晋江全市车位市场呈现供过于求，同比去年，供应量4下跌%，成交量下跌10%，成交均价上涨21%数据来源：克而瑞单位：万㎡、元/㎡、万元/个各业态量价年度数据住宅类供销攀升，价格趋稳，2019再现供不应求住宅量价数据来源：克而瑞单位：万㎡、元/㎡单位：万㎡、元/㎡季度数据存量情况数据来源：克而瑞243242242234246256249263263248249241256单位：万㎡、月近半年运行稳定，去化周期在10个月左右灵源片区近四年未有地块供应，供销均属全市低位板块供销单位：万㎡、元/㎡灵源位于城市发展主轴之上当下宏观层面因城施策，未来政策可期住宅市场供销两旺，价格稳中有升板块分化加剧，灵源供销处低位城市小结同策观点：2019年灵源楼市或将迎来机遇，仍需提升区域认可度土地逻辑土地逻辑21345城市逻辑产品逻辑品牌逻辑人群逻辑逻辑五分法（价值逻辑选型）BUY地块简况城市界面交通情况周边配套灵石路12灵石路12西侧道路位置灵石路与阳光大道西南侧占地面积约11.08万㎡建筑面积27.34万㎡指标1．0＜容积率＜2．47，15％＜建筑密度＜35％绿地率≥25％商品住宅毛坯最高售价9000元/㎡地块紧邻翡丽湾住宅最高售价9000元/㎡地块信息片区内工厂村落围绕，周边城市界面较差周边环境本案村落工厂环城高速泉安南路世纪大道灵石路社马路本案目的地直线距离车行时间晋江动车站12KM15-20min晋江机场8KM10-15min泉州浦西万达广场17KM25-30min石狮龟湖公园8KM15-20min龙湖镇政府10KM15-20min深沪镇政府18KM25-30min英林镇政府12KM15-20min安海镇政府8KM15-20min水头镇政府13KM25-30min紧靠主干道，临近高速口，路网体系发达，车行便捷交通配套G晋江南高速口本案距离主要目的地通行情况晋江机场晋江动车站方向安海、水头、厦门方向龙湖、英林、深沪方向石狮方向晋江市区、泉州市区方向休闲配套拥有225亩天然湖泊资源，生态生活大城英塘水库晋江市启动“一库一公园”项目，计划用8年时间、投资16.7亿元，把全市28座水库因地制宜建成28座公园，水库公园建设以水源地保护为主的湿地公园、以生态景观为主的市政公园和以休闲保护为主的郊野公园等3种功能定位实施，使原本功能单一的水库成为“城市绿肺”。英塘水库成为“变身”市政公园的首批试点。一线临湖景观资源“与天地共生，亲水岸以修身”的湖居生活丽景湾翡丽湾主要依托于东侧英墩村基础生活配套无大型商超、医疗配套生活配套本案基础生活配套齐全，缺乏大型商业医疗配套原生湖VS村落工厂围绕，城市界面现状较弱紧靠主干道，毗邻晋江南高速口，出行便捷土地小结同策观点：借城市规划远景与湖居，弱化区域现状抗性产品逻辑土地逻辑21345城市逻辑产品逻辑品牌逻辑人群逻辑逻辑五分法（价值逻辑选型）BUY竞品筛选项目配套产品力本案5km融创晋江印竞品筛选本案竞品选取原则：

区位、产品、同期在售本案5公里内仅一个项目在售锁定竞品：融创晋江印项目位置罗山街道和平路和福兴路交叉口（SM国际广场斜对面）项目规划占地约11.38万㎡，总建约23.5万㎡，欲打造小高层及联排别墅产品，共计1012套房源。产品情况108-140㎡的小高层，户型约280-430㎡的联排别墅；

小高层24栋，8-11层；联排别墅32栋，3层。销售均价高层均价：10500元/㎡；别墅：13000元/㎡物业费用住宅：3.08元/m²/月，别墅：5.88元/m²/月销售情况整体已推去化在98%左右，剩余8栋小高层及23栋联排别墅待推续销期流速25套/月（高层）产品均规划有高层与别墅竞品分析项目规划：小高层24栋；联排别墅32栋；产品户型：小高层108-140㎡，联排别墅280-430㎡；容积率：1.3项目规划：高层20栋，联排别墅8栋，独栋别墅24栋；产品户型：高层89-125㎡，独栋别墅420-838㎡现房；容积率：2.47产品规划本案融创晋江印3万㎡名校教育5万㎡商业酒店6万㎡中央体育公园7万㎡大型商业综合体12万㎡商务办公中心225亩天然湖泊资源本案内部配套较为丰富仅在高层区规划部分底商竞品分析内部配套本案融创晋江印89㎡3房2厅2卫125㎡4房2厅2卫105㎡3房2厅2卫105㎡4房2厅2卫本案高层产品规划较为紧凑，户型方正，多面宽开间3室2厅2卫109㎡4室2厅2卫140㎡4室2厅2卫134㎡竞品分析户型信息本案融创晋江印类型相近但相似度不高本案产品面积段适配性更高，内部配套全面超越产品小结同策观点：内部配套的完备可作为主要卖点输出土地逻辑21345城市逻辑产品逻辑品牌逻辑人群逻辑逻辑五分法（价值逻辑选型）BUY品牌力对标品牌逻辑项目品牌2018年中国房企排名前30强进入晋江市场时间：2014年厦门|阳光城·翡丽海岸福州|阳光城·西海岸杭州|阳光城·檀悦上海|阳光城·滨江悦以“缔造品质生活”为企业使命，以“最受尊敬的成长性房地产企业”为愿景，阳光城集团定位“高成长性精品地产运营商”，通过“精准投资、高效运营、适销产品”三大核心竞争策略，贯彻开放、合作、共赢理念，稳健运营、持续进取，努力实现有质量的增长。物业品牌在管面积超过1270万㎡、签约面积逾3296万㎡。着力打造“优悦+”服务品牌，融合“安心、优越、美好”与“尊贵、愉悦、惊喜”的品牌理念，致力于为业主提供有温度的物业服务。“中国物业服务百强企业”“中国物业管理企业品牌价值20强”“中国物业服务百强企业成长性TOP10”国家一级物业资质，物业服务百强企业针对首次置业的客群，阳光城主打“丽景湾”“翡丽系”产品，精准把握用户需求，从宜居宜人的各个角度，科学地优化空间，同时打造三维一体的服务系统（即阳光运动服务系统—社区教育服务系统—生活娱乐服务系统）大大地提高了住户的幸福感。出色的产品力让“丽景湾”系列成为了阳光城的“爆款”，从苏州、杭州、广州，再到郑州、漳州、南宁，丽景湾均成为当地热卖的标杆。“丽景湾”“翡丽系”产品精准把握用户需求▲阳光城·丽景湾（苏州）实景图▲阳光城·丽景湾（广州）实景图▲阳光城·翡丽湾（杭州）效果图▲阳光城·翡丽湾（福州）效果图产品线“丽景湾”“翡丽系”产品，品质住宅强展示世界500强房企，开发实力强深耕晋江5年，业主基数雄厚品牌小结同策观点：结合产品系的炒作，强势引领未来生活愿景土地逻辑21345城市逻辑产品逻辑品牌逻辑人群逻辑逻辑五分法（价值逻辑选型）BUY区域内客户特征价格推导与适配人群逻辑客户分布置业特征参考项目客户来源本案价格职业特征客群定位逻辑框架融创晋江印高层均价：10500元/㎡别墅均价：13000元/㎡百宏御墅香堤高层均价：7680元/㎡别墅均价：1.4-1.5万元/㎡保利世茂香槟云城均价：6300元/㎡本案晋江云城高层均价：7700元/㎡晋江中心城区参考项目筛选参考项目选择原则有：与本案区位距离或项目周边区域发展成熟度相近所选案例有同类型/同性质产品，或组团相对独立，且均进入实际销售阶段目标客户经济承受力相似，市场接受度具一定参考性置业特征地缘改善为主，首置、首改需求突出关注价格、区位、周边配套“来访客户对项目周边整个景观和配套的齐全程度还是比较在意的，还有价格。”———百宏御墅香堤置业顾问语录“会来看这个区域楼盘的客户都偏刚需客，价格是一个很大的抗性，会货比三家。也一直在观望是否还会再降价。”———渠道语录“这个地方还是偏僻，周围商场啊，大超市啊什么都没有”———百宏御墅香堤来访客户语录“离市中心远，听说前几年开始在搞一个产业园的项目，有点起色”———百宏御墅香堤来访客户语录置业特征群聚效应明显周边县城客户圈层效应更加明显，这些人“跟风”现象很严重，往往是一个人买房，带动自己的亲戚朋友来买，圈层影响比较大，我的一个客户，是石狮人，家里也非常有钱，他在我这里买了一套120㎡的产品，之后给我带来了五六个客户，都是需求跟他同样的产品。———百宏御墅香堤置业顾问语录本来买我们这复式产品的客户基本上都是事业单位、公务员，以及私营业主也比较多，他们不单单看产品的舒适度，更看重区域的发展规划，老城区的楼盘他们都看不上，因为交通是硬伤，比较喜欢城市新区。———石狮碧桂园置业顾问语录晋江的有钱人都很爱面子，往往他的朋友买了什么车或者什么东西，他们也会相应的买，很爱面子，我之前遇到一个客户，来我们这买房，问他购房的原因的时候，他就说他朋友都在这里买的，他也想在这里买一套；跟风的现象也比较明显，往往是哪个广场或者商场有什么活动，大家都会一拥而去。———宝龙世家置业顾问语录置业特征地缘性（5公里范围）为主百宏御墅香堤、世茂晋江云城成交客群来源地：新塘、罗山、青阳街道为主，占比分别为35%、15%、10%保利世茂香槟云城成交客群来源地：内坑东宅、宅内村、霞村为主，占比分别为45%、30%、15%融创晋江印成交客群来源地：罗山街道华泰、永和、龙湖为主，占比分别为70%、20%客户来源价格推导结合产品特性依据区域、竞品、客户三个维度价格论证结构，进行定价区域分析及典型项目跟踪评估区域市场价格范围竞品产品比较模型确定本项目核心比准均价通过前期积累的客户分析判定其对价格的承受能力定价依据综上，得出本案高层现阶段可实现销售价格区间为8648~8858元/㎡维度价格下限价格上限权重下限权重价上限权重价（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）区域维度7400780040%29603120竞品维度9176917650%45884588客户维度7500800010%750800综合测算100%82988508根据以往的操盘经验，考虑丽景湾相对于翡丽湾产品的升级，建议在综合测算基础上上调300-400元/㎡考虑地块限制商品住宅（毛坯房）最高销售均价为9000元/㎡；及项目效益最大化前提下，得出本案别墅现阶段可实现销售均价为13403元/㎡价格推导定价模型以94万/套算本案高层户型：89-125㎡主力总价范围：77-110万/套首付（30%）：28万月供（30年）：3500元意味着购买本案客群在家庭中个人月均收入需至少6000元这类人群都在哪里？客群适配房价返算各行业的中坚力量，总体月均收入主力集中在6000-15000元职业属性行业情况职位级别月均收入水平（元）企业房地产（开发、代理、建筑、装修、经纪等）中层管理、高级职称8000-10000金融（证券、保险、股票、贷款等）中层管理、高级业务10000-18000贸易（零售、国际贸易、食品、海鲜海产品等）中层管理7000-10000制造业（服装鞋帽、机械、电子等）中层管理8000-15000互联网中层管理、中级技术人员6000-12000事业单位教育教师及管理人员7000-15000医疗医生（初级职称）、护士等7000-20000交通科长及以上8000-15000能源（电力、通讯、水利等）中级技术人员及初级管理人员以上8000-20000政府部门政府及职能部门、公检法等科长及以上7000-20000私营业主五金机电老板7000-20000电商、微商皇冠级别7000-20000餐饮、娱乐老板、店长7000-10000服装鞋帽老板6000-20000茶叶批发老板6000-20000物流（零担）老板7000-15000客群研究职业特征企业职员、私营业主周边工业工厂职员、私营业主本案政府、事业单位职员、教师、医职人员教师：福埔小学、育德小学、军民小学、晋江六小、季延中学等私营业主：餐饮、服装、娱乐等服务行业政府官员/公务员/医生：市政府、园林管理局、环境保护局、晋江市医院等私营业主：五金、物流等行业工厂职员：物流、石材等行业企业中层职员：万达写字楼、益昌大厦等商务人士私营业主：餐饮、服装、娱乐等服务行业以福埔、英塘片区教职工及私营业主、市政府周边事业单位中层、公务员为主，项目工厂职员、市区工作非本地户籍商务人士为辅、部分外围补充客群职业特征市政府外围补充外围补充631“倒梯形”客户池（1梯）核心客户（60%）：灵源街道、永和镇等靠近本区域的地缘客户&市区价格外溢客等非本市户籍客群为主居住密集，购买力强、改善需求旺盛（2梯）重要客户（30%）：晋南五镇乡镇进城客群为主地段完全无抗性，具有置换需求（3梯）补充客户（10%）：安永德客群为主1小时辐射范围选择有限核心客户重要客户补充客户本案晋南板块补充客户客户分布同策观点：深耕核心客户+挖掘重要客户+老客户口碑维系成为客户经营的重点工作核心客户来源为3-5公里地缘性及晋江中心城区首置、首改需求突出，群聚效应明显客户小结SWOT临湖，户型舒适度高，内部配套完善外围交通发达前期大量优质客户基数片区唯一在售商品房，竞争少规划逐步落地，未来发展潜力大周边村落围绕，整体城市界面较差周边工厂遍布，且紧靠主干道，货车车流量大，靠近路边楼栋或有噪音干扰片区内缺少大型商业及医疗配套本案前期二手房价格较低，或将影响本案丽景湾产品销售规划未落地前，市场可能持续冷淡[核心问题导出]<<<基于上述研究方向[核心问题导出]<<<目标达成核心问题界定R1非期望结果R2期望结果1、通过品牌巡礼炒作提振客户对片区的认可，再结合项目卖点实现客户引流；2、根据客户生活习性裂变与收揽增量客户，形成良性通路，以支撑新推房源快速去化。核心问题：Q1：如何启发客户对未来的信心，同步嫁接优势价值，进而构建购买逻辑？Q2：如何扩容客户池，实现更多的潜在意向客户引入，进而支撑目标实现？1、客户认可度低：片区唯一商品房项目，规划配套建设中，因区域成熟度导致市场热度低，客户认可度不高；2、优质客户量少：财富阶层重面子，惯性往市区，进而导致独栋庄园适配的客群难说服且量小。策略&打法如何破局基于竞争洞察、客户精准的策略与执行是实现目标有效保障针对当下的四个思考关于常效与阶段营销方向关键点1：我们的项目宣传案名阶段性都会推陈出新旨在给客户有新的记忆点如果我们能够花更大的力气将项目整体包装，成就区域引领者调性是否能够更持续性地引发客户共鸣？近郊、生态；湖景、中式……我们的睿LIFE系研发毋庸置疑已具备市场拥趸如何与项目进行更接地气的营销结合……同策观点：将项目特质进行有机整合根据内外部质素构造生活方式，启动关于五养社区的整案价值整合……进而更有持续性地影响客户置业观念依托城市出口，结合土地周围的自然资源与自身的产品形态，有了这样的定位思考：“高端城市修养区”形态、级别属性定位“高端城市修养区”是什么？未来将落地的种种规划？不，这些是生硬的卖点，散点式的推广也无法跟别人拉开差距也并不能给消费者带来生活感受。应当将产品转化为一种生活状态。养心&养气&养神&养性&养情【五养人生】关于产品价值对应厦泉同城化与本案的关系是城市的互补形态，是人生的两种生活状态：主张：修为之后，是“修养”！这正是本案应有的产品价值与生活调性主张进阶生活：产品进阶、客户进阶、精神进阶的人居典范同策观点将品牌与项目价值化相挂钩实现居住与投资的期许，引发精神共鸣，并让消费者能切身的感受到。同策建议针对圈层人群，成立专属“阳光荟”，通过系列圈层主题运作让业主真正体会到企业品牌带来的优越感与尊崇感。给到消费者真正体验，成就梦想合伙人，因尊崇而有认同。从与业主的每一次接触做起，产生认同感。关于客户价值关键点2：现阶段的区域市场，仍有诸多观望型客户不急买房如果在本区域没有办法让客户觉得楼市回暖时不我待如果我们援引当前二手房中介密集轰炸的各种楼市回暖讯息是否更有可能让客户急起来年后的中介朋友圈基本都在说楼市回暖厦门一手房七天成交829套，二手房带看当日成交再现，部分房源上调价格因城施策背景下年后全国19个城市松绑楼市……同策观点：常规思维限制着我们要先说服自己才能说服客户但我们忽略了我们是比客户更专业的援引真实发生的回暖讯息，说服不了我们，但可以影响客户何况，整个区域高层房源已断供许久，是时候让客户急起来了关键点3：片区四年未出新地，区域热度炒作面临困境如果我们的推广在描绘区域未来蓝图的同时结合阳光城在其他城市远鉴未来的内容是否能够更有说服力？依托于阳光城集团的成功开发我们有更多的素材可以跟客户沟通，引发共鸣在其他城市近郊生态大盘的开发，我们有诸多成功案例……同策观点：启动“阳光城远鉴未来”主题宣传因为比别的开发商有更多的“一座城预鉴一座城”的案例进而从择址先人一等、产品领先一步、服务更胜一筹等方面激发共鸣关键点4：我们经常在聚焦渠道资源如果我们能够更大程度地激活老客户资源不仅仅是花样百出的老带新，更可能是跟客户的资源互换是否能够更快打开并做大宣传面？我们在泉州有广大的私营业主资源我们在销售之后往往只剩下跟他们聊聊带朋友来看看以及暖场造氛围毋庸置疑，这是一种闲置型的浪费……同策观点：启动本区域业主的资源挖掘现在生意不好做是他们常挂在嘴边的话，是否可以给餐饮加油站老板送纸巾？车行饮用水？超市蔬果摊购物袋？……进而扩大我们异业广告的植入深度与广度营销方向SWO推广炒作：以楼市回暖、区域规划快速落地炒作，结合区域限价，以阳光城开发区域成熟案例引导，压缩客户决策周期以大规划快速落地弱化周边城市界面印象以楼市回暖激发客户对新品现阶段入手的意愿T以户型+内配直观价值点打击竞品以区域成功开发案例证明跟着阳光城一定可以远鉴未来以总价价差缩小客户对区域的抗性，启发客户实现人生进阶不在当下而在未来话术引导：因为目前片区正在发展中，所以价格比较实惠，进而转移到优势宣讲基于上述思考，结合SWOT导出现阶段营销方向线上聚焦，重大节点集中推广；线下深化，以跨界品牌活动导入客户同时形成口碑传播，舆论造势；微信朋友圈营销，项目信息持续性曝光；根据楼栋价值点的高低，对楼栋进行价值排序，分批次推售，合理的销控，小步快跑，结合宣传造势营造销售的紧张感，从而刺激客户购买。推广聚焦分批次推售线上自有媒体营销，项目信息持续性曝光，老业主资源挖掘，深挖渠道资源，利用渠道激励，全面铺开。精准渠道推出梦想合伙人概念，结合营销节点及节假日，举办活动，吸引客户到场，多邀约多释放产品价值信息，保持与客户之间的良性互动。活动收客同步根据工程进度，适时加码阵地包装内容，增设VIP区专属庄园接待区，重要节点增设对竞品的通路拦截，增加项目昭示性，吸引客户关注。强化展示把优势摆出来，做好形象输出，深挖渠道资源，形成良性客户导入通路营销策略延续上述建议，提出年度营销策略广收客，勤洗脑，树信心

7月12月10月9月3月4月5月6月11月8月开盘节点4.307.3010.30营销思路炒作要点主要动作热销+年终购房节暑期档+热销中秋国庆区域价值+新品价值热销+圈层生活方式客户答谢设置老青少三档主题导客全城博饼+异业联动深挖业主+异业联动异业联动影响客户：借势周边热点城市数据炒作楼市回暖引导客户：阳光城远鉴未来系列炒作，重点讲述能给客户带来的好处——区域择址观+项目产品观二期产品卖点影响客户：开盘热销炒作引导客户：将前期卖点炒作细化到各功能区的渲染，将与邻同道的生活愿景进行描绘，同步结合物业服务、圈层活动等主题炒作影响客户：爆款加推结合热销炒作引导客户：婚庆主题月及水上亲子乐园打造，实现项目价值的直观传达影响客户：节日氛围炒作引导客户：现场博饼与多展点布置，扩展客户接触面影响客户：年度红盘专案+年终购房节炒作引导客户：通过限时限量特惠房源逼定游离客户，同步通过业主答谢，将老带新进行到底营销总控根据上述策略方向，制定年度营销总纲建议团队进场片区炒作，新品造势强势召集，形成转化冲刺任务，实现目标节点造势，引爆市场推广主题年终大蟹限时竞藏阳光囍事欢聚灵源

博论金秋臻品再现预鉴一座城载誉盛启五养人生至此进阶营销铺排片区炒作，新品造势3-4月重点工作推广方向预鉴一座城载誉盛启以阳光城在福建的成熟开发，告知客户跟着阳光城走准能赚，而本案目前处在的价格洼地，更是抢滩入手的难得机会苏州阳光城·丽景湾杭州阳光城·翡丽湾广州阳光城·丽景湾……标杆价值导向以内刊专访名义与业主开展互动，借机为后续联动奠定基础阶段软文方向——阳光城品牌炒作结合国内经典案例增强说服力择址或新城心，或发展轴上，紧贴城市脉搏。以当下的洼地布局未来的高地，楼市风云再起，置业正当时。产品二期新品，新时代一线湖居生活；新中式风格园林及建筑风格，满足国人内心对传统文化的追求。物业空间优化，打造三维一体的服务系统（阳光运动服务系统—社区教育服务系统—生活娱乐服务系统）。执行方向事件活动引爆市场二期新品发布会，完美诠释品牌/产品的超越同期启动阳光荟及认筹怀着“缔造品质生活”的企业使命，阳光城丽景湾为超越而来，刷新品牌认知度定鼎城心。邀约知名地产人论道阳光城预鉴远见；通过品牌发布会迅速起势吸引市场关注，实现品牌的惊艳亮相。亮点2：携手大咖脱口秀共话阳光城甄选客群集中地，派发印有“二期新品”“阳光”、等字的彩虹伞制作炒作话题，快速传播亮点1：阳光计划全城派发“彩虹伞”大V公众号、网红实时直播等不同报道方式，对活动进行全方位不同角度呈现，涵盖权威解读、网红解读、自媒体趣味解读等多维形式。亮点3：多元化报道立体式呈现执行方向阳光城品牌行媒体精英及阳光荟会员“品牌行“：实地考察、预鉴再现执行方向业主联动专案周边区域业主职业筛选电话回访，甄选如餐饮、加油站、教育机构、车行、超市日杂、专业市场经营户等可供联动的客户，以老带新裂变名义。点位评估与合作意愿筛选根据客户合作意愿结合其经营点位的评估，最终做出预计物料估算与费用，并申请执行。同步告知客户需提前报备转介客户信息。定期评估续或销专人跟进相关点位，及时报备物料用耗。根据阶段报备与转化量进行量化，评估点位的合作存续或终止物料经营类型贴标签饮用水加油站、车行等塑料包装袋专业市场、超市、蔬果摊等纸巾盒加油站、餐饮等扑克牌桌游休闲吧手机壳、指环扣手机维修同步结合相关拓客工作，获取优质点位进行联动洽谈厦门同策泉州区域客户，与贵集团业主，同步适用营销铺排强势召集，形成转化5-8月重点工作推广方向五养人生至此进阶五养人生养气养心养情养性养神产品卖点：与城市适当的距离繁华背后的宁静生活关联：内心的宁静产品卖点：丰盛自然资源，极高的含氧量生活关联：纯净的空气，深呼吸产品卖点：中式立面风格，精致大堂生活关联：焕发其精神产品卖点：极致内配，湖山之乐生活关联：与朋友更多的生活乐趣产品卖点：小孩的学校，老人的温泉，家人的宴会生活关联：其乐融融的家庭时光推广方向阳光囍事欢聚灵源7-8月热销炒作，展开热销解密，反复输出项目卖点借助项目婚庆基地打造，结合圈层导客活动，荟聚囍事，形成市场热度阶段软文方向——以热销+专属活动构筑阳光囍事以活动利益驱动客户形成聚焦执行方向主题海揽5-6月广场舞大赛深拓广场，借大妈之力拓展客户扫荡各大社区，邀约广场舞竞技同步落地婚纱取景基地意向7-8月暑期亲水乐园打造湖边亲水乐园围绕亲水乐园举办一系列暑期活动同步落地婚庆主题月+湖畔音乐节老青少全线囊括结合交房节点，打造婚庆基地，立IP吸引人流执行方向婚庆基地落地6月携手街道办、机构及企业工会等，启动婚庆月主题活动执行方向婚庆主题月7月执行方向湖畔音乐节举办湖畔音乐节，扩大项目影响力，同时凸显项目景观价值8月执行方向阳光荟专题圈层工作日圈层导入，潜移默化目标客群，对标“顶级圈层”客户的生活习惯，给客户以不一样顶级生活体验，提高客户对活动参与积极性古巴烟斗品鉴日本北海道盛宴美国拉斯维加斯之夜德国精酿啤酒狂欢夜法国马爹利之夜营销铺排节点造势，引爆市场9-10月重点工作推广方向博论金秋臻品再现博饼宣传方向全城现场预告：营销中心、临（巡）展点、资源单位（五里工业区等）大奖提前引爆（建议轿车使用权，承接价格洼地概念，同样成本可多购一部车）滚动博饼现场人气新品上市炒作异业圈层导客人气炒作国庆人气炒作循环卖点结合新楼栋新价值点炒作阶段软文方向——以专属活动+新品预热为主以活动利益驱动客户形成聚焦执行方向博饼全面开花售楼处现场：流水博+状元桌博资源单位现场：流水博商超社区现场：流水博全城现场流水博：甄选人气商超、社区定点流水博（每人2次取优值，奖品设置库存礼品）资源单位派发博饼券，邀约至现场流水博凭活动转发朋友圈截图至营销中心可再次流水博状元参与最终桌博执行方向国庆嘉年华举办舌尖上的中国·特色小吃节，定制家门口的地道中国味，吸引大量来访，借势人气辅助线上推广营销铺排冲刺任务，实现目标11-12月重点工作推广方向年终大蟹限时竞藏年终抢房节公告，限时限量包装。结合线上报名、倒计时等，营造紧张氛围年度销售数据亮相，引爆年度红盘炒作，热销解密阶段软文方向——以客户答谢+年终抢房双线运作以活动利益驱动客户形成聚焦执行方向老业主答蟹邀约已成交业主共赴“蟹”宴，规模宏大，让客户真实感受品牌实力，同步启动新政策加码激活老带新。年终针对部分房源开展限时限量特惠折扣，搭配砸金蛋赢家电/整点抽奖，豪礼拿不停，打造年末人气打卡点执行方向年终抢房节关于庄园独栋营销专案依托上述圈层动作，同步进行接待升级、功能嫁接、专属权益专属VIP接待区《工夫茶道馆》打造提升案场的接待形象，加强客户体验感开放部分区域作为资源单位的湖畔会所，用于商务会议、圈层酒会等，导入优质圈层针对别墅产品推出专属老带新方案，与邻同道：物业费、新户专属折扣等针对别墅业主的专属生日party，邀请其举家带亲友来现场过一个不一样的生日宴阶段拓客铺排在上述主要动作之外，为冲刺客户量，阶段式依托营销节点与现场活动，开展外拓工作拓客动作四大维度拓客动作大型商超及社区周边集中拓展，海量派报加阶段巡演商超及社区巡展针对晋江，以路演+巡展点+微信扫码开展蓄客乡镇路演针对专业市场商户定向爆破，深度挖掘专业市场根据意向客户集中区域进行鱼骨扫街计划鱼骨扫街四大维度全线拓客动作一：商超及社区巡展拓展方式：扫微信免费领小礼品（环保袋）现场派报宣传对象：商超客户、社区居民关键词：内增客户动作：巡展+地推针对社区居民精准导客晋江中心城区社区分布灵源片区社区分布动作二：专业市场对象：专业市场商户关键词：商户/下班族动作：环保袋计划针对专业市场+下班人群定向拓展，以点带面辐射周边经营户拓展方式：流动展点+以点带面商家地推包装袋、围裙配给经营户；环保袋配给流动人群晋江汽车交易市场曾井综合市场花鸟批发市场晋江鞋料市场东山陶瓷建材市场二手车交易市场湖中综合菜市场溪边菜市场晋江装饰材料市场动作三：鱼骨扫街拓展方式：鱼骨式扫街，派报鼠标垫、水笔等小礼品配合对象：沿街商户关键词：个体户动作：鼠标垫计划同步针对区域商铺以鼠标垫为切入点开展接触与意向登记项目周边及主城区主要路网动作四：镇区路演对象：周边镇区关键词：表演动作：路演+巡展选择人流量较大的商业广场等集中点进行路演活动拓展方式：现场舞台表演，小型抽奖聚集人气现场派报，小礼品（环保袋、扇子）微信扫一扫领取小礼品，获取客户信息针对性客户赠送礼品券，凭券至项目营销中心领取巅峰战队使命必达选择有实力、志同道合的合作伙伴是实现目标的先决条件如何保障保障机制核心策略精英团队层层管控高奖高罚团队保障销冠总监、高级经理，层层管控构建金牌管理团队项目总监杨佳南销售经理邹燕置业顾问10名策划经理陈芳玲后台助理执行策划林建福销售主管人员简历姓名杨佳南部门及职务营销总监行业经验9年学历专业大专项目名称物业描述职务世茂摩天城、华天卡地亚公馆、紫茂府住宅、底商、SOHO、别墅销售总监万科广场、海峡一号住宅、SOHO销售经理中联观云溪住宅、底商销售经理安特紫荆城住宅、底商销售经理唐荣天润新城住宅销售经理融景湾住宅销售主管拟出任营销总监姓名邹燕部门及职务销售经理行业经验5年学历专业大专项目名称物业描述职务世茂摩天城住宅、底商、SOHO销售经理骏乘星都汇住宅、店面、SOHO销售主管雅颂居住宅、底商置业顾问万科城住宅、别墅、底商渠道公园湾1号住宅、店面置业顾问人员简