安徽省-阜阳市-颍东区-高速-时代御府项目营销策划方案

阜阳至此，当高速阜阳·颍东·高速时代御府营销策略报告同策咨询︱ShanghaiTospurRealEstateConsultingCo.,LTD丨2020·1谨呈：高速地产正高速阜阳高铁经济来临板块日益完整品牌元年时代追求不断提升……阜阳当高速

丨颍州第三子，能否再续传奇2010高速时代华府区域品牌高端盘2015高速时代城城南神盘，一房难求2020高速时代御府28万方滨水高端住区——背景梳理——城南板块——从最热衷到最疯狂，白刃相见，以价换量

颍东板块——铁路分东西，路东刚需有量，路西品牌扎堆关于本案——颍东核心板块，28万方滨水品质住区市场下行，品牌割据，厮杀的红海格局高速&同策逆势强销，同策可以，高速地产，同策更懂合肥高速时代御府合肥西四十万方品质大盘同策代理，首开即罄，实收4亿联代案场，同策以绝对优势取得团队第一，取得独家代理权合肥高速蜀西湖畔合肥蜀西湖板块品质大盘同策独家代理逆势强销，首开9成去化芜湖高速东方御府城东38万方品质大盘同策代理首开即罄，单边实收2.18亿，远超联代对手阜阳富力大河城章三角洲83万方城市综合体同策代理，明星团队，业绩榜首阜阳融创城城南双清湾板块明星大盘同策合作项目，独立外场团队，城南客户一手资源掌握阜阳奥山铂悦府高铁板块十万方品质项目同策代理阜阳中果颍州中心颍州区十七万方城市综合体同策独家代理同策皖北最强团队配置为高速时代御府专属定制大盘操作经验高额保障底薪3000+浮动绩效3000阜阳+合肥双城市人员操盘驻场人员共计15人客户满意度监督与回访客户总监王婷婷客户线策略线策划总监李玉页策划师：2名销售线销售总监倪付国销售经理1名高端顾问10名运营线后台文员1名安徽事业部总经理/项目总负责：张缔皖北事业部副总经理/项目总监：朱瀚渠道线渠道经理1名团队架构操盘优势职务名称业绩表现Tobethebestserviceintherealestateindustry工作经历皖北事业部策划总监6年地产超强的执行力、擅长操作高流量的项目全盘统筹、项目时间节点把控创新力强，整合力李玉页安徽公司皖北事业部策划总监李玉页先生有着6年房地产营销从业经验，曾先后服务众多一线房产企业，擅长营销策略制定、各类大型营销节点把控、互联网整合营销推广，对项目整体把控及策略有独到的见解，项目实操经验丰富。合肥绿地乔治庄园—16万方高端别墅项目；合肥新慧御湖城—90万方高端大盘；合肥半岛一号—合肥城北高端墅区；合肥高速时代御府—40万方城西改善大盘；华盛BBB商业广场—25万方商业综合体；芜湖宝文广场—皖南最大服装鞋帽类专业型市场；南京路易庄园—江北核心高端墅区；操盘优势职务名称业绩表现Tobethebestserviceintherealestateindustry工作经历皖北事业部销售经理5年地产倪付国安徽公司皖北事业部销售总监具有丰富的房地产领域销售经验。从事安徽皖北房地产行业近5年，担任专案3年，曾负责多个项目销售工作。经历项目有“华夏幸福”、“奥山铂悦府”、“弘阳府”等知名房企开发项目。多年专业代理公司任职，服务过多个明星楼盘；先进的管理模式，所培养团队具备超强的执行力及狼性；善于制定销售计划、拟订销售目标善于提升团队学习氛围，随时把握员工心理动态2015，阜阳恒华天地任职销售经理；2017，阜阳锦华第一郡任职销售经理；2018，阜阳奥山铂悦府任职销售总监；2019，阜阳弘阳府任职销售总监。市场概况从发展中的市场中，寻找价值演绎的方向1PART全市市场：数据端口来看，阜阳市场3季度开始明显下行，成交处于低位从近5年供求量价走势来看，16-18年阜阳整体呈上涨趋势，但19年下半年成交量下滑明显，其中下半年成交较上半年下滑27%政策趋松：随市场转冷，政府托底意图较强，政策环境进一步放松19年阜阳市场政策整体呈放松态势，19年底政府默认销价折扣不得大于5%，否则暂停网签，托底意图明显，但目前效果一般，仅部分较小房企开发项目停止网签住宅取消限价：19年1月阜阳市供地公告中的限价条件取消，新拿地住宅备案价格不受限价限制限地价，竞安置房：4月份供地首次出现限地价，竞安置房要求，截止11月底，出现6宗竞安置房地块，竞安置房最高限价为695万/亩信贷政策执行新政：部分银行开始实行新政，利率开始按照基数4.85%+基点计算1月4月10月放松收紧销售新政（无正式文件）：阜阳住宅项目销售折扣不得大于5%，否则停止网签。12月市场两级分化：随着竞争加剧，市场高性价比盘市占率进一步加大19年下半年市场开始下行，竞争激烈，多盘入市取消车位绑定；市场两级分化明显，高流速项目多以高性价比立足市场，仅靠品牌力实现溢价可能性低（如老城融创淮河壹号项目）热度项目入市时间绑定车位均价首开去化流速冷金科集美阳光2019.09不绑高层6500，洋房73002成20套/月云栖天境2019.11不绑高层5500，洋房66006成40套/月融创淮河壹号2019.09不绑高层9500，洋房105001成20套/月弘阳府2019.09不绑高层9400，洋房104001成25套/月皖创雍龙府2019.10不绑高层9300，洋房96003成42套/月万创城市之光2019.12不绑高层8500，洋房89003成20套/月公园天下2019.10不绑高层7600，洋房87004成50套/月江岸首府2019.11不绑高层6800，洋房76006成50套/月热保利堂悦2019.12不绑高层8900，洋房103008成100套/月大河城章2019.10不绑高层8000，小高85006成110套/月锦绣江山2019.10不绑高层7200，洋房81007成75套/月山河甲第2019.10不绑高层8200，洋房9000，叠墅160008成131套/月华润阜阳中心2019.8不绑高层8700，洋房95008成80-90套/月双清院子2019.12绑定5万/高层，11万/洋房高层9200，洋房104006成87套/月书香名门2019.08绑定车位，9万/个高层9500，洋房105008成70套/月热销项目价值点均价（元/㎡）保利堂悦品牌、核心地段、配套高层9200，洋房10400华润阜阳中心规划、品牌、性价比、配套高层9000，洋房10500双清院子学区、规划高层9200，洋房10400碧桂园书香名门学区、品牌、地段高层9300-9500，洋房10500大河城章规划、地段、景观、配套高层7500-8000小高8000-8500，沿河10000锦绣江山配套、品牌、低价高层7200-7600小高7700-8100，洋房8100-8600山河甲第学区、配套、品牌高层7600-8200，洋房8800-9100，叠墅15000市场两级分化：新项目产品规划趋于保守，未来“刚需刚改”仍为市场主流项目首开业态面积占比融创淮河壹号2019.09高层123㎡31%高层142㎡31%洋房144㎡29%洋房162㎡9%项目首开业态面积占比融创城2019.12高层100㎡22%高层120㎡33%小高120㎡13%小高135㎡10%洋房120㎡15%洋房140㎡6%洋房170㎡1%融创产品规划主力面积段明显减小，整体定位刚需刚改主力120-140㎡主力100-120㎡项目首开业态面积占比富力皖投大河城章2019.10高层120㎡38%高层130㎡30%小高144㎡19%小高160㎡8%小高185㎡5%主力120-144㎡大河城章产品规划主力面积段较改善，目前项目处于调整规划中市场上新盘规划仍以控面积为主，未来供应“刚需刚改”仍是主流；如融创城产品主力面积较淮河壹号下沉20㎡，大河城章亦开始尝试调整规划，意图缩小产品面积段全市市场小结2020年阜阳市场将进入更为激烈的“营销力”贴身战1、自19年三季度开始，阜阳进入下行周期，但政府托底意图强烈，未来进一步下行可能性小；2、从市场各项目流速来看，高流速项目中，“低价走量”项目占比一般，市场更青睐“高品质，优配套”所对应的“高性价比项目”；3、随着市场大环境转冷，新入市项目产品规划多趋于保守，市场不再屡现激进的产品及价格预期，未来市场竞争产品“同质化”明显本体分析2PART本体区位及地段：区域发展潜力较大，板块内地段较优，先天竞争力强老城板块8000-9000元/㎡西湖新区暂无项目城南新区8800-10000元/㎡经开板块6700-8200元/㎡阜合产业园6000-6500元/㎡第一梯队第二梯队颍泉板块6500-9000元/㎡本案第三梯队火车线东6200-7500元/㎡火车线西7200-8000元/㎡全市梯队区域价格实现（元/㎡）备注第一梯队城南、老城8000-10000老城为市政府所在地，城市发展最为成熟区域，城南为目前规划利好区域，城市新中心第二梯队颍泉、颍东6500-9000颍泉为大型商贸以及工业园所在地，颍东是城市重要的交通枢纽，两区规划落地暂落后，但发展潜力大第三梯队经开、阜合、西湖6000-8200目前是城市发展末位，规划正在落地板块梯队区域价格实现备注第一梯队颍东火车线以西7200-8000火车线以西为颍东老城区域，发展成熟，配套齐全，认可度高第二梯队颍东火车线以东6200-7500火车线以东为颍东新城，规划较好，但目前正处于规划落地时期，较老城认知略差本案位于全市第二梯队，未来发展潜力较大，位于颍东板块内第一梯队，板块内地段优势明显，认知度较高，先天竞争力较强火车线产品盘点：项目产品符合市场主流，但改善类洋房去化压力较大本案高层小高产品定位刚需刚改，整体符合市场主流，但洋房产品在现今市场情况下存在一定的去化压力业态面积（㎡）套数占比高层（27F）10226614%11527014%小高（17-18F）10239421%11539421%洋房（11F）11830816%12826414%合计1896100%1、本案高层及洋房产品在颍东市场接受度如何，未来入市面临怎样的竞争环境？2、分产品如何定价，以及如何判断流速及年度指标？3、如何界定本案的核心竞争力，以此打造属于颍东高速的标签化营销力？思考竞争判断3PART竞争市场：现阶段板块内三项目在售，均为规模大盘，竞争压力大板块内共三个在售项目，且体量较大，均为规模型大盘，且三盘均为19年四季度首开，中短期内均将主流在售京九线阜蚌路北京东路涡阳北路颍河东路地块1地块2在售待售项目均价（元/㎡）体量（万方）首开时间富力皖投大河城章高层7500-8000小高8000-8500沿河10000822019.10.13碧桂园锦绣江山高层7200-7600小高7700-8100洋房8100-8600352019.9.30美的公园天下高层7600洋房8700332019.10.13碧桂园锦绣江山富力皖投大河城章美的公园天下流速盘点：竞争压力大+市场下行明显，项目以价换量，保持流速三项目均于19年10月前后抢开，整体去化率较好，首开后11月由于三盘持续供货+整体市场下行，富力及美的月均去化量下滑明显，12月富力及美的开始采用员工特价房方式释放价格优惠，进入“价格战”，流速出现回升项目10月流速（套）10月价格11月流速（套）11月价格12月流速（套）12月价格富力皖投大河城章560（含首开）高层8500，小高9000，沿河1000050高层8500，小高9000，沿河10000100市场价：高层7500-8000，小高8000-8500，沿河10000员工价：员工优惠价85折碧桂园锦绣江山260（含首开）高层7200-7600小高7700-8100洋房8100-8600100高层7200-7600小高7700-8100洋房8100-8600102高层7200-7600小高7700-8100洋房8100-8600美的公园天下150（含首开）高层7800洋房880050高层7800洋房8800136市场价：高层7600，洋房8700，最低92折员工价：员工房内部优惠85折，全民经纪人1%备注：碧桂园首开至今价格定位较低，刚需跑量成交结构：整体来看，三盘以高层100-120㎡产品为绝对流速担当板块成交以高层业态为主，洋房推货量及成交较少；其中高层面积段100-120㎡，总价段70-100万为成交绝对主力面积/总价70万以下70-80万80-90万90-100万100-110万110-120万120-130万130万以上合计100㎡以下000000000100-110㎡0333000000333111-120㎡003503600600716121-130㎡00027300007334131-140㎡00000700171141㎡以上00000001515合计0333350387300760231469颍东三盘高层成交结构分析：均价7200-8000元/㎡均价7700-8500元/㎡均价8100-8700元/㎡典型竞品：富力大河城章18万方滨河公园住宅幼儿园住宅住宅住宅商业、酒店办公板块内唯一定位改善项目，目前去化710套房源，量价实现为三项目最优，但由于后期产品面积段较大，无法匹配现阶段下行市场下对于刚需刚改产品的需求，目前计划更改规划业态面积（㎡）供应（套）去化（套）流速（套/月）均价（元/㎡）高层120382316537500-8000高高14018771128000-8500小高1606891.5小高185516110000合计1070710118渠道铺排传播阶段营销活动销售节点推广主题展点、展厅开放活动展点周边、热门商圈派单拉访9.7正式售楼处开放启动定存，客户筛选升级展点、展厅开放前期蓄水阶段品牌期焕新城市与阜阳共生售楼部亮灯仪式暨开放活动展点展厅开放，前期蓄水期首开筹备期首开；2号、6号地块加推续销期10.13首开10.307#加推6月7月8月9月10月11月12月房源持销意向客户积累2号地块加推6号地块加推形象期产品期持销期让阜阳城市中心重回三角洲约83万方共生城市综合体大河城章10月首开首开售罄加推在即1.5KM黄金水岸让阜阳同步世界媒体行、品牌发布会活动专家板块访谈活动蟹宴、烧烤节、国庆魔术节首开活动火锅宴、广场舞大赛、人居论坛、系列暖场观澜会所开放群星演唱会颍州主城区社区、街道铺面聚焦颍东项目周边社区、街道铺面企事业机关单位大客户拜访、圈层营销，异业联盟，重点乡镇团客导入，CALL客约访2020年1月营销回顾：高举高打，定位改善，形成差异化竞争项目推广节奏紧凑，线上线下联合出动，百人渠道搭配各类营销活动，成功造势典型竞品：碧桂园锦绣江山板块最低价项目，首开即主打“价格为王”，首开成绩较优，但受限于品牌力下滑（阜阳已交付项目维权）以及紧邻火车站（城市界面较差），截止目前去化465套，月均流速77套/月，整体流速一般安置房区域首开地块业态面积（㎡）供应（套）去化（套）流速（套/月）均价（元/㎡）高层100214205347200-7600高层11321619533小高12010850207700-8100洋房13040152.58100-8600合计57846577传播阶段销售节点推广主题9.7正式售楼处开放蓄客升级展点、展厅开放前期蓄客阶段品牌期开山者云，碧桂园首献颍东展点展厅开放，前期蓄水期首开筹备期首开；持续加推，续销期9.30首开3、5、7、17#6月7月8月9月10月11月12月10月底加推12#房源加推，持续热销2、10#形象期产品期持销期阜阳正源开卷江山锦绣江山9月30日首开首开售罄加推在即江山开卷盛启锦绣风华2020年1月营销回顾：项目定位刚需刚改，营销发力较小项目主打刚需刚改，且品牌已落位阜阳较长时间，营销推广及市场发声力度较小营销活动展点、展厅开放活动示范区耀世开放展点、售楼部活动，节假日红包发放首开活动持销期暖场活动最美全家福征选双十一畅玩假日典型竞品：美的公园天下美的落位阜阳的首个项目，前期市场发声以及品牌落地未做好，项目首开遇冷，后期加大优惠促进成交，截止目前去化336套，整体流速约56套/月，为板块最差业态面积（㎡）供应（套）去化（套）流速（套/月）均价（元/㎡）高层105132128217600高层11518215525高层12854275洋房118441838700洋房1282250.8洋房1382230.5合计456336561126571389101216171819202122232526272829303132353336373839已推未推安置房区域1315传播阶段营销活动销售节点推广主题展点、展厅开放活动9月正式售楼处开放同时准备首开展点、展厅开放前期蓄客品牌期为更美的阜阳而来示范区耀世开放展点展厅开放，前期蓄水期首开筹备首开；加推，续销期10.12首开去化较差5月7月8月9月10月11月12月房源持销加大优惠加推房源3、5、15#形象期产品期持销期美的公园天下，开启阜阳智慧生活“芯”纪元首开劲销，全城瞩目匠筑颍东城芯，引领人居美好升级媒体行、品牌发布会活动城市乐跑比赛首开活动黄金周，送好礼持销期暖场活动年末狂欢购房节2020年1月营销回顾：定调较低，多为内场活动，市场发声一般项目推广节奏稍慢，营销活动整体调性较低，多以低成本案场暖场送礼活动为主，项目发声一般6月双十一，好礼回馈未来竞争预判：20年三项目均将主力在售，且洋房产品库存占比较高板块整体库存量较大，预计2020年三盘仍主力在售，且洋房产品库存占比较大，预计去化周期长，未来本案入市洋房产品将面临较大的竞争压力项目名称库存体量2020年1季度2020年2季度2020年3季度2020年4季度小计富力皖投大河城章高层120-130㎡（28.5万方）预计20年下半年高层库存30.96万方，预计去化周期12个月小高130㎡以上（20.87万方）碧桂园锦绣江山高层100-113㎡（11.76万方）预计20年下半年小高层库存22.25万方，预计去化周期74个月小高120㎡（3.26万方）洋房130㎡（3.72万方）美的公园天下高层105-128㎡（6.18万方）预计20年下半年洋房库存12.38万方，预计去化周期137个月洋房118-138㎡（9.18万方）20年下半年仍20.7万方在售20年下半年仍19.61万方在售20年下半年仍7.44万方在售20年下半年仍2.66万方在售20年下半年仍3.54万方在售20年下半年仍2.82万方在售20年下半年仍8.88万方在售预计去化7.8万方预计去化1.26万方预计去化4.32万方预计去化0.6万方预计去化0.18万方预计去化3.36万方预计去化0.3万方竞争市场思考1、板块内已出现“价格战”趋势，且在售高层洋房产品高度同质化，本案从产品规划面积段来看，高层产品符合市场主流，但不具备明显优势；2、本案规划洋房产品572套，参考板块内现有洋房产品流速及价格实现，区域内改善需求较弱，本案洋房产品面临较大竞争压力；3、本案预计将于20年下半年入市，届时市场三盘仍将主力在售，未来竞争烈度较高本案需充分挖掘项目独有营销价值点，塑造价值标签与竞品实现区隔化竞争案例借鉴-富力大河城章作为板块内首个定位刚改改善项目，富力大河城章首开成交额超4亿，后期量价实现较高，且在四季度板块竞争中不落下风18万方滨河公园住宅幼儿园住宅住宅住宅商业、酒店办公价值点输出：1、优规划（阜阳重回三角洲，未来城市重心）2、好地段（三区交界，发展成熟，城市绝对中心）3、强品牌（中国高端地产领跑者：富力+安徽前五国企：皖投）4、全配套（小区自带商业、教育、景观等，打造完美综合体）5、改善盘（环境、产品、圈层、示范区打造均属于顶级，定调改善）营销拓客：1、线上+线下联合强力发声2、大团队超百人渠道团队拓客3、多项亲民类推广活动集聚人气+明星辅助提高热度优质价值点+多类型营销活动+大团队强势拓客案例借鉴-富力皖投大河城章/核心价值点梳理项目围绕三角洲规划为重点推广，强调城市中心将重返三角洲，联合媒体广播炒热板块价值，树立自身绝对核心的城市地位18年底在阜阳市新一轮城市总体规划中，三角洲地区被定位为以生活、商业、商务功能为主的三角洲城市中心。1、将围绕三角洲打造泉北半岛金融商务区、滨河生态休闲区、颍东游憩型商业休闲区和城市高品质居住社区以及4座市级地标性建筑。2、优化三角洲地区路网系统，增加两条跨河通道，阜口路跨河大桥，人民路—幸福路下穿隧道。未来三角洲鸟瞰图联合电视台做专家访谈联合媒体炒热板块案例借鉴-富力皖投大河城章/推广活动营销活动方面，线上+线下形式双联动，先以低成本多参与方式积攒人气，再辅以高规格活动加强项目关注度螃蟹宴烧烤节齐秦演唱会以巨星（齐秦）演唱会吸引全城关注，一个月的宣传周期里，线上线下联动，线上通过官微、各大主流媒体、朋友圈广告等释放活动及派票信息；线下渠道派发兑换券；结合年末节点以演唱会高规格活动吸引眼球演唱会现场金秋蟹宴（2019年9月13日-15日）定存及意向客户参与，共240组客户参与活动；啤酒烧烤节（2019年9月20日-29日）定存及意向客户参与，共400组客户参与活动；国庆嘉年华（2019年10月1日-7日）国庆期间，售楼部外场举办“惊天魔盗团”魔术节活动；内场举办“拉斯维加斯活动”，全城参与。亲民低成本营销活动积攒人气，提高关注案例借鉴-富力皖投大河城章/渠道团队总负责（总监）外场派单CALL客联动外拓100名外场销售员内场50名内场销售员50名内场销售员分为4组，分组管控及竞争外场数据归口至外场销售员负责跟进外场销售员筛选数据交由内场销售员逼定成交，双方分成内外场销售员上岗竞争机制外场各模块负责人针对各自数据进行整理归档，同时定期进行数据收口，监督外场销售员跟进情况KPIKPI百人渠道拓客外部依靠百人拓客团队，大范围扫客，内场安排50名销售员，整体协作有条不紊案例借鉴-富力皖投大河城章/营销展示区打造展示区打造上注重高调性与生活作息的结合，打造阜阳顶级示范区；示范区外部规划结合西侧公园设计硬朗的活动线路，现代感强；售楼部内的打造注重高调性与柔和的线条美感，市场认可度较高售楼部运动路线—行车路线—行走路线—公园入口示范区外部动线示范区外部实景-时光与廊桥示范区内部实景示范区内部实景案例借鉴-思考大河城章的成功多源于对三角洲规划的成功输出，配合大盘所附带的完善配套，以及上百人渠道的大团队作战，成功站位颍东，本案营销端可参考大河城章，围绕三角洲规划进行价值点输出，同时配合大规模团队作战，强势突围核心价值体系大盘一线生态资源内部配套三角洲规划（城市核心）客户印象：城中心、高端盘、团队强关键字提炼高端项目城市核心优质配套团队作战4客户分析PART客户分析-富力皖投大河城章（高层100-130㎡）大河城章高层成交客户主力为颍东地缘客户，其次为利辛县及乡镇进城客户，除价格外多关注地段、学区、商业配套等，以自住或子女婚房为主，抗性多为价格和楼栋位置，整体而言项目客户刚需刚改属性较强客户分析-锦绣江山、公园天下（高层）锦绣江山、公园天下成交高层客户主力来自颍东地缘，其次为东边下辖乡镇，多为首次购房，关注点较大河城章差距不大，但价格关注比例稍高，抗性除价格外多为城市界面较差；整体来看两项目高层客户刚需属性明显客户分析-高层客户定位本案高层客户主力以颍东地缘刚需刚改客户为主，其次为乡镇进城及北部利辛县城为辅，面积需求多为100-120㎡颍东地缘客户（65%）地域来源：颍东老城地缘关注因素：价格、地段、学区、配套等面积需求：100-120㎡高层；置业特征：刚需、刚改自住或子女婚房为主重点客户层边缘客户层第一圈层第三圈层第二圈层核心客户层乡镇客户+利辛县城（30%）地域来源：东边乡镇进城+北部利辛县城关注因素：价格、地段等面积需求：100-120㎡高层置业特征：刚需自住为主地域来源：颍泉区等关注因素：价格、地段等面积需求：100-120㎡高层置业特征：刚需自住为主，少量投资其他区域客户（5%）客户分析-富力皖投大河城章（大面积144-185㎡）大河城章大面积客户来源仍以颍东地缘为主，其次为颍泉、颍州区部分外溢，乡镇县城客户占比明显变小，关注点除价格外，多为地段、户型等，对于产品力要求较高，抗性除价格外主要为可选楼栋较差，整体改善属性较强客户分析-洋房客户定位本案洋房客户主力以颍东地缘刚改改善客户为主，其次为颍泉、颍州外溢客户为辅，面积需求多为120㎡以上颍东地缘客户（70%）地域来源：颍东老城地缘关注因素：价格、地段、户型、配套等面积需求：120㎡以上；置业特征：刚改改善自住为主重点客户层边缘客户层第一圈层第三圈层第二圈层核心客户层颍泉+颍州（25%）地域来源：部分项目北边颍泉区及南边颍州区外溢关注因素：价格、地段、户型等面积需求：120㎡以上置业特征：改善自住为主地域来源：乡镇进城或其他县城等关注因素：价格、地段等面积需求：120㎡以上置业特征：自住为主，少量投资其他区域客户（5%）单位火车线西侧企业数职工数火车线东侧企业数职工数行政机关29006950事业单位112322112840私企9445082650产业园区00517800合计2276722424240产业园华盛卷帘门厂烟草公司化肥厂昊源化工集团恒信卷闸门颍东区政府妇产医院福兴医院市七院麻纺厂华阳公交公司汽车配修厂肿瘤医院东区电力工程公司成效中学区财政局中铁中心医院区水务局区司法局光正食品福润肉类加工公司皖北物流园社会儿童福利院区人社局区市场监督局立华畜禽公司金牧饲料公司同力实业有限公司雅典国际建材城金冠农牧科技公司媒基新材料产业园九珍食品工业园行政机关事业单位其他企业市四院雪伟食品厂区政务服务中心中铁中心医院东盛路小学机电工业学校徽清科技园盈田产业园农村信用合作社（临颍分社）中国银行建设银行徽商银行阜阳十六中幸福路小学新华中心学校宏昌自动化称重希望小学黄冈学校十中新校区颍东区域内行政机关及银行、医院等企事业单位众多，共计约3万企事业员工客户分析-潜在客户1本案向阳小区志强花苑济河苑舜馨苑竹木小区创汇佳苑东方名苑开乐小区烟厂社区幸福村阜轴小区新华办事处小区铁二处小区2区铁二处小区3区铁二处小区1区粤阳小区周庄新区铁路西侧老小区铁路东侧老小区向阳苑厦门商业广场南区厦门商业广场北区龙兴家园三角洲安置区曙光小区同兴家园曙光北路小区阜淮小区京九铁路新村新新小区幸福家园小区幸福时代幸福苑幸福公馆振兴安置小区安居花苑农机大市场颍河水岸安建明珠花园本案铁路以西预估户数建筑年限阜淮小区（第四人民医院建）16835年向阳小区15020年幸福村28820年粤阳小区20020年曙光小区20017年曙光北路小区28815年阜轴小区20015年同兴家园10015年开乐小区75015年烟厂社区12015年新华办事处小区20015年中鑫舜馨苑100015年竹木小区20015年志强花苑14415年向阳苑15015年三角洲安置区（安置）90013年龙兴家园24011年厦门商业广场北区36010年厦门商业广场南区300010年中鑫济河苑36010年东方名苑10010年安居花苑140010年创汇佳苑15010年周庄新区27010年高速时代华府150010年内合计12438火车站以东预估户数建筑年限铁二处小区1区20020年铁二处小区2区30015年铁二处小区3区20015年合计700火车站以东预估户数建筑年限幸福家园12003-5年振兴安置小区8003-5年幸福时代10003-5年幸福苑9003-5年幸福公馆3003-5年安建明珠花园27003-5年颍河水岸25003-5年农机大市场30003-5年合计12400铁路东侧房龄超过10年的小区3个，房龄在3-5年以上小区8个，预计居住户数13100户，

铁路西侧房龄10年左右小区24个，预计户数1.2万户，两侧首置及改善需求存在挖掘空间客户分析-潜在客户2高速时代华府客户分析-潜在客户3本案周边紧靠颍东优质民办学校成效中学，斥资求学目的潜在客户群体较大，本案可重点挖掘地块2成效中学地块1学校班级数量预计学生（1届）备注成效中学115个（含高中）1000人优质民办学校，颍东认可度最佳客户分析-潜在客户小结购房需求核心关注点需求面积及户型合计客户量铁路以东老旧小区客户首改/再改总价、物业管理、户型、交通、品质110-120㎡三房/四房5.8万户铁路以西老旧小区客户首改/再改总价、地段、户型、生活配套、环境120-130㎡三房/四房铁路以东企事业单位客户首置/首改总价、品质、配套100-110㎡三房铁路以西企事业单位客户首置/首改总价、地段、品质100-120㎡三房/四房为求学置房客户首改/再改总价、地段、生活配套100-120㎡三房/四房客户层面机会点：1、周边老旧小区众多，置换需求旺盛；2、项目旁边企事业单位较多，购房客群基数大；3、成效中学口碑较高，存在专门斥资求学置房的潜力5项目定位PART核心问题界定我们DE难点阜阳四子同辉，高速品牌如何深耕品牌认知尚需提高，市场房企品牌扎堆，品牌大战一触即发市场下行，品牌割据，2020量价指标如何突围年中入市，如何跳脱市场，提升客户粘性，吸附有效客户客户观望情绪浓厚，环境变化下如何进行客户扩容接受品牌价值

↘先卖品牌价值接受项目理念

↘再卖全盘价值接着卖里面各类产品安徽省交通控股集团有限公司集团资产总额2447亿元（截至2018年底），资产规模最大的省属企业拥有交通运输、投资与资产管理、房地产和建筑三大主业安徽的高速18载深耕10余座城市布局安徽1000万方+开发体量4万余家庭的共同选择地产的高速地产集团是本土房地产龙头企业，累计房地产开发面积逾1000万平方，在合肥、黄山等地运营3家酒店，安联公司在京、沪、深等一线城市拥有11万平方高端商办物业；经工集团主要从事建筑施工业务。国家一级物业资质一对一管家式服务、全心沟通、全维关环美好的高速国家一级资质物业管理服务项目遍布全省，管理总面积800多万平方米乐居高速、乐享生活、乐邻社区用产品“硬实力”和服务“软实力”塑品牌、促发展如何轻松卖掉全盘价值？SELLREGIONOFTHEFUTURE再回到本案或者说，如何让市场迅速认同本案前瞻规划理念？高速产品线解读——品味“御”系底蕴溯源归心九御人生

御匠（品牌）国匠耕心洞见时代所向以城筑未来，国企实力与城市共升级

御境（配套）挥洒峥嵘三角洲湾居时代

三角洲板块，区域配套全面崛起，主城最后一块价格”自留地”

御极（社区）醉在人间全龄生活样本国际理念人本关怀，全生命周期精质住区

御园（园林）大师杰作礼秩稀贵之作三角洲公园，东三角游园纷繁花园胜境

御鉴（户型）直抒胸臆全明宽适舒居约102-128㎡全家庭成长户型，涵盖首置到改善全面需求

御制（建筑）国萃风雅当代归心居所考究入户仪规，层层递进的生活至美

御乐（商业）足购宠爱

多元商业配套北至临沂商城，南至爱琴海购物中心/星光里购物中心

御藏（教育）明慧沃土延续醇厚文脉成效中学、城郊中学近在咫尺，孩子成长未来可期，一站式学区配套

御享（物业）怡然自乐细节服务美学国家一级资质物业管家，24小时全情呵护Valuesystem溯源归心九御人生御匠御极御园御鉴御制

御乐御享御藏本案产品价值梳理国匠耕心洞见时代所向

挥洒峥嵘未来都会中心

明慧沃土延续醇厚文脉国萃风雅当代归心居所直抒胸臆全明宽适舒居醉在人间全龄生活样本怡然自乐细节服务美学大师杰作礼秩稀贵之作足购宠爱多元商业配套御境[蓄势待发的核心地段]——[卓越设计的城市配套体系]三角洲·颍河畔·三十万方公园学府[项目定位]6营销执行基于目标理解，完成系列营销落地动作PART业务执行总方针聚焦客户，受众为王的攻坚战客户为核，执行为根，高效组织，落实管控【作战方案】明确任务：营销目标判定PARTNO.1价格策略（高层）因素项目权重大河城章公园天下本项目参考权重70%30%——毛坯售价80007600——区位条件板块成熟度及潜力15%10095100配套条件商业、教育、医疗、行政便捷度15%10095100交通条件与主干道、轨道交通距离15%10595100景观资源外部资源景观10%10595100小区内部景观10%10095100项目规模以建筑面积作比较5%11095100产品素质外立面品质5%100100100梯户/拼合密度5%100100100户型设计：尺度、朝向、功能性5%100100100开发商品牌品牌在当地影响力10%9595100物业管理物业公司品牌在当地影响力5%100100100综合系数

100%

100比准系数101.3696.82100.00静态价格8109.097358.187883.82参考本案在售竞品大河城章以及公园天下，推导出本案入市价格为毛坯高层7850元/㎡参考其余三盘洋房/小高层较高层的溢价水平，推导出本案入市价格为毛坯洋房8950元/㎡，毛坯小高8300元/㎡市场洋房项目产品溢价参考项目名称同期高层价格（元/㎡）同期洋房/小高价格（元/㎡）洋房/小高溢价大河城章8000小高8500小高6.3%公园天下7600洋房8700洋房14.5%锦绣江山7200小高7700洋房8100小高6.9%洋房12.5%定价依据：本案洋房参考市场上含有高层、洋房的项目进行类比定价原则：区域内洋房相比于高层溢价率大约在12.5-14.5%，小高较高层溢价6.3-6.9%，建议本项目洋房较高层溢价14%，小高较洋房溢价6%：小高均价=7850*（1+6%）=8300元/㎡洋房均价=7850*（1+14%）=8950元/㎡价格策略（小高层/洋房）货量盘点及推售指标本案规划高层、小高层、洋房，可售住宅1896套，总建面为21.38万方：其中高层主力面积102-115㎡，共计1324套，洋房主力面积118-128㎡，共计572套住宅产品配比户型套数建筑面积户数比面积比高层（18F-27F）102㎡6626752450.00%47.00%（18F-27F）115㎡6627613050.00%53.00%高层小计1324143654100.00%100.00%洋房（11F）118㎡3083634453.85%51.82%（11F）128㎡2643379246.15%48.18%洋房小计57270136100.00%100.00%住宅合计（1896套）35号地块6447284434%34%36号地块125214094666%66%货量盘点及推售指标2020年完成36号地块房源推售，1252套，销售目标：80%去化目标去化房源：1000套首开日期：2020年7月18日房源：1栋高层，3栋小高层，2栋洋房首开合计412套8月加推：1栋小高层(1#)，共72套9月加推：2栋小高层，1栋洋房，共188套10月加推：1栋高层，1栋小高层，1栋洋房10月合计224套11月加推：1栋小高层，2栋洋房，共160套12月加推：1栋小高层，2栋洋房，共196套23561617首开18月加推910139月加推810月加推111511月加推12181912月加推72021推售方案（备选）首开南边地块，两栋高层+三栋小高+两栋洋房，共516套，货值约4.6亿元；10月、12月各加推一栋高层+一栋小高+两栋洋房，全年指标约9.21亿元高层高层小高小高小高洋房洋房首开2020年7月首开2栋27F高层+2栋18F、1栋17F小高+2栋11F洋房共516套，总货值约4.6亿元2020年10月加推1栋27F高层+1栋18F小高+2栋11F洋房共268套，货值约2.54亿元2020年12月再次加推1栋27F高层+1栋18F小高+2栋11F洋房共224套，货值约2.07亿元售楼部洋房洋房高层加推小高洋房洋房加推高层小高销售目标本案营销目标预期项目整体货量1896套，整体销售金额约18亿首开货量412套，80%去化目标，实现销售金额3亿【作战方案】目标实现：扩基数，提精度PARTNO.2目标分解首开货量412套销售目标330渠道贡献200套（成交占比60%）认筹转化不低于400组（2:1）首开销售目标：330套，渠道贡献200套累计认筹目标：按照1：2的解筹率需400组意向客户目标：按照1：10的来访转认筹比，需4000组渠道来访，即45组/天的渠道带访（按照三个月蓄客周期计算）。渠道策略4000组渠道分解拉访35%1680组16组/日大客户5%240组2组/日CALL客5%240组2组/日巡展25%1200组11组/日竞品15%720组6组/日资源嫁接5%240组2组/日其他10%480组5组/日渠道策略客户积累（价值渗透）客户维系（圈层营销）渠道策略：客户维系，建立圈层影响力量变质变最大限度的进行客户积累，价值传播，产生认同；优质客户追崇，促进圈层营销局面展开，反哺客户积累。第一阶段第二阶段第一阶段：客户积累（2020年2月-项目首开）0102企拓03竞品展点联动04拆迁客户05重点区域展点：重点区域收拢客户人员安排：每展点置业顾问2人+小蜜蜂3人工作思路：通过人流密集处设置拓展，线下全面的搜集号码、介绍项目，全面的宣传项目；一级展点：1.颍泉万达展点；2.阜阳火车站展点；3.颍东苏果展点；4.千百意国贸展点；5.商厦时代广场展点；拓展方式：摆点巡展登记号码；登记号码+政策释放；1、老城区摆点巡展，通过普发小礼品宣传项目，登记号码；同时配合小蜜蜂扫楼的形式进行开展；或者通过买通小区管理员，发展关键人形式进行拓展；2、主要商圈接洽其中1-2家的商家，以赠送关键人礼品等形式，定点巡展，登记号码，配合小蜜蜂周边派单巡展；3、老城区路演，推荐项目，首次认筹政策宣传，推动成交；奖励机制：通过推荐上门、推荐成交等形式给予奖励，刺激关键人推荐；本案21345精准拦截—外展搭建，客户收拢上周渠道线铺面工作范围01颍州区图一1号地块和2号地块为已扫街道，红色区域为已扫社区三区工会家属院中央豪庭教育小区惠泉小区纺织集团生活区东苑雅居新大陆小区阳光家园金马小区地铁局小区开乐小区烟厂社区玉泉家园河滨路颍上南路七里铺路沙河路莲花路文峰路颍河西路颍上路向阳路火车站北京路幸福路济河路颍河东路小区铺面名单序号小区名称规模1地铁局小区8栋2教育小区7栋3三区工会家属院11栋4惠泉小区6栋5金马小区11栋6阳光家园9栋7中央豪庭17栋8纺织集团生活区15栋9新大陆小区7栋10玉泉家园12栋11东苑雅居9栋12烟厂社区21栋13开了小区16栋社区拓客拓展关键点：社区：社区物业为突破口，去开拓小区社团以及工会，洽谈做团客导入商店：针对老城区街道进行铺面收尾工作，主要工作内容，商家派单留电、物料植入，发展商家老板为关键人合伙人。精准拦截—社区巡展，客户扩容活动配合：在社区巡展和商超巡展时，以定期组织“免费观影”、“社区健康讲堂”、“公园亲子活动”在项目主要竞品范围内设置拓客点，对竞品售楼处出来的车辆及行人进行拦截派单宣传截留竞品客户，掠夺区域内市场的购房客户，全天候封锁竞品，最大化的转化目标客户。拓客拉访，渠道带队监督指导小蜜蜂派单拉访，实现全区域覆盖拓展对象：区域内意向购房客户，精准竞品客户；拓展项目：

大河城章，美的公园天下，锦绣江山拓展方式：1、竞品拦截拉访，来访送随手礼，奶茶，洗车服务，小礼品2、商圈派单、拉访3、其他区域竞品派单本案美的精准拦截—核心竞品，客户拦截老业主联动—通过高速阜阳前期项目老业主，联动周边资源，通过老业主答谢及老业主感恩季旅游活动，带动老业主周边资源及人脉资源；业主生日宴：每月中举办一次，梳理当月生日业主，至售楼部参加生日宴会，拍照留念，增进邻里感情；感恩旅游季：抽取部分介绍客户较多业主，每人享受两个名额，可携带同游，转发朋友圈，增加项目曝光量，提升项目活动质量；经纪人表彰：每月底根据经纪人情况，邀请其至温德姆/万达/天筑豪生参加宴会，对其进行表彰，赠送电器或其他相关礼品；客户深挖—高速业主深挖拆迁区拓展—梳理阜阳市区近三年主力拆迁区域，与各街道拆迁办洽谈，植入展架，对本项目进行宣传，必要时指定团购方案，团购方案制定一定的优惠政策。序号拆迁项目名称位置征迁情况（房屋面积㎡）1祥源安置区东侧、刘锜路南侧、窦鹏沟北侧、

舒园路西侧祥源安置区东侧、刘锜路南侧、窦鹏沟北侧、舒园路西侧985002七渔河西侧、窦鹏沟北侧、刘锜路南侧七渔河西侧、窦鹏沟北侧、刘锜路南侧922003南京路西侧、规划一道河路南侧、规划颍南

大道北侧、七渔河东路东侧南京路西侧、规划一道河路南侧、规划颍南大道北侧、七渔

河东路东侧2654004南京路东侧、规划一道河路南侧、规划城泉

路西侧、文锦华庭小区北侧南京路东侧、规划一道河路南侧、规划城泉路西侧、文锦华

庭小区北侧2114005中南大道西侧、实验中学南侧、规划西湖路

东侧、商厦时代广场北侧中南大道西侧、实验中学南侧、规划西湖路东侧、商厦时代

广场北侧1472006瑶池路东侧、酒厂大塘南侧、京九路西侧、

七里长沟北侧瑶池路东侧、酒厂大塘南侧、京九路西侧、七里长沟北侧3100007清河街道九里社区九里沟东至东清河、西至颍州路、南至三清路、北至柳林路820008清河街道九里社区张庄、李坟东至京九铁路、西至九里沟农场、南至九里沟农场、北至一

里洋房2000009清河棚户区改造项目阜南路以东、一道河以北、锦绣花园小区以南14198.610东关牛肉铺改造项目颍河西路以北、东城河以西、东城墙路以东、绿化带以南4782.1211贾庄社区综合体项目西清路以西、马场路以东、清河中心校以北、颍南路以南1872012搬井棚户区改造项目中南大道以东、西城河以西、河滨路以南、舒乐小区以北24000013解放北大街两侧棚户区改造项目人民路以北、河滨路以南、刘琦公园以东、东城墙路以西28405614白衣桥师院北门棚户区改造项目林青路以东、阜临路以南、师院北门以西76000执行时间：2020年2月-7月人员配置：2人/组任务目标：每周两组：①物料植入；②现场推介留意向客户电话③客户回访物料：本案手提袋、户型图、楼书、价值手册、宣传海报、礼品、X展架等客户深挖—拆迁户拓展工作思路：通过走进政府、企业推介，关键人丰厚的奖励等形式，以团购方式实现批量销售。拓展对象：以城东和项目周边公务员、企事业单位管理层为主，颍州区企业补充；拓展重点：上门拜访；关键人介绍，设立成交奖励机制；成立内部推介会；优惠政策灵活变动；定期进行互动活动；拓展方式：通过拓展“关键人”（员工、亲戚朋友），进入企业推介；通过挖掘“已来访”客户，推动进入企业及推介；媒体通过活动嫁接，进入企业进行推介，拜访资料等；（如4S店、美容、健身房等活动，项目以赞助的形式进行嫁接）；摸清区域内及周边企业团体客户和企业个体购房者的购买实力和购买诚意度，并进行洽谈合作方式及优惠方式拓展；了解清楚项目周边政府及事业单位购房群体购房特征，进行放线、洽谈合作等优惠等方式拓展；发展关键人拓展：政府单位、企事业单位人员安排：6人（单家，由置业顾问组成的大客户组）客户深挖—政企拓展三级区域（距离项目8公里以上）二级区域（距离项目4-8公里）一级重点区域（距离项目4公里）阜阳市第三中学中国建设银行阜阳分行颍泉区政府阜阳市人民医院中国银行阜阳分行颍泉区公安局阜阳市公安局颍州区人社局颍泉区地税局阜阳市第六人民医院颍州区民政局颍泉卫生局颍州区人民政府各银行分理处等等颍泉区政府单位颍州区公安分局阜阳市文峰小学阜阳烟草公司颍州区地税局阜阳汽运集团阜阳肿瘤医院中国移动阜阳分公司阜阳市人民医院（颍河西路分院）阜阳金种子酒厂阜阳市地税局阜阳市清颍中学阜阳盐业公司阜阳市国税局阜阳市附小小学颍东各个政府单位阜阳市质量技术监督局阜阳市第八中学阜阳火车站阜阳飞机场阜阳市妇幼保健院阜阳汽车北站阜阳市第十五中学阜阳市房管局阜阳汽车东站阜阳市清河小学阜阳市建委北京路小学阜阳市教育局阜阳市规划局阜阳一监阜阳市政府阜阳商厦阜阳交警支队阜阳师范学院阜阳百货大楼阜阳看守所中国人保财险阜阳国贸九龙监狱阜阳市人社局阜阳和华千百意经开区管委会中国人民银行阜阳分行阜阳市一中经开区公安分局中国工商银行阜阳分行阜阳二中阜阳市工商局中国农业银行阜阳分行阜阳第一职业高中阜阳五中徽商银行阜阳分行阜阳第二人民医院阜阳环经开区管委会周边单位针对阜阳市全市的企事业单位进行单独拓展，以团购政策作为噱头制造客户心理优越感；本案一级区域二级区域客户深挖—政企拓展1、目标选取：团购单位要实力较强，客户基数大，同时单位支持、员工踊跃；2、官方动员：即由单位自发式推动系统内团购报名；3、团购单位选择：兄弟单位、内部员工，从积累客户寻找合作单位，市区企业等；4、推介形式：以“电影专场+团购推介会”形式邀约与发布团购信息；5、价格政策：按照团购报名顺序选房，同时给予额外的2－5%的优惠折扣（待定）。序号传播方式企业操作范例执行方式1企业OA系统银行、政府1、利用企业内部传播通道：如公告栏、内部刊物、邮件等；2、重要人物预约拜访：（如单位的领导干部，医院的专家和专科医生等），送上邀请函、礼品和项目资料；3、组织企业间的联谊活动：从中建立客户关系，发掘目标客户；4、利用项目营销中心：邀请企业客户到现场参加体验、休闲等各类活动；5、邀约意向客户：为企业举行内部专场推介会。2企业内部短信发送电信、移动、联通3企业内部发文或传真分支结构很多的企业4海报、易拉宝摆放有张贴公告栏的企业5获得企业员工电话中小型企业6企业内网发布大型企业客户深挖—政企拓展拓展城市高端客户群体，扩大项目影响力；最大化的转化目标客户；汽车4S店

奔驰、宝马、凯迪拉克、奥迪等4S店金融界

招商、工商、徽商等银行协会商会

摄影家协会、教工摄影等针对客群：拥有强大经济实力的银行VIP客户、本地五星级酒店会员、高端汽车VIP客户、高端会所会员活动形式：嫁接合作银行及其他高端客户资源，组织品鉴类等小众圈层活动客户深挖—异业联盟伍明冉庙乡枣庄镇王庄插花镇正午镇袁寨镇周棚镇杨楼镇口孜镇颍东区乡镇铺面图，红点为各区乡镇济广高速乡镇拓客拓展关键点：市集：配合逢集时间，上门拜访乡镇商户，村户派单，对重点商户进行项目推荐及物料植入，并发展关键人合伙人洽谈，对重点乡镇进行点位摸排洽谈，进行团客导入商店：针对老城区街道进行铺面收尾工作，主要工作内容，商家派单留电、物料植入，发展商家老板为关键人合伙人。展点：通过商谈要点位置超市，商店等地，洽谈临时展位，张贴单透或海报，展架画面；村镇单位：拜访机关单位，进行关键人开发，对可复访单位进行维系，并开展举办推介会；人员安排：每乡镇两名销售；任务指标：每人每日收十组真实号码，导客一组；物料准备：单页，海报，四折页，拓客礼品，拓客车，四级展台，音响（配合拓客音频）；乡镇拓展—重点乡镇节点性拓展渠道策略-媒体投放选择当地主流门户网站阜阳论坛、阜房网等投放形式：发挥各家网络不同优势以软文炒作、网站贴片广告、地产专栏楼盘推荐等形式推广项目渠道策略-媒体投放利用知名微博/微信大V进行新媒体营销，通过当地知名公众号进行项目软性植入，从业内到生活、人文、艺术占据当地客群朋友圈，挖掘意向客户，扩大项目知名度；优势微信大号合作建议：行业内【阜阳楼市】：从品牌到项目的专业解读引发行业内关注，扩大项目知名度；资讯类【阜阳在线】：发布项目事件营销活动，通过流媒体形式引爆对项目的探究；生活类【吃喝玩乐在阜阳】：快捷便利生活方式解读；第二阶段：客户升级（2020年4月至项目首开）0102专家宣讲团团体关键人定制暖场活动03找到关键人产生联系，制造话题时间：持续炒作（每周1次）话题内容：高速与知名人物的那些事投放媒体：自媒体微、信公众号、朋友圈、各大地产门户网站人物选择：带有社会话题的政企名人等活动目的：通过话题炒作，绑架公众人物形象，拔高项目的高度，让客户尊崇感，提高知名度宣传。活动时间：2020年4月-2020年7月（每周1次）活动内容：高速专家宣讲专家团活动地点：酒店活动人数：100人/场次

活动目的：通过活动，收集客户资源，筛选客户。活动形式：邀请邀请房地产权威人士、甲方规划设计部、营销部成立专家团与客户解析房地产行业未来形势，现场与客户互动答疑，让客户深层次了解融创品牌、产品规划等。专属宣讲专家团挖掘周边政企单位定制型活动周期性维系客户内容：邀请高度诚意客户到营销中心或者相关地点参与一系列的客户专属小众活动。如：业主派对、生日会知名品牌时尚沙龙及下午茶汽车保养专场沙龙闲趣读书会艺术品鉴赏及收藏沙龙等【作战方案】推广策略：诉求直效PARTNO.3营销总控热销加推期形象重塑期开盘引爆期营销诉求品牌提升、形象落地开盘引爆、全城瞩目价值强化，持续热销核心策略高速在阜第三子全面解读

品牌理念带动品牌落地，树立项目形象学区、公园等价值持续输出；闭并客户维护增加客户粘性和项目认同感，实现项目持续热销营销主题◆品牌发声：品牌发布会◆品牌落地：营销中心开放◆产品发声：产品发布会◆产品落地：首开盛典◆公益赠书计划◆业主维系活动◆年末答谢活动20年5-7月20年8-12月20年2-4月活动配合阜阳，正高速人生至此，当高速结合销售节点释放销售信息，实现首开热销公园学府乐居生活第一阶段：品牌势能建立2020年2月-4月作战时间作战目标实现2大关键目标塑形：形象释放树立项目调性，形成市场第一波感知锁客：品牌与区域活动，临展开放，完成初始客户积累作战策略营销针对性，形象与价值并行，线上线下虚实结合形象线：品牌发布会+临展开放活动+前端事件发力价值线：高速地产价值+公园属性标签蓄客线引起认知，导入媒体、周边客群及政府领导等推广线基于城市的变化及高速品牌的深化完成高速品牌落位深耕营销线核心动作：临展开放+品牌发布会+前端事件发力兑现阜阳高速阜阳正高速解决：项目形象塑形，品牌势能提振区域在各大商圈、公园、广场、超市等人流聚集地，派发包装精美的微景漂流瓶或者空气瓶，倡导健康生态的鲜氧生活，富有新意而又精致的礼品可吸引过往人群注意力；造型简洁的瓶子印有项目LOGO，实用性强，便于客户日常使用中扩散对品牌的宣传。微景观瓶可作为蓄客时的到访随手礼，意在凸显本案得天独厚的生态优势及自成天地的格局心境。微景漂流瓶将一方天地私藏，景观浓缩于内，用来安放那一颗漂泊红尘的禅心意境。空气瓶纳一捧清新入怀，自然萦绕其中，用来安抚那一抹岁月沧桑的韵味悠长。——全城派鲜氧，开启公园时代（可配合售销中心开放节点）[事件先行

-寸金难买寸光荫]活动时间：4月活动内容：以书信的形式制作品牌发布会的邀请函，定向邀约目标客户客群、媒体嘉宾等共同启幕一城雍华的绝代风采，共同感知高速品牌的传承之路，一方面突出高速地产一向重“信”，二做为品牌发布会邀约客户的道具。结合项目临展来访有好礼来做系列延展礼品。高速第三子落足阜阳，战略布局以及品牌文化理念，项目借助整体品牌发布会有效提升知名度及形象。——高速时代御府案名发布会[品牌强化

-信启高速，筑梦城东]第二阶段：价值传递，客户升级2020年4月-7月作战时间作战目标实现2大关键转化产品塑造：公园学府核心价值点深化客户升级：针对前期的储备客户进行升级落位作战策略营销活动传递形象感知，营销节点兑现产品价值形象线：产品发布价值线：实景样板段蓄客线以营销节点为媒介，导入媒体、意向客户、认筹客户等推广线通过项目本体价值和系列营销事件引起市场关注，达到传播目的营销线核心动作：产品发布+系列锁客动作兑现未来展望学府公园乐居生活解决：解析产品价值，产品线深入人心活动时间：5月中旬传播渠道：朋友圈/公众号/阜阳房媒，发布刷屏及炒作文章邀请代表性人物进行访谈，并制作成视频进行传播；解析产品优势，智慧改变城市和生活的话题，落位到项目即将首开的信息——高速时代御府产品发布会[产品背书

-国匠19载，共话美好生活]活动时间：6月1日事件目的：借前期品牌话题基础，以公益行动快速提升品牌影响力，巩固品牌形象占位，同时热炒学区资源。活动内容：1、对颍东区中小学进行走访，确定目标学校资源2、选定的目标捐赠学校，预告捐赠仪式信息

3、邀约政府职能部门（如教育部）共同参与捐赠活动，为高速品牌站台——高速地产·乐活公益赠书计划[公益事件

-读书立人，赠书明心]活动时间：7月传播渠道：朋友圈/公众号/阜阳房媒，发布刷屏及炒作文章活动内容：进行项目首次开盘盛典，引发全城关注，热销全城。——相信口碑的力量[高速时代御府盛大开盘]第三阶段：热销阶段2020年8月-12月作战时间作战目标实现2大关键转化形象维度：形象升级，价值深化价值维度：产品力的第三次呈现，给予客户购买信心作战策略营销节点兑现产品价值形象线：公园学府生活，未来可期价值线：营销中心样板房呈现蓄客线通过强销信息储备客户量完成加推热销推广线首开前持续输出项目价值点，首开后发布项目热销信息，给予新老客户购买信心，持续市场发声，达到去化目的营销线核心动作：新品加推，客户维系兑现首开耀世人生至此，当高速解决：强势输出项目热销信息，强化客户购买信心——相信文化的力量[塑造影响-致敬学者的力量]活动时间：2020年9月活动地点：营销中心活动对象：前期老客户、新客户，促成老带新传播渠道：朋友圈/公众号/合肥论坛，发布刷屏及炒作文章，邀请代表性人物进行访谈，并制作成视频进行传播活动内容：邀请老师们分享教育改变城市和生活的话题刘老师诚邀您参加《致敬学者的力量》[保持热度-客户维系]

首开后针对项目客户，从兴趣爱好，职业、关注点对客户进行划分，建立“高速美好生活俱乐部”，从吃、喝、玩、乐、衣、食、住、行，定期举办VIP活动，深入目标客户圈层，建立牢固的情感联系。少儿才艺|绘画|亲子互动手工作业|四点半课堂乐跑|绘画|茶道|烘培|形体摄影|旗袍|咖啡|兴趣培养MBA同学会|马会|高尔夫|红酒会|画展|艺术展|书法展亲子女性圈层商家[2020年营销费用估算]推广费用测算依据：2020年度销售金额约9亿元根据营销经验，推广费率约为1%，总计约为900万；根据同策营销经验，线上媒体效能逐渐降低，线下渠道拓展占比增大，线上线下分配比例为40%与60%；【同策单边整合】资源助力，强强联合PARTNO.4独立外场团队，资源全面倾斜同策皖北事业处独立外场渠道团队，全面整合颍