江苏省-无锡市-茂瑞府价格建议报告

市场分析市场政策全国房产政策趋紧，提倡房住不炒的原则，中央不断加紧调控。无锡市目前为五限调控政策，具体“限购”“限售”“限价”“限贷”“限签”，最近政府在政策执行方面呈收紧态势。2017年5月10日备案价高于2016年10月份区域成交均价的由市级受理商品住房备案价格确定后1年内重新调高的将不予受理预售证后10天内，应一次性公开；2017年4月28日限涨：商品房价格备案后1年内不得调高；2016年10月2日2016年限售2年（法人3年）二手房限购；外地人限1套，需24个月社保或个税；2017年5月20日2017年8月11日除房款外，不得向购房者收取电商费、团购费、居间服务费、信息咨询费等费用2017年5月4日重申限购政策，如房企违规暂停合同网签备案；2017年9月25日本地人限购2套，外地人1套（24个月社保或个税）调整限购期锡十条限涨重申限购限涨细则限售一价清限购升级2018年3月7日人才房贴户籍人才政策落户学历要求，人才购房补贴个人贷款年限最高延长至70周岁，最长期限30年2018年4月20日公积金抵冲可抵扣组合贷款和商业贷款，可不在同一户口本上直系亲属共同还款个贷年限2018年6月26日公积金新规2018年8月7日九大部门联合制定并印发《打击侵害群众利益违法违规行为，规范房地产市场至于专项行动实施方案》市场整治土地市场无锡市2018年至今成交25幅涉宅用地，惠山区占6幅。全市8幅土地楼面价过万，土地市场火爆，城市价值认可度日益提升，近期由于受政策限制及资金压力，开发商拿地谨慎，总体溢价率低。2018年土地成交情况地块名称公示日期所在区域土地面积(㎡)总建面积(㎡)容积率成交总价（万元）成交楼板价(元/㎡）溢价率（%）受让方XDG-2017-45号地块2017/12/13梁溪区-南长板块121011278324≤2.3-2.53360001207218%华发XDG-2016-26号地块2018/3/26锡山区-东亭4236093192≤2.2-2.4105000112679%光明XDG-2017-14号地块2018/3/26惠山区-洛社新城30726.461453≤2.0-2.244000716038%国瑞XDG-2017-32号地块2018/3/26滨湖区-河埒口40688.3101721≤2.51600001572928%康桥XDG-2017-33号地块2018/3/26滨湖区-河埒口21589.843180≤2.0-2.2630001459021%雅居乐XDG-2017-35号地块2018/3/26新吴区-梅村44908.971854≤1.6-1.856480786019%路劲XDG-2017-29号地块2018/5/15滨湖区-太湖新城66829.2153707≤2.3218500142159%万科XDG-2017-28号地块2018/5/15滨湖区-太湖新城34982.255971≤1.6-1.871885128381%龙湖XDG-2016-40号地块2018/5/15惠山区-惠山新城75262.9165578≤2.2-2.5147700892010%龙湖XDG-2017-34号地块2018/5/15锡山区-锡东新城125710226278≤1.8-2.010530046540%美的XDG-2018-3号地块2018/5/15新吴区-太科园108219.1216438≤2.0-2.217300079930%招商、美的、中骏XDG-2018-10号地块2018/5/15梁溪区-原南长81833.8188218≤2.315580082780%万科XDG-2018-11号地块2018/5/15梁溪区-盛岸70902.9191438≤2.713430070150%绿地香港XDG-2017-27号地块2018/6/30梁溪区-原南长142768.3314090≤2.2-2.528810091731.77%华侨城XDG-2018-20号地块2018/6/30滨湖区-太湖新城48319.365231≤1.35939601440415.49%龙湖XDG-2017-50号地块2018/6/30滨湖区-太湖新城72959.4102143≤1.4114820112410.88%金茂XDG-2017-26号地块2018/6/30惠山区-阳山34823.241788≤1.226140625510.11%惠都XDG-2018-21号地块2018/6/30惠山区-钱桥28113.561850≤2.2-2.53776061050%金科XDG-2018-25号地块2018/9/27梁溪区-盛岸山北53292.22311282714≤2.5-2.71302009773.000.00%北塘益民投资XDG-2018-26号地块2018/9/27梁溪区-盛岸山北61798.72680209619≤2.3-2.51387009758.000.00%北盛投资发展XDG-2018-17号地块2018/9/27锡山区-锡东新城1796287790466360≤2.37-2.482430005708.000.00%海尔XDG-2016-30号地块2018/9/27锡山区-锡东新城559972428589890≤2.2-2.5976007923.000.00%恒廷实业有限XDG-2018-23号地块2018/9/27惠山区-钱桥25398.71101541619≤2.5278004378.000.00%耘林XDG-2017-16号地块2018/9/27滨湖区-胡埭镇123263.25345924984≤1.7-1.9814003885.000.00%杭州北控地产XDG-2018-12号地块2018/9/27惠山-洛社新城92720.54021288085≤2.2-2.41222005991.000.00%无锡广厦置业XDG-2018-16号A地块2018/11/21惠山-洛社新城40164.540164.51＜R≤2.2-2.5569006493.000.00%江苏华广置业有限公司土地溢价率持续走低全市普通住宅市场由于受外地客涌入无锡的影响，从2016年起无锡住宅市场呈上升趋势，但新政后，呈量升价跌状态，当前成交均价达15599元/㎡。无锡市普通住宅各面积段库存情况面积段库存量（万方）库存套数去化周期80以下145,74625522680-100898,02298758100-1201,441,9531304612120-1401,448,2901117012140-160837,827575618160-180221,829130716180-200275,829145831200-250332,411148520250-30017635084,97927731350以上33,8708229近6年无锡全市普通住宅年度量价走势图近1年无锡全市普通住宅月度量价走势图全市住宅市场以去库存为主全市普通住宅市场2017年至今无锡普通住宅市场主力去化面积为80-140㎡，总价段集中在160万元以下。市场以刚改型产品为主，面积段80-100㎡为主力成交。面积段/总价段100以下100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280-300300以上汇总80以下178522731780000000204080-1008794620145933432118824314866140024670100-12023144459567353943813360386465152578447827496120-140103813722327226422132763150719091053684319122118670140-16026917620663626741650462670553638216336356160-1803591553260124795857871508971725180-200634273593473102474321255231105200以上30711559682133200195115846212682491汇总14328126391308511930766573553404355224991494982562084553惠山区普通住宅各面积段库存情面积段库存量（万方）库存套数去化周期80以下40,8827343980-100224,31524297100-120270,67924478120-140234,23018196140-160101,29570011160-18022,02212818180-20044,58323427200-25044,34419716250-30049,61218038300-3505,83419233350以上3,529719面积段/总价段100以下100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280-300300以上汇总80以下2326561913100200000242680-10019041006475445561020103845100-12054094119208344786764211005397120-140176422715525404306236121642012972140-16015405326539275521341514548793160-18021734710127717331927192180-20032241951033211182102200以上033828222052262528103318汇总4966248732432116979105932820614622311118116045近1年惠山区普通住宅月度量价走势图近两年楼市价格补涨，惠山区作为无锡房价洼地，整体量价呈下降趋势，当前成交均价达13297元/㎡。截止2018年8月，惠山区存量为104万方，去化周期为8.4个月，惠山区主力去化面积段80-140㎡房源为去化周期较短，总价段集中在140万以下。惠山区普通住宅市场区域成交价偏低，面积段符合惠山市场需求洛社板块普通住宅各面积段库存情况面积段库存量（万方）库存套数去化周期80以下1202-80-1008,278938100-1205,8645216120-14026,2442037140-16032,44922855160-1801,02563180-2001,528810200-2509,5844512250-3002,11886300-3503241-350以上2,207612面积段/总价段100以下100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280-300300以上汇总80以下2631000000000026380-100108340001000000108100-12010861530000000010120-140181711521141100000018140-1601043207000000010160-1801840010000001180-2000011211000000200以上0004111551122140汇总41022616617934296112214410近1年洛区普通住宅月度量价走势图洛社板块在2018年初供应达到峰值，近几月成交下降，当前成交均价13060元/㎡。(实际情况：众多项目战略性降价，价差1000-3000元/㎡）。洛社板块普通住宅市场以融创为首的众多项目战略性降价冲刺年度指标竞品市场—惠都上府名园惠都·上府名园位于无锡市洛城大道117号，距离本案仅0.5公里，于2015年9月首开。目前惠都·上府名园在售二期6#、8#、11#楼（总高15层）现房，一梯两户，建筑面积约90、110、130㎡，均价13800元/㎡。惠都上府名园物业类型小高层、高层建筑面积87200㎡容积率1.795竞得时间2012-04-24成交楼面价1,538元/㎡开盘时间2015-9主要户型90、110、130㎡售价13800元/㎡产品特征自带人工湖、中央景观带、区域高端项目主要客群洛社原住民，周边乡镇，其他区域竞品市场—无锡时代城项目位于惠山区上伟路与香缇路交汇处，距离本案2.8公里，于2017年2月首开。项目在售15#、16#楼建筑面积约95、111、127㎡精装高层房源，均价约11000元/㎡，为中间楼层房源；另在售11#楼建筑面积约133㎡洋房，均价约14500元/㎡。装修标准1500-2000元/㎡无锡时代城物业类型洋房、高层建筑面积347572㎡容积率3竞得时间2017-2-27楼面地价4155.79元/㎡开盘时间2018-10-29主要户型95-133平方售价高层11000-12000元/㎡洋房13500-14000元/㎡产品特征配套商品房花园洋房智能全主要客群区域：钱桥及周边乡镇，职业：厂企员工及个体户，置业目的：主要是刚需客户，改善人员竞品市场—融创银城惠山国际社区项目位于惠山区洛社镇钱洛路东侧，洛竹路南侧，在售8#104㎡、110㎡、115㎡，一梯两户，总高34层，精装，均价13500元/㎡，项目预计十一月份加推6#109、131㎡的高层，均价13500元/㎡；目前有推出特价房，均价11000元/㎡。融创银城惠山国际社区物业类型高层建筑面积约35万㎡容积率2.5开盘时间2018年9月11日主要户型104-131㎡售价12500-13500元/㎡产品特征第8座玉兰系品牌房企主要客群以惠山区钱桥镇、洛社镇地缘客户为主，由于钱桥不限购，存在少量苏州、上海等外地客户。竞品市场—碧桂园南光城碧桂园南光城位于惠山区江海路与洛南大道交汇处，距离本案2公里，10月6日售楼处已公开。首开将推出精装340套房源，预计12月首开。包括位于3#、4#、7#、8#楼建筑面积约143平的洋房（8F），一梯一户，总高8层；以及位于1#、2#、5#、6#楼建面约115平小高层（15、16F），一梯一户，总高15、16层。碧桂园南光城物业类型洋房、高层建筑面积约520000㎡容积率1.6-2.66开盘时间待定主要户型115、143售价待定产品特征宜居生态低密居所115㎡143㎡115㎡小结通过以上数据得出：

目前市场呈下降趋势，周边的竞品成交量下滑，部分竞品项目推出特价房源，达到快速去化；目前无锡市场较受欢迎的为80-140㎡改善型房源，周边竞品产品比我项目及其相似，竞争压力较大；竞品均受市场因素影响，价格下降，成交量下滑；目前的情况下我们该怎么做？

我们的优势在哪里？推售方案推售建议：建议首开以低区、高区为主，中区不做推售，后期利用中区优势为项目加分，确保货值指标完成。价格策略：建议首开秉着高报低开，迎合市场走势，进行一波去化；再以小幅快涨，确保项目销售价格递增，整体货值指标的完成。项目高层首开推售明细楼层分布价格区间建议低区1-12F11500-12000中区13-16F12000-13000高区17-18F12500-1280